Statistics Graph

 
 

 

"노원 `4계동 시대` 열린다…저평가된 재건축에 기회"

노원구에 30년된 아파트 많아, 대출·갭으로 3억~4억원 투자

향후 10년간 재개발 씨 마를 것, 수색·노량진·한남뉴타운 주목

 

"상대적으로 저평가된 서울 노원구 `4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)`을 노려라.“

고준석 동국대 겸임교수는 2019 서울머니쇼 마지막 날인 지난 18`부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법`을 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 서울 아파트 가운데 전세를 끼거나 대출을 받고 본인 돈 3~4억원을 넣어 투자할 만한 곳으로 `노원구 4계동`을 추천한 것이다. 이 일대는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발 호재로 여전히 잠재력이 높다는 것. 고 교수는 "노원구 중계동은 대치동·목동과 함께 3대 학군으로 불려왔지만 서울 도심 접근성이 떨어지고 노후한 주택이 많아 크게 주목받지 못했다"면서 "서울시의 강북 균형발전 사업과 GTX-C 노선 사업 등 개발 호재가 진행되면서 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 보이고 있다"고 말했다. 아울러 노원구 숙원사업인 광운대역세권 개발 사업도 한창 진행하고 있다. 이 사업은 지하철 1호선 광운대역 코레일 물류기지 용지·민자역사에 총사업비 25000억원 규모로 주거·업무·상업용 시설을 조성하는 프로젝트다.

 

 

고 교수는 "이 일대 아파트들은 가격 면에서 아직 저평가된 부분이 있기 때문에 잠재력이 높다"면서 "추가 공급이 꽉 막힌 상황에서 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공 8단지 재건축) 등 새 아파트는 희소성이 커질 수밖에 없다"고 말했다. "이 일대에서 유일하게 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지도 강북 재건축의 유망주로 주목할 만하다"고 덧붙였다. 이날 `혼돈의 부동산 시장 생존 전략`을 주제로 강연한 강영훈 `붇옹산의 부동산스터디` 대표는 서울 부동산에 투자할 시간이 많이 남아 있지 않다고 분석했다. 강 대표는 "우리가 흔히 생각하는 `전면 철거 후 건설` 형태의 뉴타운이나 재개발 구역은 생각보다 많이 안 남았다""부동산 투자나 내 집 마련을 고민 중이라면 그런 지역을 집중해서 봐야 한다"고 말했다. 강 대표는 서울시의 정책 변화를 이유로 꼽았다. 서울시는 지난달 전면 철거 방식인 현행 재개발 사업을 `보존·재생`을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 `2030 서울시 주거환경정비기본계획`을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 "이 계획이 현실화하면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다"고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다. 결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 "정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다"고 덧붙였다. 따라서 강 대표는 "남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 사업을 진행 중인 지구 중 수색·증산, 노량진, 한남 뉴타운이 대표 주자로 꼽힌다.

 

서울 인근 지역 중 최근 가장 주목을 받고 있는 3기 신도시에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과천이나 남양주는 기다려볼 만하다"고 말했다. 반면 강 대표는 "공공 분양 물량은 배제되는 수요자가 많고, 민영 물량도 당첨될 수 있다고 확신하기 힘들다""불확실한 미래에 베팅하는 건 피해야 한다"고 조언했다. 현 시장 상황에 대해 강 대표는 "아직 서울 부동산 시장은 버블의 초·중반 단계"라며 "규제가 없는 상황에서 주춤하고 있다면 폭락을 우려할 수 있지만 현재는 온갖 규제를 동원해 시장을 눌러놓은 상황"이라고 분석했다. 심 교수도 "우리나라 집값은 주요 선진국 대도시와 비교하면 여전히 안정적인 수준"이라며 상승 요인이 남아 있다고 강조했다. 심 교수는 "글로벌 대도시 최고가 아파트 3.3당 가격을 보면 뉴욕 맨해튼, 런던, 홍콩 모두 5억원 이상"이라며 "베이징 또한 2억원대"라고 소개했다. 다만 전문가들은 중장기적인 관점에서는 우리나라 거시경제 흐름에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 진단했다. 심 교수는 "우리나라가 2%대 국내총생산(GDP) 성장률을 유지하면 큰 변화는 없겠지만, 1%에 가까워진다면 부동산 시장에도 충격으로 작용할 것"이라고 진단했다.(2019520일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

개포그랑자이·청담삼익롯데캐슬·과천지식정보타운…올 분양 빅3 노려라

단기간 상승기류 꺾였지만, 장기 상승추세는 살아있어

압구정·한남·여의도 등, 집값 조정 끝나고 상승할 때, 가장 많이 오를 `톱10` 주목

 

