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국토부, 논란 커지자 재건축부담금 제도개선 검토

공시가격 시세 반영 비율, 사업 개시 시점 60% 안팎서

준공시점엔 75~80%로 올라, 조합원 초과이익 부풀려져

전문가 "사업 개시 시점도, 사업시행인가로 늦춰야"

 

 

헌법재판소가 작년 말 재건축 초과이익환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 재건축 추진 아파트 단지에 비상이 걸렸다. 특히 정부가 공동주택 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 올해 최고 80%까지 높이기로 하면서 재건축 부담금이 조합원 1인당 최대 3억원까지 더 늘어날 것으로 예상된다. 정부가 사업개시 시점으로 잡은 조합설립추진위원회 승인 시점 현실화율은 60% 수준인 반면 사업종료(준공) 시점 현실화율은 80%까지 높아지면서 부담금 산정의 기준이 되는 공시가격이 최대 6억원가량 더 올라갈 수 있기 때문이다. 전문가들은 재건축 조합원들에 대한 합리적인 부담금 환수를 위해서는 사업개시 및 사업종료 시점의 공시가격 형평성을 맞추는 한편, 사업개시 시점 산정 기준도 추진위 구성이 아니라 사업시행인가 시점으로 바꿀 필요가 있다고 지적한다. 7일 매일경제가 파악한 결과 국토교통부는 올해 공시가 현실화율 상향 방침에 따라 재건축 부담금 산정 시 사업개시 시점과 사업종료 시점에서 공시가격 현실화율 차등 문제가 발생하는 것에 대해 본격 검토에 나섰다.

 

국토부 주택정비과 관계자는 "작년 말 헌법재판소가 재건축 환수제에 합헌 결정을 내린 만큼 공시가격 현실화율 차등 문제가 발생하는 것에 대해 이제부터 고민해 나갈 계획"이라며 "개시 시점의 현실화율을 높이거나 종료 시점의 현실화율을 낮추는 방식이 될 것"이라고 밝혔다. 2018년 7월 서울 서초구청이 재건축 부담금 산정 시 사업개시 시점과 사업종료 시점에서 공시가격 시세 반영률에 차이가 있을 수 있으므로, 이를 동일하게 적용해야 한다고 건의한 바 있다. 재작년 5월 조합원 1인당 1억3569만원의 재건축 예정 부담금을 최초 통보받은 서울 서초구 반포동 반포현대아파트는 추진위 승인을 받은 2015년 기준 공시가격 현실화율이 60%대 중반이다. 국토부는 지난달 17일 공시가격 신뢰 제고 방안 발표를 통해 올해 시세 15억원 이상인 공동주택 현실화율은 75%, 시세 30억원 이상인 공동주택은 현실화율을 80%로 끌어올리기로 했다. 따라서 향후 준공 시점에서 시세에 따라 공시가격 현실화율이 사업개시 시점에 비해 최대 20%포인트가량 더 반영되는 상황을 맞이할 수 있다. 반포현대는 내년 7월 준공 예정이다. 준공 시점 예상 시세를 20억원으로 가정하면 공시가격은 15억원(현실화율 60%일 때 12억원), 30억원으로 가정하면 공시가격은 24억원(현실화율 60%일 때 18억원)으로 현실화율 상향에 따라 3억~6억원의 추가 개발이익에 대한 부담금을 더 내야 하는 셈이다.

 

 

서울 강남구 대치동 은마아파트, 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 서울 주요 재건축 예정 단지들도 추진위 구성이 대부분 10년가량 지났기 때문에 사업개시 시점의 공시가격 현실화율이 60% 안팎으로 낮다. 재건축 부담금 환수가 현행대로 진행되면 공시가격 현실화율이 차등 적용돼 조합원들 입장에서는 억울한 부담금을 수억 원씩 더 내야 하는 상황인 것이다. 국토부에 따르면 전국 지방자치단체에서 재건축 부담금을 통지한 조합은 작년 말 기준 총 16곳, 부담금 총액은 1254억원이다. 전문가들은 재건축 부담금 산정 시 개시 시점과 종료 시점의 공시가격 현실화율 차등을 해소하는 것은 물론 사업기간 산정 방식도 바꿔야 한다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축은 조합추진위원회가 구성되고도 실제 사업이 진행되기까지 상당한 시간이 소요된다"며 "사업개시 시점을 추진위 승인이 아니라 사업시행인가나 관리처분인가를 받은 시점을 기준으로 해 준공 때까지 약 4~5년으로 기간을 줄여 이익을 환수하는 것이 바람직하다"고 말했다.(2020년 1월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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양도세 50%에 매물 품귀, 3월부터 서울 분양권 無

