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같은 지역 내 아파트라도 조망 여부에 따라 많게는 수억원 이상의 가격 차이를 보이며 주택시장의 희비가 갈리고 있다. 최근에는 강이나 바다를 조망할 수 있는 단지들이 연일 고공행진을 이어가고 있다. 한강변 반포동에서는 지난 10여 년간 대장주 역할을 해온 `반포자이`가 한강을 내려다볼 수 있는 `아크로리버파크`에게 랜드마크의 자리를 내주기도 했다. 11일 KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 조사에 따르면 아크로리버파크의 전용 84㎡의 12월 현재 시세는 31억원 선이다. 반포자이의 같은 면적 시세가 26억 1000만원 선이라 조망 여부에 6억 원 가량 시세 차이가 나는 셈이다. 주택업계 관계자는 "최근에는 법원도 조망권에 대해 `주택 가격의 약 20%를 차지한다`는 판결을 내리며 조망권의 가치를 인정하기도 했다"며 "여기에 조망권 중 산보다는 바다나 강 조망에 대한 프리미엄이 더 높다는 분석도 나왔다"고 설명했다.

 

 

창원대학교 대학원 경영학박사학위 논문인 `내륙도시와 해안도시의 조망권 가치 비교 연구;서울과 부산을 중심으로`(2016년, 정태윤)에서는 내륙도시인 서울에서는 산 조망권(11.89%)보다도 강 조망권(18.19%)이 높다는 분석이 실렸다. 해안 도시인 부산에서는 산 조망권(-10.49%)이나 강 조망권(8.21%)보다도 바다 조망권(22.66%)이 아파트 가격에 더 큰 영향을 미치는 것으로 조사됐다. 특히 바다와 접한 부산 해운대구에서는 바다 조망권이 무려 47.91%까지 가격에 영향을 미치는 변수가 될 수 있다고 내다봤다. 분양시장에서도 바다와 강을 조망할 수 있는 단지의 청약성적이 높았다. 지난 9월 송도국제도시에서 분양한 `송도 더샵 센트럴파크3차`는 서해바다 조망이 가능하다는 장점이 부각되며 5만 3000여 명의 청약자가 몰렸고, 평균 206.13 대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤다.

 

 

연말 분양시장에서는 바다와 강을 조망할 수 있는 물량이 공급된다. 여수 웅천지구에서는 `웅천 롯데캐슬 마리나`가 분양에 나선다. 아시아신탁(위탁자 포브로스)이 시행·분양하고, 롯데건설이 단순 시공하는 물량으로 546실 규모의 오피스텔이다. 단지는 웅천지구 마리나 항만 바로 앞에 위치해 바다 영구 조망(일부 제외)이 가능하다. 인천 중구에서는 유림 E&C가 시공을 맡은 `인천 유림노르웨이숲 에듀오션`이 분양 중이다. 아파트(520세대)와 오피스텔(120실)이 함께 구성되는 주상복합단지로 39층 초고층 단지라 일부 세대에서 바다조망이 가능하다. 울산 동구에서는 KCC건설이 `KCC스위첸 웰츠타워`(635세대)를 분양하고 있다. 울산 동구 최고 높이인 41층으로 단지 고층부(타입별 상이)에서는 바다와 명덕호수공원, 전하동 일대 전경을 한눈에 내려다볼 수 있다. 부산 영도구에서는 대우건설이 `부산 오션시티 푸르지오`를 선보이고 있다. 아파트(846세대)와 레지던스, 호텔 판매시설 등이 함께 구성되는 주거복합단지다. 단지 바로 옆에 바다와 중리산, 태종산이 있어 일부 세대를 제외하면 바다 조망이 가능하다.(2019년 12월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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소자본으로 에어비앤비 운영, 젊은층 사이 새 투자 트렌드

한 사람이 10여개 운영하고, 청소·빨래는 외주 맡기기도

공유숙박 관련한 강좌 북적, 현행법상 불법소지 많아 주의

 

 

계층 간 이동의 벽에 가로막힌 20·30대 `밀레니얼 세대`가 공유숙박 플랫폼 에어비앤비에 빠져 있다. 취업난과 저수익에 시달리는 이들이 새로운 산업을 기반으로 한 투자법에 눈을 돌리고 있는 것이다. 자신의 월셋집을 활용해 `투잡` 형태로 운영하거나 아예 에어비앤비 숙박업에 전문적으로 뛰어드는 20·30대도 눈에 띈다. 하지만 현행법상 불법인 경우가 적지 않아 주의가 필요하다는 지적도 나온다. 최근 매일경제 취재 결과 외국인뿐 아니라 국내 여행객의 유입이 많은 서울 홍대입구역 인근에는 에어비앤비용 원룸 매물이 동난 상태였다. 특이한 건 에어비앤비용 원룸 매물이 따로 존재하고, 각 공인중개사 사무실에서 에어비앤비용 원룸 전문 중개인을 두고 있다는 점이었다. 이 지역의 한 중개인은 "(에어비앤비용 투자자는) 대부분 20·30대이고 대학생도 있다"며 "인근 홍익대나 연세대에 다니는 학생이 운영하기도 한다"고 말했다. 그는 "월세만 빌리면 되고, 셀프 인테리어 등으로 비용을 절감할 수 있으니 대학생이나 대학을 갓 졸업한 사람들이 뛰어드는 것 같다"고 말했다. 또 다른 중개인 역시 "홍익대 인근 저층 건물엔 에어비앤비나 게스트하우스가 적어도 하나씩은 있다"며 "잘되니까 이런 영업을 하려는 게 아니겠느냐"고 말했다.

