01-18 09:22

 
 

 

 

고가주택일수록 대출 깐깐, 결국 현금부자들만 더 몰려

17억원에 달하는 강남분양권, 현금으로 구입한 2000년생도

 

 

정부가 대출규제를 강화하는 중에도 오로지 보유한 현금만으로 고가 주택을 사들이는 `현금 부자`들의 주택 구입은 매년 늘어난 것으로 나타났다. 7일 소병훈 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원회)이 국토교통부에서 받은 주택자금조달계획서 60만여 건을 분석한 결과 2018년 이후 서울에서 9억원 이상 고가 주택을 매수한 5만9591명 중 8877명(14.8%)이 은행 등 금융기관 도움이나 증여 없이 집을 산 것으로 나타났다. 특히 이 중에서 1055명은 주식이나 채권, 부동산 처분도 없이 예금 등만 활용해 매입했다. 대출규제를 전혀 받지 않는 `현금 구매자`는 2018년 2496명에서 2019년 3276명으로 31.25% 늘었다. 올해는 8월까지 이미 3105명이 100% 현금으로 9억원 초과 주택을 사들여 지난해보다 인원이 더 늘 것으로 전망된다. 최근 3년간 현금 주택 구입자 중 최고가 주택 구매자는 정용진 신세계 부회장이었다. 정 부회장은 2018년 이명희 신세계그룹 회장에게서 서울 용산구 한남동 주택을 구입하면서 161억2731만원을 모두 금융기관 예금으로 조달했다. 이 밖에 올해 강남구 삼성동의 한 주택을 구입한 1977년생 A씨는 집값 130억원을 역시 전액 현금으로 지불했다. 한남동 주택을 110억원에 매입한 1972년생 B씨, 2019년 성북구 성북동 주택을 96억6800만원에 사들인 1983년생 C씨 등도 금융기관 도움 없이 모두 본인 예금으로 조달했다.

 

 

현금 부자들이 가장 많이 사들인 주택은 한남동 소재 한남더힐이었다. 모두 41명이 평균 33억7317만원(1채 기준) 주택을 현금으로만 매입했다. 같은 기간 한남더힐의 전체 매매 거래는 332건이었다. 강남구 도곡동 타워팰리스와 송파구 위례 리슈빌 퍼스트클래스는 각각 14명이었다. 이어 강동구 상일동 고덕 아르테온(13명), 강남구 역삼동 옥산하우스(12명), 송파구 잠실동 리센츠(10명), 강남구 개포주공(10명), 강남구 디에이치자이개포(10명) 등 순이었다. 연령별로는 60대 이상이 432명으로 가장 많았다. 50대 293명, 40대 216명, 30대 87명 등이 뒤를 이었다. 20대도 27명 있었다. 가장 어린 `현금 부자`는 2019년 서초구 방배동 방배그랑자이 분양권을 17억2430만원에 산 2000년생 D씨였다. 부동산 업계에선 정부가 대출규제를 강화하면서 고가 주택이 `현금 부자`만 접근할 수 있는 대상으로 변하고 있다고 보고 있다. 그러나 현재까지 아파트 등 부동산이 가장 수익성 높은 자산이란 점에서 20·30 젊은 층에게 대출을 막는 것은 기성세대가 `사다리 걷어차기`식으로 기회를 뺏는 것이란 지적도 만만치 않다.(2020년 10월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

5년5개월만에 전세가 최고상승, 지방에선 `돈 받고 갭투자`도

 

 

전월세상한제·계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 두 달 만에 전셋값이 급등하면서 매매가를 뛰어넘는 아파트 단지가 속출하고 있다. 5억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 수도권에서는 전셋값이 집값을 넘어섰고, 지방에서는 매매가보다 높은 전세가를 이용한 `갭투자`마저 성행하고 있다. 실수요자들은 전세 매물이 극도로 부족한 상황이어서 `깡통전세`의 위험을 알고도 울며 겨자 먹기로 전세 매물을 잡고 있다. 서민의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 수요와 공급을 왜곡시키면서 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 불안감을 키우고 있는 상황이다. 5일 국토교통부와 중개업소 등에 따르면 `전셋값>매매가` 단지가 확산 일로다. 경기 남양주 호평마을신명스카이뷰하트 아파트(전용면적 84㎡)는 최근 전셋값이 1억원 이상 뛰면서 매매가를 제쳤다. 지난 8월 3억3000만원에 거래됐는데 현재 전세 호가가 3억8500만원이다. 경기 파주 해솔마을2단지월드메르디앙(84㎡)도 전셋값이 집값보다 비싸다. 불과 10일 전 이 아파트는 2억1500만원에 팔렸는데 현재 전세 호가는 2억2000만원이다.

 

 

한국감정원 집계 결과 지난달 전국 주택 전셋값 변동률은 0.53%로 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 상승했다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등 영향으로 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 전셋값이 5년5개월 만에 가장 많이 올랐다. 전셋값 급등은 전국적 현상이다. 상대적으로 집값이 낮은 지방은 전셋값이 올라 오히려 돈을 돌려받는 `갭투자`가 성행하고 있다. 아파트 실거래가 앱 `아실`이 지난 3개월간 갭투자가 증가한 아파트를 집계한 바에 따르면 전체 20건의 매매 거래 중 5건이 갭투자였던 전남 광양 성호2차는 집을 사고 전세를 놓으면 1300만원가량을 더 받을 수 있다. 전용 39㎡ 매매가격이 5900만원인데 전세는 7200만원이기 때문이다. 이처럼 전셋값이 가파르게 오르면 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 깡통전세가 현실화할 수 있다.(2020년 10월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

