06-16 16:42

 
 

 

 

올해 공시가 6억원 이하 1주택자 재산세, 세율만 내리는 게 아니라 실제 세금도 줄어

지난해 세금 같았다가 올해 희비 엇갈리기도

세율 정상화 땐 한꺼번에 상한 넘게 뛰어

 

 

지난해 3억원이던 세종시 A아파트 72㎡(이하 전용면적) 공시가격이 올해 5억1600만원으로 72% 뛴다. 하지만 재산세는 지난해 58만원에서 올해 52만원으로 10% 줄어든다. 재산세 기준 금액인 공시가격이 오르는데도 세금이 내리는 것은 정부가 올해부터 한시적으로 세율을 인하한 때문만이 아니다. 정부는 현실화 등에 따른 공시가격 상승의 세금 부담을 줄이기 위해 공시가격 6억원 이하 1주택자의 재산세율(0.1~0.4%)을 0.05%포인트 낮췄다.

 

 

공시가 1억원 재산세 20% 줄어

 

세율을 낮추면 세금이 적게 늘어나는 것이지 줄지 않는다. 세금이 '마이너스'가 되는 것은 세율 인하와 전년 대비 세금이 급격하게 늘어나는 것을 막는 장치인 세부담상한이 맞물려서다. 재산세 세부담상한은 전년도에 납부한 세금보다 늘어날 수 있는 한도를 설정한 것으로 공시가격 3억원 이하 5%, 3억~6억원 10%, 6억원 초과 30%다. 세부담상한을 초과하는 금액은 내지 않는다. 정부가 이번에 공시가격 6억원 이하에서 세율 인하와 함께 세부담상한 계산 방식을 바꿨다. 전년도에 실제로 낸 세금이 아니라 전년도에 인하 세율(특례세율)을 적용한 금액을 기준으로 상한 비율을 적용한다. A아파트의 지난해 공시가격에 특례세율을 적용한 세금이 47만원이다. 47만원에 세부담상한(10%)을 합친 52만원으로 올해 세금 한도다. 서울 공동주택 평균 공시가격이 지난해 4억3900여만원에서 올해 5억2600여만원으로 20% 오른다. 1주택자 재산세가 지난해 95만원에서 올해 87만원으로 내린다. 행정안전부 관계자는 “실질적인 인하 효과가 나타나도록 세부담상한 계산도 인하된 세율을 기준으로 했다”고 말했다.

 

 

세율 인하가 일률적으로 0.05%포인트여서 원래 세율이 낮았던 저가 공시가격의 세금 감면 혜택이 더 크다. 지난해 공시가격 5000만원에서 올해 1억원으로 2배로 오를 경우 재산세가 7만8000원에서 6만3000원으로 20% 감소한다. 공동주택 가운데 올해 공시가격 6억원 이하가 전국적으로 전체의 92%(1309만가구)다. 서울에선 71%(182만가구)다. 공시가격 6억원이 넘으면 세율 인하가 없다 보니 희비가 갈리기도 한다. 세종시 B아파트 84㎡ 위·아래층 공시가격이 지난해 3억6100만원으로 같았다. 재산세가 74만원이었다. 층간 공시가격 세분화로 올해 공시가격이 아래층 5억8100만원으로, 위층 6억800만원으로 각각 올랐다. 아래층은 세율 인하 덕으로 재산세가 67만원으로 내리는데 윗집은 96만원으로 뛴다. 차이가 50%나 벌어진다. 김종필 세무사는 “세율 인하가 처음 적용되는 올해만 공시가격이 올라도 재산세가 줄어든다"며 "내년부터는 공시가격이 오르면 세금도 세부담상한 범위 내에서 늘어난다”고 말했다.

 

 

감면 뒤 세금 60% 가까이 급증

 

그런데 재산세 감면에 복병이 있다. 공시가격 6억원 넘게 오르거나 감면 기간이 끝나고 세율이 정상화한 2024년엔 재산세가 세부담상한보다 훨씬 많이 오른다. 인하 전 세율(표준세율)로 다시 돌아가면 세부담상한 계산에서 전년도 세금도 표준세율을 적용하기 때문이다. 표준세율로 계산하면 특례세율보다 세금이 올라가다 보니 세부담상한 액수가 커진다. 세율 인하 때와 반대 방식이다. B아파트 공시가격이 올해 5억8100만원에서 내년 6억800만원으로 오른다면 내년 재산세가 105만원으로 올해(67만원)보다 58% 늘어난다. 세금 증가율이 공시가격 6억원 초과 세부담상한(30%)의 두 배 정도다. 내년 세부담상한 계산의 기준인 올해 세금이 특례세율에 따른 67만원이 아니라 표준세율로 계산한 81만원이기 때문이다. 공시가격이 지난해 3억3000만원에서 재산세 감면이 끝난 2024년 6억원으로 오를 경우 표준세율 적용을 받는 2024년 재산세(96만원)가 특례세율에 따른 2023년 세금보다 34.4% 늘어난다. 공시가격 6억원 이하 세부담상한(10%)의 3배가 넘는다.(2021년 5월 8일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

토지거래허가구역 4곳4색, 개발단계 따라 `셈법` 달라

압구정·여의도 분위기 차분, "어차피 집 거래 잘 안돼

지구단위계획 앞당겨 달라", 성수 "재개발 신호탄"반색

목동 "매매하려면 빨리 해야"

