01-17 22:15

 
 

 

 

 

서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가로 결정되면서 강남권 재건축 단지 주민들의 기대감이 커지고 있다. 분양가상한제(분상제)로 지난해 속도 조절에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 올해 분양에 나설지 관심이 쏠리고 있다. 3.3m²당 5668만6349원. 최근 서초구로부터 승인을 받은 래미안 원베일리의 분양가격이다. 민간택지 분상제를 적용받은 곳이지만 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 분양가(3.3m²당 4891만 원)보다 16% 이상 상승했다. 주변 아파트 시세의 60% 수준에 그치지만 역대 아파트 분양가 중에서는 최고 금액이다. 시장에서는 “예상을 뛰어넘은 가격”이라는 평가를 했다. 분상제 도입 이후 분양가는 HUG의 고분양가 규제를 받을 때보다 낮을 것으로 전망됐기 때문이다. 올해 분양을 앞둔 다른 강남권 재건축 아파트 주민들은 이번 결정에 반색하고 있다. 특히 1만2000여 채 규모의 초대형 단지로 지난해 HUG가 제시한 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 두고 조합 내부 갈등이 컸던 강동구 ‘둔촌주공’ 조합원들의 기대가 크다.

 

 

서초구 반포동 ‘신반포4지구’(3600여 채·일반분양 물량 미정), ‘신반포15차’(640여 채·일반분양 260여 채) 등 분상제 규제를 적용받는 단지의 분위기도 비슷하다. 둔촌주공 조합 관계자는 “지난해 무리하게 HUG의 분양가격을 받아들이지 않은 것이 최선의 선택이 된 셈”이라며 “정부가 또 다른 규제를 만들지 않고, 기준대로만 분양가격을 심사해줬으면 좋겠다”고 말했다. 래미안 원베일리 분양가격이 예상을 웃돈 것은 강남 집값이 워낙에 많이 오르다 보니 공시지가도 함께 오른 데다 이 단지가 창의적인 건축물이 들어서는 ‘특별건축구역’으로 지정돼 가산비까지 함께 반영됐기 때문이다. 분양가격은 토지비와 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 가산비는 택지를 조성할 때 필요한 추가 건축비를 뜻한다. 국토교통부 장관이나 시도지사는 도시 경관을 고려한 창의적인 건축물을 짓는 경우 사업지를 특별건축구역으로 지정해 특례를 줄 수 있다. 래미안 원베일리는 앞선 2017년 특별건축구역으로 지정됐다.

 

 

국토부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 이유로 분양가 억제 정책을 펼쳐 왔지만 래미안 원베일리 분양가에는 대체로 수긍하는 분위기다. 분상제를 통해 시세보다 저렴한 가격을 책정해 무주택자의 내 집 마련에 도움을 주면서도 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 기류가 형성돼 있다. 국토부 관계자는 “HUG 심사는 인근 단지의 최근 분양가격을 기준으로 심사가 이뤄지고, 분상제에서는 택지비와 건축비 등을 고려한다”며 “분상제 아래에서 분양가격은 입지와 단지 특성, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 전문가들은 래미안 원베일리의 분양가는 HUG의 분양가 심사 과정이 적절치 못했음을 방증하는 사례라고 입을 모았다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(애초에) 분양 보증 기관인 HUG가 분양가격의 높고 낮음을 판단하는 게 적절치 않다”고 했다. 또 다른 업계 관계자는 “래미안 원베일리가 HUG의 제시 가격을 받아들였다면 큰 손해를 봤을 것”이라며 “다른 단지들이 HUG의 분양가를 받아들일 수 있겠냐”고 비판했다.(2021년 1월 11일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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작년 청약자 40%, 1000가구 이상 대단지에 청약

"매매가 상승률도 대단지일수록 커"

 

 

