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3층 다가구는 단독주택인데 옥탑방 있다고 4층 건물 취급

공동주택 간주해 양도세 중과

지자체는 아예 주택으로 안봐 과세·인허가 기준 달라 논란

 

 

서민 주거공간 중 하나인 `옥탑방` 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 1주택 기준으로 과세됐다. 그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것이다. 21일 조세심판원 등에 따르면 이 같은 이유로 주택 매매 후 양도세를 중과받은 납세자들이 조세심판을 청구했다가 기각된 사례가 작년 한 해에만 5건에 달했다. 당초 1주택 기준으로 양도세를 납부했지만 국세청 조사 후 양도세가 대폭 늘어난 납세자들이 양도세 경정심판을 청구했지만 심판원도 국세청 손을 들어줘 세 부담을 지게 된 것이다. 옥탑방 다가구주택을 매매했다가 양도세를 중과받은 납세자가 대거 모여 지난달 서울지방국세청 앞에서 항의 시위를 벌였고, 향후 조세심판원, 법원 등에 집단 불복·소송을 준비 중인 것으로 전해졌다. 과세당국의 과세 조치에 크게 반발한 이유는 그동안 옥탑방이 딸린 다가구주택은 통상 단독주택으로 취급해 1주택 기준으로 양도세를 감면해주거나 면제해줬기 때문이다.

 

 

건축법상 3층 건물까지는 총 29개 건축물 유형 중 `단독주택`으로 분류돼 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 등 혜택이 적용된다. 반면 4층 이상 건물은 다세대주택, 아파트 등 `공동주택`으로 분류돼 소유주가 다주택자로 취급받고 양도세 혜택을 받을 수 없게 된다. 지난달 이들이 발표한 호소문에 따르면 옥탑방 때문에 4층 다세대주택으로 취급받은 건물 소유주는 적게는 1억5000만원에서 많게는 10억원에 가까운 양도세를 부과받았다. 문제는 이런 옥탑방 중 대부분이 무허가 건축물이고, 인허가권자인 지자체조차 정식 주택으로 취급하지 않았다는 것이다. 경기도 소재 한 지자체의 건축허가 담당자는 "주택 유형으로 건축허가를 받으려면 욕실, 주방 등 기본적인 생활 요건을 갖춰야 한다. 창고 수준 시설만 갖추고, 단순히 사람이 잠을 잘 수 있다고 해서 주택으로 인정받을 수 없다"고 전했다. 상황이 이렇다 보니 중앙부처인 국토교통부는 전국에 분포한 옥탑방 실태나 통계조차 제대로 갖고 있지 않다. 반면 국세청은 조사를 통해 사람이 거주했다고 판단되고, 면적 기준(옥상 면적 중 8분의 1~6분의 1)만 충족하면 옥탑방을 주택으로 간주하고 양도세를 부과하기 시작했다. 거주 사실을 증명하기 위해 전기계량기나 냉난방 시설을 설치했는지 등을 나름대로 근거로 제시했지만 건축허가 과정에서 요구하는 깐깐한 요건에 비해 훨씬 너그러운 수준이란 평가다.

 

 

서울 마포구에 3층짜리 단독주택을 소유한 A씨는 "국세청 기준이라면 양도세뿐 아니라 보유세를 부과할 때도 다주택자 기준으로 재산세·종합부동산세를 부과해야 하지 않느냐"며 "유독 매매에 대해서만 다주택자 기준을 적용하는 것은 논리적이지 않다"고 말했다. 국세청과 조세심판원은 옥탑방에 대해 주택 여부를 판단하는 기준이 굳이 건축법 인허가 기준과 일치할 필요는 없다고 주장한다. 조세심판원 관계자는 "건축 개념에서 옥탑방을 주택으로 인정할 수 없다고 해도 과세원칙상으로는 옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다"고 덧붙였다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "행정제도가 칸막이 식으로 운용되다 보니 현장에서는 기형적인 결과가 도출된 전형적 사례"라며 "과세당국과 건축허가 당국이 실무를 수정할 수 없겠지만 담당 부처인 기획재정부, 국토부 등이 납세자 혼란을 막기 위해 제도를 개선해야 한다"고 촉구했다. 일각에선 정부가 집값 잡기에 나서면서 과세 강도를 높인 사례 중 하나라고 해석한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수도권 집값이 급등하고 단독주택이 여유 계층 사이에 틈새 재테크 수단으로 떠올라 정부가 단독주택 공시가격 현실화율을 대폭 끌어올리는 등 집중적인 과세 타깃으로 삼았다"며 "앞으로도 단독주택에 대한 과세 강화 조치가 계속 이어질 가능성이 높다"고 말했다.(2020년 1월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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추첨기회 줄어들며 청약 포기, 월급·대출 끌어모아 집 사

