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대외변수로 증시·환율 불안, 부동산시장도 혼란

 

3주 전 서울 반포동의 한 재건축단지를 16억원에 매입한 직장인 윤모씨(45). 4억원을 대출받고 전세보증금 6억원과 모아둔 돈을 합쳐 생애 첫 내 집 마련을 결심했던 그는 계약 파기를 고민하고 있다. ·중 무역전쟁·일 경제전쟁 등으로 국내 증시가 폭락하자 집값도 떨어질 것으로 우려해서다. 윤씨는 증시가 이틀 연속 폭락하는 것을 보니 집값도 덩달아 급락할 것 같다막대한 대출 이자를 감당하느니 1억원이 넘는 계약금을 날릴 각오를 하고라도 계약을 물러야 할지 고민 중이라고 말했다. 잠잠하던 서울 주택시장이 반등하자 매수세로 돌아섰던 수요자들이 거시경제 지표가 급락하면서 불안에 떨고 있다. 매수 의향을 접거나 아파트 계약 파기를 고민하는 사례가 속출하고 있다. 당분간 부동산시장 하락세가 불가피할 것이라는 분석에도 무게가 실리고 있다.

 

계약 파기얼어붙은 강남 부동산

 

6일 부동산업계에 따르면 거시경제 침체가 집값 하락을 부추길 것이라는 우려에 아파트 계약 파기를 고민하는 투자자가 늘어나는 분위기다. 대외 경기 불안이 일자리·소득 감소로 이어지면서 부동산 경기 하락을 피할 수 없을 것이란 예상에서다. 실수요자보다 현금부자위주의 투자자가 많은 강남에서조차 불안감이 빠르게 확산되고 있다. 신만호 압구정동 중앙공인 대표는 어제 증시가 크게 떨어지면서 하루 동안 매수 대기자 세 명이 호가가 떨어졌는지 전화를 걸어왔다·달러 환율도 크게 오르는 등 거시경제가 좋지 않은 만큼 집값이 내려갈 것이란 우려가 커지는 분위기라고 말했다. 실수요자가 다수를 차지하는 강북에서는 상황을 더 지켜보자는 분위기다. 아현동 A공인 관계자는 거시경제 불안으로 투자 수요가 위축된 데다 여름철 매매 비수기까지 겹쳐 지금은 매수 타이밍이 아니지 않느냐는 전화가 크게 늘고 있다고 전했다. 대외 변수가 워낙 단기간에 급변한 만큼 일부 지역에선 여전히 낙관적인 분위기가 유지되고 있다. 목동 D공인 관계자는 목동 1~7단지에선 신고가가 계속 나오고 8단지 전용 105도 이번주 155000만원에 계약하면서 신고가를 썼다주식시장과 부동산시장은 전혀 관계가 없는 분위기라고 강조했다.

 

부동산시장 장기적 하락 불가피

 

부동산 전문가들은 일본 수출규제와 미·중 무역전쟁으로 전국 집값이 장기적으로 하락세를 면치 못할 것으로 예상했다. 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산시장이 폭락한 예를 들어 부동산 경기가 거시경제의 전반적인 트렌드에서 벗어난 적이 없다는 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 거시 불안 요인은 중장기적으로 부동산시장에 부정적인 영향을 끼쳤다부동산시장이 주식과 비교해 마땅한 대체투자처로 여겨지지 않아 유동성이 부동산으로 몰리지는 않을 것으로 내다봤다. 함영진 직방 데이터랩장도 최근 바이오·정보기술(IT) 업종의 거품이 붕괴하고 있고 일본 무역규제에 따라 수출이 감소하는 상황이라며 경기 하방압력이 커지면서 자연스럽게 아파트 구매력이 낮아져 부동산시장이 위축될 것으로 예상했다. 국내 부동산은 증시가 불안하면 유동자금이 몰리는 안전 투자처로 알려져 있지만, 대내외 펀더멘털(기초체력)이 약해진 상황인 만큼 주식시장과 부동산시장이 동반 하락할 가능성이 크다는 분석이다. 정부 규제도 침체를 가속화하는 요인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 분양가 상한제가 시행되고 경기가 지속적으로 나빠지면 현금부자들의 주 투자처인 강남 재건축이 가장 큰 영향을 받을 것이라고 진단했다. 반면 이상우 유진투자증권 애널리스트는 최근 주식시장 불안은 기업 실적 악화가 아니라 정세 불안 요인이 크게 작용하고 있기 때문에 주식과 부동산시장이 한 몸처럼 동조하지는 않을 것이라며 오히려 안전자산으로 인식되는 금·달러·부동산으로 유동성이 쏠릴 수 있다고 했다.(201987일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