작년 청약시장에서 1000가구 이상 대단지에 가장 많은 청약자가 몰린 것으로 나타났다. 계속된 부동산 규제에 더욱 중요시 되는 `똘똘한 한 채` 열풍이 불고있는 가운데 향후 주변 시세의 우상향 견인차 역할을 할 것으로 기대되는 대단지로 수요자들이 몰린 것이다. 7일 리얼투데이 자료에 따르면, 지난 해 전국에서 분양된 신규 아파트는 총 395곳(27만4429가구)로 421만5369명이 청약에 나섰다. 총 청약자 수는 지난 2018년(346곳·21만8790가구, 199만6252명)과 2019년(399곳·27만1534가구, 234만4889명)보다 각각 111% , 80% 늘었다. 이 가운데 지난 한 해 동안 1000가구 이상 대단지인 76곳(12만7368가구)에는 총 168만1888명(전체 청약자의 40%)이 접수하며, 가장 많은 청약자가 몰린 것으로 조사됐다. 이어 ▲500가구 이상~1000가구 이하(137곳·10만1274가구)에 141만8498명(34%) ▲500가구 이하(182곳·4만5787가구) 111만4983명(26%) 순으로 집계됐다.

 

이처럼 대단지에 청약자가 많이 몰린데는 투자가치가 한 몫을 한 것으로 보인다. 최근 5년(2016~2020)간 규모별 아파트 매매가 상승률을 보면 가구수가 많을수록 아파트 매매가 상승률은 강세를 보였다. 1500가구 이상 아파트 매매가 상승률은 5년 평균 11.44%로 가장 높았으며, 1000~1499가구 이상 아파트가 9.40%로 뒤를 이었다. ▲700~999가구(7.93%) ▲500~699가구(7.42%) ▲300~499가구(6.75%) ▲300가구 미만(6.96%) 순으로 각각 오름세를 보였지만 1000가구 이상 대단지 아파트 상승률에는 미치지 못했다. 올해 분양예정 물량에도 1000가구 이상 대단지가 적잖이 포진해 있다. 규모별 신규 분양 계획 현황을 보면 1000가구 이상 대단지는 119곳(21만4640가구), 500가구 이상~1000가구 이하 142곳(10만5642가구), 500가구 이하 141곳(3만8329가구) 순으로, 1000가구 이상 대단지가 전체 가구수의 59.85%를 차지한다.

 

 

대표 사업장으로는 인천 영종국제도시 A28블록 `e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴`(전용 84·98㎡ 1409가구), 경기 수원시 장안구 파장동 `포레나 수원장안`(전용 64·84㎡ 1063가구), 세종시 6-3생활권 H2·3블록 `세종 리첸시아 파밀리에`(전용 59~112㎡ 1350가구), 부산시 동래구 온천4구역 `래미안 포레스티지`(총 4043가구 중 전용 49~132㎡ 2331가구 일반분양) 등이 있다. 김운철 리얼투데이 대표는 "1000가구 이상 대단지는 지역별로 공급할만한 부지가 한정적이어서 공급 측면에서 희소가치가 높다"면서 "코로나19 확산으로 인한 재택근무 확산에 평면설계, 커뮤니티 구성 등이 차별화될수록 대단지에 청약자가 몰리는 현상은 올해에도 이어질 것으로 보인다"고 말했다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`하늘에 별따기` 아파트 로또 당첨…그래도 대안은 있다

신혼부부 주거용 오피스텔 선호, 욜로족 생활형숙박시설 관심

싼 임대료·세금감면 지식산업센터로 이주 고민 중소기업 늘어

 

 

