08-08 11:22

 
 

 

 

7·10 부동산대책 / 단타매매 양도세 인상

 

 

정부가 10일 발표한 부동산 대책으로 내년 6월부터 다주택자와 단기 보유자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 다만 정부는 내년 5월 말까지 이들이 주택을 매도하면 현행 세율을 적용받을 수 있도록 해 시장에 다주택자의 매물이 나올 수 있도록 유도한다는 방침이다. 우선 단기 양도차익에 대한 환수가 강화된다. 정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 대폭 높이고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 앞서 지난해 발표한 12·16 대책에서 정부는 1년 미만 보유 주택에 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 40%의 양도세율을 적용하겠다고 발표했으나 추가로 세율을 20%포인트씩 더 높여 양도세 부담을 한층 강화한 것이다.

 

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 단기 거래의 양도소득세를 계산한 결과 1주택자일지라도 부담해야 하는 양도소득세가 1억원 가까이 오르는 것으로 나타났다. 1주택자가 `래미안대치팰리스` 전용 94㎡를 1년 미만 보유하고 되파는 경우 양도차익이 3억7000만원이라고 가정하면 현재 양도소득세를 2억212만원(세율 40% 적용) 낸다. 7·10 대책에 따라 내년 6월부터는 양도소득세 2억8297만원(세율 70% 적용)을 내야 한다. 이번 대책으로 양도소득세만 8000만원 넘게 오른다. 1주택자일지라도 양도차익의 76%를 세금으로 내게 됐다. 1년 이상 2년 미만 보유하는 경우에도 양도소득세가 껑충 오른다. 1주택자가 `마포래미안푸르지오` 전용 84㎡를 22개월 보유하고 되팔 때 양도차익이 3억원이라면 현재 양도소득세를 1억301만원(기본세율 적용) 낸다. 내년 6월부터는 양도소득세율 60%가 적용돼 1억9635만원을 내야 한다. 양도차익의 65%를 세금으로 뱉어내야 하는 것이다.(2020년 7월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당정, 다주택자 강력대책 준비… 취득·종부·양도세 모두 중과

 

 

더불어민주당과 정부, 청와대는 8일 한목소리로 "2채 이상의 집을 보유한 고위 공직자는 최대한 빨리 집을 팔라"고 지시했다. 부동산 시장이 요동치는 상황에서 당·정·청 고위 인사들의 다주택 문제가 논란이 되자 뒤늦게 '매각 독촉'에 나선 것이다. 주택 가격 폭등을 다주택자 탓으로 돌렸던 여권이 '주택 매각' 이벤트로 책임을 모면하려 한다는 지적이 나온다. 민주당은 이날 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 부동산 보유 및 거래에 대한 세율을 대폭 높이는 방안을 검토하기 시작했다. 정세균 국무총리는 이날 코로나 중앙재난안전대책본부 회의에서 "각 부처는 고위 공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치를 취해 달라"고 했다. 노영민 대통령 비서실장은 이날 페이스북을 통해 자신의 서울 서초구 아파트를 매각하겠다고 밝혔다.

 

 

민주당 김태년 원내대표는 이날 당 회의에서 "총선 당시 '2년 내 처분'을 약속했지만, 부동산 안정화를 위해 솔선수범하는 취지에서 이른 시일 내 이행해줄 것을 (소속 의원들에게) 당 차원에서 촉구할 것"이라고 했다. 다만 청와대와 민주당 내부에선 "일방적 매각 지시를 따를 수 없다"는 반발도 나오고 있다. 한편 민주당과 정부가 준비하고 있는 22번째 부동산 대책의 핵심은 2주택 이상 보유자에 대한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 중과(重課)인 것으로 알려졌다. 다주택자가 주택을 사고 보유하고 파는 전 과정에 무거운 세금을 매겨, 주택 매매를 통한 시세 차익을 없애고 매각을 유도하겠다는 것이다. 종부세 인상 폭은 정부가 지난해 12·16 대책에서 올리겠다고 밝힌 것보다 클 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 "7월에 할 수 있는 (부동산 관련) 조치는 다 하겠다"고 했다. 또 추가 대책의 '약효'가 나타나지 않을 경우 2차·3차 대책을 계속 내놓겠다고 했다.(2020년 7월 9일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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文 "당장 공급 늘려라" 지시에, 규모 큰 4기 신도시 추진 대신