상가 임대차법 잇단 졸속 발의, "임차료 상승폭 물가2배 제한

재개발 땐 권리금까지 보상" 등, 현실 모르는 어설픈 법안들

여당 중심으로 마구 쏟아내, "공실 등 임대업 불황 심각

현실화 땐 실업자 쏟아질수도"

 

 

코로나19로 인한 경제적 불황을 명분으로 삼아 상가 임대인을 옥죄는 법안이 속속 발의되고 있다. 전문가들은 "가뜩이나 어려운 상가 임대차 시장을 마비시킬 수 있는 포퓰리즘적 법안들"이라고 우려하고 있다. 4일 국회 의안정보시스템에 따르면 이성만 더불어민주당 의원은 지난달 24일 국가적 재난으로 영업이 제한된 기간 동안 임대료를 절반으로 내리는 `상가건물 임대차보호법 일부개정법률안`을 대표 발의했다. 개정안은 코로나19 등 재난으로 인해 사업장에 집합금지 조치가 내려지면 집합금지 기간 동안 임차인에게 임대료의 2분의 1 이상을 요구하지 못하도록 규정했다. 또 이동주 민주당 의원안은 임대인이 철거 또는 재건축으로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하면 임차인에게 임대차 종료 당시 권리금에 해당하는 금액을 보상하도록 규정하고 있다. 현 상가 임대차보호법에는 철거·재건축 시 권리금과 관련된 임대인의 의무는 특별히 명시돼 있지 않다. 기본적으로 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에서 오가는 돈이기 때문이다.

 

 

이뿐만이 아니다. 현재 대통령령에 의해 연 5%로 제한돼 있는 상가 임차료·보증금 증액 상한선을 더 낮추는 내용도 포함됐다. 해당 개정안에는 `증액 상한율을 직전 연도 물가상승률의 2배 이내에서 시도의 조례로 정하는 비율을 초과하지 않도록 함`이라는 조항이 들어갔다. 지난해 한국의 소비자 물가상승률은 0.4%로 두 배 이내라고 하면 0.8%에 그친다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "재건축 시 임차인에게 권리금까지 내어주라는 건 간단한 문제가 아니다"며 "게다가 물가상승률이 연 2%를 넘기 힘든 한국 경제구조에서 이 같은 법안은 상가 임대인에게 무척 불리하게 작용할 것"이라고 평가했다. 지난달 29일 국무회의를 통과한 개정 상가건물 임대차보호법도 임대인에게는 큰 부담이다. 개정된 상가 임대차보호법은 앞으로 최장 9개월간 임차료를 내지 못하더라도 임차인을 내보낼 수 없도록 하는 내용을 담고 있다. 또 임차인이 경제 상황이 어려울 경우 임차료 감액 청구를 할 수 있도록 보장했다.

 

 

상가 임대차 시장에서는 벌써부터 혼란이 발생하고 있다. 서울 동대문 두산타워에 입주한 상인들은 지난달 28일 임차료 감액을 요구하고 나섰다. 상인들은 "코로나19로 외국인 관광객이 끊겨 매출액이 80~90% 감소했다"며 "내년 2월 재계약 시점까지 50%를 감액해 달라"고 요청했다. 이에 두산타워 측은 "지난 2월부터 임대료를 10~30% 할인해줬다"며 난감해하고 있다. 반면 상가 임대수익은 하락세다. 한국감정원이 집계하는 `임대가격지수`는 지난해 4분기를 100으로 놓고 봤을 때 지난 2분기 서울 명동의 소규모 상가 임대가격지수는 91.71로, 공덕역은 94.98로 하락했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "상가 보유자 중 수백억 자산가도 있겠지만 더 많은 숫자가 직장에서 은퇴한 장년층"이라며 "임차료를 깎으면 상인을 보호할 수 있을지 모르지만 소규모 상가 임대인이 파산해 상가 임대시장이 마비되고 실업자가 양산될 수 있다"고 경고했다.(2020년 10월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

"전세불안은 당분간 계속될 수밖에 없어“

이달 나올 `부동산 가격공시 로드맵`에 촉각

추석 이후 부동산 시장은 어디로 갈까.

 

 

정부의 잇따른 고강도 부동산 대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산 등에도 불구하고 서울 아파트값은 5주 연속 0.01% 변동률을 기록하며 방향을 잡지 못하고 있다. 정부로선 가능한 부동산 대책을 모두 쏟아내고 시장의 반응을 지켜보고 있지만 시장은 계속 강보합세 속에서 극심한 눈치보기만 이어가고 있다. 부동산 전문가들은 추석 이후에도 서울 등 수도권의 주택 시장이 거래절벽 속에 강보합·관망세가 강할 것으로 전망했다. 전세난은 쉽게 해소되지 않을 것이라는 전망 속에 길면 2년 뒤까지도 이어질 것이라는 예측도 나온다.

