"공시가 뛰어도 재산세 깎았다" 속을뻔한 정부의 계산법

 

 

올해 공시가 6억원 이하 1주택자 재산세, 세율만 내리는 게 아니라 실제 세금도 줄어

지난해 세금 같았다가 올해 희비 엇갈리기도

세율 정상화 땐 한꺼번에 상한 넘게 뛰어

 

 

지난해 3억원이던 세종시 A아파트 72㎡(이하 전용면적) 공시가격이 올해 5억1600만원으로 72% 뛴다. 하지만 재산세는 지난해 58만원에서 올해 52만원으로 10% 줄어든다. 재산세 기준 금액인 공시가격이 오르는데도 세금이 내리는 것은 정부가 올해부터 한시적으로 세율을 인하한 때문만이 아니다. 정부는 현실화 등에 따른 공시가격 상승의 세금 부담을 줄이기 위해 공시가격 6억원 이하 1주택자의 재산세율(0.1~0.4%)을 0.05%포인트 낮췄다.

 

 

공시가 1억원 재산세 20% 줄어

 

세율을 낮추면 세금이 적게 늘어나는 것이지 줄지 않는다. 세금이 '마이너스'가 되는 것은 세율 인하와 전년 대비 세금이 급격하게 늘어나는 것을 막는 장치인 세부담상한이 맞물려서다. 재산세 세부담상한은 전년도에 납부한 세금보다 늘어날 수 있는 한도를 설정한 것으로 공시가격 3억원 이하 5%, 3억~6억원 10%, 6억원 초과 30%다. 세부담상한을 초과하는 금액은 내지 않는다. 정부가 이번에 공시가격 6억원 이하에서 세율 인하와 함께 세부담상한 계산 방식을 바꿨다. 전년도에 실제로 낸 세금이 아니라 전년도에 인하 세율(특례세율)을 적용한 금액을 기준으로 상한 비율을 적용한다. A아파트의 지난해 공시가격에 특례세율을 적용한 세금이 47만원이다. 47만원에 세부담상한(10%)을 합친 52만원으로 올해 세금 한도다. 서울 공동주택 평균 공시가격이 지난해 4억3900여만원에서 올해 5억2600여만원으로 20% 오른다. 1주택자 재산세가 지난해 95만원에서 올해 87만원으로 내린다. 행정안전부 관계자는 “실질적인 인하 효과가 나타나도록 세부담상한 계산도 인하된 세율을 기준으로 했다”고 말했다.

 

 

세율 인하가 일률적으로 0.05%포인트여서 원래 세율이 낮았던 저가 공시가격의 세금 감면 혜택이 더 크다. 지난해 공시가격 5000만원에서 올해 1억원으로 2배로 오를 경우 재산세가 7만8000원에서 6만3000원으로 20% 감소한다. 공동주택 가운데 올해 공시가격 6억원 이하가 전국적으로 전체의 92%(1309만가구)다. 서울에선 71%(182만가구)다. 공시가격 6억원이 넘으면 세율 인하가 없다 보니 희비가 갈리기도 한다. 세종시 B아파트 84㎡ 위·아래층 공시가격이 지난해 3억6100만원으로 같았다. 재산세가 74만원이었다. 층간 공시가격 세분화로 올해 공시가격이 아래층 5억8100만원으로, 위층 6억800만원으로 각각 올랐다. 아래층은 세율 인하 덕으로 재산세가 67만원으로 내리는데 윗집은 96만원으로 뛴다. 차이가 50%나 벌어진다. 김종필 세무사는 “세율 인하가 처음 적용되는 올해만 공시가격이 올라도 재산세가 줄어든다"며 "내년부터는 공시가격이 오르면 세금도 세부담상한 범위 내에서 늘어난다”고 말했다.

 

 

감면 뒤 세금 60% 가까이 급증

 

그런데 재산세 감면에 복병이 있다. 공시가격 6억원 넘게 오르거나 감면 기간이 끝나고 세율이 정상화한 2024년엔 재산세가 세부담상한보다 훨씬 많이 오른다. 인하 전 세율(표준세율)로 다시 돌아가면 세부담상한 계산에서 전년도 세금도 표준세율을 적용하기 때문이다. 표준세율로 계산하면 특례세율보다 세금이 올라가다 보니 세부담상한 액수가 커진다. 세율 인하 때와 반대 방식이다. B아파트 공시가격이 올해 5억8100만원에서 내년 6억800만원으로 오른다면 내년 재산세가 105만원으로 올해(67만원)보다 58% 늘어난다. 세금 증가율이 공시가격 6억원 초과 세부담상한(30%)의 두 배 정도다. 내년 세부담상한 계산의 기준인 올해 세금이 특례세율에 따른 67만원이 아니라 표준세율로 계산한 81만원이기 때문이다. 공시가격이 지난해 3억3000만원에서 재산세 감면이 끝난 2024년 6억원으로 오를 경우 표준세율 적용을 받는 2024년 재산세(96만원)가 특례세율에 따른 2023년 세금보다 34.4% 늘어난다. 공시가격 6억원 이하 세부담상한(10%)의 3배가 넘는다.(2021년 5월 8일 중앙일보 기사 참조)