 

 

"일시적으로 가격을 억제할 뿐 재건축 규제를 완화한다는 내용도 없어 다소 의아합니다. 일단은 집값이 안정되면 주민 입장에선 세금 부담이 조금 줄어들 수 있겠지만, 그보다 서울시에서 지구단위계획 결정·고시를 빨리 해주면 좋겠어요."(압구정 재건축 아파트 주민) "어차피 지금까지 기다렸는데 급할 게 있나요. 토지거래허가구역으로 묶여서 좋을 것도 나쁠 것도 없어요. 서울시 차원에서 지구단위계획 결정·고시를 빨리 해주는 게 관건이죠."(여의도 노후 아파트 주민) "살 거면 빨리 사야 돼요. 토지거래허가구역으로 묶인 게 목동 재건축 청신호라는 생각에 주민들이 `좀 더 기다려보자`며 매물을 일부 거둬들였거든요."(목동 A공인중개사) "재개발에 속도가 붙을 것으로 보고 기대감에 나왔던 매물마저 다시 들어가는 분위기예요. 장기투자는 각오해야 합니다."(성수전략정비구역 B공인중개사) 서울시가 대규모 재건축·재개발 사업지가 몰려 있는 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 성동구 성수동을 이달 27일부터 1년 동안 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝히면서 부동산시장이 다시 한번 요동치고 있다. 안전진단 단계를 진행 중인 목동 재건축 단지 주민들은 반색하는 반면, 압구정과 여의도는 차분한 분위기 속 실질적인 재건축 규제 완화가 필요하다고 주장하고 있다. 성수동 전략정비구역 주민들은 재개발 신호탄이라며 반색하는 한편, 부동산 전문가들은 장기전을 치를 각오를 해야 한다고 입을 모았다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 초과하는 토지를 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 한다.

 

22일 부동산 업계에 따르면 압구정 현대·한양 등 24개 단지, 여의도 시범·삼부 등 16개 단지, 목동 14개 단지와 성수 전략정비구역이 토지거래허가구역으로 지정된 가운데, 해당 규제를 받아들이는 반응은 지역별로 제각각인 것으로 나타났다. 지역별로 정비사업 단계가 다르기 때문이다. 압구정은 크게 동요하지 않는 모습이다. 압구정 6개 구역 중 1구역과 6구역을 제외한 4개 구역이 최근 연달아 조합을 설립하면서 매매 거래가 어려워졌기 때문이다. 압구정의 한 중개업소 대표는 "최근 압구정 현대 7차 전용 245㎡가 80억원에 거래된 것은 조합 설립 이전 매물을 잡기 위한 것"이라며 "조합이 만들어지고 나서는 `1가구 1주택 10년 보유 5년 거주` 요건을 채운 집이 아니면 거래가 되지 않는데, 압구정 6구역 중 절반 이상이 조합 설립을 마치면서 어차피 거래가 어려워져 토지거래허가구역 지정이 주는 영향은 크지 않다"고 말했다. 안중근 압구정 3구역 조합장은 "대다수 주민이 재건축 진행 과정에서 이탈할 생각이 없는 만큼 큰 제약으로 느끼지는 않는다"면서 "그보다 서울시에서 조속히 지구단위계획을 결정·고시해 재건축이 속도를 낼 수 있게 해주면 좋겠다"고 말했다. 압구정 1구역(미성아파트)과 6구역(한양아파트 5·7·8차)을 눈여겨보던 일부 투자자들은 27일부터는 실거주 외엔 거래를 할 수 없어 셈법이 복잡해졌다.

 

 

압구정만큼이나 여의도도 차분한 분위기다. 이제형 여의도 시범아파트 재건축정비위원장은 "토지거래허가구역 지정이 조합원들에게 좋을 것도 없고 나쁠 것도 없다"며 "그저 서울시 지구단위계획 결정·고시가 빨리 이뤄져 재건축이 속도를 낼 수 있길 바란다"고 말했다. 그는 "지금까지도 버텨 왔는데 아파트가 무너지지 않는 한 버틸 것"이라고 말했다. 여의도의 한 공인중개사무소 대표는 "시범아파트 등 여의도 노후 아파트들은 원래도 매물이 많지 않았지만 토지거래허가구역 지정 이후 집주인들이 매물을 일부 거둬들이는 분위기"라며 "앞으론 실거주 목적 외엔 거래가 제한돼 갭투자자는 27일까지 계약을 마쳐야 한다"고 했다. 여의도에서 토지거래허가구역으로 지정된 16개 단지 중 14개 단지는 안전진단에서 이미 D등급 이하를 받아 재건축을 추진 중이다. 양천구 목동 지역은 이번 조치로 인해 희비가 가장 명확하게 갈릴 전망이다. 인근 주민들은 `재건축 신호`를 확실하게 줬다는 점에 기대감을 보이고 있다. 목동아파트 6단지에서 20년간 거주한 주민은 "자녀 교육을 목적으로 실거주하는 사람들이 많아 재건축 신호를 확실히 보여준다면 주민들이 크게 반발하지는 않을 것 같다"고 말했다.

