08-04 12:58

 
 

 

 

뉴욕 좁은땅에 72층 트럼프타워, 용적률 거래제 통해 랜드마크로

한국, 2016년 제도 도입했지만, 까다로운 조건탓 있으나마나

천편일률적인 규제 손봐야

 

 

# 미국 뉴욕 맨해튼 심장부인 56번가에 자리 잡은 트럼프 월드 타워. 72층 높이인 이 건물은 도널드 트럼프 미국 대통령이 당선된 이후 자주 뉴스 화면에 등장해 우리에게도 친숙한 건물이다. 당초 이 건물이 세워진 땅은 워낙 좁고 용적률 제한도 있어 높은 건물을 올릴 수 없었다. 트럼프 대통령이 활용한 것은 인근 빌딩 건물주와 협상을 벌여 산 `용적률`이었다. 이를 통해 협소한 용지에 뉴욕을 상징하는 랜드마크를 건설한 것이다. 이 건물 저층에 있는 상가를 제외한 대부분 면적은 주거용 아파트, 원룸이 차지하고 있으며 뉴욕 유명인들이 가장 선호하는 주거시설로 손꼽힌다. 1기 신도시를 향후 100년간 쓸 수 있는 `뉴강남`으로 재탄생시키려면 과감한 규제완화 조치가 필수다. 도시계획·정비사업 전문가들은 특히 개별 단지 리모델링이 아닌 소형 캡슐 주택으로 구성된 `통개발`을 추진하려면 사업 추진의 최대 걸림돌인 용적률 문제를 해결해야 하고 `용적률 거래제` 확대 도입도 고려해야 한다고 충고한다.

 

 

현재 일부 1기 신도시에선 산발적인 개별 단지별 리모델링이 이미 시작됐다. 분당과 평촌, 산본 등을 중심으로 일부 단지가 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 추진 중이다. 지난해 6월 일산에서도 최초로 장성마을 2단지 아파트가 리모델링 깃발을 들기도 했다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대를 그대로 남겨두고 증축하는 방식이다. 개별 단지 리모델링은 재건축보다 구조 개선이나 증가 가구 수에 한계가 있을 수밖에 없다. `뉴강남` 프로젝트의 핵심인 `소형 캡슐주택`이나 `모듈러 주택` 건립은 당연히 불가능하다. 1기 신도시 단지들이 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 용적률이란 대지면적과 비교한 건축물 총면적의 비율을 의미하는 용어로 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 기존 용적률은 낮고, 재건축 시 법정 허용 용적률은 높을수록 건물을 기존보다 더 높게 지어 분양 가구 수를 늘릴 수 있다.

 

 

1기 신도시는 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%) 등 일산과 분당을 제외한 3개 도시의 평균 용적률이 200%를 넘는다. 재건축 시 법정 한도 용적률은 3종 주거지역의 경우 250%를 기본으로 하며 공공기부채납 면적에 따라 최대 300%까지 올릴 수 있도록 돼 있다. 정비업계에 따르면 일반적으로 기존 용적률이 180% 이하 수준이어야 재건축 사업성이 확보된다. 백준 J&K도시정비 대표는 "1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 현재 리모델링을 추진 중인 단지들이 대부분 재건축으로 방향을 바꿀 것"이라고 말했다. 이처럼 1기 신도시 리뉴얼을 위해선 용적률 상향이 꼭 필요하지만 도시정비법을 개정해 1기 신도시에만 혜택을 주면 수도권 다른 지역에서 강한 반발이 일어날 수밖에 없다. 이 때문에 개발 과정에서 2016년 도입됐지만 유명무실했던 `용적률 거래제`를 적극 활용해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 이를 1기 신도시에 적용하면 높은 건물을 짓기 어려운 고도·경관 지구나 용적률 400%가 적용되는 준주거지역에서 남는 용적률을 사들인 뒤 주거지역에 고층으로 재건축하는 방법이 가능해진다.

 

 

용적률 거래제는 2016년 오랜 진통 끝에 국내에도 도입됐지만 실제 활용된 사례는 극히 드물다. 두 단지 간 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 조건이 너무 까다롭기 때문이다. 따라서 이 같은 까다로운 전제 조건을 과감히 없애고 자유롭게 용적률을 거래할 수 있도록 해야 소형 캡슐주택 위주의 통합 재건축이 가능해진다는 지적이다. 최준영 법무법인 율촌 전문위원은 "1기 신도시 지역 전체를 묶어서 용적률을 나누거나 거래해 쓸 수 있도록 허용해야 한다"며 "개별 단지보다는 `통개발`을 통해 도시 전체 모습을 바꿔야 신규 수요를 창출할 수 있을 것"이라고 말했다. 미국처럼 용적률의 적정 가격을 평가하고 거래를 중개할 `용적률 거래 중개은행`이 없다는 점도 문제다. 시장에서 거래된 적이 없는 용적률을 개인 간 협상을 통해 가격을 매기는 것은 사실상 불가능하다는 지적이다. 미국은 중개은행을 통한 용적률 거래제가 활성화돼 있다. 사업 시행 방식에서도 큰 변화가 필요하다. 일반적인 재건축은 정비계획 수립, 안전진단, 조합 설립, 이주 및 착공 등 사업 추진에 7~8년 이상이 소요된다. 사업기간이 길어지면 사업비용도 늘고 주민 간 갈등도 커지기 때문에 공공·민간(조합)이 협업하는 새로운 재건축 제도를 도입해 사업기간을 준공까지 5년 이내로 줄일 필요가 있다. 1기 신도시 리뉴얼이 실제로 진행되면 사업이 진행되는 지역과 그렇지 않은 지역 간 특혜 논란도 발생할 것이다. 이 때문에 재건축이 이뤄진 구역 내에서만 공공기여가 이뤄지는 현행 기부채납 방식을 과감히 바꿔야 한다는 지적도 나온다.(2020년 5월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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"당첨땐 수억 차익"…코로나도 못막는 청약 열기

