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감정원 연령대별 구매비율, 4028.4% 가장 많고

3025.4% 2위 차지, 강북 유망지역 주로 구입

강남권은 40대만 41%, 자녀 있는 계층 실수요

 

 

  40대와 30대가 올해 1월 서울시 아파트를 가장 많이 매입한 연령대 1·2위를 차지했다. 주로 취학 자녀를 둔 젊은 실수요층이다. 그간 정부는 다주택자 등 자산가들의 투기성 수요 때문에 집값이 올랐다고 주장해왔는데 통계적으로 사뭇 다른 결과가 나온 것이다. 20일 한국감정원과 국토교통부가 발표한 주택·아파트 월별 매매거래 현황 통계에 따르면 1월 서울에서 거래된 아파트 1889건 중 40대가 536(28.4%)을 매입해 가장 많은 비중을 차지했다. 이어 30대가 479(25.4%)으로 아파트를 두 번째로 많이 구입한 것으로 조사됐다. 1월에 서울 아파트를 구입한 2명 중 1명은 30·40대인 것이다. 3위를 기록한 50대는 413(21.9%)으로 여전히 아파트 매매시장에서 영향력을 발휘했지만 60대와 70대 이상은 각각 235, 120건으로 4·5위를 차지하는 데 그쳤다. 20대 이하는 70(3.7%)으로 가장 낮았고, 법인 등 기타 거래는 36건이었다. 이러한 현상은 작년 9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트 거래량이 급감했지만 사회 활동이 활발하고 취학 자녀 등 이사 수요가 많은 40대가 상대적으로 보다 아파트 구입에 적극 나선 것으로 풀이된다. 최근 청약시장에서 영향력을 확대하고 있는 30·40대 적극 실수요층이 아파트 매매시장에서도 활동 보폭을 넓히고 있는 것으로 보인다.

 

 

  고종완 한국자산관리연구원장은 "50대 이상 고가점 보유 청약 수요자에게 밀리면서 신규 주택 구입 기회가 줄어든 30·40대가 부동산 하락기를 맞아 본격적으로 자가 마련을 위한 움직임에 나선 것"이라며 "자녀 진학과 교육 문제 등으로 이사가 몰리는 1~2월 방학철을 맞아 특히 40대의 매매가 많아진 것으로 보인다"고 분석했다. 하지만 자치구별로는 조금씩 다른 양상을 보였다. 고가 아파트가 몰려 있는 강남권 자치구는 40·50대의 구매 비중이 높았지만, 강북권 등지에선 30대가 1위를 차지했다. 강남구는 전체 거래 89건 중 40대가 37(41.6%)로 압도적으로 많았지만, 2위는 50대가 17(19.1%)으로 뒤를 이었다. 30대 역시 14(15.7%)으로 3위에 그쳤다. 서초구 역시 전체 65건 중 40대가 20(30.7%)으로 1위를 차지한 데 이어 50대가 15(23.1%)으로 2위에 올랐다. 반면 강남 3구 중 한 곳인 송파구는 40대가 31.3%1위를 차지한 데 이어 30대가 27.7%2위를 차지해 서울 전체 평균과 유사했다. 직장이 몰려 있는 도심 지역이나 상대적으로 가격이 저렴한 외곽지는 30대가 거래를 주도했다. 성동구, 강북구, 노원구 등 전체 자치구 25곳 중 9곳에서 30대가 거래량 1위를 차지하면서 부동산시장에서의 30대 영향력을 보여줬다.