신축년(辛丑年) 새해를 맞아 한 해의 목표를 세우는 사람들 중에는 재테크를 통해 자산을 늘리려는 이들이 적지 않다. 부동산의 경우 정부 규제 직격탄을 맞은 아파트를 대체할 만한 상품 찾기란 쉽지 않은 게 현실이다. 5일 부동산 및 분양업계에 따르면, 올해 어떤 부동산 규제가 발표될지 불확실한 상황에서 발빠른 투자자들은 새해를 앞두고 잠재가치가 높다고 판단되는 상품들을 찾아나서고 있다. 무리하게 아파트 매입에 나서기 보다 주거용 오피스텔로 신혼집을 시작하는 신혼부부가 늘고 있는 것이 이와 무관치 않다. 자녀가 없는 서울 거주 신혼부부가 특별공급 당첨을 기대하기란 사실상 불가능에 가깝다. 생애최초 역시 경쟁이 치열해 당첨을 장담할 수 없다. 부양가족이 없고 무주택기간도 짧아 가점이 낮기 때문이다. 구축 아파트에 들어가려고해도 대출규제로 인한 자금 마련이 쉽지 않다. 이러한 신혼부부들에게 주거용 오피스텔이 새로운 대안처가 될 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택담보대출을 최대 70%까지 받을 수 있고 청약통장도 필요 없어 가점을 신경쓰지 않아도 된다. 청약에 있어 오피스텔은 1주택으로 보지 않기 때문에 주거용 오피스텔에 거주하면서 가점을 쌓고 신규 아파트 청약에 도전할 수 있다. 다만, 작년 8월 12일 이후 매입한 시가표준액 1억원 이상의 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택수에 포함되니 유념해야 한다.

 

 

1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다. 시가표준액 1억5000만원 오피스텔을 보유한 상태에서 5억원을 주고 아파트를 샀다면 취득세 중과 대상이지만, 1년(조정대상지역, 비규제지역 3년) 안에 오피스텔을 팔면 중과 대상에서 벗어난다. 주거용 오피스텔 공급도 활발하다 대표 사업장으로는 서울 중구 황학동 `힐스테이트 청계 센트럴`(전용 30~51㎡ 522실), 경기 성남시 고등지구 C-1·2·3블록 `판교밸리자이`(전용 59~84㎡ 282실) 등이 있다. 휴양지 세컨하우스에서 임대수익을 올릴 수 있는 일석이조 상품도 투자자들의 눈길을 사로 잡고 있다. 요즘 공급 소식이 잦은 `생활형 숙박시설` 얘기다. 상대적으로 여유 자금이 풍부한 중장층의 전유물로 여겨졌던 세컨하우스가 최근 소규모 평면이 늘면서 20~30대 젊은층까지 관심을 보이고 있다. 생활형 숙박시설은 주택법 적용을 받는 아파트 등 기존 주택과 달리 건축법 적용을 받아 개별등기와 전입신고가 가능하다. 즉, 직접 거주할 수도, 단기임대나 장기임대를 통한 수익 창출도 할 수 있다. 전문 운영사에 맞겨야 하는 분양형 호텔과 비교해 개인 운영을 할 수 있어 활용의 폭도 넓다. 또한 청약통장이 필요 없고, 지역 구분 없이 전국 어디든 분양을 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서도 자유롭다. 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용돼 왔지만, 최근 아파트 못지 않은 평면설계와 수납시설을 갖추면서 실거주하는 수요자도 늘고 있는 추세다. 하지만, 투자자 입장에선 국토부 차원에서 생활형 숙박시설에 대한 규제가 검토되고 있다는 점에 유의해야 한다. 앞으로 건축물 분양 시 숙박시설로 신고토록 명문화하고, 전입신고를 못하게 하는 방식으로 주거용 사용을 제한하는 규제 도입이 예상된다. 감가상각이 큰 상품이라는 점도 단점으로 꼽힌다.

 

 