위례중흥S-클래스 펜트하우스, 10년 전매제한에도 청약 폭주

풍부한 시중 현금유동성 방증, 수원 쌍용 더 플래티넘도 들썩

21가구 무순위 모집에 1만명, "청약 예비당첨자 비율 확대전

마지막 기회"에 통장 몰려

 

 

분양가가 16억원에 육박하고 규제로 인해 대출을 전혀 받을 수도 없는 위례신도시 펜트하우스 2가구 `무순위 청약`(줍줍·줍고 줍는다는 뜻)에 4000명 넘는 인파가 몰렸다. 시중의 현금부자들이 들고 있는 유동성 규모를 짐작하게 하는 상징적 사건으로 풀이된다. 또 코로나19 여파로 집값이 하락하고 있지만 분양만 받으면 단숨에 수억 원의 시세차익을 본다는 기대감은 여전한 것으로 나타났다. 5일 한국감정원에 따르면 지난 4일 위례신도시 하남시 권역 A3-10블록 `중흥S-클래스`에서 나온 전용면적 172㎡ 펜트하우스 두 채 무순위 청약에 4043명이 몰려 경쟁률 2021.5대1을 기록했다. 이 단지는 지난 2월 말 진행된 1순위 청약에서 426가구 모집에 4만4448개 청약통장이 몰려 평균 경쟁률 104.3대1로 완판됐다. 이달 4일 나온 펜트하우스 두 채 역시 1순위에 43명이 지원해 마감됐지만 계약까지 이어지지 못하자 이 물량이 `줍줍`으로 나왔는데, 기회를 포착한 현금부자 수천 명이 잇달아 신청서를 내는 상황이 연출된 것이다. 이 아파트는 분양가가 15억원이 넘기 때문에 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다. 또 전매제한 10년이 걸려 2030년이 돼야 아파트를 매각할 수 있다. 결국 향후 10년간 보유현금 15억9000만원을 아파트에 묻어놓을 여력이 있는 현금부자만 4043명이 몰렸다는 얘기다.

 

 

쌍용건설이 같은 날 수원시 권선구 오목천동 482-2 일대에 내놓은 `쌍용 더 플래티넘 오목천역` 줍줍에 몰린 열기도 뜨거웠다. 이 단지 전용 39~84㎡ 21가구가 줍줍 매물로 나왔는데 1만34명이 신청해 평균 경쟁률 477.8대1을 기록했다. 전용 84㎡A형 11가구 물량에 6441명이 지원해 경쟁률이 585.5대1로 가장 높았다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억7960만~5억1690만원으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 다만 조정대상지역 규제를 받아 3년의 전매제한 기간이 적용된다. 시세 차익을 노리고 청약한 당첨자는 2022년 9월로 예정된 입주 시점 이후 매각에 나설 수 있을 것으로 보인다. 롯데건설이 의정부시에서 내놓은 `의정부 롯데캐슬 골드포레`는 추후 부적격자, 계약포기분이 나올 것을 예상해 이례적으로 청약이 시작되기 이전인 4일에 사전 무순위 청약을 진행했는데, 인파 1만733명이 몰려 눈길을 끌었다. 이 단지는 7일 1순위, 8일 2순위 청약을 접수할 예정이다. 미계약 물량이 나오면 사전 무순위 청약 상위 순번이 줍줍을 할 수 있는 구조다.

 

 

결국 경기도 하남시 위례신도시와 수원시, 의정부시 등 3곳에서 진행한 무순위 청약에 총 2만4810명이 몰린 셈이 됐다. 일각에서는 정부가 청약 시 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비당첨자 비율을 대폭 확대하기로 결정한 것이 줍줍 열기를 키웠다는 분석이 나온다. 당초 정부가 정한 예비 입주자 선정 비율은 서울 등 투기과열지구는 공급물량의 500%(5배수), 그 외 지역은 40%였다. 그런데 지난 3월 국토교통부는 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비 당첨자 비율을 기존 40%에서 300%까지 확대하는 계획을 내놨다. 대책이 나오기 전달인 2월 경기도 수원 `힐스테이트 푸르지오 수원` 줍줍 청약에서 미계약분 42가구를 모집하는 데 6만7965명이 몰리는 등 줍줍에 대한 열기가 지나치게 커졌기 때문이다. 정부가 새로 정한 대로 예비당첨자가 대폭 늘면 미계약 물량이 나와도 당첨되지 못한 1·2순위 내 후순위 신청자에게 계약 기회가 돌아가기 때문에 줍줍 물량이 나오기가 어려워진다. 사실상 지난 4일 무순위 청약이 `마지막 줍줍`으로 거론되자 숨죽이던 예비 청약자들이 잇달아 신청서를 써냈다는 분석이다.(2020년 5월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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4월 주가 11% 급반등에 밸류에이션 부담…수출 감소·실적 타격도 우려

"주가 흐름은 전약후강…이달 중순 이후 2,000선 회복 시도 가능성"

 