"올해 전국에서 40만가구에 육박하는 새 아파트에 주민들이 입주한다. 무주택자들이 새 아파트를 노리는 전략이 필요하다." 매일경제신문·MBN·매일경제TV가 주최한 `2019 서울머니쇼` 둘째날인 17일 부동산 전문가들은 부동산 침체 와중에도 청약을 통한 `로또 기회`가 열려 있다고 입을 모았다. 집값 대세 상승기 때에는 손쉽게 매매차익을 기대할 수 있는 반면 `내가 원하는 좋은 집`을 골라 사는 건 어렵다는 설명이다. 최근 부동산시장 조정기를 활용해 내 집 마련에 나서라는 얘기가 나오는 이유다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 최근 3기 신도시를 발표한 마당에 당분간 새로운 규제 카드를 꺼내기는 어려울 것"이라며 "무주택 실수요자 입장에서는 신규 분양시장이 답"이라고 강조했다. 함 랩장은 올해 분양을 앞둔 단지 가운데 빅3`개포그랑자이` `청담삼익롯데캐슬` `과천지식정보타운`을 꼽았다. 그는 "서울 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축한 개포그랑자이 분양가는 3.34000만원 중후반대로 예상된다"면서 "입주가 곧 시작되는 인근 단지 디에이치아너힐즈 시세가 3.36000만원을 넘어섰다는 점에서 여전히 매력적인 투자처"라고 설명했다. 자금력이 부족한 무주택자들은 수도권 공공택지지구를 노리는 게 좋다. 과천지식정보타운은 경기도 대규모 택지개발지구에 속해 분양가 상한제가 적용되는 주택이다. 그는 "분양가가 3.32000만원 초중반대로 예정돼 있어서 공공택지와 민간 재건축단지 분양가 격차가 1000만원 가까이 벌어질 것으로 보인다"고 말했다.

 

필명 `빠숑`으로 활동하는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "단기간 상승 기류가 꺾였지만 장기적인 상승 추이는 이어지고 있는 만큼 이제는 5~10년 후를 내다보는 투자를 해야 한다"고 말했다. 그는 "상승 국면 당시 풀리지 않았던 물건들이 오히려 조정기에 매물로 나온다""그래서 지금이 기회라는 것"이라고 강조했다. 전문가들은 특히 이런 때일수록 `제대로 된 똘똘한 부동산`을 노려야 한다고 강조했다. 김 소장은 일자리가 많은 지역의 새 아파트를 `불패` 투자 대상으로 적극 추천했다. 그는 "특히 서울 집값 상위 10개 지역 내 새 아파트는 투자 대안 중 경쟁 상대가 없다"고 말했다. 서울 내 재건축·재개발 속도가 더디고 1·2기 신도시 아파트들이 노후화하면서 서울과 수도권 지역 내 새 아파트 수요가 늘어나고 있다는 이유에서다. 김 소장은 `준공 10년 미만 아파트`를 새 아파트의 기준으로 제시했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 "2013년 이후 새 아파트 선호도가 증가하는 추세"라며 "새 아파트에 선제적으로 투자하는 수요가 늘면서 재건축의 인기도 상승했다"고 진단했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급에 희소성이 있기 때문에 서울로 쏠림 현상이 나타날 수밖에 없다""새 아파트를 노리는 무주택자의 전략이 필요하다"고 덧붙였다. 김 소장은 "새 아파트 입지를 따지는 데 있어 가장 중요한 것 중 하나가 `일자리`"라며 "실거주 수요가 많기 때문"이라고 밝혔다. 김 소장은 "소유주가 거주하는 비율이 50% 이상인 단지가 최고의 안전 자산"이라고 추천했다. 김 소장은 "강남·서초·송파를 합하면 150만개 일자리가 있다""그에 따른 기반 시설이 확충되기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 것"이라고 분석했다.

 

김 소장은 조정기 이후 집값이 가장 많이 오를 수도권 지역 `10`으로 압구정, 한남, 여의도, 목동, 상계·노원, 수색, 광명, 장위, 동대문, 고양 덕양구를 지목했다. 특히 `준서울` 입지를 자랑하는 경기도 과천시와 광명시를 도시 전체가 재건축을 통해 새 아파트촌으로 변신하고 있다는 점에서 유망 지역으로 꼽았다. 김 소장은 "10년 후 과천과 광명이 서울의 수요를 대거 흡수할 것"이라며 "과천은 서초구 수준의 도시로 성장하고 광명은 목동을 추격하는 지역으로 거듭날 전망"이라고 말했다. 김 소장은 이어 "고양 덕양구에는 교통시설 확충과 3기 신도시 호재가 동시에 몰리고 있다""그럼에도 아직 3.31000만원 수준이라 서울에 붙어 있는 지역 중 가장 싸다"고 소개했다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 10년 후 서울 주거공간의 핵심으로 `반포·압구정·용산 트라이앵글`을 강조했다. 서울 한강을 중심으로 삼각 지형을 이루는 곳이다. 그는 "반포는 교육, 교통, 주거환경 등 3박자를 갖춘 서울의 중심"이라며 "재건축 속도 역시 빨라 서울 아파트 가격을 선도해 나갈 것"이라고 진단했다. 한편 전문가들은 조정·안정기에는 갭투자를 지양하라며 `갭투자 경계령`을 내렸다. 함 랩장은 "작년까지만 해도 갭투자가 트렌드였지만 이제는 아니다""공시가격 인상 등으로 시세가 조정되고 전세가율도 떨어지고 있어 더 이상 단기 시세 차익을 챙기기 어려운 상황"이라고 밝혔다. 김 소장은 "지난 1~2년간 단기적으로 상승하며 거품이 낀 갭투자 인기 지역은 어김없이 집값이 빠지고 있다"고 말했다. 이남수 신한은행 부동산투자자문센터 센터장은 과도하게 공급이 몰린 오피스텔 투자를 주의해야 한다고 강조했다. 이 센터장은 "13년 만에 입주 물량이 최대로 몰린 오피스텔의 경우 투자 위험성이 있다"고 말했다.(2019518일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

김현미 장관 지역구 일산서구, 0.19%↓…낙폭 한주 새 두배

"집값 원래 낮은데 신도시폭탄", 인천도 영향받아 서구 등 하락

서울은 하락폭 축소 이어가

 