 

 

재건축 기대감에 매물이 들어가면서 거래가 활발하지 않다는 점도 이번 발표에 큰 영향을 받지 않는 이유로 꼽힌다. 국토교통부 실거래가에 따르면 목동신시가지아파트 1~14단지는 22일 기준 194건의 매매가 이뤄졌다. 이 가운데 3월 이후 거래는 40건에 불과하다. 다만 목동아파트 대부분이 재건축 초기 단계라는 점이 변수다. 지금까지 1차 안전진단을 받은 목동아파트들은 모두 D등급을 받았다. 2018년 이전 기준이라면 곧바로 재건축이 가능했지만 이제는 중앙정부의 입김을 심하게 받는 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원의 진단을 한 차례 더 받아야 해 재건축 기간이 길어질 수 있다는 분석도 나온다. 성수 지역 역시 이번 발표를 재개발 신호탄으로 보는 분위기다. 성수 전략정비구역 인근의 한 공인중개사는 "오세훈 서울시장이 당선되기에 앞서 여론조사에서 큰 폭으로 우위를 보였을 때 이미 가격이 오르기 시작했고, 주민들이 매물을 거둬가고 있다"고 말했다. 성수가 재개발추진구역이기는 하지만 기대감이 강한 만큼 주민들 반발도 크지 않을 것으로 보인다. 성수동의 다른 공인중개사는 "매수자들이 실제 입주해야 해 번거로워지고 거래도 제한될 것"이라면서도 "지금까지 재개발이 안 되다가 이제는 좀 될 것 같은 기대감이 있기 때문에 가격이 떨어지거나 불만을 보이는 일은 없을 것"이라고 말했다. 부동산 업계 관계자는 "재개발추진구역은 거주 여건이 좋지 않은 경우가 많아 도중에 `출구전략`을 짜는 사람도 있는데 이들에게는 악재가될 수 있다"며 "장기 투자를 각오해야 할 것"이라고 밝혔다.(2021년 4월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

정부는 우려 표시했지만, 실수요자 매수세 이어져

8개월 동안 15%나 올라

 

 

지난해 `영끌(영혼까지 끌어모아 투자)`에 대한 정부의 우려에도 서울 아파트 매수에 나선 20·30대의 판단이 적어도 현재까지는 시장 흐름을 제대로 읽은 것으로 결론이 났다. 7일 부동산 조사기관별 서울 아파트 평균 매매가격에 따르면 서울 아파트는 지난해 7월과 비교했을 때 매매가격이 최대 15.7% 오른 것으로 조사됐다. 지난해 7월은 한국부동산원이 연령대별 월간 아파트 매매 통계 집계를 시작한 2019년 1월 이후 30대 이하의 서울 아파트 매수가 가장 많았던 시기다. 지난해 7월 30대 이하의 서울 아파트 매수 건수는 5907건이다. 같은 해 4월 1183건 대비 5배가량 급증했다. KB국민은행 월간 시계열 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난해 7월 9억5033만원에서 올해 3월 10억9993만원으로 올랐다. 8개월 동안 15.7%(1억4960만원) 상승했다. 다른 민간 조사 업체인 부동산114 통계에서도 이 기간 매매가격이 10% 가까이 상승한 것으로 조사됐다. 정부 공인 시세조사기관인 한국부동산원에 따르면 같은 기간 서울 아파트 평균 매매가격은 8억8183만원에서 9억711만원으로 2.9% 상승한 것으로 나타났다.

 

 

서울 아파트 가격이 급등한 것은 `지금 아니면 내 집 마련 기회가 없다`는 불안감이 젊은 층을 중심으로 확산됐기 때문으로 보인다. 임대차법 시행 직후인 지난해 8월 서울 아파트 매매 건수는 6880건으로 같은 해 7월 1만6002건보다 절반 넘게 줄었지만 30대 이하가 매매한 비중은 40.4%(2777건)로 오히려 높아졌다. 지난 2월에도 서울 아파트 매매 가운데 30대 이하가 매매한 비중이 40.1%에 달하는 등 최근 서울 아파트 매매는 20·30대를 중심으로 이뤄지는 모양새다. 30대 이하를 중심으로 매수심리가 강해지자 지난해 8월 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 당시 국토교통부 장관은 "30대가 영끌해서 샀다는 데 안타까움을 느낀다"고 말하기도 했다. 그러나 이후에도 아파트 가격 상승이 이어지면서 정부가 오히려 시장 흐름을 예측하지 못한 셈이 됐다. 서울 관악구 봉천동 관악드림타운 전용면적 84㎡는 지난해 6~7월에만 34건이 매매됐다. 당시 최대 8억원 후반대에 거래된 이 단지는 올해 2월 11억원에 팔려 최고가를 찍었다. 8개월간 2억원 넘게 오른 것이다. 한 공인중개사는 "지난해 7월뿐만 아니라 지금도 20·30대를 중심으로 매수 문의가 많다"고 말했다.(2021년 4월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

토지양도세 변경 적용해보니, 비사업용 토지 내년 매각땐

장기특별공제 혜택 못받고, 대폭 상향된 중과세 적용

토지 소유주들 불만 거셀듯

 

 

