08-04 17:58

 
 

 

 

G7 콘퍼런스콜 직후 단행, 코로나 대응 글로벌 공조

 

 

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 3일(현지시간) 전격적으로 기준금리를 0.5%포인트 인하했다. 연준은 이날 성명을 발표하고 기준금리를 현재 1.50~1.75%에서 1.00~1.25%로 내린다고 밝혔다. 연준은 성명에서 "미국 경제의 펀더멘털은 강하지만 코로나19가 경제활동에 리스크를 증가시키고 있다"고 기준금리 인하 배경을 설명했다. 이 같은 연준의 금리 인하 조치는 그동안 `금리 동결`에서 `경기 부양`으로 통화정책 기조를 전환한다는 의미가 있다. 앞서 시장에서는 오는 17~18일 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 연준이 기준금리 인하를 단행할 것으로 예상했지만 연준이 선제적으로 조치를 취한 것이다.

 

 

특히 이번 연준의 기준금리 인하 조치는 주요 7개국(G7) 재무장관·중앙은행 총재 간 긴급 콘퍼런스콜(전화회의)이 진행된 직후에 나왔다. 스티븐 므누신 미국 재무장관과 제롬 파월 연준 의장 주도로 진행된 이날 콘퍼런스콜 이후 G7은 성명서를 내고 "코로나19가 글로벌 경제에 미치는 잠재적 충격을 감안해 우리는 강력하고 지속가능한 성장을 유지하고 하방 위험으로부터 보호를 위해 모든 적절한 정책 수단을 사용한다는 약속을 재확인한다"고 밝혔다. 이에 대해 시장에서 `중앙은행의 공동 금리 인하` 등 구체적인 행동계획이 포함되지 않았다는 다소 실망스러운 평가가 나왔지만 연준이 전격 기준금리 인하 조치를 취하면서 시장 불안을 잠재웠다.(2020년 3월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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과천 `제이드자이` 2일 특별공급, 주변시세 절반에 647가구 나와

서울 마곡9단지는 9일부터 청약, 1529가구 중 분양이 962가구

무주택자·소득기준 충족해야, 전매제한 10년·실거주 의무도

 

 

경기도 과천, 서울 마곡 등 서울·수도권의 대표적인 핵심 입지에서 시세의 절반에 공급되는 `로또 아파트`가 쏟아진다. 과천지식정보타운에 들어서는 `과천제이드자이(투시도)` 647가구가 2일부터 분양하고, 마곡나루역 인근에 공급되는 마곡9단지 1529가구는 오는 9일부터 청약 일정에 돌입한다. 민간택지들은 최근 코로나19 사태, 경기 위축 등으로 분양 일정을 연기하는 사례가 많지만 이 2곳은 공공택지여서 당초 계획대로 밀어붙이는 것으로 분석된다. 분양가상한제가 적용된 공공분양은 분양가가 저렴하지만 전매제한이 10년 적용되며, 특히 제이드자이는 실거주 의무 요건도 붙는다. 자격 기준도 까다롭다. 무주택자만 지원할 수 있고, 소득 기준과 자산 요건을 충족해야 한다. 당첨 방식은 민간분양과 다르기 때문에 무엇이 나에게 유리한지 꼼꼼하게 파악해야 당첨 확률을 높일 수 있다. 과천지식정보타운 내에 들어서는 제이드자이는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 공급하고 GS건설이 시공하는 민간 참여 공공분양 방식이다. 과천지식정보타운 S9블록을 개발해 총 25층 7개동, 647가구 규모 아파트를 공급한다. 전체 물량 중 80%가 신혼부부, 생애 최초, 노부모 등 특별공급으로 분양된다. 2일 특공, 3일에 1순위 일반 청약을 시작한다.

 

 

과천지식정보타운은 상업시설과 비즈니스·주거 공간이 함께 어우러진 복합단지다. 국내 게임사 펄어비스, 5세대(5G) 이동통신 부품사 RFHIC 등 첨단 정보기술(IT) 기업의 입주가 예정돼 있다. 과천청사역과 평촌역 사이에 위치해 과천과 평촌 주거 환경을 모두 누릴 수 있다. 가격은 인근 시세의 반값이다. 전용면적 49㎡(231가구)가 4억5080만~4억5550만원, 전용 59㎡(416가구)는 5억2320만~5억4230만원이다. 3.3㎡당 2195만원꼴이다. 인근 `래미안슈르` 아파트 전용 60㎡가 12억원대에 팔리는 것을 감안하면 사실상 반값 수준이다. 좋은 입지에 가격도 착한 만큼 조건이 까다롭다. 전매제한 10년에 의무 거주 기간 5년이 붙는다. 무주택자에게만 청약 기회가 주어진다. 당해 거주자 우선 배정으로, 과천시에서 1년 이상 거주한 자에게 30%, 경기도에서 1년 이상 거주한 자에게 20%, 서울·인천·과천 및 경기도에서 1년 미만 거주한 자에게 50% 순으로 제공한다. 자격 요건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 소득은 도시근로자 가구당 월평균 소득 100%(3인 가구 기준 월 555만4983원) 이내, 맞벌이 신혼부부·노부모 부양, 다자녀 전형은 120% 이내다. 자산은 소유한 건물 등 부동산 자산이 2억1550만원, 자동차 가액은 2764만원을 넘지 않아야 한다.

