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올해 8월까지 강남구 거래 아파트 분석, 2252채 중 555채 지방서 매입

 

정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 서울 강남권의 아파트값은 천정부지로 치솟고 있다. 일부 아파트는 평당 1억원에 달하는 상황에서 강남에서 거래되는 아파트 4채 중 1채는 지방의 현금부자들이 사들이고 있는 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 민경욱 자유한국당 의원(인천 연수구을)이 국토부에서 제출받은 자료에 따르면 올해 18월 강남구에서 거래된 아파트 2,252채 가운데 서울 외 거주자가 555채를 매입해 24.6%를 차지했다.

 

 

지방 거주자의 강남구 아파트 매입 비율은 201722.6%(7,357채 중 1,667)에서 201824.3%(4,835채 중 1,176)로 상승한 데 이어 계속 증가하고 있는 추세다. 강남4구로 불리는 서초구의 경우도 서울 외 거주자가 차지하는 아파트 매매 비중이 201718.4%(5,370채 중 990)에서 지난해 19%(3,891채 중 740), 올해는 20.7%(1,440채 중 299)로 증가했다. 강동구도 201722.1%(6,291채 중 1,396), 지난해 24.4%(4,446채 중 1,087), 올해 24.6%(1,470채 중 363)로 증가했다. 송파구는 201721.7%(8,043채 중 1,750)에서 지난해 25.7%(5,904채 중 1,522)로 올랐지만 올해는 23.1%(2,540채 중 589)로 소폭 하락했다.

 

 

민 의원은 민간택지 분양가상한제 시행 등 각종 공급 규제로 인해 서울 집값이 계속 오르면 지방 투자자들의 강남권 행렬을 부추길 수 있다신도시 보상금이 풀리면 지방의 더 많은 현금부자들이 서울 아파트를 고가에 매입해 집값이 상승할 우려가 있는 만큼 공급 확대 등 부동산 정책의 변화가 필요하다고 강조했다.(20191013일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전용면적 60~85아파트 중, 작년 3억 이하 전세 8243가구

5년 전 29600가구서 급감, 강서·노원·강동서 많이 줄어

"서민 주거 위해 공급 늘려야"

 

다음달 결혼을 앞둔 박진우 씨(가명·34)는 최근 대출 60%를 끼고 서울 성동구 금호동 A아파트(전용면적 84) 전세를 45000만원에 구했다. 3억원대 전세 아파트를 찾고자 했으나 서울시내 대다수 아파트는 20평대 기준으로 4억원을 넘어 예상보다 대출을 더 많이 받았다. 박씨는 "부부 둘 다 차를 몰아야 하는 직업이라 주차공간이 필요해 빌라는 부적합해 신용대출을 받아 전세금을 마련했다"고 토로했다. 이어 그는 "정부가 안심전환대출을 통해 집주인에겐 저리 혜택을 주면서, 우리 같은 무주택자는 안 챙기는 것 아니냐"고 비판했다. 최근 4~5년간 서울 아파트 전세가격이 가파르게 상승하면서 중산층의 `서울 중소형 전세 아파트` 구하기가 점점 힘들어지고 있다. 11일 박홍근 더불어민주당 의원실이 2014년 이후 실거래 데이터를 분석한 결과, 2018년 서울 중소형 아파트(전용 60~85) 중 전세금이 3억원 이하로 거래된 가구는 8243가구로 집계됐다. 이는 2014(29608가구) 대비 72.2%나 감소한 수치다. 반면 전세금이 9억원 이상인 60~85아파트는 2014122가구에서 20181580가구로 약 13배 증가해 대조적이다.