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 급락했던 주가가 일단 반등에 성공한 가운데 증권가에서는 이달 증시가 다시 하락세로 돌아설 수 있다는 전망이 잇따르고 있다. 이른바 `셀 인 메이(Sell in May·5월에 팔아라)`라고 하는 증권가의 격언이 맞아떨어질지 주목되는 상황이다. 5일 금융투자업계에 따르면 전날까지 이달 증시 전망 보고서를 발간한 8개 증권사의 5월 코스피 예상 등락 범위 하단은 평균 1,755로 집계됐다. 회사별로 보면 신한금융투자와 대신증권이 등락 범위 하단을 1,700으로 제시해 가장 낮은 눈높이를 보였다. 부국증권과 삼성증권은 1,750을, KB증권과 IBK투자증권, 한국투자증권은 1,780을 각각 하단으로 제시했다. 유일하게 등락 범위 하단을 1,800으로 잡은 키움증권을 제외한 나머지 7개 증권사는 모두 코스피가 1,700대 초중반까지 재차 추락할 수 있다고 전망한 것이다. 앞서 코스피는 지난 4월 한 달 동안 무려 10.99% 뛰어올라 1,940선을 회복했다.

 

 

지난달 말 종가(1,947.56)는 3월 19일 기록한 저점(1,457.64)과 비교해 489.92포인트(33.61%)나 상승한 수준이다. 그러나 5월 첫 거래일인 4일 코스피는 하루 만에 2.68% 급락해 1,895.37로 다시 후퇴했다. 향후 주가 등락 범위 하단을 1,700선으로 잡는다면 코스피는 이달 중 최고 10%가량 추가로 하락할 수 있다는 의미가 된다. KB증권은 이달 코스피가 단기적으로 하락할 가능성이 있다며 5월 주식 투자 비중을 `중립`으로 제시했다. 이은택 KB증권 연구원은 "현재 주식시장은 앞선 주가 급등에 따른 피로를 해소해야 하는 상황"이라며 "주가 상승 탄력이 둔화하면서 -10% 정도의 단기 조정이 나타날 가능성을 염두에 둬야 한다"고 진단했다. 박소연 한국투자증권 연구원 역시 "기업이익 추정치가 하향되는데도 지수는 계속 올라가다 보니 밸류에이션(평가가치) 부담이 높아졌다"고 우려했다. 당초 투자자들의 기대를 모았던 `코로나19` 봉쇄 조치 해제가 오히려 시장에 불확실성으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다. 이은택 연구원은 "이달 중순부터 각국의 봉쇄 해제가 본격화하면서 국지적으로 감염 재확산 및 확진자 증가세 정체 현상이 나타날 가능성이 있다"고 진단했다. 아울러 수출 비중이 큰 우리나라의 특성상 2분기 수출 악화에 따른 기업 실적 부진이 불가피하다는 점 또한 주가 하락 압력을 높이는 요인이다.

 

 

자연히 증권가는 이달 지수가 약세 흐름을 이어갈 가능성에 무게를 두는 모습이다. 김예은 IBK투자증권 연구원은 "이번 달에는 코로나19의 재확산과 미중 무역 분쟁 재점화 등 대외 리스크가 확대되는 가운데 풍부한 현금 유동성이 맞물리면서 시장 변동성을 키울 전망"이라며 "주가 상승보다는 하락에 무게를 둬야 한다"고 평가했다. 이원 부국증권 연구원 역시 "정책 기대감에 기댄 증시 부양은 한계에 봉착했다"면서 "증시와 실물경기 사이 괴리가 심화함에 따라 이달 코스피는 간격 조정 구간을 거칠 것"이라고 예상했다. 다만 이달 후반으로 가면서는 점차 주가가 회복할 것이라는 전망도 나온다. 대신증권은 이달 코스피가 `전약후강`의 흐름을 나타내면서 2,000선 회복을 시도할 것이라고 내다봤다. 이경민 연구원은 "코로나19가 진정되고 경제활동이 재개되면 경기 회복에 대한 기대와 유동성 모멘텀이 주가 상승을 주도할 것"이라며 "글로벌 유동성 확대 국면에서 외국인의 코스피 순매수 유입은 시간문제일 것"이라고 강조했다. 서상영 키움증권 연구원 역시 "월 초반 주가 조정은 오히려 높은 밸류에이션 우려를 완화할 기회"라며 "향후 경제활동 재개와 함께 월 후반 들어 코스피는 2,000선에 도전할 수 있을 것"이라고 내다봤다.(2020년 5월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주택연금 가입주저 요인은 "집값대비 월 지급액 적어서"

 

 

은퇴를 앞둔 국내 50대 직장인 가계 총자산의 72.1%는 부동산 자산이라는 조사 결과가 나왔다. 평균 총 자산규모는 66078만원인데, 그 중 부동산이 47609만원인데 반해 금융자산은 16794만원에 그친 것이다. 또한 수도권과 비수도권 가계 간 자산 차이는 대체로 주택가격의 차이에서 비롯된 것으로 나타났다. 50대의 가장 큰 주택연금 가입 주저 요인은 월지급액이 적다고 판단하기 때문으로 조사됐다. 최근 미래에셋은퇴연구소가 발간한 `2020 미래에셋 은퇴라이프트렌드 조사보고서`에 따르면, 국내 50대 직장인 가계의 평균 총자산은 약 66000만원으로, 이 중 72.1%가 부동산자산이었다. 금융자산의 비중은 25.4% 수준이며, 금융자산 중에서는 예적금/저축성보험과 사적연금이 주요 자산군이었다. 부동산과 기타자산으로 나뉘는 실물자산 49284만원 중 부동산이 47609만원이라 대부분을 차지했고, 그 외에 차량이나 회원권과 같은 기타 자산은 1675만원이었다. 부동산 중에서 주택은 평균 42256만원, 주택 외 부동산은 평균 5353만원으로 조사됐다. 가계가 보유한 부채 규모는 평균 6987만원으로, 금융부채 5632만원과 임대보증금 1355만원으로 구성됐다. 금융부채 중에서는 담보대출(4320만원)이 신용대출(1312만원)에 비해 3배 이상 금액이 컸다. 총자산에서 부채를 차감한 순자산은 평균 59091만원 선이었다.