미니신도시 확대 가능성 높아, 3기 신도시 탈락 지역들 거론

GTX노선과 연계해 조성할 듯, 서울도심엔 공공 재건축 확대

 

 

문재인 대통령이 지난 2일 부동산정책 특별 지시에서 발굴을 해서라도 추가 공급 물량을 더 확보하라고 강조한 만큼 조만간 발표될 보완 대책에는 신도시 추가 지정이 포함될 것으로 전망된다. 정부는 3기 신도시를 발표한 지 1년밖에 지나지 않은 상황에서 330만㎡(100만평) 이상 4기 신도시를 신규 지정하기보다는 330만㎡ 이하 미니 신도시를 5곳 안팎 지정할 가능성이 높다. 서울 도심 주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 지난 5월 `공공 재개발 활성화` 방안을 내놓은 데 이어 `공공 재건축 활성화` 방안을 추가할 가능성도 제기된다. 공공기관이 조합과 공동 사업 시행자로 참여하고 임대주택 공급을 늘리는 조건으로 용적률 인센티브를 주거나 분양가상한제에서 제외하는 방안이 유력하다. 다만 공공 재개발과 마찬가지로 재건축에 따른 사업 손익을 공공이 가져가는 방식으로 가면 조합의 참여 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 5일 정부와 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 현재 3기 미니 신도시를 추가 지정하기 위해 구체적인 지역과 규모 등을 놓고 내부 협의를 진행 중인 것으로 파악됐다. 택지면적 330만㎡ 이상 4기 신도시를 추가하려면 광역교통 대책 마련 등 준비 작업에 오랜 시간이 소요되기 때문이다.

 

 

정부 사정에 정통한 한 관계자는 "수도권광역급행철도(GTX) 노선이 지나는 지역의 개발제한구역(그린벨트)과 유휴용지를 중심으로 330만㎡ 이하 미니 신도시를 5곳 안팎 추가할 가능성이 높다"고 전했다. 통상 신도시는 2만가구 이상, 미니 신도시는 1만가구 안팎 규모로 조성된다. 앞서 2018년과 2019년 3기 신도시로 각각 지정된 인천 계양지구(335만㎡)는 1만7000가구, 부천 대장지구(343만㎡)는 2만가구 규모로 지구 지정 계획이 마무리된 상태다. 정부 안팎에서는 3기 신도시 발표 당시 유력한 후보지로 거론됐다가 빠졌던 광명(광명동)·시흥(과림동)지구, 고양시 원흥동, 김포 고촌읍, 하남 감북지구 등이 유력한 미니 신도시 후보지로 거론되고 있다. 광명·시흥지구는 애초 2010년 광명시 광명동, 시흥시 과림동 일대 1736만㎡에 9만5000가구 규모 보금자리주택지구로 지정됐으나, 주민 반대 등으로 사업 추진이 잘 안 돼 2015년 보금자리지구에서 해제된 뒤 특별관리구역으로 지정됐다.

 

 

이 가운데 일부를 떼어내 미니 신도시로 조성하는 방안이 다시 추진될 가능성이 거론된다. 서울 서남권과의 접근성이 좋고 인근에 KTX 광명역, 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등 광역 교통망이 확충돼 서울로 집중된 인구를 분산할 수 있는 명당 자리로 평가받고 있다. 고양시 원흥동은 수도권 주택 공급 확대 방안 논의가 구체적으로 처음 나왔던 2018년 9월 택지 개발 도면이 유출되면서 논란을 불러일으켰던 곳이다. 삼송테크노밸리와 서울 상암디지털미디어시티(DMC) 등과 가깝고 지하철 등을 통해 광화문·을지로 등 서울 도심 접근도 쉬운 편이어서 젊은 층의 직주근접 수요가 클 것으로 예상된다. 김포 고촌읍 일대도 3기 신도시 발표 때 유력한 후보지 가운데 하나로 거론됐던 곳이다. 고촌의 최대 장점은 마곡지구를 비롯해 서울 강서지역과 가깝다는 점이다. 고촌에서 올림픽대로와 서울외곽순환도로 등을 이용하면 10분 만에 서울 진입이 가능하고, 김포도시철도가 개통돼 서울과의 접근성이 개선됐다.