 

 

뽑는 방법도 유형별로 다르다. 다자녀·신혼부부는 경쟁이 있을 시 미성년 자녀 수, 영유아 자녀 수 등 배점에 의한 순이다. 노부모 특공과 일반분양은 청약저축 납입 총액이 많은 순으로 결정한다. 저축 총액은 매월 납입금이 10만원씩만 인정된다. 특공에 당첨되면 일반분양 당첨에서 제외되는 방식이지만, 특공 자격이 된다면 일반분양도 넣을 수 있기 때문에 청약 기회를 두 번 얻는 셈이다. 서울주택도시공사(SH공사)가 공급하는(시공 한신공영) `마곡 9단지`는 오는 9~10일 특별분양을 시작으로 16~18일 일반분양한다. 전체 1529가구 중 임대 567가구, 분양 962가구다. 분양 물량 중 70%를 특공으로 공급하고 일반분양은 252가구다. 시세의 절반 수준 분양가로 `마곡 로또 단지`로 불린다. 전용 59㎡가 4억7695만~5억2515만원이고, 전용 84㎡는 6억3273만~6억9750만원이다. 제이드자이처럼 무주택자만 청약 가능하다. 전매제한은 10년이다. 그러나 이곳은 실거주 요건이 없다. 서울 1년 이상 거주자 우선 공급이다. 다자녀는 서울 1년 이상 거주자 50%, 수도권 50% 순이다. 특공에만 소득 기준을 적용한다. 업계 전문가는 "특별공급과 일반공급은 중복 청약이 가능한 만큼 본인이 특공 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하는 것도 당첨 확률을 높이는 방법"이라고 조언했다.(2020년 3월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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한국은행이 신종 코로나바이러스(이하 `코로나19`)로 인한 경기불안 우려에도 불구하고 기준금리를 동결하기로 결정했다. 한은 금융통화위원회는 27일 오전 서울 중구 삼성본관 임시본부에서 전체회의를 열고 이달 기준금리를 현 수준인 연 1.25%로 유지해 통화정책을 운용하기로 했다. 한은은 지난해 10월 3개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 인하한 바 있다. 이후 지난해 11월, 올해 1·2월 모두 `동결` 기조를 이어갔다. 이날 한은의 결정은 신종 코로나바이러스(이하 `코로나19`)로 인한 저성장 우려 등이 추가 금리인하 요인으로 작용하고 있지만, 정부가 강도높은 정책을 예고한 바 있어 실제 경제지표 변화를 지켜보자는 `신중론`이 우세한 영향으로 풀이된다. 실제 지난 주말 코로나19 확산 전 한은 금통위의 기조는 `신중론`이라는 평가가 우세했다. 지난 14일 이주열 한은 총재는 "아직 코로나19 사태가 경제에 미치는 영향을 가늠하기 어려운 상황"이라며 "기준금리를 인하하면 효과가 있겠지만 부작용도 있다. 신중하게 고려할 것"이라며 기준금리 인하에 부정적인 입장을 드러냈다.

 

 

이 총재는 코로나19 확산 사태가 심각해지자 해외 출장 일정을 하루 앞당겨 지난 24일 오전 귀국한 뒤 곧바로 오후 3시 긴급 간부회의를 주재했으나 통화정책 입장 변화를 시사하는 언급 등은 따로 없었다. 이날 금통위에서도 상황의 변화가 있었으나 선제적인 통화정책 보다는 경제지표 등을 좀 더 지켜보자는 의견이 우세했던 것으로 보인다. 최근 경제지표는 코로나19 여파로 곤두박질치고 있다. 2월 소비심리는 2015년 6월 메르스(중동호흡기증후군) 사태 이후 4년 8개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 2월 기업의 체감경기지수 역시 코로나19 확산 여파로 2003년 통계 편제 이후 최대 폭으로 떨어졌다. 이달 1~20일 수출은 지난해 같은 기간보다 12.4% 늘었지만 조업 일수를 감안한 일평균 수출은 9.3% 감소했다. 앞서 시장에서는 코로나19로 인한 경기불안이 장기화되면서 한은의 선제적인 결단을 요구하는 `금리인하론`과 경제지표의 변화를 지켜봐야한다는 `금리동결론`이 팽팽하게 맞선 바 있다. 금융투자협회가 지난 12일부터 18일까지 채권 관련 종사자를 상대로 한 설문조사 결과 `기준금리 동결` 응답이 81%, `기준금리 인하` 응답이 19%를 기록했다.