분양가 상한제 시행 방안이 다음주 초 당정협의를 통해 발표된다. 일각에서 현재 정부 최대현안인 일본 수출규제 대응으로 인해 분양가 상한제 협의가 지연될 것이라는 예상이 계속 나오자, 국토부가 예정대로 발표하겠다는 공식입장을 발표했다. 국토교통부는 6일 보도 참고자료를 통해 "정부의 분양가 상한제 적용을 위한 세부안이 확정됐다""다음주 초 당정협의를 거쳐 발표할 예정"이라고 밝혔다. 국토부는 김현미 장관이 지난달 초 "분양가 상한제를 도입할 때가 됐다"며 공론화한 이후 주택법 시행령 개정안 마련을 추진해왔다. 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 것이 주된 내용이 될 것으로 예상되며, 분양가 상한제를 특정 지역에만 `핀셋`으로 적용해 부작용을 최소화할 가능성도 있다는 예상들이 나온바 있다.

 

그러나 정치권에서는 일본 수출규제 이슈와 여권에서 분양가 상한제 도입에 부정적인 입장을 표명해 도입까지는 시간이 걸릴 것이라는 예상이 나온 바 있다. 주택법 시행령을 개정하기 위해서는 기획재정부 등의 협의가 필요한데다 최근 더불어민주당 최운열 의원 등이 민간택지 분양가 상한제에 대한 반대 의견을 개진하면서 발표 속도가 늦춰질 것이라는 보도도 나왔다. 국토부 관계자는 "대일본 문제로 분양가 상한제 도입이 늦어질 것은 사실과 다르다""정부는 예정대로 분양가 상한제 도입 방안을 공개하는 것"이라고 말했다.(201986일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

기업 이익창출력 2008년이하, 체력약해진 증시에 충격커, 시장불신 코스닥은 550 전망

4분기께 반등 진단하면서도, `지지선 전망 무의미` 의견도, 일각선 1950선 지지선 기대, 신흥국 채권·배당주에 기회

 

코스피는 1950 밑으로 추락하고 코스닥지수가 570 아래로 떨어지면서 증권업계에서도 암울한 전망이 쏟아져 나오고 있다. 일부 증권사는 코스피 하단을 1900선 혹은 그보다 낮게 전망했다. 지금 국내 증시 하단을 전망하는 것은 의미가 없다며 하한선을 정할 수 없다는 곳도 있었다. 다만 일각에서는 여전히 코스피 1950선이 복원력을 발휘할 수 있다는 주장도 나왔다. 그리고 국내 증시가 3분기 중 바닥을 찍은 만큼 4분기부터는 나아질 것이란 긍정적인 시각도 있었다. 5일 코스피는 전 거래일 대비 51.15포인트(2.56%) 하락한 1946.98에 마감했다. ·중 간 갈등이 격화되면서 미국 등 글로벌 경기가 꺾일 수 있다는 우려가 국내 증시의 발목을 잡았다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 중국 추가 관세 부과 결정에 대해 중국은 "필요하다면 싸울 것"이라고 답했다. 이후 위안화는 11년 만에 7위안을 돌파했다. 정연우 대신증권 리서치센터장은 "미국 통화정책 기대감이 정점을 통과한 가운데 미·중 무역갈등이 다시 불붙으면서 미국 경기가 정점을 지나 악화로 향하는 것이 가시화됐다는 우려가 나오고 있다""이 같은 상황에서 국내 기업들의 이익 창출력은 글로벌 금융위기 때보다 낮은 자기자본이익률(ROE) 7% 중반에 불과하다"고 지적했다. 대신증권은 코스피 하단을 1850으로 전망했다.