 

비수도권 가계보다 수도권 가계 자산 규모 1.6배 커

 

자산 규모에 따른 자산구성비의 경우 1분위 가계(자산 기준 하위 20%)의 주택자산 비중은 50.7%, 2~5분위(63.5~68.9%)에 비해 유독 낮았다. 1분위 가계의 경우 `거주지 임차보증금`의 비중이 11.9%로 비교적 높게 나타나 전월세로 거주하는 가구가 다른 분위 대에 비해 비교적 많은 것으로 분석됐다. 또 다른 특징은 자산 규모가 클수록 자산 중에서 주택 외 부동산(토지, 건물 등)이 차지하는 비중이 커진다는 점이다. 1분위의 경우 자산 중 주택 외 부동산의 비중이 2.6%에 그쳤으나, 2분위(자산기준 하위 20~40%) 3.6% 3분위(하위 40~60%) 5.2% 4분위(하위 60~80%) 6.3% 순으로 높아졌다. 5분위(자산기준 상위 20%)11.2%로 타분위에 비해 2~4배 가까이 높았다. 지역별로 수도권 가계의 자산 규모는 비수도권 가계보다 평균 1.6배 많았는데 이 중 상당 부분이 주택가격의 차이로 인한 것으로 진단됐다. 수도권 가계의 평균 자산 규모는 77148만원으로 비수도권(49115만원)에 비해 28000만원 가량 높았다. 이 중 수도권의 평균 주택자산 규모는 5685만원, 비수도권 29340만원으로 약 21000만원 정도 차이가 났다. 즉 자산 평균 규모 차이인 28000만원 중 주택으로 인한 21000만원을 제외하면 나머지 자산의 차이는 7000만원 정도인 셈이다. 수도권 내에서도 서울 지역 가계의 총자산은 9715만원으로 인천/경기(65960만원)에 비해 25000만원 이상 높았다. 이들의 평균 주택자산 규모는 각각 61264만원, 41962만원으로 2억원 정도 차이를 보였다.

 

 

중위권 가계의 주택연금 가입 의향 가장 높아

 

50대 직장인 중 보유주택 가액 총합이 9억원 이하인 가계를 대상으로 주택연금에 대한 생각을 물어본 결과, 54.8 %가 가입 의향이 있다고 답했다. 주택가액 분위별 가입 의향을 비교해보면 `U` 형태를 보였다. 평균주택가액이 37750만원인 3분위 가계의 주택연금 가입 의향이 58.1%로 가장 높았다. 주택가액 5분위의 가입 의향이 52.4%로 가장 낮게 나타난 것은 금융자산을 포함한 여유자산이 많아 주택연금 필요성이 낮기 때문으로 보인다. 주택연금에 가입하고자 하는 시기는 `다른 노후자산이 다 떨어졌을 때`(31.5%)가 가장 많았고 일을 더 이상 할 수 없을 때(20.1%) 가능한 최대한 늦게(16.7%) 75세 이후(9.2%) 순으로 나타나 대체로 주택연금을 노후 생활비를 얻기 위한 최후의 수단으로 인식하고 있는 것으로 분석됐다. 반면 주택연금 가입을 희망하지 않는 가장 주된 이유는 `집값에 비해 월 지급액이 적다고 느껴서`(25.4%)였다. 월 지급액 자체가 적다고 답한 8.5%를 더하면, 33.9%가 지급액이 적은 것에 아쉬움을 느끼고 있었다. `내 집을 담보로 잡히는데 대한 거부감`(23.7%)도 많이 꼽힌 이유이다. 그 외에 `주택을 자녀에게 물려주고 싶어서` (15.1%) 주택연금 가입을 주저하는 경우가 있었는데 이 비중은 과거에 비해 현격하게 줄었다.

 

50대 직장인 가계의 현재 자산 구성에 비춰 볼 때, 연금자산과 금융자산이 충분치 않아 대부분 가계는 은퇴생활비를 충분히 확보하기 어려울 것으로 보인다는 진단이다. 은퇴 후 25년간 월 100만원이 필요하다면 단순히 계산하더라도 3억원이 있어야 한다. 50대 가계의 총자산은 평균 66000만원이지만, 금융자산을 3억원 이상 가진 가계는 15.5% 정도 밖에 안된다. 미래에셋은퇴연구소 관계자는 "가계 자산 대부분이 부동산에 쏠려있기 때문이다. 부동산을 단지 보유하는 것 만으로는 노후에 필요한 현금흐름을 얻지 못한다""총자산의 3/4 가까이 차지하는 부동산을 방치하지 않고, 어떻게든 적극적으로 활용해 노후 생활비를 만드는 전략이 필요하다"고 조언했다. 이 조사는 50대 남녀 직장인 1960명을 대상으로 설문조사를 시행했다. 응답자들의 평균 연령은 53.8, 평균 가계보유자산은 66078만원이다.(202053일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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사례① A씨는 직장 근처에 전셋집을 구해 계약서를 썼다. 그러나 집주인의 사정으로 계약이 갑자기 취소됐다.