 

 

◇ "거래절벽에 관망세 짙어질 것…대세 하락은 아직 아닌 듯“

 

전문가들은 추석 이후 주택시장 전망에 대해 관망, 보합, 위축, 기싸움, 혼조세 등의 키워드를 내놨다. 최근 부동산 시장은 6·17대책과 7·10대책 등 수요 억제책과 8·4 공급대책 등 주택 공급 방안까지 정부가 쓸 수 있는 강력한 카드를 대부분 시장에 던져 놓았기에 당장의 매수세는 위축된 분위기다. 하지만 급매가 쏟아지며 가격이 내리기보다는 다주택자와 법인 등의 눈치 보기가 계속되면서 거래절벽이 이어지고 있다는 게 전문가들의 진단이다. 추석 이후에도 이런 분위기는 계속될 것이라는 전망이 다수였다. 3일 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "추석 이후에도 전반적으로 거래가 위축되는 가운데 규제가 덜한 중소형·중저가 주택은 강보합세를, 초고가·재건축 아파트는 보합세를 견지하며 급등 후 횡보하는 고원현상이 이어질 것"이라고 예상했다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수도 "추석을 지나 연말까지 거래는 둔화하고 보합 내지 국지적 하락세를 보이는 곳이 있을 것"이라며 "정부가 잇단 대책으로 수요를 억제하고 있어 이런 조건을 모두 무릅쓰고 섣불리 거래하긴 어려울 것"이라고 내다봤다. 조 교수는 "이런 상황이면 자연스럽게 주택 거래가 줄고 가격 상승세는 둔화하게 될 것"이라면서도 "매도자들이 일단 버티기에 나설 가능성이 커 당장 가격이 크게 하락하거나 과거 수준으로 회귀하기는 어려울 것"이라고 전망했다. 그는 "이런 추세는 연말까지 갈 것으로 보이며, 이 정부 내내 이어질 가능성도 있다"고 덧붙였다.

 

 

내년 6월 재산세 부과를 앞두고 연내나 혹은 내년 상반기에 다주택자들이 얼마나 매물을 내놓을지가 관건이라고 보는 시각도 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "서울 강남권 아파트의 경우 강보합에서 횡보 중이지만 시간이 갈수록 다주택자들의 매도 고민도 깊어질 것"이라며 "내년 5월까지 시간이 있지만, 별다른 이슈가 없으면 일시적인 매물 출시나 가격 조정이 있을 수 있다"고 전망했다. 김 소장 역시 "지금 상황이 매물이 쌓이고 안 팔려서 가격이 내려가는 패턴이 아니라 여전히 중저가 아파트에 대한 무주택자의 수요가 남아 있는 상황이어서 조정이 돼도 소폭일 가능성이 크다"고 내다봤다. 김 소장은 서울 서초구 반포동, 양천구 목동, 노원구 등에서 추진되는 재건축 사업의 향방도 주택시장의 변수가 될 수 있다고 전망했다. 우리은행 안명숙 부동산투자지원센터 부장 역시 "현재 관망세가 강하지만 대세 하락으로 보이진 않는다"라며 "청약 가점이 낮아 당첨이 어려운 30대나 전셋값 급등에 지친 일부 수요가 매매로 돌아설 가능성도 여전하다"고 지적했다. 안 부장은 "정부가 3기 신도시 사전청약 등 시장에 공급 신호를 줘 `패닉바잉`(공황구매)이 진정된 측면이 있다"고 평가하면서도 "늦은 감이 있지만 다주택자에 대한 양도소득세 감면과 재건축 규제 완화가 물량 부족을 우려하는 시장의 우려를 불식시킬 대안이 될 수 있다"고 제언했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "지금은 전통적인 투자자보다 실수요자들이 몇 개 안 되는 매물을 하나씩 매입하면서 가격을 지탱하고 있다"고 분석했다. 김 소장은 "지금까지 기다린 실수요자들이 좋은 입지에 있는 `똘똘한 한 채`를 가려서 사고 있다"며 "일부 지역의 강세와 전반적인 혼조세는 당분간 계속될 것으로 보인다"고 했다. 다만, "취득세율이 최고 12%까지 너무 올라 부담스럽다는 말들이 현장에서 많이 나오는 만큼, 내년 상반기 시장 상황을 더 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.

 

 

◇ "전세난 계속될 것"…"통계 안정적이어도 체감지수 상당히 높을 듯“

 

추석 이후 전세 시장은 여전히 불안할 것이라는 전망이 지배적이다. 대다수 전문가가 전세 품귀와 전세난 심화를 우려했다. 조주현 교수는 "임대차 시장이 문제"라며 "임대차 3법으로 세를 주는 것이 어렵게 되면서 매물 부족으로 전세금이 상당히 많이 오를 것 같다. 전세의 월세 전환도 계속되고, 전세 불안이 매매 시장을 자극해 집값 하락을 막는 요인이 될 수도 있다"고 진단했다. 김규정 소장은 "전세 부족이 여전해 추석 후에도 수도권 주요 지역에서 전세가격 불안은 당분간 계속될 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다. 김 소장은 "4분기 아파트 입주가 예년보다 적은 것은 아니지만, 변화된 환경으로 새 아파트의 전세 물건이 예전보다 많이 나오지 않을 것"이라며 "전세 불안이 계속되면 중저가 아파트값도 떨어지지 않을 수 있다"고 예상했다. 그는 "새 임대차 법 시행 이후 현장에서는 여전히 사례별로 혼선이 많은 상황"이라며 "전셋값 급등에 지치고 임대차 시장 혼란에 치인 수요자 가운데 대출이 가능한 계층에서 중저가 주택 구매에 나설 가능성도 여전하다"고 봤다.