 

이에 따라 3억원 미만 중소형 아파트 전세 거래량이 전체 전세 거래량(연간 10~12만건)에서 차지하는 비중이 201423.9%에서 지난해 6.7%로 급감했다. 다시 말해 지난해 기준 중소형 아파트 전세 거래량 100건 중 93건이 3억원 이상이었다는 이야기다. 여의도에 직장이 있는 신중혁 씨(가명·31)"최근 서울 강서구 증미역 근처에 전용 50아파트를 28000만원에 전세로 얻었다""2억원 후반대로 10평대 아파트는 겨우 구해도 20평대는 턱도 없다"고 말했다. 실제로 2014~20183억원 이하 20평대 중소형 아파트가 가장 많이 감소한 서울 내 자치구는 강서구(2018가구 감소)였고 노원구(1810가구), 강동구(1587가구)가 그 뒤를 이었다. 박 의원은 "강서구는 매매가격 상승에 따른 전세금 동반 상승, 노원은 강남 전세가격을 감당하기 힘든 수요의 유입, 강동은 재건축 이주 수요로 전세금이 오른 것으로 보인다"고 말했다. 한국감정원에 따르면 서울 평균 전세가격은 9월 기준 44077만원으로, 4개월 연속 소폭 오름세다. 이로 인해 서울에서 전세금 3억원 미만 20평대 아파트는 대부분 도심보다는 외곽 지역에 있다. 부동산 실거래가 사이트인 호갱노노에 따르면, 노원·강북·성북·중랑·은평구 등에 이들 전세 아파트가 몰려 있는데 그마저도 건축된 지 10년 이하인 아파트는 중랑구 신내역 인근 이외엔 찾아보기 힘든 실정이다.

 

최근 성북구 정릉역 근처 4억원대 아파트(전용 59)를 매매한 예비부부 김은석 씨(가명·33)"전세금도 상당히 비싼 편이어서 차라리 그럴 바엔 4억원대 소형 아파트를 매매하는 게 더 낫겠다고 판단했다""저금리로 인해 매매와 전세 사이의 비용 부담이 그리 크지 않다"고 말했다. 전문가들은 전세가격 안정을 위한 정부 대책이 필요하다고 입을 모은다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "민간·공공 임대주택을 더 늘려 전세 물량을 늘리고 자금력이 있는 무주택자가 생애 최초 주택을 사도록 서울 내 공급을 늘려야 하는데, 정부가 재정비사업(재개발·재건축)을 억제하다 보니 역으로 전세가격이 올라 중산층·서민만 고통받고 있다"고 진단했다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 "·월세 계약갱신권 등에 대비하기 위해 집주인이 가격을 올리는 등 앞으로도 상승 요인이 남아 있다""다만 아파트 전세금이 상승한다고 하더라도 다가구주택·다세대주택·도시형생활주택·오피스텔 등 다른 대안이 있다"고 말했다.(20191012일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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3월엔 60%가 하락전망했지만, 공급 부족에 집값 계속 오르자

반년 만에 전문가 전망 뒤집혀

 

 

부동산시장 전문가 3명 중 2명은 1년 뒤 서울 지역 집값이 더 오를 것이라고 내다봤다. 지난 3월 전문가 중 59.4%가 서울 지역 집값이 하락한다고 예측했던 것과 비교하면, 반 년 만에 전문가들 예상이 정반대로 뒤바뀐 셈이다. 다만 비수도권 지역은 반년 전이나 지금이나 하락할 것이라고 본 전문가가 대다수였다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 부동산 관련 학계, 연구원, 금융기관, 건설사 종사자 등 105명을 대상으로 917~23일 올해 3분기 부동산시장 설문조사를 했다. 10KDI가 발표한 설문조사 결과를 보면, 전문가 중 61.9%1년 후 서울 주택 매매가격이 상승할 것으로 내다봤다. 2.5% 미만 상승을 예측한 전문가가 41.9%로 가장 많았고, 2.5~5% 미만 상승은 18.1%, 5% 이상 상승은 1.9%로 집계됐다. 현재와 동일할 것으로 답변한 응답자는 23.8%였고, 하락할 것이라고 대답한 응답자는 14.3%였다.