현재 분양 중인 생활형 숙박시설로는 강원도 속초시 `속초자이엘라`(전용 23~34㎡ 432실), 부산 해운대구 `브리티지 센텀`(전용 22~34㎡ 346실) 등이 있다. 중소기업을 운영하는 수요자들이 솔깃할 만한 상품도 있다. 높은 임대료와 세금 문제를 해결하고 싶다면 `지식산업센터`를 주목할 만 하다. 제조·생산기업 위주로 조성되던 예전 모습은 줄고 점차 첨단시설과 각종 부대시설을 갖춘 업무공간으로 탈바꿈하고 있어서다. 특히 중소기업이 지식산업센터를 취득할 경우 오피스와 달리 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면 혜택이 주어진다. 벤처기업 인증을 받았다면 취득세 감면율은 75%로 늘어난다. 대출도 최대 80%(정책자금·시중은행)까지 받을 수 있다. 아울러 전매제한이 없고 입지에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 법인을 상대로 임대를 놓다 보니 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적은 편이다. 하지만, 최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점은 투자자들이 신경 써야 할 부분이다. 또 개인이 투자하는 경우 위에서 소개한 세제 혜택을 받을 수 없고 기업체로 한정돼 입주하다 보니 수요가 적으면 오랜 시간 공실로 인해 투자 손실이 발생할 수 있다. 전국 지자체에서 자족기능 강화를 명분으로 지식산업센터 유치에 열을 올리고 있는 가운데 상대적으로 입지여건이 좋다고 평가 받는 지식산업센터 공급이 이어지고 있다. 주요 사업장으로는 서울 금천구 가산동 `가산 YPP 아르센타워`(지하 3층~지상 20층 연면적 4만1144㎡), 경기 오산시 가수동 `현대 테라타워 CMC`(식산업센터 지하 2층~지상 29층 2개동, 기숙사 지하 1층~지상 10층 1개동, 지하 1층~지상 10층 물류센터동) 등이 있다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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책 `아파트 한채부터…부동산 절세` 펴낸

우병탁 신한은행 부동산투자팀장

"잦은 세법 개정…세금 공부는 필수죠"

 

 

"이제는 1주택자도 부동산 세금으로부터 자유로울 수 없습니다. 모르고 놔뒀다가 수천만원, 수억원 세금이 발생할 수 있으니 세금공부는 필수입니다." 누더기 부동산 규제에 스타 세무사로 뜬 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "세무사들도 자주 바뀐 세법에 정신차리고 공부해야지만 실수를 안하는데 일반인들은 오죽하겠냐"며 "앞으로 세금을 모르는 상태에서는 주택을 보유하는 것은 굉장히 위험한 일"이라고 1일 밝혔다. 지난해 양도세·취득세·보유세 등 부동산 거래 전 단계를 강하게 조이는 정부 규제가 쏟아지면서 우 팀장도 `세무사 시험 준비때보다 더 열심히 공부하는 한 해`를 보냈다. 지난 한해만 부동산 관련 세법이 22차례나 바뀌었다. 그만큼 현장에서는 복잡한 세금 규정을 파악하지 못하고 `세금폭탄`을 맞은 고객들의 상담이 줄을 이었다. 다주택자, 1주택자 예외없이 주택을 가진 사람들은 "세금이 너무 복잡해 무엇부터 준비해야할지 모르겠다"고 하소연했다. 우 팀장은 "복잡해진 만큼 `한 끗 차이`로 엄청난 세금이 발생할 수 있다 부동산 거래 초보자들에게는 더더욱 투자처보다도 세금 공부가 필수"라고 했다. 최근에는 `이제 세금은 모든 국민이 알아야 한다`는 생각에 부동산 세금 상식에 대한 요약본 `아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세`를 펴냈다.

 

 

보유세가 오른 만큼 절세 효과를 실감한 한해였다. 남편 단독 명의로 집 3채를 가진 한 고객은 절세 상담을 통해 2300만원 세금을 아꼈다. 이 고객은 지난해 종부세가 강화되면서 약 5000만원 보유세를 내야할 상황이었다. 그러나 절세 상담을 통해 아내에게 조정대상지역 집 1채를 증여했다. 증여시 6억원까지 배우자 공제를 받았고 증여 취득세가 12% 높아지기 전(지난해 8월12일)에 증여를 완료해 3.5% 취득세를 적용받을 수 있었다. 우 팀장은 "향후의 양도세 절감까지 고려하면 수천만원 이상의 절세 효과가 있다"며 "이처럼 세금을 알고 대응할때와 모르고 대응할때 비용차이가 상당하다"고 했다. 지난 2008년부터 신한은행 부동산투자자문팀에서 전국 2000여명 고객의 세금 상담을 한 그는 "절세의 시작은 정리에서 비롯된다"고 강조했다. 부동산 등기권리증 뿐 아니라 계약서, 공사 영수증, 금융거래 내역, 부동산 영수증 같은 것들이 더 중요하다는 것이다. 우 팀장은 "복잡해지는 세법의 흐름 속에서 내가 서있는 위치를 알려면 물건 정보를 정리하는 게 1순위"라며 "평소 파일 여러 개를 사서 물건별로 관련 서류를 정리하고 잔금과 등기일자 등 기본적인 사항부터 해마다 개별공시지가를 출력해서 보관하고 정리하는 습관이 필요하다"고 조언했다.

