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경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 다세대 주택 임대 물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 전세 45천만원, 전용 99평방미터, 공용 17평방미터, 4, 화장실2, 6층중 5, 엘리

              베이터 유, 주차 불가

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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KDI "분양물량 10% 늘면 3년 뒤 미분양 3.8%↑"

 

2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못해 일명 `악성미분양`으로도 불리는 `준공 후 미분양` 물량이 최대 3만세대에 이를 수 있다는 전망이 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26KDI 정책포럼 `우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향` 보고서를 통해 올해 준공 후 미분양 물량은 최대 25561세대, 2020년에는 351세대에 이를 것으로 추산된다고 밝혔다. 이는 20192020년 분양 물량이 297000세대인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다. 분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됐다.

 

송 부장은 "아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.61.121% 하락했다""서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 201712월과 20182월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 201912월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것"이라고 지적했다. 일례로 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 187000세대, 중위 전셋값은 2017년 말(25000만원)보다 2000만원 내린 23000만원으로 예상됐다. 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제로 지적됐다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1000명당 주택 수는 412세대로 추정된다.

 

2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 `기초주택수요`348220세대지만, 실제 주택 인허가 물량은 554136세대에 달한다. 20만세대가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈이다. 국토교통부가 발표한 분양가상한제3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다. 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다""분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 `밀어내기`가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것이다. 정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 진단했다.(2019826일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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#3년여 전 취직 후에도 부모님과 함께 살았던 신모씨(28)는 내년 초 결혼을 앞두고 있다. 결혼준비에 돌입한 신씨는 스드메로 불리는 예식일정이 가장 중요한 일정이라고 판단했던 것이 오판이라는 것을 최근 깨달았다. 가장 시급한 것은 바로 신혼집 구하기였다. 결혼 자금이 여유로운 수준은 아니지만 생애 첫 대출상품이나 신혼부부대출 등을 끼면 매매도 가능할 것으로 예상했던 이 예비부부는 출퇴근을 고려한 역세권 아파트의 진입장벽이 생각보다 훨씬 높다는 것을 알게 됐다. 신혼집은 전세로 살면서 3기 신도시 물량 중 신혼부부 특별공급을 노려보라는 주변의 조언도 있었다. 살집(Live)을 구할 때 가장 먼저 결정해야 할 부분은 임차여부와 지역이다. 예산이 빠듯한데 지역을 포기할 수 없다면 매매보다는 전세·월세로 시작하는 경우가 대부분일 것이다. 물론 2년마다 집찾기 메뚜기족이 되기 싫어 눈높이를 낮추더라도 신혼집을 매입하려는 이들도 아예 없진 않다.

 

일단 직장이나 교통, 생활편의시설 등에 따라 지역을 정했다면 시세 파악에 나서야 한다. 최근 정부의 부동산 정책이 다주택자 규제 쪽으로 나오면서 전세가격이 떨어지는 추세라 이 부분은 전세난민에게 희소식이다. 입주 예정 아파트가 많은 지역은 전세 물량도 많기 때문에 잔금 마련이 급한 저렴한 전세매물이 다수 나올 수 있다. 다만 입주 2년 후에는 전세가격이 주변 시세대로 회복할 가능성이 높다는 사실은 염두에 둬야 한다. 다음 단계는 손품팔기. 인터넷이나 부동산 앱 등으로 등록된 매물이나 실거래가를 확인할 수 있어 파악하기도 어렵지 않다. 원하는 규모에 맞춰 아파트나 빌라, 다세대주택, 오피스텔 등 다양한 주택 형태별로 시세를 검색해 표로 정리하다보면 지역 시세를 쉽게 파악할 수 있다. 지역에 대한 정보가 많지 않다면 지도나 사진만으로는 매물의 입지나 상태 등을 알기 어렵기 때문에 발품을 팔 수 밖에 없다. 매물 상태가 좋은 편이어도 집주변 환경이 양호하지 않은 경우가 허다하기 때문이다. 시간차로 인해 인터넷에 올라온 매물과 오프라인 매물의 가격차이가 나는 경우도 많아 부동산중개업소 등을 통해 반드시 직접 매물을 확인하는 것이 좋다.