 

조용준 하나금융투자 리서치센터장은 코스피 하단을 1900선으로 내다봤는데 "코스피 2000선도 12개월 선행 주가순자산비율(PBR) 기준 0.8배로 2008년 글로벌 금융위기보다 낮은데, 현재 구간은 미·중 무역갈등 심화로 글로벌 금리와 환율 변동성이 함께 커지면서 수급·심리적 언더슈팅 구간으로 판단한다"고 밝혔다. 또 윤지호 이베스트투자증권 리서치센터장은 "·중 무역갈등 격화와 위안화 7위안 붕괴, 한일 무역갈등 격화, 미국 연방준비제도이사회의 상대적인 매파적 입장 등 대외 이슈도 많은데 828MSCI 비중 조절로 한국 비중 축소까지 예정돼 있다""한국의 경제 체력이 강하다면 대외 이슈에도 버티겠지만 개혁정책으로 체력이 약화될 대로 약화돼 충격이 더 큰 것"이라고 진단했다. 그는 원·달러 환율 1200원 상단이 뚫리면서 외국인 매물이 출회되는 것도 수급 악화 요인으로 지적했다. 국내 코스피 저점을 예측하는 것 자체가 무의미하다는 의견도 있었다. 이경수 메리츠종금증권 리서치센터장은 "·중 무역분쟁이나 일본의 제재가 국내 기업 이익 추정치에 얼마나 큰 타격을 입힐지 불확실하고 큰 판 자체가 흔들릴 수 있는 시점이라 바닥을 논하는 것은 의미가 없다""주가수익비율(PER)이나 PBR 등 밸류에이션 평가 잣대를 적용하기 힘들다"고 했다.

 

반면 김학균 신영증권 리서치센터장과 변준호 유진투자증권 리서치센터장은 1950선이 아직 코스피 지지대 역할을 할 수 있을 것으로 전망했다. 김 센터장은 "현재 코스피는 기업이 갖고 있는 자산 대비 20% 정도 저평가돼 싼 것이 맞고, 이 같은 폭락은 최근 10년간 없었던 일이라 투자자 입장에서는 당혹스러울 것"이라며 "코스피 1950선은 다시 회복력을 보일 수 있는 선"이라고 말했다. 변 센터장도 "우리나라 기업 자기자본의 청산가치 대비 지수는 충분히 떨어진 상태"라며 "투매 분위기에 증시가 휩쓸려 버린 것"이라고 했다. 주요 증권사들은 코스피시장이 3분기 바닥을 찍고 4분기부터 반등할 것으로 전망했다. 조 센터장은 "시장 분위기 반전은 미국 연준의 추가 금리 인하(9), 국내 기업 실적 바닥 통과, 중국 매크로 저점 반등 기대감이 고조될 수 있는 4분기께 가능할 것"이라고 말했다. 정 센터장도 "올해 4분기부터 시장의 관심은 내년 경기와 실적으로 넘어갈 텐데, 우리나라 기업 실적은 반도체 사이클을 감안하면 올해가 최악이고 내년에는 이익이 증가하는 모습을 보일 것"이라며 "내년에 미국 대선도 예정돼 있어서 정책 기대감이 글로벌 경기에도 긍정적 영향을 줄 수 있다"고 했다.

