Statistics Graph

 
 

 

 

 

이달 전용 84㎡ 18억 실거래

 

서울 강남구 대치동에서 재건축을 추진 중인 은마아파트 값이 저점 대비 14000만원가량 뛰어오르면서 지난해 11월 수준을 회복한 것으로 나타났다. 19일 국토교통부에 따르면 이달 중순 은마아파트 전용면적 8418억원에 매매거래를 체결했다. 이 주택형의 매매가격이 18억원대에 진입한 건 작년 11(184500만원) 후 처음이다. 은마아파트 84는 지난해 1217~172500만원에 거래됐지만, 올해 들어선 17억원 선을 넘지 못하다가 최근 회복세로 돌아섰다.

 

대치동 S공인 관계자는 “1분기 16억원 중후반대에 나온 급매물이 거의 소진된 상황이라며 전용 84매도 호가는 185000~19억원 수준을 굳히고 있다고 전했다. 은마아파트는 1979년 준공돼 올해로 입주 41년 차를 맞았다. 200312월 조합설립추진위원회를 결성했다. 하지만 건축계획이 서울시 도시계획심의위원회 심의를 통과하지 못해 조합 설립이 지연되고 있다.(2019420일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

LH 3년이상 안팔린 필지, 작년에 1000곳 이상 팔려

단독주택 인기가 한몫

 

경기도 양주시 광사동 소재 단독주택 용지(213.7)7년 만에 개인에게 팔렸다. 한국토지주택공사(LH)가 양주 고읍지구에서 20121월부터 공급에 착수했는데, 올해 1월이 돼서야 주인을 찾게 됐다. 양주에서 최근 7호선 연장과 GTX-C노선 등 교통 호재를 맞아 오랜 기간 안 팔렸던 땅마저 팔린 것이다. 집값이 하락세로 돌아서고, 지방 곳곳이 미분양 주택으로 몸살을 앓는 가운데서도 땅값이 고공 행진을 멈추지 않자 수년간 인기가 없어 팔리지 않았던 애물단지 땅이 속속 팔려나간 것으로 나타났다. LH의 토지 공급이 줄어든 가운데 땅값 상승에 대한 기대감은 식지 않았기 때문이다. 특히 개인이 지난해 LH에서 단독주택 용지를 많이 산 것으로 나타나 부동산 시장 유동성은 여전하다는 것을 증명하고 있다는 분석이다.

 

18LH에 따르면 지난해 12월 말 기준 3년 넘게 안 팔린 장기 미매각 토지는 1549필지로 20163113필지, 20172480필지에 비해 대폭 줄어들었다. 작년에 비해서는 60%, 재작년 대비로는 절반 수준으로 확 줄었다. 전체 토지에서 장기 미매각 토지가 차지하는 비율을 따져봐도 2018년 말은 15.8%201623.5%, 201724.4%에 비해 크게 낮아졌다. 수년간 안 팔리던 해묵은 땅이 이례적으로 빠르게 팔렸다는 의미다. LH의 장기 미매각 토지란 최초 공급 착수 후 3년 이상이 지난 토지. 3년 넘게 땅 주인을 못 찾은 매물이다. LH가 공급하는 택지는 교통 등 기반시설, 생활 인프라스트럭처가 구성돼 있어 인기가 높은 게 일반적이다. 하지만 장기 미매각 토지가 생기는 까닭은 해당 지역의 공급 과다, 교통망 확충 지연, 높은 가격 등 매력이 약한 땅이기 때문이다. 이런 땅은 한번 미분양으로 남으면 길게는 7~8년씩 안 팔리고 남는 애물단지다. 이런 애물단지 토지마저 속속 팔린 데는 토지 시장 호황이 한몫했다. 전국 토지가격은 201011월 이후 100개월째 오름세다.