 

 

하남 감북지구는 경기 하남시 감북동·감일동·광암동·초이동 일대에 267만㎡ 규모의 택지개발지구로 서울 송파구와 바짝 붙어 있어 입지 매력이 높다. 광명·시흥지구와 마찬가지로 보금자리주택 1만4000가구 공급이 추진됐던 곳이다. 서울지하철 5호선(올림픽공원역·둔촌동역), 9호선(보훈병원역) 등을 이용할 수 있고 서울외곽순환도로가 아래로 지나고 있다. 이 밖에 2024년 신안산선(2019년 9월 착공) 개통이 예정된 안산에서도 추가 미니 신도시가 나올 가능성이 있다. 안산~광명~신길뉴타운~여의도를 잇는 신안선이 개통하면 안산에서 여의도까지 철도로 25분이면 이동할 수 있다. 서울 3대 업무지구 가운데 하나인 여의도 출퇴근이 편리해지면 직주근접 수요가 클 것으로 예상된다. 서울 도심 공급 확대 방안으로는 공공 재건축 활성화 카드를 꺼내는 방안이 서울시 안팎에서 논의 중인 것으로 파악된다. 서울과 경기도 접경지역에 위치한 그린벨트 일부 해제도 추가 대책에 포함될 가능성이 있다.(2020년 7월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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단독·다세대·연립주택은 전세대출 회수규제서 제외

한남3·아현1 등 매물 소진, 6월 서울 빌라 매매가 반등

주거 오피스텔도 완판 행진

 

 

6·17 부동산 대책 발표 이후 재개발을 앞둔 빌라나 주거용 오피스텔 등 시세가 가파르게 오르고 있다. 6·17 대책에는 3억원 이상 아파트 신규 구매 시 전세대출을 회수하는 내용이 포함됐지만 아파트를 제외한 단독주택이나 연립·다세대주택(빌라), 오피스텔 등에는 전세대출 회수 규정이 적용되지 않는다. 정부가 모든 규제를 아파트에만 집중하면서 생긴 풍선효과로 서민 실수요자들의 마지막 보루인 빌라·오피스텔 가격까지 올려놓고 있다는 비판을 면하기 어려울 전망이다. 1일 부동산 업계에 따르면 서울 용산구 한남3 재개발구역 빌라 매물은 6·17 대책 이후 투자자들이 몰리면서 모두 소진된 상태다. 5월까진 코로나19 영향과 다주택자 양도세 중과 감면 혜택을 받기 위한 급매물 영향으로 시세가 주춤했으나, 최근 시공사 선정(현대건설)과 대책 발표 이후로 매수 문의가 다시 급격히 늘어나고 있는 분위기다. 현재 한남3구역 시세는 대지면적 25㎡ 기준(59㎡형 신청 가능) 14억원으로 지난 5월 12억~13억원대까지 떨어졌던 가격이 급반등하고 있다. 대지지분이 없는 소위 뚜껑(무허가 건물)도 9억원대다. 인근 중개업소 관계자는 "물건을 찾아 달라는 문의는 계속 오는데, 매물이 없다"며 "재건축 투자가 막히자재개발로 몰리고 있다"고 말했다.