정부의 3기 신도시 추가 발표 이후 해당 지역 기존 아파트값이 급락한 것으로 나타났다. 이번주 서울 아파트 매매가격은 낙폭을 다소 줄이는 모습이었지만, 경기권은 일산과 인천 등 3기 신도시 인접지역의 아파트값 하락으로 되레 낙폭을 키웠다. 16한국감정원에 따르면 13일 조사 기준 일산서구 아파트값은 0.19% 하락해 지난주(-0.08%)에 비해 낙폭이 2배로 커졌다. 정부가 고양 창릉지구를 3기 신도시로 발표하면서 일산 주민들이 기존 아파트값 하락을 우려하며 집단행동에 나서는 상황에서 나온 결과라 주목된다. 김현미 국토교통부 장관의 지역구인 일산서구 탄현·주엽·일산·대화동의 경우 3기 신도시 발표 전에도 가격 하락세가 지속했으나 최근 낙폭은 줄여가고 있었다. 일산서구는 422일 아파트 매매가가 0.14%까지 하락했지만 이후 0.10%, 0.08%로 낙폭이 줄었다. 하지만 이번 3기 신도시 발표로 다시 낙폭을 0.19%로 키우면서 지역 주민들은 부글부글하는 분위기다. 일산 서구 후곡마을 후곡7단지 동성 전용면적 84336000만원, 후곡3단지 현대 전용 1014300045000만원 선에 매물이 나와 있으나 거래는 안 되고 있다. 일산동구도 13일 조사 기준 0.10% 하락해 전주보다 낙폭이 5배 커졌다. 장항·마두·백석·식사동을 아우르는 일산동구 아파트값은 서구에 비해 잘 버텨왔지만 3기 신도시 소식에 맥없이 무너졌다.

 

3기 신도시로 추가 지정된 부천 대장지구의 여파는 인천 서구에 영향을 미친 것으로 보인다. 인천 서구는 지난주 -0.03%에서 이번주 -0.08%로 하락폭이 커졌다. 가좌동, 마전동 등지의 노후 아파트 단지를 중심으로 가격이 하락한 것으로 추정된다. 가좌동 라이프진주 3단지 전용 591700018000만원, 범양아파트 전용 842100024000만원에 호가가 형성돼 있다. 반면 부천 대장지구와 가까운 인천 계양구는 이번주 아파트값이 되레 오르며 탄탄하게 유지됐다. 인천 계양구는 지난주 0.13% 올랐던 아파트값이 이번주 0.20%로 상승폭을 키웠다. 지난해 3기 신도시 후보지로 발표된 계양테크노밸리 인근을 중심으로 강세를 유지했는데, 이 지역 아파트 공급량이 수요를 따라가지 못하는 구조적 이유가 있다고 감정원은 분석했다. 한편 이번주 서울 아파트값은 0.04% 떨어지며 27주 연속 하락했다. 다만 낙폭은 지난주(-0.05%)보다 다소 둔화했다. 강남4(동남권) 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.05% 내렸다. 강북지역에서는 성동구(-0.28%)가 금호·행당동 등 대단지 위주로, 서대문구(-0.04%)는 홍제·홍은동 등 노후단지 위주로 매물이 누적되며 하락세가 지속됐다. 마포구(-0.05%)는 재건축 단지 등 투자수요 감소로, 동대문구(-0.04%)는 상승 피로감이 높은 전농동 위주로 하락했다. 은평·구로·금천구는 보합세(0%)를 기록했다.

 

고준석 동국대학교 겸임교수는 "3기 신도시 발표로 일산과 인천 일부 경기권에서 하락세가 가속화했다""서울의 경우 아파트값 하락폭이 축소됐지만 바닥을 찍었다기보다는 급매 소진에 따라 낙폭이 주춤한 것으로 보여 향후 추이를 봐야 한다"고 분석했다. 감정원 관계자는 "서울의 경우 일부 하락폭이 컸던 단지들의 저가 급매물이 소화되며 지난주 대비 하락폭이 축소됐다"면서 "일산과 인천 등 일부 지역에선 3기 신도시 발표 이후 공급 물량에 대한 우려가 반영돼 하락폭이 커졌다"고 설명했다. 실제 일산 지역 A공인중개사사무소 대표는 "아파트 일반 매매가격뿐 아니라 공시가격도 떨어지면서 전세금반환보증보험 없이는 전세 세입자를 구할 수 없는 상황"이라며 "깡통전세에 대한 우려마저 있는 상황에 3기 신도시 악재까지 겹치니 집 팔고 이사를 고민하는 분위기가 역력하다"고 설명했다. 한편 지방 아파트값은 지난주보다 0.10% 떨어졌다. 강원도 아파트값이 -0.25%로 낙폭이 가장 컸고 경남(-0.20%) 충북(-0.14%) 울산(-0.13%) 등의 순으로 내림폭이 컸다. 한편 전국 아파트 전셋값은 0.08% 떨어져 지난주(-0.07%)보다 하락폭이 확대됐다. 서울은 지난주와 같이 0.02% 떨어졌다.(2019517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

저가양도로 편법 증여, "득보다 실 많을 수도"

 

증여세를 아끼기 위해 시세보다 저렴한 가격에 가족끼리 부동산을 매매하는 형태의 편법증여가 늘고 있다. 시세를 기준으로 양도세(매도자)와 증여세(매수자)를 내더라도 단순증여할 때보다 전체세금을 아낄 수 있어서다. 양도세 중과, 보유세 인상 등 세금부담이 커진 다주택자들이 많이 거주하는 강남권에서 이 같은 거래가 증가하고 있다. 세금 전문가들은 가산세에 따라 오히려 손해가 될 수 있는데다 과세당국의 표적이 될 가능성을 들어 주의를 당부했다.

