02-28 12:58

 
 

 

 

이주열 총재 경제전망 메시지 주목, 영끌, 빚투 속 가계빚 1700조 돌파

 

 

한국은행 금융통화위원회는 25일 오전 전체회의를 열고 이달 기준금리를 현 수준인 연 0.50%로 유지해 통화정책을 운용하기로 했다. 앞서 한은 금통위는 지난해 3월 코로나19 사태 대응을 위해 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 0.50%포인트 낮추는 빅컷을 단행하며 처음으로 제로금리 시대를 열었다. 이어 5월에도 금리를 추가(0.25%포인트)로 인하해 현재까지 같은 수준을 유지해오고 있다. 한은의 이날 결정은 코로나19 사태 장기화로 소비 및 고용 부진과 같은 실물경제 불확실성 지속, 저물가, 경기둔화 등 금리인하 요인이 있지만, 반대 급부가 더 크게 작용한데 따른 것으로 풀이된다. 기준금리가 이미 실효하한(유동성 함정이나 자본유출 등을 고려한 기준금리의 하한선)에 가까워 만일에 상황에 대비해 정책여력 확보 필요성이 있는데다, 부동산, 주식 등 자산시장 과열, 가계부채 문제 등이 금리동결 요인으로 작용한 것으로 보인다. 앞서 미 연준이 지난해 12월 기준금리(0.00~0.25%)를 동결하면서 2023년까지 제로금리를 유지할 것이라고 정책방향을 내비친 점도 영향을 미친 것으로 읽힌다. 경제가 좋아져도 현재의 저금리 기조를 유지하겠다는 것이다.

 

 

최근 국내경제를 보면 코로나19로 인한 불확실성이 지속하는 가운데 고용 부진 등이 나타나고 있다. 올해 1월 취업자는 전년 동월 대비 98만2000명 감소해 지난해 12월(-62만8000명)에 이어 감소세를 이어갔다. 경제성장 동력인 수출은 이달 들어 20일까지 지난해 같은 기간보다 증가했다. 관세청이 발표한 2월 1~20일 수출 현황을 보면, 이 기간 수출은 304억달러로, 전년 동기 대비 16.7%(43억6000만달러) 증가했다. 기획재정부는 최근 우리경제는 수출 회복세 등에 힘입어 제조업 업황과 투자가 개선됐으나, 코로나19 3차 확산 및 거리두기 강화의 영향으로 대면 서비스업을 중심으로 내수 위축이 이어지고 고용 지표가 크게 둔화되는 등 실물경제의 불확실성이 지속되는 상황이라고 진단했다. 소비자물가는 지난달 전년 동기 대비 0.6% 상승해 지난해 10월부터 4개월째 0%대에 머물며 추세적 저물가를 지속하고 있다.

 

 

이런 가운데 부동산 영끌(영혼까지 끌어모은 대출), 빚투(빚내서 주식 투자)가 맞물리며 기계 빚은 사상 처음 1700조원을 넘어서며 가계의 소비여력을 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 전날 한은이 발표한 `2020년 4/4분기중 가계신용(잠정)`에 따르면 지난해 12월말 현재 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 1726조1000억원으로 처음으로 1700조원을 돌파했다. 전체 가계부채를 의미하는 가계신용은 금융기관에서 빌린 대출에 카드·할부금융사의 외상판매인 판매신용을 합친 것이다. 이날 금통위는 기준금리보다 이주열 한은 총재가 금통위 직후 기자간담회에서 경제전망에 대해 어떤 메시지를 내놓을지가 더 관심이다. 한은은 지난해 11월 수정 경제전망 발표를 통해 올해 연간 경제성장률 전망치로 3.0%를 제시한 바 있다. 코로나19 백신 접종이 곧 시작되고 4차 재난지원금과 같은 재정지출 확대 등으로 성장률 전망치가 종전 보다 높아질 것이란 예상이 나온다.(2021년 2월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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광명·시흥 신도시 전문가 진단, 서울 출퇴근 거리 대규모 공급

장기적으로 집값 안정 효과있어, 베드타운 안되게 기업유치 시급

상대적으로 낙후된 시흥 `환호`, 광명은 물량폭탄 우려 `시큰둥

광명·시흥 6번째 3기신도시

 

 