 

 

박원갑 위원 역시 "당분간 전세 품귀로 시장 불안이 지속될 것"이라고 내다봤다. 박 위원은 "전월세 계약갱신청구권을 이용해 재계약에 나서는 세입자가 많이 증가하면서 전세 품귀가 심화하고, 집주인들이 4년치 보증금 상승분을 미리 올려받으려 하면서 전셋값이 크게 오르고 있다"며 "장기적으로 전세 종말이 불가피할 것"이라고 전망했다. 박 위원은 "다만 보증금 반환에 필요한 자금과 시간 등을 감안할 때 10년 안에 완전히 월세로 가기는 어렵고 반전세가 대세가 될 것"이라고 내다봤다. 정부의 3기 신도시 등 신규택지 주택 공급이 전세 시장에 부담이 될 수 있다는 전망도 나온다. 안명숙 부장은 "세입자 10명 중 9명이 계약갱신청구권을 활용해 재계약하는 경우 주거 안정이 확보되는 것으로 생각할 수 있지만, 남아 있는 1∼2개의 전셋값이 오르면 실제로는 가격 상승으로 받아들여진다"며 "3기 신도시 등 수요가 임대차 시장에 남아 있으면서 전세 시장을 압박할 가능성도 크다"고 했다. 안 부장은 "앞으로 1∼2년은 녹록지 않다"며 "입주 물량이 계속 줄어들 것으로 예상되는 데다가 3기 신도시는 2024년에야 실제로 공급이 이뤄지기에 그때까지 전세 문제가 계속될 가능성도 배제할 수 없다"고 우려했다. 김인만 소장도 "통계 지표는 전셋값 상승률이 높지 않게 나와 안정적인 것으로 보일 수 있어도 실제로 전세를 구하는 이들의 체감지수는 상당히 높을 것"이라고 예상했다.

 

 

◇ 일단 지켜보자는 정부…집값 안 잡히면 추가 대책

 

추석 연휴 이후 서울 등 수도권 집값이 다시 오르면 어떻게 될까. 정부는 문재인 대통령의 긴급 지시 이후 마련된 7·10 대책과 8·4 공급대책으로 부동산시장 안정화 정책의 패키지가 완성됐다는 입장을 여러 차례 밝힌 바 있다. 그러면서 올 하반기부터는 집값이 상승세를 멈추고 하향 곡선을 그리기 시작할 것이라는 강한 기대를 걸고 있다. 하지만 서울에서 주간 집값 변동률이 5주 연속 `0`의 행진을 이어가면서 정부도 다소 초조해지고 있다. 앞서 부동산 대책이 발표됐을 때는 기술적으로라도 집값이 하락하면서 조정되는 모습을 보인 것과는 다소 다른 모습이기 때문이다. 집값이 불안해지면 언제든 더욱 강력한 추가 대책을 낼 수 있다는 것은 정부가 누누이 표방해 온 방침이다. 하지만 규제지역을 수도권 대부분 지역으로 넓히고 전세대출까지 묶은 6·17 대책 이후 정부의 부동산 규제에 대한 국민의 피로감은 매우 높아진 상황이다. 지금 상황으로선 추가 대책을 꺼내 드는 모습은 정부로선 매우 부담스러울 수밖에 없다. 하지만 당장 대책을 마련해서 내놓지 않더라도 정부가 애초에 계획을 발표해 놓은 조치들이 남아 있다.

 

 

이달 예정된 부동산 공시가격 로드맵 발표는 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다. 이 로드맵을 통해 정부가 공시가격의 현실화율(공시가/시세)을 어느 정도까지 끌어올릴 것인지 그 목표가 나올 수 있기 때문이다. 현실화율이 높아진다는 것은 공시가격 상승과 그에 따른 세금 및 건강보험료 인상을 뜻한다. 정부는 그동안 고가 주택 위주로 현실화율을 올렸다. 국토교통부가 최근 공개한 `부동산 가격공시에 관한 연차보고서`에 따르면 아파트 등 공동주택의 현실화율은 2018년 68.2%에서 올해 69.0%로 올랐다. 시세 30억원 초과 초고가 주택의 경우 현실화율이 2018년 67.1%에서 올해는 79.5%로 12.4%포인트 올랐다. 단독주택의 경우 현실화율이 2018년 51.8%에서 올해 53.6%로 올랐다. 역시 30억원 초과 초고급 주택은 49.3%에서 62.4%로 13.1%포인트 상승했다. 정부는 로드맵 발표를 통해 부동산 유형별, 시세 수준별 현실화율의 최종 목표치를 제시할 예정인 것으로 알려졌다. 공시가격 현실화율 인상은 최근 강화된 부동산 세제와 결합돼 다주택자에 대한 적지 않은 압박으로 작용할 전망이다.(2020년 10월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

신차 흥행 이어 전기차도 기대감

 

 

투자자들의 주요 관심사는 긴 연휴 이후 주가가 과연 어떤 방향으로 흘러갈 것이냐에 쏠려 있다. 국내 대표 증권사들은 추석 연휴 이후에도 유망할 종목으로 주로 시가총액 10위 이내인 대형 우량주를 추천하며 다소 보수적인 시각을 보였다. 매일경제가 삼성증권·미래에셋대우·한국투자증권·신한금융투자·KB증권·NH투자증권 등 국내 주요 증권사를 대상으로 추석 이후 눈여겨볼 만한 종목을 추천받은 결과 현대차(5곳), 삼성전자(4곳), 네이버(3곳), LG화학(2곳), 카카오(2곳) 순으로 추천이 많았던 것으로 나타났다. 현대차는 6개 증권사 가운데 5개사 추천 종목 리스트에 이름을 올리며 `톱픽`으로 손꼽혔다. 삼성증권은 현대차 추천 이유에 대해 "적극적 친환경차 대응을 통한 글로벌 전기차 점유율 확대가 기대된다"면서 "제네시스 내수 판매 호조와 4분기 미국 시장 진출 기대감을 반영했다"고 설명했다.