 

재개발 정비구역 지정을 코앞에 둔 서울 마포구 아현1구역에도 투자자들이 몰리고 있다. 아직 사업이 본격화되기 전이지만 이미 대지지분 23㎡ 기준 매물 호가는 7억원대에 형성됐다. 지난달까지 6억원대에 매매가 가능했지만 이달 들어 호가가 1억원 이상 올라간 상황이다. 인근 중개업소 관계자는 "투자자들이 집 한 채를 여러 명이 나눠 가진 `구분등기(공유 지분)` 매물까지 쓸어 담고 있는 상황"이라고 전했다. 이 밖에도 이문1구역, 금호21구역 등 서울시내 주요 재개발 지역의 빌라 등 시세가 대책 발표 이후 급등하는 분위기다. 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 최근 아파트에 대출 규제가 집중되면서 빌라·단독주택에 대한 관심을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 연립주택(빌라) 매매가격지수 변동률은 5월 -0.02%에서 지난달 0.06%로 상승세로 돌아섰으며, 단독주택도 0.25%에서 0.30%로 상승폭이 증가했다.

 

 

금융당국에 따르면 아파트가 아닌 3억원 초과 단독주택이나 연립·다세대주택 등은 신규 매수하더라도 전세대출 회수 대상이 아니다. 아파트가 아닌 3억원 이상 주택은 갭투자보다는 실수요를 위한 매수가 많다는 것이 예외 적용 이유다. 재개발 사업은 재건축 사업과 달리 실거주 의무 기간(2년 이상)도 없고 초과이익환수제에서도 제외된다. 주택과 달리 규제 영향을 거의 받지 않는 주거용 오피스텔에 대한 관심도 뜨겁다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 투기지역도 최대 70%까지 담보대출이 가능하다. 실제로 최근 수도권에서 분양한 오피스텔은 완판 행진을 이어가고 있다. 지난달 청약 접수를 진행한 서울 영등포구 여의도의 `힐스테이트 여의도 파인루체`는 평균 18.5대1의 경쟁률로 마감했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수요 억제 위주의 잘못된 정책 방향 때문에 서민들이 주로 매수하는 빌라나 오피스텔 가격까지 오르고 있다"고 지적했다.(2020년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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취임 前 1억1천만원 상승보다 오름폭 적지만 서민층 부담스러운 수준

전용 77㎡ 기준 강남·서초구 1억원 넘게 올라…이어 송파·광진·성동 순

전세수급지수 173.5로 4년만에 최고…작년 3월부터 공급부족 심화

 

 

문재인 정부 들어 서울 아파트 중위 전셋값이 5천322만원 오르는 등 전셋값 상승이 계속되고 있는 것으로 나타났다. 다만, 상승률로 따지면 3년 1개월 동안 13.0% 오른 것으로 나타나 문 대통령 취임 직전 같은 기간 상승률인 39.0%의 3분의 1 수준에 그쳤다. 1일 KB국민은행이 발표한 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 6월 서울 아파트 중위 전세가격은 4억6천129만원으로 이 조사가 시작된 2013년 4월 이후 최고치를 기록했다. 이는 문 대통령이 취임한 2017년 5월(4억807만원)과 비교하면 5천322만원 상승한 것이다. 상승률로 보면 13.0% 올랐다. 중위가격은 `중간가격`, `중앙가격`으로도 불리며 주택 가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말한다. 서울 중위 전셋값은 문 대통령 취임 직전 같은 기간(2014년 4월∼2017년 5월)에는 2억9천340만원에서 4억807만원으로 1억1천467만원 올라 39.0% 상승했다.

 

 

문재인 정부 3년여간 전셋값이 5천300만원, 13% 수준으로 오른 것은 직전 같은 기간 상승세가 가팔랐던 것에 비해 오름폭이 크게 꺾인 것이지만, 서민 가구가 3년에 5천만원 넘는 전세 보증금을 추가로 마련하기는 여전히 벅찬 것으로 보인다. 6월 서울 아파트 ㎡당 평균 전셋값은 565만2천원으로, 전용면적 77.5㎡로 계산하면 5억3천22만원이 돼 중위 전셋값과 같아진다. 전용 77.5㎡ 아파트 전셋값을 기준으로 보면 최근 3년 1개월 동안 강남구가 1억4천465만원 올라 가장 많이 상승했고, 서초구가 1억964만원 올라 강남구와 함께 1억원 이상 상승 지역으로 꼽혔다. 상승률로 따져도 강남구가 24.3%, 서초구가 19.2%로 서울 전체에서 1·2위를 기록했다. 이어 송파구 6천538만원(14.8%↑), 광진구 6천845만원(16.3%), 성동구 6천393만원(15.1%), 강동구 6천701만원(18.8%), 양천구 5천652만원(14.3%), 용산구 5천322만원(12.0%) 등의 순으로, 상승액이 평균을 웃돌았다.