 

한편 이날 코스닥지수는 7% 넘게 하락했다. 임상 중단 권고를 받은 신라젠은 하한가를 기록했고, 셀트리온헬스케어와 헬릭스미스, 메디톡스 등 시가총액 상위 바이오주도 급락했다. 김 센터장은 "성장주는 실체는 없이 그 콘셉트가 투자자에게 수용되느냐, 아니냐의 문제"라며 "코스닥시장은 투자자들의 신뢰가 붕괴되는 과정을 겪고 있다"고 설명했다. 윤 센터장은 코스닥 하단으로 550선을 제시했다. 윤 센터장은 "코스닥시장은 밸류에이션을 적용할 수 없고 글로벌 금융위기 이후 박스권 상단 수준이 지지선이 될 것으로 전망한다"고 말했다. 변 센터장도 "2010년 이후 코스닥 평균 지수가 550 전후라는 점을 감안할 때 그 수치에 근접한 이상 추가 낙폭은 제한될 것"이라고 밝혔다. 증시 전문가들은 투자 피난처로는 현금이나 채권 등 안전자산을 공통적으로 언급했다. 조 센터장은 "미국이 추가 금리 인하에 나설 가능성이 있어 장기적으로 보면 미국 국채나 주식이 상대적으로 편할 것"이라고 설명했다. 구용욱 미래에셋대우 리서치센터장은 "주식 중에서는 선진국 주식이 그나마 나을 것이고, 채권의 경우 이미 금리가 많이 빠진 선진국보다 추가 금리 인하 가능성이 높은 브라질 인도 등 신흥국 채권을 추천한다"고 말했다. 만약 국내에서 찾는다면 윤 센터장은 "주가 하락으로 배당수익률이 높아지면서 배당주의 경우에는 매수 기회가 있고, 통신 업종이나 주주환원 정책에 우호적인 기업이 대안이 될 것"이라고 했다.(20198 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

경복궁 전철역에서 도보 7분 거리에 있는 반지층 다가구 임대(월세) 물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 통인동 소재

 

물건내용 : 보증금 1천만원, 월세 60만원, 전용 39평방미터, 2, 화장실 1, 거실

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경

 

 

 

모든 임대에 적용'2+2' 계약갱신청구권도 도입

대통령 공약·'민생과제'내달 국회 통과 가능성

2007년 분양가 상한제 직후에도 전셋값 크게 올라

 

 

여야가 다음달 국회 본회의를 열기로 합의함에 따라 전·월세 상한제 도입 가능성이 대두하고 있다. 여당이 민생법안으로 다루기로 한 데다 민간택지 분양가 상한제 시행도 가시화되고 있어서다. 분양가 상한제가 전세가격을 자극할 수 있는 만큼 전·월세 상한제를 도입하면 전세난을 사전에 차단할 수 있다. 이 제도는 문재인 대통령의 대선 공약이기도 하다. 정부는 여러 차례 도입 필요성을 강조해왔다. 곽창석 도시와공간 대표는 분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 아주 높다분양가 상한제와 전·월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 필연적인 수순이라고 말했다.

 

일반 임대인도 5% 룰 적용

 

여야는 다음달 1일 국회 본회의를 열어 추가경정예산안과 일본에 대한 수출규제 철회 촉구 결의안, 민생법안 등을 처리하기로 지난 29일 합의했다. 더불어민주당이 민생입법 과제로 선정한 법안 가운데는 주택임대차보호법 개정안도 포함됐다. ·월세 상한제와 계약갱신 청구권이 골자다. ·월세 상한제란 임대료 인상률을 제한하는 제도다. 20대 국회에 발의된 전·월세 상한제 관련 주택임대차보호법 개정안 대부분은 보증금 인상 상한선을 연 5%로 두고 있다. 현행 법률에서도 보증금 증액 한도를 연 5%로 제한하고 있다. 그러나 이는 계약 기간의 인상률을 말할 뿐 재계약엔 해당하지 않는다. ·월세 상한제가 도입되면 일반 임대인도 주택임대사업자처럼 ‘5% 을 지켜야 하는 셈이다. 이와 연계되는 계약갱신 청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 의원 입법안은 대부분 1회에 한해 갱신 청구권을 주는 내용을 담고 있다. 세입자는 기존 2년 거주 기간을 포함해 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받는 셈이다. 계약 갱신을 2회 요구할 수 있는 법안과 계약기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 안도 발의돼 있다. 과거에도 여러 차례 두 법안 도입이 논의됐지만 부동산시장에 미치는 파급력이 큰 탓에 국회 문턱을 넘지 못했다. 그러나 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 무주택자를 중심으로 전·월세 상한제 도입 여론이 강하게 형성될 전망이다. 분양가 상한제는 새 아파트 공급 감소와 청약 대기 수요 증가로 전세가격을 밀어올릴 가능성이 높다. 2007년 상한제 시행 직후 1.88%였던 전국 아파트 전셋값 상승률은 20094.55%, 201116.21%로 뜀박질하며 전세난을 가중시킨 바 있다. 이를 억제하려면 전·월세 상한제 도입은 필연적이란 게 전문가들의 분석이다.