 

직거래를 통해 구한 매물이 아니라면 믿을만한 공인중개사를 만나는 것도 중요하다. 정식 등록 공인중개업소를 통해 매매계약을 진행해야 거래사고를 막을 수 있다. 매물을 확인할 때는 집의 향과 채광 상태, 주변 건물과의 거리 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 직장인이라도 매물 확인은 낮에 하는 것이 좋다. 실내는 장롱이나 가구 뒷부분의 곰팡이나 결로 여부를 확인해야 한다. 벽지 상태와 화장실·싱크대 수압이나 배수 상태도 체크해야할 중요 포인트다. 계약 단계까지 갔다면 등기부등본을 통해 건물 내역과 실소유자 정보, 소유권 변경 사항, 지분 분할 등의 내용을 꼼꼼하게 봐야한다. 아울러 집을 담보로 대출을 받았는지, 혹은 채권최고액이 얼마인지, 경매로 나와있어서 싸게 나온 것은 아닌지 여부를 확실하게 체크한 뒤 계약을 진행해야 한다. 이와 함께 집안 내부에 수선이 필요하거나 임차 기간 등에 대한 조정이 필요하다면 집주인과의 합의를 통해 계약서에 특약 사항으로 적시해 두는 게 좋다.(2019824일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"107㎡ 소유주 평형배정 차별 전체 조합원 재산권도 영향“

인가재신청 땐 재초환 가능성 "10억대 부담금 맞을 수도"

 

사업비가 10조원에 달해 강남 재건축 `최대어`로 꼽히는 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 사업 진행에 먹구름이 짙어졌다. 지난주 법원의 관리처분계획 무효 판결에 이어 판결문 세부 내용이 공개되면서 파문이 확산되고 있다. 행정법원이 "관리처분계획 전체를 취소해야 한다"고 판시하면서 조합원 배정을 다시 하고 이에 따라 구청에서 인가도 다시 받아야 할 가능성마저 대두되고 있다. 조합 측은 즉각 항소하겠다는 방침이지만 사실상 10월 이주 계획은 물론 재건축 초과이익환수금 회피 여부까지 불확실해졌다. 21일 서울행정법원의 `관리처분계획 총회결의무효확인 소송` 판결문에 따르면 재판을 담당한 행정1재판부는 "관리처분계획 일부만 취소해서는 문제를 바로잡기가 불가능하기 때문에 전체를 취소해야 한다"고 판시했다. 이번 소송은 2017년 조합원 분양 당시 이 아파트 전용면적 107를 소유한 조합원 중 일부에게는 59135두 채를 분양받을 수 있게 해주고, 다른 일부에게는 분양받지 못하게 한 것이 불공평하다며 제기됐다. 쉽게 말해 기존 소유 아파트 감정가나 면적을 초과하지 않는 선에서 두 채를 분양받을 수 있는데, 정당한 이유 없이 조합 측이 차별했다는 것이다.

 

조합 관계자는 "20182월 이전에는 도시정비법상 관리처분계획에 개략적인 추정 분담금만 명시하도록 돼 있어 종전 가격 명시 의무가 없었다""그런데 분양 신청 이후 감정평가액을 받아보니 일부 로열층 등 종전 가액이 59135를 모두 받는 평균 분양가(추산액)를 넘는 사례가 발생해 두 채 분양이 가능해진 것"이라고 설명했다. 일단 이번 판결만으로 당장 사업이 취소되거나 중지되는 효력은 없다. 관리처분계획 인가를 내준 서초구청 측은 "기본행위에 속하는 관리처분계획과 보충행위에 속하는 관리처분인가는 별개 사안"이라며 "인가 취소 소송이 추가적으로 들어오지 않은 상황에서 2·3심 결론이 나야 언급할 수 있을 것"이라고 말했다. 그러나 문제는 이번에 재판부가 판결문에서 "조합원들의 분양 의사를 재확인해서 새로 관리처분계획을 수립해야 하는데, 107조합원들 분양 신청이 달라지면 전체적인 분양 배분이나 조합원 분담금도 바뀌게 되므로 전체 계획을 취소해야 한다"고 판시한 점이다. 단순히 문제가 된 107조합원들 분양 내용을 조정하는 것에 머물지 않고 전체 조합원의 평형 배정을 재조정해야 한다면 상황은 훨씬 더 복잡해질 수밖에 없다.

 