 

 

최근 3년 1개월간 전셋값이 가장 적게 오른 곳은 도봉구로 1천689만원(6.4%) 올랐으며 노원구 1천901만원(6.7%), 구로구 2천269만원(7.1%), 은평구 2천444만원(8.1%) 등 4개 구가 3천만원 미만으로 올랐다. 서울에서 전세 불안은 가중되는 것으로 조사됐다. 6월 서울의 전세수급지수는 173.5로, 2016년 4월(174.7) 이후 최고를 기록했다. 전세수급지수는 전세 공급 부족 정도를 나타내는 지표로, 0∼200 사이 수치로 표현되며 100을 넘어 높을수록 공급이 부족함을 의미한다. 서울의 전세수급지수는 작년 3월 103.8로 100을 넘긴 이후 130.4(7월), 144.5(9월), 150.7(11월), 160.9(올해 2월) 등으로 꾸준히 상승하고 있다.(2020년 7월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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대치·삼성·청담·잠실동 거래 묶자, 인근 신천·도곡동 등 풍선효과

행정동은 잠실, 법정동은 신천동, 파크리오 ‘규제 빈틈’ 수혜 단지

대지지분 18㎡ 이하는 규제 제외, 허가구역 내서도 초소형은 귀한몸

 

 

정부의 6·17대책의 풍선효과가 서울 강남에서도 나타나고 있다. 서울 송파구 신천동과 강남구 도곡·역삼동 등 서울 강남 일부 지역의 아파트 가격이 눈에 띄게 오르고 있다. 6·17 대책으로 강남구 삼성 ·대치·청담동과 송파구 잠실동이 지난 23일 토지거래허가구역으로 묶인 뒤 나타난 변화다. 토지거래허가구역을 누르자 옆 동네가 튀어 오르는 것이다. 토지거래허가구역에서는 관할 구청장의 허가를 받아야만 주택 매매를 할 수 있다. 2년간 거주해야 하기 때문에 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자가 불가능하다. 더 센 규제가 등장하자 강남 3구(강남·서초·송파구) 안에서도 규제가 덜한 지역으로 수요가 몰리고 있다. 송파구 신천동 파크리오 아파트가 대표적인 사례다. 전용 84㎡ 기준 호가가 최근 19억5000만원까지 올랐다. 대책이 나오기 전인 이달 7일 17억원(국토교통부 실거래가)에 거래됐던 점을 고려하면 한 달 사이 2억원 이상 올랐다. 파크리오 아파트 인근 공인중개업체를 운영하는 윤모 대표는 “갭투자도 가능해 매수 문의가 늘고 있다.”며 “지난주 주말부터 집주인들이 잇달아 매도가를 1억원씩 높여서 다시 내놓고 있다”고 말했다.

 

 

특히 파크리오 아파트는 행정구역(행정동 기준)은 잠실동이지만, 부동산 규제를 받는 법정동은 신천동이다. 사실상 같은 동네인데 규제 지역에 포함되지 않아 반사이익을 얻고 있다. 강남구 삼성·대치·청담동 옆 동네도 들썩이고 있다. 강남구 도곡동 랜드마크로 꼽히는 도곡렉슬도 대책 발표 이후에 호가가 오르고 있다. 도곡레슬 인근 공인중개업체 관계자는 “전용 84㎡ 호가가 25억~26억원으로 한 달 사이 1억~2억원 올랐다”며 “이조차도 매물이 거의 없어 가격이 내려가긴 쉽지 않을 거 같다”고 말했다. 토지거래허가구역 안에서 주택 크기에 따라 풍선효과가 나타나기도 한다. 규제를 비껴간 초소형 아파트(대지지분 18㎡ 이하)의 몸값이 뛰고 있다. 정부 규제가 적용되는 주택은 18㎡(대지지분 포함) 초과하는 토지이기 때문이다. 29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 27㎡가 지난 24일 11억1000만원(5층)에 거래됐다. 지난달 초 10억500만원(21층)보다 1억500만원 올랐다.