 

 

다만 해당 설문이 국내 확진자 급증 이전에 이뤄져 시장에서는 `금리인하`를 주장하는 의견이 추가로 나오기도 했다. 시장은 한은이 이날 함께 발표할 `올해 경제성장률` 전망치에도 주목하고 있다. 코로나19로 인한 경기둔화 우려가 현실화되면서 한은이 경제성장률을 또다시 낮출 가능성이 높다. 앞서 한은은 올해 성장률 전망치로 2.3%를 제시했다. 글로벌 투자은행(IB)들과 각종 경제 연구소들은 한국의 경제성장률 전망치를 1%대로 낮췄다. 국제신용평가사인 스탠더드앤푸어스(S&P)는 올해 한국 성장률 전망치를 2.1%에서 1.6%로 낮췄다. 국제신용평가사 무디스도 한국 경제성장률 전망치를 2.1%에서 1.9%로 내렸다. ING그룹도 지난해 12월엔 한국의 올해 성장률을 2.2%로 제시했지만 2개월만에 0.5%포인트 낮춘 1.7%를 제시했다. 모건스탠리와 노무라증권은 한국의 경제성장률이 최악의 경우 0%대로 떨어질 수 있다는 전망을 내놓았다. 모건스탠리는 코로나19 사태 전개에 따라 한국의 올해 성장률이 기존 전망치인 2.1%에서 최소 0.8%포인트에서 최대 1.7%까지 떨어질 수 있다고 분석했다. 일본 노무라증권도 최근 한국의 경제성장률 전망치를 2.1%에서 1.8%로 낮췄다.(2020년 2월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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호가 5000만~1억원 상승…매물 품귀, 전문가들 "풍선효과 예견됐던 일"

 

 

“갑자기 투자 문의를 하는 전화가 쏟아져서 일도 못했습니다. 호가도 수천만원에서 1억원 넘게 뛰었습니다.” 24일 인천 서구 가정동 A공인 관계자는 “2·20 부동산 대책 발표 이후 ‘루원 SK리더스뷰 1차’ 분양권 가격이 연일 오르고 있다”며 이같이 말했다. 이 지역 공인중개업소들에 따르면 이달 초까지만 해도 5억원 초반대를 오르내리던 루원 SK리더스뷰 1차 전용면적 84㎡ 매도 호가가 5000만원에서 최대 1억원 정도 올라 6억원대를 넘었다.

 

◆인천·의정부 등 외지 투자자 몰려들어

 

가정동 일대 중개업소들에 따르면 루원 SK리더스뷰 아파트 소유주들은 호가를 높이거나 매물을 거둬들였다. 2·20 대책 이후 규제가 강화된 수원·안양 등을 대신할 수도권 비규제지역 투자처를 찾는 수요자들이 몰려서다. 인근 H공인 관계자는 “대책이 발표된 20일 오전까지만 해도 시세보다 3000만원 싼 급매물도 있었는데 발표가 나온 오후부터 싹 들어갔다”고 전했다. D공인 관계자는 “대책 발표 이후 집주인들이 프리미엄이 더 붙을 것이라고 기대하고 있다”며 “현재 분양가 대비 프리미엄은 최소 2억원 수준이며 최대 3억원까지 치솟았다”고 말했다. 청라국제도시가 있는 청라동 아파트값도 상승세다. ‘청라 한신 더휴 호수공원’(전용 84㎡)의 분양권은 이달 중순 최고 6억8698만원에 거래가 성사됐지만, 현재는 호가가 최고 7억9000만원까지 뛰었다. 이 단지를 주로 중개하는 K중개업소 대표는 “외지에서 투자자들이 몰려들면서 집주인들이 호가를 계속 높여부르고 있다”며 “그래도 거래가 활발히 잘 이뤄진다”고 했다.

 

 

인천에서는 올 초부터 부동산 거래량이 상승세를 보이고 있었다. 수원·안양·의왕 등 수도권 과열 지역이 규제에 들어갈 것이라는 전망이 나오기 시작하면서다. 서구는 지난 1월 1179건이 거래되면서 1년 전(394건)에 비해 거래량이 199% 이상 급증했다. 송도국제도시가 있는 연수구도 다르지 않다. 지난달에 892건이 거래되면서 지난해 1월(394건)보다 182% 늘었다. 이 밖에 지하철 7호선 연장 호재가 있는 부평구도 거래량이 495건에서 926건으로 치솟았다. 규제를 피하려는 막차 수요는 의정부, 김포, 부천 등으로도 퍼지고 있다. 의정부 민락동 ‘호반베르디움 1차’ 아파트의 급매물들도 자취를 감췄다. 매수 문의는 쏟아지고 있다. 이 단지 인근 G공인 관계자는 “이날 오전에만 여섯 차례 매수 문의전화가 걸려왔다”며 “외지인 투자자들이 매물이 나오면 집을 보지도 않고 사겠다고들 한다”고 말했다. 이달 초까지 4억5000만원선에 매매가 가능했던 전용 84㎡ 주택은 이제 5억원을 넘게 줘야 살 수 있다.