 

 

지난 7월부터 에어비앤비로 투잡을 시작한 회사원 김 모씨(27)는 본인의 에어비앤비 1호점이 잘되자 2호점 개업을 고민 중이라고 했다. 김씨는 "주변 지인 중에도 에어비앤비를 하는 사람이 많아 가벼운 마음으로 시작했다"며 "다른 투잡에 비해 초기 비용이 다소 부담스럽지만 수익이 꾸준한 점이 매력"이라고 말했다. 그는 "에어비앤비는 다른 숙박업에 비해 진입장벽이 낮다"며 "기성세대의 숙박업은 모텔, 호텔 등으로 한정돼 있는데 20·30대가 생각하는 숙박업은 게스트하우스, 에어비앤비 등으로 폭이 넓다"고 덧붙였다. 지난해부터 에어비앤비를 운영한 조 모씨(34)는 현재 에어비앤비를 10곳 운영하고 있다. 예약 관리만 스스로 하고 청소와 세탁은 외부 업체를 활용하는 `오토` 운영 방식이다. 조씨는 "헤지펀드에서 일해 개인 주식 투자는 어려웠고, 에어비앤비에 관심이 있었다"며 "금리가 낮아 은행에 돈을 맡기는 것보다 투자를 하고 싶은데, 부동산에 직접 투자할 돈은 없으니 대안을 찾는 것 같다"고 말했다. `원데이 클래스` 등 재능공유 플랫폼에는 직장인 투잡으로 에어비앤비를 운영하는 방법에 대한 강좌가 여러 개 올라와 있다. 에어비앤비 운영 관련 강의를 약 1년간 진행한 한 강사는 "강의를 듣는 사람 중 약 70%가 20·30대"라며 "회사를 다니면서도 할 수 있다는 게 장점으로 작용하는 것 같다"고 말했다. 또 그는 "젊은 분들이 여행을 다니면서 에어비앤비를 체험한 경우가 많다 보니 본인이 운영하는 데 부담을 덜 느낄 것"이라고 말했다.

 

 

문제는 이 같은 공유숙박업이 현행법상 불법인 경우가 많다는 점이다. 현행 `외국인 관광 도시민박업`에 따르면 도시민박은 외국인 관광객만을 대상으로 하기 때문에 내국인에게 공유숙박을 제공할 수 없다. 외국인 관광객마저도 본인의 주소지로 등록해놓은 집에서만 유치할 수 있다. 다만 에어비앤비 등 해외 플랫폼 기업은 국내에서 공공연히 내국인을 대상으로 영업활동을 하고 있어 국내 기업과의 역차별 문제가 제기돼왔다. 에어비앤비 영업을 일일이 단속하기 어렵다는 현실적 한계도 있다. 지난달 정부가 규제 샌드박스를 통해 내국인 손님을 받을 수 있는 방안을 내놨지만, 본인 거주지(주소지 등록 기준) 외에서는 운영하지 못하며 연간 180일로 운영 일수를 제한했다. 규제 제외 플랫폼 역시 국내 공유숙박 업체 `위홈`에만 적용된다. 업계 관계자는 "정부가 생색내기용으로 일부 규제를 풀어줬을지 모르나 결국 공유숙박 대부분은 현재 불법이 맞는다"며 "플랫폼 업계에 단속 책임을 떠넘기기보다는 전면적으로 규제 완화를 해주면 될 일"이라고 말했다. 이병훈 중앙대 사회학과 교수는 "에어비앤비 열풍은 취업과 자산 형성 과정에서 어려움을 맞게 된 청년들이 출구를 모색하는 생존 의식의 일환으로 볼 수 있다"며 "기존 세대가 누리던 방식으로는 경제적 자립 근거를 마련하기 어렵다 보니 나름대로 자산을 형성해보려는 노력"이라고 설명했다. 구정우 성균관대 사회학과 교수는 "4차 산업혁명 트렌드에 더 익숙한 20·30대가 공유경제의 대표적 사례인 에어비앤비를 활용해 수익을 창출하는 움직임을 더 빨리 보이고 있는 것"이라고 말했다.(2019년 12월 9 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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40·50대 현금부자 압도적, 가점높은 5인가구 대부분