 

 

강남구 삼성동 힐스테이트 1단지 전용 31㎡도 대지지분이 18㎡ 미만으로 규제 대상이 아니다. 인근 공인중개업체는 “토지거래허가제가 시행되면서 문의는 많지만, 매물이 없어서 거래가 이뤄지지 않고 있다”며 “평수가 작아도 시세는 10억~11억선으로 보면 된다”고 말했다. 상당수 부동산 전문가는 매번 반복되는 정부의 ‘땜질식’ 규제가 서울 강남 안팎으로 풍선효과를 키우고 있다고 입을 모은다. 문재인 정부(2017년 5월 이후) 들어 약 3년 동안 21번째 대책이 나왔지만 강남 아파트 가격은 올랐다. 한국감정원에 따르면 서울 강남구 매매가격지수 상승률이 같은 기간 16%다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “저금리에 따른 유동성이 넘쳐나고 있어 정부가 규제로 집값을 누르는 데 한계가 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장도 “규제가 지속되면서 주택시장은 오히려 내성이 커지고 있다”며 “풍선효과가 나타난 지역을 다시 누르기보다 그동안 내놓은 대책에 문제가 없는지 점검할 필요가 있다”고 지적했다. (2020년 6월 30일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 다세대주택 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 지하1층, 지상4층 중 3층, 전용 42.6평방미터, 공용 12평방미터, 주차가능, 방2, 주방, 거실,

              베란다. 매매가 2억7천만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사

              별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 외부 모습
물건 주차장
물건 내부 모습
물건 내부 모습

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 다가구주택 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 지하1층, 지상4층 다가구 주택(4가구), 대지 98.4평방미터, 건평 290.1평방미터, 주차가능,

              매매가 15억5천만원(각층 방2, 1층은 원룸, 주차장)

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사

              별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

 

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'부동산 트렌드쇼' 고수에게 듣는다… 고종완 자산관리연구원장

 

 

 

"이번 6·17 부동산 대책의 최대 피해자는 무주택 서민들입니다. 그렇다고 '내 집 마련'의 꿈을 포기해선 안 됩니다. 월세 임차료, 전세 보증금 등 주거비가 계속 오르는 상황에서 내 집 마련은 '선택이 아닌 필수이자, 절체절명의 과제'이기 때문입니다." 고종완 한국자산관리연구원장은 21일 본지 인터뷰에서 "수도권에서 주택 공급량이 절대 부족하고, 집값이 매년 물가상승률 수준(2%)으로 오른다고 가정하면 주거비 부담도 자가(自家)-전세-반전세-월세 순으로 커진다"며 "현금이 부족한 40대 이하 실수요자가 내 집을 마련할 가장 현실적·경제적 대안은 청약을 통해 신규 분양을 공략하는 방법"이라고 말했다. 고 원장은 다음 달 24~25일 서울 삼성동 코엑스 B홀에서 열리는 '2020 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 '용산은 강남을 뛰어넘을 수 있을까'란 주제로 부동산 재테크 전략에 대해 강연한다.

 

 

고 원장은 '과연 어디에 내 집을 마련할지, 어떤 지역 부동산에 투자할지' 등에 대한 실전적 강연으로 유명하다. 6·17 대책으로 전세자금대출 규제가 강화되면서 젊은 실수요자층에서 '청포자(청약 포기자)'가 늘고 있는 데 대해 고 원장은 "청약을 포기하기엔 이르다"며 "3기 신도시 분양을 주목하라"고 조언했다. 정부는 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만가구를 공급할 계획이며, 이 중 9000가구 정도는 사전(事前) 청약제를 통해 내년 말부터 입주자 모집이 시작된다. 고 원장은 "2기 신도시 조성 당시 대규모 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 판교를 제외한 마곡, 위례, 하남 미사, 광교, 세종시에서 미분양이 속출했지만, 이후 이 지역들 대부분 집값이 크게 상승했다"며 "3기 신도시 미분양 물량이 나오면 망설이지 말고 잡아야 한다"고 말했다. 젊은 실수요자층에겐 신도시가 특히 매력적이다. 고 원장은 "신도시는 분양가가 저렴한 데다 물량이 많아 무주택자인 경우 가점이 낮아도 당첨될 가능성이 높다"며 "초기에 분양되는 시범단지는 신설 역세권 주변이어서 향후 큰 시세 차익을 기대할 수 있다"고 말했다.