사례② 지난달 초 매매 계약을 맺은 매수인 B씨는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 집값이 내려갈 조짐을 보이자 계약을 깼다.

A와 B씨 중 누가 중개보수(중개수수료)를 내야 할까요. 아니면 둘 다 안 내도 될까요? 답은 '둘 다 내야 한다'입니다.

 

 

#공인중개사 과실 없으면

=매매든 전·월세든 부동산 계약 취소 후 중개수수료 지급 여부는 동일하다. 매도인(임대차의 경우 집주인)과 매수인(세입자) 간 계약이 유효하게 이뤄졌다면, 이후 한쪽에 의해 또는 당사자 간 합의로 계약이 취소돼도 거래 당사자는 공인중개사에게 중개수수료를 줘야 한다. 단 공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우에 한해서다.

=공인중개사법 제321항은 '개업 공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다.

=법원 판례도 이를 뒷받침한다. 광주지법은 2008'중개업자 중개로 계약이 체결되면 수수료 청구권이 바로 발생하고 그 후 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효·취소·해제되더라도 이미 발생한 중개업자의 수수료 청구권엔 영향이 없다"고 했다.

 

 

#현실은

=그러나 현실은 좀 다르다. 원칙적으로는 양쪽이 중개수수료를 내야 하지만, 계약을 파기하는 쪽에서 다 내는 경우도 있다. 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 경우 매수인 입장에선 계약이 깨져 분통 터지는데, 중개수수료까지 내려고 하진 않기 때문이다. 하지만 이럴 땐 매도인에게 위약금(통상 계약금의 2)을 받기 때문에 매수인도 중개료를 내는 경우가 많다.

=통상 부동산 업계에 따르면 계약서를 쓴 뒤 매도인(임대차 시 집주인)이 계약을 해제하면 매수인(세입자)에게 위약금을 줘야 한다. 반대로 매수인(세입자)이 계약을 취소하면 계약금을 포기해야 한다.

 

 

#알아둘 것

=가급적 계약서 작성 전에 계약 취소 등의 문제가 생길 때를 대비해 중개수수료에 대한 책임 소재를 명확히 하는 게 좋다. 계약서에 '계약 취소 시 취소한 자가 중개수수료를 모두 부담한다'는 식의 특약 문구를 넣으면 된다.

=계약이 취소됐더라도 부동산 상한 요율 내에서 협의를 거쳐 중개료를 줘야 한다. 상황에 따라 다르지만, 소액을 주는 경우도 적지 않다.

=중개료는 거래 유형과 지역에 따라 다르다. 서울에서 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1~3억원은 0.3%, 3~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다. 집을 살 땐 거래가 5000만원 미만의 경우 최대 수수료는 25만원(수수료율 0.6%), 5000~2억원은 최대 80만원(수수료율 0.5%)이다. 2~6억원 주택은 상한 요율이 0.4%, 6~9억원은 0.5%, 9억원 이상은 0.9%.(202051일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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공동주택 공시가 열람시작…`공시가 역전` 현실화, 트라움하우스 등 초고가 이어

16억원짜리 평창동 아파트가, 과세기준보다 낮은 7억대 거래

 

정부가 올해 공시가격을 확정한 가운데, 코로나19 위기로 집값이 떨어진 고가 주택들 중 공시가가 시세보다 높은 `역전 현상`이 발생하고 있다. 고가 주택이 밀집한 서울 강남에서는 최근 집값이 수억 원씩 떨어지면서 시세가 공시가에 육박하는 곳이 속출하고 있다. 집값 하락폭이 커지는 와중에 세금을 내는 기준인 공시가만 높아지자 주택 소유자들은 "집값은 떨어졌는데 세금만 늘었다"며 걱정을 쏟아내고 있다. 29일 국토교통부 실거래시스템에 따르면 서울 종로구 평창동 아파트 엘리시아는 최근 `반값`에 가까운 거래가 이뤄지면서 공시가가 시세를 추월했다. 이 아파트 전용 200㎡(5층)는 지난달 26일 7억5110만원에 손바뀜됐다. 2016~2017년만 해도 16억원에 거래됐지만 지난해 12월 9억6500만원에 거래되더니 이달에는 7억원대로 내려앉았다. 올해 확정된 공시가는 7억9700만원으로 공시가가 실거래가보다 높다. 인근 공인중개업소 관계자는 "시세가 작년만 해도 10억원대였는데 저 거래는 시세보다 훨씬 싸게 성사됐다. 지인 간 거래인지 알 수는 없지만, 최근 시세가 떨어지고 있는 것은 맞는다"고 했다. 앞서 지난 2월 초고가 아파트 서초 트라움하우스가 종전 최고가보다 8억원 낮은 40억원(전용 273㎡)에 거래되면서 공시가(40억8400만원)가 실거래가보다 높은 `역전` 현상이 발생한 데 이어 10억원대 아파트에서도 공시가 역전이 발생한 것이다.