 

부작용 우려

 

·월세 상한제계약갱신 청구권은 문 대통령의 대선 공약이기도 했다. 김현미 국토교통부 장관 또한 후보자 시절부터 단계적으로 제도화하겠다며 도입 의지를 나타냈다. 2017년 가을 주거복지 로드맵발표를 앞두고 열린 주거복지 토크쇼에서 김 장관은 ·월세 상한제와 계약갱신 청구권 도입을 위해선 임대차시장 관련 통계 구축이 선행돼야 한다고 언급하기도 했다. 국토부가 지난해 구축을 완료한 주택임대차정보시스템(RHMS)이 그 연장선이다. 지난 2월엔 전·월세 실거래 신고제 도입을 공론화하면서 여론 추이를 살폈다. 선진국에선 여러 가지 방식으로 비슷한 제도를 시행 중이다. 독일과 영국, 프랑스 등에선 일단 성립한 임대차 관계는 보호하는 게 의무다. 세입자가 갱신청구 의사를 표시하지 않더라도 자동으로 계약이 갱신되는 셈이다. 임대인이 직접 거주하려 하는 경우 등의 사유가 있을 때만 계약을 거절할 수 있다. 독일은 임대료를 3년 동안 20% 이상 올릴 수 없도록 하고 있다. 영국과 프랑스는 경제 지표와 연계한 상한선을 정하고 있다. 미국 뉴욕은 임대료안정위원회가 매년 정하는 최대 임대료 상승분까지만 인상할 수 있다. 부동산 전문가들은 부작용이 더 크다고 우려했다. 무엇보다 집주인들이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리면서 단기적으로 가격이 급등할 가능성이 높다. 임대차계약기간 단위가 1년에서 2년으로 바뀌었던 1989년 전국 주택 전세가격 상승률은 17.53%를 기록했다. 서울은 전년 대비 세 배 가까이 오른 23.68%를 나타냈다. 역대 최고 상승률이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 시장 수급 상황이나 경기에 따라 결정되는 임대료를 제한할 경우 경제 여건 변화에 대한 탄력성을 저해한다서민을 위하겠다는 정책이 오히려 서민을 힘들게 할 수 있다고 설명했다. 이사와 도배 등 부동산 관련 산업이 위축될 우려도 있다. 서울 상계동 A공인 관계자는 주택 임차인 회전이 4년 동안 막히면 이삿짐센터와 도배, 장판 업계가 타격을 받을 것이라며 문을 닫는 중개업소도 늘어날 것이라고 말했다.(2019731일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

가장 작은 59주택형도, 대출안돼 현금 10억 필요

 

"좋아 보이기는 하는데 주변 가격과 차이가 없어서 고민이네요." 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 첫 후분양에 들어가는 과천 주공1단지 재건축 아파트인 `과천 푸르지오 써밋`. 26일 견본주택이 위치한 강남구 대치동 써밋갤러리에서 만난 방문객 대부분은 유닛을 둘러본 후 이런 반응을 내놨다. 이 단지는 후분양 요건을 갖춰 HUG의 분양보증과 분양가 심의 대상에서 제외된 것은 물론 정부가 검토 중인 분양가상한제 대상에서도 제외됐다. 대우건설에 따르면 과천 푸르지오 써밋은 총 1571가구 규모며 이 가운데 전용면적 59~151506가구가 일반분양된다. 평균 분양가는 3.33998만원대다.