 

 

◆"여기도 규제 적용되기 전 '막차 타자'“

 

앞서 정부는 2·20 부동산대책을 내놓으면서 수원 영통·권선·장안과 안양 만안, 의왕 등 수도권 다섯 곳을 조정대상지역으로 지정했다. 이들 지역은 조정대상지역으로 지정되면서 앞으로 제2금융권을 포함한 전 금융권에서 LTV와 DTI가 강화된다. 양도소득세도 중과되며 양도차익에서 최대 80%를 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택에서도 배제된다. 전매제한이 강화되고 1순위 및 재당첨 제한 등의 조치도 취해진다. 대출을 받는 것도 까다로워진다. 현재 조정대상지역에서는 LTV가 60%로 제한되고 DTI 50%가 적용된다. 여기서 정부는 조정대상지역의 LTV 비율을 60%에서 50%로 낮추 돼, 9억원 초과 주택에 대해선 9억원 초과분에 대해 LTV를 30%로 하향한다. 내달 2일부터 시행될 예정이다.

 

 

상황이 이렇자 2·20 대책의 규제를 피하려는 투자자들이 안시성(안산·시흥·화성), 김부검(김포·부천·검단), 남산광(남양주·산본·광명), 오동평(오산·동탄·평택), 구광화(구리·광명·화성) 등의 신조어를 만들며 다음 투자처를 물색하고 있다. 인천 연수구에 사는 윤 모씨(39)는 “정부의 부동산 규제가 인천까지 적용되기 전에 ‘막차를 타자’는 심리가 강해져 사람들이 몰리는 것 같다”고 말했다. 전문가들은 또다른 풍선효과가 이미 예견됐다는 지적을 내놓는다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “최근 집값 상승의 근본적인 원인인 공급 대책이 이뤄지지 않는 이상 규제는 인천, 의정부 등 다른 비규제 지역으로의 풍선효과 등 또 다른 부작용을 낳을 수 밖에 없다”며 “여전히 시장에 유동자금이 풍부하고 갈곳이 없으며 부동산은 언제가는 오른다는 학습효과와 사라지지 않는다는 안전자산이라는 인식이 강하기 때문”이라고 설명했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "집값 규제 이후엔 필연적으로 스프링처럼 가격이 튈 수 밖에 없다"며 "전국을 감시할 수 없기 때문에 규제는 신중하게 이뤄져야 한다"고 강조했다.(2020년 2월 25일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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9억이상 주택 강제경매 2018년 46건→작년 107건

과도하게 대출 낀 `갭투자`와 잇단 대출규제까지 겹치면서

전세금 못 내주는 사례 속출

12·16대책으로 대출 더 죄며 부동산 강제경매 계속 늘 듯

 

 

서울 송파구 아파트에 전세를 살던 A씨는 다음달 이사를 나가기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 됐다. 알아보니 현재 살고 있는 아파트는 매매값과 전셋값 격차의 절반 이상이 근저당 설정된 것을 확인했다. 집주인이 이 아파트를 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)로 구매하면서 제2금융권에서 대출을 받은 것이다. A씨는 일단 임차권 등기를 신청하고 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 최악의 경우 소송을 통해 경매까지 진행할 것을 각오하고 있다. 갭투자자가 무리한 대출과 전세를 끼고 샀다가 집값 하락기에 버티지 못하고 경매시장에 내놓은 물건이 작년에 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 게다가 지난달 말부터 갭투자자에 대한 전세자금대출 규제가 한층 강화되면서 자금력이 달리는 갭투자자 집주인이 속출할 것으로 전망된다. 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 최후 수단인 강제경매가 더욱 늘어날 수 있다는 경고등이 켜졌다.