 

 

  전체 자치구 가운데 30대 비중이 가장 높았던 성동구는 전체 56건 중 19(33.9%)30대였다. 강북구 역시 42건 중 14(33.3%)으로 전체 매수인 3명 중 1명은 30대였다. 단일 자치구 가운데 가장 많은 거래량을 보였던 노원구 역시 전체 219건 중 30대가 71(32.4%)으로 연령대 중 1위를 차지했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전통적인 부촌에는 경제적 여유가 있는 중·장년층이 거래를 주도하고 있음이 확인됐다""신흥 강북권 주거지 등에는 실수요층인 30대의 영향력이 타 연령대를 압도하고 있다"고 말했다. 아파트, 단독주택, 다가구 등을 합친 전체 주택에서는 40대에 이어 50대가 많이 구입했다. 1월 서울시 전체 주택 거래량(6040) 40대는 1298(21.5%)으로 1, 50대가 1192(19.7%)으로 2위를 차지했다. 아파트 시장에서 2위였던 30대는 1026(16.9%)으로 3위였다. 전국 단위 주택거래량을 살펴봐도 40대가 25.7%1, 50대가 22.1%2, 30대가 19.9%3위 순이었다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "30·40대와 달리 은퇴에 대비해 임대사업 등이 가능한 단독·다가구주택에 50대 이상이 몰리는 경향이 있다"면서 "향후 아파트 시장에서 30·40대 영향력이 더욱 커질 것으로 예상된다"고 말했다.(2019221일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

주택시장 최악의 거래절벽, 1월 서울 주택거래 60%

 

 

  서울 중구 신당동 소재 `남산타운아파트`(5150가구)는 작년 12월 이후 218일까지 단 한 건의 거래도 신고되지 않은 `거래 제로` 상태다. 송파구 문정동 `올림픽훼밀리타운`(4494가구) 역시 지난해 1129일 이후 약 3개월간 거래 신고가 단 한 건밖에 이뤄지지 않았다. 4000~5000가구에 이르는 대단지조차 거래가 수개월째 ``가 마르는 기현상 속에서 1월 전국 주택 매매거래량이 6년 만에 최저치를 기록했다. 서울 주택 거래는 1년 만에 60% 급감했다. 백화점식 정부 규제 여파로 사고 싶어도 대출이 안 나와 못 사고, 팔고 싶어도 세금이 무서워 못 파는 상황이 이어지면서 비정상적 거래절벽이 덮치고 있다는 분석이다.

 

 

  국토교통부는 지난 1월 주택 매매거래량이 5286으로 지난해 1(7354)보다 28.5% 줄었다고 18일 밝혔다. 1월 기준으로 주택 시장이 `꽁꽁` 얼어붙어 수도권에 깡통주택과 하우스푸어 문제가 불거졌던 2013년 이후 최저다. 2013년 빙하기를 거친 부동산 시장이 2014년 이후 조금씩 살아나기 시작하며 5년 평균 매매거래량은 65950건을 기록했다. 지난달 거래량은 최근 5년 평균치보다도 23.8% 줄어든 수준이다.

 

 

  20178·2 대책부터 지난해 9·13 대책에 이르기까지 정부가 잇단 규제책을 내놓은 이후 투자심리가 위축되며 매매거래도 함께 얼어붙은 것으로 풀이된다. 수도권 거래절벽 현상이 두드러지고 있다. 거래량이 수도권은 1년 전보다 39.8% 줄어든 22483건인 반면 지방은 15.8% 감소한 27803건으로 나타났다. 서울 지역만 놓고 봤을 때 지난달 6000건을 기록해 15000건이었던 작년 같은 달과 비교해 60% 감소했다.(2019219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한국감정원 주간 매매수급 동향 지수 73.2511개월만에 가장 낮아

부산 45.1로 전국 최저대전·전남 등지는 매도자보다 매수자 더 많아

 

 