 

국토교통부와 한국감정원에 따르면 올해 2월 전국 토지가격은 1월 대비 0.265% 상승한 것으로 집계됐다. 1(0.314%)에 비해 상승 폭이 다소 감소했지만 하락세를 띠고 있는 집값과는 상반된 흐름이다. 토지 수요자별로 보면 개인이 단독주택 용지를 구입한 게 대부분이다. 2017년 말 기준 장기 미매각 토지는 총 2480필지로 단독주택 용지 1193필지, 산업용지 444필지, 상업용지 237필지 등이었다. 반면 지난해 말 기준으로 장기 미매각 토지 총 1549필지 가운데 단독주택 용지 397필지, 산업용지 387필지, 상업용지는 196필지로 줄어들었다. 특히 오래 안 팔리던 단독주택 용지가 20171193필지에서 지난해 397필지로 대폭 줄었다. 최근 수년간 LH 토지 공급이 감소한 것도 이유 중 하나다. LH의 토지 공급 물량은 매년 지속 감소해 왔다. 매각 가능한 토지는 201613256필지, 20171162필지, 20189803필지로 감소했다.(2019419일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시20173월 역사문화 보존을 이유로 시장 직권으로 정비구역에서 해제시킨 사직2구역에 시민 혈세를 계속 쏟아부어 논란이 되고 있다. 사직2구역은 서울시가 주민 의견도 묻지 않고 일방적으로 직권해제한 데 대해 조합 측이 시를 상대로 행정소송을 제기해 이미 1·2심 판결에서 모두 승소한 상태다. 그럼에도 서울시가 무리하게 재개발을 막고, 고작 180가구인 곳의 도시재생을 밀어붙이고 있다는 지적이 끊이지 않고 있다. 서울시는 지난해 마을회관과 도서관 등 커뮤니티시설을 만든다며 용지 매입300억원 가까운 예산을 썼고, 이달부터 연말까지 6억원을 추가 투입해 도로 등 노후 기반시설 개선 공사를 실시하기로 했다.

 

10일 서울시와 정비업계에 따르면 시는 종로구 사직동 311 일대 사직2구역 의 노후환경 개선공사를 위해 도시재생기금에서 최근 6억원을 종로구에 재배정했다. 종로구청 담당자는 "이달 안으로 공사업체를 선정해 약 6개월 동안 도로와 하수관 개선 공사를 진행할 계획"이라고 말했다. 사직2구역은 180가구로 구성된 작은 사업지다. 절반 이상 주택이 준공 후 40~50년이 지난 노후주택이다. 20129월 이미 재개발 사업 시행인가까지 받았는데도 서울시가 주민투표도 없이 직권해제를 결정하자, 시를 상대로 행정소송을 제기해 1·2심에서 모두 조합이 승소했다. 이르면 이달 안으로 대법원 판결이 나올 예정이다. 최종심에서도 조합이 승소하면 원래대로 재개발이 추진돼 결국 도로와 환경 개선을 처음부터 다시 계획해야 할 상황임에도 서울시는 정비구역 해제를 전제로 예산을 쏟아붓고 있는 셈이다.(2019411일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

1월보다 0.2%P 낮춘 3.3%, ·등 유로존 대폭 하향

한국 전망은 2.6%로 유지

 

  국제통화기금(IMF)9(현지시간) 올해 세계경제 성장률 전망치를 3.3%로 더 낮췄다. IMF는 지난해 10월 올해 성장률을 3.7%로 예상했지만 지난 13.5%로 하향 조정한 데 이어 이번에 0.2%포인트 더 낮춰 잡았다. IMF는 이날 발표한 `세계경제전망(WEO)`에서 작년 세계경제 성장률을 3.6%로 추산했다. 올해는 작년보다 경기 둔화가 불가피하겠지만 2020년엔 3.6%로 다소 회복될 것으로 내다봤다. 내년 성장률 전망치는 지난 1월 예상을 그대로 유지했다. 올해 한국 경제 성장률도 기존 전망과 같은 2.6%로 예상했다. 기타 고피나트 IMF 수석이코노미스트는 이날 세계경제 현 상태를 `민감한 순간(delicate moment)`이라고 압축해 표현했다. 그는 "전 세계 국가 중 70%가 올해 성장 둔화를 겪게 될 것"이라며 "다만 주요 경제권역의 완화적 통화정책에 힘입어 올 하반기부터 회복될 것으로 전망한다"고 말했다. 권역별로 보면 개발도상국은 대체로 작년보다 성장률이 개선될 전망인 반면 선진국들은 부진한 흐름을 보일 것으로 예상됐다. IMF작년 2.9%에 달했던 미국 경제 성장률이 올해 2.3%로 낮아지고, 내년엔 1.9%까지 밀릴 것이라고 전망했다. 미국보다 사정이 더욱 좋지 않은 지역은 유럽이다. 유로존(유로화 사용 유럽 19개국)은 지난해 1.8%에서 올해 1.3%로 성장 속도가 급격히 둔화될 것으로 예상됐다. 지난 1월 예상치(1.6%)보다 0.3%포인트나 하향 조정됐다.