최근 집구입 30대가 가장많아

 

 

문재인 대통령이 최근 신년 기자회견에서 3년 전보다 집값이 지나치게 많이 뛴 곳에 대해 가격이 `원상회복`돼야 한다고 발언하자 최근 집을 산 30대 실수요자들 반발이 커지고 있다. 문재인정부 들어 청약 추첨제가 사실상 폐지되고 분양가상한제로 청약 당첨 가점이 치솟으면서 청약을 포기하게 된 `청포세대`다. 문재인정부가 들어서자 집값이 뛰는 것을 보며 절망감을 느낀 30대들은 정부가 무려 18번이나 규제를 내놓았지만 모두 시장에 역행하면서 집값이 치솟는 모습을 봐왔기 때문에 이들 중엔 계속 지켜보다가 참다못해 결국 낡은 집을 매수한 사람도 꽤 많다. 이런 상황에서 문 대통령이 아파트 가격을 3년 전 수준으로 낮춰야 한다고 주장하자 집값 하락에 대한 염려로 반발심이 높아지는 것. 20일 부동산 업계에 따르면 최근 2~3년간 기존 아파트를 매수한 30대들이 문 대통령의 `원상회복` 발언과 강기정 청와대 정무수석의 거래허가제 언급 이후 시세 하락에 대한 큰 불안감과 정부의 무리한 규제에 대한 강한 불만을 표출하고 있다. 정부가 연이은 정책 실패(규제 발표)로 되레 집값을 올려 놓고 뒤늦게 반시장·반헌법적인 규제까지 들먹여 애먼 30대 1주택자만 피해자가 되고 있다는 것이다. 한국감정원에 따르면 30대는 지난해 10월 기준 서울 아파트 구매자 연령대 비중에서 1위(31.2%)를 차지할 정도로 아파트 주요 구매층으로 떠올랐다.

 

 

상당수 30대는 문재인정부가 전용면적 84㎡ 이하 아파트에 100% 가점제를 도입하면서 청약을 일찌감치 포기하고 월급으로 어렵게 모은 목돈과 이른바 `영끌대출`(신용대출과 함께 주택담보대출비율(LTV) 최대 한도까지 주택담보대출을 받는 행위)을 통해 내 집 마련을 한 사례가 많다. 기존 아파트를 매수한 30대들은 투자자(다주택자)들이 보유하던 매물을 신고가를 경신하면서까지 매수한 경우가 많아 정부의 뒤늦은 강력 규제에 대한 불만이 크다. 실제로 30대의 서울 아파트 구매 비중은 집값이 급등하기 시작한 지난해 하반기부터 30%대로 치솟아 사실상 서울 집값 상승을 이끌었다고 볼 수 있다. 지난해 말 집을 마련한 마포구의 김 모씨(38)는 "가점이 모자라 추첨제가 적용되는 중대형 평형에만 계속 청약을 넣어 보다 번번이 떨어져 결국 기존 구축 아파트를 신고가에 매수했다"며 "정부가 어렵게 집 한 채 마련한 실수요자까지 투기꾼으로 몰아 되레 집값을 떨어뜨려야 한다니 어이가 없다"고 말했다. 지난해 말 강서구 아파트를 가계약한 이 모씨(35)는 "전세로 살다가 매일 집값이 오르는 것이 두려워 어렵게 대출을 받아 매수를 결정했다"며 "정부가 강제로 가격을 낮추고 거래까지 막겠다고 하니 가계약금 500만원을 포기해야 할지 고민된다"고 말했다.(2020년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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20일부터 전세대출을 받은 후 9억원 초과 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 곧바로 대출 회수 대상이 된다. 이때 2주 안에 상환하지 못하면 금융권에 연체 정보가 공유돼 각종 불이익을 받게 된다. 이후에도 3개월 안에 대출금을 못 갚으면 채무불이행자(옛 신용불량자)가 된다. 일단 대출 회수 조치가 이뤄지면 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년간 주택 관련 대출은 받을 수 없다. 19일 금융위원회에 따르면 이 같은 내용의 전세대출 규제가 20일부터 시행된다. 전세대출을 이용한 갭투자를 근절하겠다며 정부가 꺼내든 카드다.