  최근 정부의 강력한 규제 대책으로 매물 대비 집을 사려고 하는 수요자들이 2013년 침체기 수준으로 감소했다. 매수심리가 그만큼 위축됐다는 의미다. 18한국감정원에 따르면 이달 11일 조사 기준 서울 아파트 주간 매매수급 지수는 73.2, 2013311(71.8) 이후 511개월 만에 최저 수준을 기록했다. 매매수급 지수는 한국감정원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 `0`에 가까울수록 수요보다 공급이 많음(매수자 우위), `200`에 가까울수록 공급보다 수요가 많음(매도자 우위)을 의미한다. 수치가 100에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 것을 뜻한다. 서울 아파트 매매수급 지수는 지난해 910일 조사에서 116.3까지 오르는 등 공급(매물)보다 수요자가 많았다. 그러나 작년 9·13대책 발표 직후 꺾이기 시작해 5개월 만에 지수가 2013년의 70대 초반 수준으로 떨어졌다. 2013년은 부동산 규제와 글로벌 경제위기 여파 등으로 신규 주택공급과 매매 거래가 크게 위축된 시기다.

 

 

  한국감정원 관계자는 "9·13대책 이후 대기 수요자들이 매수 의사를 철회하고 관망세로 돌아선 반면, 집주인들은 대출과 세금 규제가 강화로 급매물을 내놓고 있어 매매수급 지수도 크게 떨어졌다"고 말했다. 최근 집값이 하락하긴 했지만 일부 고가의 재건축 단지 등을 제외하고는 실제 하락폭이 크지 않고 대출 규제와 공시가격 및 보유세 인상 등으로 집값이 추가 하락할 것이라는 전망이 많아 투자수요는 물론, 실수요자들도 관망하는 분위기다. 권역별로 서북권 아파트의 매매수급 지수가 60.1로 가장 낮았고 도심권(64.4), 강남 4구인 동남권(74.0), 동북권(75.1), 서남권(78.3) 등의 순이었다. 매수심리 위축은 거래량 감소로 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1877(신고건수 기준)으로 2013년 이후 1월 거래량으로는 6년 만에 최저치를 기록했다. 이달은 설 연휴까지 끼면서 16일 현재 거래량이 700건에 그치고 있다.

 

 

  서울 용산구 한강로의 한 중개업소 대표는 "집값이 오를 때는 단기간에 수억원이 올랐지만 하방 경직성이 있다보니 아직 그만큼 떨어지진 않았다""가격이 지금보다 좀 더 내려가야 대기 매수자들이 움직일 것"이라고 말했다. 서울뿐만 아니라 경기도의 매수심리도 한풀 꺾이는 분위기다. 2월 현재 경기도의 매매수급 지수는 87.8201392(87.8) 이후 55개월 만에 가장 낮았다. 깡통주택·깡통전세 위험이 커지고 있는 지방과 지방 5대 광역시의 매매수급 지수는 각각 74.3, 74.9로 떨어졌다. 청약조정지역 등 규제 이후 집값이 하락중인 부산의 아파트 매매수급 지수가 45.1로 전국에서 가장 낮았고 경남(50.2)과 울산(57.1), 제주(60.9) 등도 타 지역보다 매수심리가 많이 위축됐다. 반면 지방 일부는 매수심리가 여전했다. 대전(102.4)과 전남(102.0)은 기준선인 100을 넘어 매도자보다 매수자가 더 많은 것으로 조사됐다. 광주광역시(99.7)와 세종(94.2), 대구(92.9)도 지수가 90을 넘었다.(2019218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전년대비 거래규모 30% 급증, 글로벌 톱7 중 한국만 늘어

삼성사옥 등 대형매물 나오고, 증권사들 공격적 매입 나서

외국인도 1.8조 적극 투자, 올 상반기도 거래 활발할듯

 

 