 

 

16일 법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 감정가 9억원 이상 고가 주택의 강제경매(채권자가 세입자인 경우) 진행 건수가 2017년 46건, 2018년 46건에 비해 작년 107건으로 2배 이상 늘었다. 채권자가 세입자인 강제경매의 진행 건수가 늘어났다는 것은 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 전세금반환청구 소송을 제기한 후에 주택 강제경매를 신청한 건수가 증가했다는 얘기다. 전세보증금 분쟁이 급증한 까닭은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나섰다가 현금흐름이 막히거나 파산한 사례가 늘어났기 때문이다. 억대 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 오도 가도 못하는 신세가 된 것이다. 서울 한복판에서도 빌라 수백 채를 소유한 집주인이 잠적하는 등 전국에서 피해가 발생했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "강제경매가 증가한 것은 국내 경기 상황이 좋지 않거나 대출규제 등으로 인해 주택을 담보로 자금을 차용하지 못하기 때문"이라며 "특히 시가 9억원 이상 고가 주택 갭투자의 경우 은행권 대출이 힘들어져 보증금을 반환할 여력이 없어진 것으로 풀이된다"고 말했다. 특히 전세대출을 이용한 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 내용이 지난해 12·16 부동산 대책에 대거 포함됐다. 지난달 20일부터 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출을 이용 중인 차주는 즉시 회수 대상은 아니지만 만기 시에는 대출 연장이 제한된다.

 

전세대출 규제 강화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 더 늘어날 수 있다. 집주인이 갭투자자이거나 다주택자인 경우 자금 유동성이 줄어들기 때문이다. 다주택자는 집을 팔아서라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 집값이 하락한다면 집 역시 제때 팔리기 어렵다. 물론 집값이 오르거나 전셋값이 올라 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환해줄 수도 있다. 하지만 집주인의 권리 관계가 복잡하다면 이 역시 어려울 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 전세보증금 반환제도에 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 서울시 전월세 보증금지원센터 관계자는 "등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인받아야 한다"면서 "집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 활용할 것을 제안한다"고 말했다.(2020년 2월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전셋집에 사는데 보일러나 수도, 화장실 변기가 고장 났다면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 골치 아픈 상황이죠. 이 경우 집주인과 세입자 중 누가 수리비를 부담할지 궁금하시죠? 답은 '그때그때 달라요'입니다. 민법 제623조는 '집주인이 목적물을 세입자에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'고 규정하고 있다. 기본적으로 집에 대한 수선 의무는 집주인에게 있는 셈이다. 보일러나 전기 배선, 화장실 변기, 싱크대 등 기본시설이 '노후·불량'으로 고장 났다면 집주인이 비용을 부담해야 한다. 세입자는 집주인에게 고장 사실을 알리고, 수리를 요구할 수 있다. 필요시엔 먼저 고친 뒤 수리된 시설의 사진, 영수증을 첨부해 수리비를 청구해도 된다. 다만 세입자는 본인의 과실이 아니란 점을 입증해야 한다. 일반적으로 해당 시설의 사용주기가 전세 기간 2년이 넘으면 집주인이 고치는 게 맞다. 천장 누수나 수도관 동파 등도 집주인 몫이다. 홍수나 지진 같은 천재지변으로 집 내부 기물이 파손된 경우도 마찬가지다.

 

 

세입자의 관리 소홀로 집 안 시설이 파손됐다면 세입자가 부담을 져야 한다. 민법(제374조)은 '세입자는 빌린 물건에 대해 선량한 관리자의 의무를 다해야 한다'고 나와 있다. 쉽게 말해 보일러 등 주요 시설의 경우 '노후·불량 탓이냐, 세입자의 부주의 탓이냐'가 관건인 셈이다. 화장실 변기를 예로 들면 낡아서 고장 나면 집주인이, 세입자가 비눗갑을 떨어뜨려 변기가 막혔다면 세입자가 교체 수리비를 내야 한다. 교체 주기가 1년 이하인 소모품 교체 비용은 세입자가 부담한다. 전등이나 형광등, 샤워기 헤드 등을 교체하는 게 여기에 해당한다. 집주인 동의 없이 집을 개조, 훼손하면 원상 복구해야 한다는 점도 유의할 필요가 있다. 집주인과 세입자 간 얼굴 붉히는 일을 막기 위해선, 계약 때 특약 사항에 수리 부분에 대한 책임을 명확히 하는 게 좋다. 되도록 생길 수 있는 사례를 구체적으로 기재할 필요가 있다. 하지만 국내엔 사례별로 누가 부담하고, 어느 정도로 책임지는지 등에 대한 가이드라인이 없다. 소송까지 넘어갈 경우 특약이 인정되지 않을 가능성도 있다는 의미다.(2020년 2월 16일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 전국 표준지 공시가 6% 올라

작년 100% 급등 명동 상업용지, 올해는 5~10% 오르는데 그쳐

보유세는 50% 뛰는 곳 속출할 듯

`울릉공항` 호재 울릉군 전국 1위, 성동구가 강남구보다 상승률 커

 

 