 

 

한국투자증권은 "2년 이상 이익이 개선될 것으로 전망된다"면서 "신형 플랫폼이 원가 절감을 가져올 것으로 보이며 미래차 경쟁력 강화로 멀티플도 상승했다"고 이유를 말했다. 신한금융투자는 "한국은 물론 중국 셧다운 이슈는 해결 단계에 진입했다"고 설명했다. 네이버 역시 증권사 3곳이 추천하며 여전히 인기 종목이라는 것을 방증했다. 네이버에 대해 신한금융투자는 "하반기 금융서비스 확장을 본격화할 것으로 예상된다"면서 "e커머스 플랫폼 경쟁력을 바탕으로 라이브 커머스 등 오프라인 소비시장까지 영역을 확장할 것"이라고 내다봤다. 최근 물적분할 결정 이후 크게 이슈가 됐던 LG화학도 증권사 2곳이 추천 명단에 올려 눈길을 끌었다. 해당 결정 이후에도 여전히 증권사들은 LG화학 주가 전망을 긍정적으로 보고 있는 것이다.(2020년 10월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

3기 신도시 사전청약, 내 집 마련 기회로 부상

입주까지 오래 기다려야하고 유망 단지의 경우 탈락 가능성 높아

빠른 입주 가능한 연내 분양 단지도 대안

 

 

정부가 오는 2022년까지 3기 신도시 등 수도권 공공분양주택에 대한 사전청약 계획을 밝히자 내 집 마련을 위한 수요자들이 고민은 더욱 깊어지는 모습이다. 정부는 지난 8일 `서울권역 등 주택공급 확대방안`(8.4대책)의 후속조치로 내년 7월 이후 공공분양주택 총 6만 가구(2021~2022년 각각 3만 가구)에 대해 사전청약을 실시하겠다고 밝혔다. 대상지는 2021년 7~8월 인천계양 일부(1100가구)를 시작으로 ▲9~10월 남양주왕숙2 일부(1500가구) ▲11~12월 남양주왕숙 일부(2400가구), 부천대장 일부(2000가구), 고양창릉 일부(1600가구), 하남교산 일부(1100가구) ▲2022년 성남, 과천, 용산정비창 등지다. 국토부에 따르면 3기 신도시(남양주 왕숙·고양 창릉·하남 교산·부천 대장·인천 계양·과천 등)는 면적이 66만㎡를 초과해 거주지역·기간지역 별로 우선공급 비율이 달라진다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역의 거주자를 선정하고, 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다. 하남 거주자가 하남시 지역우선공급(30%)에서 떨어지면 경기도(20%)에 다시 포함되고, 경기도에서 떨어지면 수도권(50%)에 포함돼 추첨 대상이 되기 때문에 총 3번의 기회를 통해 무주택자의 당첨 활률이 크게 높아질 것으로 정부는 기대하고 있다.

 

 

하지만, 주택 수요자들은 정부 발표에도 마음을 잡지 못하고 있다. 공공택지에서 분양되는 아파트(공공분양 아파트)는 민간분양 단지보다 상대적으로 분양가가 저렴하고 특별공급 비율도 크다는 장점이 있지만, 내년에 사전청약이 시행된다 하더라도 본 청약까지는 최소 3년여 정도가 더 걸릴 것으로 예상되서다. 서울 중구 전셋집에 거주중인 김모씨(30대, 직장인)는 "실제 입주까지 소요되는 시간이 적지 않은 신도시 물량을 기다려야 할지, 아니면 올해 하반기 분양돼 상대적으로 빠른 입주가 가능한 단지를 택해야 할지에 아직도 결정을 내리지 못하고 있다"면서 "특히 사전청약이 내 집 마련을 위한 수요자의 기대를 충족할 수 있어도 실질적으로 많은 물량은 아니라는 점도 고민요소 중 하나"라고 말했다. 일례로 내년 11~12월 진행 예정인 1600가구 규모의 고양창릉 사전청약에서 `2년 거주` 요건(사전청약일 기준)을 채우지 못한 수요자의 당첨은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 올해 8월 기준 고양시 총 인구수는 107만6406명(행안부 주민등록인구현황 참고)이다. 2022년 사전청약에 도전해도 되지만, 2년 거주 요건을 채우려 더 많은 수요가 몰릴 수 있어 당첨 가능성이 높아진다고는 장담하기 어렵다.

 

 

미분양 사태가 속출하는 2기 신도시도 영향도 무시할 수 없다. 현재 2기 신도시로 지정된 곳은 판교신도시(성남), 동탄 1·2신도시(화성), 한강신도시(김포), 운정신도시(파주), 광교신도시(수원·용인), 양주신도시(양주), 위례신도시(서울 송파, 하남·성남), 고덕국제신도시(평택), 검단신도시(인천 서구) 등이다. 지구지정이 된 지 10년이 넘었지만 서울과 인접한 판교, 동탄, 광교를 제외하고 대중교통여건이 열악한 지역이 수두룩 한 데다 규제지역으로 묶여 있다. 여기에 시작도 못한 3기 신도시 토지 보상 문제도 변수도 남아 있는 상태다. 이처럼 갈팡질팡한 분위기 속에 한편으로는 올해 막차 분양을 타기 위한 대기수요도 상당할 것으로 예상된다. 정부가 아파트에 대해 지속적으로 규제를 내놓고 있는 상황에도 내 집 마련과 함께 일부는 시세 차익에 대한 기대감이 작용할 것으로 보인다. 한 주택업계 관계자는 "계획도시로 조성되는 신도시는 교통·생활 인프라를 구축하기에 상당한 기간이 소요될 뿐만 아니라 입주 후 겪는 불편함이 예상되는 만큼 초기 입주를 꺼리는 경우가 종종 있다"면서 "이에 비해 구도심에 조성되는 신규 단지는 상대적으로 입주가 빠르고 편리한 교통환경, 생활 편의시설 등 모두 갖춰 완성된 인프라를 누릴 수 있다"고 말했다. 그러면서 "다만, 투기과열지구 내 재개발·재건축조합이나 주택조합 등 민간택지 분양가상한제가 지난 7월 28일 적용됐고 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간도 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 강화됐다"면서 "이에 규제지역들은 종전보다 분양가가 일부 낮아질 전망이지만 전매행위 제한 기간이 강화되며 단기 시세차액 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않을 것으로 전망된다"고 덧붙였다.(2020년 10월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

