04-14 14:39

 
 

 

 

최근 1년 동안 전국에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 곳은 경기도 성남시 분당구인 것으로 나타났다. 7일 부동산정보제공업체 경제만랩이 KB부동산의 주택가격동향을 살펴본 결과 지난 1년간 전국 시·구별 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 가장 많이 오른 곳은 분당구였다. 분당구는 작년 3월 3.3㎡당 3천438만원에서 지난달 4천440만원으로 1년 사이 1천2만원 올라 전국에서 유일하게 1천만원 이상 뛰었다. 국토교통부 실거래가 정보에 따르면 분당구 수내동 푸른마을(쌍용) 전용면적 131.4㎡는 작년 3월 12억5천만원(10층)에 거래됐던 것이 지난달에는 18억원(12층)에 매매되며 1년 사이 5억5천만원 올랐다.

 

 

분당구 상평동 봇들마을3단지(주공) 59.85㎡도 같은 기간 9억원(7층)에서 13억5천만원(8층)에 실거래가 이뤄져 4억5천만원이 올랐다. 분당구 다음으로는 서울 강남구가 같은 기간 917만원(6천643만원→7천560만원) 상승했다. 3.3㎡당 평균 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강남구로, 1년 전보다 787만원 오른 3천851만원이었고, 분당구가 1년 사이 730만원 오른 2천648만원으로 뒤를 이었다.(2021년 4월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 7분 거리에 있는 단독주택(한옥) 중 2층 원룸 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 한옥 2층 원룸 17평방미터, 주차불가, 보증금 2천, 월세 40만원, 옵션(가스렌지)

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사

             별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등원름 월세 물건 소개

 

 

 

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1년 만에 2억5천만원 뛰어…강남 재건축·마용성 단지가 상승 견인

압구정 현대1차 196㎡ 63억원…한남더힐 240㎡ 75억원 `신고가`

"똘똘한 한 채 집중에 강세 계속" vs "세 부담에 매물 나와 가격조정 가능성"

 

 

서울의 대형 아파트 평균 매매가격이 22억원을 넘어섰다. 고가 주택을 겨냥한 정부의 고강도 규제에도 초고가 아파트를 중심으로 가격이 계속 오르며 1년 만에 평균 2억5천만원 넘게 올랐다. 이른바 `똘똘한 한 채`에 집중하는 현상이 지속되는 데다 압구정 등 강남권 아파트 재건축 추진에 대한 기대감이 점점 커지면서 대형 아파트값이 오름폭을 키웠다. 그러나 집값이 단기간에 급등하고 종합부동산세 등 세금 부담이 커지는 영향 등으로 6월 전 일부 단지에서 매물이 나오며 고가 아파트 가격이 조정될 가능성도 제기된다.

 

◇ 강남권 고가 아파트 신고가 경신 계속…압구정 등 재건축 단지 몸값 `껑충`

 

6일 KB국민은행의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울의 대형 아파트(전용면적 135㎡·41평 초과) 평균 매매가격은 22억1천106만원으로 집계돼 처음 22억원을 넘어섰다. 이는 관련 통계를 작성한 2016년 1월 이후 최고가다. 1년 전(19억5천214만원)과 비교하면 2억5천893만원 올랐고, 2년 전(18억981만원)보다는 4억125만원 뛴 값이다. 지역별로는 강북 지역(한강 이북 14개구)의 대형 아파트 평균 매맷값이 16억5천565만원으로, 1년 전과 비교해 13.6%(1억9천872만원) 올랐다. 3년 6개월 전 이미 16억5천만원을 넘은 강남 지역(한강 이남 11개구)의 평균 매맷값은 23억8천689만원으로 조사돼 강남·북 간 격차가 여전히 큰 것으로 나타났다. 강남 지역에서는 초고가 아파트가 몰려 있는 강남·서초·송파구 등 `강남 3구`의 대형 아파트들이 평균 매맷값을 끌어올렸다. 특히 최근에 압구정동 재건축 추진 단지들의 몸값이 크게 뛰었다.