 

 

반면 비수도권은 매매가격이 하락할 것으로 본 응답자가 58.1%로 과반을 넘었다. 49.5%2.5% 미만 하락할 것으로 전망했고, 2.5~5.0% 미만 하락 응답도 8.6%였다. 현재 수준을 유지할 것이라는 전망은 33.3%였고, 2.5% 미만 상승할 거라는 응답은 8.6%에 그쳤다. 특히 주목할 부분은 올해 1분기 예상과 올 3분기 예상이 전혀 반대로 나왔다는 점이다. 작년 9·13 대책 시행 직후 부동산 시장이 얼어붙자 절반이 넘는 전문가들은 1분기 수도권·비수도권을 막론하고 하락을 예상했다. 315~20일에 전문가 106명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 1년 뒤 수도권 집값이 하락한다고 예상한 전문가는 59.4%에 달했다. 결국 전문가들도 서울지역 공급 부족 지속에 집값이 계속 오르자 예상을 수정한 결과로 풀이된다. KB국민은행의 9월간주택가격동향에 따르면, 지난달 서울아파트 중위가격87272만원으로 3개월 연속 최고가 행진 중이다. 중위가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 뜻한다. KDI"서울의 현재 매매가격 상승률과 1년 후 매매가격 전망에 대한 평가는 상향 조정됐다"고 설명했다.(20191011일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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분양가 상한제 예고에 거래 잠잠하던 지역까지 들썩

1년간 거래없던 곳도 후끈, 연식 오래된 소형단지 인기에

종로·마포·용산 등 신고가, 서울 청약 물건너간 3040

상대적으로 값싼매물 매입

 

시장에서 상대적으로 인기가 없었던 소규모 단지, `나 홀로 아파트` 몸값이 오르고 있다. 정부가 민간택지 분양가상한제 확대 적용 방침을 밝히면서부터다. 6일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 서울 아파트 거래를 조사한 결과, 지난 8월 이후 연식이 오래된 나 홀로 아파트에서 신고가가 잇달아 나왔다. 종로구 명륜동에 위치한 `명륜아남`(301)136가구 1동짜리 아파트다. 이 아파트 전용면적 50는 지난달 2061000만원에 거래됐다. 이 면적은 작년 1054000만원에 거래된 뒤 1년간 거래가 없었다. 용산구 한강로 소재 98가구짜리 `한강로쌍용스윗닷홈` 역시 나 홀로 아파트에 기찻길 옆 입지 때문에 인기가 높은 편은 아니었지만, 8월 말 전용 84타입이 119000만원에 팔리면서 작년 694000만원에 비해 실거래 가격이 25000만원 뛰었다. 용산구 후암동 소재 19가구짜리 `힐튼빌리지` 역시 지난달 27전용 154매물이 5년 만에 팔렸는데 실거래 가격은 85000만원이었다. 마지막 최고 거래 가격은 77500만원이었다. 마포구에선 신수동 소재 `대원칸타빌` 전용 84매물이 891500만원에 거래됐다. 직전 신고가는 작년 4월의 77000만원이었다. 강남권에선 리모델링 아파트라 동네 이름값에 비해 거래도, 가격도 평이했던 384가구 규모 `도곡쌍용예가`가 신고가를 찍으며 반등했다. 이 단지 전용 107매물은 17억원에 팔려 기존 신고가를 11000만원 넘어섰다. 강동구에선 성내동 소재 49가구 1동짜리 `새한올림픽`에서 전용 8166800만원에 손바뀜됐다.

 

정부의 민간택지 분양가상한제 확대 적용이 발표된 뒤 서울 핵심지 주택 공급이 중장기적으로 희소해질 수밖에 없는 구조에 서울 전역 아파트 매수세에 불이 붙었고, 이는 곧바로 가격 상승으로 이어졌다. 작년 9·13 부동산대책 이후 한동안 잠잠했던 집값이 상한제 예고가 있던 지난 7월 이후 그야말로 치솟았고, 이에 놀란 실수요자들과 투자자들은 상대적으로 가격이 덜 오른 소규모 단지 매수에까지 나섰다. 이는 이들 아파트 거래를 확 늘리고 신고가를 쓰게 하는 결과를 낳고 있다는 분석이다. 지난 2일 정부가 민간택지 분양가상한제 적용을 관리처분 인가를 받은 단지에 한해 6개월 유예해주겠다는 방침을 밝혔지만, 실제로 이 유예기간을 활용해 상한제를 피할 단지가 예상보다 많지 않은 데다 미봉책이라는 시장 판단에 신축을 중심으로 상승했던 가격과 매수세가 구축, 나 홀로 아파트 순서로 옮겨 붙는 형국이다.