`횡재한 중장년`들만 늘어나, 30대는 가점·자금력 부족

 

 

높은 청약 가점으로 화제를 모았던 서울 강남 분양 단지 2곳의 당첨자 중 30대는 단 한 명도 없는 것으로 나타났다. 이 정부 들어 제도를 바꾸면서 그간 전통적으로 젊은 층 내 집 마련에 주 역할을 하던 청약 시장에서 30대를 철저히 배제하고 청약을 40·50대의 전유물로 전락시켰다는 지적이 나온다. 또 강남 분양 단지는 주 고객이 강남3구 무주택자(49%)이지만 앞으로 민간택지 분양가상한제로 더욱 저렴한 `로또 분양`이 나오면 말 그대로 `전국구 분양 단지`가 될 전망이다. 매일경제가 롯데건설에서 단독 입수한 자료에 따르면 지난 4일 계약을 완료한 롯데건설 르엘신반포센트럴(서초구 잠원동)과 르엘대치(강남구 대치동) 당첨자 중 20·30대는 단 한 명도 없었다. 당첨자 160여 명 중 40대가 43%, 50대가 42%로 압도적이고 60대 이상이 15%인 것으로 나타났다. 두 단지의 당첨 가점 때문에 30대가 희소할 것은 예견됐다. 르엘신반포는 모든 주택형 최저 가점이 69점으로, 문턱이 상당히 높았기 때문이다. 청약 가점은 무주택기간(총 32점), 부양 가족 수(총 35점), 청약통장 가입기간(총 17점)을 합쳐 산정한다. 39세가 받을 수 있는 점수는 무주택기간 9년, 청약통장 가입기간 15년을 모두 채우고 5인 가구(부양 가족 4명)면 62점이다. 물론 7인 가구로 부양 가족 점수를 모두 채운다면 최대 72점까지 가능하지만 현실적으로 어렵다.

 

 

르엘대치는 최저 가점이 64점으로 르엘신반포보다 다소 낮았지만 여전히 30대 당첨자는 나오지 않았다. 강남 분양 단지는 분양가가 9억원 이상이라 중도금 집단대출을 받을 수 없다는 점도 30대의 진입을 막는다. 30대는 대출이 아예 안 되는 청약 시장 대신에 대출이 40% 가능한 매매 시장으로 발길을 돌리고 있다. 40·50대조차 5인 가구는 돼야 당첨권에 진입할 수 있다. 이 때문에 일각에선 당첨만 되면 한순간에 10억원 가까이 벌게 되는 `로또 아파트`를 위해 위장 전입과 위장 부양 등이 판치고 있다는 지적도 나온다. 그러나 실제 단속하기는 힘들어 사실상 불법·편법으로 수억 원씩 불로소득을 가져가는 사람도 꽤 있는 것으로 분석된다. 4인 가구는 무주택기간 15년, 청약통장 가입기간 15년을 모두 채워도 최고 69점까지만 가능하다. 40·50대가 배점이 큰 부양 가족 점수를 놓고 치열하게 경쟁하는 형국이다.

 

 

분양 관계자는 "청약 당첨자를 발표하면 보통 부적격자가 전체 15% 정도 나온다"며 "부적격자 대부분은 청약 가점 오류로 부양 가족을 잘못 세는 사례가 가장 많다"고 말했다. 두 단지의 당첨자 절반은 강남3구에서 세 들어 사는 무주택자다. 강남의 비싼 전세보증금을 포함한 자산 9억원 이상이 쌓일 때까지 집을 사지 않은 `현금 많은 무주택자`다. 당첨자의 거주 지역은 비슷한 양상이었다. 이 두 단지는 당첨자 발표일이 달라 중복 청약도 가능했다. 당첨자가 사는 곳은 두 단지 모두 서초구, 강남구, 송파구 순으로 높게 나왔다. 이어 여의도에 직장이 있는 고소득자가 많은 양천구와 영등포구에서도 당첨자가 많이 나왔다. 이 같은 로또 분양은 서울 거주자만 대상으로 해 지방 거주자 중 서울 전입을 고려하는 사람들이 늘고 있다. 말 그대로 강남 분양 단지는 전국구 관심사가 될 전망이다.(2019년 12월 7 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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길음 뉴타운 33평형 12억 돌파… 신길도 5개월새 3억 올라 13억

 

 

민간택지 분양가 상한제 발표 이후 서울 아파트값이 더 큰 폭으로 오르고, 집값 상승세도 강남권을 넘어 강북 뉴타운 등 서울 전역으로 확산하고 있다. 정부가 과열된 서울 집값을 잡겠다며 꺼내 든 분양가 상한제 카드가 재건축·재개발 사업을 지연시키고 향후 아파트 공급을 부족하게 할 것이란 불안감을 자극하면서 도리어 집값이 치솟고 있다. 정부의 분양가 상한제라는 '극약 처방'이 단기 효과조차 내지 못한 채 부작용만 드러내고 있는 것이다. 5일 한국감정원에 따르면, 이달 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올라, 지난해 9월 24일 이후 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 서울 아파트값은 지난 7월 상승세로 돌아선 이후 23주 연속 상승세를 이어가고 있다.