 

 

조합 설립 인가를 앞둔 압구정3구역에서 현대1차 196.21㎡는 지난달 15일 63억원(10층)에 거래되며 작년 12월 52억7천만원(7층)보다 10억3천만원 크게 오른 값에 신고가로 계약서를 썼다. 현대2차 198.41㎡ 역시 지난달 5일 63억원(7층)에 신고가로 거래되며 직전 신고가 거래인 작년 11월 52억원(14층)보다 11억원 급등했다. 현대6차 196.7㎡의 경우도 지난달 16일 62억원(9층)에 신고가로 거래되며 직전 신고가인 2월 22일 54억5천만원(6층)보다 7억5천만원 올랐다. 압구정6구역에서는 한양5차 153.59㎡가 2월 3일 41억원(8층)에 신고가로 거래된 지 일주일만인 2월 10일 43억7천만원(12층)에 신고가 기록을 고쳐 썼고, 압구정5구역에서는 한양2차 147.41㎡가 2월 3일 39억원(4층), 2월 9일 39억5천만원(2층), 2월 24일 42억5천만원(11층) 등 한 달 사이 신고가 기록을 세 차례 다시 썼다. 압구정 외 지역에서도 삼성동 아이파크 167.72㎡가 2월 51억원(40층)에 거래되는 등 신고가 경신이 이어졌다.

 

 

◇ 서초·송파·마용성 대형도 신고가 행진…갤러리아포레·한남더힐 등도 신고가

 

서초구에서는 반포동 래미안퍼스티지 198.22㎡가 지난달 4일 48억5천만원(16층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 1월 45억8천만원(9층)에 매매된 뒤 두 달 만에 2억7천만원 더 오른 것이다. 반포동 반포자이 216.49㎡는 지난달 13일 44억9천500만원(23층)에, 반포힐스테이트 155.38㎡는 지난달 2일 38억3천만원(9층)에 각각 신고가로 거래됐고, 반포리체 138.26㎡는 지난달 12일 37억원(16층)에 역대 최고 가격에 거래됐다. 면적이 135㎡에 못 미치지만, 같은 동 아크로리버파크 129.92㎡는 지난달 2일 47억원(8층)에 신고가로 거래되며 올해 최고 가격에 거래됐다. 송파구에서도 잠실동 리센츠 124.22㎡가 지난달 12일 28억7천만원(24층)에 신고가로 거래되며 작년 12월 28억원(17층)에서 7천만원 더 올랐다. 강북 지역에서는 이른바 `마용성`(마포·용산·성동구) 지역의 대형 아파트가 평균 매맷값을 견인했다.

 

 

용산구 이촌동 LG한강자이 202.32㎡는 지난달 10일 37억5천만원(16층)에 신고가로 거래되며 작년 12월 28억9천만원(3층)보다 7억6천만원이 올랐고, 한강로2가 래미안용산더센트럴 161.48㎡는 지난달 23일 36억5천만원(27층)에 매매되며 역시 신고가로 거래됐다. 강북의 대표 고가 아파트로 꼽히는 성동구 성수동1가 갤러리아포레 241.93㎡는 지난달 8일 59억5천만원(31층)에 거래되며 무거운 몸값에도 신고가 경신을 이어갔다. 용산구 한남동 한남더힐 240.23㎡의 경우 지난달 12일 75억원(1층)에 신고가 거래가 이뤄졌다. 이는 한 달 전 69억원(2층)에 세웠던 신고가 기록을 다시 쓴 것이며 올해 전국에서 거래된 아파트 가운데 가장 높은 가격이다. 초고가로 형성된 서울의 대형 아파트값이 앞으로도 더 오를지는 미지수다. 시장에서는 정부의 다중 규제로 `똘똘한 한 채`에 집중하는 수요가 여전하고 서울시장 보궐선거 뒤 재건축 추진에 속도가 붙으면 대형 아파트의 가격 상승세가 꺾이지 않을 것이라는 시각이 있다. 다만, 공시가격이 크게 오르고 다주택자에 대한 세금 중과가 예고된 상황에서 보유세 과세 기준일인 6월이 다가오면서 매물이 하나둘씩 나오며 가격 상승세가 꺾일 수 있다는 전망도 함께 나온다.(2021년 4월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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금융연구원 가계부채 리스크 보고서, 9억원 이하 주택 담보대출비율 높아

 

 

금융당국이 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지로 리스크 관리에 나서고 있지만 실제로는 서울 외곽의 9억원 이하 주택들이 향후 집값 하락시에 더 취약하다는 분석이 나왔다. 이에 따라 현재와 같은 일률적 대출 금지 보다는 차주(돈 빌리는 사람)와 담보 물건의 특성에 따라 감독을 세분화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 송민규 한국금융연구원 선임연구위원은 4일 `가계부채 리스크 관리를 위한 주요 모니터링 사항` 보고서에서 이같이 주장했다. 이 보고서는 과거 3년간 집값 상승세가 이어졌지만 향후 보유세 부담과 대출 규제 강화로 집값이 하락할 수 있다고 예상했다. 송 연구위원은 "집값 하락에 따른 위험을 조기에 감지하려면 금융회사별 부실화 가능성 뿐 아니라 차주·담보 물건의 특성에 따라 감독을 세분화해야 한다"고 강조했다. 특히 그는 "서울 외곽에 있는 주택과 9억원 이하 주택 등이 집값 하락에 상대적으로 더 취약할 것"이라고 분석했다.