올해 표준지 공시지가는 지난해보다 상승률이 크게 줄었다. 지난해 공시지가가 급격하게 인상되면서 토지주와 지방자치단체 등 반발이 거세지자 정부가 수위 조절에 나선 모양새다. 특히 작년 2배 이상 급등하며 `과속 스캔들`을 일으켰던 서울 중구 명동 일대 상업용지의 공시지가 상승률은 올해 5~10%에 그쳤다. 표준지 공시지가 중 가장 비싼 서울 중구 충무로1가 `네이처리퍼블릭` 땅(169.3㎡)은 ㎡당 가격이 1억9900만원으로 작년 대비 8.7% 올랐다. 지난해엔 재작년 9130만원에서 1억8300만원으로 100.4%나 뛰었던 곳이다. 이를 반영하듯 작년 평균 21.93%나 올랐던 서울 중구 공시지가는 올해 5.06% 상승에 그쳤다. 정부가 올해 표준지 공시지가 상승률을 작년보다 낮게 책정했으나 소유자 세금 부담은 만만치 않을 전망이다. 올해 상승률은 작더라도 작년에 공시지가를 워낙 끌어올려 보유세 부담이 법적 세금 증가 상한선 50%를 훌쩍 넘기는 바람에 올해로 이월됐기 때문이다. 12일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 2020년 표준지 공시지가 보유세를 시뮬레이션(토지 소유자는 해당 토지만 보유했다는 가정)한 결과, 지역에 따라 다르지만 보유세가 상한선인 50% 수준까지 치고 올라온 곳이 꽤 됐다. 공시지가 상승률이 낮은 서울 명동 주요 토지도 보유세는 50%에 육박하는 수준으로 증가했다.

 

 

동 네이처리퍼블릭 땅값 보유세는 1억2208만원에서 1억8206만원으로 49% 뛴다. 이 땅은 지난해 공시지가가 2018년 대비 100%가량 올라 보유세를 2018년(8139만원)보다 4000만원 더 냈는데, 올해는 6000만원 더 부담하게 됐다. 삼성동 167 일대 현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 예정 용지는 올해 보유세가 약 456억원으로 작년(약 386억원)보다 18% 는다. 지난해 표준지 공시지가가 크게 올라 세금 부담이 컸던 상가 골목들은 올해도 보유세 부담이 상당히 커질 전망이다. 서울 신사동 가로수길 인근 상가의 공시지가는 ㎡당 작년 1260만원에서 올해 1395만원으로 10% 올랐다. 이에 따라 보유세는 881만원에서 991만원으로 12%가량 오른다. 우 팀장은 "토지는 전체 가격이 높아야 종부세 부과 대상이 되는 구조"라며 "지난해 세부담 상한 때문에 올리지 못한 세금이 남아 있는 점도 이 같은 현상이 나타난 한 원인"이라고 설명했다. 공시지가 상승률을 지역별로 따지면 개발 기대감이 있는 곳을 위주로 오름 폭이 컸다. 울릉공항 추진 기대감이 있는 울릉군이 전국 최고 상승률(14.49%)을 보였고, 서울에선 최근 몇 년간 성수동 카페거리·서울숲 인근 지역 등이 꾸준히 개발되고 있는 성동구가 상승률 1위를 기록했다.

 

 

지난해 23.13%나 급등했던 강남구도 올해 10.54% 상승하며 공시가 상승 분위기를 이어갔다. 삼성동 GBC 용지(7만9341.8㎡)는 ㎡당 공시가격이 지난해 5670만원에서 올해 6500만원으로 14.64% 오르며 다른 상업용지보다 상대적으로 높은 상승률을 기록했다. 올해 책정된 공시지가의 또 다른 특징은 주거용 토지가 높은 상승률을 보였다는 사실이다. 작년엔 상업용 토지 가격을 주로 끌어올렸던 것과 딴판이다. 표준지 공시지가 현실화율은 65.5%로 작년 64.8%에 비해 0.7%포인트 오르는 데 그쳤다. 지난해 12월 24일부터 지난달 13일까지 의견 청취 기간 동안 접수된 의견은 소유자가 2477건, 지자체에서 6100건 등 모두 8577건이었다. 작년(1만4588건) 대비 41.2% 줄어든 수치로, 최근 5년간 평균치와 비슷한 수준이다. 하지만 공시가격 의견 청취 반영률은 3.15%(270건)에 불과했다. 지난해 공시가격에 대한 불만이 쇄도하면서 정부가 책정 방법을 더 정교하게 만든 것도 작용했지만 소유주 의견이 가격에 거의 반영이 안 된 것이나 다름없다는 지적도 만만치 않다. 표준지 공시지가는 국토부(www.molit.go.kr)와 부동산 공시가격 알리미 홈페이지(www.realtyprice.kr), 해당 시·군·구 민원실에서 13일부터 다음달 13일까지 열람하고 이의 신청할 수 있다. 접수된 이의 신청에 대해서는 재조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 10일 최종 공시한다.(2020년 2월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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중위 매매가격 9.1억…서울선 대출받아 집 사기 어려워져

서울 아파트 절반이 고가주택 대출규제를 적용받게 됐다.