 

 

정부는 올해에도 공시지가를 시세에 맞게 끌어올릴 예정이다. 그만큼 주택을 보유하고 있다면 세 부담 증가가 걱정스러운 상황이다. 주택 보유수에 따라 절세 전략도 다르다. 우 팀장은 1주택자의 경우 "올해에는 양도세 비과세를 받을 수있는 실거주·보유 요건이 더욱 복잡해지니 앞으로는 취득부터 양도까지 꼼꼼히 계획해야한다"고 강조했다. 다주택자는 이제 묻지마식 투자나 단기투자는 조심할 상황이라는 진단이다. 우 팀장은 "올해 6월 1일 이후에는 다주택 중과가 더 강해진다. 본인 여건과 맞지 않다면 중과세가 더 강화되기 전에 미래가치가 없는 것을 정리하는 것도 고려해야한다"고 조언했다. 보유세도 마찬가지다. 우 팀장은 "아무리 (부동산) 가격이 올라간다 해도 가계의 현금흐름이 수백만원, 수천만원의 보유세를 감당할 수 없다면 정리도 생각해야 한다"며 `똘똘한 1채` 전략을 조언했다. 고가주택자 한채 보유자일 경우는 "세금 부담이 늘어난 것은 맞지만 60세에 가까운 고령이거나 5년 이상 장기보유한 경우라면 공제도 있으니 기존 단독명의자는 보유세 부담에 놀라 섣불리 증여하지 않아야 한다"며 "대신 갈아타기를 할 때는 부부공동명의를 고려해야 한다. 부부공동명의는 종부세도 단독명의로 선택할 수 있는 옵션이 생겼고, 양도세 측면도 더 유리하다"고 설명했다.(2021년 1월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전월세인상 5% 제한에, 가전사용료 받고 관리비 올려

`꼼수 증액` 집주인들에, 울며 겨자먹기식 계약연장도

 

 

서울 시내 7평짜리 원룸에 거주하는 사회초년생 A씨는 최근 전세계약 갱신을 요청했다가 황당한 일을 당했다. 집주인이 내년 2월 말 전세계약 만료를 앞두고 계약 갱신 의사를 묻더니 전세보증금 1억5000만원의 5% 인상과 함께 관리비를 기존 10만원에서 15만원으로 올려달라고 요구했기 때문이다. A씨는 "코로나19 상황에 날씨까지 추워지면 당장 이사 나갈 집을 알아보기도 어려운 상황인 데다 요구를 받아들이지 않으면 보증금에 문제가 생길까 울며 겨자 먹기로 집주인 요구를 받아들였다"며 "월 5만원이 부담스러운 상황은 아니지만 집주인에게 일방적으로 당하기만 하는 것 같아 언짢았다"고 토로했다. 20일 부동산업계에 따르면 새로운 주택임대차보호법으로 임대료 상한에 제약이 걸리자 일부 집주인들이 관리비를 올려받는 `꼼수` 사례가 속출하고 있다. 지난 7월 31일부터 전월세상한제가 시행돼 계약 갱신 시 보증금의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있는데, 관리비는 포함되지 않는다.

 

 

