07-15 13:10

 
 

 

 

잠실엘스 119㎡ 21.9억 거래, 판교푸르지오 117㎡는 24억

ICT기업 늘면서 배후수요 증가, 직주근접에 쾌적한 환경 매력

광교 등 신도시도 마용성 위협

 

 

서울 강남권이 최정점에 위치했던 전통적인 집값 서열이 바뀔 조짐이 보이고 있다. 경기 성남 판교신도시 대장주로 꼽히는 `판교푸르지오그랑블` 대형 면적 실거래가가 잠실 대표 단지 중 한 곳인 `잠실엘스` 실거래가를 넘어선 것이다. 지난해까지는 강남 직주근접(지하철 2호선)이 가능한 잠실 아파트 시세가 판교에 밀린 적이 없었다. 하지만 엔씨소프트, 카카오 등 유력 정보통신기술(ICT) 기업이 몰리는 판교 일자리 질이 강남을 능가하면서 선호 단지는 강남 집값을 따라잡은 것으로 분석된다. 판교신도시 외에도 수원 광교신도시, 화성 동탄신도시 등 든든한 대기업 배후 수요를 갖춘 수도권 신도시 집값이 최근 주춤한 서울 강남·마용성 입지를 위협하고 있는 분위기다. 18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 15일 판교푸르지오그랑블 전용면적 117.51㎡(19층) 매물은 24억500만원에 실거래됐다. 지난 2월 15층 매물이 24억3000만원에 거래된 데 이어 또다시 24억원을 넘긴 것이다. 반면 이달 초 잠실엘스 전용 119.93㎡(9층) 매물은 21억9000만원에 팔려 직전 거래인 지난 4월 물건(24억원)에 비해 2억원가량 떨어졌다. 해당 매물은 5월 말까지 잔금을 치르는 조건의 초급매이긴 하지만 증여나 지인 간 거래가 아닌 정상 거래로 알려졌다.

 

 

현재 동일 면적을 기준으로 잠실엘스 호가는 23억~25억원, 판교푸르지오그랑블 호가는 이보다 높은 25억~27억원이다. 지난해 말까지만 해도 같은 면적이 잠실엘스는 25억~26억원, 판교푸르지오그랑블은 21억~22억원에 팔렸지만 현재는 상황이 역전된 것이다. 성남시 분당구 동판교로에 위치한 판교푸르지오그랑블은 2011년 입주한 준신축으로 신분당선 판교역에 인접한 948가구 규모 단지다. 판교 일대는 최근 테크노밸리가 확장 조성되고 엔씨소프트, 카카오 등 ICT 기업이 신사옥 마련에 나서면서 코로나19 사태 이후에도 집값이 꾸준히 오르고 있다. 물론 판교 집값을 이끄는 대장주와 잠실엘스 초급매 사례 한 건의 비교만으로 판교 집값이 잠실 집값을 넘어섰다고 보긴 어렵다. 대형 아파트 단지가 유독 많은 잠실은 오는 6월 말로 종료되는 한시적 다주택자 양도세 중과배제 조치의 영향을 받은 급매물이 쌓여 있다는 점도 감안해야 한다. 잠실에도 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공, 국제교류복합지구 조성 등 호재가 많아 6월 말이 지나면 시세가 반등할 가능성이 제기된다.

 

 

광교신도시 역시 인근 삼성전자 배후 수요에 힘입어 마용성 등 서울 핵심지 집값에 육박하고 있다. 광교 대장주인 자연앤힐스테이트는 전용 84㎡ 실거래가가 12억7500만원이고, 호가는 13억5000만원까지 나와 있다. 동탄2신도시 역시 동탄역 인근 동탄역더샵센트럴시티 전용 84㎡가 지난 2월 10억5000만원에 거래되는 등 오름세를 지속하고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남 재건축 희망이 사라지고 보유세 부담이 짓누르다 보니 투자 수요가 수도권 신도시로 많이 빠져나가는 분위기"라며 "쾌적한 주거 환경을 원하는 젊은 세대의 트렌드도 신도시 강세 현상의 원인 중 하나"라고 설명했다.(2020년 5월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 2분 거리에 있는 제2종 근린생활시설 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 적선동 소재