 

 

싸게 팔아 5000만원 세테크

 

서울부동산정보광장에 따르면 서울 송파구의 대표적 재건축 예정 아파트인 잠실주공5단지 전용 76.5는 지난달 말 98755억원(11)에 매매 신고됐다. 이 평형은 1월까지만 해도 17~175000만원에 거래됐던 물건이다. 9·13대책의 영향이 이어지면서 지난 316억원대 중반으로 조정받기도 했지만 지난달부터 가격을 회복했다. 현재 호가는 17억원대다. 인근 중개업소 등에 따르면 해당 물건은 매도자와 매수자의 주소가 같다. 잠실주공 5단지에 정통한 한 부동산 관계자는 별도로 중개업소를 끼지 않고 직거래됐다정상거래가 아닌 친족간 증여거래로 보인다고 말했다. 국토교통부도 이상거래로 판단해 송파구청에 조사를 통보할 예정이다. 세무전문가들은 증여세를 아끼기 위한 거래로 분석한다. 해당 단지를 단순증여 했을 때 증여를 받은 사람은 49664만원(시세 173000만원 기준)의 증여세를 내야 한다. 하지만 저가로 양도한다면 처음 취득한 가격에 따라 세금이 더 줄어들 수 있다.

 

 

저가양도를 하더라도 시세와 3억원 이상 차이가 나면 부당행위계산부인을 명목으로 증여세를 추징받는다. 그럼에도 저가양도를 하는 것은 어느 정도 절세 효과가 있어서다. 세무당국은 시가와 가격의 차이 전부가 아닌 시가의 30% 또는 3억원 중 더 적은 금액을 뺀 금액(과세표준)에 증여세를 매긴다. 주공5단지의 경우 매도자가 아버지, 매수자가 성년자녀라면 약 6643만원의 증여세가 자녀에게 추징된다. 양도자는 시세에 맞춰 양도세를 추가로 낸다. 처음 취득한 가격이 높으면 세금이 줄어들 확률이 높다. 이 단지를 10억원대에 많이 거래됐던 2006년이나 2010년 취득했다고 가정하면 판 사람(아버지)에겐 약 37000만원의 양도세가 부과된다. 가족이 낼 세금(증여세+양도세·43643만원)이 증여세를 내는 경우보다 5000만원가량 적다. 한 대형은행 세무전문가는 다주택자들에 대한 세금부담이 대폭 강화되면서 일주일에 다섯 건 이상 증여상담이 들어오고 있다자산가들은 보통 가족전체를 한 지갑으로 보고 절세방법을 고민한다고 말했다. 올 들어 이 같은 이상 저가양도는 강남권에만 압구정동 신현대11, 잠원동 아크로리버뷰 신반포, 압구정 한양1차 등 네 건에 달한다.

 

세금 좀 아껴보려다.

 

증여세를 아끼기 위해 저가양도를 활용하는 것은 득보다 실이 많을 수 있다고 대부분의 전문가들은 지적했다. 편법증여가 의심되는 부동산 거래에 대한 관리감독이 강화되고 있어서다. 편법증여를 했다가 과세당국의 타깃이 돼 보유한 법인이 대대적인 세무조사를 받은 경우도 적지 않다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 세금을 줄이기 위한 저가양도는 위법행위인 데다 가산세에 따라 오히려 손해를 볼 수도 있다자의적으로 판단하지말고 반드시 전문가확인을 거쳐야 한다고 말했다. 정보현 미래에셋생명 선임컨설턴트는 과세당국의 의지 등을 감안했을 때 사전증여 등 합법적 테두리 안에서 절세방법을 찾는게 세금리스크를 줄이는 방법이라고 설명했다. 이 같은 저가양도가 부동산 매매시세를 교란하는 것도 문제로 지적된다. 국토부 관계자는 신고된 문제거래를 최대한 빨리 시스템에서 삭제하는 방향으로 법개정을 추진하고 있다고 말했다.(2019516일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

2017년 분양 공덕SK리더스뷰, 부적격당첨 취소 1가구 나와

주변 시세 대비 5억원 낮아, 청약자들 `줍줍` 몰릴 듯

 

2017년 분양해 내년 8월 입주를 앞둔 `공덕SK리더스뷰`에서 1가구가 2년 전 분양했던 가격으로 나와 46931명의 청약자를 모았다. 14SK건설과 마포로6구역 조합에 따르면 이날 전용 971가구의 주인을 찾기 위해 SK건설 홈페이지를 통해 온라인 청약 접수를 했다. 이 단지는 분양 당시 1순위 평균 청약경쟁률 341을 기록한 인기 아파트였다. SK건설에 따르면 이번에 1가구가 시장에 나온 이유는 부적격 당첨으로 계약이 취소됐기 때문이다. 화제가 된 이유는 단연 분양가 때문이다. 조합과 SK건설은 이 타입의 가격을 20171순위 청약을 받던 그대로 내놨다. 분양가는 86130만원이며 여기에 발코니 확장, 시스템에어컨 등 옵션비 2110만원이 더해진다. SK건설과 조합은 이날 인터넷을 통해 청약을 접수하고, 15일 공개 추첨을 한 후 바로 당첨자를 발표할 예정이다. 인근 마포 아파트 가격을 보면 당첨되기만 하면 `로또 중 로또`라는 얘기가 나온다.