특히 대학생이나 사회초년생 등 상대적으로 주머니 사정이 어려운 세입자들이 주로 임대인들 꼼수의 타깃이 되고 있다. 서울 소재 B공인 관계자는 "대학생이나 사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 월세를 올리지 못하는 대신 세입자에게 관리비 명목으로 일정 금액을 받는 경우가 많다"면서 "일부 집주인들이 계약 갱신 시 관리비를 2배가량 올리면서 불편을 호소하는 세입자도 다수 나오고 있다"고 말했다. 부동산 카페에서도 전월세상한제에 대응해 관리비 증액을 고민하는 임대인이 늘어나고 있다. "협의 없이 인상할 수는 없겠지만 실제로 관리비를 터무니없이 올리려는 시도가 벌어지고 있다"는 증언이나 "월세를 5% 이상 올리지 못하니 관리비라도 많이 올리겠다"는 임대인 입장 등이 나오고 있다. 일부 임대인들은 원룸에 옵션으로 제공된 가구와 가전제품 사용료를 계약 갱신 시 새로 청구하겠다는 반응도 나왔다. 내년 6월 시행되는 임대차 3법의 전월세 신고제에서도 관리비는 신고 대상이 아니다. 관리비를 임대 건물 관리 및 유지비용으로 보기 때문이다. 올해 1월 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률` 개정안에 따라 150가구 이상은 관리비 사용 내역을 공개하고 매년 회계감사를 받아야 하지만 대학생·사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 150가구 미만 형태가 다수다.(2020년 12월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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작년 11월부터 올해 11월까지 6억3812만원→8억360만원으로 26%↑

같은 기간 강남은 10억3386만원에서 12억2460만원으로 18%↑

 

 

지난 달 강북 아파트 평균 매매가격이 처음으로 8억원을 돌파한 것으로 나타났다. 17일 KB국민은행의 주택가격동향 자료에 따르면, 지난 11월 강북지역(한강 이북 14개구)의 아파트 평균 매매가격은 8억360만원으로, 강북 아파트 평균 매매가가 8억원을 상회하는 것은 관련 통계를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다. 강북지역 아파트 평균 매매가격은 작년 11월 6억3812만원에서 울해 11월 8억360만원으로 1년 새 1억6548만원(26%)이나 뛰었다. 이는 강남지역 상승률(18%, 10억3386만원→12억2460만원)을 훌쩍 뛰어 넘는 수준이다. 아파트 거래량도 강북지역을 중심으로 크게 늘고 있다. 지난 11월 서울 25개 자치구 중 아파트 거래가 가장 많은 이뤄진 곳은 노원구로 461건(서울부동산정보광장 자료 참고)이 체결됐다. 이어 ▲구로구 391건 ▲강서구 320건 ▲강남구 307건 ▲송파구 258건 ▲강동구 242건 ▲도봉구 239건 순으로 집계됐다.

 

 

아울러 강북과 강남지역 간 평균 아파트 매매가격 격차는 더욱 확대되고 있다. 2018년 11월 기준 3억9649만원이었던 강북과 강남지역간 아파트 가격 격차는 작년 11월 3억9574만원으로 다소 줄어 들다 올해 11월 다시 4억2100만원으로 격차가 더 벌어졌다. R&C연구소 양지영 소장은 "집값 상승에 대한 불안요소가 해소가 되지 않고, 전세난이 점차 심각해지면서 패닉바잉에 따른 아파트 매수세가 지속되고 있다"면서 "집값이 떨어진다 혹은 좋은 입지의 충분한 공급에 대한 시그널을 주지 못한다면 상대적으로 저렴한 강북지역과 수도권 외곽지역의 집값 상승세는 당분간 계속될 수 있다"고 전망했다.(2020년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 빌라 2층 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 사직동 소재

 

물건내용 : 빌라 2층 전용 55.06평방미터, 계단실 5.61평방미터, 방2, 거실, 화장실, 주차불가, 큰베란다. 보증금 2천만원, 월세 70만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

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경기 평택시 `6.17대책`으로 조정대상지역 지정

외·내부 수요 증가에 거래량도 껑충

 

 