 

  IMF는 유로존 대표 국가인 독일 경제성장률이 올해 0.8%까지 추락할 것으로 내다봤다. 1월만 해도 1.3%로 예상됐지만 자동차 수출 부진에 따른 악영향이 훨씬 더 큰 것으로 나타났다. 유로존의 또 다른 `뇌관`은 이탈리아. IMF는 재정 위기가 지속되는 상황에서 경기 침체가 겹치면 이탈리아 경제 불안이 유로존 전체에 감염될 우려가 있다고 지적했다. 자칫 2008년 금융위기 이후 발생했던 유럽 재정위기가 재발할 가능성을 배제할 수 없다는 얘기다. 반면 개도국은 무역분쟁 등 위협적 환경에서 다소 벗어나겠지만 국가별 격차는 불가피할 것으로 관측됐다. 올해 인도 성장률 전망치는 7.3%로 아시아 주요 개도국 가운데 단연 수위를 유지할 전망이다. 중국은 작년 6.6%에서 올해 6.3%로 다소 약화될 것으로 예상된다. 올해 하반기부터 세계 경기가 다소 개선될 것이란 전망은 긍정적이지만 `하방 위험(downside risk)`은 곳곳에 산재해 있다. IMF"무역 긴장이 고조되고 정책 불확실성이 커지면 안전 자산에 대한 선호도가 높아질 수 있다"고 지적했다.(2019410일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

`김의겸 투자` 흑석9 전수조사, 거래 28건 중 15건이 공동소유

부부명의 많고 자녀와 공동도, 보유세·양도세·증여세…절세효과 커 투자에 활용

 

부동산 투자에 `절세 수단`으로 범용화된 보유세·양도세 절감을 위한 `공동 명의` 등기가 재개발사업지 투자에도 광범위하게 이뤄진 것으로 나타났다. 김의겸 전 청와대 대변인의 재개발 투기 의혹이 불거졌던 서울 동작구 흑석동 `흑석9구역` 재개발 사업지에 투자한 사람 중 상당수가 공동 명의를 활용한 것으로 파악됐다. 그간 맞벌이 부부 등 실수요자들이 아파트를 매입할 때 절세 수단으로 통용되던 공동 명의가 재개발·재건축 등 시세차익을 기대하는 투자 분야로도 급속도로 확산되고 있다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 2018년 이후 흑석9구역에서 거래된 단독·다가구주택과 상가 건물을 전수조사한 결과 전체 매물 28개 중 절반이 넘는 15개가 공동 소유 형태로 거래된 것으로 확인됐다. 부부 공동 명의로 매입했던 김 전 대변인을 비롯해 절반이 넘는 매수인이 공동 명의를 선택한 것이다. 공동 명의는 최근 강화된 종합부동산세(종부세) 규제로 인해 각광받고 있는 대표적 절세 수단이다. 인별로 과세되는 종부세를 살펴보면 단독 소유 시 공시가격 9억원 이상 주택(1주택 보유 기준)에 부과된다. 하지만 1주택을 2인이 공동 소유하면 1인당 6억원까지 공제돼 총 가액 12억원 초과 시 종부세를 낸다. 양도소득세 역시 지분별로 차익을 평가하는 만큼 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