  지난해 국내 오피스 빌딩 거래액이 115600억원으로 역대 최고치를 기록했다. 서울을 중심으로 대형 오피스 빌딩 거래가 폭발하면서 2017년 대비 거래 규모가 무려 30%나 급등했다. 삼성그룹 등 국내 대기업들이 보유 자산을 전격 매각하고, 국내 증권사들과 해외 투자자들이 이런 매물을 받아내면서 나타난 결과다. 15일 글로벌 부동산 서비스 업체인 세빌스코리아가 발표한 `20184분기 오피스 시장 리포트`에 따르면 4분기에만 센트로폴리스, SK U타워, HP빌딩, 용산더프라임빌딩, 드림타워, KG타워 등이 거래되며 약 29000억원 규모의 딜이 성사됐다. 이로써 지난해 연간 기준 거래금액은 총 115600억원에 달했다. 국내 오피스 빌딩 거래 시장은 2015년 이후 지속적인 성장세를 이어오고 있다. 201539100억원 규모이던 국내 오피스 빌딩 거래액은 201683700억원을 기록하며 큰 폭으로 증가했다. 2017년은 88900억원으로 완만한 상승세를 보이다가 지난해 11조원을 훌쩍 넘어선 것이다. 지난해 한국 오피스 시장의 급성장은 전 세계적으로도 상당히 이례적인 결과다. 글로벌 부동산 정보 업체인 RCA(Real Capital Analytics)에 따르면 지난해 한국은 176221억원 규모 오피스 거래가 일어나 전 세계에서 7번째 거래대국으로 꼽혔다. 미국이 1483155억원으로 가장 많은 거래가 일어났고, 독일(369960억원) 영국(346457억원) 프랑스(286616억원) 호주(184803억원) 일본(179184억원) 순이다. 하지만 여기서 전년 대비 오피스 거래 규모가 늘어난 나라는 한국뿐이다. 무려 47%나 시장 규모가 확대됐다. 반면 일본은 21% 거래가 급감했고, 프랑스는 16%, 영국은 7%, 호주는 4%, 미국은 1% 줄었다.

 

 

  조사기관마다 대상에 포함하는 빌딩 규모나 투자 방식이 상이해 절대적인 액수는 차이가 나지만, 지난해 선진국 오피스 거래가 줄어들었음에도 한국 오피스 시장이 폭발적으로 성장했다는 사실에는 변함이 없다. 세빌스코리아는 기업이나 기관투자가가 투자하는 서울 등 주요 대도시의 500억원 이상 거래를 포함했다. 지난해 국내 오피스 시장 거래 규모가 급증한 것은 수천억 원 이상의 초대형 딜이 쏟아졌기 때문이다. 20183000억원 이상의 대형 오피스 거래는 전년 6건 대비 두 배 증가한 12건을 기록하며 전체 거래액의 절반 이상을 차지했다. 센트로폴리스(11122억원), 삼성물산 서초사옥(7484억원), 더케이트윈타워(7132억원), 판교 알파돔시티 6-4블록(5410억원) 등이 대표적이다. 또한 이런 매물을 국내 증권사와 연기금들이 최근 공격적으로 담고 있다는 점도 빅딜이 성사되는 이유다. 증권사들은 국내 부동산리츠 출시나 기관투자가 재판매를 위해 자기자본을 들여 대형 빌딩을 공격적으로 사들이고 있다. 지난해 해외 투자자들도 국내 오피스 빌딩 시장에서 18000억원 정도의 투자를 하면서 끊임없는 `서울 빌딩 사랑`을 보여주고 있다. 임동수 CBRE코리아 대표는 "아시아퍼시픽 부동산 투자에서 서울을 빼놓고는 포트폴리오를 구성하지 못할 정도로 서울 부동산은 안정성 대비 수익성이 매우 높은 매력적인 자산"이라며 "오피스 빌딩은 물론 최근 물류 분야에서도 외국인의 국내 투자 관심이 상당히 높다"고 설명했다. 올해 국내 오피스 시장도 활발한 거래가 일어날 것으로 전망된다. 세빌스 관계자는 "올해도 외국인 투자자들의 관심이 크고 펀드 기간이 만료되는 오피스가 꾸준히 나올 것으로 보여 오피스 시장은 호황이 될 것으로 보인다"고 내다봤다.(2019216일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 못 주겠다고 버티면 어떻게 해야 할까. 집주인을 '어르고 달래도' 소용없다면, 현실적인 방법은 소송뿐이다. 단계별로 알아보자.