 

정부는 민간택지 분양가상한제 적용을 통해 분양가를 낮춰 무주택자에게 혜택을 주겠다는 입장이지만 젊은 20·30대는 물론 40대 초반에게도 이는 `그림의 떡`이라는 점도 기존에 건축된 아파트와 나 홀로 아파트 매수세를 부추기고 있다. 젊은 층은 무주택 기간으로 얻을 수 있는 점수에 한계가 있어 고가점을 받기 어렵다. 결국 `그림의 떡`인 청약을 포기하고, `내 집 마련`을 하려는 실수요자들이 상대적으로 가격대가 접근 가능한 나 홀로 아파트에까지 손을 뻗고 있는 것이 현재의 거래 폭발과 가격 상승을 만들었다고 해석된다. 양지영 R&C 연구소장은 "현재 서울 주택 문제의 핵심은 공급 부족인데 이를 해결하지 않고 수요만 누르다 보니 이런 결과가 나오는 것 같다"면서 "공급 부족으로 새 아파트 희소가치가 높아지고 가격이 오르면서 같은 지역의 구축과 나 홀로까지 갭 메우기를 하는 상황"이라고 설명했다.(2019107일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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74조 신청 몰려 한도 초과

 

기존 변동금리형·준고정금리형 대출을 최저 연 1.85% 고정금리 대출로 바꿔주는 `서민형 안심전환대출` 지원 대상 상한선이 주택가격 21000~28000만원으로 정해질 전망이다. 안심전환대출 추가 공급을 요구하는 주장도 제기돼왔지만 금융위원회는 공급 규모를 당초 계획인 20조원 한도로 유지한다는 방침이다. `3차 안심전환대출` 가능성에 대해서도 당분간은 계획이 없다며 선을 그었다. 30일 금융위가 공개한 `서민형 안심전환대출 신청 결과·향후 계획` 자료에 따르면 지난 16~29일 서민형 안심전환대출 신청은 약 635000건으로 금액 기준 739000억원이 접수됐다. 신청자들의 평균 주택 가격은 약 28000만원으로 6억원 이하가 전체 중 95.1%, 3억원 이하가 67.5%를 차지했다. 신청자들의 부부 합산 소득 평균은 약 4759만원으로 5000만원 이하 소득자가 전체 신청자의 57.3%였다. 신청 건당 평균 대환 신청액은 11600만원으로 1억원 이하 신청자가 전체의 50.3%인 것으로 나타났다. 서민형 안심전환대출 공급 규모는 20조원으로 주택 가격이 낮은 순서대로 대상을 선정하게 된다.

 

이를 감안하면 실제 대출을 받을 수 있는 지원 대상자의 주택가격 상한은 21000~28000만원 선이 될 것으로 예상된다. 주택가격대별 신청 금액은 1억원 이하가 24000억원, 1~2억원이 158000억원, 2~3억원이 209000억원이었다. 만약 자격 요건이 미비하거나 대출 포기자 등 이탈자가 전혀 없으면 주택 가격 21000만원이 상한선이 되고, 이탈자가 40% 발생한다고 가정하면 주택 가격이 28000만원인 신청자도 지원 대상이 될 수 있다는 게 금융위 분석이다. 금융위 관계자는 "주택 가격 21000만원을 지원 상한으로 가정하면 지원 대상자들 평균 주택 가격은 15000만원, 평균 부부 합산 소득은 4100만원, 평균 대환신청액은 7500만원 수준으로 추정된다"고 설명했다.(2019101일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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'모델' 뜯어보니준공 직후 의무입주해야

'세입자 받아 잔금납부' 막혀"전셋값 불안 요인"

 

민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트에 거주의무기간을 두는 방안이 추진되면서 전세시장 불안을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 새로 입주하는 아파트에서 전세 공급이 뚝 끊겨 수급불균형으로 이어질 수 있기 때문이다. 전세보증금으로 잔금을 융통하려던 수분양자들의 자금조달 계획에도 차질이 생길 전망이다.