흑석9구역 내 공동 명의 매입 거래 15건 중 부부 관계로 추정되는 매물은 총 13(86%)에 달했다. 통상 비슷한 연령대에 같은 주소지를 둔 공동 명의자는 부부로 추정되는데, 13건이 이에 속했다. 김 전 대변인 부부 역시 이에 해당한다. 부모 관계 공동 명의로 추정되는 거래는 2건이다. 공동 소유자 중 최연소는 1990년생이었고 1980년대 출생 소유자도 8명에 달했다. 공동 소유를 지분 비율별로 살펴보면 대다수인 12건이 5050 비율이었고 그 외 2080, 4060, 4951 비율로 지분을 나눠 가졌다. 공동 명의로 인한 양도세 절세 효과도 상당한 것으로 분석됐다. 매일경제가 재개발 투자 전문 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 김 전 대변인 소유 상가건물(건물면적 272)을 되팔아 시세차익이 5~10억원 발생하면 단독 소유 대비 3800만원 정도 절세 효과가 있는 것으로 확인됐다. 해당 시뮬레이션을 진행한 세무사는 "공동 소유로 인한 양도세 절감 효과가 큰 만큼 대부분 투자자들도 공동 명의를 택한 것으로 보인다"고 분석했다. 증여세에서도 상당 부분 이익이다. 배우자 지분 증여 시 6억원까지 공제가 되는 만큼 큰 증여세 부담 없이 부부간 지분 증여를 할 수 있고 향후 상속 시에도 절세 효과가 있을 것으로 예상된다. 절세를 위한 기본 상식이 된 공동 명의 소유는 양성평등 추세가 반영되고 있는 주택 보유 형태 변화와도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 실제 작년 11월 통계청이 발표한 주택소유통계(2017년 기준)에 따르면 총 주택 소유자 1367만명(1496만가구) 중 여성 소유자 비율이 6003000명으로 43.9%를 차지했다. 여성 단독 소유 주택이 늘어났을 뿐만 아니라 매년 늘어나고 있는 부부 공동 소유가 비율로 반영된 것으로 풀이된다. 2인 이상이 공동 소유한 주택 역시 전체 중 11.7%로 전년(9.3%) 대비 2.4%포인트 증가했다.

 

또 최근 통계청이 발표한 신혼부부통계에서도 부부 공동 명의 주택 소유 비율은 201511.3%부터 꾸준히 상승해 201713.3%를 기록했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "고가 주택 보유자들에게 공동 명의는 가장 기본적인 절세 전략으로 통용된다""재개발 투자에서도 이러한 원칙이 동일하게 적용되는 만큼 시장 전반적으로 이러한 공동 명의는 대세를 이룰 것"이라고 말했다. 다만 전문가들은 공동 명의가 절세를 위한 만능열쇠가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다고 지적했다. 일반적으로 공동 명의가 유리한 점이 많지만 재산 보유 현황과 매입 시기 등에 따라 실익이 없을 수도 있다는 것이다. 고령자 또는 장기 보유자에게 제공되는 세제 혜택이 부부 공동 명의에는 적용되지 않고 고가 주택은 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 측면이 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 "처음 구입 시에 공동 명의를 하는 것이 아니라 보유 중 공동 명의로 변경할 때는 증여세·취득세 등을 따져봐야 한다""무조건 공동 명의를 하기보다는 사전 검토를 통해 유불리를 따져본 뒤 결정하는 것이 현명하다"고 조언했다.(201948일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 집값 상승률, ‘높다’ 31%vs ‘낮다’ 29%

 

  부동산 전문가 절반 이상은 1년 뒤 서울의 집값이 하락할 것이라고 전망했다. 비수도권 주택매매가격은 10명 중 7명이 하락을 내다봤다. 그러나 부동산규제를 완화해야 한다는 목소리는 소수였다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 강화된 부동산 관련 금융 규제를 현행대로 유지해야 한다고 10 명 중 7 이상이 답했다. 한국개발연구원(KDI)7일 발간한 ‘20194KDI 경제동향 20191분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면, 부동산 전문가 59.4%1년 뒤 서울 주택매매가격이 현재보다 하락할 것이라고 예상했다. 현재와 같을 것이라는 예상은 24.5%였고, 상승할 것이라는 전망은 16%에 불과했다. 비수도권의 1년 뒤 주택매매가격에 대해서는 73%가 하락할 것으로 내다봤다. 이번 조사는 지난달 1520일 학계·연구원·금융기관·건설사 등 부동산 관련 전문가 106명을 상대로 진행됐다. KDI는 이를 근거로 "최근 주택가격이 하락으로 전환하면서, 전망의 무게추도 하락 쪽으로 더 이동했다"고 분석했다.