 

 

3일 KB국민은행의 1월 주택가격동향을 보면 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1천216만원으로 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 `시가 9억원`을 넘어섰다. 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 고가주택 대출규제는 시가 9억원 초과 일부 아파트에 대한 징벌적인 성격의 규제인데 서울 아파트 가격이 전반적으로 급등하다 보니 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈이다. 서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이고, 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다. 시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다.

 

 

LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 이상 줄이는 효과를 내기도 한다. 시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지된 상태다. 외견상으로는 LTV 규제가 큰 영향을 미치는 듯 하지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않다. 12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용하도록 했다. 연 소득이 7천만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6천만원 추가로 줄어든다.

 

 

9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8천만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2천만원이 된다. LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 1/5 수준으로 떨어지는 것이다. 시가 9억원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화된다. 9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙는다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없게 된다. 지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 의미다. 전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.

 

 

규제 이전에 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 단 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 즉 대출이 거절된다. 규제 이후에 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다. 보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 `시가 9억원 이하`로 맞춰져 있기 때문이다. 정부는 주택연금 가입 대상을 `시가 9억원`에서 `공시가 9억원(시가 13억~14억원 상당)`으로 개정하는 작업을 진행 중이지만 이는 법 개정 사항이어서 연내 실행 가능성에 의문부호가 찍혀있다.(2020년 2월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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부동산에 정보기술(IT)을 접목한 프롭테크 기업들이 새로운 서비스를 잇달아 내놓고 있다. 아파트에 햇빛이 얼마나 드는 지를 미리 알아볼 수 있는가 하면, 스마트폰이나 PC에서 일일히 찾던 부동산 가격을 인공지능 스피커에게 묻기만 해도 되는 시대가 성큼 다가왔다. 프롭테크 산업이 부동산 시장을 주도할 날이 가까워졌다는 기대도 나온다.

 

◇ 몇시에 햇빛 얼마나 드는지 알고 집 산다

 

 

29일 프롭테크 업계에 따르면 호갱노노는 최근 시뮬레이션 기술을 적용한 ‘3차원(3D) 일조량’ 기능을 새롭게 선보였다. 아파트 단지의 시간대별, 계절별 일조량 변화를 보여주는 서비스다. 지도 화면이 자동으로 움직이며 일조량 변화 시뮬레이션을 보여주는가 하면, 이용자가 직접 화면을 터치하거나 마우스를 이용해 지도를 확대·축소하면서 관심 아파트 단지와 주변의 일조량과 그림자 움직임 변화를 확인할 수 있다. 이 회사는 일조량이 주거에 있어서 중요한 요소임에도 주택 거래 과정에서 이를 제대로 파악하지 못해 생기는 문제에 주목했다. 매수자들도 특정 시간대에만 현장을 방문하다 보니 하루의 일조량 변화를 제대로 알지 못하고 구매를 결정하기 일쑤였다. 호갱노노 개발자들은 건물의 단면과 높이 정보, 국토교통부, 행정안전부 공공데이터 등을 활용해 아파트 단지별 일조량을 시뮬레이션했다. 현재 이 기능에 관한 특허 출원도 진행 중이다. 다만 초기 단계라 플랫폼 상에서 아직 적용이 안 되는 아파트 단지도 있다. 회사 측은 데이터를 계속 확보해 완성도를 높여간다는 계획이다. 심상민 호갱노노 대표는 "3D 일조량 기능을 개발 할 때 이용자의 관심 아파트 단지뿐만 아니라 주변 단지의 일조량도 모델링 해 주변 단지로부터의 영향까지 같이 볼 수 있게 했다"고 말했다.

 

◇ 중개실적 확인해 허위매물 원천 차단

 

 

토지건물 정보 플랫폼 서비스를 출시한 밸류맵은 이달부터 ‘중개사례 서비스’를 시작했다. 기존 실거래가 위치정보 서비스에 더해 지도 상에서 물건을 중개한 중개사들의 프로필과 중개실적 등을 바로 확인할 수 있도록 한 서비스다. 부동산 정보 플랫폼의 고질적인 문제인 허위 매물을 근본적으로 차단하고, 최근 인터넷 거래 시장에서 일어나는 IT플랫폼과 중개인 간의 갈등도 풀어보자는 취지로 개발된 서비스다. 이미 거래를 마친 중개 사례의 경우 매물에 비해 상세 지번 노출에 대한 부담이 적다. 계약서 및 실거래가신고필증(확인서) 등의 증빙 자료가 있어 타인 실적에 대한 허위 등록도 불가능하다. 매수자 입장에선 실제 중개 사례를 통해 가격정보 뿐 아니라 중개사 정보까지 얻을 수 있다. 해당 지역에 매물이 없더라도 중개 사례가 많은 중개사들에게 매수 의뢰를 하거나 토지‧건물 매물을 개발하는데 필요한 업체 및 지역 전문가 등을 소개 받을 수도 있다.