 

 

내용증명 보내기

일단 집주인에게 '일까지 전세금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 우체국이 편지 내용과 날짜를 증명해 주는 역할을 해, 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 된다. 개인이 보내든, 변호사를 통해 보내든 효과는 같다.

 

 

어떻게

내용증명에 적을 건 발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처 임대차 계약 내용(금액, 계약 날짜 등) 보증금 반환 기간 종료에도 돈 주지 않는 내용 보증금 반환 요청(소송 의사 등 표현) 보증금 반환 계좌번호 등이 기본이다. 이를 반영한 '동일한 내용'의 문서 3통을 편지지 등에 작성, 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 우체국에선 3통을 확인한 뒤 1통은 돌려주고, 다른 1통은 자체 보관한다. 나머지 1통은 상대방에게 등기우편으로 보낸다.

 

 

그래도 버티면?

관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 된다. 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 할 경우 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위한 조치다. 원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지는데, 등기를 신청하면 2~3일 안에 등기명령이 나와 대항력이 유지된다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등이 필요하다. 집주인 입장에선 임차권 등기가 등기부상에 적히면 다른 세입자를 구하기 어려워지고, '소송을 한다'는 심리적 압박을 받게 된다.

 

 

마지막 방법은

만약 이후에도 돈을 받지 못하면 법원에 전세금 반환 소송을 진행해야 한다. 임차한 집을 경매에 부칠 수 있어 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이다. 그러나 그만큼 시간과 비용 부담이 크고, 스트레스도 적지 않다. 경매 절차를 밟기 전에 집주인이 주택 소유권을 잃는 게 두려워 보증금을 내주는 경우도 있다. 경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 건 아니다. 낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 일부 떼일 수 있다.(2019214일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공시가 2942억 성수동 카페2년만에 보유세 150%까지 올라

인상분 임대료에 전가, 결국 세입자 쫓겨나는, `젠트리피케이션` 우려

초고가 땅 상승률 뒤죽박죽, 강남보다 명동이 더 올라

 

 

  서울 대표 상권의 토지 공시가격이 올해 크게 오르면서 세 부담도 확 늘 것으로 보인다. 명동, 강남역 일대 등 전통적인 고가 토지 밀집지역은 물론이고 최근 몇 년간 급격하게 성장하며 `젠트리피케이션` 우려가 나오는 성수동 카페골목 등의 토지 가격도 대폭 올랐다. 이 세금 인상분이 임대료 상승으로 이어져 자영업자들 상황도 어려워질 수 있다는 지적이 나온다. 12일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)에게 의뢰해 2019년 표준지 공시지가 보유세 시뮬레이션(토지 소유자는 해당 토지만 보유하고 있다고 가정)을 해본 결과, 지역에 따라 다르지만 보유세가 상한선인 150% 수준까지 치고 올라온 곳이 꽤 됐다. 명동 토지의 경우 대부분 보유세가 전년의 150%까지 오를 것으로 보이고, 성동구 성수동과 같은 신흥상권에서도 공시지가와 보유세가 2018년보다 20~30% 오르는 곳이 많은 것으로 나타났다. 최근 최저임금 인상과 경기 불황으로 어려움을 겪고 있는 서울 도심 내 주요 상권에 직격탄이 될 수 있다는 이야기가 나오는 이유다. 특히 성동구 성수동과 신사동 가로수길 등은 젠트리피케이션과 임대료 부담 전가 우려 등이 많아 해당 자치구에서도 속도 조절을 요구했지만, 정부가 결국 이를 무시하고 상당히 많이 올린 셈이어서 타격이 불가피해 보인다.