정부가 발표한 부동산 투기 근절 대책에 따라 내년부터 달라지는 토지 양도소득세제를 적용해 본 결과 세금이 대폭 늘어나 `과세 폭탄`이 현실로 나타났다. 투기 근절 대책은 실제 투기꾼들만 영향을 받도록 정교하게 설계돼야 하지만 선거를 앞둔 정부와 여당이 성급하게 대책을 발표하면서 결과적으로 전 국민을 투기꾼으로 몰아세운다는 비판이 제기됐다. 30일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 의뢰해 토지에 대한 양도세를 모의 계산한 결과 20년 전 5억원에 취득한 비사업용 토지를 내년에 10억원에 매각하면 총 납부세액이 올해와 비교해 두 배로 뛰는 것으로 나타났다. 20년 전 5억원에 상속받은 비사업용 토지를 올해 10억원에 판다고 가정하면 차익 5억원에 대해 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제 1억5000만원과 기본공제 250만원을 제외하고 과세표준 3억4750만원이 나온다. 여기에 현행 양도세율 중과세율인 10%포인트를 일반세율에 가산하면 1억4835만원의 양도세가 산출된다. 지방소득세(10%) 1483만원을 합한 총 납부세액은 1억6318만원이다. 반면 같은 조건에서 매각 시점을 내년으로 옮기면 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 미적용으로 기본공제 250만원만 적용돼 과세표준이 4억9750만원으로 급상승한다. 여기에 양도세 중과세율이 20%포인트로 높아져 산출세액은 2억7310만원이 되고, 지방세 2731만원까지 총 3억41만원의 세금을 납부해야 한다. 세금이 두 배로 뛰는 것이다.

 

 

정부의 이번 대책으로 기존 토지 소유주들에게 주어졌던 양도세 중과 축소나 감면 혜택이 상당 부분 사라지면서 신도시 토지 소유주 등을 중심으로 반발이 거세질 것으로 보인다. 정부는 투기적 거래의 기대수익 축소를 목적으로 내년부터 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 인상하고 과세표준의 최대 30%를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 적용도 배제하기로 했다. 이와 함께 정부는 3기 신도시 등 택지개발 사업, 토지구획 정리사업 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 비사업용 토지를 사업용 토지로 간주해 중과세를 면제해 줬는데, 이를 사업인정고시일 5년 이전으로 요건을 강화했다. 즉 사업인정고시일로부터 5년 전에 산 토지라도 양도 시점에 비사업용 토지라면 양도세 중과세를 피하지 못한다는 뜻이다. 정부는 또한 법령 시행 후 신규로 취득한 토지가 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 토지 수용 시 혜택을 주는 양도세 감면도 받을 수 없도록 하기로 했다.

 

 

일부 전문가들은 모든 토지 거래에 대해 일괄적으로 투기 대책을 적용하게 되면 선의의 피해자를 양산하고 토지 거래가 급감하는 등 부작용이 나타날 것으로 우려한다. 부동산 정보 플랫폼인 지존의 신태수 대표는 "실제 필요에 의해 토지를 산 사람이 피치 못할 사정으로 5년이 안 돼 되팔 수도 있는 것인데, 법령상으로는 투기꾼이 되는 것"이라며 "투기를 잡기 위한 대책은 타깃을 정밀하게 설정하는 것이 중요한데 그러지 못해서 전 국민이 투기 대책의 영향권에 들어간 상태"라고 말했다. 또 다른 전문가는 "이번 대책은 빈대 잡다 초가삼간 태우는 격"이라며 "모든 거래에 투기 대책을 적용하기보다 예를 들어 일정 규모 이상의 개발 지역을 지정해 투기 세력을 차단하도록 그 안에서만 중과세율 등을 적용한다든지 대책을 더욱 정교하게 고민할 필요가 있다"고 설명했다. 일각에서는 세법을 개정해야 하는 이번 대책이 국회를 통과할 수 있겠느냐는 반응도 나온다. 정부와 여당이 선거를 앞두고 한국토지주택공사(LH) 투기 사태에 대한 국민의 공분을 가라앉히기 위해 전방위적 투기 대책을 쏟아냈지만 선거 이후에 흐지부지될 수 있다는 것이다.(2021년 3월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

이의신청 위해 연명부 돌리고 구청·국토부·의원실에 항의 공문

서울 강남뿐 아니라 강북·세종 등 전국에서 `불만`

 

 

올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 19.1% 급등한 가운데 세 부담이 늘어날 것을 우려한 주택 소유자들의 반발이 확산하고 있다. 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남은 물론 강북과 세종, 지방에서도 반발이 커지며 관할 구청에 집단 항의하거나 단체로 이의 신청을 준비하는 단지도 늘고 있다. 25일 청와대 국민청원 게시판에는 `과도하게 인상된 공시지가를 인하하여 주십시오`라는 글에 이날까지 1만7천여명이 동의했다. 청원인은 "정부가 매번 비정상이라고 외치던 부동산 가격에 맞춰 공시가격을 인상해 역대급의 공시가격 인상이 이뤄졌다"며 "다주택자는 물론 1주택자까지 세금폭탄을 맞게 됐는데, 부작용만 있는 공시가격 상승은 조속히 수정돼야 한다"고 주장했다. 지역 아파트 단지와 인터넷 커뮤니티에는 공시가격 인상에 따른 불만을 토로하고 집단 이의신청 등 대책 마련을 모색하는 움직임이 활발하다. 이들은 국토교통부와 관할 구청 게시판 `좌표`(인터넷 링크)를 공유하며 단체로 항의 글을 남기고 연명부를 돌리며 이의신청에 나서고 있다.