 

 

지난달 6일 정부가 서울 강남 4구와 '마·용·성(마포·용산·성동구)', 영등포구 등 27개동에 분양가 상한제를 적용하겠다고 발표한 이후, 아파트값 상승 폭이 매주 커지고 있다. 서울 곳곳에서는 최고가 기록을 경신한 아파트들이 속출하고 있다. 영등포구 신길동 신길뉴타운과 성북구 길음뉴타운에서 실거래 가격(전용 84㎡)이 처음으로 각각 13억원, 12억원을 돌파하는 등 비교적 새 아파트에 속하는 뉴타운 새 아파트들이 신고가를 경신했다. 집값이 뛰면서 정부가 '고가 주택'으로 분류하는 9억원 이상(시세 기준) 아파트는 지난해 말보다 약 6만 가구 증가해 서울 전체 아파트의 35%를 넘어섰다.(2019년 12월 6일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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마포 위에 광진…강북 집값 4총사 ‘마용성광’ 순위 요동

 

 

서울 광진구 아파트의 평균 매매가격이 마포구를 제치고 강북권에서 세 번째로 높은 것으로 나타났다. 4일 부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 가격 현황을 분석한 결과에 따르면 11월 기준 광진구 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3562만4000원을 기록해 마포구(3538만4000원)를 뛰어넘었다. 마포구는 용산구, 성동구와 함께 강북권 대표 한강 변 지역으로 ‘마·용·성’으로 불린다. 실제 마포구는 올해 1월만 해도 평균 매매가격이 3.3㎡당 3338만9000원으로 광진구(3220만5000원)보다 118만4000원 더 비쌌다. 10개월 만에 광진구가 집값이 10% 이상 상승, 마포구를 제치면서 이제는 ‘마·용·성·광’으로 불러야 한다는 목소리도 나온다. 광진구 집값이 크게 상승한 것은 개발 호재가 많아서다. 대표적으로 광진구 동서울터미널 현대화 개발사업을 비롯해 구의·자양재정비촉진지구 개발, 중랑물재생센터 공원화 등도 속도를 높이고 있다. 미분양도 빠르게 줄었다. 올해 3월 기준 광진구 미분양 아파트 물량은 721가구에 달했으나, 지난 9월 10가구로 많이 감소했다.

 

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “광진구 광장·구의·자양동의 경우 잠실과 강남과 인접하며 상대적으로 가격 경쟁력이 있고, 대형 개발 호재들도 갖춘 만큼 미래가치가 풍부해 한동안 아파트 가격 상승이 지속할 것으로 보인다”고 말했다. 한남더힐 등 고가 주택이 즐비한 용산구가 3.3㎡당 4329만1000원으로 강북권에서 가장 비싼 자치구 자리를 지켰다. 강북에서 3.3㎡당 4000만원이 넘는 곳은 용산구가 유일하다. 이어 성동구가 3.3㎡당 3538만4000원으로 2위를 차지했다. 이 밖에 용산·성동·광진·마포구를 제외한 강북권 나머지 지역에서 평균 매매가격 3.3㎡당 3000만원이 넘은 곳은 중구(3268만6000원)뿐이다.(2019년 12월 4일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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서초 아크로리버파크 84㎡, 내년 보유세 420만원 오를 듯

래미안대치·잠실 엘스 등, 공시가 30% 가까이 오르면

보유세 상한인 50% 늘수도, "집한채가 죄냐" 반발불보듯

 

 

정부가 고삐 풀린 부동산 가격을 잡기 위해 또다시 `공시가격 현실화` 카드를 만지작거리고 있다. 그러나 올 들어 서울 집값이 급등하면서 정부가 내년 공시가를 시가의 70%로만 맞춰도 강남 아파트 1주택자의 보유세 부담이 법정한도까지 높아지는 것으로 나타났다. 올해에 이어 연이은 공시가와 공정시장가액비율이 함께 솟구치면서 종합부동산소득세가 눈덩이처럼 늘어나는 구조다. 2일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)과 함께 서울 강남 주요 아파트 1주택자의 보유세 시뮬레이션을 진행한 결과, 상당수 단지에서 `공시가 30%·보유세 50%`의 상승폭을 나타냈다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84한 채를 보유한 경우 정부가 공시가 현실화율을 70%까지 올리면 2020년 보유세 1331만원을 내야 한다. 올해 보유세에 비해 423만원 오른 액수다. 이 단지의 12월 매매가는 32억원 정도로, 내년 공시지가를 시세의 70%로 맞추려면 224000만원까지 올려야 한다. 이는 2019년 공시가격(173600만원)보다 29% 오른 액수다. 여기서 1주택자 공제한도 9억원을 빼고 내년부터 90%로 오르는 공정시장가액비율을 곱한 후 구간별 세율(0.5~2.7%)을 곱하면 원래 종부세 678만원이 부과된다. 하지만 여기에 재산세 등을 더하면 보유세가 전년의 150%를 초과하므로 최종 종부세는 493만원으로 정해진다. 조세 안정성을 확보하기 위해 1주택자의 부동산 보유세는 전년 대비 50%를 초과할 수 없기 때문이다.