 

신축 전세끊기나

 

지난 26일 안호영 더불어민주당 의원이 대표발의한 주택법 개정안은 민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트 입주자에게 최대 5년의 거주의무기간을 부여하는 게 골자다. 구체적인 기간은 주택법 시행령을 통해 주변 시세와의 차이에 따라 정하기로 했다. 국토교통부는 2~3년 안팎의 거주의무기간을 두는 방향으로 시행령을 개정할 계획이다. 신도시 등 공공택지에선 이 기간이 3~5년이기 때문에 민간택지의 경우 이보다 짧게 적용하겠다는 의미다. 문제는 거주의무가 시작되는 시점이다. 현행 공공주택 특별법과 이 법의 시행령은 최초 입주가능일부터 90일 이내 입주한 뒤 거주의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 입주해 의무기간을 충족해야 한다는 뜻이다. 민간택지 아파트에도 이 같은 규정을 준용해 적용한다면 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구에서 신축 아파트 전세는 완전히 사라지는 셈이다.

 

아파트 수분양자들은 통상 분양가의 10%를 계약금으로 내고 60%를 중도금으로 납부한다. 입주할 때 나머지 30%의 돈을 마련하기 어려울 경우 전세 세입자를 받아 잔금을 치르는 게 일반적이다. 하지만 상한제와 거주의무가 맞물려 시행될 경우 이처럼 입주를 미루는 전략은 완전히 막힌다. 최장 10년 동안 전매조차 불가능하기 때문에 처음부터 자금이 넉넉하지 않다면 분양을 포기해야 하는 셈이다. 전문가들은 수급불균형으로 인한 전세가격 불안을 우려한다. 신축 아파트 준공은 민간 임대차시장의 주요 공급원인데 앞으로는 시장 자체가 사라질 가능성이 커져서다. 상한제 영향으로 전체 주택공급 감소가 우려되는 상황에서 엎친 데 덮친 격이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 공공과 민간의 거주의무기간 규정이 유사하게 마련된 점을 고려하면 기간 기산에 대한 조항도 그대로 준용할 가능성이 높다입주단지에서 한동안 전월세 매물이 나오지 않을 것이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 전세시장이 단기적으로 크게 요동칠 수 있다고 지적했다.

 

편법 등장할 것

 

신축 아파트 전세는 이미 지난해 ‘9·13 대책 영향으로 감소하는 추세다. 장기보유특별공제(장특공제)2년 거주 요건이 추가돼서다. 이전엔 1주택자가 집을 팔 때 직접 거주하지 않았더라도 매매가격 9억원 초과분에 대해 장특공제율을 최대 80%(10)까지 적용했다. 하지만 내년 11일 이후 양도분부터는 거주 요건을 충족하지 못하면 장특공제율이 최대 30%(15)으로 줄어든다. 올해 강동구 일대 재건축 단지 대규모 입주와 연초 1만 가구 규모의 헬리오시티 입주 때도 전셋값 하락이 예상보다 오래 가지 않은 이유다. 가락동 A공인 관계자는 전세를 돌리느니 향후 양도소득세를 아끼기 위해 차라리 입주하겠다는 집주인이 많았다전세 물량이 당초 예상보다 1000가구 가까이 적게 나왔다고 설명했다.

 

거주의무기간 때문에 세입자를 들일 수도 없고 입주할 돈도 마땅치 않은 수분양자들은 LH(한국토지주택공사)에 집을 되파는 게 유일한 방안이다. LH는 이렇게 전매제한 예외로 매입한 주택을 임대주택으로 활용하거나 수급 조절용으로 활용한다. 하지만 2005년 이 같은 제도적 근거가 마련된 이후 14년 동안 LH가 우선 매입한 주택은 단 한 채도 없다. 이마저도 수분양자의 해외 체류나 근무·취학·결혼 등의 사유가 있을 때만 예외적으로 매각이 가능하다. 한 현직 공인중개사는 아파트 당첨 못지않게 자금계획이 중요해질 것이라며 돈이 부족한 집주인들은 보증금을 싸게 받는 대신 전입신고를 하지 않는 전세계약을 원할 수도 있다고 말했다.(2019927일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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4년 연속 실거래가 1삼성동 아이파크 62·성수동 갤러리아포레 57