여기에 사실상 관리처분계획을 재수립해 서초구청에서 다시 인가를 받아야 하는 만큼 간신히 피했던 재건축 초과이익환수제를 다시 적용받을 가능성이 도사리고 있다. 조합 관계자는 "84를 가진 사람이 부담금 12억원을 물 수도 있다""사실상 사업이 힘들어질 것"이라고 말했다. 원고 측도 사업 자체를 취소시키자는 의도는 아니다. 원고 측 신 모 조합원은 "우리도 관리처분이 완전 취소돼 재건축부담금을 맞는 것을 원하지는 않는다""조합이 이주 속도를 좀 늦추고 행정적 문제를 치유할 의지가 있으면 소송을 취하할 수도 있다"고 말했다. 소송이 취하되면 다시 사업을 정상 진행하는 게 가능하지만 문제는 소송 원고만 267명에 달한다는 것이다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "267명이 모두 소송을 취하해야 하므로 사실상 합의가 어려워 보인다""대법원에 가서 조합이 이기면 재초환을 피할 수 있지만 조합 측 승소가 쉽지 않아 보인다"고 말했다. 조합 관계자도 "끝까지 간다는 사람이 꼭 나타난다. 합의는 쉽지 않다"고 전했다. 미래가 불투명한 상황에서 당장 10월로 예정했던 철거·이주는 당분간 지연이 불가피해졌다. 반포주공1단지 재건축 조합은 현재 판결문을 토대로 법무법인과 함께 항소심을 준비 중이다.(2019822일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 상한제 '후폭풍', 사업 "서두르자" vs "늦추자“

기존 조합 집행부에 불만 폭발, 비대위 출범…목소리 높여

 

민간택지 분양가 상한제 여파로 서울 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. 반포주공1단지 둔촌주공 원베일리 은마아파트 등에서 조합장 해임 여부, 사업방식 변경 등을 두고 조합원 간 갈등이 격화되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 지난 12일 상한제 도입 발표를 계기로 기존 조합 집행부에 대한 반감이 폭발했다이해관계 조정에 실패하면 재건축 사업이 표류할 수 있다고 말했다.

 

비대위 등 비공식 모임 잇따라

 

강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합원 200~300명은 오는 24일 비공식 모임을 열고 분양가 상한제 도입에 따른 사업방향 전환을 논의한다. 12032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반 분양 물량만 4787가구에 달해 상한제의 직격탄을 맞았다. 조합원 사이에서는 조합장과 집행부를 모두 해임하고 새 조합장을 선출해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 비상대책위원회(비대위)를 별도로 발족해 조직적으로 대응할 태세다. 이 아파트의 한 조합원은 재산 손실이 가구당 2억원에 달할 것이란 말이 나오는 데도 집행부는 상황의 심각성이나 향후 대책을 내놓지 않고 일반 분양을 밀어붙이려고 한다상황을 이 지경까지 끌고 온 조합장을 해임하고 해결 방안이 나올 때까지 분양을 미뤄야 한다고 주장했다. 갈등은 관리처분 인가를 받은 뒤 분양을 준비하고 있던 거의 대부분 사업장에서 공통으로 나타나고 있다. 동작구 흑석3구역 재개발 조합원들은 지난 11일 총회에서 기존 조합장을 해임했다. 지지부진했던 사업 속도에 대한 책임을 묻고 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 끝낼 수 있는 추진력 있는 조합장을 선출해야 한다는 데 의견이 모였다. 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)와 원베일리(한신3·경남아파트 재건축)의 분위기도 심상치 않다. 사업 규모가 10조원에 달하는 반포주공1단지조합은 관리처분계획 무효확인 소송에서 지난 16일 패소했다. 그동안 시공사 선정, 주택형배정, 이주시기 등을 놓고 조합과 각을 세웠던 비대위의 목소리가 힘을 얻으면서 갈등이 새 국면을 맞을 것이란 전망이 나온다. 비대위는 10월 이주에 반대하고 있다. 이주를 해버리면 꼼짝없이 분양가 상한제를 적용받을 수밖에 없어서다. 건축심의 지연으로 착공 시기가 미뤄진 원베일리는 조합장이 지난 5월 말 자진 사퇴했다. 이미 이주를 마친 이 단지는 착공 지연에 따른 금융비용만 500억원을 더 내게 됐다.

 

더 복잡해진 이해관계

 

향후 추진 방향에 대한 의견도 분분하다. 기존 조합은 분양가 상한제가 시행되기 전에 밀어내기 분양을 하려는 움직임을 보이고 있다. 반면 조합원 사이에서는 규제에 따른 조합원 손실이 지나치게 큰 만큼 분양을 서두르지 말고 해법을 찾아야 한다는 주장이 많다. 둔촌주공은 설계변경을 통해 ‘1+1 분양’(신축 두 가구를 배정받는 방식)을 도입하거나 대형 주택형을 늘리자는 의견이 나온다. 비선호층을 일반 분양으로 돌리고 조합원들이 선호하는 층과 향을 모두 받게 해 일반 분양 비중을 줄이고 조합원 이익은 늘리자는 것이다. 반포주공1단지와 반포 한신4, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정 가능성이 거론된다. 초기단계인 재건축 사업장도 동요하기는 마찬가지다. 16년째 추진위원회 단계에 머물고 있는 대치동 은마아파트에선 1 1 재건축이 유력한 안으로 떠오르고 있다. 가구 수 증가가 거의 없는 재건축사업 방식으로 일반 분양 수익이 거의 없어 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 영향이 적다. 재건축조합 갈등은 앞으로 더 늘어날 것으로 정비업계는 보고 있다. 정부의 규제가 엎친 데 덮친 격으로 잇따르면서 조합원 간 이해관계와 이견이 더 분분해질 가능성이 높아서다. 한 강남 재건축조합장은 조합원들의 주장을 모두 조정할 수는 없는 게 현실이라며 화풀이 할 수 있는 대상이 조합장뿐이라고 토로했다.(2019821일 한국경제 기사 참조)