 

물건내용 : 3층 건물 통임대, 1층 13평방미터, 2층 13평방미터, 3층 10평방미터, 보증금3천만원,

             월세 190만원(부가가치세 별도)

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

 

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규제악화 우려 강남집값 하락세, e편한세상신촌 등 신고가 경신

3040 실수요자 신축선호 영향

 

 

코로나19 사태로 집값이 조정기에 들어선 가운데 서울 도심 주요 신축 단지(준공 5년 이내)가 신고가를 경신하는 사례가 잇따르고 있다. 반면 지은 지 수십 년이 지난 재건축 단지는 수억 원씩 폭락하며 희비가 엇갈린다. 8일 부동산 업계에 따르면 서울 서대문구 북아현동 이편한세상신촌(2017년 준공) 전용 59㎡ 매물이 지난 4월 18일 13억500만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 지난해 11월 기록한 전고가 12억5700만원보다 약 5000만원 뛴 것이다. 서대문구 DMC파크뷰자이(2015년 준공) 84㎡ 매물도 지난 4월 14일 11억4500만원에 팔려 전고가(11억3000만원)를 1500만원 경신했다. 지난 3월 말엔 성북구 래미안길음센터피스(2019년 준공) 59㎡ 매물이 9억8500만원에 팔렸고, 마포구 래미안웰스트림(2016년 준공) 59㎡도 13억5000만원으로 신고가를 경신했다.

 

코로나19 사태 이후에도 강세를 유지하는 아파트는 주로 강북권 직주근접이 가능한 도심에 위치했고, 주택담보대출이 가능한 시세 15억원 이하 신축 단지라는 공통점이 있다. 반면 대출이 불가능한 15억원 이상 강남권 단지들은 신축도 하락세를 면치 못하고 있다. 아크로리버뷰신반포(2018년 입주)는 지난 4월 15일 전용 84㎡ 매물이 26억원에 팔려 전고가(28억2000만원)보다 2억원가량 떨어졌다. 지난 4·15 총선에서 여당이 압승한 이후 재건축 관련 규제가 더 심해질 것이란 비관론이 가격 하락을 더욱 부채질하고 있다. 여기에 지난 6일 발표된 주택 공급 활성화 대책에 공공 주도 재개발 제도가 포함된 것과 달리 재건축 관련 대책은 전혀 없어 강남 초기 재건축은 당분간 추진이 어려울 것으로 관측된다.

 

 

강남구 대치동 은마아파트는 지난달 14일 전용 84㎡ 급매물이 18억9300만원에 거래됐다. 올해 초 시세(20억~21억원) 대비 2억원 이상 떨어졌다. 신축 아파트가 서울 아파트 조정세에도 선방하는 것은 정부 규제로 재개발·재건축이 어려워질수록 새 아파트 공급이 적어져 희귀성 및 가치가 상승하기 때문이다. 여기에 2010년대 이후 지어진 신축 단지는 이전 아파트와 자재나 구조, 커뮤니티시설 측면에서 차이가 커 신혼부부 등 실수요자 선호도가 높은 점도 영향을 미치고 있다. 서대문구 한 공인중개사는 "재건축이 어렵다는 분위기에 신축 아파트가 `리미티드 에디션(한정판)` 대접을 받는다"고 말했다.(2020년 5월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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4월 주가 11% 급반등에 밸류에이션 부담…수출 감소·실적 타격도 우려

"주가 흐름은 전약후강…이달 중순 이후 2,000선 회복 시도 가능성"

 