 

다만 20일 이전에 전세대출을 받은 경우엔 이후에 고가주택을 사거나 여러 주택을 보유해도 만기 때까지는 기존 대출을 이용할 수 있다. `2주`라는 기간은 은행이 차주에게 회수 통지를 보내는 2~3일과 상환을 기다려주는 약 10일을 더한 것이다. 이 기간 내 상환이 이뤄지지 않으면 신용정보원에 연체 정보가 등록되고 신용등급이 떨어진다. 신규 대출과 카드 발급이 막히고, 연체 이자도 부과된다.(2020년 1월 20일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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월요일부터 대출규제 시행, 주말내 계약서 써야 대출가능

중개업소에 세입자 전화 쇄도, "전세연장 안돼 월세살이 할판“

이사·매매계획 안맞아 발동동

 

 

자녀 교육 때문에 서울 대치동으로 이사를 계획하던 주부 박 모씨(45)는 다음달로 이사 계획을 당겼다. 지난 16일 발표된 정부의 고가주택 소유자에 대한 전세대출 후속 조치에 따라 이달 20일 전까지 계약한 전세건에 대해서만 대출이 가능하기 때문이다. 서대문구에 9억원 아파트를 소유한 박씨는 하반기에 이사를 가려면 전세대출을 받을 수 없기 때문이다. 박씨는 "집만 있으면 바로 계약금을 보내줄 테니 계약서만 주말 내에 작성해달라는 조건으로 부동산에 매물을 보여달라고 전달해놨다"면서 "정부가 집값 잡는 것도 좋지만 정부의 느닷없는 대책에 서민 개개인의 일상은 큰 지장을 받고 있다"고 분통스러워했다. 지난 16일 발표된 정부의 전세대출 금지 후속 조치 이후 부동산 시장이 `혼란`에 빠졌다. 올해 이사를 계획하던 전세 수요자들, 9억원 초과 집을 보유한 소유자들, 전세를 놓고 있던 집주인들 모두 정부 대책 이후 자금 마련 전략을 새롭게 짜고 있다. 특히 전세 시장을 둘러싸고 실수요자들은 "느닷없는 정책에 이사 계획이 틀어졌다"며 분통을 터뜨리고 있다. `20일 전에 전세 계약서를 쓰는 조건`으로 전세 매물을 알아보는 수요자가 몰리는 바람에 17일 중개업소 전화통은 불이 났다.

 

 

서울 대치동 래미안대치팰리스 인근 공인중개업소 관계자는 "대책 발표 뉴스가 난 다음부터 부동산에 전세계약을 빨리 해달라는 문의전화가 쏟아지고 있다. 한 번에 여러 명이 집을 보기 위해 오후에 팀을 꾸려서 전셋집을 보러 갈 계획"이라고 했다. 지난해 11월에 서울 마포의 10억원가량 주택 매매 계약을 체결한 직장인 이 모씨(39)도 전세대출 금지 후속 발표 이후 머리가 복잡해졌다. 지난해 전세를 안고 집을 매수한 그는 오는 2월 매수한 집의 잔금을 치르고, 자신은 전세자금대출을 받아서 살 집을 마련하려고 했다. 그러나 이달 20일 전에 전세계약을 체결해서 전세대출을 받았다고 하더라도 2월에 고가주택을 취득한 셈이기 때문에 2년 후에는 더 이상 전세대출이 연장되지 않는다. 그사이 돈을 모으지 못하면 자신이 산 집에 들어가지도 못하고 월세를 전전해야 할 판이다. 이씨는 "이런 가이드라인이 나올 줄 알았으면 집을 안 샀을 것"이라고 했다. 집주인이 전세를 올려달라고 하면 연장이 되지 않는 규제도 세입자들을 불안하게 하고 있다.

 

 

정부는 이달 20일 전에 이미 전세대출 보증을 이용 중인 고가주택 보유자는 만기 시에 대출 보증을 연장해준다고 했다. 그러나 전세대출 액수가 증액되면 신규 대출로 취급돼서 만기 연장이 불가능하다. 목동에 전세를 살고 있는 A씨는 "올해는 집주인이 전세금을 올려달라고 했는데 전세금 대출을 증액하면 연장이 되지 않기 때문에 걱정"이라고 했다. 12·16 부동산 대책까지 총 18번의 부동산 정책에 주택 매매·전세 수요자들은 "예측 불가능한 정부 정책이 신뢰를 떨어뜨리고 있다"는 원망을 쏟아내고 있다. 지난해 과천 청약을 위해 이사한 실수요자들은 정부가 수도권 청약 1순위 요건으로 실거주 2년 조건을 추진하자 "날벼락을 맞았다"며 유예기간을 둘 것을 요구하고 있다. 12·16 대책 발표 이후 15억원 이상인 강남·마포 주택으로 이사를 계획하던 사람들은 대출이 나오지 않아 이사 계획을 접었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이사를 가고, 집을 사는 것은 개인의 일생에서 굉장히 큰 문제다. 그런데 정부가 부동산 정책을 18번째 내면서 국민의 의사를 물어보지 않았다. 무조건 정부 생각이 옳다고 정책만 발표하고 국민 보고 따르라고 하니 정부의 신뢰가 무너지고 있다"고 지적했다.(2020년 1월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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靑 `거래허가제` 검토 논란 부동산 강성발언 쏟아내는 靑