 

 

고 원장은 "뉴욕·런던·파리·도쿄 등 글로벌 대도시의 집값 추이를 볼 때 서울 집값은 2030년까지 상승 곡선을 그릴 것"이라며 수도권 투자 유망 지역을 '미래 선도 지역 베스트 30곳'으로 분류했다. 그는 "국제교류복합지구로 개발될 예정인 서울 삼성동과 잠실동 일대, 미니 신도시가 들어설 용산, 교통망이 확충되는 청량리가 중심 개발축이 되고, 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 통과하는 수도권 지역이 신설 역세권 투자 유망 지역으로 떠오를 것"이라며 "서울에선 왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 동대문 등을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 그는 "용산은 10년 후 강남을 능가하는 국제업무·상업·주거 중심도시로 성장할 가능성이 크다"며 "용산·서울역, 삼성역, 청량리역 등 세 곳을 잇는 삼각 지역 내의 다가구, 상가주택, 꼬마빌딩 등의 투자 가치가 높다"고 말했다. 이 지역이 거주와 임대 수익, 시세 차익 등 1석 3조의 효과를 기대할 수 있는 '수퍼 부동산'으로 부상할 것이란 전망이다.(2020년 6월 22일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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거래허가제에 2년 실거주 의무… 난감한 집주인들 벌써 매물 내놔

임대사업자는 사실상 거래 막혀… “과잉간섭” “공익목적” 의견 분분

 

 

정부가 6·17부동산대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축 단지에 대해 실거주 의무까지 부여하면서 재산권과 거주이전의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아니냐는 논란이 일고 있다. 18일 부동산 중개업소에 따르면 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 대책 발표 이후 매물 40여 건이 새로 나왔다. 조합설립인가 전 2년간 실거주해야 한다는 규정이 발표되자 실제 거주하기가 어려운 소유주들이 집을 대거 내놓은 것이다. 해당 단지는 정부가 지정한 토지거래허가구역이기도 하다. 토지거래허가제는 대규모 개발사업 예정지 등에서 투기, 지가 급등이 우려될 경우 투기 예방을 위해 운영되는 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 관할 시군구청에 토지거래허가서를 신청하고 허가증을 받아야 한다. 전·월세 계약이 있는 상태에서 이를 승계하는 조건으로 매매를 할 경우 실거주를 하지 않겠다는 의미이기 때문에 서울시 측이 매매를 허용해주지 않을 가능성이 높다.

 

 

특히 해당 재건축 단지에서 임대사업자 등록을 한 경우 의무임대 기간을 어기지 않으려면 같은 등록임대사업자에게 집을 매매해야 하는데 거주 의무가 부여돼있기 때문에 이 같은 거래는 사실상 불가능해진다. 이처럼 살 수도, 팔 수도 없는 상황이 되면서 해당 단지 소유주들의 거주이전의 자유, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있다는 논란이 제기되고 있는 것이다. 5월 용산정비창 개발 계획 발표 당시에도 0.77km² 규모 토지가 허가구역으로 묶였다. 다만 이번에는 대상 토지가 14.4km²로 넓고, 주거지역이 밀집해 대상 주택이 6만 채가 넘어 그 파장이 큰 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 막기 위한 제도인데 정부는 집값 급등을 막는 수단으로 쓰고 있다”고 지적했다. 거주 목적의 주택 매매까지 정부가 간섭하는 것은 과도하다는 의미다.(2020년 6월 19일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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