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 급락했던 주가가 일단 반등에 성공한 가운데 증권가에서는 이달 증시가 다시 하락세로 돌아설 수 있다는 전망이 잇따르고 있다. 이른바 `셀 인 메이(Sell in May·5월에 팔아라)`라고 하는 증권가의 격언이 맞아떨어질지 주목되는 상황이다. 5일 금융투자업계에 따르면 전날까지 이달 증시 전망 보고서를 발간한 8개 증권사의 5월 코스피 예상 등락 범위 하단은 평균 1,755로 집계됐다. 회사별로 보면 신한금융투자와 대신증권이 등락 범위 하단을 1,700으로 제시해 가장 낮은 눈높이를 보였다. 부국증권과 삼성증권은 1,750을, KB증권과 IBK투자증권, 한국투자증권은 1,780을 각각 하단으로 제시했다. 유일하게 등락 범위 하단을 1,800으로 잡은 키움증권을 제외한 나머지 7개 증권사는 모두 코스피가 1,700대 초중반까지 재차 추락할 수 있다고 전망한 것이다. 앞서 코스피는 지난 4월 한 달 동안 무려 10.99% 뛰어올라 1,940선을 회복했다.

 

 

지난달 말 종가(1,947.56)는 3월 19일 기록한 저점(1,457.64)과 비교해 489.92포인트(33.61%)나 상승한 수준이다. 그러나 5월 첫 거래일인 4일 코스피는 하루 만에 2.68% 급락해 1,895.37로 다시 후퇴했다. 향후 주가 등락 범위 하단을 1,700선으로 잡는다면 코스피는 이달 중 최고 10%가량 추가로 하락할 수 있다는 의미가 된다. KB증권은 이달 코스피가 단기적으로 하락할 가능성이 있다며 5월 주식 투자 비중을 `중립`으로 제시했다. 이은택 KB증권 연구원은 "현재 주식시장은 앞선 주가 급등에 따른 피로를 해소해야 하는 상황"이라며 "주가 상승 탄력이 둔화하면서 -10% 정도의 단기 조정이 나타날 가능성을 염두에 둬야 한다"고 진단했다. 박소연 한국투자증권 연구원 역시 "기업이익 추정치가 하향되는데도 지수는 계속 올라가다 보니 밸류에이션(평가가치) 부담이 높아졌다"고 우려했다. 당초 투자자들의 기대를 모았던 `코로나19` 봉쇄 조치 해제가 오히려 시장에 불확실성으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다. 이은택 연구원은 "이달 중순부터 각국의 봉쇄 해제가 본격화하면서 국지적으로 감염 재확산 및 확진자 증가세 정체 현상이 나타날 가능성이 있다"고 진단했다. 아울러 수출 비중이 큰 우리나라의 특성상 2분기 수출 악화에 따른 기업 실적 부진이 불가피하다는 점 또한 주가 하락 압력을 높이는 요인이다.

 

 

자연히 증권가는 이달 지수가 약세 흐름을 이어갈 가능성에 무게를 두는 모습이다. 김예은 IBK투자증권 연구원은 "이번 달에는 코로나19의 재확산과 미중 무역 분쟁 재점화 등 대외 리스크가 확대되는 가운데 풍부한 현금 유동성이 맞물리면서 시장 변동성을 키울 전망"이라며 "주가 상승보다는 하락에 무게를 둬야 한다"고 평가했다. 이원 부국증권 연구원 역시 "정책 기대감에 기댄 증시 부양은 한계에 봉착했다"면서 "증시와 실물경기 사이 괴리가 심화함에 따라 이달 코스피는 간격 조정 구간을 거칠 것"이라고 예상했다. 다만 이달 후반으로 가면서는 점차 주가가 회복할 것이라는 전망도 나온다. 대신증권은 이달 코스피가 `전약후강`의 흐름을 나타내면서 2,000선 회복을 시도할 것이라고 내다봤다. 이경민 연구원은 "코로나19가 진정되고 경제활동이 재개되면 경기 회복에 대한 기대와 유동성 모멘텀이 주가 상승을 주도할 것"이라며 "글로벌 유동성 확대 국면에서 외국인의 코스피 순매수 유입은 시간문제일 것"이라고 강조했다. 서상영 키움증권 연구원 역시 "월 초반 주가 조정은 오히려 높은 밸류에이션 우려를 완화할 기회"라며 "향후 경제활동 재개와 함께 월 후반 들어 코스피는 2,000선에 도전할 수 있을 것"이라고 내다봤다.(2020년 5월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주택연금 가입주저 요인은 "집값대비 월 지급액 적어서"