24일 정부가 경기도 광명, 시흥에 7만호를 공급하기로 한 것을 두고 전문가들은 "심리적으로는 안정 효과가 있겠지만 입주까지 10년 가까이 걸릴 수 있어 실제 효과는 미지수"라는 반응을 보였다. 전문가들은 대체적으로 뒤늦게나마 현 정부가 공급에 나서는 데 대해 긍정적으로 평가했지만 지역 주민들은 거주 지역에 따라 입장 차를 보였다. 정비사업이 활발한 광명시 주민들은 대규모 공급으로 인한 집값 하락 우려에 차가운 반응을 보인 반면, 상대적으로 낙후된 경기도 시흥시 주민들은 반색했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "광명과 시흥에 7만호는 상당히 많은 물량"이라며 "수도권 서남부 지역의 주택 공급에 상당한 영향을 줄 것으로 보인다"고 말했다. 젊은 층의 주택 수요를 분산할 것이라는 전망도 나왔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "광명은 젊은 층에게 인기 있는 지역으로, 가산디지털단지 등 산업단지와 연계하고 광역철도망이 깔리면 서울 및 수도권 서남부 지역의 주택 수요 분산 효과가 있을 것으로 보인다"고 진단했다. 전문가들은 다만 대규모 물량이 예정된 만큼 공급 조절과 함께 광명시와 시흥시가 `베드타운`으로 전락하지 않도록 기업 유치 등에 힘써야 한다고 지적했다.

 

권 교수는 "원래 신도시는 도로망이 개설되고 산업단지가 만들어진 뒤 서울에서 인구가 빠져나가면 그에 걸맞은 배후도시가 만들어지는 게 순서인데 이번에는 배후도시부터 만들었다"며 "기업 유치를 위한 규제 완화 등의 노력이 필요하다"고 밝혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대규모 물량이 한 번에 쏟아지면 해당 지역이 초토화되거나 향후 필요한 재개발이 지연될 가능성이 있다"고 지적했다. 단기적 효과를 보기 어렵다는 점은 이번 대책의 한계로 꼽힌다. 심 교수는 "최근 부동산 가격은 전세난으로 인해 상승된 측면이 큰데 이 부분에 대한 해결책이 없다"며 "시장에 `물량이 이만큼 나오니 성급하게 집을 사지 말라`는 시그널을 줄 수도 있지만 크지는 않을 것"이라고 말했다. 지역 주민들의 입장은 분분했다. 철산주공8·9단지 등 최근 재건축과 재개발이 활발한 광명시 주민들은 3기 신도시로 인한 대규모 주택 공급이 자칫 지역 주택 가격에 찬물을 끼얹을까 우려하는 분위기다. 반면 상대적으로 낙후된 시흥시 주민들은 반색했다.

 

 

광명의 구축 아파트를 소유한 김 모씨는 "재건축을 기대하고 구축 아파트를 보유했는데 신도시 청약을 노린 전세 수요만 늘고, 대규모 공급에 주택 가격이 떨어질까 걱정"이라고 말했다. 광명시의 한 공인중개사는 "신규 택지 지정 이전에도 뉴타운 분양권 등을 매수한 수요자들을 중심으로, 공급이 늘어나면 집값이 떨어지는 것 아니냐는 우려가 나왔다"고 말했다. 2009년 발의 후 2012년 해제된 바 있는 광명뉴타운은 부동산 시장이 활기를 띤 2016년 이후 찬성률이 높은 지역을 중심으로 재개발 사업이 추진 중이다. 현재 11개 구역에서 2만5000여 가구 공급이 예정돼 있다. 인근 부동산 업계에서는 광명뉴타운의 평당 분양가를 2000만~3000만원 수준으로 보고 있다. 한 공인중개사는 "신규 공급되는 아파트 분양가가 이보다 낮다면 주민들의 반발도 커질 것"이라고 밝혔다.

 

 

지역 발전의 신호탄이 될 것이라는 기대감도 나왔다. 광명·시흥특별관리지역은 2010년 보금자리주택으로 지정됐다가 2015년 공공주택지구에서 전면 해제된 뒤 특별관리구역에 지정됐다. 큰 규모와 성장 잠재력 등은 인정받았지만 구체적인 개발 계획이 나오지 않아 표류되던 가운데 공급 대책이 나왔다는 점이 호재가 될 수 있다는 것이다. 광명시의 한 빌라에서 20년가량 거주한 조 모씨는 "지역 발전이 이뤄지고, 아파트에 들어갈 수 있는 기회가 생긴다는 점을 반길 주민도 있다"고 말했다. 양기대 더불어민주당 국회의원(광명을)은 "광명·시흥시가 수도권 서남권의 핵심 거점지역으로 자리매김할 것"이라고 밝혔다. 반면 상대적으로 낙후됐던 시흥시에서는 이번 공급이 변화의 계기가 될 것이라 보고 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 "이 지역은 오래된 저층 빌라가 대부분이고 거래도 활발하지 않다"고 전했다.(2021년 2월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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노선발표 앞두고 경기·인천 각축, 인천 "Y자노선으로 수혜 확대“

경기는 "김포 포함 일직선", 시점·종점 두고도 의견 갈려

부천~삼성~잠실은 확정, 서울시, 3개역 추가 요청도

 

 