 

같은 공덕역 역세권 아파트인 `공덕더샵`은 전용 84의 한국감정원 시세가 14억원에 이른다. 역시 인근에 위치한 `공덕파크자이` 전용 84는 작년 13억원대 중반에 실제 거래가 이뤄져 신고됐다. 이번에 나온 공덕SK리더스뷰는 이들보다 면적이 넓고 단지 규모도 크기 때문에 더 메리트가 있음에도 불구하고 가격이 최소로 잡아도 5억원가량 싸게 나왔다는 분석이다. 2004년 입주한 `래미안공덕3` 전용 59도 지난달 93000만원에 팔렸던 만큼 `구축 소형보다 저렴한 가격에 중대형을 잡을 수 있다`는 얘기가 된다. 상황이 이렇다 보니 1가구 모집에 46931명이 청약해 수만 대 1의 경쟁률을 기록했다. 소위 `줍줍`(줍고 줍는다는 뜻의 신조어)이라고 불리는 계약 취소에 따른 잔여가구 배정은 청약통장 보유와 관계없이 만 19세 이상 가구주라면 누구나 가능하기 때문. 워낙 파격적으로 분양가격이 저렴한 만큼 `일단 넣고 보자`는 쪽으로 쏠릴 것으로 분석된다. 결국 현재는 주택시장 분위기가 좋지 않지만, 이는 규제로 인해 수면 아래로 가라앉아 있을 뿐 좋은 입지에 좋은 가격의 물건이 나오면 폭발적으로 튀어 오른다는 해석이다.(2019515일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

수년째 미분양 늪 일산에선, 글로벌 금융위기 직격탄에

10년째 30~40% 폭탄세일중, 세입자도 `깡통전세` 걱정

보증보험 없인 전세도 안나가, "GTX-A 착공 이어 전철연장

정치인 쇼아니냐" 민심 부글

 

"새집이 헌 집 되도록 10년간 미분양을 못 털고 있어요. 작년에도 탄현에 3000가구 공공주택 건설을 발표하더니 이번엔 38000가구 새집을 넣으면 모두 죽으란 말인가요." 지난 10일 고양시 최대 축제인 `고양국제꽃박람회`가 열리고 있던 일산호수공원에서 약 5떨어진 탄현역 인근 덕이지구에서 만난 한 주민은 3기 신도시에 대해 격앙된 반응을 보였다. 이 주민은 "신도시 `빨대 효과`로 일산 사람들을 `하우스푸어`로 만들어놓고 이 와중에 시에선 축제를 열고 있으니 한심하다"고 한탄했다. 일산 덕이도시개발지구는 일산의 침체를 상징하는 대표 지역이다. 10년 전 분양가보다 30~40% 저렴한 폭탄세일을 했고 아직까지도 진행 중이다. 이곳에 위치한 `하이파크시티 신동아 파밀리에` 아파트는 총 3316가구로 `미니신도시`급이다. 이 단지의 미분양분은 분양가에서 36% 할인해 분양되고 있다. 전용면적 129의 최초 분양가가 73800만원이었지만 현재 47400만원에 분양되고 있다. 처음부터 타이밍을 맞추지 못한 것이 화근이었다. 글로벌 금융위기가 있었던 2008년에 분양해 부동산 침체기였던 2011년 입주를 시작했기 때문이다. 금융위기 직격탄을 맞은 시행사의 공사대금 지급 지연과 시공사 신동아건설의 워크아웃 등이 겹치면서 입주 예정자들이 아파트 입주를 거부했다. 입주자 중 과반수가 입주할 수 없다고 집단소송을 냈다.

 

은행 등 채권단이 미입주·미분양분에 대해 공매를 진행하며 할인 분양 아파트가 나오게 됐다. 이미 잔금까지 완납하고 입주한 분양자들이 피해를 보면서 `하우스푸어`의 대명사가 됐다. 주민들은 이곳보다 서울과 가까운 고양시 창릉지구 81338000가구를 지으면 어찌 될지 결과는 불 보듯 뻔하다는 입장이다. 한때 경기 북부 최고급 주상복합 단지로 불렸던 인근 탄현 초고층 주상복합도 신세는 비슷하다. 고양시 탄현동에 위치한 초고층 주상복합 아파트 `일산두산위브더제니스`20% 할인 분양 중이다. 단지는 경의선 탄현역과 브리지로 직접 연결된 총 2700가구 대단지다. `일산의 타워팰리스`를 내세우며 들어섰다. 인근 공인중개사사무소 대표는 "아파트 일반 매매가격뿐 아니라 공시가격도 떨어지면서 전세금반환보증보험 없이는 전세 세입자를 구할 수 없는 상황"이라면서 "기존 세입자들 중에도 `깡통전세`에 대한 두려움에 이사를 고려하는 사람들이 생기고 있다"고 분위기를 전했다. 부동산알리미 사이트에서 해당 아파트 전용 59.9공시가를 조회한 결과 작년 26500만원에서 올해 24000만원으로 2000만원 이상 떨어졌다. 올해 공시가격은 정부가 시세 반영률을 대폭 끌어올리면서 서울은 14%, 경기도는 4.65% 인상됐다.