 

 

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국세청, 과세 기준가격 결정때 기준시가 대신 감정평가 활용

전문가 "시세 40억 건물 증여때 세금 4억서 8억 가까이로 늘 듯“

 

내년부터 고가의 비주거용 일반 부동산, 일명 `꼬마빌딩`에 대한 상속·증여세가 오를 전망이다. 국세청이 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가를 할 때 기준시가가 아닌 감정평가를 적극 활용하기로 했기 때문이다. 19일 국세청과 기획재정부에 따르면 이달 말 발표될 내년도 정부 예산안에 국세청이 비주거용 일반 부동산에 대한 감정평가 비용으로 사용하기 위한 예산 24억원이 반영될 예정이다. 법적 근거는 올해 초 시행령 개정을 통해 마련했다. 비주거용 부동산은 매매 사례가 거의 없다 보니 국세청이 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가 때 애를 먹어왔다. 비주거용 집합부동산(오피스텔 및 상업용 건물)은 국세청이 매년 1월 토지와 건물을 합산한 일괄 가격인 기준시가를 고시한다. 실거래가 반영률도 매우 높은 편이라는 게 국세청 설명이다. 국세청 관계자는 "아파트 같은 공동주택이 아닌 비주거용 부동산은 실제 거래가 이뤄진 매매 사례나 유사 매매 사례를 발견하기 어렵다"면서 "토지는 공시지가를, 건물은 매년 고시되는 신축 가격 기준액(2019년 기준 171만원)에 구조·용도·위치에 따른 조정지수를 적용해 재산가액을 산출하는 보충적 평가 방법을 사용한다"고 설명했다. 이어 그는 "이 같은 평가 방식으로 산출된 기준시가가 시장에서의 실제 가치를 제대로 반영할 수 없는 한계로 인해 공평과세원칙에 어긋난다는 지적이 계속돼 왔다"고 덧붙였다.

 

국세청이 비주거용 일반 건물에 대해 기준시가로 가격을 산정하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한 것은 이 같은 부동산 간 과세 형평성을 확보하기 위한 조치다. 국세청은 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩에 대한 상속·증여세를 매길 때 감정평가를 할 방침이지만 가격 기준은 아직 검토 중인 것으로 알려졌다. 감정평가로 `꼬마빌딩` 시가가 현실화하면 상속·증여세는 늘어날 수밖에 없다. 부동산은 상속재산가액 전체의 약 57%, 증여재산가액의 62.5%를 차지할 정도로 비중이 높다는 게 국세청 설명이다. 결국 꼬마빌딩을 통해 상속·증여세를 아껴온 고액 자산가가 적지 않은 타격을 받을 전망이다. 고액 자산가들은 증여·상속세를 아끼기 위해 실제 시세와 공시지가 차이가 큰 꼬마빌딩을 매입해 왔다. 시세는 100억원이지만 공시지가가 50억원에 불과한 건물을 매입한 뒤 증여한다면 세금은 50억원에 대해서만 내지만 실제로는 100억원짜리 건물을 물려받기 때문이다. 신기동 리얼티코리아 이사는 "건물을 사려는 매수 희망자 중 5~10%는 상속·증여용 건물을 구입하는데, 이들의 수요가 대폭 줄어들 것"이라며 "특히 현금 자산을 많이 보유한 자산가라면 대부분 이러한 방법을 통해 상속해 왔는데 이 부분이 완전히 막히게 됐다"고 분석했다.