안호영 의원 "고가 아파트 시세 안 떨어져분양가 상한제 전면 시행해야"

 

올해 전국에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 서울 용산구 한남동 `한남더힐`, 가격이 무려 84억원에 이르렀다. 지난해 하반기 이후 9·13대책 등 부동산 과열 대책이 쏟아졌지만, 이들 고가 아파트의 시세는 약 1년 새 비슷한 수준이거나 오히려 더 오른 것으로 나타났다. 25일 국회 국토교통위원회 소속 안호영 의원(더불어민주당)이 국토교통부로부터 받은 `20162019(823일까지) 연도별 아파트 매매 실거래가(계약일 기준) 상위 20위 현황`에 따르면 올해 아파트 실거래 최고가는 110일 매매계약이 체결된 한남더힐(전용면적 244.749)84억원이었다. 이후 211위도 모두 한남더힐이 휩쓸었다. 전용면적 243.201, 240.23, 240.305아파트가 각 73억원(3), 66억원(5), 645천만원(8)에 거래되는 등 한남더힐의 실거래가는 전체적으로 6384억원 수준이었다. 서울 강남구 삼성동 아이파크(195.388)과 성동구 성수동1가 갤러리아 포레(241.93)는 각 62억원(12), 57억원(13)에 매매됐다.

 

삼성동 상지리츠빌카일룸(237.74·533천만원)과 강남구 청담동 효성빌라 청담101 B(226.74·53억원), 강남구 압구정동 현대7(245.2·52억원), 갤러리아 포레(241.93·50억원)50억원 이상의 실거래가로 뒤를 이었다. 한남더힐은 2016(244.749·82억원), 2017(244.783·78억원), 2018(244.783·81억원)에 이어 4년 연속 가장 비싸게 팔린 아파트로 기록됐다. 특히 1위 아파트의 면적에 미미한 차이(2018244.783·2019244.749)가 있지만, 집값을 잡기 위한 각종 부동산 대책에도 불구하고 거래 최고가 한남더힐 아파트의 가격은 1년 사이 3억원 정도 더 올랐다. 거래 시점도 201811, 20191월로 차이가 3개월에 불과하기 때문에 9·13 대책 등의 영향을 거의 받지 않은 것으로 추정된다.

 

다만 20162019년 연도별 실거래가 20위의 수준은 201647억원(서울 강남구 도곡동 타워팰리스2·244.04) 2017595천만원(한남더힐·240.305) 2018615천만원(한남더힐 ·240.23) 2019494천만원(서울 강남구 도곡동 상지리츠빌 카일룸·210.50)으로, 20172018년 오르다가 올해 다소 떨어지는 추세를 보였다. 안호영 의원은 "정부의 기존 부동산 대책이 고가 아파트에는 큰 영향을 미치지 않은 것 같다""고가 아파트의 높은 시세가 다른 집값 상승에 연쇄적으로 작용할 수 있는만큼, 정부는 분양가 상한제 전면 시행 등 강력한 부동산 안정 대책을 추진해야한다"고 강조했다.(2019925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산시장 매도인 강세되자, "제발 팔라" 호텔대접·선물

작년 9·13대책 직전과 유사, 서울아파트 증여 급증

 