 

일산은 20178·2 부동산 대책 타격을 가장 크게 받기도 했다. 8·2 대책 직전 대비 지난달 아파트값이 일산동구와 일산서구가 각각 2% 넘게 내리며 수도권 조정대상지역 중 유일하게 하락했다. 이 기간 중 삼송신도시가 있는 덕양구는 3% 넘게 올랐다. 국민은행에 따르면 4월 기준 삼송 일대 아파트값은 3.3당 평균 1700만원, 일산은 1100만원 수준이다. 일산서구의 주택 거래량은 20177127건에서 지난해 4900건으로 31.2% 급감했다. 일산서구는 올해 1~3월 누적 거래량도 721건에 그쳐 작년 1년치 거래량의 14.7%에 불과했다. 부글부글 끓는 민심에 더불어민주당 소속인 이재준 고양시장은 부랴부랴 `대곡~소사 전철` 일산역 연장 협약을 체결하고 나섰다. 지하철 연장을 통해 일산 지역 일대 민심 달래기에 나선 것이다. 그러나 일산 지역 주민들은 "김현미 국토교통부 장관은 착공도 못하는 GTX A노선 착공식 쇼를 하더니, 이재준 시장은 예전부터 말만 무성했던 지하철 연장 쇼를 하고 있다"면서 "모두 똑같은 정치인"이라며 격분하고 있다.(2019513일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

거래량 20165월 이후 최저치, 공실률은 전년 동기0.5%P 상승

 

 

  주택 경기 침체가 상업·업무용 부동산으로 확대되는 모습이다. 수도권을 비롯한 전국 주요 지역에서 공급량이 증가한 데다 전반적인 부동산 시장 하향 안정화도 거래량 감소에 영향을 준것으로 풀이된다. 한국감정원 자료에 따르면 지난 2월 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 총 21079건으로, 20165(2984) 이후 최저치를 기록했다. 상업·업무용 부동산 거래량은 작년 3(39082) 역대 최고치를 기록한 이후 점차 줄어드는 추세다. 작년 3월 이후 월별 전국 상업·업무용 거래량을 보면 201842951753638637727352658286389253791032567112961912278222019126580221079건으로 집계됐다. 올해 1, 2월 상업·업무용 거래량도 지난해 같은 기간에 비해 24%(6245947659)나 감소했다. 지난 2월 상업·업무용의 지역별 거래량은 경기도가 7873건으로 가장 많았고, 이어 서울 3537, 인천 1780, 부산 1742, 대구 759, 경남 719, 충남 679, 울산 566, 광주 511, 경북 369, 대전 326, 제주 318, 전북 298, 세종 204건 순으로 조사됐다.

 

  상업용 부동산의 공실도 점차 증가하고 있다. 지난해 4분기 전국 대형 상가의 공실률(한국감정원 자료 참고)12.4%로 전년 동기보다 0.5%P 상승했다. 지역별 공실률 상승폭은 전남(6.3%P), 경북(4.4%P), 충북(3.8%P0, 광주(3.2%P0, 경남(3.1%P), 인천(2.5%P), 강원(2.4%P) 순으로 상승한 반면, 대전(-4.7%P)과 전북(-4.1%P), 경기(-1.8%P), 대구(-1.8%P), 울산(-0.6%P) 등지는 하락했다. 상업·업무용 부동산의 향후 전망도 밝지 않다. 김광석 리얼투데이 이사는 "상업·업무용은 수도권에서 입지 좋은 곳을 중심으로 투자수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다"면서 "아파트와 빌딩 등의 상업업무용 부동산 공급물량이 꾸준히 증가하면서 옥석을 가리려는 투자자들이 될 곳으로 몰리 가능성이 높다"고 내다봤다.(2019512일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

서울 등 투기과열지구 적용, 한달만에 또 개편 `누더기`

 

  서울 등 투기과열지구에서 아파트를 분양할 때 현재까지는 청약 당첨자 숫자의 80%를 예비 당첨자로 뽑았으나 20일부터는 대폭 늘려 500%를 뽑게 된다. 강력한 대출 규제 등으로 1순위에 당첨되고도 계약을 못하는 미계약 물량이 많아지면서 이 물량이 현금 동원력이 있는 무순위 청약자에게 돌아가는 이른바 `줍줍 현상(줍고 또 줍는다는 의미)`이 증가하자 이를 막기 위한 조치다. 하지만 미계약분을 선착순으로 추첨하던 기존 방식이 `밤샘 줄서기` 등 문제점을 발생시킨다며 4월부터 분양현장에서 무순위 청약을 시작한 지 한 달 만에 제도를 실질적으로 폐지하는 것이나 마찬가지여서 논란이 예상된다. 안 그래도 복잡한 청약제도가 점점 `누더기`로 변한다는 것이다. 국토교통부는 투기과열지구에서 예비 당첨자를 전체 공급 물량의 500%까지 늘린다고 9일 밝혔다. 지금까지는 예비 당첨자를 전체 공급 가구의 80%가량 뽑았다. 예를 들어 서울에서 100가구를 분양하는 단지는 예비 당첨자 수가 분양 물량의 80%, 80명이었다. 1·2순위 신청자 중 당첨자와 예비 당첨자 80명이 계약을 포기하거나 부적격 취소돼 미계약분이 발생하면 무순위 청약으로 남은 물량을 소화했다. 청약통장이 필요 없고 주택이 있는 사람도 신청할 수 있다.