경기 평택시가 정부 예상과 다른 방향으로 흘러가고 있다. `6·17 대책`으로 조정대상지역으로 지정했지만 개발호재가 많은 동평택권역을 중심으로 아파트 값이 20% 이상 치솟고 있기 때문이다. 집값 안정을 위해 도입한 부동산 규제가 오히려 평택시 아파트 값 급등의 기폭제가 된 셈이다. 부동산114에 따르면 경기도 평택시 평균 아파트 가격은 조정대상지역으로 지정된 지난 6월 17일 이후 11월 현재까지 6.34%(3.3㎡당 710만원→755만원) 올랐다. 올해 1월부터 `6·17 대책` 발표 이전까지의 상승률(1.57%, 699만원→710만원)보다 약 4배에 달하는 수치다. 평택시 평균 아파트값 상승은 신규 주택공급이 활발했던 동평택권역이 견인했다. 동평택권역의 대표 동(洞)인 동삭동과 세교동의 조정대상지역 지정 전·후 가격 반동률을 비교해 보면, 지정 이전 각각 6.77%(813만원→868만원), 1.46%(617만원→626만원) 상승에 그쳤던 동삭동과 세교동은 지정 이후 22.64%(870만원→1067만원), 16.75%(627만원→732만원)로 급등했다.

 

 

입주를 앞둔 아파트 분양권도 큰 폭으로 오르고 있다. `지제역 더샵 센트럴시티` 전용 84㎡ 분양권은 지난 달 최고 6억9300만원에 거래됐다. 이는 한 달 전 같은 주택형이 최고 6억5980만원에 거래된 것과 비교해 3000여 만원 오른 가격이다. 지난 4월 입주를 시작한 `신안인스빌시그니처` 전용 84㎡도 지난 10월 최고 7억원에 손바뀜됐다. 이 단지의 2017년 11월 분양 당시 가격은 3억5570만~4억660만원대였다. 주택업계 관계자들은 조정대상지역 지정이 오히려 평택 내 아파트 가격 상승을 부추겼다고 분석하고 있다. 정부가 규제지역으로 지정하면서 평택 아파트 가격이 더 오를 것이란 기대감에 외지투자자들이 유입됐고 평택 거주자들도 매수장에 적극 뛰어들기 시작했다는 것이다. 실제 국토부 조사·발표한 평택시 아파트 매입자 거주지별 자료를 보면 올해 1월부터 10월까지 평택시 아파트 매매거래 수는 총 8562건으로 작년 동기 거래건수(3238건)보다 2.6배 늘었다.

 

 

지난해 대비 관할시도 내, 외 거래량은 각각 4.4배(453건→1980건), 4.8배(354건→1703건) 급증했다. 서울 거주자의 매입률도 2.5배(213건→519건) 증가했으며, 평택지역에서도 2배(2218건→4360건)가량 늘었다. 평택지제역이 있는 동평택 주변의 여러 호재도 시장 가치 상승에 긍정적으로 작용하고 있다. 지난 2017년 가동을 시작한 삼성전자 평택캠퍼스 1공장을 비롯해 올해 연말에는 2공장이 가동할 예정이며, 3공장도 2023년 가동을 목표로 현재 착공을 준비 중인 것으로 알려졌다. 2016년 개통한 SRT평택지제역에는 2024년 개통 예정인 수원발(發) KTX도 연결될 예정이다. 한 주택업계 관계자는 "SRT평택지제역 개통과 삼성전자 평택캠퍼스 가동으로 이 모든걸 누리는 평택지제역 인근 택지지구 쪽으로 수요자들이 쏠리면서 평택장 매수심리에 불이 붙고 있다"면서 "규제지역 지정에도 중장기적 관점으로 매수를 하는 수요자들이 늘고 대규모 산업단지 조성 사업도 진행되고 있어 인구 유입도 빠르게 늘고 있다"고 말했다.(2020년 12월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3.3㎡당 5000만원 넘는 단지는 총 89곳, 전년比 61%↑

 

 

정부가 내놓은 전세대책을 비웃기라도 하듯 서울 아파트 전셋값이 빠르게 상승하고 있다. 특히 3.3㎡당 역대 최고가로 거래되는 아파트도 속속 등장하고 있다. 2일 경제만랩이 국토부의 실거래가 통계시스템을 분석한 결과, 3.3㎡당 아파트 전세가격이 가장 비싼 아파트는 성동구 성수동에 있는 `트리마제`로 확인됐다. 이 아파트 전용 49.67㎡은 지난 달 6일 13억원에 전세거래됐다. 3.3㎡당 환산 시 8652만5000원으로, 이는 아파트 전셋값 역대 최고가다. 성동구 행당동 `서울숲리버뷰자이`(임대) 전용 36.06㎡과 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 94.50㎡도 지난 8월 각각 9억원(8250만원, 이하 3.3㎡당), 23억원(8045만9000원)에 전세계약이 첵결됐다.