 

 

그는 이유에 대해 지난해 주택가격이 급등할 때 대출 규제 강조가 상대적으로 약했던 서울 외곽 지역의 주택담보대출비율(LTV)이 비교적 높은 것으로 추산되고, 가격대로 볼 때는 9억원 이하 주택의 LTV가 높은 경향을 나타내고 있다고 주장했다. 또 송 연구위원은 "집값 상승기에 대출 규제가 계속해서 강화됐고 이를 우회하기 위해 전세를 활용한 매입과 사적 차입 등이 적극적으로 활용됐을 것"이라며 "전셋값 등도 중점적으로 살펴봐야 한다"고 강조했다. 그는 "가계부채에 따른 이자 부담은 대출금리 기준으로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등에 의존하는데 이는 0∼3년물 채권의 시장이자율과 밀접히 연관된다"며 "단기물 시장이자율 변화에 주목해야 한다"고 말했다. 이와 함께 그는 "가계소득과 주가 변화도 위험 관리 측면에서 지켜봐야 할 지표들"이라며 "산발적 부실화가 쌓여 금융시스템 리스크로 이어지지 않도록 대응책도 점검해야 한다"고 덧붙였다.(2021년 4월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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토지양도세 변경 적용해보니, 비사업용 토지 내년 매각땐

장기특별공제 혜택 못받고, 대폭 상향된 중과세 적용

토지 소유주들 불만 거셀듯

 

 

정부가 발표한 부동산 투기 근절 대책에 따라 내년부터 달라지는 토지 양도소득세제를 적용해 본 결과 세금이 대폭 늘어나 `과세 폭탄`이 현실로 나타났다. 투기 근절 대책은 실제 투기꾼들만 영향을 받도록 정교하게 설계돼야 하지만 선거를 앞둔 정부와 여당이 성급하게 대책을 발표하면서 결과적으로 전 국민을 투기꾼으로 몰아세운다는 비판이 제기됐다. 30일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 의뢰해 토지에 대한 양도세를 모의 계산한 결과 20년 전 5억원에 취득한 비사업용 토지를 내년에 10억원에 매각하면 총 납부세액이 올해와 비교해 두 배로 뛰는 것으로 나타났다. 20년 전 5억원에 상속받은 비사업용 토지를 올해 10억원에 판다고 가정하면 차익 5억원에 대해 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제 1억5000만원과 기본공제 250만원을 제외하고 과세표준 3억4750만원이 나온다. 여기에 현행 양도세율 중과세율인 10%포인트를 일반세율에 가산하면 1억4835만원의 양도세가 산출된다. 지방소득세(10%) 1483만원을 합한 총 납부세액은 1억6318만원이다. 반면 같은 조건에서 매각 시점을 내년으로 옮기면 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 미적용으로 기본공제 250만원만 적용돼 과세표준이 4억9750만원으로 급상승한다. 여기에 양도세 중과세율이 20%포인트로 높아져 산출세액은 2억7310만원이 되고, 지방세 2731만원까지 총 3억41만원의 세금을 납부해야 한다. 세금이 두 배로 뛰는 것이다.

 

 

정부의 이번 대책으로 기존 토지 소유주들에게 주어졌던 양도세 중과 축소나 감면 혜택이 상당 부분 사라지면서 신도시 토지 소유주 등을 중심으로 반발이 거세질 것으로 보인다. 정부는 투기적 거래의 기대수익 축소를 목적으로 내년부터 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 인상하고 과세표준의 최대 30%를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 적용도 배제하기로 했다. 이와 함께 정부는 3기 신도시 등 택지개발 사업, 토지구획 정리사업 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 비사업용 토지를 사업용 토지로 간주해 중과세를 면제해 줬는데, 이를 사업인정고시일 5년 이전으로 요건을 강화했다. 즉 사업인정고시일로부터 5년 전에 산 토지라도 양도 시점에 비사업용 토지라면 양도세 중과세를 피하지 못한다는 뜻이다. 정부는 또한 법령 시행 후 신규로 취득한 토지가 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 토지 수용 시 혜택을 주는 양도세 감면도 받을 수 없도록 하기로 했다.