 

실제 계산해 보더라도 기준시가 산정 방식이 감정가 산정으로 바뀌면 최소 수억 원의 세금이 늘어난다. 전문가들은 이번 시행령 개정으로 인해 꼬마빌딩 소유자들의 상속·증여세 부담이 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 감정가는 시세 반영률이 매우 낮은 기준시가보다 크게 높은 수준이기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "예를 들어 시세가 40억원인 꼬마빌딩이 기준시가가 20억원이고 감정가가 30억원 수준으로 통상 계산된다고 봤을때 지금 이 빌딩을 배우자에게 증여하면 약 38000만원의 증여세를 납부하면 되지만 감정가를 기준으로 하게 되면 증여세가 77000억원 수준으로 4억원 가까이 늘어나게 된다"고 설명했다. 다만 이러한 세 부담 가중 효과는 수십억 원이 넘는 자산을 보유한 이들에게만 해당하는 만큼 시장 전반에 미칠 영향은 상대적으로 작을 것이라는 게 전문가들 전망이다.(2019820일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남 이어 강북 전세도 자극 입주 10년내 아파트 몸값↑ 강남 재건축 호가는 급락

 

아직 대세 폭락은 없었다. 강남권 재건축 아파트 일부 `호가`가 조정됐을 뿐 입주 10년 안팎 아파트는 건재했다. 전셋값마저 오히려 상승세를 이어가면서 전체적으로 매매·전세 가격 동반 상승이 이어지고 있다. 기준이 강화된 분양가상한제가 본격 시행되기까지는 아직 두 달 정도 남아 있어 시장 상황을 섣불리 판단하긴 어렵지만 정부 의도대로 재건축 가격을 잡을 수 있을지언정 기존 아파트 몸값은 오히려 확 뛰고, 저렴한 분양가를 기대하는 `전세 대기 수요` 때문에 전셋값이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있다. 16일 매일경제가 서울 부동산시장 상황을 취재한 결과 분양가상한제 시행 이후 재건축 아파트 호가는 확 떨어졌다. 강남구 대치동 `은마아파트`는 상한제 발표 후 호가가 7000만원까지 빠진 것으로 나타났다. 전용면적 84는 지난달 197000만원에 거래됐지만 현재 호가는 19억원이 됐다. 송파구 대장주 격인 잠실주공5단지 역시 가격이 5000만원 이상 빠지면서 빨간불이 켜졌다. 문제는 재건축 아파트보다 훨씬 더 많은 기존 아파트 몸값이 오히려 수천만 원씩 오르며 신고가를 계속 경신할 분위기라는 점이다. 입주한 지 3년 된 서초구 잠원동 `래미안신반포팰리스` 전용 84는 지난달 223000만원에 거래가 완료돼 2달여 만에 15000만원이 상승했다.

 

올해 입주를 시작해 마무리된 `래미안블레스티지`와 입주가 시작된 `디에이치아너힐즈` 등 수천 가구가 최근 입주한 강남구 개포동 일대는 사려는 사람은 많은데 물건이 없어 발을 동동 구르고 있다. 디에이치아너힐즈는 전용 84호가가 24억원 안팎으로 형성됐으며, 같은 면적 래미안블레스티지 테라스하우스는 268000만원까지 호가가 치솟았고 일반 타입도 26억원까지 가격을 부르고 있다. 분양가상한제가 시행되면 현재 철거를 시작한 단지는 어쩔 수 없이 분양을 해야 하지만, 그 전 단계인 관리처분인가에 머무른 단지는 무기한 분양을 미룰 수 있다는 얘기가 나오면서 이미 다 지어진 `새 집`에 수요가 쏠리는 모양새다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "신축 아파트에 대한 문의는 분양가상한제 이후에도 꾸준히 이어지고 있다""특히 학군이 좋은 지역을 중심으로 규제와 무관하게 더욱 투자가 몰리고 있다"고 전했다. 이러한 분위기는 수치상으로도 나타난다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축 아파트 가격은 지난주 0.09% 상승했지만 분양가상한제 발표 직후인 이번주 0.02% 상승에 그치며 지난주 대비 0.07%포인트 하락했다. 부동산114 관계자는 "줄곧 상승세를 이어가던 재건축 시장 가격이 굉장히 크게 꺾인 점은 주목할 만하다""투자자들의 재건축 기피 현상이 가속화될수록 신축 수요는 빠르게 늘어갈 수 있다"고 분석했다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 부동산 하락은 피할 수 없는 상황"이라며 "결국 상당 기간 재건축 시장은 죽고, 신축 시장이 승승장구할 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 분양가상한제 여파는 전세 시장에도 미치고 있다. `로또 분양` 기대감에 무주택자들이 버티기 모드로 전환하면서 전세 시장으로 대거 유입이 이뤄지고 있기 때문이다. 실제 서울 은평구 한 단지는 이번주 사이 지속적으로 전세 거래가 이뤄져 4000만원가량이 급등했다. 시장 혼란이 가중되는 가운데 지역 곳곳에서는 급매물도 쏟아지며 갈팡질팡하고 있다. 특히 준공 10년 차를 전후해 신축도, 재건축도 아닌 기축 아파트는 불확실성으로 결정을 망설이는 분위기다. 마포구 한 공인중개사는 "이번주 들어 집을 팔려는 매도인들은 1000~2000만원을 낮춰서라도 빨리 매물을 정리하려 한다""다만 급매 가격도 높은 편이라 매수 희망자들이 관망하며 시장 분위기를 보고 있다"고 말했다.(2019817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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대외변수로 증시·환율 불안, 부동산시장도 혼란