 

 

고가 아파트가 많아 종합부동산세(종부세) 증가가 예상되는 서울 강남에서는 대치동 은마아파트 입주민들이 공시가격 인상에 반대하는 의견을 모으고 있고, 역삼동 역삼2차아이파크에서는 주민들에게 이의 신청 방법을 안내하고 있다. 인근 아파트와 연대해 공시가격 인상에 대응하는 곳도 있다. 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움과 상일동 고덕아르테온 등 인근 5개 단지 입주자대표회의연합회는 지난 23일 국토부와 강동구청, 지역구 의원실에 공시가격 인하를 요구하는 내용의 공문을 발송했다. 연합회는 "평범한 주민들을 투기 세력으로 간주해 세금 폭탄을 부과하려는 것을 받아들이기 어렵다"며 "공시가격 조정이 이뤄지지 않으면 조세 정책에 반대하는 서명 운동을 시작하겠다"고 말했다. 아파트 공시가격이 평균 70% 이상 급등한 세종시에서도 큰 폭의 인상에 강하게 반발하며 의견접수를 준비 중인 아파트 주민을 어렵지 않게 볼 수 있다. 종촌동 가재마을의 한 아파트 단지에선 입주자대표회의가 의견접수를 단체로 넣기 위해 엘리베이터에 게시글을 올리고 주민들의 동의를 받고 있다.

 

 

한 입주자는 "아무리 시세가 많이 올랐다고 해도 이렇게 한꺼번에 공시가격을 올리면 어떡하라는 말인지 모르겠다"라며 "집을 팔지도 않을 건데, 나중에 집값이 내리면 당장 많이 낸 세금은 돌려준다는 것인지 묻고 싶다"고 말했다. 지역 커뮤니티 사이트에도 공시가격과 관련한 불만 글이 올라오고 있다. 아름동 범지기마을의 아파트 거주자는 "공시가격이 두 배 가까이 올라서 개인적으로 의견접수를 했는데 국토부에서 받아줄지는 모르겠다"라며 "겨우 내 집 마련해서 오래 살려고 하는데 세금을 이렇게 올리면 어떡하느냐"라고 말했다. 다른 세종시민은 "이번에 공시가격 오른 것에 놀라다 못해 기겁을 했다"라며 "실거주 목적인 1주택자에게까지 세금을 물려야 하는 것이냐"라고 말했다. 정부는 다음 달 5일까지 인터넷 부동산공시가격알리미 사이트와 관할 시·군·구청, 한국부동산원을 통해 이의신청을 받은 뒤 이를 고려해 다음 달 29일 올해 공시가격을 최종 공시할 예정이다.(2021년 3월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

`세 부담 상한` 캡 씌워, 한해 150%까지만 오르지만

해 거듭할수록 결국 모두 부담, 공시가 떨어져도 稅 늘기도

 

 

가계대출 주의보

올해 정부가 공동주택 공시가격을 급격하게 끌어올리면서 보유세 부담의 후유증은 올 한 해에 그치지 않을 전망이다. 실제 향후 3년 동안 자기 집 공시가격이 단 1원도 오르지 않더라도 보유세는 두 배 이상 늘어나는 사례까지 나오는 것으로 조사됐다. 23일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 공시가격을 2021년 수치로 고정하고 3년 동안의 보유세 추이를 분석한 결과, 소유주들의 부담은 계속 커지는 것으로 나타났다. 세종 첫마을3단지 한 가구(전용면적 149)의 경우 올해 공시가격이 지난해 69200만원에서 118200만원으로 두 배 가까이 올랐다. 이로 인해 보유세는 지난해 168만원에서 올해 241만원으로 1.5배가량 올랐다. 보유세를 118200만원으로 고정하고 2022~20243년 동안 보유세 변동을 분석한 결과, 2022년 보유세는 346만원으로 올해보다 105만원가량 또 오른다. 2023, 2024년 보유세 역시 각각 463만원, 486만원으로 상승한다. 공시가격에 변동이 없어도 향후 3년 동안 보유세가 두 배가량 오르는 셈이다.

 

 

부산삼익비치의 한 가구(전용면적 84) 역시 유사한 흐름을 보였다. 이 가구의 올해 공시가격은 121100만원이다. 전년 65500만원 대비 84.8% 올랐고 보유세 역시 지난해 133만원에서 올해 190만원으로 인상됐다. 공시가격에 변동이 없다고 가정한 뒤 2022~2024년 보유세를 분석한 결과, 2022271만원, 2023378만원, 2024473만원으로 3년 뒤에는 올해보다 두 배 넘게 오르는 것으로 조사됐다. 심지어 내년과 내후년에 집값이 떨어져 공시가격이 1억원 낮아져도 보유세가 늘어나는 곳이 꽤 있는 것으로 전망된다. 시뮬레이션에 따르면 세종 첫마을3단지의 해당 가구는 공시가격이 108200만원으로 1억원 감소해도 내년 보유세는 339만원으로 증가한다. 공시가격에 변동이 없어도 세금 부담이 커지는 것은 `세 부담 상한` 때문이다.