전월세전환율 낮추는 주택임대차보호법 시행령 시행

 

 

오늘부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 세입자가 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절당했을 때 실제로 집주인이 거주하고 있는지 확인하기 위해 집의 임대차 정보를 들여다볼 수 있게 된다. 국토교통부에 따르면 개정된 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 오늘부터 시행된다. 개정된 주임법은 전월세전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 법적 전환율로, 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다. 전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 하면 이전에는 1억원X4.0%/12, 즉 33만3천원의 월세가 계산됐지만 이제는 1억원X2.5%/12, 20만8천여원이 된다. 전월세전환율은 2.5%로 고정되는 것은 아니다. 이 전환율은 구체적으로 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율(2.0%)을 더하는 방식으로 산출된다.

 

 

현재 기준금리가 0.5%이기에 전월세전환율이 2.5%일 뿐, 기준금리가 변하면 전환율도 자동으로 바뀌게 된다. 이와 함께 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하게 하기 위해 전 세입자에게 임대차 정보열람권이 확대된다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 세입자가 집주인이 실제로 집에 거주하는지, 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 된다. 해당 주택에 대한 `임대차 정보제공 요청서`를 작성하고 임대차계약서 등 증빙서류와 함께 지자체에 제시하면 된다. 단, 현재 주택의 집주인과 세입자의 이름만 파악할 수 있다. 개방되는 정보는 세입자가 계약갱신을 거절당하지 않았더라면 갱신됐을 기간 중 존속하는 임대차 계약 정보에 한한다.(2020년 9월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

"이미 월세 3개월치 못받아, 대출이자 간신히 막고있어

이러다 상가 날릴 판" 분통

 

 

◆ 상가 임대차보호법 개정 ◆

 

"지금도 세입자가 월세를 밀려서 대출금 갚기가 빠듯한데, 이러다가 상가 날릴 판입니다. 임차인 살리려다 우리가 죽겠어요." `상가건물 임대차보호법 개정안`이 국회 법제사법위원회를 통과한 23일 경기도 용인에 있는 상가 한 곳을 세를 주고 있는 박 모씨(57)는 "코로나19로 힘든 건 임대인·임차인 모두인데 왜 임차인만 보호하고 임대인은 희생만 하라고 강요하느냐"면서 "지난달도 간신히 은행 대출금을 갚았는데 앞으로 건강보험료에 각종 세금까지 낼 생각하면 막막하다"고 한숨을 내쉬었다. 상가 임대차법은 감염병 등에 의한 경제 사정 변동 시에 임차인이 임대료 감액을 청구할 수 있도록 하고, 6개월간 연체를 하더라도 계약 해지나 갱신 거절 사유로 받아들이지 않기로 했다. 현행법은 3개월간 임대료가 밀리면 계약 해지나 갱신 거절의 사유가 된다고 못 박고 있다. 상반기 정부의 권유로 `착한 임대인` 운동에 참가했던 임대인들은 이번 개정안에 대해 "상가 주인들만 계속 희생하라는 것이냐"며 반발하고 있다. 인천에서 상가 두 곳을 운영하는 이 모씨는 "세입자 사정을 이해해서 앞서 5개월간 월세를 30% 할인해줬다. 그리고 나머지 한 곳은 세입자를 못 구해서 5개월째 공실 상태다. 그런데 앞으로 세입자가 월세 감면을 당연히 요구할 수 있다고 하니 상가 주인들은 손해가 나더라도 감수하라는 얘기"라면서 "착한 임대인으로 살다가 파산할 지경"이라고 했다.

 

 

공시지가가 상승하면서 세금 부담이 늘어난 데다 대출 원리금 부담까지 짊어진 임대인들은 임대료 수입 감소에 `경제난`을 호소하고 있다. 서울에서 상가를 임대하고 있는 양 모씨는 "각종 세금은 오르고, 건보료 폭탄에 대출금까지 지출은 늘었는데 앞으로 임대료는 받지 못하게 생겼다"면서 "정부가 임대인의 희생만 강요할 것이 아니라 힘든 임대인들을 위해서라도 대출금 연체를 인정해주든가, 금리를 깎아주든가 인센티브를 달라"고 했다. 경기도 하남시에 상가를 보유한 60대 여성 정 모씨는 "정부가 상가 임대료를 깎을 것을 강요하면 을(乙)인 임대인이 갑(甲)인 은행을 상대로 이자를 낮춰줄 권리도 함께 보장해야 하는 것 아니냐"며 "정부가 국가 재난을 임대인과 임차인의 `을을(乙乙)` 갈등으로 몰고 가고 있다"고 말했다. 상가 공실률은 급격히 악화되고 있다. 부동산114에 따르면 서울 상가는 1분기 대비 2분기 2만개 감소했다. 공실률도 치솟고 있다.