서울 도심과 수도권 서부 지역을 잇는 서부권 광역급행철도(GTX-D) 노선이 오는 6월 안으로 공개된다. 시장에서는 기존 서울시가 추진했던 남부광역급행철도를 뼈대로 해 정차역을 추론하고 있는데, GTX 파급력이 큰 만큼 경기도나 인천시 등 지방자치단체들 간 신경전도 치열한 모양새다. GTX는 경기, 인천 등 수도권 외곽에서 서울 도심을 연결하는 급행철도다. 지하 40m 이하에 터널을 뚫고 최고 시속 200㎞, 일반 지하철의 세 배 이상 빠른 속도로 운행해 수도권 전역에서 서울 도심까지 1시간 내 연결할 수 있다. 현재 A(파주~동탄)·B(남양주~송도)·C(양주~수원) 등 3개 노선이 계획돼 있다. 국토교통부가 상반기 중에 발표하겠다고 밝힌 `서부권 광역급행철도 노선`은 GTX-D로 받아들여지고 있다. GTX-D는 2019년 10월 국토부 대도시권광역교통위원회에서 새로운 노선 검토 필요성을 언급하면서 급부상했다. 서부권 광역철도라는 명명 때문에 기존 서울시에서 검토했던 남부광역급행철도 노선이 주목을 받았다.

 

 

이 남부광역급행철도는 7호선 부천종합운동장역을 기점으로 해 송파구 2호선 잠실역을 종점으로 했다. 이 노선은 서울 서남부권에서 서울 강남 테헤란로까지 접근성을 높이기 위해 검토됐다. 김시곤 대한교통학회장은 "서울 서남부권 교통의 핵심은 테헤란로와의 접근성인데, 수도권 서부에서 테헤란로에 빠르게 접근할 수 있는 경로가 현재 없다"며 "부천종합운동장부터 삼성과 테헤란로로 이어지는 노선은 반드시 포함될 수밖에 없다"고 말했다. 문제가 되는 건 기점과 종점이다. GTX-D가 부천부터 테헤란로와 잠실 등 강남 핵심지를 통과할 건 비교적 명확하지만 기점과 종점을 두고는 지자체들 사이에서도 의견이 분분하다. 실제로 지자체들이 뛰어들면서 지자체 간 GTX-D 쟁탈전 양상으로 흐르는 중이다. 경기도가 제안한 GTX-D 노선은 김포~검단~계양~부천~서울 남부~강동~하남을 잇는 동서 라인이다. 경기도는 이 노선을 제4차 국가철도망 구축계획에 반영해줄 것을 건의했고 사업비는 약 5조8097억원으로 추정했다. 인천시 역시 작년 5월에 용역에 착수해 10월 인천국제공항과 김포시에서 출발한 후 부천종합운동장을 거쳐 서울특별시와 하남시를 가는 Y노선을 선정했다고 밝혔다. 서울 5호선 동쪽이 강동역 이후 마천행과 하남풍산행으로 갈리는 것처럼 부천종합운동장 서쪽으로 인천공항행, 김포행을 만들겠다는 것이다. 인천시 역시 Y노선을 제4차 국가철도망 구축계획에 반영해줄 것을 건의한 상태다.

 

 

각 지자체의 연구용역을 맡았던 김 회장은 "과거 지하철 노선이 극히 부족했을 때라면 Y노선이 필요하지만 지금은 상황이 다르다"며 "인천공항행 지선은 송도로 가는 GTX-B 노선과 수요가 겹칠 우려가 있다"고 말했다. 삼성역과 잠실역 동쪽 노선을 두고선 강동구가 3개 노선을 검토 중이다. 각각 고덕역과 길동생태공원역, 천호역을 거쳐 동쪽으로 가는 안이다. 강동구는 지난해 국토부에 GTX-D 노선 유치를 위한 10만 주민 서명부를 전달했다. 강동구청 관계자는 "3개 노선을 두고 주민들 간 첨예하게 대립해 어느 한 노선을 특별히 구청에서 밀고 있지 않다"고 말했다. 이런 가운데 송파구 거여·마천 지역에서는 GTX-D 노선 유치를 위한 주민 동의를 진행하고 있다. 현재 1만여 명이 동의하면서 판이 커진 상황이다. 이렇게 각 지역이 GTX에 들끓는 건 집값에 미치는 영향이 크기 때문이다. 당장 지난해 12월 28일 국토부가 GTX-A 창릉역을 신설한다고 발표하면서, 창릉역이 신설될 것으로 예상되는 곳과 가장 가까운 고양원흥동일스위트 아파트는 일주일 새 2억원이 뛰었다. 한편 서울시는 최근 국토부에 GTX-A·B·C 사업과 관련해 정거장을 추가 요청하는 공문을 보냈다. A노선에는 시청역, B노선에는 동대문역사문화공원역, C노선에는 왕십리역을 각각 추가하는 방안을 검토해달라는 내용이다. 다만 정거장을 추가하면 비용이 많이 늘어나는 탓에 사업성 확보는 더욱 어려워질 가능성이 크다. 앞서 서울시 광화문광장 추진단은 2019년 A노선에 광화문역을 신설해달라고 요구했지만, 비용 문제로 결국 받아들여지지 않았다.(2021년 2월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2·4대책이 도정법 규제 늦춘 격, 관련 법안들 병합심의 `무게`