 

  다만 현재 서울 주택매매가격 상승률에 대한 평가는 팽팽하게 엇갈렸다. ‘높음이라는 답변은 31.1%, ‘낮음29.2%, ‘적정28.3%로 비슷한 응답률을 나타냈다. ‘매우 높음8.5%, ‘매우 낮은2.8%에 불과했다. 부동산정책 선호도 조사를 보면 다수 응답자가 강화된 부동산 금융 규제를 유지해야 한다고 응답했다. '현행 유지' 응답을 보면 LTV71.7%, DTI67.9%, 세대별 주택담보대출 건수 규제는 58.5%, 주택금융공사의 전세자금보증 제한은 56.6%로 각각 나타났다. 다만 전세자금보증 제한에 대해서는 '완화' 응답도 34.0%로 높은 비중을 차지했다. 서울 외곽 등 수도권에 주택공급을 늘려야 한다는 주장도 다수를 차지했다. 수도권 3기 신도시 추진에 대해서는 '찬성'(65.1%) 응답이 '반대'(34.9%)보다 많았다. 광역급행철도(GTX) 등 수도권 광역교통망 확충과 관련해서는 '확대'(72.6%) 응답이 다수였다. 지방 광역교통망 확충에 대해서도 '확대'(67.0%) 의견이 많았다. 민간택지 분양가 상한제에 대해서는 '현행 유지'(64.2%) 의견이 다수였다.(201947일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

쇼핑앱 Grip서 실시간 방송, 1억 트랙터, 독도 오징어

쇼핑의 영역 제한 사라져

 

모바일 실시간 방송으로 26억원짜리 꼬마빌딩을 파는 시대가 왔다. 방송 중에 거래가 성사되지는 않았지만, 수십억 원에 달하는 부동산까지 매물로 나오면서 모바일 실시간 방송을 통한 거래 방식에 한계가 사라지고 있다. 지난달 28일 저녁 8시 국내 최초 전용 모바일 라이브 쇼핑 애플리케이션() `그립(Grip)`에서는 서울시 용산구 이태원동의 꼬마빌딩을 26억원에 파는 실시간 방송이 1시간 동안 진행됐다. 이 빌딩은 경리단길 이면에 있는 지하 1~지상 3층 빌딩(대지면적 115, 연면적 225)으로, 올해 1월 리모델링을 마치고 보증금 1억원에 월세 850만원의 임대가 들어가 있다. 이 매물을 팔러 나온 이는 빌딩 중개 전문업체 빌사남의 김윤수 대표다. 김 대표는 직원 2명과 함께 본인의 스마트폰으로 직접 영상을 찍으며 생방송을 했다. 차를 몰고 빌딩으로 가는 동선부터 현장에서 빌딩 구석구석까지 보여주면서 실시간으로 올라오는 참여자들의 댓글 질문에 답했다. 이 방송에선 즉석 퀴즈를 통해 무려 `1억원짜리 할인쿠폰`을 나눠주기도 했는데, 이는 이 빌딩의 매매가가 25억원까지 협상이 가능하기 때문이다. 이 방송에는 259명이 참여했고, 26명이 꼬마빌딩을 장바구니에 담았다. 방송 중에 거래가 이뤄지지는 않았지만 방송 이후에도 녹화된 영상을 보고 3~4건의 문의가 온 것으로 알려졌다.

 

국내 최초로 빌딩 판매 실시간 방송에 도전한 김 대표는 "진짜 꼬마빌딩을 방송 중에 팔겠다는 생각보다는 부동산도 이렇게 거래될 수 있다는 새로운 시도를 해보자는 의미였다""막상 방송하고 나니 여기저기서 꽤 문의를 받았고, 앞으로도 한 달에 한두 번은 꼬마빌딩이나 고급빌라를 실시간 방송으로 중개하겠다"고 말했다. 여기서 파는 이색 상품은 꼬마빌딩뿐만이 아니다. 독도 주민이 새벽 3시에 독도에서 배를 타고 나가 오징어를 직접 잡는 모습을 실시간으로 방송하고 `독도 오징어`를 판매하기도 한다. 청년 농부가 1억원짜리 트랙터를 몰고 시골길을 누비며 사용법을 알려주고 판매에 나설 계획도 있다. 이런 이색 실험을 기획한 이는 네이버에서 퇴사해 직장 동료 6명과 함께 그립을 창업한 김한나 대표다. 김한나 대표는 "실시간으로 양방향 소통을 할 수 있는 모바일 방송 판매가 급속도로 커질 텐데 앱 론칭 초기에 참여자들의 관심을 증폭하기 위해 이색 상품전을 기획했다""셀러(판매자)가 직접 나와서 생방송을 하다 보니 재미있고 진솔하게 받아들이는 면이 있다"고 설명했다. 통계청에 따르면 2017년 온라인 쇼핑 거래액이 78조원인데 이 중 모바일 비중이 이미 61%를 넘어섰다. 특히 유튜브에 익숙한 2030세대는 놀이와 쇼핑을 결합한 실시간 모바일 방송에 크게 호응하고 있다. 한국과 중국의 사드(THAAD·고고도미사일방어체계) 갈등 이후 중국인 관광객이 끊기며 위축된 동대문 상권을 다시 살린 것도 모바일 방송 판매 덕분이다.(201943일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정비사업 예정지는 환영, 소득 없는 노령층은 한숨만
다주택자 임대 등록·매도 고민 vs 길게 보고 버틴다