 

 

  시뮬레이션 결과 성수동 카페골목에 있는 한 표준지(607)는 최근 2년간 보유세가 856만원에서 1265만원으로 400만원 이상 오를 것으로 파악됐다. 2017856만원이던 보유세는 201818% 올랐고, 올해 25% 더 올라 1009만원까지 되면서 2년 만에 세금이 48% 오른 것이다. 2017년 당시 490만원이었던 이 토지의 공시지가는 2018565만원으로 올랐다. 이어 올해에 690만원으로 책정되면서 2년 새 공시지가가 40% 인상됐다. 공시지가 인상 효과가 고스란히 보유세에 반영됐다고 볼 수 있다. 강남구 신사동 가로수길 상가(330) 역시 보유세가 작년(1322만원)보다 18% 오른 1556만원이 될 것으로 예상된다. 해당지 역시 2017년만 해도 당 공시지가가 1150만원이었으나 20181320만원으로 14.8% 상승한 데 이어 올해 역시 15.9% 올라 1530만원을 기록했다. 2년 동안 33% 오른 셈이다. 이들 지역상권은 최근 가게들이 문을 닫고 공실률이 늘어나며 위기를 겪고 있다는 공통점이 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "표준지가 상승은 상업용이나 업무용 부동산에 영향을 줄 가능성이 높다""특히 강남, 명동을 비롯해 성수, 합정, 연남 등 번화한 상권지에서 보유세 부담이 세입자들에게 전가된다면 임대료 상승 우려가 커질 수밖에 없다"고 예상했다. 함 랩장은 이 지역 주거자들이 결국 쫓겨나는 현상인 젠트리피케이션을 염려했다. 공시지가 인상 도미노 현상이 결국 젠트리피케이션까지 이어지면 주요 상권 붕괴라는 최악의 결과를 낳을 수 있다는 의미다.

 

 

  공시지가 상위 1~10위를 차지하는 표준지는 한 곳도 빠짐없이 보유세가 상한선(50%)까지 인상될 것으로 보인다. 전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 빌딩 (169)당 공시지가가 작년 9130만원에서 올해 18300만원으로 올라 전체 토지가액은 1545700만원에서 3098190만원으로 껑충 뛰어올랐다. 이로 인한 보유세 인상분을 계산하면 20186625만원에서 올해 9937만원으로 3000만원 넘게 올랐다. 특히 명동 일대 토지는 작년 공시지가 상승률이 6~7%대였다가 올해 갑자기 100%까지 뛰면서 한꺼번에 벼락치기 인상이 단행돼 정책의 속도 조절에 대한 비판은 불가피할 전망이다. 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 어느 정도 현실화가 필요하다고 해도 그동안 내버려 두다가 한 해에 갑자기 올리는 것은 문제가 있다는 지적이다. 같은 `고가 토지`라 해도 상승률이 들쭉날쭉한 것도 비판 대상이 될 수 있다. 명동, 충무로 등의 토지 공시지가가 `고가 토지 특별관리 및 현실화`를 이유로 100%씩 뛰었지만 이에 못지않은 알짜 토지 상승률이 30%대에 그친 경우도 있기 때문이다. 매일경제 취재 결과 일부 대기업이 소유한 강남·강북권 알짜 토지의 공시지가 및 보유세 상승률은 20~30%에 그쳤다. 초고가 토지 공시지가 기준이 일관성이 없다는 지적이 나오는 이유다. 종로구 서린동 소재 SK그룹 본사(5774)당 공시지가가 작년 4074만원에서 올해 5250만원으로 29% 올랐다. 이에 따른 보유세 시뮬레이션 결과 2018163000만원에서 올해 226000만원으로 약 38% 상승했다.(2019213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세제 복잡할수록 틈 많아져, 명의 변경·매매 순서 따져야

13일 교통회관서 세테크 강연

 

 