 

 

은퇴를 앞둔 국내 50대 직장인 가계 총자산의 72.1%는 부동산 자산이라는 조사 결과가 나왔다. 평균 총 자산규모는 66078만원인데, 그 중 부동산이 47609만원인데 반해 금융자산은 16794만원에 그친 것이다. 또한 수도권과 비수도권 가계 간 자산 차이는 대체로 주택가격의 차이에서 비롯된 것으로 나타났다. 50대의 가장 큰 주택연금 가입 주저 요인은 월지급액이 적다고 판단하기 때문으로 조사됐다. 최근 미래에셋은퇴연구소가 발간한 `2020 미래에셋 은퇴라이프트렌드 조사보고서`에 따르면, 국내 50대 직장인 가계의 평균 총자산은 약 66000만원으로, 이 중 72.1%가 부동산자산이었다. 금융자산의 비중은 25.4% 수준이며, 금융자산 중에서는 예적금/저축성보험과 사적연금이 주요 자산군이었다. 부동산과 기타자산으로 나뉘는 실물자산 49284만원 중 부동산이 47609만원이라 대부분을 차지했고, 그 외에 차량이나 회원권과 같은 기타 자산은 1675만원이었다. 부동산 중에서 주택은 평균 42256만원, 주택 외 부동산은 평균 5353만원으로 조사됐다. 가계가 보유한 부채 규모는 평균 6987만원으로, 금융부채 5632만원과 임대보증금 1355만원으로 구성됐다. 금융부채 중에서는 담보대출(4320만원)이 신용대출(1312만원)에 비해 3배 이상 금액이 컸다. 총자산에서 부채를 차감한 순자산은 평균 59091만원 선이었다.

 

비수도권 가계보다 수도권 가계 자산 규모 1.6배 커

 

자산 규모에 따른 자산구성비의 경우 1분위 가계(자산 기준 하위 20%)의 주택자산 비중은 50.7%, 2~5분위(63.5~68.9%)에 비해 유독 낮았다. 1분위 가계의 경우 `거주지 임차보증금`의 비중이 11.9%로 비교적 높게 나타나 전월세로 거주하는 가구가 다른 분위 대에 비해 비교적 많은 것으로 분석됐다. 또 다른 특징은 자산 규모가 클수록 자산 중에서 주택 외 부동산(토지, 건물 등)이 차지하는 비중이 커진다는 점이다. 1분위의 경우 자산 중 주택 외 부동산의 비중이 2.6%에 그쳤으나, 2분위(자산기준 하위 20~40%) 3.6% 3분위(하위 40~60%) 5.2% 4분위(하위 60~80%) 6.3% 순으로 높아졌다. 5분위(자산기준 상위 20%)11.2%로 타분위에 비해 2~4배 가까이 높았다. 지역별로 수도권 가계의 자산 규모는 비수도권 가계보다 평균 1.6배 많았는데 이 중 상당 부분이 주택가격의 차이로 인한 것으로 진단됐다. 수도권 가계의 평균 자산 규모는 77148만원으로 비수도권(49115만원)에 비해 28000만원 가량 높았다. 이 중 수도권의 평균 주택자산 규모는 5685만원, 비수도권 29340만원으로 약 21000만원 정도 차이가 났다. 즉 자산 평균 규모 차이인 28000만원 중 주택으로 인한 21000만원을 제외하면 나머지 자산의 차이는 7000만원 정도인 셈이다. 수도권 내에서도 서울 지역 가계의 총자산은 9715만원으로 인천/경기(65960만원)에 비해 25000만원 이상 높았다. 이들의 평균 주택자산 규모는 각각 61264만원, 41962만원으로 2억원 정도 차이를 보였다.