 

 

서초구 반포동 래미안퍼스티지와 강남구 대치동 래미안대치팰리스, 송파구 잠실동 잠실엘스 모두 공시가격을 시가의 70%까지만 올려도 보유세가 법정 상한선인 전년 대비 50%까지 올랐다. 공시가 현실화율 70%의 경우 래미안퍼스티지(전용 84)는 내년 보유세 1155만원으로 361만원이 오른다. 특히 보유세 연간 상승률 상한인 150%를 적용받지 않는 다주택자에겐 정부의 공시가 급등정책이 치명적인 타격이 될 것으로 보인다. 우 팀장은 "세법 개정으로 공정시장가액비율이 높아지는 만큼 고스란히 세금 부담으로 이어진다""수년간 공동주택 공시가격이 급등했는데, 올해도 현실화율 70%를 고집할 경우 1주택자라도 실제 보유세 부담은 기하급수적으로 늘 수 있다"고 분석했다. 실제 내년에도 공시가가 뛸 것이라는 전망 속에 1주택자를 중심으로 부동산 시장은 벌써 부글부글 끓고 있다. 은퇴 후 부동산 임대료만으로 생활하고 있는 김 모씨(68)는 서울 마포구에 아파트 1(반월세), 강북에 다가구 단독주택 1(월세)를 보유하고 있는데 올해 종부세 620만원을 냈다. 재산세 500만원을 합치면 1000만원이 넘는다. 김씨는 "연간 월세 소득으로 약 1400만원을 버는데 재산세와 종부세를 내고 나니 남는 소득이 거의 없다"고 말했다. 강남구의 한 공인중개업자는 "이쯤 되면 정부의 목적이 집값 잡기가 아니라 증세가 아닌가 하는 생각이 든다""재정이 필요한데 돈을 더 걷을 수 있는 만만한 데가 부동산밖에 없는 것 같다"고 말했다. 서초구에 살고 있는 김 모씨(38)"주변에서 내년 수도권 총선에서 더불어민주당이 참패할 것이란 얘기를 많이 한다""집값은 전혀 못 잡고 세금만 올리고 있으니 지지층까지 민심이 등을 돌린 것 같다"고 말했다.(2019122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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과천 분양가 재심사 부결로, 건설사 `임대 후 분양` 검토

지자체와 건설사간 갈등 고조, 성남·위례도 분양 일정 못잡아

주택공급 곳곳서 더 묶일 듯

 

 

경기 과천지식정보타운 분양이 결국 무기한 연기되는 모양새다. 이 지역 `로또청약`을 노린 세입자들이 몰려들어 전세대란을 불러일으킬 만큼 관심이 뜨거웠지만 지난달 29일 열린 분양가심사위원회에서 과천시와 대우건설 컨소시엄이 분양가에 대한 입장 차이를 끝내 좁히지 못했다. 이에 대우건설 컨소시엄은 8년간 임대 후 분양하는 대안을 추진하기로 해 당분간 일반분양이 나올 가능성은 낮아졌다. 과천뿐만 아니라 분양가상한제를 적용하는 성남, 위례 등의 공공택지 아파트에서도 분양가를 놓고 불협화음이 일면서 아파트 공급은 더 늦춰질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 1일 과천시에 따르면 지난달 29일 열린 분양가심사위원회 회의 결과 과천지식정보타운 S6블록에 공급될 예정인 `과천 푸르지오 벨라르테`의 분양가 재심사가 부결됐다. 위원회는 지난 7월 책정했던 분양가 3.32205만원이 문제없다며 그대로 다시 통보했다. 대우건설 컨소시엄은 3.32600만원으로 신청했었다. 결국 3.3395만원의 분양가 간극을 좁히지 못한 것이다. 사업 주체인 대우건설 컨소시엄은 대우건설, 태영건설, 금호산업, 대토 소유자 등으로 구성됐다.