 

  하지만 최근 들어 청약 경쟁률은 높았어도 당첨자들의 계약 포기로 미계약분이 나오는 단지가 속출했다. 그 덕에 현금 부자들이 미계약분을 쓸어 담는, 이른바 줍줍 현상이 심해진다는 비판이 제기됐다. 실제로 411일 서울에서 처음으로 사전 무순위 접수한 청량리 한양수자인에는 전체 모집 가구의 10배가 넘는 14000여 명이 몰렸다. 국토부는 무순위 청약제를 분양현장에 적용한 4월 이후 진행된 5곳의 아파트 청약 경쟁률이 평균 5.21, 공급 물량 대비 5배의 수요가 있는 것으로 파악했다. 이번에 예비 당첨자 수를 5배수로 늘린 까닭이다. 예비 당첨자 비율 확대는 서울·과천·분당·광명 등 투기과열지구에서 20일 이후 입주자 모집공고를 내는 단지부터 적용된다. 국토부는 또 청약 부적격자 신청을 줄이기 위해 건설사가 홈페이지 등에 `청약 자격 체크리스트` 등을 의무적으로 게시하도록 할 예정이다.(2019510일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

A노선 아직도 실시설계, B노선 예타 결과 안 나와, 서부선·고양선도 미확정

 

정부가 지난해 12월과 이달 7일 발표한 총 5곳의 수도권 3기 신도시는 하나같이 수도권광역급행철도(GTX)를 끼고 있다. 그런데 정작 GTX는 갈 길이 까마득하다. 사업 속도가 가장 빠른 GTX A노선은 삼성~파주 운정 구간이 작년 말 착공식을 했지만 실제로는 첫 삽도 뜨지 못했다. GTX B노선(인천 송도~남양주 마석)도 올해 상반기 예비타당성조사를 통과한다는 목표지만 결과 발표가 연말로 밀릴 수 있다는 우려가 제기되면서 GTX가 신도시 주민들을 `희망고문`하는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 8일 국토교통부와 건설업계에 따르면 GTX A노선 삼성~파주 운정 구간은 실시설계가 마무리되지 않아 공사를 시작조차 못하고 있다. 실시설계는 공법·공사 기한 등을 정하는 절차로, 이 단계가 끝나야 본공사를 할 수 있다. 작년 6월부터 우선협상대상자인 신한은행 컨소시엄이 실시설계를 하고 있지만 세부적으로는 손볼 내용이 남아 있는 것으로 알려졌다. 국토부 담당자조차 "이른 시일 안에 설계를 마치고 착공할 계획"이라고 말할 뿐 아직 착공 일정조차 확신하지 못한다.

 

국토부는 작년 12월 김현미 장관이 참석해 착공식을 열었다. 하지만 착공식이 열렸던 킨텍스 인근의 한 주민은 "기념식에 가까운 쇼가 아니었나 싶다"고 말했다. 실제 이 주변엔 이런 시각이 많다. 특히 국내 최초로 추진되는 대심도 터널공법(지하 40m가 넘는 깊이에 철도를 건설하는 공법)에 대해 정부의 자세가 소극적인 것에 비판이 많다. 정부가 적극적으로 나서서 설명해 불안감을 해소해야 할 텐데 이를 못하고 있다는 것. 이러다 보니 올 1월에 서울 청담동과 후암동 주민 수십 명이 "노선 일부가 주택가 지하를 지나 소음, 진동 등 주거환경 침해가 우려된다"고 항의해 국토부가 열려던 주민설명회가 무산되기도 했다. 실시설계가 끝나도 사업 속도가 붙기 힘들다는 전망이 나온다. 국토부는 작년 11월부터 토지 보상에 착수했지만 아직 보상 진행 정도를 구체적으로 밝히지 못하고 있다. 토지 보상이 늦어지면 용지 확보가 안 돼 착공이 다시 늘어진다.

 

GTX BC노선은 A노선보다 사업 속도가 더 느리다. B노선(인천 송도~남양주 마석)은 상반기 예비타당성조사를 통과하는 게 목표였지만 일러야 연말께 결과가 나올 것으로 알려졌다. C노선(양주 덕정~수원)은 작년 예비타당성조사를 통과했지만 2021년 말 착공하겠다는 계획이 이루어질지는 미지수다. 지난 7일 발표한 고양 창릉신도시의 `교통선`인 고양선(고양시청~새절역)은 이번에 계획이 처음 드러났다. 예비타당성조사는커녕 어떤 방식으로 사업을 추진할지도 결정이 나지 않았다. 새절역에서 고양선과 연결돼 여의도로 연결하겠다는 서부선 역시 민자사업의 예비타당성조사 격인 민자적격성심사 단계를 거치는 중이다. 기획재정부 관계자는 "현재 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터(PIMAC)가 민자적격성심사를 하는 상태라 사업 추진이 확정되지 않았다""이달 중으로 결과가 나올 수 있을지 미지수"라고 말했다.(201959일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부천 대장지구 `계양` 인접, 주변 지역 미분양 우려

서울과 가까운 지역들로, 주택수요 분산 효과 기대

수도권 서부에 신규 지정, 동서남북 지역균형 맞춰

 