서울 서대문구 입주 2년 차 신축 아파트 전용 84로열층 매물을 관심 있게 지켜본 A씨는 해당 매물이 뜨자 곧바로 공인중개사에 연락해 매수 희망 의사를 밝혔다. 하지만 매도인 측이 망설인다는 이야기를 듣고 고심에 빠진 A씨는 중개업소를 통해 직접 집주인에게 연락을 해 5성급 호텔 식사 대접을 제안하며 제발 집을 팔아달라고 부탁했다. 10억원이 넘는 아파트를 매수하는 데 수십만 원짜리 호텔 밥값 정도는 충분히 낼 만하다는 생각이었다. 하지만 이러한 A씨의 노력에도 불구하고 끝내 집주인은 답장조차 주지 않으며 거래는 성사되지 않았다. 급격하게 상승세를 타고 있는 서울 아파트 가격으로 인해 매수 희망자들이 집주인에게 집을 팔아 달라고 읍소하는 해프닝이 곳곳에서 벌어지고 있다. `매도인 우세` 시장이 뚜렷해지며 집주인들은 계약 후에도 마음을 바꾸는 경우가 빈번해지고 매수자들은 집을 보지도 않고 계약금부터 통장으로 쏘고 있다. 한마디로 지난해 9·13 부동산대책 직전과 유사한 상황이 재현되는 분위기다. 23일 서울 부동산 업계 및 관계자 등에 따르면 강남·북 할 것 없이 아파트값 상승세가 두드러지고 시세 수준의 매물들이 자취를 감추면서 상당수 매수 대기자들이 집주인들에게 구애 공세를 펼치고 있다.

 

서울 용산구의 한 아파트를 매수하려던 B씨는 계약서 작성 직전까지 갔던 집주인이 뜸을 들이자 추석 연휴에 맞춰 10만원짜리 명절 선물세트를 보냈다. 강남구 교육특구에 위치한 한 아파트 매입을 희망하는 직장인 C씨 역시 집주인에게 정성을 들여 장문의 문자 메시지를 전송하고 커피 쿠폰을 보내는 등 매수 사전 작업에 열중하고 있다. 강남구 압구정동 한 공인중개사 대표는 "최근에 재건축 아파트 가격도 꿈틀대면서 집을 내놨던 집주인들이 계약을 앞두고 혹은 계약 후 중도금을 쏠 계좌번호를 다시 내놓지 않고 잠적하는 일이 비일비재하다""며칠 전만 해도 계약서를 쓴 한 주인이 계약을 취소해 달라며 고성을 지르고 난리를 치기도 했다"고 말했다. 2016년 입주한 성동구 하왕십리동 신축 아파트를 매수한 한 신혼부부는 잔금을 치르기 위해 집주인과 만나기로 했지만 6시간 가까이 집주인이 나타나지 않아 반나절을 날리기도 했다. 계약 후 집값이 1억원 넘게 오르자 마음이 변한 집주인이 약속을 지키지 않은 것이다.(2019924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 실거래가 평균 13.8% 상승, 거래 건수는 절반으로 급감

 

작년 ‘9·13 주택시장 안정대책 발표 이후 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 용산구인 것으로 나타났다. 16일 부동산114에 따르면 9·13 대책 이후 1년간 서울지역 아파트값(실거래가 기준)평균 13.8% 상승했다. 9·13 대책 이전 1년간 평균 거래가는 66603만원이었는데, 9·13 대책 이후 1년간 평균 거래가는 75814만원을 기록했다. 작년 9월부터 올해 8월 말까지 국토교통부가 공개한 거래 건수(42564)와 그 이전 1년간 거래 건수(97414)를 비교한 결과다. 거래가 반토막 난 가운데 저가 아파트보다 재건축·고가 아파트의 거래가 상대적으로 많았다. 9억원 초과 아파트의 거래 비중은 9·13 대책 이전 17.3%에서 9·13 대책 이후 24.7%로 높아졌다. 9억원 초과 아파트 거래량은 9·13 대책 이전 16854건에서 대책 이후 9350건으로 37.3% 줄었다. 반면 대책 이전 78919건에 달하던 9억원 이하 아파트 거래량은 대책 이후 27996건으로 60.2% 급감했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 대출이 필요 없는 현금 부자들이나 대출 부담이 덜한 무주택자의 거래 비중이 늘어난 영향이라고 설명했다.