 

 

대우건설 컨소시엄은 지난 10월 재심의를 신청하면서 분양가가 인상될 것으로 기대했다. 9월 정부가 정한 기본형 건축비가 인상됐기 때문이다. 국토교통부에 따르면 기본형 건축비는 3.36445000원에서 6511000원으로 66000원 인상됐다. 국토부는 상향된 기본형 건축비를 반영하기 위해 분양가 재심의가 가능하다고 유권해석을 내리기도 했다. 결국 이날 재심사마저 부결되자 대우건설 컨소시엄은 8년 임대 후 일반분양하는 방식으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 컨소시엄 관계자는 "사업 주체 구성원들과 분양 방법을 논의할 예정"이라면서 "임대 후 분양을 가장 유력한 대안으로 추진 중"이라고 말했다. 8년간 임대 후 분양하면 분양가심사위원회를 거치지 않고 컨소시엄 마음대로 분양가를 책정할 수 있다. 다만 임대 후 분양은 사업계획 변경 사항이라서 한국토지주택공사(LH)와 논의가 추가로 필요하다. 후분양하게 되면 분양가는 크게 높아질 수 있다. 올해 7월 최초 후분양 단지로 주목받았던 `과천 푸르지오 써밋`3.3당 분양가는 3998만원으로 4000만원에 육박했다. 앞서 5월 공급됐던 `과천자이` 분양가인 3.33253만원보다 700만원가량 높다. 이번 심의 결과는 과천지식정보타운의 다른 단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

 

GS건설의 `과천제이드자이`를 비롯해 과천지식정보타운의 공공분양 물량 총 8000가구가 벨라르테의 분양가 결과를 예의 주시하며 분양 일정을 미뤄왔다. 과천은 1순위 당해지역 청약이 가능한 사람이 극히 적어 `당해지역 미달·기타지역 완판`이라는 패턴이 있는 곳이다. 따라서 과천은 일반분양을 받으려는 외지인 유입이 증가하면서 전셋값이 전국에서 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난주(1125일 기준) 과천 아파트 전세지수는 일주일 만에 1.04% 올랐고, 매매지수는 0.89% 올랐다. 또 다른 청약 인기 지역인 성남시와 위례시도 공공택지 분양 일정을 잡지 못하고 있다. GS건설이 성남 고등지구에 짓는 `성남고등자이`는 애초에 7월 분양할 예정이었으나 분양이 해를 넘기게 됐다. 성남시와 건설사 간에 분양가 합의를 보지 못해 아직 분양 시기가 미정이다. 호반그룹이 북위례에 올해 안으로 공급할 예정이었던 `송파 호반써밋 1·2`도 상황은 마찬가지다. 호반은 송파구청 분양가심사위원회가 통보한 분양가를 받아들이지 않아 분양가 재심의를 검토하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가상한제를 이미 시행하던 공공택지조차도 정부 눈치를 보느라 분양가 심사가 계속 미뤄지고 있다""내년 4월부터 민간택지마저 분양가상한제가 시행되면 공급에 큰 차질이 생길 가능성이 높다"고 말했다.(2019122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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이번주부터 종합부동산세 고지서가 각 세대로 도착하면서 일선 세무사 사무소에 절세 방안을 묻는 문의전화가 줄을 잇고 있다. 세무 전문가들은 27일 이번 종부세 인상으로 한동한 주춤해진 임대사업자 등록이 다시 늘어날 수 있다고 내다봤다. 작년 9·13대책 이전부터 보유하고 있던 주택은 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 임대사업 등록을 하면 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 대상 제외 등의 혜택이 여전히 유효하기 때문이다. 부부공동명의 등 증여에 대한 문의도 늘었다. 종부세는 인별 과세로 1주택자 단독명의의 경우 공시가격 9억원까지 종부세가 면제된다. 그러나 1주택을 부부 공동명의로 분산할 경우 종부세 부과 기준액이 인당 6억원씩, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택도 종부세를 내지 않는다. 이 때문에 새로 주택을 취득하는 경우이거나, 취득한지 얼마 되지 않은 경우라면 부부 공동명의를 선택할 만하다고 전문가들은 추천한다. 다만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유에는 최대 70%에 달하는 세액공제 혜택과 공동명의에 따른 절세액을 비교해봐야 한다.

 

 

일부 다주택자들은 3주택 이상 중과되는 종부세 부담을 덜기 위해 집을 팔아 주택 수를 줄이는 방법을 검토하고 있다. 3주택 이상 보유자는 비조정지역 주택도 종부세율이 중과되고, 보유세 세부담 한도도 전년도 납부액의 3배까지 높아지는 만큼 양도차익이 적고 양도세가 중과되지 않는 비조정지역 주택부터 정리해 포트폴리오를 재구성하는 것이다. 그러나 양도세가 중과되는 서울 등 조정대상지역은 매도가 쉽지 않아 팔려는 매물이 제한적일 것이라는 관측이 많다. 일부 부동산 커뮤니티 등에는 "종부세를 내기 위해 은행 대출을 받겠다"는 글들도 올라오고 있다. 그러나 앞으로 다주택자고가주택 보유자들이 수천만원에 달하는 보유세를 장기간 감당하기는 어려울 것이라는 전망도 많다. 지금과 같은 보유세 인상이 계속된다면 일부 자산가를 제외한 직장인이나 은퇴자들은 오래 버티기가 어려워 일부는 집을 처분할 것이라는 관측이다. 이 때문에 일각에서는 보유세를 감당하지 못하고 주택을 처분하는 사람들을 위해 한시적으로 양도세 중과를 완화해주는 등 `출구전략`을 만들어줘야 한다는 지적도 나온다.(20191127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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당첨가점 높아져 청약 불리 10월 서울아파트 구입 최대