 

 

세액의 급격한 인상을 완화하기 위해 증가율을 전년도 세액의 일정 비율 이하(150%)로 제한하면서 공시가격이 급등해도 세 부담 ``이 씌워지는 셈이다. 그러나 올해에 150%로 제한받았더라도 내년엔 올해 오른 보유세의 150%까지 또 오르기 때문에 계속 증가되는 구조다. 서울 강남구 도곡렉슬 한 가구(전용면적 114)의 올해 공시가격은 251300만원 수준으로 나타났다. 보유세는 지난해 1084만원에서 올해 1579만원으로 올랐다. 우 팀장에 따르면 도곡렉슬의 이 가구에 세 부담 상한제를 적용하지 않을 경우 보유세는 2400만원 수준까지 올라간다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "최근 집값 상승 추이를 보면 공시가격은 높아질 수밖에 없다""상한제에 눌려 있어도 언젠가는 부담해야 하고 공시가격이 상승하면 부담은 더욱 커질 것"이라고 지적했다.(2021324일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

시장이 어렵고 힘들다고 아우성이다. 특히 자영업자들의 고통이 말이 아니다. 한솔부동산과 서촌 한솔부동산이 위치한 경복궁 서쪽 서촌 세종마을음식문화거리는 소규모 식당과 선술집들이 즐비한 곳으로 주변에 경복궁과 광화문광장, 사직단과 인왕산, 청와대와 청계천 등 불거리가 많아 많은 외국인 관광객과 일반인들이 즐겨 찾는 곳이다. 세종마을음식문화거리내 상가는 몇 년 전까지만 해도 권리금을 몇천, 몇억까지 줘야지만 거래가 이루어질 수 있었다. 그러나 지금은 특별한 곳을 제외하고는 권리금이 사라졌다.

 

 

왜 이렇게 되었을까? 이곳에서 수년간 부동산 중개업을 하면서 지켜본 세종마을음식문화거리내 상가 시장의 흐름을 술회하려고 한다. 먼저 영업환경의 변화에서 그 원인을 찾을 수 있었다. 영업주 대부분은 임금인상 등 비용증가에 따른 순이익의 감소를 만회하기 위하여 가족경영체제로 전환하였는데 이는 서비스의 질을 저하시키는 계기가 되었다. 다음으로 너무도 뜻하지 않은 코로나 19의 발현이다. 확진을 막기 위한 사회적 거리두기와 영업시간의 제한은 영업주들에게 결정적인 일격을 가했다. 위 두 가지가 겹치면서 영업주들은 앞으로 영업을 계속할지를 고민하는 지경에까지 이르게 된 것이다.

 

 

그러면 앞으로 어떻게 하면 될까? 세종마을음식문화거리를 찾는 관광객들과 일반인들을 많이 유치하여 상권을 활성화시켜야 한다. 그러기 위해서는 외부요인인 코라나 19의 빠른 종식이 우선되어야 한다. 면역력 형성을 위한 백신의 접종을 서두를 필요가 있다. 다음으로 내부요인이라 할 수 있는 고객이 즐거울 수 있도록 서비스의 질을 높여야 한다. 이 문제의 해결을 위해서는 시장의 기능에 맡기는 것은 어떨까? 임금, 근로시간, 대출 등 이런 규제환경에서 세종마을음식문화거리 상가는 과연 회생할 수 있을까? 걱정이다.(2021년 3월 3일 명태랑)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

광명·시흥 신도시 전문가 진단, 서울 출퇴근 거리 대규모 공급

장기적으로 집값 안정 효과있어, 베드타운 안되게 기업유치 시급

상대적으로 낙후된 시흥 `환호`, 광명은 물량폭탄 우려 `시큰둥

광명·시흥 6번째 3기신도시

 

 

24일 정부가 경기도 광명, 시흥에 7만호를 공급하기로 한 것을 두고 전문가들은 "심리적으로는 안정 효과가 있겠지만 입주까지 10년 가까이 걸릴 수 있어 실제 효과는 미지수"라는 반응을 보였다. 전문가들은 대체적으로 뒤늦게나마 현 정부가 공급에 나서는 데 대해 긍정적으로 평가했지만 지역 주민들은 거주 지역에 따라 입장 차를 보였다. 정비사업이 활발한 광명시 주민들은 대규모 공급으로 인한 집값 하락 우려에 차가운 반응을 보인 반면, 상대적으로 낙후된 경기도 시흥시 주민들은 반색했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "광명과 시흥에 7만호는 상당히 많은 물량"이라며 "수도권 서남부 지역의 주택 공급에 상당한 영향을 줄 것으로 보인다"고 말했다. 젊은 층의 주택 수요를 분산할 것이라는 전망도 나왔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "광명은 젊은 층에게 인기 있는 지역으로, 가산디지털단지 등 산업단지와 연계하고 광역철도망이 깔리면 서울 및 수도권 서남부 지역의 주택 수요 분산 효과가 있을 것으로 보인다"고 진단했다. 전문가들은 다만 대규모 물량이 예정된 만큼 공급 조절과 함께 광명시와 시흥시가 `베드타운`으로 전락하지 않도록 기업 유치 등에 힘써야 한다고 지적했다.