 

3주 전 서울 반포동의 한 재건축단지를 16억원에 매입한 직장인 윤모씨(45). 4억원을 대출받고 전세보증금 6억원과 모아둔 돈을 합쳐 생애 첫 내 집 마련을 결심했던 그는 계약 파기를 고민하고 있다. ·중 무역전쟁·일 경제전쟁 등으로 국내 증시가 폭락하자 집값도 떨어질 것으로 우려해서다. 윤씨는 증시가 이틀 연속 폭락하는 것을 보니 집값도 덩달아 급락할 것 같다막대한 대출 이자를 감당하느니 1억원이 넘는 계약금을 날릴 각오를 하고라도 계약을 물러야 할지 고민 중이라고 말했다. 잠잠하던 서울 주택시장이 반등하자 매수세로 돌아섰던 수요자들이 거시경제 지표가 급락하면서 불안에 떨고 있다. 매수 의향을 접거나 아파트 계약 파기를 고민하는 사례가 속출하고 있다. 당분간 부동산시장 하락세가 불가피할 것이라는 분석에도 무게가 실리고 있다.

 

계약 파기얼어붙은 강남 부동산

 

6일 부동산업계에 따르면 거시경제 침체가 집값 하락을 부추길 것이라는 우려에 아파트 계약 파기를 고민하는 투자자가 늘어나는 분위기다. 대외 경기 불안이 일자리·소득 감소로 이어지면서 부동산 경기 하락을 피할 수 없을 것이란 예상에서다. 실수요자보다 현금부자위주의 투자자가 많은 강남에서조차 불안감이 빠르게 확산되고 있다. 신만호 압구정동 중앙공인 대표는 어제 증시가 크게 떨어지면서 하루 동안 매수 대기자 세 명이 호가가 떨어졌는지 전화를 걸어왔다·달러 환율도 크게 오르는 등 거시경제가 좋지 않은 만큼 집값이 내려갈 것이란 우려가 커지는 분위기라고 말했다. 실수요자가 다수를 차지하는 강북에서는 상황을 더 지켜보자는 분위기다. 아현동 A공인 관계자는 거시경제 불안으로 투자 수요가 위축된 데다 여름철 매매 비수기까지 겹쳐 지금은 매수 타이밍이 아니지 않느냐는 전화가 크게 늘고 있다고 전했다. 대외 변수가 워낙 단기간에 급변한 만큼 일부 지역에선 여전히 낙관적인 분위기가 유지되고 있다. 목동 D공인 관계자는 목동 1~7단지에선 신고가가 계속 나오고 8단지 전용 105도 이번주 155000만원에 계약하면서 신고가를 썼다주식시장과 부동산시장은 전혀 관계가 없는 분위기라고 강조했다.

 

부동산시장 장기적 하락 불가피

 

부동산 전문가들은 일본 수출규제와 미·중 무역전쟁으로 전국 집값이 장기적으로 하락세를 면치 못할 것으로 예상했다. 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산시장이 폭락한 예를 들어 부동산 경기가 거시경제의 전반적인 트렌드에서 벗어난 적이 없다는 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 거시 불안 요인은 중장기적으로 부동산시장에 부정적인 영향을 끼쳤다부동산시장이 주식과 비교해 마땅한 대체투자처로 여겨지지 않아 유동성이 부동산으로 몰리지는 않을 것으로 내다봤다. 함영진 직방 데이터랩장도 최근 바이오·정보기술(IT) 업종의 거품이 붕괴하고 있고 일본 무역규제에 따라 수출이 감소하는 상황이라며 경기 하방압력이 커지면서 자연스럽게 아파트 구매력이 낮아져 부동산시장이 위축될 것으로 예상했다. 국내 부동산은 증시가 불안하면 유동자금이 몰리는 안전 투자처로 알려져 있지만, 대내외 펀더멘털(기초체력)이 약해진 상황인 만큼 주식시장과 부동산시장이 동반 하락할 가능성이 크다는 분석이다. 정부 규제도 침체를 가속화하는 요인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 분양가 상한제가 시행되고 경기가 지속적으로 나빠지면 현금부자들의 주 투자처인 강남 재건축이 가장 큰 영향을 받을 것이라고 진단했다. 반면 이상우 유진투자증권 애널리스트는 최근 주식시장 불안은 기업 실적 악화가 아니라 정세 불안 요인이 크게 작용하고 있기 때문에 주식과 부동산시장이 한 몸처럼 동조하지는 않을 것이라며 오히려 안전자산으로 인식되는 금·달러·부동산으로 유동성이 쏠릴 수 있다고 했다.(201987일 한국경제 기사 참조)