 

 

일부 전문가들은 모든 토지 거래에 대해 일괄적으로 투기 대책을 적용하게 되면 선의의 피해자를 양산하고 토지 거래가 급감하는 등 부작용이 나타날 것으로 우려한다. 부동산 정보 플랫폼인 지존의 신태수 대표는 "실제 필요에 의해 토지를 산 사람이 피치 못할 사정으로 5년이 안 돼 되팔 수도 있는 것인데, 법령상으로는 투기꾼이 되는 것"이라며 "투기를 잡기 위한 대책은 타깃을 정밀하게 설정하는 것이 중요한데 그러지 못해서 전 국민이 투기 대책의 영향권에 들어간 상태"라고 말했다. 또 다른 전문가는 "이번 대책은 빈대 잡다 초가삼간 태우는 격"이라며 "모든 거래에 투기 대책을 적용하기보다 예를 들어 일정 규모 이상의 개발 지역을 지정해 투기 세력을 차단하도록 그 안에서만 중과세율 등을 적용한다든지 대책을 더욱 정교하게 고민할 필요가 있다"고 설명했다. 일각에서는 세법을 개정해야 하는 이번 대책이 국회를 통과할 수 있겠느냐는 반응도 나온다. 정부와 여당이 선거를 앞두고 한국토지주택공사(LH) 투기 사태에 대한 국민의 공분을 가라앉히기 위해 전방위적 투기 대책을 쏟아냈지만 선거 이후에 흐지부지될 수 있다는 것이다.(2021년 3월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`세 부담 상한` 캡 씌워, 한해 150%까지만 오르지만

해 거듭할수록 결국 모두 부담, 공시가 떨어져도 稅 늘기도

 

 

가계대출 주의보

올해 정부가 공동주택 공시가격을 급격하게 끌어올리면서 보유세 부담의 후유증은 올 한 해에 그치지 않을 전망이다. 실제 향후 3년 동안 자기 집 공시가격이 단 1원도 오르지 않더라도 보유세는 두 배 이상 늘어나는 사례까지 나오는 것으로 조사됐다. 23일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 공시가격을 2021년 수치로 고정하고 3년 동안의 보유세 추이를 분석한 결과, 소유주들의 부담은 계속 커지는 것으로 나타났다. 세종 첫마을3단지 한 가구(전용면적 149)의 경우 올해 공시가격이 지난해 69200만원에서 118200만원으로 두 배 가까이 올랐다. 이로 인해 보유세는 지난해 168만원에서 올해 241만원으로 1.5배가량 올랐다. 보유세를 118200만원으로 고정하고 2022~20243년 동안 보유세 변동을 분석한 결과, 2022년 보유세는 346만원으로 올해보다 105만원가량 또 오른다. 2023, 2024년 보유세 역시 각각 463만원, 486만원으로 상승한다. 공시가격에 변동이 없어도 향후 3년 동안 보유세가 두 배가량 오르는 셈이다.

 

 

부산삼익비치의 한 가구(전용면적 84) 역시 유사한 흐름을 보였다. 이 가구의 올해 공시가격은 121100만원이다. 전년 65500만원 대비 84.8% 올랐고 보유세 역시 지난해 133만원에서 올해 190만원으로 인상됐다. 공시가격에 변동이 없다고 가정한 뒤 2022~2024년 보유세를 분석한 결과, 2022271만원, 2023378만원, 2024473만원으로 3년 뒤에는 올해보다 두 배 넘게 오르는 것으로 조사됐다. 심지어 내년과 내후년에 집값이 떨어져 공시가격이 1억원 낮아져도 보유세가 늘어나는 곳이 꽤 있는 것으로 전망된다. 시뮬레이션에 따르면 세종 첫마을3단지의 해당 가구는 공시가격이 108200만원으로 1억원 감소해도 내년 보유세는 339만원으로 증가한다. 공시가격에 변동이 없어도 세금 부담이 커지는 것은 `세 부담 상한` 때문이다.

 

 

세액의 급격한 인상을 완화하기 위해 증가율을 전년도 세액의 일정 비율 이하(150%)로 제한하면서 공시가격이 급등해도 세 부담 ``이 씌워지는 셈이다. 그러나 올해에 150%로 제한받았더라도 내년엔 올해 오른 보유세의 150%까지 또 오르기 때문에 계속 증가되는 구조다. 서울 강남구 도곡렉슬 한 가구(전용면적 114)의 올해 공시가격은 251300만원 수준으로 나타났다. 보유세는 지난해 1084만원에서 올해 1579만원으로 올랐다. 우 팀장에 따르면 도곡렉슬의 이 가구에 세 부담 상한제를 적용하지 않을 경우 보유세는 2400만원 수준까지 올라간다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "최근 집값 상승 추이를 보면 공시가격은 높아질 수밖에 없다""상한제에 눌려 있어도 언젠가는 부담해야 하고 공시가격이 상승하면 부담은 더욱 커질 것"이라고 지적했다.(2021324일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2주택 공시가격 같아도, 세금은 366만 vs 952만