 

 

중위권 가계의 주택연금 가입 의향 가장 높아

 

50대 직장인 중 보유주택 가액 총합이 9억원 이하인 가계를 대상으로 주택연금에 대한 생각을 물어본 결과, 54.8 %가 가입 의향이 있다고 답했다. 주택가액 분위별 가입 의향을 비교해보면 `U` 형태를 보였다. 평균주택가액이 37750만원인 3분위 가계의 주택연금 가입 의향이 58.1%로 가장 높았다. 주택가액 5분위의 가입 의향이 52.4%로 가장 낮게 나타난 것은 금융자산을 포함한 여유자산이 많아 주택연금 필요성이 낮기 때문으로 보인다. 주택연금에 가입하고자 하는 시기는 `다른 노후자산이 다 떨어졌을 때`(31.5%)가 가장 많았고 일을 더 이상 할 수 없을 때(20.1%) 가능한 최대한 늦게(16.7%) 75세 이후(9.2%) 순으로 나타나 대체로 주택연금을 노후 생활비를 얻기 위한 최후의 수단으로 인식하고 있는 것으로 분석됐다. 반면 주택연금 가입을 희망하지 않는 가장 주된 이유는 `집값에 비해 월 지급액이 적다고 느껴서`(25.4%)였다. 월 지급액 자체가 적다고 답한 8.5%를 더하면, 33.9%가 지급액이 적은 것에 아쉬움을 느끼고 있었다. `내 집을 담보로 잡히는데 대한 거부감`(23.7%)도 많이 꼽힌 이유이다. 그 외에 `주택을 자녀에게 물려주고 싶어서` (15.1%) 주택연금 가입을 주저하는 경우가 있었는데 이 비중은 과거에 비해 현격하게 줄었다.

 

50대 직장인 가계의 현재 자산 구성에 비춰 볼 때, 연금자산과 금융자산이 충분치 않아 대부분 가계는 은퇴생활비를 충분히 확보하기 어려울 것으로 보인다는 진단이다. 은퇴 후 25년간 월 100만원이 필요하다면 단순히 계산하더라도 3억원이 있어야 한다. 50대 가계의 총자산은 평균 66000만원이지만, 금융자산을 3억원 이상 가진 가계는 15.5% 정도 밖에 안된다. 미래에셋은퇴연구소 관계자는 "가계 자산 대부분이 부동산에 쏠려있기 때문이다. 부동산을 단지 보유하는 것 만으로는 노후에 필요한 현금흐름을 얻지 못한다""총자산의 3/4 가까이 차지하는 부동산을 방치하지 않고, 어떻게든 적극적으로 활용해 노후 생활비를 만드는 전략이 필요하다"고 조언했다. 이 조사는 50대 남녀 직장인 1960명을 대상으로 설문조사를 시행했다. 응답자들의 평균 연령은 53.8, 평균 가계보유자산은 66078만원이다.(202053일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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사례① A씨는 직장 근처에 전셋집을 구해 계약서를 썼다. 그러나 집주인의 사정으로 계약이 갑자기 취소됐다.

사례② 지난달 초 매매 계약을 맺은 매수인 B씨는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 집값이 내려갈 조짐을 보이자 계약을 깼다.

A와 B씨 중 누가 중개보수(중개수수료)를 내야 할까요. 아니면 둘 다 안 내도 될까요? 답은 '둘 다 내야 한다'입니다.

 

 

#공인중개사 과실 없으면

=매매든 전·월세든 부동산 계약 취소 후 중개수수료 지급 여부는 동일하다. 매도인(임대차의 경우 집주인)과 매수인(세입자) 간 계약이 유효하게 이뤄졌다면, 이후 한쪽에 의해 또는 당사자 간 합의로 계약이 취소돼도 거래 당사자는 공인중개사에게 중개수수료를 줘야 한다. 단 공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우에 한해서다.

=공인중개사법 제321항은 '개업 공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다.

=법원 판례도 이를 뒷받침한다. 광주지법은 2008'중개업자 중개로 계약이 체결되면 수수료 청구권이 바로 발생하고 그 후 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효·취소·해제되더라도 이미 발생한 중개업자의 수수료 청구권엔 영향이 없다"고 했다.