 

 

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분양가 상한제 시행 방안이 다음주 초 당정협의를 통해 발표된다. 일각에서 현재 정부 최대현안인 일본 수출규제 대응으로 인해 분양가 상한제 협의가 지연될 것이라는 예상이 계속 나오자, 국토부가 예정대로 발표하겠다는 공식입장을 발표했다. 국토교통부는 6일 보도 참고자료를 통해 "정부의 분양가 상한제 적용을 위한 세부안이 확정됐다""다음주 초 당정협의를 거쳐 발표할 예정"이라고 밝혔다. 국토부는 김현미 장관이 지난달 초 "분양가 상한제를 도입할 때가 됐다"며 공론화한 이후 주택법 시행령 개정안 마련을 추진해왔다. 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 것이 주된 내용이 될 것으로 예상되며, 분양가 상한제를 특정 지역에만 `핀셋`으로 적용해 부작용을 최소화할 가능성도 있다는 예상들이 나온바 있다.

 

그러나 정치권에서는 일본 수출규제 이슈와 여권에서 분양가 상한제 도입에 부정적인 입장을 표명해 도입까지는 시간이 걸릴 것이라는 예상이 나온 바 있다. 주택법 시행령을 개정하기 위해서는 기획재정부 등의 협의가 필요한데다 최근 더불어민주당 최운열 의원 등이 민간택지 분양가 상한제에 대한 반대 의견을 개진하면서 발표 속도가 늦춰질 것이라는 보도도 나왔다. 국토부 관계자는 "대일본 문제로 분양가 상한제 도입이 늦어질 것은 사실과 다르다""정부는 예정대로 분양가 상한제 도입 방안을 공개하는 것"이라고 말했다.(201986일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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기업 이익창출력 2008년이하, 체력약해진 증시에 충격커, 시장불신 코스닥은 550 전망

4분기께 반등 진단하면서도, `지지선 전망 무의미` 의견도, 일각선 1950선 지지선 기대, 신흥국 채권·배당주에 기회

 

코스피는 1950 밑으로 추락하고 코스닥지수가 570 아래로 떨어지면서 증권업계에서도 암울한 전망이 쏟아져 나오고 있다. 일부 증권사는 코스피 하단을 1900선 혹은 그보다 낮게 전망했다. 지금 국내 증시 하단을 전망하는 것은 의미가 없다며 하한선을 정할 수 없다는 곳도 있었다. 다만 일각에서는 여전히 코스피 1950선이 복원력을 발휘할 수 있다는 주장도 나왔다. 그리고 국내 증시가 3분기 중 바닥을 찍은 만큼 4분기부터는 나아질 것이란 긍정적인 시각도 있었다. 5일 코스피는 전 거래일 대비 51.15포인트(2.56%) 하락한 1946.98에 마감했다. ·중 간 갈등이 격화되면서 미국 등 글로벌 경기가 꺾일 수 있다는 우려가 국내 증시의 발목을 잡았다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 중국 추가 관세 부과 결정에 대해 중국은 "필요하다면 싸울 것"이라고 답했다. 이후 위안화는 11년 만에 7위안을 돌파했다. 정연우 대신증권 리서치센터장은 "미국 통화정책 기대감이 정점을 통과한 가운데 미·중 무역갈등이 다시 불붙으면서 미국 경기가 정점을 지나 악화로 향하는 것이 가시화됐다는 우려가 나오고 있다""이 같은 상황에서 국내 기업들의 이익 창출력은 글로벌 금융위기 때보다 낮은 자기자본이익률(ROE) 7% 중반에 불과하다"고 지적했다. 대신증권은 코스피 하단을 1850으로 전망했다.