각자 소유 부부가 세금 덜내, 종부세, 개인별 부과돼서

조정대상지역 2주택 소유땐, 다주택자로 중과돼 논란

 

 

경기도 성남에 중형 아파트 두 채를 보유한 황일국 씨(가명)는 공동주택 공시가격을 열람한 후 화가 나서 잠을 이루지 못했다. 11년 전 세금을 절약하려 2주택 모두 부부 공동 명의로 취득했는데, 공시가격이 크게 오르고 다주택자 추가 세율이 부과돼 부부가 각자 한 채씩 주택을 보유한 것보다 종합부동산세를 더 많이 내야 할 것으로 예상되기 때문이다. 황씨가 보유한 아파트 두 채의 공시가격은 총 16억원가량으로 부부가 내야 하는 종부세는 500만원이 조금 넘는다. 17일 부동산 업계에 따르면 지난 16일부터 국토교통부의 `2021년 공동주택 공시가격`안에 대한 일반인의 열람이 시작된 가운데 아파트 두 채를 각자 소유한 부부와 공동 소유한 부부 간 희비가 엇갈려 역차별 논란이 일고 있다. 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 조정대상지역 내 2주택을 보유한 부부의 종부세를 계산한 결과, 해당 주택을 부부가 각자 소유한 것보다 공동 소유했을 때 세금이 3배가량 더 많이 부과되는 것으로 나타났다. 아파트 2채의 공시가격 총액이 20억원인 아파트를 부부가 각자 소유한 경우 종부세가 지난해 168만원에서 올해 366만원으로 118% 오르지만, 같은 주택을 부부가 각각 공동 소유한 경우 종부세가 지난해 233만원에서 올해 952만원으로 309%나 급등하기 때문이다.

 

 

종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)을 넘는 개인에게 부과된다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 하는데, 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 간주한다. 부부 공동 소유로 한 채를 갖고 있으면 가구로는 2주택, 부부 개인별로는 1주택이다. 두 채를 부부가 공동 소유하면 각각 2주택자다. 이런 가운데 문재인정부가 다주택자에게 종부세를 중과하면서 부부 공동 소유 종부세가 급등했다. 2019년 처음 시행돼 올해부터 종부세율이 더 오르기 때문이다. 특히 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 두 배가량 인상된다. 김 세무사는 "황씨가 아파트 두 채를 각자 소유했다면 종부세가 1인당 한 채로 계산돼 다주택자에게 중과되는 추가 세율이 적용되지 않았을 텐데, 부부가 반반씩 두 채를 보유해 조정대상지역 2주택자로 분류돼 추가 세율이 부과된 것"이라며 "과거 헌법재판소가 2008년 종부세의 가구별 합산 과세에 대해 위헌 결정을 내려 종부세가 개인별로 부과되는 과정에서 이런 현상이 나타났다"고 설명했다.

 

 

부부 공동 명의는 널리 알려진 절세 수단이었는데, 최근 집값이 급등하면서 역차별 문제가 끊임없이 제기됐다. 종부세 부담이 단독 명의보다 더 커지는 사례가 나오면서다. 이에 지난해 말 `고령자·장기보유자 세액공제`를 단독 명의 1주택자건, 부부 공동 명의 1주택자건 똑같이 받을 수 있게 바뀌었는데 조정대상지역 내 부부 공동 명의 2주택자에 대해 추가 세율이 부과되며 또 다른 역차별 논란이 제기됐다. 부부 공동명의로 주택을 소유한 다주택자는 "소유 형태에 따라 재산이 더 적은 사람이 세금을 더 많이 내는 건 불합리하다"고 말했다. 일부 부부가 절세를 위해 단독 소유로 명의 변경을 검토 중인 데 대해 김 세무사는 "부담해야 하는 세금과 증여 비용을 저울질해 어떤 게 실익이 있는지 따져 신중히 결정해야 한다"고 조언했다.(2021년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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국채금리 상승세 가파른데, 예적금·단기채 금리 떨어져

2월 코픽스 0.03%P 하락, 아홉달 연속 0%대 유지

주담대 이자부담 줄어들어, 향후 금리 불확실성 커질듯

 

 