  "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)7일 매일경제와 인터뷰하면서 "보유세와 양도세 부담이 커지면 집을 마련하려는 매수 희망자들의 망설임이 더욱 커질 수밖에 없다"며 이렇게 말했다. 2016년 말 11·3 부동산 대책을 시작으로 2년여간 10여 건에 달하는 대책이 말 그대로 `쏟아져` 나오면서 국민들 머릿속은 복잡해졌다. 가뜩이나 복잡한 세법이 한 해에도 몇 번씩 바뀌면서 부동산 자산 보유자들은 수없이 많은 변수의 고차방정식을 풀어야 하는 상황이 됐다. 같은 물건과 같은 기대수익이라도 언제 팔지, 어떤 순서로 팔지, 누구 명의로 할지에 따라 납부해야 할 세액이 하늘과 땅 차이로 벌어지고 있다. 지난 한 해에만 몇 번씩 세율과 세금의 변수가 되는 각종 조항들이 변경됐기 때문이다.

 

 

  부동산 관련 세금 전문가인 우 팀장은 복잡한 상황 속에서도 틈새를 잘 파고들면 충분히 법의 테두리 내에서 세금을 아끼는 `절세`가 가능하다고 조언했다. 그는 특히 부동산 관련 세금을 숙지해야 하는 사람은 다주택자만이 아닌 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 이미 주택 1채를 보유한 1주택자 모두라고 말했다. 우 팀장은 "부동산 투자를 염두에 두고 있거나 살 집을 마련해야 하는 무주택자라면 부동산 세금 제도를 학습하고 세법 개정의 의미를 파악하는 노력이 필요하다"고 강조했다. 그는 이어 "개정 세법이 복잡하기는 하지만, 결론만 놓고 보면 의외로 세금을 줄이는 방법은 쉬운 곳에 있다""다주택 중과에 대한 해법, 비과세 요건 강화 등에 대한 기준 등을 차근차근 스스로 공부해 봐야 한다"고 추천했다. 우 팀장이 강조하는 것은 세금 관련 규정이 벽처럼 많아질수록 벽 사이마다 빈틈이 많아진다는 점이다. 대표적인 것이 보유세에서 2주택자·3주택자의 세부담 상한이 인별로 부과된다는 점이다. 우 팀장은 "예를 들어 남편 앞으로 조정대상지역에 2채를 갖고 있는 대신 남편 1, 아내 1채가 되면 종부세는 1주택과 같은 150%의 세부담 상한을 적용받는다""공시가격이 급등하는 지금 추세에서는 충분히 절세의 방법이 될 수 있다"고 강조했다. 그는 "부동산 관련 세금제도가 자주 바뀌긴 하지만 꼼꼼히 들여다보면 절세 방안을 찾을 수 있을 것"이라며 "세부담을 줄이기 위한 임대사업자등록 제도도 잘 활용해야 한다"고 밝혔다.

 

 

  양도세의 다주택 중과에도 매도 순서에 따라 적용 세율이 달라진다. 우 팀장은 "조정대상지역에 있지만 읍·면 지역에 있는 주택(공시가 3억원 이하)을 먼저 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다""3주택자라면 이렇게 해서 중과를 받지 않고 세금을 줄일 수 있다"고 설명했다. 우 팀장은 오는 13일 잠실 교통회관에서 열리는 `매경 부동산 테크쇼`에서 세금과 관련된 다차방정식을 쉽게 풀어 설명할 예정이다. `2018년 달라진 세제로 본 2019년도 투자포인트`라는 주제로 강연에 나서 개정 세법을 쉽고 명료하게 설명하고 절세 테크닉을 공개할 예정이다. 참석자들을 대상으로 질의응답 시간도 예정돼 있다. 추첨으로 5명을 선정해 우 팀장과 점심식사를 하면서 개별 세무 상담을 할 수 있는 기회도 추후 제공할 예정이다. 매일경제신문이 주최하는 이번 행사는 서울 잠실 교통회관에서 13일 오후 130분부터 530분까지 진행된다. 참가비는 55000원이고 선착순 250(입금 순)에 한해 입장이 가능하다.(201928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

옥인사직충신1구역, 자연경관지구 건축규제

예외적 적용배제 추진, "내맘대로 행정" 비판도

 