 

 

  “여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요.” (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)

 

 

보유세 50% 가까이 상승현금 없는 노령층 부담

 

  정부는 지난 142019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다. 일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132) 집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것이라면서도 “30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다고 말했다. 60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106(3)의 올해 공시 예정가는 252000만원으로 지난해(196800만원)보다 5억원 이상 올랐다현지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐다고 했다. 한 중개업소 대표는 “70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다기존 23년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다고 전했다.

 

 

비강남권 서민들 부담 커져정비사업 예정 집주인은 환영

 

  앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것이라고 했다. 비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84A 아파트 공시가는 올해 42000만원이다. 보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 서민들은 1020만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다고 말했다. 공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다. 한남동 한 공인중개업소 대표는 공시가격 인상으로 100200만원의 세금을 더 낼 수는 있다길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것이라고 했다.(2019316일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

공동주택 공시가 사전열람보유세 시뮬레이션해보니

공시가 6억넘는 아파트 `타깃`, 종부세 대상 많은 강남권

보유세 150% 상한 속출할 듯, 초고가 한남더힐 등 찔끔 인상

공시가 산정 공정성 논란도, 울산·거제·김해 두자릿수

서울·지방 자산양극화 심화

 

 

  "(국민의) 상위 2%만 공시가격과 시세 격차를 조정했을 뿐이다. 나머지 97.9%는 시세 변동률 내로만 공시가격을 산정했다." 2007년 이후 12년 만에 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 최고폭인 14.17%에 달했지만 주무부처인 국토교통부의 해명은 주택 소유자를 `비싼 집``싼 집`으로 나눠 일부만 피해를 보니 나머지는 괜찮다는 것이었다. 이는 올 초 논란을 빚었던 표준단독주택 공시가격 설명 때와 똑같은 논리다. 국토부는 지난 1월 말 22만채의 표준단독주택 공시가격이 일부 지역에서 2~3배씩 급등하는 등 혼란이 커지자 "22만가구 중 불과 4000가구인 1.7%에만 일어난 일"이라고 설명했다. 부자들에게만 세금을 높게 올렸으니 일반 국민과는 전혀 상관없다는 얘기다. 그러나 당시 정부 해명과 달리 표준단독주택 공시가를 과격하게 올린 것에 한 집에서 오래 거주한 중년 혹은 노년층·중산층이 직격탄을 맞고 일부 서민층에게도 충격이 있었다. 이번에도 마찬가지로 분석된다. 일단 이날 정부 발표를 뜯어보면 서울 아파트의 현재 중위가격(KB시세 기준)8억원 안팎 아파트도 공시가격이 두 자릿수 이상 `껑충` 뛰었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다주택자의 종부세 부과 기준이 6억원인 점을 고려해 정부가 가격을 크게 조정했다는 해석도 가능하다"고 말했다. 국토부는 표준주택은 `시세 15억원 초과의 고가 주택`, 표준지는 당 시세 2000만원을 자의적인 기준으로 잡고 가격을 끌어올렸다는 의혹이 나온 바 있다.