유예 기간까지 감안하면, 일러야 올해 하반기 시행

여의도 삼부·압구정 1구역, 서울 재건축 단지 한숨 돌려

 

 

재건축 단지 조합원에게 2년 실거주 의무를 부과하는 제도 시행이 당초 예상보다 대폭 늦어질 전망이다. 국회가 해당 내용을 담은 `도시 및 주거환경정비법(도정법)` 개정안을 2·4 부동산대책 관련 법안과 함께 다룰 예정이기 때문이다. 재건축 단지는 이 법안이 시행되기 전에 재건축 조합 인가를 신청해야만 규제를 피할 수 있는데 이번 임시국회에서 관련 법안 통과가 어려워졌음을 감안하면 최소 한 달 이상 시간을 벌게 됐다. 2·4 대책 법안들과 함께 심의에 들어가면 다른 안건들로 논의 과정이 길어질 가능성도 있다. 정부 목표대로 3월 2·4 대책에 대한 입법이 완료된다 하더라도 공포일 이후 유예기간이 있어 실거주 규제는 하반기 시행이 유력하다. 민간 재건축 단지로서는 조합을 결성할 시간을 벌었다는 점에서 2·4 대책 `반사 이익`을 보는 셈이다. 18일 국회 국토위원회는 국토법안소위를 열었지만 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 도정법 일부 법률개정안은 심의하지 않았다. 국토위는 다음주 한 차례 더 법안 소위를 열 계획이지만 해당 법률개정안은 전체회의로 상정되지 않을 전망이다. 정부가 2·4 대책을 통해 공공 직접시행 정비사업에 대해서는 2년 실거주 의무를 면제하겠다는 입장을 밝혔는데, 이를 해당 법안과 함께 다뤄야 할 필요가 있다는 게 주된 이유다.

 

국회 관계자는 "2년 실거주 의무를 담은 도정법 개정안은 이번 임시국회에서는 처리가 불가능할 것"이라며 "정부가 이번주 의원 입법을 통해 2·4 대책 관련 법안을 제출할 예정인데, 실거주 의무 면제 내용을 담을 예정이라 병합 심의로 함께 다뤄져야 할 것으로 보인다"고 설명했다. 조 의원이 대표발의한 개정안은 투기과열지구 내 조합원들에게 2년 실거주 의무를 부과하는 규제를 담고 있다. 실거주 의무제는 정부가 지난해 6·17 대책에서 주택 `갭투자`를 차단하겠다며 꺼내 든 카드다. 투기과열지구 내 재건축 조합원은 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있도록 한 것으로, 거주 요건을 충족하지 못한 소유자는 현금 청산 대상자로 강제 분류된다. 해당 법률 개정안은 이를 구체화했다. 당초 정비업계에서는 지난해 연내 해당 법안이 통과돼 공포 이후 유예기간을 거쳐 3월에 시행될 것으로 예상했다. 재건축조합 설립인가를 신청하지 않은 단지를 대상으로 실거주 의무가 부과된 탓에 서울 재건축 단지를 중심으로 조합 설립 움직임에 불이 붙었다. 단기간 내 조합 설립이 불가능할 것 같던 강남구 압구정 재건축 단지들이 대표적이다.

 

 

국회가 2·4 대책 관련 법안들과 해당 법안을 함께 다루게 되면서 아직 조합 설립 신청을 마치지 못한 단지들은 시간을 벌게 됐다. 임대차보호법도 법안 발의 후 국회 통과까지 한 달 이상 이 걸렸음을 감안하면 다음달 법안 통과도 장담할 수 없는 상황이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율(75%) 충족을 목전에 뒀거나 조합 설립 신청이 임박한 단지들은 한숨을 돌리게 됐다. 조합 설립 동의율 80%를 넘겼던 여의도 삼부아파트가 대표적이다. 최근 일부 소유자들이 사업 추진 방식에 대한 불만에 동의를 철회해 동의율이 72%까지 떨어졌다. 조합원 설득을 위한 시간적인 여유가 생긴 셈이다. 특히 법률안 심사 과정에서 시간이 더 소요될 가능성도 크다. 국회 관계자는 "같은 이름(제명)의 법안을 심사하게 될 경우에는 병합 심의를 하게 되고, 그중에서 합의되는 부분은 대안을 만들어서 올리고, 합의가 안되는 부분은 계속 심사 과정에 놓이게 된다"며 "2년 실거주 의무만 심의해 별도로 상정할 가능성은 낮아 보인다"고 설명했다.(2021년 2월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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한솔부동산과 서촌한솔부동산에서 경복궁 전철역에서 도보로 3분 거리에 있는 보증금 1억6천만원인 전세물건을 소개합니다. 2층을 단독으로 쓰며 면적은 34㎡(약10.3평) 방2, 화장실1이고 주차는 안됩니다.