 

 

특히 알짜 상권인 서울 강남권마저 상가 감소세가 두드러지면서 임대료 하락으로 이어지고 있다. 서울 강남 중심 상권인 압구정 공실률은 16.1%였고, 테헤란로(12.6%), 논현역(12.5%), 도산대로(10.2%) 등도 10% 이상의 높은 공실률을 보였다. 서울 강동구 상가 한 곳에서 월세를 받고 있는 주부 이 모씨는 "경제가 어렵다고 세입자가 이미 3개월째 연체 중이다. 이미 보증금은 다 바닥났는데 세입자는 월세 깎아달라는 얘기만 해서 잠을 못 자고 있다. 그런데 앞으로는 세입자가 6개월 연체해도 임대인은 어떠한 조치도 취하지 못한다고 하니 이 정부는 임대인은 국민으로 치지도 않는 것 같다"며 분통을 터뜨렸다. 부동산114는 "상가 임대인들이 대출을 갚지 못하고 폐업하게 되면 가계부채 등 사회·경제적 문제가 발생할 가능성이 높아 다방면의 지원책이 필요하다"고 말했다.(2020년 9월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

임대차법 졸속입법에 전월세 시장 혼란 커져, 집사고도 세입자반대로 입주못해

일시적2주택 꼼짝없이 세금폭탄, 위로금 주고 이사비용 대납까지

세입자도 전세폭등에 전전긍긍, 억울한 피해없게 정책보완해야

 

 

"세입자를 내보내야 하는 집주인, 나가고 싶어도 못 나가는 세입자 모두 삶이 엉망이 됐어요. 부동산 시장을 망가뜨린 정부와 국회의원만 모를 뿐이죠." 21일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 8월 한 달 동안 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 255건이다. 지난 7월 217건보다 증가한 것은 물론, 6월 131건과 비교하면 2배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 실제로 분쟁 조정까지 신청한 건수도 6월 35건, 7월 44건, 8월 53건으로 증가세다. 집주인과 세입자 모두 대립을 피할 수 없는 상황에 내몰린 것이다. 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원(경기 성남분당갑)이 입수해 정리한 `임대차 분쟁 피해 호소 사례 모음`을 분석해보면 집주인과 세입자 간 갈등은 크게 세 가지 유형으로 나뉜다. 먼저 전세 낀 아파트를 매입했다가 실입주를 못하게 된 집주인 사연이다. 용인시 기흥구에 사는 30대 초반 신혼부부 A씨는 4개월 된 아이가 있어 작은 투룸 오피스텔에서 벗어나 아파트로 가기 위해 지난 8월 전세 낀 매물을 샀다. 하지만 나가겠다는 세입자가 9월 들어 갑자기 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하면서 일이 꼬여버렸다. 세입자 계약갱신이 매도자인 자신의 실거주보다 우선이기 때문이다. A씨는 "이미 오피스텔 전세금 중 일부를 받아 아파트 중도금을 납부한 상황인데 세입자가 버티면서 오피스텔 등을 다시 전전해야 할 판"이라며 "답답한 오피스텔에서 하루빨리 벗어나고 싶었는데 꿈이 와장창 깨져 정신적 피해가 상당하다"고 하소연했다.

 

 

결혼 2년 차 신혼부부 B씨는 "세입자가 계약갱신을 청구하지 못하게끔 계약갱신 청구 기간인 6개월보다 앞서 등기를 치면 된다고 하는데, 이미 전세자금대출 등으로 돈이 묶여 있는 사람은 어떻게 그 기일을 맞추느냐"고 말했다. 두 번째로 집을 팔아 세제 혜택을 받아야 하지만 세입자의 계약갱신청구 때문에 집을 못 팔고 있는 다주택자다. 서울에 사는 50대 임대인 C씨는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서 올해 안에 집을 팔아야 한다. 구입 시기에 따라 1~3년 이내로 기존 집을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 규정을 지켜야 하기 때문이다. 하지만 기존 집에 세를 주고 있었는데 올해 말 만기에 맞춰 나가겠다는 세입자가 돌연 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하는 바람에 일이 꼬이게 됐다. 세입자가 아예 집을 못 보여주겠다고 통보하면서 가뜩이나 전세 낀 매물은 인기가 없는데 더욱 팔리기 어려운 지경에 놓였기 때문이다. 세 번째 유형은 아파트를 팔 때 세입자에게 이사비를 요구받거나 시세보다 싼 가격에 집을 내놓아야 하는 경우다. 성남시 분당구에 사는 한 세입자는 만기일에 맞춰 나가줄 테니 1000만원에 달하는 이사비를 요구했다. 집주인 D씨는 "전세 낀 물건은 부동산 중개업소에서 팔기 힘들다며 웃돈 2000만원 정도를 주고 타협해 보라고 권유하는 경우가 많다"고 상황을 전했다.

