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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 원룸 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 4층 중 3층 17평방미터, 보증금 1천만/월50만, 주차불가, 에어컨, 냉장고, 세탁기,

             화장실 공동사용

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 다세대 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 5층 중 3층 전용 54평방미터, 방2, 화장실1, 주차가능, 보증금 2억원, 월세 50만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 다세대 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 사직동 소재

 

물건내용 : 4층 중 3층 전용 60평방미터, 방3, 화장실1, 베란다4, 주차가능, 전세 2억5천만

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 다가구 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 체부동 소재

 

물건내용 : 3층 중 1층 전용 49평방미터, 방2, 화장실1, 거실, 베란다, 주차불가, 보증금 2천만원,

             월세 60만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 빌라 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 4층 중 4층 전용 55평방미터, 방3, 화장실1, 주차가능, 전세 2억4천만

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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실질 예금금리 마이너스 전환…투자전략은

"내 대출이자 얼마 줄어드나", 초저금리에 은행 문의 빗발

대체상품 등 투자처 상담도, 코로나 진정까진 관망 유리

우량 회사채·연금상품 대안

 

 

"대출금리가 얼마나 내려가는지 문의하는 전화 때문에 오전부터 북새통입니다. 예금금리에 대한 문의는 상대적으로 적네요." 한국은행이 16일 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 전격 인하하자 17일 시중은행 창구는 자신의 예금·대출금리가 어떻게 되는지 문의하는 전화가 하루 종일 이어졌다. 코로나19 사태로 지점 방문을 꺼리는 고객이 늘면서 전화 문의가 어느 때보다 많았다고 KB국민은행 관계자는 설명했다. KB국민은행 여의도중앙지점에서 만난 한 고객은 "변동금리로 5억원가량 대출을 받았는데 기준금리 인하 폭만큼 대출금리도 낮아지면 매월 내는 이자가 20만원이나 줄어든다"며 "최근에는 고정금리 대출이 변동금리보다 더 낮다고 해서 상담도 받을 겸 지점을 찾았다"고 말했다. 기준금리 인하는 재테크 트렌드에도 일대 변화를 예고하고 있다. 은행 예금금리가 물가상승률보다 낮은 수준까지 하락하면서 실질적으로 `마이너스` 금리 상황이 시작됐기 때문이다. 더구나 코로나19 사태로 금융시장 불확실성이 언제까지 지속될지 몰라 재테크 시계는 안갯속으로 접어들었다. 실제로 이날 시중은행 프라이빗뱅킹(PB) 센터에는 금융시장 동향과 대체 상품 추천 등에 대해 투자자들 문의가 이어졌다. 대부분 어느 선이 바닥인지, 투자를 지속적으로 해야 하는지 등에 대한 문의가 많았다. 류상진 신한 PWM 서울파이낸스센터 팀장은 "한은 기준금리 인하보다는 시장 변동 폭이 크고 불확실성이 높아져 이런 부분에 대한 문의가 많다"고 말했다.

 

 

은행 PB들은 현시점에서 우선 현금을 확보하는 것이 중요하다는 시각을 나타냈다. 코로나19 사태 여파가 어느 정도까지 지속될지 모르는 상황에서는 일단 관망세를 유지하는 편이 유리하다는 의견을 보였다. 김형리 NH농협은행 WM연금부 차장은 "현재 투자 변동성이 지나치게 심하기 때문에 머니마켓펀드(MMF)나 단기 자금에 넣어둔 뒤 시장이 상승하는 것을 확인하고 투자하라고 권하고 있다"고 강조했다. 이원휴 하나은행 한남1동 골드클럽 팀장은 "당분간 시장을 관망하면서 판단을 유보하는 게 낫고 아직 행동하기에는 이르다"며 "주가 기준으로 보면 지금이 저점일 수도 있지만 더 빠질 수도 있다. 매도 기회를 놓쳤거나 매수하고 싶다면 반등하는 것을 지켜본 뒤 시점을 선택하는 게 좋을 것"이라고 설명했다. 시장 상황이 안정되기까지 시간이 상당 부분 소요될 것이라는 관측도 나온다. 조재성 신한은행 투자자산전략부장은 "주가가 20% 이상 하락하면 추세는 종료됐다고 보는데 올해 1월부터 현재까지 글로벌 은행업종 지수가 40% 가까이 빠졌다"며 "금융위기와 비슷한 수준으로 항공업·여행업 등의 신용 리스크가 확대되면 시장이 어려워질 수 있다"고 말했다. 그러면서 그는 "미국 연방준비제도(Fed)가 통화정책 카드를 다 썼으니 추가 대책이 없고 재정정책 정도만 남았다. 위기를 타개할 방법이 제한되고 있는 것"이라며 "백신이 개발돼 전염병이 완화돼야 이 같은 위기가 안정세를 찾을 수 있는데 시간이 더 소요될 것 같다"고 덧붙였다.