정부가 2차로 공개한 3기 신도시(58000가구)는 서북권(고양 창릉)과 서남권(부천 대장)에 하나씩 위치해 있다. 지난해 12월 먼저 공개한 155000가구분 3기 신도시 택지 중 약 98000가구(남양주 왕숙·하남 교산)가 수도권 동쪽에 몰렸다는 비판을 반영한 결과다. 이번에 공개된 신도시까지 합하면 `동서남북` 균형을 갖춰 지역 형평성을 맞출 수 있게 된 셈이다. 국토교통부 고위 관계자도 "신도시 전체적으로 보면 균형을 잡았다"고 밝혔다. 국토부는 3기 신도시 개발을 위해 지구를 지정하고 이후 지구계획을 수립하는 등 절차를 밟게 된다. 부동산 업계는 내년 이후 토지 보상이 끝나면 최초 입주자 모집 공고(분양)3년이 지난 2022년 이후 시작될 것으로 내다보고 있다. 특히 이번에 공개된 고양 창릉과 부천 대장은 서울과 거의 붙어 있어 서울로 쏠린 주택 수요를 공략하기 위한 목적으로 보인다. 하지만 현재 택지 개발 사업이 진행됐거나 진행 중인 지역 옆으로 신도시가 다시 들어가는 양상이라 이미 분양받았거나 입주해 있는 주민들로서는 `물량 폭탄`을 맞아 집값이 폭락할 것이란 염려 또한 피할 수 없을 것으로 전망된다. 가장 큰 규모인 고양 창릉지구는 고양시 창릉동·용두동·화전동 일대로 서울 응암동, 연신내 등 북서부와 가깝다. 고양 원흥지구와 붙어 있고 지구 동쪽엔 고양 향동지구, 서쪽으로는 화정지구, 북쪽으로는 삼송지구를 두고 있다. 면적은 8133기 신도시로 지정된 곳 중 남양주 왕숙(1134)에 이어 둘째로 넓다. 기존 신도시 면적과 비교하면 일산(1574)의 절반 크기이고, 판교(922)와 비슷하다.

 

이 지역의 주요 교통망은 경의중앙선 화전역으로 현재 도심권까지 통행 시간이 한 시간 남짓이다. 국토부는 앞으로 개발되는 서부선과 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 연계해 여의도까지 약25~ 30, 삼성역까지 30~40분으로 시간을 단축한다는 계획이다. 두 번째 신도시가 들어설 부천 대장지구는 부천 대장동·오정동·원종동 일원에 343면적으로 조성된다. 2만가구를 수용할 수 있으며 기존 신도시와 비교하면 산본(420)보다 조금 작다. 북쪽으로 김포공항이 위치해 있고, 지구 서쪽에 먼저 3기 신도시로 지정된 인천 계양테크노밸리(335)가 맞닿아 있다. 서울 강서구와 부천을 잇는 봉오대로를 활용하면 마곡지구와도 차량으로 10~15분 거리다. 근처 공인중개업소에 따르면 사물인터넷(IoT), 빅데이터 등 혁신기술을 도입하는 스마트 실증단지를 조성하려던 부천 북부 지역 친환경복합단지 예정 용지 중 상당수가 포함됐다. 이 지역도 현재로선 대중교통망이 부실해 도심권 출퇴근 소요 시간이 1시간 이상이다. 국토부는 이곳에 공항철도와 지하철 5·9호선 역인 김포공항역, 지하철 7호선, 대곡소사선 등이 지나는 부천종합운동장역을 잇는 `슈퍼 BRT`를 설치해 교통망을 개선한다는 계획이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "두 지역 모두 서울과 맞닿아 있어 각각 서울 서북권과 서울 서남권 주택 수요를 분산하는 효과를 거둘 것으로 기대한다"고 말했다. 이와 함께 경기도 중규모 택지 후보지인 안산장상과 용인구성역, 안산신길2, 수원당수2 등도 교통망이 계획대로만 확충된다면 서울 진입에 무리가 없는 입지라는 평가가 나온다.

 

입지는 괜찮은 것으로 평가받지만 주변 신도시와 얽히면 물량 부담이 높다는 우려도 나온다. 창릉지구는 삼송, 지축, 향동, 원흥 등 대규모 주거지가 조성 중인 택지를 끼고 있는 데다 최근 몇 년 동안 부동산 상승기에도 집값 상승률이 부진해 불만이 컸던 일산 주민들의 반발이 잇따를 가능성이 높다. 부천 대장지구의 경우에도 가깝게는 서울 마곡과 인천 계양, 멀게는 인천 검단신도시까지 영향을 줄 수 있다는 평가가 나온다. 이 같은 이유 때문에 3기 신도시로 선정된 인근 지역에선 혼란스러운 분위기가 역력했다. 통상 신도시로 선정되면 대규모 물량 공급에 따라 단기 집값 하락은 불가피하지만, 생활 인프라스트럭처 개선으로 장기 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 실제로 이날 이 지역 공인중개사 사무소는 향후 전망에 대한 문의 전화가 빗발쳤다. 일산 지역 부동산카페 등에선 `물량 폭탄`으로 인한 집값 하락을 염려하는 글이 많이 올라오고 있다. 반면 긍정적인 기대감을 가진 주민도 많다. 고양 화정동에 사는 이 모씨(46)"인근 대곡역에 GTX-A 노선이 들어오는 데 이어 기존 3호선 화정역 외에 새로 만드는 고양선 신설역까지 생기면서 서울 접근성이 좋아질 것으로 기대한다"고 말했다. 덜 개발된 삼송 지역은 대부분 긍정적인 평가가 나온다. 올여름 고양시 삼송 아파트로 입주할 예정인 유 모씨는 "단기적으로는 공급이 많지만 신도시가 완성되면 교통 등 개발 호재로 장기적으로 좋아지지 않을까 생각한다"고 말했다.(201958일 매일경제 기사 참조)