 

 

코로나19 경제 충격으로 부동산 거래 침체가 장기화됨에 따라 `공시가 역전`이 속출할 것이란 전망이 나온다. 올해 정부는 유독 10억원 이상 주택 공시가를 집중적으로 끌어올렸다. 올해 전국 공동주택 공시가격 상승률은 5.98%이지만, 12억~15억원은 17.25%, 15억~30억원은 26.15%, 30억원 이상 아파트는 27.4% 상승했다. 부동산 하락세가 지속되면 `공시가 역전`은 시간문제라는 얘기다. 서울 서초구 방배동 `삼성래미안1` 아파트(전용 84㎡)는 지난 2월 11억원에 손바뀜됐다. 직전 최고가 13억9000만원보다 3억원 가까이 떨어졌다. 이 아파트의 공시가격은 지난해 8억1600만원에서 올해 9억1400만원으로 올랐다. 이번 하락장에서 실거래가가 떨어지면서 공시가격과 갭이 2억원 미만이 됐다. 또 중구 신당동 `남산타운` 아파트(전용 114㎡)도 지난 2월 10억9000만원에 실거래됐다. 직전 최고가 대비 3억5000만원 떨어졌다. 올해 이 아파트 공시가격은 8억5400만원으로 현실화율이 78.3%에 달한다. 30억원 이상의 초고가 아파트도 실거래가와 공시가격이 바짝 붙었다. 강남의 초고가 아파트 시세가 수억 원 뚝 떨어지면서 정부의 현실화율 목표치인 80%를 훌쩍 넘어선 경우가 속출했다. 지난달 강남구 압구정동 `현대6차` 아파트(전용 157㎡)는 최고가 대비 8억8000만원 떨어진 30억5000만원에 손바뀜됐다. 이 아파트의 공시가격은 27억1200만원이므로 현실화율은 88.9%에 달한다.

 

 

특히 강남권 재건축 단지들 하락폭이 유독 크다. `양도세 절세 매물` `총선 실망 매물`과 같은 급매물이 등장했기 때문이다. 서초구 반포동 `반포주공1단지`(전용 107㎡)는 최근 33억5000만원에 거래돼 공시가격 29억6900만원과 차이가 불과 3억여 원으로 줄어들었다. 정부는 작년 말 시세를 기준으로 공시가격을 산정해 올해 1월 이후의 주택시장은 공시가격에 반영되지 않았다고 하지만, 공시가격이 올해 1년 동안 각종 조세 부과 기준으로 활용된다는 점에서 시세가 떨어진 아파트 거주민들은 공시가격이 과도하게 책정됐다고 느낄 수밖에 없다. 래미안 옥수리버젠(전용 84㎡)은 최근 집값이 15억원대에서 13억원대로 떨어졌다. 그러나 공시가는 9억1200만원에서 10억3100만원으로 상승했다. 올해 재산세는 지난해(266만원)보다 100만원 가까이 증가(365만원)할 것으로 예상된다. 옥수리버젠을 소유한 박 모씨는 "지난해 집값이 많이 올랐다고 급격하게 공시가를 올려버리니 코로나19 경기침체로 살림살이가 팍팍한 가운데 세금부담이 더 늘었다"고 분통을 터뜨렸다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "주택 가격이 외부 요인으로 변동폭이 클 수 있어 공시가격은 시세 대비 70% 이하 수준이 적절하다"고 말했다. 국토부는 올해 공시가격을 `부동산 공시가격 알리미` 사이트를 통해 열람할 수 있게 한 뒤 다음달 29일까지 이의신청을 받을 예정이다. 이의신청 건에 대해서는 재조사를 실시해 오는 6월 26일까지 가격을 최종 확정·통보한다.(2020년 4월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수원·안양·군포 등 경기남부권, 온라인카페 통한 담합 많아

국토부 혐의입증 11건 입건, "100건은 추가 내사 진행중“

투기과열지구 실거래 3차조사, "10대가 35억 집 구매" 편법 의심

 

 

두 달 전 직접 수사가 가능한 부동산시장불법행위대응반(대응반)을 출범시킨 국토교통부가 집값담합 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 국토부는 지금까지 집중해온 집값담합 사건을 포함해 앞으로는 부정청약·온라인 허위매물 등 불법행위에 대한 수사 범위를 확대해 부동산시장질서 교란행위를 엄단한다는 방침이다. 다만 일각에서는 일반 시민들의 거래 과정에 정부가 현미경 잣대를 들이대고 형사처벌에까지 나선 것은 과도하다는 우려 목소리도 나온다. 국토부는 지난 2월 21일 부동산시장불법행위대응반 출범 이후 두 달 동안 진행된 `집값담합 관련 수사 중간결과`를 21일 발표했다. 대응반은 한국감정원 부동산거래질서교란행위신고센터에 접수된 집값담합 의심 사례 총 364건 가운데 우선 수사가 필요하다고 판단한 166건에 대해 내사에 착수했다. 이 가운데 신고자 진술 확보, 현장 확인, 입수 증거 분석 등을 통해 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 형사입건은 수사기관에서 범죄사건을 인지해 수사를 개시하는 것으로, 형사입건돼 수사 대상이 되면 형사소송법상 피의자가 된다. 대응반은 형사입건한 11건 가운데 1건은 이미 검찰에 기소의견으로 송치했다. 8건은 압수수색영장을 발부받았고, 2건은 수색영장 발부 절차가 진행 중이다. 국토부 관계자는 "55건은 혐의가 없어 내사를 종결했고, 나머지 100건은 내사를 진행 중"이라고 말했다. 추가로 공인중개사법상 집값담합 행위가 인정되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

 

 