 

후분양으로 HUG 규제를 피하면서 앞서 지난 5월 일반분양에 들어간 과천 주공6단지 재건축 단지 `과천 자이` 분양가(3.3당 평균 3253만원)에 비해서는 3.3700만원 이상 높은 금액이다. 면적별 분양가는 전용 5997000~105000만원 전용 84124000~138000만원 전용 111152000~167000만원 전용 120164000~168000만원 전용 126164000~18억원 전용 131168000~186000만원 전용 151198000~214000만원 선이다. 인근 신축 단지인 래미안에코팰리스(3.33500~4500만원)와 비슷하다.

 

이 아파트는 저렴한 전용 59도 계약금 2억원과 1차 중도금 1000만원을 낸 뒤 올해 122차 중도금 3억원, 내년 23차 중도금 3억원, 4월 잔금 20%(2억원)를 내야 한다. 결국 9개월 안에 10억원이라는 거액을 동원할 수 있어야 한다는 얘기다. 대우건설은 이런 점을 고려해 중도금 납부를 입주 지정일인 내년 4월까지 유예하고 잔금과 함께 치르는 방안을 제시했다. 이때는 잔금 정산 시 관련 이자(5.5%)를 함께 내야 한다.(2019727일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

3기신도시에 수도권만 ``, 11년만에 최고폭으로 올라

GTX등 예타면제 기름부어, 하반기 추가상승 불가피

최대 30조 보상금 풀리고, 금리인하 겹쳐 유동자금

 

올해 상반기 서울·경기 등 수도권 땅값이 11년 만에 최고 상승률을 기록했다. 지방 도시들은 경기 침체와 부동산 경기 하락으로 상승폭이 줄었지만 수도권은 `활활` 타고 있다. 아이러니하게도 정부가 집값을 잡겠다며 3기 신도시로 지정한 하남·과천·고양 등이 진원지다. 땅값 상승을 노린 투자 수요와 함께 천문학적 보상금 기대로 인한 대토 수요에 엎친 데 덮친 격으로 수도권 광역급행열차(GTX) 등 교통 개발 기대감까지 겹친 영향이다. 정부는 토지거래허가구역을 지정해 수요를 억제하고 보상 방법도 다변화해 유동성을 분산하겠다고 하지만 실효성에 대해선 의문이 커지고 있다. 25일 국토교통부는 올해 상반기 전국 땅값이 1.86% 상승했다고 발표했다. 전년 동기(2.05%)보다는 0.19%포인트 감소한 수치다. 작년에 비해 전국 땅값 상승률이 주춤한 것은 지방 대도시들의 지역 기반 산업 침체와 부동산 경기 불황이 겹친 영향이다. 지가 하락률이 가장 심한 5개 지역은 울산 동구(-0.84%), 경남 창원 성산구(-0.79%), 경남 창원 의창구(-0.77%), 경남 거제시(-0.73%), 경남 창원 진해구(-0.71%) 등인데 하나같이 공장들이 집중된 곳이다.

 

문제는 수도권 땅값 상승세가 전혀 꺾이지 않고 되레 불붙고 있다는 점이다. 수도권 땅값 상승률은 작년 2.14%를 기록한 데 이어 올해 상반기 2.15% 올랐다. 금융위기 직전인 20083.47% 오른 이후 최고치다. 서울은 2.28% 올랐고, 경기도는 2.06% 상승했다. 3기 신도시 지정 이후 집값 침체기를 맞이하고 있는 인천조차 1.91% 올라 전국 평균치를 상회했다. 경기도권에서 상승률이 높은 지역은 하나같이 정부가 개발을 추진하는 곳이다. 수도권에서 3.73%로 최고 상승률을 보인 용인시 처인구는 시가 용인테크노밸리 사업을 추진하고 최근 SK하이닉스 반도체단지까지 유치하면서 투자 수요가 급증해 땅값이 크게 올랐다. 나머지는 대부분 3기 신도시 추진 지역들이다. 3기 신도시로 교산지구가 지정되고 지하철 3호선 연장이 발표된 경기 하남이 3.21%로 가장 많이 올랐다. 경기 과천시도 2.92% 뛰었다. 3기 신도시 계양테크노밸리가 위치한 인천 계양구의 지가 상승률은 올해 들어 6월까지 2.58%로 인천 10개 구·군 가운데 유일하게 2%대 오름폭을 나타냈다. 창릉신도시가 위치한 고양시 덕양구도 올해 땅값이 2.55% 오르며 일산동구(1.88%)와 일산서구(1.75%)에 비해 높은 상승세를 보였다.