금융시장에서 장기채권 금리가 가파른 상승세를 보이고 있지만 은행 주택담보대출 금리는 반대로 떨어지는 기현상이 벌어지고 있어 주목된다. 장기채권 금리는 올랐지만 시중은행 조달 비용에 영향을 주는 은행 예·적금과 은행채 금리는 오히려 하락했기 때문에 발생하는 현상이다. 은행들이 실세금리를 반영해 예금금리를 올리지 않고 금융시장에서 장단기 금리가 따로 노는 현상이 발생하면서 향후 금리 움직임과 관련한 불확실성은 커지고 있다. 15일 은행연합회에 따르면 주담대 금리 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 지난 2월 신규 취급액 기준으로 0.83%를 기록해 전달보다 0.03%포인트 하락했다. 1년 전 1.43%에서 지속적으로 하락해 지난해 8월 0.8%로 바닥을 찍은 후 반등해 12월 0.9%까지 올라섰지만 올해 1월 다시 하락 전환했다. 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 지난해 6월 사상 처음 0%대에 진입한 이후 아홉 달째 0%대를 기록하고 있다.

 

 

코픽스는 국내 8개 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업·SC제일·한국씨티은행)이 조달한 자금의 가중평균금리로, 은행이 취급한 예·적금과 은행채 등 수신 상품의 금리 변동이 반영된다. 코픽스가 떨어지면 그만큼 은행이 적은 이자를 주고 돈을 확보할 수 있다는 뜻이며, 코픽스가 오르면 그 반대 경우다. 시중은행들은 16일부터 신규 주담대 변동금리에 이날 공개된 코픽스 금리를 반영하게 된다. KB국민·우리·NH농협은행은 신규 취급액 기준 변동형 주담대 금리를 0.03%씩 내릴 계획이다. 우리은행 주담대 금리는 기존 2.6~3.7%에서 2.57~3.67%로 떨어진다. 국민은행 주담대 금리도 2.48~3.98%로 하락한다. 코픽스 금리가 하락한 것은 시중은행들 자금 조달 수단 가운데 80% 비중을 차지하는 예·적금 금리가 떨어졌기 때문이다. 최근 우리은행과 Sh수협은행은 1년 만기 예금 금리를 인하했다.

 

 

한 업계 관계자는 "부동산·주식 등 자산시장이 워낙 뜨거운 상황이라 예·적금 금리를 올린다고 이쪽으로 돈이 들어오지 않는다"며 "기준금리나 시장금리가 큰 폭으로 오르는 상황이 아니라면 은행들은 예·적금 금리를 올릴 유인이 없다"고 설명했다. 그는 "나머지 20%는 금융채 조달인데 은행 조달비용에 영향을 주는 만기 6개월, 1년짜리단기채 금리는 장기채에 비해 큰 변화가 없다"고 덧붙였다. 금융투자협회에 따르면 신용등급 AAA의 6개월 만기 은행채 금리(민평 평균)는 지난 12일 기준 0.798%로 한 달 전인 2월 10일 0.781%와 큰 차이가 없다. 1년 만기 은행채 금리도 만기가 긴 장기 채권들보다 안정적인 흐름을 보이고 있다. 이에 따라 만기 6개월 혹은 1년의 금융채 금리를 반영하는 시중은행들 신용대출 금리도 상승세가 더딘 편이다. 반면 만기 3년 이상 채권 금리는 가파른 상승세를 보이고 있다. 지난 2월 말 1.02%였던 국고채 3년물 금리는 15일 1.238%에 마감하면서 0.218%포인트 상승했다. 국고채 5년물 금리는 2월 말 1.449%에서 15일 1.621%로 0.172%포인트 상승했고 국고채 10년물 금리는 1.96%에서 2.152%로 0.192%포인트 올랐다. 업계에서는 장기채 금리 상승이 결국 단기채 금리에 영향을 줘 대출 금리를 끌어올릴 것으로 보고 있다.(2021년 3월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 전국 공동주택 공시가가 평균 19% 오른다. 특히 서울과 대전, 부산은 20%, 세종시는 무려 70% 폭등한다. 이에 따라 재산세종합부동산세, 건강보험료 등도 크게 오르게 됐다. 가뜩이나 부동산 정책 실패로 인해 끓고 있는 민심에 기름을 붓는 꼴이 될 것이라는 우려가 나온다.