 

 

청약 당첨이 `하늘의 별 따기`가 되면서 청약 가점이 낮은 30대 `청약 포기족`이 아직 남아 있는 분양권 시장으로 눈을 돌리고 있다. 분양권에는 수억 원대 웃돈(프리미엄)이 붙지만, 1~3개월 후 바로 새 아파트에 입주할 수 있는 데다 로열동과 로열층을 고를 수 있다는 이점이 있다. 하지만 잇따른 정부 규제로 3월부터 서울 아파트 분양권 시장은 사라진다. 5일 부동산 업계에 따르면 아직 분양권이 살아 있는 단지로 2017년 5월 분양한 영등포구 신길뉴타운 `보라매 SK뷰`, 2016년 12월 분양한 동작구 `사당 롯데캐슬 골든포레`, 2017년 6월 분양한 양천구 `신정뉴타운 아이파트위브` 정도가 손에 꼽힌다. 이들은 서울 전역 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화한 2017년 6·19 부동산대책이 시행되기 전에 분양해 분양권 거래가 가능하다. 청약 포기족은 전매 제한 기간을 적용받기 전에 분양한 아파트를 노리고 있다. 이들을 놓치면 앞으로 서울에서 신축 아파트를 가질 방법은 청약을 제외하고는 조합원 입주권밖에 없기 때문이다.

 

 

하지만 분양권 품귀 현상으로 이마저도 쉽지 않다. 분양권을 양도하면 보유 기간과 상관없이 무조건 50%의 양도세를 납부해야 하기 때문이다. 신길뉴타운 근처 부동산 중개업소 관계자는 "50%의 양도세를 내느니 차라리 실거주를 2년 하고 양도세 비과세 혜택을 받겠다는 집주인이 대부분이라 입주를 앞둔 시점에서 분양권 물건은 드물 수밖에 없다"고 말했다. 부담해야 하는 웃돈도 만만치 않다. 새 아파트 선호 현상이 강해지면서 분양권 시세가 분양가 2배를 껑충 넘는다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 보라매 SK뷰의 전용면적 84㎡ 분양권이 지난해 11월 12억3410만원(4층)에 거래됐다. 분양가는 6억원대였다. 사당 롯데캐슬 골든포레 전용 84㎡도 지난해 11월 11억1450만원(10층)에 거래됐다. 이 단지 분양가는 6억5270만~7억790만원이었다.(2020년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강원도 영월군 주천면 주천강변에 있는 전원주택 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 강원도 영월군 주천면 도천리 소재

 

물건내용 : 대지 284평, 건축물 단층 27평, 방2, 화장실, 거실, 주차가, 매매가 2억5천만원

 

주변환경 : 청정지역 주천강(서만이 강이라고도 함)변 일명 느지내지역, 수려하고 울창한 주변

              산림과 깨끗하고 맑은 주천강으로 누구나 한 번쯤 살아보고 싶은 곳, 주천강에서

              낚시를 즐기는 낚시 애호가들이 많이 찾는 곳이기도 함

 

물건 주변 환경
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매경, 교수 등 50명 설문조사

 

 

정부가 지난해 강력한 부동산 규제를 거듭 내놓았지만 부동산 전문가들은 올해 서울 집값이 더 오를 것으로 전망했다. 50명의 국내 부동산 전문가 중 70%인 35명이 올해 서울 집값이 상승할 것으로 내다봤다. 반면 하락을 전망한 전문가는 6명에 그쳤다. 3일 매일경제신문이 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 2020년 부동산 시장 전망에 대해 설문조사를 실시한 결과 응답자의 88%는 올해 서울 집값이 떨어지지 않을 것으로 봤다. 20명이 `3% 미만 상승`을 전망하고 `3~4% 상승`(13명), `5% 이상 상승`(2명) 등 상승 전망이 응답자의 70%에 달했다. 9명이 `현 수준에서 안정`을 예상했고, 올해 서울 집값이 떨어질 것이라는 응답은 6명에 불과했다.