참여정부때도 검토했다 폐기, 여론 반대…위헌논란 휩싸여

"총선 앞두고 사회적갈등 증폭", 靑 정치적 이득위한 꼼수 비판

전문가들, 反시장 발상에 우려, "강남 진입장벽 높여 역효과만"

 

 

문재인정부 들어 서울·수도권 집값이 고삐 풀린 듯 치솟은 원인이 현 정부의 잘못된 정책 때문이라는 공감대가 시장에서 힘을 얻는 가운데 이번엔 청와대 참모에게서 `주택거래(매매)허가제`까지 언급됐다. 이 같은 제도는 남미의 베네수엘라 등 사실상 사회주의 독재 국가에서나 존재하는 제도여서 청와대 스스로도 말을 주워 담았지만 논란은 커질 전망이다. 강기정 청와대 정무수석은 15일 "부동산을 투기 수단으로 삼는 사람들에게는 매매허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 말했다. 주택거래허가제는 참여정부에서 검토됐을 때도 큰 위헌 논란만 일으킨 후 결국 시작하지도 못했다. 부동산 전문가들이 대표적으로 꼽는 `반(反)시장 정책`이다. 주택정책 주무부처인 국토교통부의 김현미 장관조차 최근 거래허가제 도입에 부정적인 반응을 보였을 정도다. 지난해 12·16 부동산대책 논의 과정에서 일부 거론됐지만, 위헌 소지 등 이유로 비현실적이란 판단하에 최종 대책에는 담기지 않은 것으로 알려졌다. 강 수석의 발언도 당장 정책을 추진하기보다 시장의 반응을 떠보기 위한 성격이 강해 보인다. 하지만 전문가들은 청와대가 이 같은 발언을 한 사실만으로도 시장의 거센 반발을 가져올 수 있다고 경고했다.

 

주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 중앙정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 노무현정부는 이 제도를 시행하기 위해 2003년 10·29 부동산대책 당시 주택거래허가제 법률 초안까지 만들었다. 하지만 이 제도는 시행하기도 전에 사유재산권, 거주 이전의 자유 등을 해치는 `초헌법적인 발상`이란 비판에 부딪쳤다. 이에 정부가 여론의 반대에 밀려 대안으로 내놓은 게 주택거래신고제다. 주택거래신고제는 2004년 3월부터 시행된 뒤 2015년 7월에 폐지됐다가 2018년 8·2 부동산대책에서 부활했다. 거래 대상자의 인적 사항, 계약 체결일과 중도금 지급일 및 잔금 지급일, 자금 조달 계획 등을 적게 돼 있다. 전문가들은 청와대가 주택거래허가제를 언급한 것만으로도 부동산 시장에 큰 논란을 일으킬 수 있다고 본다. 허가제가 시장경제 침해 논란이 있는 토지공개념(토지 사용권과 처분권은 보장하면서도 토지 가치는 공유해야 한다는 개념)과 직결되기 때문이다. 세계적으로도 베네수엘라 등 일부 사회주의 독재 국가를 제외하면 유례를 찾아보기 어려운 제도다. 선진국 중에선 캐나다 브리티시 컬럼비아주가 외국인이 주택을 구입하면 `외국인 취득세`를 부과하고 호주는 5만달러 이상 주택을 외국인이 사면 허가를 받도록 하고 있지만 제도 적용 대상이 한정적이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "자본주의 체제를 갖춘 나라 중 주택거래허가제를 시행하는 곳은 아마 없을 것"이라고 말했다.