 

 

서울 20%, 세종은 70% 폭등

 

국토교통부는 2021년에 적용될 공동주택 공시가격안을 15일 공개했다. 올해 11일 기준으로 작성된 것이며, 16일부터 45일까지 소유자와 지방자치단체 등의 의견을 받은 뒤 429일 최종 결정, 공시된다. 공시가격안에 따르며 전국은 작년 대비 19.08% 올랐다. 이는 노무현 정부 시절(2003~2008)이었던 2007(22.7%) 이후 가장 높은 상승률이다. 현 정부 들어서도 두 자릿수 상승률은 이번이 처음이다. 2017510일 출범한 현 정부의 공시가격 상승률은 2018(5.02%)부터 2019(5.23%) 2020(5.98%)까지 5%대에 머물렀다. 국토부는 이에 대해 작년 한 해 동안 오른 가격 상승분에다 부동산 공시가격 현실화 계획에 현실화율(1.2%포인트)을 반영한 결과라고 설명했다.

 

 

지역별로는 세종시가 무려 70.68%로 역대 최고 수준을 보였으며 서울(19.91%)과 부산(19.67%) 대전(20.57%) 울산(18.68%) 등 중요 광역시 대부분이 20% 수준으로 올랐다. 또 인천(13.60%)과 대구(13.14%) 등도 두 자릿수 상승률을 보였다. 이밖에 경기(23.96%) 충북(14.21%) 경남(10.15%) 등이 모두 10% 이상 올랐다. 전국 부동산 지표의 기준점이 되는 서울에서는 25개 구 모두 두 자릿수 상승률을 보인 가운데 노원구가 무려 34.66%로 상승률을 1위를 차지했다. 이어 성북(28.01%) 강동(27.25%) 동대문(26.81%) 도봉(26.19%) 성동(25.27) 등이 모두 25% 이상 급등했다.

 

 

종부세 대상 늘고, 보유세 부담 급증

 

이번 조치로 재산세, 종부세 등 각종 세금과 지역건강보험료 등 각종 부담금도 크게 늘어날 수밖에 없게 됐다. 특히 공시가격 9억 원을 초과하는 종부세 대상자는 지난해 663000채에서 올해는 938000채로 41% 늘어나게 됐다. 이에 따라 1년에 두 번 내야하는 재산세와 12월에 내는 종부세를 합친 보유세 부담도 최대 50%까지 증가할 가능성이 커졌다. 국토부는 이와 관련 자체 모의분석을 통해 대략 40% 정도 증가한다(1주택자 기준)는 결과를 내놨다. 즉 공시가격이 96000만 원(실제 시세·137000만 원)인 경우에 지난해에는 재산세(2838000)와 종부세(185000)를 합친 3023000원을 보유세로 부담했다. 올해는 재산세(3642000)와 종부세(683000)을 합쳐 4325000원 정도가 보유세 부담이 될 것으로 추정했다. 43.1% 오른 금액이다. 한편 이번 조치로 건강보험 지역가입자의 보험료도 오를 가능성이 커졌다. 또 자식들이 보험료를 대신 납부해주는 피부양자에서 탈락하는 경우도 크게 늘어날 것으로 예상된다.(2021315일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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9억 이상은 종부세 내야, 15억 이상은 건보료 높아져

 

 

올해 기준으로 우리집 공시가격이 얼마일까. 16일부터 한국부동산원 홈페이지 등을 통해 2021년 기준 공동주택 공시가격 열람이 시작된다. 지난해 내 아파트의 공시가격이 문제가 있다며 국토교통부에 제기한 민원은 무려 3만7410건에 달한다. 공시가격 의견제출건수는 공시가격 상승에 따라 지난 2016년 191건에서 4년 만에 190배 가량 늘었다. 부동산 공시가격이 연계된 납세, 복지, 행정 관련 제도는 모두 63개에 달한다. 이 중 주택·토지 공시가격이 오르는 것이 소유주에게 유리한 제도는 부동산이 수용될 때 받는 정부 보상 기준처럼 이례적인 경우 밖에 없다. 정부의 복지 혜택을 받지 못하게 되거나 세금이 늘어나는 등 공시가격이 오르면 부동산 소유자들의 부담이 커진다.