 

 

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "12·16 부동산 대책에 서울 내 주택 공급 확대에 대한 부분이 담기지 않아 새 아파트 부족에 대한 우려가 여전하다"며 "재건축·재개발 규제를 극적으로 풀어 공급을 늘리는 것 외에 뾰족한 수가 없다"고 설명했다. 전문가들은 새집을 사거나 추가로 주택을 구입하는 시기도 `올해를 넘기지 않는 게 좋다`고 밝혔다. 주택 구입 적기는 올해 1분기가 36%로 가장 많았고, 올 하반기가 24%, 2분기가 22% 순이었다. 내년(2021년) 중이라는 답변은 12%였고, 향후 2년 내에 구입해선 안된다는 의견은 6%에 그쳤다.(2020년 1월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 빌라 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 4층중 1층 전용 57평방미터, 방3, 화장실, 거실, 주차가, 매매가 2억8천만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 7분 거리에 있는 빌라 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 4층중 2층 전용 59평방미터, 방2, 화장실, 거실, 주차가, 매매가 3억5천만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 상가 임대 물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 4층중 1층 전용 52평방미터, 주차가, 보증금 3천만원, 월세 200만원(부가치세 별도),

             사무실 또는 카페 추천

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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임대주택 합산배제·정비사업 주택 취득일 계산 오류 등 착오 많아

 

 

올해 종부세 부과 대상자는 60만명으로 작년보다 13만명이나 증가한데다 과세 금액(33000억원)60%나 늘면서 종부세가 잘못 고지된 경우도 많아져 관련 상담이 급증하고 있다. 24일 관련업계에 따르면 올해 종부세 고지에서는 임대사업등록 주택에 대해 사전에 합산배제 신청을 했음에도 이를 누락한 경우가 적지 않았다. 전산 착오 등으로 합산배제 대상에서 제외돼 종부세가 부과 또는 중과된 것으로 보인다. 재건축·재개발 등 정비사업 아파트의 경우 `취득시기`를 잘못 인지해 종부세가 부과되는 경우도 적지 않았다. 재건축된 주택에 대해 기존 주택 보유기간을 뺀 채 준공일을 주택 취득일로 보고 장기보유 공제없이 종부세를 부과한 케이스도 있었다. 종부세에 대한 이의신청 등 불복청구는 `고지서 수령 후 90일 이내`에 할 수 있다. 이의신청을 하더라도 일단 부과된 종부세는 기한 내에 납부하고 환급받는 방법을 택해야 한다.

 

 

오류가 명확하다 해도 종부세 고지서 명시된 기한 내 납부하지 않았다면 납부기한 다음날부터 납부일(또는 납세고지일)까지의 기간에 하루 1만분의 3(10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과된다. 올해는 지난 16일까지로 납부 기한이 종료됐다. 종부세 납부기간(통상 12115) 내에 오류를 발견했다면 고지서 금액과 관계없이 관할세무서에 적정 세액을 신고·납부를 할 수 있다. 다만 이 경우 국세청이 고지한 세액 대비 감액내역이 정당하지 않으면 `과소신고가산세`가 부과되기 때문에 유의해야 한다. 과소신고가산세는 신고 세액의 10%(부당한 과세신고는 40%). 올해 깜박하고 종부세 합산배제 신청을 하지 않았다면 지금이라도 세무서에 합산배제 신청을 하고 과다 납부한 종부세를 환급받으면 된다. 김종필 세무사는 "올해 종부세 부과 대상이 늘면서 이의신청 건수도 꽤 증가할 것으로 보인다""90일의 이의신청 기간을 넘기면 오류가 있어도 구제받을 수 없기 때문에 유의해야 한다"고 말했다.(20191224일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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마포 30평대 수요자 "기습대책에 내집마련 꿈 날아가"

시중은행 대출창구 가보니, 서울주택 16%가 대출 막혀

"인기지역 내집마련 불가능", 재건축·재개발 단지도 혼선

 

 

17일 잔뜩 흐린 하늘 아래로 서울 강북 아파트 `대장주` 격인 마포래미안푸르지오(전체 3885가구) 1단지 정문 쪽에 위치한 시중은행 A지점에서는 대출 상담을 하려는 고객들 행렬이 시간이 갈수록 길어졌다. 이들 중 전날(16일) 나온 초고강도 대출 규제에 충격받은 김 모씨(39)가 대출 창구에서 입씨름을 벌였다. 회사에 반차(오후 휴가)를 냈다는 김씨는 "112㎡(34평형) 집값이 최근 많이 올라 대출이 불가능하다는 얘기를 들었다"며 "2년 가까이 이 아파트를 봐왔고 돈을 모아 이제 내 집을 마련하려 했더니 정부가 물거품으로 만들어버렸다"고 목소리를 높였다. 그는 "급매물이라도 안 되겠느냐며 하소연했지만 정부의 부동산 대책 기준만 귀가 따갑도록 들었다"고 털어놨다. 금융당국은 대출 금지의 기준이 되는 고가 주택 시가를 15억원으로 못 박았고 그 시가 산정 때 KB부동산과 한국감정원 시세를 참고하기로 했다. 김씨가 관심 있는 34평형의 KB 시세는 15억5000만원으로 17일부터 은행 대출 금지 대상이 됐다. 이날 국민은행에 따르면 서울에서 15억원 이상 아파트 비중은 15.7%에 달한다. 김씨의 하소연을 옆에서 듣고 있던 다른 고객도 "작년까지만 해도 집값이 14억원이었는데 정부가 부동산 대책 실패로 가격을 올려놓고는 갑자기 대출을 막아버렸다"고 맞장구쳤다.