 

경복궁 서쪽 서촌은 교통이 편리하고 치안이 확실하며 먹거리가 아주 좋습니다. 주변에 경복궁, 광화문 광장, 배화여자대학, 세종마을음식문화거리, 정부서울청사, 서울지방경찰청, 인왕산, 사직단 등이 있어 역사, 문화, 행정, 교육 등 모든 면에서 손색이 없는 지역입니다.

 

저희 한솔부동산과 서촌한솔부동산은 고객을 최우선으로 생각하며 고객이 원하시는 물건과 함께 행복을 중개해 드리려고 노력하고 있습니다. 본 물건 이외에도 다양한 다량의 물건들을 보유하고 있느니 전화주시면 성심성의 껏 상담해 드리겠습니다.(2021. 02. 15)

 

 

 

 

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2·4대책 청약 `빛좋은 개살구`, 9억초과는 민간분양도 드물어

경쟁 치열해 당첨 확률도 `뚝`, 3040 "청약 희망고문 이제 그만“

청약광풍에 기록적 초기분양률, 작년 서울 6개월내 완판 100%

 

 

정부가 지난 4일 주택 공급 대책을 발표하며 9억원 초과 공공분양에 대해서는 소득 요건을 보지 않겠다고 밝혔지만, 최근 3년간 9억원이 넘는 공공분양 아파트가 단 한 채도 없었다는 점에서 3040의 패닉바잉을 막는 `희망고문`에 불과하다는 지적이 나온다. 14일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 최근 3년간 서울과 경기도에서 공공분양한 아파트 가격을 전수조사한 결과, 이 기간 9억원 넘는 가격에 분양된 아파트는 전무했다. 6억원 초과~9억원 이하에 분양한 공공분양 아파트는 2018년 0가구에서 2019년 327가구, 2020년 1772가구로 늘었지만, 분양 비중은 2019년 2%, 2020년 17%에 그쳤다. 기준층을 기준으로 분양가를 산정했고, 기준층이 명시되지 않은 경우 가구 공급이 많은 중간층을 기준으로 조사했다. 최근 3년간 서울과 경기도의 공공분양 아파트는 3억원 초과~6억원 이하가 많았다. 이 가격대에 분양한 아파트는 2018년 3100가구, 2019년 1만6445가구, 2020년 6866가구였다. 비중으로는 2018년 86%, 2019년 82%, 2020년 64%다. 문재인정부 들어 아파트값이 급등하며 지난해 6억원 초과~9억원 이하 분양 아파트가 늘었음에도 불구하고 9억원을 넘는 공공분양가는 없었다.

 

청약 대기자인 30대 박 모씨는 "정부가 작년 9월 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부가 6억원 이상 아파트를 구입하는 경우 맞벌이 기준 소득 요건을 140%까지 완화해준다고 했지만, 작년 말 공급된 위례와 과천 신혼희망타운 중 정작 분양가격이 6억원을 넘는 아파트는 과천 59A형 단 1곳에 불과했다"고 토로했다. 그는 "정부가 `고가 아파트`로 규정한 9억원 초과 아파트가 공공분양될 가능성이 낮을뿐더러 나와도 경쟁이 치열해 당첨 확률이 매우 낮을 것"이라며 "분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출도 나오지 않는데 결국 현금 부자가 유리하다"고 낙담했다. 정부가 정한 고가 아파트 기준인 `9억원 초과` 아파트를 서울 등 투기과열지구에서 살 경우 주택담보대출비율(LTV)은 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 분양가가 9억원을 넘으면 공적보증을 통한 중도금 대출을 받을 수 없다.