 

최근 강화되는 추세인 주택거래신고제가 허가제 역할을 이미 상당 부분 담당한다는 비판도 만만치 않다. 전문가들은 청와대가 부동산 문제를 너무 정치적인 의도로만 접근하고 있다고 지적했다. 현재 집값 급등이 △주택 공급 부족에 대한 우려 △과도한 유동성과 투자 수요 △정부 정책에 대한 불신 등이 복잡하게 얽힌 사안인데, 주택거래허가제 등은 시장에 `공포 마케팅`만 작용한다는 것이다. 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책 등 정부의 고강도 부동산 규제가 나온 직후 부동산 거래가 끊기며 단기적으로 하락 추세를 보이다가도 시간이 가면서 회복됐던 현상이 되풀이될 수 있다는 지적도 제기된다. 12·16 대책 직후 29일(작년 12월 16일~올해 1월 13일) 동안 실거래가 신고가 이뤄진 서울 아파트 계약건수는 1738건으로, 대책 발표 직전 29일 계약 건수(8082건)보다 78% 줄어들었지만 시장 향방은 알 수 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주택거래허가제도 시행 전엔 집을 미리 사두려는 수요 때문에, 시행 후엔 강남 등 진입장벽을 높이는 현상 때문에 역효과가 날 수 있다"고 진단했다.(2020년 1월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토교통부가 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택 구입자에게 자금조달계획서와 증빙자료 제출을 의무화하는 `부동산 거래신고 등에 관한 법률` 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고했다. 이에 따라 서울과 경기 과천·하남·광명 등 투기과열지구에서 시세 9억원 넘는 주택을 살 때는 예금통장 잔고를 비롯해 자금 증빙서류를 최대 15종까지 정부에 내야 한다. 가령 주택 구입 조달 자금 중 금융기관 예금이 있으면 기존에는 총액만 기입하면 됐지만 앞으로는 예금잔액증명서와 잔고증명서를 내야 한다. 증여·상속이라면 증여·상속세신고서 등을 제출해 누구에게 받은 돈인지 밝혀야 한다. 금융기관 대출로 자금을 조달할 때는 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등을 제출해 이유를 설명해야 한다. 작년 12월 기준 서울 아파트 중위 가격(매매 가격 중간값)이 8억9751만원인 점에 비춰볼 때 서울 지역 웬만한 아파트 구입자들은 재산 내역이 고스란히 정부에 노출될 가능성이 크다. 정부가 불법 증여와 투기를 잡으려고 노력하는 것은 당연하다. 하지만 편법거래 근절을 이유로 속속들이 개인 재산을 들여다보겠다는 것은 행정권 남용이다. 더구나 법률이 아닌 시행령을 근거로 자금 출처 증빙을 요구하는 것은 위헌 소지마저 있다.

 

 

실수요자들이 자금 소명에 따른 불편을 우려해 주택 구입을 포기하면 거래 절벽을 넘어 부동산시장 자체가 마비될 수 있다. 인터넷 커뮤니티에 "국민을 투기꾼으로 간주하는 사회주의 발상" "외제차·명품 구매자는 왜 자금 출처를 조사 안 하냐"는 비난이 쏟아지는 것도 이런 우려에서다. 정부가 집값을 잡겠다고 가격·수요를 통제하는 반시장 정책에 매달리면 역효과만 낳게 된다. 대출 제한과 보유세·양도세 강화, 분양가 상한제 확대 등이 담긴 12·16 고강도 대책에도 불구하고 규제가 약한 경기 수원·용인 아파트값이 급등하고 학군이 좋은 서울 강남·목동 전세금이 치솟는 등 곳곳에서 풍선효과가 나타나는 것도 부작용의 결과다. 지금은 시장을 왜곡하는 잘못된 처방보다 수요에 맞는 신축 아파트 공급 등 시장 맞춤형 대책을 고민해야 할 때다.(2020년 1월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부, 논란 커지자 재건축부담금 제도개선 검토

공시가격 시세 반영 비율, 사업 개시 시점 60% 안팎서

준공시점엔 75~80%로 올라, 조합원 초과이익 부풀려져

전문가 "사업 개시 시점도, 사업시행인가로 늦춰야"

 

 

헌법재판소가 작년 말 재건축 초과이익환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 재건축 추진 아파트 단지에 비상이 걸렸다. 특히 정부가 공동주택 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 올해 최고 80%까지 높이기로 하면서 재건축 부담금이 조합원 1인당 최대 3억원까지 더 늘어날 것으로 예상된다. 정부가 사업개시 시점으로 잡은 조합설립추진위원회 승인 시점 현실화율은 60% 수준인 반면 사업종료(준공) 시점 현실화율은 80%까지 높아지면서 부담금 산정의 기준이 되는 공시가격이 최대 6억원가량 더 올라갈 수 있기 때문이다. 전문가들은 재건축 조합원들에 대한 합리적인 부담금 환수를 위해서는 사업개시 및 사업종료 시점의 공시가격 형평성을 맞추는 한편, 사업개시 시점 산정 기준도 추진위 구성이 아니라 사업시행인가 시점으로 바꿀 필요가 있다고 지적한다. 7일 매일경제가 파악한 결과 국토교통부는 올해 공시가 현실화율 상향 방침에 따라 재건축 부담금 산정 시 사업개시 시점과 사업종료 시점에서 공시가격 현실화율 차등 문제가 발생하는 것에 대해 본격 검토에 나섰다.