 

조용준 하나금융투자 리서치센터장은 코스피 하단을 1900선으로 내다봤는데 "코스피 2000선도 12개월 선행 주가순자산비율(PBR) 기준 0.8배로 2008년 글로벌 금융위기보다 낮은데, 현재 구간은 미·중 무역갈등 심화로 글로벌 금리와 환율 변동성이 함께 커지면서 수급·심리적 언더슈팅 구간으로 판단한다"고 밝혔다. 또 윤지호 이베스트투자증권 리서치센터장은 "·중 무역갈등 격화와 위안화 7위안 붕괴, 한일 무역갈등 격화, 미국 연방준비제도이사회의 상대적인 매파적 입장 등 대외 이슈도 많은데 828MSCI 비중 조절로 한국 비중 축소까지 예정돼 있다""한국의 경제 체력이 강하다면 대외 이슈에도 버티겠지만 개혁정책으로 체력이 약화될 대로 약화돼 충격이 더 큰 것"이라고 진단했다. 그는 원·달러 환율 1200원 상단이 뚫리면서 외국인 매물이 출회되는 것도 수급 악화 요인으로 지적했다. 국내 코스피 저점을 예측하는 것 자체가 무의미하다는 의견도 있었다. 이경수 메리츠종금증권 리서치센터장은 "·중 무역분쟁이나 일본의 제재가 국내 기업 이익 추정치에 얼마나 큰 타격을 입힐지 불확실하고 큰 판 자체가 흔들릴 수 있는 시점이라 바닥을 논하는 것은 의미가 없다""주가수익비율(PER)이나 PBR 등 밸류에이션 평가 잣대를 적용하기 힘들다"고 했다.

 

반면 김학균 신영증권 리서치센터장과 변준호 유진투자증권 리서치센터장은 1950선이 아직 코스피 지지대 역할을 할 수 있을 것으로 전망했다. 김 센터장은 "현재 코스피는 기업이 갖고 있는 자산 대비 20% 정도 저평가돼 싼 것이 맞고, 이 같은 폭락은 최근 10년간 없었던 일이라 투자자 입장에서는 당혹스러울 것"이라며 "코스피 1950선은 다시 회복력을 보일 수 있는 선"이라고 말했다. 변 센터장도 "우리나라 기업 자기자본의 청산가치 대비 지수는 충분히 떨어진 상태"라며 "투매 분위기에 증시가 휩쓸려 버린 것"이라고 했다. 주요 증권사들은 코스피시장이 3분기 바닥을 찍고 4분기부터 반등할 것으로 전망했다. 조 센터장은 "시장 분위기 반전은 미국 연준의 추가 금리 인하(9), 국내 기업 실적 바닥 통과, 중국 매크로 저점 반등 기대감이 고조될 수 있는 4분기께 가능할 것"이라고 말했다. 정 센터장도 "올해 4분기부터 시장의 관심은 내년 경기와 실적으로 넘어갈 텐데, 우리나라 기업 실적은 반도체 사이클을 감안하면 올해가 최악이고 내년에는 이익이 증가하는 모습을 보일 것"이라며 "내년에 미국 대선도 예정돼 있어서 정책 기대감이 글로벌 경기에도 긍정적 영향을 줄 수 있다"고 했다.

 

한편 이날 코스닥지수는 7% 넘게 하락했다. 임상 중단 권고를 받은 신라젠은 하한가를 기록했고, 셀트리온헬스케어와 헬릭스미스, 메디톡스 등 시가총액 상위 바이오주도 급락했다. 김 센터장은 "성장주는 실체는 없이 그 콘셉트가 투자자에게 수용되느냐, 아니냐의 문제"라며 "코스닥시장은 투자자들의 신뢰가 붕괴되는 과정을 겪고 있다"고 설명했다. 윤 센터장은 코스닥 하단으로 550선을 제시했다. 윤 센터장은 "코스닥시장은 밸류에이션을 적용할 수 없고 글로벌 금융위기 이후 박스권 상단 수준이 지지선이 될 것으로 전망한다"고 말했다. 변 센터장도 "2010년 이후 코스닥 평균 지수가 550 전후라는 점을 감안할 때 그 수치에 근접한 이상 추가 낙폭은 제한될 것"이라고 밝혔다. 증시 전문가들은 투자 피난처로는 현금이나 채권 등 안전자산을 공통적으로 언급했다. 조 센터장은 "미국이 추가 금리 인하에 나설 가능성이 있어 장기적으로 보면 미국 국채나 주식이 상대적으로 편할 것"이라고 설명했다. 구용욱 미래에셋대우 리서치센터장은 "주식 중에서는 선진국 주식이 그나마 나을 것이고, 채권의 경우 이미 금리가 많이 빠진 선진국보다 추가 금리 인하 가능성이 높은 브라질 인도 등 신흥국 채권을 추천한다"고 말했다. 만약 국내에서 찾는다면 윤 센터장은 "주가 하락으로 배당수익률이 높아지면서 배당주의 경우에는 매수 기회가 있고, 통신 업종이나 주주환원 정책에 우호적인 기업이 대안이 될 것"이라고 했다.(20198 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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