 

청약 광풍에 서울 아파트 초기 분양률(분양 후 3∼6개월 내 계약 비율)이 지난해 처음 100%를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 초기 분양률 동향에 따르면 서울은 지난해 1~4분기 4분기 연속 초기 분양률이 100%를 기록했다. 작년에는 민간택지에도 분양가상한제가 적용돼 서울에서 9억원 넘는 민간분양은 희소했다. 지난해 역대급 청약 경쟁률을 기록한 `서초 자이르네` 전용면적 59㎡ 분양가는 7억7000만원이었고, `힐스테이트 강일` 전용 84㎡는 6억9980만~7억9520만원이었다. 작년 8월 분양한 `DCM 아트포레자이` 전용 59㎡ 분양가는 5억2700만원, 전용 84㎡는 7억700만원이었다. 지하철역과 인접한 `힐스테이트 천호역 젠트리스` 전용 84㎡가 10억4780만원에 분양했다. 소득 요건을 보지 않는 9억원 초과 아파트가 분양될 가능성은 높지 않다는 게 전문가 중론이다. 서울 강남 분양시장 `최대어`로 꼽히는 서초구 반포동 `래미안 원베일리`(신반포3차·경남아파트 재건축) 전용 59㎡(약 24평)가 13억~14억원에 분양될 것으로 예상되는 점을 고려하면 더욱 그렇다.(2021년 2월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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2·4대책 후폭풍…빌라 거래절벽 조짐, 빌라 매입후 공공개발 묶이면

아파트 입주권 못 얻고 쫓겨나. 투자자 "무서워서 빌라 못사“

공공개발 영향 희박한 강남은 재건축 열기 더 뜨거워질 듯

신축 아파트도 호가 뛰어

 

 

정부가 야심 차게 발표한 2·4 공급 대책의 중대 결함이 부각되면서 부동산 시장에서 일대 혼란이 일고 있다. 공공주도 정비사업지로 선정되면 대책 발표일인 4일 이후 매입한 주택은 현금 청산될 가능성이 생긴 대목이 문제다. 사업 추진 상황을 고려하지 않고 집을 샀는데 나중에 정비구역으로 지정돼 제대로 주택 가치를 인정받지도 못한 채 꼼짝없이 쫓겨나는 사례가 속출할 것이라는 우려 때문이다. 사유재산권을 침해하는 규정으로 인한 위헌 논란이 나온 데 이어 오히려 서울 강남 지역이나 신축 아파트 가격만 올리는 `핵심지·비핵심지` 간 양극화가 심화되고 거래 절벽까지 촉발되는 극심한 후폭풍이 불어오고 있다. `공공재건축·재개발 결사 반대`를 외치는 서울 강남 등 핵심 지역은 2·4 대책 레이더망을 벗어난 반면, 서울 외곽 지역이 엉뚱한 유탄을 맞는 상황이 벌어지고 있다. 7일 부동산 업계에 따르면 서울 빌라 밀집지역 부동산 현장은 4일 대책 발표 이후 거래가 사실상 `올스톱`됐다. 서울 구로구 재개발지역에서 중개업소를 운영하는 공인중개사 A씨는 주말 내내 전화기에 불이 나 제대로 밥을 먹지도 못했다.

 

 

투자 관점에서 빌라 매수를 알아보던 수요가 끊긴 것은 물론 실거주를 위해 역세권 다세대주택 매수를 저울질하던 실수요자도 2·4 대책 여파로 다른 집을 알아봐야 할 처지다. A씨는 "빌라를 사려던 한 가장이 `집 근처에 낡은 빌라가 드문드문 보이던데 몇 년 뒤에 이 지역에서 공공시행 재개발을 하면 입주권을 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨나야 하지 않느냐`고 묻더라"며 "위험해 보이는 계약을 권유할 수 없어 정부 정책이 좀더 구체화될 때까지 기다려 보자고 하며 매수인을 돌려보냈다"고 말했다. 문제는 이 같은 혼란이 오래된 빌라와 재건축 아파트가 밀집한 서울·수도권 전역을 휘몰아치고 있다는 점이다. 김제경 투미부동산 소장은 "부동산 중개 업소부터 앞으로 현금 청산 등과 관련한 소송 등이 일어날 가능성을 우려해 계약 체결에 난색을 표하는 분위기"라며 "서울 외곽 재건축 단지 역시 언제 어느 곳이 공공주도 재건축 사업장으로 묶일지 모르는 상황이어서 앞으로 `거래 절벽`에 빠지는 곳이 속출할 것"이라고 말했다.

 

 

국토교통부 홈페이지와 청와대 국민청원 게시판, 인터넷 포털 부동산 카페 등에는 이미 "공공직접시행 정비사업 대상지가 한 곳도 정해지지 않았는데, 어떻게 알고 피해서 집을 사란 말이냐"는 불만의 목소리가 폭주하고 있다. 이들은 "기존 주택을 처분하고 다른 지역으로 주거 이전을 계획하고 있었는데 해당 주택이 역세권에 있거나 저층 노후 주택 밀집지역 또는 준공업지역에 위치해 개발 가능성 여지가 있다는 이유로 거래를 하지 못할 수 있다. 이는 매도와 매수 전부 해당하는 사안"이라고 고충을 토로하고 있다. 안갑철 법무법인 감명 변호사는 "기존 집을 가지고 있던 사람들이 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 놓일 수 있어 재산권 제한에 대한 위헌 논란 가능성이 높다"고 말했다.