 

국토부 주택정비과 관계자는 "작년 말 헌법재판소가 재건축 환수제에 합헌 결정을 내린 만큼 공시가격 현실화율 차등 문제가 발생하는 것에 대해 이제부터 고민해 나갈 계획"이라며 "개시 시점의 현실화율을 높이거나 종료 시점의 현실화율을 낮추는 방식이 될 것"이라고 밝혔다. 2018년 7월 서울 서초구청이 재건축 부담금 산정 시 사업개시 시점과 사업종료 시점에서 공시가격 시세 반영률에 차이가 있을 수 있으므로, 이를 동일하게 적용해야 한다고 건의한 바 있다. 재작년 5월 조합원 1인당 1억3569만원의 재건축 예정 부담금을 최초 통보받은 서울 서초구 반포동 반포현대아파트는 추진위 승인을 받은 2015년 기준 공시가격 현실화율이 60%대 중반이다. 국토부는 지난달 17일 공시가격 신뢰 제고 방안 발표를 통해 올해 시세 15억원 이상인 공동주택 현실화율은 75%, 시세 30억원 이상인 공동주택은 현실화율을 80%로 끌어올리기로 했다. 따라서 향후 준공 시점에서 시세에 따라 공시가격 현실화율이 사업개시 시점에 비해 최대 20%포인트가량 더 반영되는 상황을 맞이할 수 있다. 반포현대는 내년 7월 준공 예정이다. 준공 시점 예상 시세를 20억원으로 가정하면 공시가격은 15억원(현실화율 60%일 때 12억원), 30억원으로 가정하면 공시가격은 24억원(현실화율 60%일 때 18억원)으로 현실화율 상향에 따라 3억~6억원의 추가 개발이익에 대한 부담금을 더 내야 하는 셈이다.

 

 

서울 강남구 대치동 은마아파트, 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 서울 주요 재건축 예정 단지들도 추진위 구성이 대부분 10년가량 지났기 때문에 사업개시 시점의 공시가격 현실화율이 60% 안팎으로 낮다. 재건축 부담금 환수가 현행대로 진행되면 공시가격 현실화율이 차등 적용돼 조합원들 입장에서는 억울한 부담금을 수억 원씩 더 내야 하는 상황인 것이다. 국토부에 따르면 전국 지방자치단체에서 재건축 부담금을 통지한 조합은 작년 말 기준 총 16곳, 부담금 총액은 1254억원이다. 전문가들은 재건축 부담금 산정 시 개시 시점과 종료 시점의 공시가격 현실화율 차등을 해소하는 것은 물론 사업기간 산정 방식도 바꿔야 한다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축은 조합추진위원회가 구성되고도 실제 사업이 진행되기까지 상당한 시간이 소요된다"며 "사업개시 시점을 추진위 승인이 아니라 사업시행인가나 관리처분인가를 받은 시점을 기준으로 해 준공 때까지 약 4~5년으로 기간을 줄여 이익을 환수하는 것이 바람직하다"고 말했다.(2020년 1월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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양도세 50%에 매물 품귀, 3월부터 서울 분양권 無

 

 

청약 당첨이 `하늘의 별 따기`가 되면서 청약 가점이 낮은 30대 `청약 포기족`이 아직 남아 있는 분양권 시장으로 눈을 돌리고 있다. 분양권에는 수억 원대 웃돈(프리미엄)이 붙지만, 1~3개월 후 바로 새 아파트에 입주할 수 있는 데다 로열동과 로열층을 고를 수 있다는 이점이 있다. 하지만 잇따른 정부 규제로 3월부터 서울 아파트 분양권 시장은 사라진다. 5일 부동산 업계에 따르면 아직 분양권이 살아 있는 단지로 2017년 5월 분양한 영등포구 신길뉴타운 `보라매 SK뷰`, 2016년 12월 분양한 동작구 `사당 롯데캐슬 골든포레`, 2017년 6월 분양한 양천구 `신정뉴타운 아이파트위브` 정도가 손에 꼽힌다. 이들은 서울 전역 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화한 2017년 6·19 부동산대책이 시행되기 전에 분양해 분양권 거래가 가능하다. 청약 포기족은 전매 제한 기간을 적용받기 전에 분양한 아파트를 노리고 있다. 이들을 놓치면 앞으로 서울에서 신축 아파트를 가질 방법은 청약을 제외하고는 조합원 입주권밖에 없기 때문이다.