 

중개사 입장에서는 비용을 들이지 않고 본인의 중개 실적을 홍보할 수 있을 뿐만 아니라 단독‧다가구, 토지, 상업용 부동산 등 본인의 전문 영역을 알려 신뢰도를 키울 수 있다. 중개 실적이 있는 중개사는 등록 절차를 거쳐 본인이 중개한 사례를 직접 입력하면 된다. 김범진 밸류맵 대표는 "부동산 시장을 타깃으로한 신규 IT서비스들이 기존 생태계와 융합하지 못하면서 기존 생태계의 불만을 사거나 마찰을 빚는 경우도 많이 있는데 이번 서비스는 중개자와 플랫폼, 사용자 모두가 상생하고 이익을 얻을 수 있는 구조로 설계했다"고 말했다. 김 대표는 "노출되지 않았던 실거래가 제보 및 거래 후기 등 추가 정보를 얻을 수 있을 뿐만 아니라 중개사들의 전문영역별 데이터를 확보해 향후 매물 매칭 서비스 등으로 확장할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

 

◇ 인공지능 스피커로 부동산 정보를

 

 

부동산114는 약 5만6000건의 아파트 시세 정보를 인공지능 스피커라는 새로운 플랫폼에서 제공하기 시작했다. 부동산114는 이달 SK텔레콤 인공지능 스피커인 '누구(NUGU)'에 부동산 안내 서비스를 출시했다. 지역별 아파트 매매 정보나 시세를 AI스피커 누구를 통해 질문해 정보를 얻는 방식이다. 가령 "아리아, 부동산 안내 시작해줘", "서초구 OO아파트 매매 정보 알려줘."라고 말하면 부동산 정보를 스피커를 통해 들을 수 있는 것이다. 누구 부동산 안내 서비스는 부동산114와 에이엘에이엔(ALAN)의 기술 협력을 바탕으로 개발됐다. 도상혁 부동산114 빅데이터연구소 소장은 "SK텔레콤 누구 부동산 안내 서비스 출시를 계기로 새로운 프롭테크 서비스를 강화하고 스타트업과의 협력 기회를 확대하겠다"고 말했다.(2020년 1월 29일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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고가주택 매입 실수요자들, "일시적 갭투자 봐달라" 요청

정부 "예외적용 없어" 못박아

 

 

12·16 부동산 대책 후속 조치로 지난 20일부터 시행된 전세대출 규제가 시행 일주일을 맞았지만 여전히 시장에서는 혼란스러운 상황이 이어지고 있다. 지난 부동산 대책 발표 당시 전세대출 규제는 주택담보대출비율(LTV) 강화 등에 가려 큰 주목을 받지 못했던 게 사실이다. 하지만 막상 시행 단계로 접어들면서 시장 곳곳에 상당한 파급력을 미치는 모양새다. 전세를 끼고 고가 주택을 매입한 뒤 해당 주택에 입주하기 위해 전세금 반환 대출을 받는 데 대해서는 예외를 인정해 달라는 목소리가 높아지고 있다. 기존 세입자를 내보내고 입주를 계획했던 사람들로서는 새 대출 규제로 인해 입주를 포기하고 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 상황에 처했기 때문이다. 하지만 정부가 이미 밝힌 대로 전세금 반환 목적 대출에 대한 예외는 없을 것으로 예상된다. 금융당국 관계자는 "전세를 끼고 고가 주택을 구입한 사람들이 갭투자 목적인지 실수요자인지 명확하게 구분하기 어려워 실수요자들만을 위한 예외 규정을 따로 만들기 어렵다"고 설명했다.

 

 

전세대출 규제는 시가 9억원 이상 고가 주택을 보유한 사람에게는 전세보증대출을 제한하는 내용을 담고 있다. `갭투자`를 차단하기 위한 조치다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 됐다고 해도 이달 20일 이후 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 규제 시행 이전에 전세대출을 받은 사람이 상속 등으로 고가 주택이나 다주택자가 됐다면 예외적으로 만기 연장이 허용된다. 다만 이때는 6개월 이내에 해당 주택을 처분하겠다는 확약서를 쓰도록 했다. 규제 이전에 전세대출을 받은 대출자가 규제 시행 이후 고가 주택을 구입하면 전세대출 만기 연장은 어려워진다. 규제 이전 전세대출을 받은 사람은 `고가 주택 구입 시 대출을 회수한다`는 약정을 체결하지 않았기에 고가 주택을 취득하더라도 대출이 회수되지는 않지만 만기 시점에 고가 주택 보유자이기에 만기 연장이 불가능한 것이다.(2020년 1월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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