 

 

  지방 부동산 경기 폭락세 가운데에도 평균 공시가격 상승률이 하락한 구간은 3억원 이하 `저가 주택`(-2.45%)뿐이었다. 3~6억원 주택은 5.64%로 뛰어 전국 평균 수준이었다. 그러나 공시가격 6억원 이상 구간부터 상승률이 급등했다. 6~9억원이 15.13%, 9~12억원이 17.61%, 12~15억원이 18.15% 뛰었다. 공시가격 15~30억원 공동주택은 15.57%, 30억원 초과 주택은 13.32% 상승해 `초고가 주택`보다 `고가 주택` 상승률이 더 높게 나타나기도 했다. 한국감정원에 따르면 서울의 지난해 아파트 가격 상승률은 8% 수준이었으나 이날 발표된 공시가격 상승률은 2배에 가까운 14.17%에 달했다. 단독주택과 공시지가만큼은 아니더라도 서울지역 아파트를 겨냥해 어느 정도 시세반영률을 끌어올린 건 분명하다는 얘기다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "두 자릿수 상승률이 나온 6억원 이상 주택은 전체 공동주택의 8.9%에 불과하다"고 주장했다. 그러나 공시가 6억원 주택은 서울·경기 지역에선 중산층이 거주하는 수준이란 점에서 세금 고지서를 받아들면 주민들의 반발이 예상된다. 특히 이날 공시가격이 많이 오른 지역은 강남이 아닌 경기 과천(23.41%), 서울 용산구(17.98%), 서울 동작구(17.93%), 경기 성남 분당구(17.84%), 광주 남구(17.77%) 등이다. 한마디로 과천, 분당, 용산, 동작 등의 6억원대 아파트를 가진 중산층은 세부담 증가의 직격탄을 맞을 것이란 설명이다.

 

 

  매일경제가 국토부가 제시한 자료를 바탕으로 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 서울의 대표 아파트 몇 곳의 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 계산해본 결과, 강남·용산 등 소위 `부촌` 아파트는 1채만 보유했더라도 세부담 인상 상한선인 작년 대비 150%까지 보유세가 치솟는 것으로 나타났다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용 1321채만 보유한 59세 남성 A씨는 올해 955만원 상당의 보유세를 내야 한다. 작년 A씨가 냈던 보유세는 659만원이었다. 공시가격이 작년 16억원에서 올해 199200만원으로 24.5% 뛰자 보유세가 50% 가까이 오른 것이다. 올해 공시가격 상승으로 이 아파트 이 면적과 타입의 공시가격은 시세 대비 70%까지 상승했다. 용산구 한강로2`용산푸르지오써밋` 전용 189의 작년 공시가격은 149000만원이었는데 올해 28.9% 상승해 192000만원이 됐다. 이에 따라 이 주택 1채만 보유한 사람은 작년 대비 46% 상승한 870만원가량의 보유세를 내게 됐다. 이 밖에도 강남구 수서동 `강남더샵포레스트`, 송파구 장지동 `위례중앙푸르지오2단지` 등을 1채만 보유한 사람도 대부분 세부담 상한선에 가까운 수준의 보유세를 더 낼 전망이다.

 

 

  다주택자라면 이보다 심한 `세금폭탄` 수준까지 맞게 될 가능성도 있다. 2주택자의 경우 전년 대비 200%, 3주택자의 경우 300%까지가 세부담 상한선인데, 조정지역 내 주택 여러 채를 가진 사람의 경우 상한선에 거의 도달하는 금액이 적힌 세금 고지서를 받아들 가능성이 있다는 것이다. `한남더힐`이나 `삼성동아이파크` 등 일부 `부자들의 리그`에 속하는 초고가 아파트의 경우 공시가격이 눈에 띄게 적게 올라 논란도 예상된다. 최근 84억원에 거래돼 화제가 된 한남더힐 전용 244의 올해 공시가격은 556800만원이다. 작년 546400만원과 비교하면 1.9%밖에 오르지 않았다. 현실화율도 60%대다. 한남더힐은 작년부터 올해 초까지 거래 빙하기에도 거래가 유독 많이 이뤄졌던 만큼 의문을 자아내는 대목이다. 결과적으로 한남더힐 1주택 보유자의 경우 세금 부담은 상대적으로 적은 29% 늘어나는 데 그칠 전망이다. 러시아인이 105억원이라는 값에 구입해 화제가 됐던 삼성동 아이파크의 경우에도 전용 269의 올해 공시가격은 1.44% 상승한 505600만원으로 나왔다. 세금 부담은 1주택자라면 28% 늘어난다. 이에 대해 국토부는 "이 같은 초고가 주택은 수요가 한정돼 있어 시세 상승이 적었다. 또 이미 작년에 현실화율이 많이 올라가 일부러 낮게 둔 측면이 있다"고 해명했다.(2019315일 매일경제 기사 참조)