 

당첨만 되면 수억 원씩 벌게 되는 `로또 아파트`를 정부가 양산하면서 경쟁적으로 청약가점이 올라가자 상대적으로 불리해진 2030세대는 오히려 서둘러 집을 사고 있다. 시장 메커니즘을 모르는 정부가 젊은 층은 희생시키고 오히려 중년 이상의 현금 부자들에게만 횡재 기회를 주는 `규제의 역설`을 만들고 있다는 비판이 나온다. 분양가상한제 시행을 계기로 갈수록 청약경쟁률이 높아지면서 대출을 더 받아서라도 주택을 구매하려는 청년층은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 25일 한국감정원 아파트 매매거래 현황에 따르면 지난달 서울 아파트는 30대 구입자가 31%로 전 연령대 가운데 가장 큰 비중을 차지했다. 주택 구입자 주요 연령대였던 40대를 제치고 30대가 가장 많이 구매한 것이다. 40대는 28.7%, 50대가 19.0%로 그 뒤를 이었다. 20대는 3.1%5개월 만에 3%를 넘어섰다. 30대 서울 주택 구매 비중은 지난 830.4%40(29.1%)를 추월하기 시작해 3개월 연속해서 매입 비중이 30%를 넘어섰고 지난달에도 40대를 제쳤다.

 

청약가점에서 불리한 30대가 당첨이 더욱 어려울 것으로 보고 기존 주택 매입에 적극 나선 것으로 풀이된다. `KB부동산 리브온`에 따르면 올해 상한제 적용 지역에서 가장 높은 청약 점수를 기록한 6~7월 초에는 당첨 최저점이 68, 평균 가점이 69.7점에 달했다. 평균 69점은 부양가족이 3(20)4인 가구가 무주택 기간 15(32), 청약통장 가입 기간 15(17)을 채울 때 받을 수 있는 점수다. 결혼도, 취직도 늦은 30대는 청약가점제에서 불리한 구조다. 예를 들어 이달 초 진행된 서울 서초구 잠원동 `르엘 신반포 센트럴``로또 아파트`로 주목을 모았는데, 평균 당첨 가점이 모든 주택형에서 70점을 넘었고 최고 가점이 79, 최저 가점이 69점에 달했다. 30대가 엄두도 못낼 점수다. 이 때문에 30대들은 무리하게 대출을 끌어서라도 집을 사고 있다. 민주평화당 정동영대표가 주택취득자금 집계현황을 분석한 결과, 지난해 12월 이후 서울에서 주택을 구매한 30대는 55%를 빚으로 마련했으며, 20대는 전체 매매가격 중 64%를 빚으로 충당했다.

 

게다가 서울 아파트 구매시에는 주택담보대출비율 LTV 40% 규제가 적용되기 때문에, 일부 신혼부부는 신랑이 갭투자로 산 집에 신부가 전세로 들어가는 웃지 못할 `편법`까지 동원해서라도(본보 25일자 28) 집을 사고 있다. 30대는 주로 직장과 가까운 도심과 교통여건이 양호한 새 아파트 밀집지역을 선호했다. 구별로 30대 매입 비중이 가장 높은 곳은 성동구로 43.3%40(22.6%)의 약 2배 수준이다. 이어 마포구가 37.3%, 관악구 37.3%, 중구 37.0%, 동대문구 36.3%, 강서구 36.1% 등의 순으로 30대의 비중이 컸다. 매매가격이 높은 강남권이나 학군지로 유명한 양천구는 40대의 매입 비중이 높았다. 서초구와 강남구는 40대 매입 비중이 각각 36.1%, 35.6%30(27.9%, 27.5%)를 압도했고, `목동 학군` 양천구도 40대 비중이 39.7%30(27.6%)보다 훨씬 높았다.(20191126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`국민과 대화` 팩트체크해보니, 전셋값 서울 20주 연속 상승인데

"우리 정부 들어 매우 안정세“

3~4인 가구 수요 많은데도, 공급은 1~2인가구만 초점 둬

정책실패 언급않고 "자신있다", 규제 위주 기존 정책 이어갈듯

 

 