 

수도권 땅값 상승세는 투자 수요와 기대감에 따른 것으로 보인다. 실제 토지 거래량 자체는 작년보다 줄고 외지인 거래가 늘고 있기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 상반기 순수 토지 거래량은 53972필지(916.5)로 전년 동기(566399필지) 대비 6.3% 줄었다. 수도권 전체 토지 거래량도 올 상반기 588303건으로 전년 동기보다 22.2% 줄었다. 거래 자체는 많지 않은 상황에서 향후 땅값 상승 기대감이 살아 있어 외지인을 중심으로 거래가 될 때마다 가격만 계속 오르고 있다. 3기 신도시가 위치한 인천 계양구와 부천·고양·남양주·하남시 등의 올 상반기 토지 거래량은 총 78370건으로 전년 동기 대비 12.3% 줄었지만 관할 시도 외 지역(서울 제외)에서 유입된 거래가 8067건으로 2.8% 늘었다. 시장과 전문가들은 수도권 땅값 상승세를 이제 `시작 단계`로 보고 있다. 연말부터 인천 계양, 남양주 왕숙, 과천, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시에서 토지보상금 30조원 이상이 풀릴 것으로 추정된다. 수십조 원의 토지보상금이 풀리는 것은 20032기 신도시 지정 이후 16년 만이다. 정부는 주변 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 투기 차단에 나섰다. 또 현금 보상 방법을 대토리츠 등을 활용해 다변화함으로써 유동성을 분산시키기로 했다. 신태수 지존 대표는 "금리 인하까지 단행된 상황에서 토지보상금이 풀리게 되면 유동성이 갈 곳은 결국 땅밖에 없는데 정부 대책은 미흡한 것으로 보인다"고 말했다.(2019726일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

동대문·서대문 아파트 분양가 3.32600~2700만원 추정

송파·강동 2500만원보다 비싸, 강남 `엄격` 강북 `느슨` 잣대

공급만 늦춰지는 역풍 올 수도

 

주택도시보증공사(HUG)가 최근 도입한 분양가 규제 원칙을 고수하게 되면 서울 강북의 새 아파트 분양가가 강남을 앞지르는 `기현상`이 나올 가능성이 높을 것으로 보인다. 정부가 그간 강북분양가는 느슨하게, 강남분양가는 엄격하게 규제한 데다 강화된 HUG의 분양가 심사 기준이 주변 시세 등을 제대로 반영하지 못하기 때문이다. 22일 매일경제신문과 부동산정보업체 리얼모빌리티(분양 평가 앱 리얼하우스)가 하반기 분양 예정인 서울 아파트 단지 27곳의 분양 추정 가격을 HUG 기준대로 산출한 결과, 강북 일부 지역의 분양가가 강남권을 앞지른 것으로 나타났다. 청량리역 개발사업의 간접 수혜를 입을 용두6구역 재개발사업은 분양 추정 가격이 3.32765만원으로, 주변 시세(동대문 롯데캐슬 노블레스)90%대에 육박한다. HUG 기준에 따르면 서대문구 영천동에 위치한 서대문반도유보라는 일반분양가로 3.32619만원을 받을 수 있다.