 

반면 서울 강남권 재건축 단지는 사실상 공공주도 재건축으로 진행될 가능성이 없어 2·4 대책 `안전지대`로 인식되는 분위기다. 은마아파트 한 조합원은 "주민 대다수가 최고급 명품 아파트로 재건축하는 데 관심이 있지 공공에 맡겨 고급 아파트 이미지를 훼손하고 싶지 않을 것"이라고 말했다. 시장에서는 강남권 재건축 단지 전반에 이 같은 심리가 깔려 있다고 분석한다. 오히려 `똘똘한 한 채` 열풍에 힘입어 강남권 재건축 호가만 더 올려주는 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 사정이 이런데도 정부는 원론적인 입장만 반복하고 있다. 국토부 관계자는 "4일 이후 계약에 입주권을 주지 않는 방법을 취하지 않으면 (후보가 될 수 있는 지역) 집값 상승으로 보상금이 급증해 사업이 불가능해진다"며 "지금 시장에서 목소리를 내는 사람 중 선의의 수요자들은 많지 않을 것"이라고 말했다. 하지만 전문가들은 정부의 지나친 행정편의적인 발상을 지적하고 있다.(2021년 2월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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김태년 "부동산 안정 위한 종합판“

변창흠 "도심 내 혁신적인 공급 모델 마련"

 

 

더불어민주당과 정부는 4일 오전 국회에서 `대도시권주택공급 확대방안`을 골자로 한 당정협의를 열고 수도권 주택공급 및 부동산 공평과세 등에 뜻을 모았다. 이날 발표되는 부동산 대책은 주택 시장 안정을 위한 25번 대책으로, 서울 30만호를 포함해 전국 85만 가구의 주택을 새로 공급하는 방안이 발표될 것으로 알려졌다. 이날 김태년 민주당 원내대표는 "그동안 정부는 부동산시장 안정화를 위해 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제, 다주택자에 대한 보유세·양도세·취득세 강화 등 수요관리 대책을 추진했다"며 "오늘은 부동산 시장 안정화 방안의 종합판인 `대규모 주택 공급방안`을 논의한다"고 밝혔다. 김 원내대표는 "예고한대로 문재인 정부는 (국민들의) 주택 마련을 위해 심혈을 기울여 준비했다"며 "특히 주택 수요 많은 서울과 수도권에 시장 기대 이상의 대규모 주택공급방안을 준비했다. 이번 공급 대책은 시장의 수급불안 심리를 해소해서 주택시장 안정화에 기여하고 무주택자의 `내집 마련` 꿈을 실현시켜드릴 것"이라고 설명했다.

 

 

홍익표 민주당 정책위의장은 "그간 당정은 혼연일체로 주택시장 안정화 위해 여러 가지 다양한 대책을 협의했다"며 "주택시장은 수요공급에 따라서 충분히 물량을 공급해야 한다는 기본 아래 우리는 주거복지정책에 대한 확고원 원칙을 포기하지 않았다. 시장에 물량을 충분히 공급하는 한편, 취약계층·저소득층·청년세대 대한 주거복지 대책을 병행할 것"이라고 말했다. 홍 의장은 특히 "역세권을 중심으로 도심 내 지역의 고밀화를 통해 충분한 주택을 공급할 것"이라며 "수요자가 희망하는 분양 아파트를 중심으로 주택을 공급하고, 공공임대주택은 입지 조건을 고려해 혼합해 공급하는 방안도 포함된다"고 했다. 변창흠 국토부 장관 역시 "기존방식으로는 새로운 여건 변화의 대응 어려워 주택을 공급하는데 한계가 있다"며 "(이에) 도심 내 혁신적인 공급 모델 마련을 위해 역량을 집중하겠다. 더불어 청약제도를 개선해 신혼부부 및 생애최초 주택 구입자뿐아니라, 일반 3040무주택자에게도 내집 마련의 기회를 줄 것"이라고 강조했다. 이날 당정은 협의 결과가 나오는대로 정부에서 공급 대책을 발표할 예정이다.(2021년 2월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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분양가 오른 영향도 있지만, 주택담보대출 규제가 주원인

분양가 40%까지만 대출 가능, 자금 여력 부족한 신혼부부들

"청약 붙어도 잔금 마련 막막"

 

 

# 2016년 분양된 서울 은평구 백련산파크자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 4억8000만원 수준이었다. 당시 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)을 적용하면 당첨자들은 대출금을 제외하고 현금 1억4400만원만 있으면 아파트를 살 수 있었다.

 

# 2020년 8월 서울 은평구 DMC센트럴자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 7억3400만원 수준까지 형성됐다. 강화된 LTV 40% 기준을 적용하면 당첨자들은 현금 4억4040만원이 필요하다. 2016년 인근 지역에 분양된 아파트와 비교하면 청약 당첨자들 부담이 더욱 커진 셈이다.