이번에 공인중개사법 위반으로 적발된 집값담합 사례는 △집값담합을 유도하는 안내문·현수막 게시(1건) △온라인 카페 등에 담합을 유도하는 게시글 게재(8건) △개업 공인중개사가 단체를 구성해 단체 구성원 이외의 자와의 공동중개를 제한함으로써 공정경쟁을 저해하고 소비자 거래를 방해한 행위(2건) 등이다. 혐의가 확인된 집값담합 사례 대다수가 지역 인터넷 카페에 "○○억원 이하로는 아파트를 팔지 맙시다" "저가매물을 등록하려고 하는 ○○부동산에는 매물을 내놓지 맙시다"는 내용이었다. 적발 사례 가운데 오프라인 현수막 1건은 서울이었고, 나머지 온라인 집값담합 행위는 수원·안양·군포 등 경기 남부권에 집중됐다. 온·오프라인을 통한 집값담합 행위는 지난 2월 21일 집값담합 금지규정을 담은 개정 공인중개사법 시행 이후 걸린 현수막이나 온라인 게시글에 적용된다. 김영한 국토부 부동산시장불법행위대응반장(토지정책관)은 "다만 2월 20일 이전 걸린 현수막이나 온라인 게시글이라고 하더라도 개정법 시행 이후 현수막을 내리거나 게시글을 삭제하지 않아 영향을 미칠 경우 수사 대상이 될 수 있다"고 설명했다.

 

 

국토부는 이날 투기과열지구 실거래 3차 관계기관 합동조사 결과도 발표했다. 각각 지난해 11월과 올해 2월 결과가 발표된 1·2차 조사는 서울 지역 25개구만 대상으로 했지만, 이번 조사는 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 세종 등 31개 투기과열지구 전체를 대상으로 진행됐다. 3차 조사는 작년 11월까지 신고된 공동주택(분양권 포함) 전체 거래 1만6652건 가운데 이상거래로 추출된 1694건이 대상이다. 국토부는 소명자료 검토 등 조사가 완료된 1608건 가운데 친족 등 편법증여 의심, 법인자금 유용 등 총 835건을 국세청에 통보하기로 했다. 한 10대 학생은 부모와 공동명의로 강남구 소재 35억원 아파트를 구매했다. 조사팀은 별다른 소득이 없는 10대가 아파트를 편법 증여받은 것으로 보고 국세청에 통보했다. 한편 국토부는 서울시와 함께 지난해 3차례에 걸쳐 서울 7개 조합 운영실태를 합동점검한 결과 시공사 입찰 및 조합 운영 등에 관련된 법령 위반사항 162건을 적발했다고 밝혔다. 이 가운데 18건은 수사의뢰, 56건은 시정명령, 3건은 환수조치, 85건은 행정지도 등 조치 예정이다. 점검 대상 7개 조합은 장위6구역, 면목3구역, 신당8구역, 잠실미성·크로바구역, 신반포4지구, 상아아파트2차, 한남3구역이다.(2020년 4월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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상한제 회피 마지막 단지 될 듯

 

 

강남분양 가뭄 속에서 단비 같은 역대급 `로또분양`이 9월에 나온다. 서울 서초구 반포동 `래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)`가 철거한 지 1년여 만에 공사에 들어갔다. 이 아파트는 규제를 피해 후분양, 일반분양분 통매각 등을 추진하다 결국 오는 9월 일반분양하기로 최종 결정했다. 20일 정비업계에 따르면 원베일리 재건축조합은 지난 13일 서초구청에 착공계를 내고 이날 본격 공사에 들어갔다. 착공함으로써 일반분양 전 모든 인허가 과정을 완료한 셈이다. 2018년 11월 말 이주를 마치고 철거에 들어간 지 1년여 만이다. 오는 7월 말까지 입주자모집공고를 신청하면 강남 재건축 중 마지막으로 분양가상한제를 피할 전망이다. 일반분양 물량은 총 225가구가 나온다. 전용 59㎡ 198가구, 전용 74㎡ 25가구 등 모두 전용 85㎡ 이하라 100% 가점제로 당첨자를 정한다. 지난달 분양했던 `르엘신반포`의 청약 가점이 최저 62점이었던 것을 감안하면 적어도 60점대 이상이 당첨 가능권이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 4900만원 이하로 예상된다.

 

 

지난해부터 서초구 재건축 분양단지의 평균 분양가는 통상 4891만원이었다. 이 경우 원베일리의 시세 차익은 주변 시세와 비교하면 10억원이 넘을 전망이다. 원베일리의 바로 옆 아파트인 `아크로리버파크`는 지난해 8월 전용 59㎡가 23억9000만원에 손바뀜하면서 3.3㎡당 1억원 시대의 막을 열었다. 원베일리 조합 관계자는 "조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 5560만원인데 일반분양가는 이보다 훨씬 낮을 것으로 예상된다"며 "HUG(주택도시보증공사)와 일반 분양가를 두고 최대한 협상하되, 조합원의 피해가 클 것으로 예상되면 후분양할 가능성도 열어놓고 검토 중"이라고 말했다. 다만 최근 논란이 된 `특별분양 승인의 건` 문제는 아직 진행 중이다. 특정 조합원에게 과도한 특혜를 주려고 했던 사실이 드러나 서울시의 제재를 받았다. 서초구청 관계자는 "조합에 `특별분양 승인의 건`을 어떻게 처리할 것인지에 대한 자료를 요청했고, 관련 법령 및 정관에 부합하게 서울시와 협의해 처리하겠다"고 말했다.(2020년 4월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 2월 입주를 시작한 서울 영등포구 신길뉴타운의 신길센트럴자이(신길12구역 재개발). 1008채 규모 대단지에다 올해 신길뉴타운의 입주 물량이 5000여 채나 예정돼 있어 전세금이 안정될 것으로 예상된 곳이었다. 하지만 전용면적 59m² 기준으로 지난해 12월 4억5000만∼4억6000만 원에 거래되던 전세금이 올해 1월 들어 5억 원을 넘긴 데 이어 이달 5억3500만 원에 실거래됐다. 인근의 한 공인중개사는 “양도소득세 비과세 요건에 2년 거주 요건이 신설되면서 집주인들이 전세 대신 거주를 택하는 비중이 확실히 늘었다”며 “전세 물량이 생각보다 적은데 신축을 선호하는 이들은 여전해 전세금이 계속해서 오르는 추세”라고 설명했다. 서울 강동구 고덕동도 비슷한 상황이다. 올해 2월부터 입주를 시작한 4057채 규모의 고덕 아르테온(고덕주공3단지 재건축)의 전용면적 59m² 전세는 지난달까지 4억7000만∼5억 원에 실거래됐다. 반면 이달에는 전세금의 호가가 6억 원이 넘는 일부 물건도 등장했다. 고덕동 일대는 지난해 9월 고덕 그라시움(4932채)을 시작으로 12월 고덕 롯데캐슬베네루체(1859채), 고덕 센트럴아이파크(1745채) 등 1만3000여 채 입주 물량이 쏟아진 곳이다. 그러나 강동구의 아파트 평균 전세금은 지난해 8월 3.3m²당 1711만 원에서 지난달에는 1750만 원으로 올랐다.