 

 

하지만 분양권 품귀 현상으로 이마저도 쉽지 않다. 분양권을 양도하면 보유 기간과 상관없이 무조건 50%의 양도세를 납부해야 하기 때문이다. 신길뉴타운 근처 부동산 중개업소 관계자는 "50%의 양도세를 내느니 차라리 실거주를 2년 하고 양도세 비과세 혜택을 받겠다는 집주인이 대부분이라 입주를 앞둔 시점에서 분양권 물건은 드물 수밖에 없다"고 말했다. 부담해야 하는 웃돈도 만만치 않다. 새 아파트 선호 현상이 강해지면서 분양권 시세가 분양가 2배를 껑충 넘는다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 보라매 SK뷰의 전용면적 84㎡ 분양권이 지난해 11월 12억3410만원(4층)에 거래됐다. 분양가는 6억원대였다. 사당 롯데캐슬 골든포레 전용 84㎡도 지난해 11월 11억1450만원(10층)에 거래됐다. 이 단지 분양가는 6억5270만~7억790만원이었다.(2020년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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매경, 교수 등 50명 설문조사

 

 

정부가 지난해 강력한 부동산 규제를 거듭 내놓았지만 부동산 전문가들은 올해 서울 집값이 더 오를 것으로 전망했다. 50명의 국내 부동산 전문가 중 70%인 35명이 올해 서울 집값이 상승할 것으로 내다봤다. 반면 하락을 전망한 전문가는 6명에 그쳤다. 3일 매일경제신문이 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 2020년 부동산 시장 전망에 대해 설문조사를 실시한 결과 응답자의 88%는 올해 서울 집값이 떨어지지 않을 것으로 봤다. 20명이 `3% 미만 상승`을 전망하고 `3~4% 상승`(13명), `5% 이상 상승`(2명) 등 상승 전망이 응답자의 70%에 달했다. 9명이 `현 수준에서 안정`을 예상했고, 올해 서울 집값이 떨어질 것이라는 응답은 6명에 불과했다.

 

 

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "12·16 부동산 대책에 서울 내 주택 공급 확대에 대한 부분이 담기지 않아 새 아파트 부족에 대한 우려가 여전하다"며 "재건축·재개발 규제를 극적으로 풀어 공급을 늘리는 것 외에 뾰족한 수가 없다"고 설명했다. 전문가들은 새집을 사거나 추가로 주택을 구입하는 시기도 `올해를 넘기지 않는 게 좋다`고 밝혔다. 주택 구입 적기는 올해 1분기가 36%로 가장 많았고, 올 하반기가 24%, 2분기가 22% 순이었다. 내년(2021년) 중이라는 답변은 12%였고, 향후 2년 내에 구입해선 안된다는 의견은 6%에 그쳤다.(2020년 1월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

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"서울不敗 올해도 계속될 것… 지방은 떨어진다"

전셋값 오르면서 집값 밀어올려, 돈 있다면 1분기에 사는게 좋아

청량리·수색·신길 뉴타운 주목… 신도시 과천·하남 교산도 유망

 

 

정부가 지난달 서울 집값을 잡기 위해 세금, 대출, 분양가 등의 규제를 총망라한 '12·16 부동산 대책'을 발표한 후 주택 시장에 관망세가 짙어지고 있다. '지금 아니면 집을 못 산다'며 조바심을 내던 수요자들은 '좀 더 기다려보자'는 입장으로 바뀌었고, 집주인들 역시 '지금까지 그랬듯, 이번에도 다시 오를 것'이라며 버티고 있다. 전문가들의 시장 전망도 엇갈리고 있다. 서울 집값이 떨어질 것이란 의견도 있고, 지난해보다 더 오를 것이란 전망도 있다. 하지만 거의 모든 전문가가 서울 집값이 급락할 가능성은 낮게 보고 있다. 넘쳐나는 시중 유동자금과 전셋값 상승, 새 아파트 부족 현상 등이 이 같은 판단의 근거다. 실수요자라면 이번 집값 조정기를 내 집 마련의 기회로 삼아야 한다는 조언도 나온다.