문재인 대통령이 지난 19일 국민과의 대화에서 "부동산 문제는 자신 있다"며 전국적으로 부동산 가격이 안정되고 있다고 평가했다. 이날 문 대통령 발언은 지난주 국토교통부가 문재인정부 2년 반 성과를 자랑한 내용과 동일하다. 국토부가 이런 식의 보고를 올려 대통령이 서울과 지방 집값 양극화 현실을 파악하지 못했다는 추측도 나온다. 매일경제신문이 20일 대통령의 발언과 시장 상황을 팩트체크로 분석했다. 문 대통령은 19"임기 2년 반 동안 내놓은 규제 덕분에 전국적으로는 부동산 가격이 하락할 정도로 안정됐다"고 자평했다. 틀린 말은 아니다. 한국감정원에 따르면 문재인정부가 출범한 20175월부터 올해 1111일까지 전국 아파트 값은 1.77% 떨어졌다. 문제는 양극화다. KB국민은행에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트 중위 매매가격은 역대 최고치인 87525만원을 기록해 현 정부가 출범한 201756635만원보다 44% 올랐다. 반면 수도권을 제외한 지방 중위 가격은 16575만원에서 14877만원으로 내려갔다. 서울 집값은 지난해 9·13 부동산 대책 발표 후 7개월간 하락했지만 올해 7월부터 20주 연속 오르는 등 롤러코스터를 타고 있다. 강남에서는 3.3당 매매가가 1억원을 돌파한 아파트까지 생겨나 국민의 박탈감이 심하다. 특히 지방은 충북·충남 등 공급과잉 지역과 울산·경남 등 제조업 기반이 무너진 지역을 중심으로 하락세가 이어졌다.

 

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 지역끼리 영향을 주고받아 전체적으로 확대해가는 경향이 있다""잠잠하던 지방도 대전·부산·울산 등을 중심으로 불안 신호가 나오는 형국"이라고 덧붙였다. 문 대통령은 또 "과거 미친 전월세 시장도 우리 정부 들어 매우 안정돼 있다"고 했다. 문제는 앞으로 공급이 전반적으로 감소할 가능성이 높다는 점이다. 부동산114에 따르면 작년 167674가구에 달했던 경기도 입주 물량이 내년 113000가구 안팎까지 30%가량 내려갈 것으로 전망된다. 서울도 최근 민간택지 분양가상한제 등이 시행되면서 공급 우려가 커지는 상황이다. 이 같은 상황을 반영하듯 전국 전셋값은 지난 9월 둘째 주부터 상승 반전을 시작해 10주 연속 상승세를 기록하고 있다. 서울은 20주 연속, 수도권은 14주 연속 상승하고 있다. 여기에 정부가 최근 정시 확대와 특목고 폐지를 골자로 한 교육개편안을 발표하면서 대치동·목동·잠실 등을 중심으로 전셋값 불안 조짐이 퍼지고 있다. 대치동은 전세가격이 폭등하며 매물이 자취를 감추고 있다. 대치삼성래미안은 9월 전용 84의 전세 매물이 92000만원에 거래됐지만 현재는 115000만원에 임차인을 구하고 있다. 정부가 전월세신고제·계약갱신청구권 도입 등을 공론화하는 상황도 주택 임대차 시장 불안을 부채질할 위험이 높다는 전망이다. 정부가 용역을 준 연구에서조차 청구권 등이 도입되면 집주인이 2년 뒤 임대료를 마음대로 못 올릴 위험에 대비해 제도 시행 전 가격을 미리 올릴 수 있다는 사실을 인정했다.

 

 

문 대통령은 규제 대책 외에 주택 공급을 늘리는 방안도 착실하게 진행하고 있다고 설명했다. 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만채를 짓고 있고 신혼부부와 청년 등을 위한 주거 지원도 이뤄지고 있다는 것이다. 아울러 "1인 가구가 늘어나면서 4인용 아파트가 필요하지 않게 돼 청년 맞춤형 주거가 필요하다"고 강조했다. 하지만 3기 신도시는 입주하기까지 시차가 걸리고, 1·2인 가구를 중심으로 한 주택 지원은 공급 문제를 해결하기 어렵다는 게 전문가들 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금의 공급 문제는 서울, 최소한 서울에 접근하기 쉬운 지역에 3·4인 가족이 거주하기 좋은 새 아파트가 별로 없다는 부분인데 이를 간과하는 건 아닌지 걱정스럽다"고 밝혔다. 그러나 정부의 정책 방향이 크게 바뀌지는 않을 전망이다. 문 대통령은 `보유세를 높이고 양도소득세를 낮춰 다주택자들이 집을 내놓아 무주택자들이 살 수 있게 해달라`는 패널의 질문에는 "참고하겠다"고 했을 뿐 뚜렷한 답을 내놓지 않았다. 문 대통령이 "양도세는 1가구 1주택의 경우 면세가 되기 때문에 실소유자의 주택 취득에 방해가 될 것 같지는 않다"고 한 부분도 논란거리다. 1가구 1주택자에게 주는 면세 혜택 기준을 이번 정부 들어 오히려 까다롭게 만들었기 때문이다. 기존에는 양도일 현재 기준으로 1주택자이고 주택 보유 기간이 2년 이상이면 양도세 면제였다. 하지만 기획재정부는 이 기준을 `다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상 된 주택`으로 바꿔 2021년부터 적용하기로 했다.(20191121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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