 

 

소득 0원도 공시가 1.3억 넘으면 기초생활수급자 탈락

 

주택 공시가격이라고 하면 보통 비싼 집에 사는 부유층들이 고액의 세금을 내는 것과 관련이 있다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 내 집 한채가 전부인 서민들도 공시가격 상승으로 정부 지원금이나 복지혜택을 받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 정부의 복지 제도는 대부분 재산을 소득으로 환산해 일정 기준을 초과하면 혜택을 받지 못하도록 하고 있기 때문이다. 소득과 각종 재산을 합산한 소득인정액을 스스로 계산하는 일은 쉽지 않다. 하지만 복지포털 `복지로`에서 제공하는 모의 계산 서비스로 쉽게 따져볼 수 있다. 소득이 전혀 없고 1인 단독가구의 경우 전재산인 집 한채가 공시가격 1억3000만원을 넘으면 기초생활보장 대상자가 될 수 없다. 기초생활보장제도는 생계·의료·주거·교육 등 4개 급여로 구성돼있는데 공시가격이 1억3000만원이 넘으면 4개 급여 중 하나도 대상이 되지 않는다. 공시가격 1억2000만원이면 의료급여를 제외한 생계급여, 주거급여, 교육급여를 받을 수 있다.

 

 

공시가격 현실화율을 감안하면 공시가격 1억3000만원의 주택의 시세는 2억원도 되지 않는다. 서울 등 대도시에서는 오피스텔이나 소형 빌라 정도에 해당하는 가격대다. 십수년째 같은 집에서 살고 있는데 공시가격이 올라 기초생활보장제도 수급권을 잃게 된다면 상당히 억울한 상황이 될 수 있다. 기초연금도 문제다. 기초연금은 소득 하위 70%의 만 65세 이상 노인들에게 지급된다. 여기서 말하는 소득이 재산을 포함한 소득인정액이다. 올해 기준으로 소득인정액이 169만원을 넘으면 기초연금을 받을 수 없다. 공시가격 6억4000만원의 주택은 소득인정액 168만원이 돼 기초연금 턱걸이가 가능하다. 소득이 전혀 없지만 공시가격 6억5000만원(시세 환산시 9억5000만원) 중반대의 아파트가 한 채 있는 노년층은 기초연금을 받지 못하지만 전월세를 살면서 월 165만원의 소득이 발생하는 노인은 월 30만원의 기초연금도 타게 된다는 것이다. 이외에도 장애인연금·취업후 학자금 장기상환제도·생계유지곤란 병역감면·근로장려금·초중등 교육비·공공주택 등의 대상자 선정과 지원 규모가 주택 공시가격에 따라 달라진다.

 

 

공시가 15억 문턱 넘으면 매달 건보료 29만원

 

주택 공시가격과 가장 밀접하게 연결돼 있는 것은 역시 세금이다. 공시가격이 영향을 미치는 세금은 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 취득세, 등록면허세, 양도소득세 등 총 7개다. 특히 종부세는 현정부에서 잇따라 나온 부동산대책으로 세율이 올라갔기 때문에 올해 공동주택 공시가격 열람 이후 큰 반발이 예상된다. 1주택을 기준으로 단독명의라면 공시가격 9억원, 공동명의면 12억원이 과세 기준이다. 이에 따라 공시가격 9억원을 기준으로 희비가 갈리게 된다. 서울 종로구 경희궁자이 3단지 25평형의 지난해 공시가격은 8억9600만원으로 1주택자는 종부세를 한 푼도 안 냈다. 반면 송파구 올림픽선수기자촌아파트 25평형의 공시가격은 9억2700만원으로 종부세 대상이 됐다. 주택 공시가격 상승의 가장 큰 피해자는 건강보험료 피부양자 자격을 박탈당하는 사람들이라고 할 수 있다. 은퇴 후 자녀들의 건강보험에 피부양자로 등록돼 건보료를 내지 않던 사람들도 공시가격 상승에 따라 지역가입자로 전환돼 건보료가 부과될 수 있다.

 

 

보유 주택 공시가격이 9억원을 초과하면 연소득 1000만원 이상인 사람은 피부양자 자격을 잃는다. 공시가격이 15억원을 넘으면 소득에 관계없이 탈락한다. 차량 등 다른 재산이 없고 소득이 0원이더라도 공시가격 15억원의 주택이 한 채 있으면 매월 29만4900원의 건보료가 부과된다. 지난해에만 51만6000명이 건보 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환됐다. 직장가입자는 회사와 직원이 건보료를 절반씩 부담하지만 지역가입자는 전액을 가입자가 부담하기 때문에 기본적으로 지역가입자의 건보료 부담이 크다. 또 직장가입자는 소득에 비례해 건보료를 내기 때문에 소득이 줄면 건보료도 덩달아 감소한다. 지역가입자는 소득과 무관하게 공시가격 상승만으로 건보료 부담이 늘어난다. 서울지역 아파트 공시가격이 매년 10% 오르는 등 가파르게 오르고 있어 앞으로도 고가 아파트를 보유한 은퇴자들의 건보료 부담이 더욱 늘어날 것으로 전망된다.(2021년 3월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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