 

 

◇서울 不敗, 올해도 계속된다

 

조선일보가 부동산 전문가 7명을 대상으로 올해 시장 전망을 조사한 결과, 6명이 올해도 서울 집값은 오를 것으로 내다봤다. 다만, 상승률은 3%를 밑돌 것이란 전망이 대부분이었다. 이상우 익스포넨셜 대표만 4% 오를 것으로 봤다. 이 대표는 "정부가 규제를 강화했지만 실수요자가 15억원 이하 집을 사는 여건은 크게 달라지지 않았다"며 "오히려 전셋값이 오르면서 집값을 밀어올릴 가능성이 크다"고 말했다. 심교언 건국대 교수는 7명 중 유일하게 서울 집값이 떨어질 것으로 봤다. 그는 "초고강도 규제의 영향을 안 받을 수 없고, 경제도 안 좋다"며 "무엇보다 최근 2~3년 사이 너무 올랐다는 피로감이 크다"고 말했다. 수도권 집값 역시 상승 또는 보합 전망이 우세했다. 하지만 지역별 편차는 클 것이라는 의견이 많았다. 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 "경기 과천, 성남, 광명, 하남처럼 서울에 붙어 있는 곳은 오르지만 다른 지역은 떨어질 가능성이 크다"고 말했다. 심교언 교수도 "대출 규제 때문에 서울을 떠나는 사람들이 있어서 강남 근처는 집값이 오를 수도 있지만 수도권 대다수는 집값이 떨어질 것"이라고 말했다. 지방 집값은 대다수가 떨어질 것으로 전망했다. 권대중 명지대 교수는 "부산, 대구, 광주 등 광역시를 제외하고는 인구 감소와 공급량 증가 등의 영향을 계속 받을 것"이라고 말했다.

 

 

◇조정기를 매수 기회로

 

많은 전문가가 정부 규제로 서울 집값이 조정받는 시기를 내 집 마련 기회로 삼아야 한다고 조언했다. 주변 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 청약이 가장 유망하지만, 가점(加點)이 낮다면 청약은 과감히 포기하고 기존 주택을 매수해야 한다는 것이다. 12·16 대책 발표 후 강남 재건축 아파트 위주로 호가가 떨어지고 있으며 한국감정원 등에서 발표하는 서울 아파트 주간 시세 역시 상승 폭이 줄어들기 시작했다. 권대중 명지대 교수는 "내년부터 서울 아파트 입주 물량이 반 토막 나기 때문에 올 하반기엔 집값이 반등할 가능성이 크다"며 "상반기 조정장이 적정 매수 시점"이라고 말했다. 고준석 동국대 겸임교수도 "자금을 마련할 수 있다면 1분기 정도에 집을 사는 것이 좋다"고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장, 권대중 교수도 올해 중 집을 사라고 조언했고, 김학렬 소장과 이상우 대표는 '지금 사라'고 했다. 김 소장은 "입지 좋은 지역 새 아파트는 앞으로도 계속 오르기 때문에 원하는 가격대의 매물이 보이면 빨리 사야 한다"고 했다.

 

 

유망 투자처에 대한 의견은 전문가들 제각각 달랐다. 강남, 마용성(마포·용산·성동) 등 기존 인기 지역을 추천한 사람도 일부 있었지만 '역세권 소형 아파트'(고준석 동국대 겸임교수)나 '지방 광역시 신축 아파트'(김학렬 소장)처럼 과거 설문조사에서는 찾아보기 어렵던 답변도 있었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "서울시의 균형 개발 정책으로 상권이 활성화될 서울 동북부와 서부를 주목해야 한다"며 청량리, 수색·증산 뉴타운 등을 추천했다. 고 원장은 또 "서울이 아니라도 청약 기회는 있다"며 "3기 신도시 중 과천과 하남 교산지구는 충분히 유망하다"고 했다. 이상우 대표는 서울 영등포구 신길동과 강동구 고덕동을 추천했다. 두 곳 모두 대규모 재개발·재건축이 마무리되고 있어 신축 아파트가 많다. 심교언 교수는 펀드, 리츠 등 부동산 간접투자 상품을 추천했다. 올해 부동산 시장의 최대 변수를 묻는 질문에는 '거시경제'라는 답변이 가장 많았다. 송인호 부장은 "우리나라 주택 시장은 거시경제와 외부적인 변수에 취약하기 때문에 실물 경기가 더 나빠지거나 대외 충격이 있으면 크게 흔들릴 수 있다"고 말했다. 고준석 교수는 "서울 지역에 얼마나 많은 주택이 공급되느냐가 가장 큰 관건일 것"이라며 "다(多)주택자 거래세 규제를 좀 더 풀어주면 매물이 많아지고 시장이 정상화될 수 있을 것"이라고 했다. 김학렬 소장은 '총선'을 주요 변수로 꼽았다. 그는 "총선이 끝나면 지방 과열 지역에 대한 규제가 시작될 것"이라며 "단기 시세차익을 노리고 갭투자했던 사람은 조심해야 한다"고 말했다.(2020년 1월 1일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2020.01.01 13:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 새해 되시기 바랍니다. ^^