 

반면 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 강동구 둔촌주공은 주변에 신규 분양 단지가 없어 서울시 최근 1년 평균 분양가(5월 기준)3.32569만원이 기준으로 적용돼 이 이상을 넘어서기 어렵다는 게 HUG 측 주장이다. 송파구 거여동에 들어서는 거여2-1구역 재개발은 주변 단지(e편한세상 송파파크센트럴)의 분양가 105%를 적용받아 3.32533만원의 일반분양가가 예상된다. `강남5`로 불리는 동작구 흑석동의 흑석뉴타운에 들어서는 흑석3자이는 입주 전 분양 단지 우선적용 방침에 따라 현재는 사당 롯데캐슬 골든포레가 비교 단지로 잡혀 3.3당 일반분양가가 2217만원에 불과하다. 현재 주변 시세로는 둔촌주공과 거여·흑석뉴타운 가격이 용두 재개발구역에 비해 3.3500~1000만원가량 높은 수준이다. 이런 HUG의 강남·강북 일반분양가 역전 현상은 그간 HUG의 분양가 심사가 강북엔 비교적 느슨했고 강남엔 엄격한 잣대를 들여대면서 강북의 분양가 상승이 빨랐던 반면 강남 분양가는 억눌렸던 영향이 크다. 아울러 HUG의 분양가 심사 기준이 분양 아파트 특성을 반영하지 못하고 물리적 거리와 분양 시기 등에 따라 도식적으로 적용된 것도 배경이다.

 

동대문구 용두동에 위치한 용두6구역 재개발사업장은 총 1048가구로 지어질 예정인데, 0.9떨어진 e편한세상 청계 센트럴포레(823가구)를 비교 단지로 삼을 가능성이 높다. 지난해 12월 평균 분양가 3.32765만원에 분양한 이 단지는 1년 이내 분양한 단지 중 가장 가깝다. HUG의 분양가 심사 새 기준에 따르면 가까운 지역에 1년 이내 분양된 아파트가 있을 경우 해당 아파트 분양가의 100%가 심사 기준이다. 반면 동작구 흑석뉴타운에 위치한 흑석3자이는 주변 1년 이내 분양 단지가 전무하다. 이 경우 입주 전 준공 단지 분양가가 기준이 된다. 0.9떨어져 있는 사당 롯데캐슬 골든포레가 대상 단지인데 3년 전 평균 분양가가 3.32111만원으로 여기에 105%를 곱한 액수가 흑석3자이의 분양가가 되는 것이다. 강북 미아동에서 분양한 `길음 롯데캐슬 클라시아`의 분양가를 심의한 HUG는 조합 측에 3.31700만원대 분양가를 제시했지만, 비교 대상으로 제시한 `꿈의숲 아이파크`가 다른 생활권인 데다 시세도 많이 달라 조합원들 반대가 컸다. 이후 HUG는 결국 분양가를 3.32280만원으로 변경해 승인했다. 김병기 리얼모빌리티 리서치팀장은 "HUG2016년 개포주공3단지 분양 때부터 강남권에 엄격한 분양가 잣대를 들이대면서 수년간 강남 분양가가 눌려 있었고, 강북은 비교적 느슨한 잣대를 쓰고 있는 것으로 보인다""강남과 강북의 시세에서 역전한 일반분양가로 실제 분양이 이뤄질 수 있을지는 미지수"라고 설명했다.(2019723일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

경복궁 전철역에서 도보 10분거리에 있는 근린생활시설 용도 임대물건을 소개 합니다.

 

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임대내용 : 1층 전용 29평방미터, 보증금 1천만원, 월세 90만원(부가가치세 별도), 주차불가, 관리

              비 없음

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

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조용하고 쾌적한 주거지역내 단독주택 매매물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 부암동 소재

 

물건내용 : 매매금액 182천만원, 대지 463평방미터, 지상2, 건물 연면적 167평방미터

 

주변환경 : 인왕산, 북악산, 북한산, 경복궁, 창의문, 윤동주 시인의 언덕, 청와대, 경복고등학교 등

 

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