 

구별로는 용산구 성동구 강남구의 거래가격이 많이 올랐다. 용산구 아파트의 최근 1년간 평균 거래가격은 159724만원을 기록했다. 직전 1년간 평균가(126727만원)보다 26% 상승했다. 용산 미군부대 이전과 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 영향을 줬다고 부동산114는 분석했다. 이어 성동구는 9·13 대책 이전 77033만원에서 이후 93264만원으로 21.1% 올랐다. 재재발 구역 노후 주택과 서울숲 인근 신축 아파트값이 강세를 보인 영향이다. 강남구의 거래가 상승률은 17.7%였다. 최근 1년 거래 평균가격은 171984만원으로 서울 25개 구 중 가장 높았다. 송파구의 평균 거래가는 96706만원에서 113317만원으로 17.2% 상승했다. 서초구는 139053만원에서 156951만원으로 12.9% 올랐다. 은평구 거래가는 대책 발표 이전(47685만원)과 이후(48028만원)가 비슷했다. 구로구(42821만원44258만원)와 강서구(52725만원54361만원)도 큰 차이를 보이지 않았다.(2019917일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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매매는 물론 전세, 월세 등 부동산을 계약시 챙겨야 할 부분은 한두가지가 아니다. 계약이나 임차하는 경우는 물론 계약이 종료되는 경우에도 살펴야하는 부분이 적지 않다. 그렇다면 가장 기본적으로 체크해야하는 것들에는 어떤 것들이 있을까. 우산 부동산 전·월세 계약을 하기 전에는 임차할 주택의 상태를 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다. 계약을 원하는 주택에는 반드시 현장 방문해 난방, ·하수도, 내벽 상태 등을 꼼꼼히 체크해 실제 상태와 하자 여부를 살펴야 한다. 집주인이 고쳐줘야 할 하자가 있다면 계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋다. 주택 상태 확인이 끝났다면 그 다음은 서류 확인 단계다. 등기부등본상 근저당권, 전세권 등의 권리 순위를 파악해야 한다. 권리 순위에서 다음 임차인인 자신의 권리가 뒤에 있다면 전·월세 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문이다. 계약 진행 시에는 임대인과 직접 거래가 가장 좋으며, 만약 대리인과 계약을 진행하게 된다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 잘 보관해야 부동산 계약 사기 피해를 막을 수 있다.

 

임차주택의 주소가 계약서와 일치하는지 반드시 체크해야 하고 계약금, 잔금 금액, 지급 일자, 주택 수리 비용 부담, 계약의 해지 사항 등의 세부 계약 사항들도 상세히 기재하고 확인해야 한다. 잔금 지급 전에 최종적으로 권리변동의 여부를 살펴보는 것이 안전하며 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 것이 더욱 좋다. 때문에 집을 볼때 확인했더라도 계약 당일 오전에도 등기부등본을 한번 더 떼볼 것을 권한다. 가능하다면 전임차인에 대한 정보 확인도 권한다. 전임차인의 퇴거일과 관리비 정산 여부도 미리 협의한다면 번거로움도 덜 수 있다. 반대로 전·월세 임차 계약이 종료되는 경우에도 챙겨야할 부분이 있다. 계약 종료를 앞둔 세입자들은 먼저 관리비와 공과금을 지불하고 아파트라면 세입자가 집주인 대신 냈던 장기수선충담금을 반환받으면 된다. 만약 임대차 기간이 종료됐는데 보증금을 바로 반환받지 못하는 경우에는 반드시 임차권등기 명령을 신청한 후 이사를 진행하는 것이 좋다.

 

임차권등기 명령을 받아야 우선변제권이 보장되어 보증금을 안전하게 지킬 수 있기 때문이다. 현재 사는 집을 재계약하는데 전세보증금을 올려주는 경우, 증액된 보증금에 대해 확정일자를 다시 받아야 한다. 부동산인포 관계자는 "·월세 계약에서 계약서를 작성하고 도장 또는 지장을 찍는 순간 그 부동산 계약은 성립된다. 번복이 불가능하기 때문에 계약서를 작성할 때는 잘못 기재된 내용은 없는지, 또 자신에게 불리한 내용은 없는지 검토하고 또 검토해야 한다""부동산 거래에는 큰돈이 드는 만큼 모든 거래 과정을 꼼꼼히 확인해 금전적, 정신적 피해를 사전에 방지할 것을 권한다"고 말했다.(2019915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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