 

 

이 아파트는 최근 높은 집값 상승에다 실수요자들 관심이 많은 20~30평형대가 주류인 대단지여서 인근 은행 대출 창구로 전화와 방문 문의가 잇따랐다. 이 지점 관계자는 "아이가 있는 집의 경우 30평형대를 원하는데 그 평형대는 대출이 대부분 막혀 난감하다는 문의가 많았다"고 말했다. 이날 서초구 반포동에 위치한 시중은행 B지점에도 대출 관련 문의가 쇄도했다. 이 지점에서 만난 무주택자 이 모씨(45)는 "현금 9억원을 갖고 있어 대출을 받으면 16억원짜리 집을 살 수 있다고 생각했는데 하루아침에 대출 불가로 강남 집 마련의 꿈이 날아갔다"고 토로했다. 반포동은 전체 아파트의 상당수가 15억원을 넘는 초고가 아파트다. 이 은행 부지점장은 "이 동네는 신규 대출이 사실상 불가능해졌다고 보면 된다"고 말했다. 다른 강남 지역에선 재건축 관련 문의가 쏟아졌다. 시중은행 C지점 관계자는 "재건축·재개발이 진행 중인 반포와 개포 지역에선 이주비와 잔금 대출이 막히는지 물어보는 고객이 많았다"고 말했다. 은행들은 초고가 아파트 주택담보대출을 금지했지만 재개발·재건축 조합원이 1주택 1가구주로서 사업 추진 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유를 예외로 인정하기로 했다고 답변하고 있다.(2019년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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국토부, 공시가 현실화방안 발표

 

 

내년도 단독주택 공시가격이 시세 12억원 초과 15억원 미만 고가주택에서 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 국토교통부는 17일 세종청사에서 `2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안`을 발표했다. 18일부터 의견조회에 들어갈 예정인 내년도 표준단독주택의 공시가격은 전국이 평균적으로 4.5% 상승한 가운데 서울 6.8%, 광주 5.9%, 대구 5.8% 등 순으로 오르게 된다. 최근 3년간 표준단독주택 공시가격 상승률이 2017년 4.75%, 2018년 5.51%, 2019년 9.13%였던 것과 비교하면 상대적으로 내년 상승률은 높지 않은 편이다. 다만 가격대별로 따져보면 9억원 이상 고가 표준단독주택의 경우 내년도 공시가격 상승률이 적지 않은 편이다. 9억~12억원은 7.9%, 12억~15억원은 10.1%, 15억~30억원은 7.5% 평균적으로 각각 상승한다. 올해도 9억~15억원 사이 표준단독주택은 전국 평균 약 9%, 서울 평균 약 11% 올린 바 있다.

 

 

정부는 내년도 부동산 공시가격을 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)을 목표치만큼 끌어올리기로 했다. 현실화율 목표치는 공동주택은 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억 이상은 80%다. 다만 지나친 공시가 급등이 없도록 현실화율 증가 연간 상한치를 9억∼15억원 최대 8%포인트, 15억∼30억원 최대 10%포인트, 30억원 이상 최대 12%포인트로 제한하기로 했다. 표준단독주택도 9억원 넘는 주택의 공시가격 현실화율을 55%까지 끌어올리기로 했다. 역시 지나친 공시가 급등이 없도록 현실화율 증가 연간 상한치를 9억∼15억원 최대 6%포인트, 15억원 이상 8%포인트로 제한하기로 했다. 토지의 경우 영세 자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 64.8%인 현실화율을 앞으로 7년 이내에 70%까지 도달하도록 점진적으로 상향하기로 했다. 국토부는 공시가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 `현실화 로드맵`을 내년 중 마련한다. 로드맵에는 최종 현실화율 목표치와 목표 현실화율 도달 기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이다.(2019년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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