 

 

#현실은

=그러나 현실은 좀 다르다. 원칙적으로는 양쪽이 중개수수료를 내야 하지만, 계약을 파기하는 쪽에서 다 내는 경우도 있다. 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 경우 매수인 입장에선 계약이 깨져 분통 터지는데, 중개수수료까지 내려고 하진 않기 때문이다. 하지만 이럴 땐 매도인에게 위약금(통상 계약금의 2)을 받기 때문에 매수인도 중개료를 내는 경우가 많다.

=통상 부동산 업계에 따르면 계약서를 쓴 뒤 매도인(임대차 시 집주인)이 계약을 해제하면 매수인(세입자)에게 위약금을 줘야 한다. 반대로 매수인(세입자)이 계약을 취소하면 계약금을 포기해야 한다.

 

 

#알아둘 것

=가급적 계약서 작성 전에 계약 취소 등의 문제가 생길 때를 대비해 중개수수료에 대한 책임 소재를 명확히 하는 게 좋다. 계약서에 '계약 취소 시 취소한 자가 중개수수료를 모두 부담한다'는 식의 특약 문구를 넣으면 된다.

=계약이 취소됐더라도 부동산 상한 요율 내에서 협의를 거쳐 중개료를 줘야 한다. 상황에 따라 다르지만, 소액을 주는 경우도 적지 않다.

=중개료는 거래 유형과 지역에 따라 다르다. 서울에서 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1~3억원은 0.3%, 3~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다. 집을 살 땐 거래가 5000만원 미만의 경우 최대 수수료는 25만원(수수료율 0.6%), 5000~2억원은 최대 80만원(수수료율 0.5%)이다. 2~6억원 주택은 상한 요율이 0.4%, 6~9억원은 0.5%, 9억원 이상은 0.9%.(202051일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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다수 중개업소 "정상적 거래 아닌듯"

 

 

강남 부촌 아파트의 대명사격인 압구정 현대아파트 대형 평형이 석달 만에 9억원 가까이 떨어진 채 거래됐다. 강남 아파트 대형 평형도 본격 하락세에 가세한 것인지, 아니면 가족·지인 간 거래 등 비정상적인 거래인지 주목된다. 17일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 강남구 압구정 `현대6차` 전용면적 157.36㎡가 지난해 12월 최고가 39억원3000만원(6층)에 거래된 이후 지난달 16일 30억5000만원(1층)에 거래됐다. 3개월 만에 첫 거래인데, 한꺼번에 8억8000만원이나 떨어진 채로 손바뀜됐다. 1층 매물이었음을 감안하더라도 시세보다 4억~5억원 가량 저렴하게 팔렸다. 2층 물건이 지난해 10월 36억원에 실거래된 적이 있다. 현재 이 단지의 저층 매물은 35억원에 나와 있다.

 

 

다수의 중개업소는 이번 거래가 정상적인 거래가 아니라고 보고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "그 가격의 매물은 본 적 없고 계약했다는 중개업소도 아직 확인이 안되고 있어 가족·지인 간 거래로 보인다"며 "이 단지의 1층 매물도 34억원 이상에 나와 있다"고 말했다. 이번 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축이나 대출, 종부세 등에서 일부 규제 완화를 기대했던 수요자들이 실망 매물을 추가로 내놓을 것이라는 전망도 나온다. 강남 중개업소 관계자는 "총선 결과를 보고 매도 여부를 결정하겠다던 다주택자들이 자포자기하는 마음으로 매물을 던질 수 있다"며 "급매물이 더 늘어날 경우 가격도 추가 하락할 가능성이 크다"고 예상했다.(2020년 4월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 원룸 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 4층 중 3층 17평방미터, 보증금 1천만/월50만, 주차불가, 에어컨, 냉장고, 세탁기,

             화장실 공동사용

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 내부 모습
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 빌라 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 4층 중 4층 전용 55평방미터, 방3, 화장실1, 주차가능, 전세 2억4천만

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
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매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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