 

권 교수는 "원래 신도시는 도로망이 개설되고 산업단지가 만들어진 뒤 서울에서 인구가 빠져나가면 그에 걸맞은 배후도시가 만들어지는 게 순서인데 이번에는 배후도시부터 만들었다"며 "기업 유치를 위한 규제 완화 등의 노력이 필요하다"고 밝혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대규모 물량이 한 번에 쏟아지면 해당 지역이 초토화되거나 향후 필요한 재개발이 지연될 가능성이 있다"고 지적했다. 단기적 효과를 보기 어렵다는 점은 이번 대책의 한계로 꼽힌다. 심 교수는 "최근 부동산 가격은 전세난으로 인해 상승된 측면이 큰데 이 부분에 대한 해결책이 없다"며 "시장에 `물량이 이만큼 나오니 성급하게 집을 사지 말라`는 시그널을 줄 수도 있지만 크지는 않을 것"이라고 말했다. 지역 주민들의 입장은 분분했다. 철산주공8·9단지 등 최근 재건축과 재개발이 활발한 광명시 주민들은 3기 신도시로 인한 대규모 주택 공급이 자칫 지역 주택 가격에 찬물을 끼얹을까 우려하는 분위기다. 반면 상대적으로 낙후된 시흥시 주민들은 반색했다.

 

 

광명의 구축 아파트를 소유한 김 모씨는 "재건축을 기대하고 구축 아파트를 보유했는데 신도시 청약을 노린 전세 수요만 늘고, 대규모 공급에 주택 가격이 떨어질까 걱정"이라고 말했다. 광명시의 한 공인중개사는 "신규 택지 지정 이전에도 뉴타운 분양권 등을 매수한 수요자들을 중심으로, 공급이 늘어나면 집값이 떨어지는 것 아니냐는 우려가 나왔다"고 말했다. 2009년 발의 후 2012년 해제된 바 있는 광명뉴타운은 부동산 시장이 활기를 띤 2016년 이후 찬성률이 높은 지역을 중심으로 재개발 사업이 추진 중이다. 현재 11개 구역에서 2만5000여 가구 공급이 예정돼 있다. 인근 부동산 업계에서는 광명뉴타운의 평당 분양가를 2000만~3000만원 수준으로 보고 있다. 한 공인중개사는 "신규 공급되는 아파트 분양가가 이보다 낮다면 주민들의 반발도 커질 것"이라고 밝혔다.

 

 

지역 발전의 신호탄이 될 것이라는 기대감도 나왔다. 광명·시흥특별관리지역은 2010년 보금자리주택으로 지정됐다가 2015년 공공주택지구에서 전면 해제된 뒤 특별관리구역에 지정됐다. 큰 규모와 성장 잠재력 등은 인정받았지만 구체적인 개발 계획이 나오지 않아 표류되던 가운데 공급 대책이 나왔다는 점이 호재가 될 수 있다는 것이다. 광명시의 한 빌라에서 20년가량 거주한 조 모씨는 "지역 발전이 이뤄지고, 아파트에 들어갈 수 있는 기회가 생긴다는 점을 반길 주민도 있다"고 말했다. 양기대 더불어민주당 국회의원(광명을)은 "광명·시흥시가 수도권 서남권의 핵심 거점지역으로 자리매김할 것"이라고 밝혔다. 반면 상대적으로 낙후됐던 시흥시에서는 이번 공급이 변화의 계기가 될 것이라 보고 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 "이 지역은 오래된 저층 빌라가 대부분이고 거래도 활발하지 않다"고 전했다.(2021년 2월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

2·4대책이 도정법 규제 늦춘 격, 관련 법안들 병합심의 `무게`

유예 기간까지 감안하면, 일러야 올해 하반기 시행

여의도 삼부·압구정 1구역, 서울 재건축 단지 한숨 돌려

 

 

재건축 단지 조합원에게 2년 실거주 의무를 부과하는 제도 시행이 당초 예상보다 대폭 늦어질 전망이다. 국회가 해당 내용을 담은 `도시 및 주거환경정비법(도정법)` 개정안을 2·4 부동산대책 관련 법안과 함께 다룰 예정이기 때문이다. 재건축 단지는 이 법안이 시행되기 전에 재건축 조합 인가를 신청해야만 규제를 피할 수 있는데 이번 임시국회에서 관련 법안 통과가 어려워졌음을 감안하면 최소 한 달 이상 시간을 벌게 됐다. 2·4 대책 법안들과 함께 심의에 들어가면 다른 안건들로 논의 과정이 길어질 가능성도 있다. 정부 목표대로 3월 2·4 대책에 대한 입법이 완료된다 하더라도 공포일 이후 유예기간이 있어 실거주 규제는 하반기 시행이 유력하다. 민간 재건축 단지로서는 조합을 결성할 시간을 벌었다는 점에서 2·4 대책 `반사 이익`을 보는 셈이다. 18일 국회 국토위원회는 국토법안소위를 열었지만 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 도정법 일부 법률개정안은 심의하지 않았다. 국토위는 다음주 한 차례 더 법안 소위를 열 계획이지만 해당 법률개정안은 전체회의로 상정되지 않을 전망이다. 정부가 2·4 대책을 통해 공공 직접시행 정비사업에 대해서는 2년 실거주 의무를 면제하겠다는 입장을 밝혔는데, 이를 해당 법안과 함께 다뤄야 할 필요가 있다는 게 주된 이유다.