 

 

‘대단지 입주=전세금 하락’이라는 공식이 깨질 정도로 서울 주요 아파트의 전세금 상승세가 지속되고 있다. 정부의 각종 부동산 규제가 거래 수요 억제에 맞춰져 있다 보니 전세 수요를 증가시키는 ‘풍선효과’라는 지적이 나온다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파 등으로 부동산 가격이 하락할 것으로 예상되면서 매매 수요가 전세로 전환되는 등 복합적인 요인도 거론되고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 지난달 전세수급지수는 155.2를 기록했다. 지난해 3월 107.4로 100을 넘긴 이후 1년째 꾸준한 상승세다. 전세수급지수는 100을 기준으로 100을 넘길 경우 전세 공급이 부족하고, 전세금 상승이 예상된다는 뜻이다. 이처럼 전세금이 지속적으로 오르고 있는 배경에는 매매시장의 전망이 밝지 않은 탓이 크다. 대표적으로 서울 강남구 은마아파트는 최근 중층에 위치한 전용면적 76m²가 18억 원에 급매물로 나왔다. 지난해 12월 최고 21억5000만 원에 거래되던 것에 비해 3억 원가량 떨어졌다. 반면 전세금은 같은 면적대가 지난해 4월 3억7000만∼4억9000만 원에 거래되던 것이 1년 뒤인 이달에는 5억∼5억9000만 원으로 1억 원가량 올랐다.

 

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 이주 수요는 줄지 않는데 정부 규제가 매매를 억제하는 방식이라 수요가 전세로 옮겨 간 탓이 크다”며 “강력한 대출 규제 등 정부의 정책 기조가 단기간에 바뀔 가능성이 작아 당분간 전세시장 상승세가 계속될 것”이라고 말했다. 한국은행의 기준금리가 0%대에 진입하는 등 초저금리를 맞이한 것 역시 전세시장의 불안감을 키울 수 있다는 분석이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “전세금을 은행에 맡겨도 기대 이자 수익이 1%도 안 되는데 전세를 월세로 돌리면 4∼5%의 이자 효과를 기대할 수 있다”며 “전세 물량이 대거 반전세나 월세로 전환될 가능성이 커 전세시장의 매물 잠김 현상이 올 수 있다”고 말했다.(2020년 4월 20일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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다수 중개업소 "정상적 거래 아닌듯"

 

 

강남 부촌 아파트의 대명사격인 압구정 현대아파트 대형 평형이 석달 만에 9억원 가까이 떨어진 채 거래됐다. 강남 아파트 대형 평형도 본격 하락세에 가세한 것인지, 아니면 가족·지인 간 거래 등 비정상적인 거래인지 주목된다. 17일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 강남구 압구정 `현대6차` 전용면적 157.36㎡가 지난해 12월 최고가 39억원3000만원(6층)에 거래된 이후 지난달 16일 30억5000만원(1층)에 거래됐다. 3개월 만에 첫 거래인데, 한꺼번에 8억8000만원이나 떨어진 채로 손바뀜됐다. 1층 매물이었음을 감안하더라도 시세보다 4억~5억원 가량 저렴하게 팔렸다. 2층 물건이 지난해 10월 36억원에 실거래된 적이 있다. 현재 이 단지의 저층 매물은 35억원에 나와 있다.

 

 

다수의 중개업소는 이번 거래가 정상적인 거래가 아니라고 보고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "그 가격의 매물은 본 적 없고 계약했다는 중개업소도 아직 확인이 안되고 있어 가족·지인 간 거래로 보인다"며 "이 단지의 1층 매물도 34억원 이상에 나와 있다"고 말했다. 이번 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축이나 대출, 종부세 등에서 일부 규제 완화를 기대했던 수요자들이 실망 매물을 추가로 내놓을 것이라는 전망도 나온다. 강남 중개업소 관계자는 "총선 결과를 보고 매도 여부를 결정하겠다던 다주택자들이 자포자기하는 마음으로 매물을 던질 수 있다"며 "급매물이 더 늘어날 경우 가격도 추가 하락할 가능성이 크다"고 예상했다.(2020년 4월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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