 

 

저금리 상황에서의 투자처에 대해서는 우량한 회사채 투자나 방카슈랑스 연금 상품 등을 활용한 연금 수령 등이 대안으로 꼽힌다. 류 팀장은 "안전한 채권 쪽으로 자금이 몰릴 것으로 예상되는데 지금은 일부 채권에서도 투매 현상이 나타난다"며 "시장이 진정된다면 고신용 채권으로 재테크 방향을 돌려 우량 회사채 비중을 늘리는 것이 좋을 것"이라고 말했다. 다만 투자할 때 신중해야 한다는 시각이다. 조 부장은 "안전자산이라고 하면서 정기예금보다 금리를 더 많이 준다고 하면 정말 안전한지 고민해볼 필요가 있다"며 "자금 목적에 맞게 운용하는 것도 잊어서는 안 된다"고 강조했다. 그는 "금융회사도 신이 아닌 이상 예측이 틀릴 수 있고, 발생 확률이 낮은 일도 발생할 수 있다"며 "금융사와 고객 모두 곤혹스러운 상황이 될 수 있다. 애초에 고객 본인이 이해하지 못하는 상품은 투자하지 않는 것이 정답"이라고 강조했다.(2020년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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기준금리 0~0.25%…5년만에 제로금리로

정례회의 이틀 앞두고 또 기습인하, 이달 들어서만 1.5%포인트 내려

 

 

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 15일(현지시간) 코로나19 여파에 대응하기 위해 기준금리를 `제로(0)` 수준으로 전격 인하했다. 연준은 일요일인 이날 기준금리를 기존 1.00%~1.25%에서 0~0.25%로 1%포인트 인하한다고 밝혔다. 이는 지난 3일 연준이 기준금리를 1.50~1.75%에서 1.00~1.25%로 0.5%포인트 내린 이후 후속 조치다. 연준이 이달들어서만 기준금리를 무려 1.5%포인트 내린 것이다. 연준은 성명에서 "코로나바이러스가 커뮤니티를 훼손하고, 미국을 포함해 많은 나라에서의 경제적 활동에 피해를 줬다"면서 "글로벌 금융 여건이 심각하게 영향을 받았다"고 평가했다. 연준은 또 "위원회는 경제가 최근의 사태를 극복하고 최대 고용과 물가 안정이라는 목표를 달성하기 위한 궤도에 올랐다는 확신이 들 때까지 현재의 기준금리를 유지할 것으로 예상한다"고 설명했다.

 

 

연준의 이같은 조치는 오는 17일부터 이틀간 예정된 정례 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 이틀 앞두고 전격적으로 이뤄졌다. 아울러 연준은 또 7000억달러 규모의 양적완화(QE) 프로그램을 시작하기로 했다. 코로나19 사태 악화로 시장 불안이 계속되면서 연준이 정례회의를 기다리지 않고 전격적인 조치를 취했다는 분석이다. 미국 경제방송 CNBC는 "이는 연준이 하루 사이에 취한 가장 큰 조치"라고 평가했다. 앞서 미국 뉴욕 증시가 지난 12일 1987년 10월 `블랙 먼데이`(-22.6%) 이후 최대 하락률을 기록하는 등 최근들어 시장에서는 코로나19 사태에 따른 경제 충격 우려가 고조됐다. 한편 연준은 지난 2008년 금융위기에 대응하기 위해 `제로금리` 정책을 도입한 바 있다. 연준은 2008년 12월 기준금리를 0~0.25%로 내린 이후 2015년 12월까지 이러한 `제로금리` 정책을 유지했다.(2020년 3월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 단독주택(한옥) 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 옥인동 소재

 

물건내용 : 대지 127평방미터, 단층주택 82평방미터, 방4, 화장실 1, 주차불가,

              매매가 12억3천2백만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
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  1. 영도나그네 2020.03.12 15:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오랜만에 들려봅니다..
    예나 지금이나 부동산에 대한
    많은 정보들을 제공해 주시고
    있군요..
    덕분에 잘보고 갑니다..

 

 

매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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