 

국회 관계자는 "2년 실거주 의무를 담은 도정법 개정안은 이번 임시국회에서는 처리가 불가능할 것"이라며 "정부가 이번주 의원 입법을 통해 2·4 대책 관련 법안을 제출할 예정인데, 실거주 의무 면제 내용을 담을 예정이라 병합 심의로 함께 다뤄져야 할 것으로 보인다"고 설명했다. 조 의원이 대표발의한 개정안은 투기과열지구 내 조합원들에게 2년 실거주 의무를 부과하는 규제를 담고 있다. 실거주 의무제는 정부가 지난해 6·17 대책에서 주택 `갭투자`를 차단하겠다며 꺼내 든 카드다. 투기과열지구 내 재건축 조합원은 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있도록 한 것으로, 거주 요건을 충족하지 못한 소유자는 현금 청산 대상자로 강제 분류된다. 해당 법률 개정안은 이를 구체화했다. 당초 정비업계에서는 지난해 연내 해당 법안이 통과돼 공포 이후 유예기간을 거쳐 3월에 시행될 것으로 예상했다. 재건축조합 설립인가를 신청하지 않은 단지를 대상으로 실거주 의무가 부과된 탓에 서울 재건축 단지를 중심으로 조합 설립 움직임에 불이 붙었다. 단기간 내 조합 설립이 불가능할 것 같던 강남구 압구정 재건축 단지들이 대표적이다.

 

 

국회가 2·4 대책 관련 법안들과 해당 법안을 함께 다루게 되면서 아직 조합 설립 신청을 마치지 못한 단지들은 시간을 벌게 됐다. 임대차보호법도 법안 발의 후 국회 통과까지 한 달 이상 이 걸렸음을 감안하면 다음달 법안 통과도 장담할 수 없는 상황이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율(75%) 충족을 목전에 뒀거나 조합 설립 신청이 임박한 단지들은 한숨을 돌리게 됐다. 조합 설립 동의율 80%를 넘겼던 여의도 삼부아파트가 대표적이다. 최근 일부 소유자들이 사업 추진 방식에 대한 불만에 동의를 철회해 동의율이 72%까지 떨어졌다. 조합원 설득을 위한 시간적인 여유가 생긴 셈이다. 특히 법률안 심사 과정에서 시간이 더 소요될 가능성도 크다. 국회 관계자는 "같은 이름(제명)의 법안을 심사하게 될 경우에는 병합 심의를 하게 되고, 그중에서 합의되는 부분은 대안을 만들어서 올리고, 합의가 안되는 부분은 계속 심사 과정에 놓이게 된다"며 "2년 실거주 의무만 심의해 별도로 상정할 가능성은 낮아 보인다"고 설명했다.(2021년 2월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

김태년 "부동산 안정 위한 종합판“

변창흠 "도심 내 혁신적인 공급 모델 마련"

 

 

더불어민주당과 정부는 4일 오전 국회에서 `대도시권주택공급 확대방안`을 골자로 한 당정협의를 열고 수도권 주택공급 및 부동산 공평과세 등에 뜻을 모았다. 이날 발표되는 부동산 대책은 주택 시장 안정을 위한 25번 대책으로, 서울 30만호를 포함해 전국 85만 가구의 주택을 새로 공급하는 방안이 발표될 것으로 알려졌다. 이날 김태년 민주당 원내대표는 "그동안 정부는 부동산시장 안정화를 위해 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제, 다주택자에 대한 보유세·양도세·취득세 강화 등 수요관리 대책을 추진했다"며 "오늘은 부동산 시장 안정화 방안의 종합판인 `대규모 주택 공급방안`을 논의한다"고 밝혔다. 김 원내대표는 "예고한대로 문재인 정부는 (국민들의) 주택 마련을 위해 심혈을 기울여 준비했다"며 "특히 주택 수요 많은 서울과 수도권에 시장 기대 이상의 대규모 주택공급방안을 준비했다. 이번 공급 대책은 시장의 수급불안 심리를 해소해서 주택시장 안정화에 기여하고 무주택자의 `내집 마련` 꿈을 실현시켜드릴 것"이라고 설명했다.

 

 

홍익표 민주당 정책위의장은 "그간 당정은 혼연일체로 주택시장 안정화 위해 여러 가지 다양한 대책을 협의했다"며 "주택시장은 수요공급에 따라서 충분히 물량을 공급해야 한다는 기본 아래 우리는 주거복지정책에 대한 확고원 원칙을 포기하지 않았다. 시장에 물량을 충분히 공급하는 한편, 취약계층·저소득층·청년세대 대한 주거복지 대책을 병행할 것"이라고 말했다. 홍 의장은 특히 "역세권을 중심으로 도심 내 지역의 고밀화를 통해 충분한 주택을 공급할 것"이라며 "수요자가 희망하는 분양 아파트를 중심으로 주택을 공급하고, 공공임대주택은 입지 조건을 고려해 혼합해 공급하는 방안도 포함된다"고 했다. 변창흠 국토부 장관 역시 "기존방식으로는 새로운 여건 변화의 대응 어려워 주택을 공급하는데 한계가 있다"며 "(이에) 도심 내 혁신적인 공급 모델 마련을 위해 역량을 집중하겠다. 더불어 청약제도를 개선해 신혼부부 및 생애최초 주택 구입자뿐아니라, 일반 3040무주택자에게도 내집 마련의 기회를 줄 것"이라고 강조했다. 이날 당정은 협의 결과가 나오는대로 정부에서 공급 대책을 발표할 예정이다.(2021년 2월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요