 

 

10월에는 강남구 청담동 `청담자이` 전용 49.59㎡가 12억원(7999만원)에, 서초구 반포동 `아크로리버파크` 전용 84.95㎡가 20억원(7782만9000원)에 전세임차인을 들였다. 아울러 전세가격이 3.3㎡당 5000만원을 넘는 서울 내 단지도 작년 55곳에 비해 올해 89곳(12월 1일 기준)으로 전년보다 61.8% 늘었다. 황한솔 경제만랩 연구원은 "이달과 지난 달 실거래가 신고기준인 30일이 남았다는 점을 고려하면 평당 5000만원이 넘는 서울 전세아파트는 더 나올 수 있는 상황"이라며 "전세 공급이 증가해야 가격이 안정화될 수 있지만, 정부의 민간 정비사업 규제가 지속되는 한 입지가 좋은 아파트를 중심으로 지속적인 전셋값 상승이 전망된다"고 말했다.(2020년 12월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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"월세를 올릴 수도 있다는데 어떡하죠···" 세입자 윤모 씨(42)는 지난 27일 집주인으로부터 한 통의 문자메시지를 받고 당혹감을 감출 수 없었다. 집주인이 종부세를 감당할 수 없다는 이유로 월세를 올리겠다고 통보했기 때문이다. 윤 씨는 "집 한 채 없는 내가 왜 종부세 부담을 고스란히 떠안아야 하는지 모르겠다"고 울분을 토했다. 이처럼 대폭 상승한 공시가격이 반영된 종합부동산세(종부세)가 지난 23일 고지되자 종부세 부담을 세입자에게 전가하겠다는 다주택자들이 늘고 있다. 다주택자들이 월세를 올리면 종부세 부담을 덜 수 있기 때문이다. 올해 종부세 부과 대상은 74만4000명으로 지난해보다 14만9000명(25%) 늘고, 고지세액은 1조8148억원으로 작년보다 5450억원(42.9%) 뛰었는데 월세를 올리면 이러한 부담을 덜 수 있다는 것이다. 28일 부동산 온라인 커뮤니티를 살펴보면 종부세 부담으로 전·월세 값을 올리거나 전세를 월세로 전화하겠다는 글이 즐비하게 이어지고 있다. 자신을 50대 다주택자라고 밝힌 한 글쓴이는 "세입자 사정이 딱해 저렴하게 전세로 내놨는데 보유세를 올려버리니 월세를 올릴 수 밖에 없다"며 "세입자한테 미안하지만 나도 살아야 한다"고 적었다. 그러면서 "집주인과 세입자 모두 힘들어지는 이 현실이 안타깝고 답답하다"고 토로했다.

 

다주택자 이모 씨(47)도 "종부세가 오르면 집을 파는 게 아니라 전세가 없어질 것"이라며 "다주택자들도 살아야 한다는 생각에 결국 임차인에게 종부세 부담을 전가할 것"이라고 했다. 그러면서 "임대인과 임차인 모두 세금 상승의 피해자"라고 강조했다. 문제는 수백만원짜리 월세가 이미 현실화되고 있다는 점이다. 송파구 잠실 엘스(전용면적 84㎡)에서는 최근 보증금 2억원에 월세 330만원, 보증금 5억원에 월세 250만원짜리 매물이 나오고 있다. 이 아파트의 월세 매물은 불과 10개월 전만 해도 `보증금 5억원·월세 160만원`에 거래됐다. 강북 성동구 하왕십리동 센트라스(전용 84㎡)에서도 `보증금 2억원·월세 290만원` 매물이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "새롭게 종부세를 내야 하는 사람이 늘어서 불만이 많다"며 "연금 생활자나 마땅한 소득이 없는 경우엔 종부세 부담이 더 커질 수 있다"고 말했다.(2020년 11월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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