 

  서울시가 역사·문화 보존을 이유로 주민투표도 없이 일방적으로 정비구역에서 직권해제를 결정한 종로구 3개 구역(옥인사직충신1)에 대해 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율) 규제를 30%에서 60%로 두 배로 완화해 주기로 했다. 역사·문화 보존을 이유로 별도 조례를 만들어 주민 의견도 묻지 않고 시장 직권으로 정비구역을 해제한 데 이어 주민 반발이 거세지자 이번엔 조례를 바꿔 규제 완화 당근을 내미는 것이다. 서울시의 `내 맘대로식` 행정을 비판하는 목소리가 점점 커지고 있다. 6일 서울시와 정비업계에 따르면 시 도시계획국은 역사·문화 보존을 이유로 정비구역에서 직권해제된 지역에 대해 자연경관지구 건폐율(30%) 규제를 적용받지 않도록 하는 내용을 담은 `서울시 도시계획조례` 개정 추진 계획을 최근 확정했다. 시는 이달 안에 20일간 입법예고 기간을 거쳐 5월 개정 조례를 시행할 예정이다. 개정될 조례 적용 대상은 서울시가 20173월 역사·문화적 가치 보존을 이유로 주민투표도 없이 박원순 시장 직권으로 정비구역에서 해제한 종로구 옥인1구역, 사직2구역, 충신1구역 3곳이다.

 

 

  역사·문화 보존 목적 직권해제 조항은 원래 서울시 도시정비 조례에 없었으나, 시가 당시 해당 내용을 한시(2017년 말 일몰) 조례로 추가해 직권해제를 밀어붙였다. 한양도성 일대는 상당수 지역이 자연경관지구여서 건폐율이 30%로 제한된다. 이 규제에서 예외적으로 적용을 배제하면 용도구역에 따라 기본 건폐율 규제를 받게 된다. 현재 서울에서 일반주거1종과 일반주거2종 용도구역 모두 건폐율 60%까지 가능하다. 옥인1구역은 대부분이 자연경관지구에 포함돼 있다. 사직2구역은 절반이 자연경관지구, 나머지 절반은 역사문화경관지구로 들어가 있다. 서울시는 3개 구역에 대한 층수 규제도 일부 완화를 검토하고 있다. 자연경관지구에서는 원래 3층까지만 건축이 허용되는데 이를 역사문화경관지구와 마찬가지로 4층까지 허용하는 방안이다. 이렇게 되면 일반주거2(용적률 200%) 기준 건폐율 50%4층짜리 건물을 지을 수 있게 된다. 시가 재개발을 막는 대신 반발하는 주민에게 건폐율 규제 완화라는 당근을 제시한 셈이다.

 

 

  시가 건폐율 완화를 추진하는 종로구 3개 구역은 당초 최고 12층 높이 아파트 단지로 재개발을 추진했던 사업지다. 사직2구역20129월 이미 재개발을 위한 사업시행인가까지 받았지만 시가 갑작스럽게 직권해제를 결정하면서 조합과 시가 법적 소송을 벌이고 있다. 1·2심 판결에서는 모두 조합이 승소했다. 문제는 서울시의 즉흥적인 행정이 주민 입장에서 예측하기 어렵고 결과적으로 행정에 대한 신뢰도를 떨어뜨린다는 데 있다. 사직2구역 조합 관계자는 "자연경관지구는 법률로 지정돼 있는 건데 우리 지역만 건폐율을 풀어 준다고 하면 다른 경관지구 지역에서는 가만히 있겠느냐"면서 "어불성설"이라고 비판했다. 이 관계자는 "소방차도 드나들기 힘든 현재 상태로는 건폐율을 높인다고 해도 주거 환경을 제대로 개선하기 어렵다"면서 "시가 주민 대다수가 원하는 재개발 사업을 가로막지 말고 허용해 주길 바란다"고 말했다.(201927일 매일경제 기사 참조)