 

서울에서 분양받은 아파트를 매매하기 위해 필요한 현금이 최근 4년간 세 배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 2일 부동산정보업체 `경제만랩`이 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격을 분석한 결과 서울에서 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받으려면 대출을 제외하고 현금 4억3000만원가량이 필요한 것으로 나타났다. 4년 전인 2016년 말과 비교하면 필요한 현금이 2.7배나 늘었다. HUG에 따르면 지난해 서울 지역에 분양된 민간아파트의 평당 평균 분양가는 2826만1900원(㎡당 856만6000원)이다. 이는 2016년 12월 2126만1900원(㎡당 644만3000원) 대비 33%가량 오른 금액이다. 분양가 상승과 함께 수요자들 부담을 가중시킨 것은 LTV 강화와 같은 대출 규제다. 2016년 12월에는 LTV 70%가 적용됐다. 당시 분양가를 전용면적 84㎡ 아파트에 적용하면 평균 분양가는 5억4121만원이 된다. 당첨자는 1억6236만원만 마련하면 서울 아파트 입주가 가능했다.

 

 

반면 2017년 8월에는 대출을 더 죄어 LTV가 40%까지 낮아졌다. 2020년 분양가를 반영하면 서울 아파트 평균 분양가는 7억1954만원 수준이고, 대출을 한도껏 받으면 현금 4억3172만원이 필요하다. 당첨자에게 필요한 현금이 4년간 2억7000만원가량 늘어난 것이다. 대출 규제가 더욱 강화된 점도 수요자들에게는 부담이다. 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역, 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 축소했다. 서울 25개구 모두 투기지역에 해당되는 만큼 대출로 현금을 확보하는 일이 더욱 어려워졌다. 특히 분양가가 9억원이 넘는 아파트는 중도금 집단 대출이 제한된다. 즉 분양가의 80%(계약금 20%와 중도금 60%)가량을 현금으로 가진 사람만 청약에 도전할 수 있다. 예전에는 신용대출로 부족한 금액을 메우는 방법이 있었지만 정부가 지난해 11월 이 부문 규제 역시 강화해 자금 확보는 갈수록 어려워졌다.

 

 

부동산 업계 관계자는 "중도금 대출을 잔금 대출로 전환하는 등 방법을 통해 필요한 현금을 줄이는 방법도 있지만 LTV 적용 이후 필요한 금액만 비교하면 수요자들 부담이 커졌다"고 밝혔다. 전문가들은 이 같은 대출 규제 때문에 청약을 통한 아파트 공급이 실수요자에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 `그들만의 리그`가 될 수 있다고 지적한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주요 지역 아파트는 결국 자금 여력이 되는 사람들만 분양을 받아 규제가 오히려 소수 독점을 강화하는 상황"이라고 말했다. 실제로 지난해 8월 청약을 접수한 은평구 DMC센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 14억6800만원에도 형성됐다. 서울 서초구 래미안원베일리 등을 시작으로 분양가상한제가 무력화됐다는 지적이 나오며 대출 자체가 불가능한 분양 아파트도 늘어날 수밖에 없다.(2021년 2월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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안녕하세요?

오늘은 청정지역 강원도 영월군에 있는 토지를 한번 소개해 볼까 합니다. 술이 물처럼 흐른다는 주천면 주천강변에 있는 토지로 서울에서 승용차로 약 2시간 정도면 닿을 수 있는 곳이지요. 주천면 소재지에서는 승용차로 10분 정도 걸립니다. 여주 원주간 전철이 개통되면 접근성이 아주 좋아 질것으로 확신합니다.

 

 

토지는 도천리 산158번지 임야 57,421㎡(약17,370평)와 도천리 680-1번지 전 6,605㎡(약1,998평)로서 임야내에 전이 있으며 임야와 전이 약3m 도로에 접해 있습니다. 본 토지는 주천강에서 약 100여미터 떨어져 있으며 주변의 경치가 수려하여 일찍이 전원주택지로 개발이 많이 진행되어 여러채의 주택들이 있고 이곳도 전원주택지로 개발한다면 경제성이 충분히 있을 것으로 생각됩니다.

 

약 2만평의 토지 중 개발 가능한 면적은 약 5천평정도 됩니다. 몇 해전 개발가능한 부분에 대한 벌목 작업을 하고 출입이 가능하도록 도로도 조성해 놓았습니다. 토지주인은 6억원에 전과 임야를 함께 매매하기를 원합니다. 건축이 가능한 토지의 주변 시세가 평당 약 30만원이라고 하니 개발하면 경제성이 충분하지 않을까요? 관심있으신분께서는 연락주시기 바랍니다.(2021년 1월 25일)

 

 

 

 

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