 

 

이 같은 갈등의 가장 큰 원인은 시장 혼란을 예상하지 못하고 법을 만든 정부와 여당이다. 당초 지난 7월 31일 주택임대차법 개정안이 시행될 때만 해도 새로운 제3자가 전세 낀 매물을 사들여 실거주한다면, 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없을 것이란 관측이 많았다. 하지만 현장의 혼란을 없앤다며 지난달 28일 국토교통부가 발표한 `주택임대차보호법 해설서`에 따르면 `매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다`는 문구가 적시됐다. 한마디로 제3자가 전세 낀 매물을 사들였다고 해도 기존 세입자가 계약갱신을 청구한다면 거절할 수 없게 된 것이다. 하지만 정부와 여당은 책임 회피에만 급급하다. 전세를 끼고 집을 산 E씨는 퇴거를 약속했던 세입자가 전세계약갱신요구권을 행사하자 법무부에 상담 전화를 걸어 "내가 길거리로 내쫓기게 생겼다"고 하소연했다. 법무부 관계자는 "별 방법이 없다"는 말만 되풀이하다가 나중에는 "전화가 안 들린다"며 일방적으로 전화를 끊어 버렸다. 집을 팔려다 세입자에게서 웃돈 1000만원을 요구받은 F씨는 "집을 매수하기로 한 상대방에게 계약금만 돌려받고 계약을 물려 달라고 싹싹 빌고 있다"고 말했다.

 

 

세입자 입장도 딱하다. 집주인의 실거주 수요가 급증하고 임대차법 영향으로 전세를 기피하는 추세가 이어지면서 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기가 됐기 때문이다. 경기도 하남시에서 6년째 전세를 살고 있는 G씨는 "지난 7월 집주인이 실거주를 위해 들어온다며 만기 시 퇴거를 부탁하길래 흔쾌히 찬성해줬다"며 "하지만 주변 전셋값이 너무 올라 계약갱신 청구를 해야 할지 고민 중"이라고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "실거주하겠다는 제3자가 매도한 건에 대해서도 세입자 계약갱신을 우선시하면 억울한 피해 사례가 계속 생겨날 수밖에 없다"며 "정상적으로 거래한 것에 대해선 집주인 권리를 인정해줘야 한다"고 조언했다. 행동에 나선 국회의원도 있다. 김은혜 의원은 지난 19일 매매계약을 체결한 주택 매수자가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 `주택임대차보호법` 일부개정법률안을 발의했다.(2020년 9월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

계약만기 전 나가는 세입자가 집주인에 이사 시점 일방통보

복비 대신 내주던 관례 사라지고, 세입자 내보내는 `명도소송` 늘어

 

 

# 직장인 A씨(44)는 올해 6월 수도권의 전용 101㎡짜리 아파트를 전세를 끼고 매수했다. 올해 7월 초 전세계약 기간이 끝났지만 세입자 B씨(39)가 더 살겠다는 뜻을 밝혀 2년 만기 재계약을 새로 체결했다. 9월 초 A씨는 B씨에게 `갑작스럽게 직장을 옮겨 이사를 가야 하니 보증금을 돌려 달라`는 연락을 받았다. A씨는 당장 보유한 현금도 없고 자신의 실입주 시기(약 21개월 후)까지만 살 사람을 구하기도 쉽지 않은 형편이다. 하지만 B씨는 `계약갱신청구권`에서 세입자가 계약을 연장한 뒤 언제든 나갈 수 있다는 조항을 거론하며 3개월 내로 보증금을 내놓으라고 `통보`했다.

 

 

20일 부동산 업계에 따르면 임대차법 시행 이후 집주인과 세입자 간 사전 조율 없이 곧바로 법 규정에 의거해 퇴거나 보증금 반환을 통보하는 사례가 늘고 있다. 앞서 설명한 A씨 사례가 대표적이다. B씨는 새 임대차법에서 `세입자가 계약갱신청구권을 쓴 뒤 연장된 계약 기간 내에도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있다`는 조항을 근거로 들었다. 하지만 B씨는 계약갱신청구권 시행(7월 31일) 이전에 재계약을 맺었기 때문에 갱신청구권 보호 조항에 해당하지 않는다. 따라서 계약 기간이 남아 있는 동안은 A씨가 B씨에게 보증금을 돌려주어야 할 이유가 없다. 임대차법 시행 전에는 전세계약 기간 내 이사를 나가게 되면 세입자가 집주인에게 사정을 말하고 중개료(복비)를 대신 지불하고 나가는 것이 `관례`였다. 하지만 임대차법 시행 이후에는 이 같은 배려는 고사하고 세입자가 규정을 자신에게 유리하게 해석해 목소리를 높이는 사례가 늘고 있다.

 

 

임대차 3법에 따른 피해의식에 사로잡힌 집주인들도 배려심이 없기는 마찬가지다. 전세 만기에 맞춰 세입자를 내보내고 집주인이 실거주하는 경우 과거엔 서로 이사 날짜를 고려해 한두 달 정도 기간 이내에서 입주 시기를 조율하는 것이 관례였다. 하지만 최근엔 집주인들이 퇴거일을 늦춰주면 전세계약의 `묵시적 갱신`으로 인정될 것을 우려해 칼같이 만기일에 나가 달라고 요청한다. 심지어 계약 만기에 맞춰 집주인이 곧바로 입주할 수 없는 경우라도 세입자를 내보내고 집을 공실로 두겠다는 집주인들도 있다. 서울 잠실에 전세를 낀 아파트를 소유한 C씨(38)는 내년 말 해외 근무를 마치고 잠실 아파트에 입주할 예정인데 현 세입자 전세 만기가 올해 말이다. 세입자는 내년 말까지라도 거주하길 희망하지만 C씨는 실거주를 사유로 계약갱신청구를 거부하고 1년간 집을 비워둘 작정이다. C씨는 "원할 때 내 집에 못 들어가기보다는 공실로 두는 게 낫다"고 말했다. 집주인이 세입자 강제퇴거를 위한 `명도소송`을 고려하는 사례도 많다. 각종 부동산 커뮤니티에는 명도소송 방법과 비용을 알아보는 글을 어렵지 않게 찾을 수 있다.(2020년 9월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요