12-04 01:51

 
 

 

 

더불어민주당이 '상위 2% 종합부동산세'의 과세 기준을 억 단위로 반올림하는 원안을 고수하기로 했다. 이른바 '사사오입 종부세' 논란으로 한때 반올림 조항을 수정하는 방안을 검토했지만, 올해 과세 대상이 줄어든다는 판단에 따라 '반올림 원안'을 유지하는 쪽으로 입장을 정리한 것으로 보인다. 원내 핵심 관계자는 9일 연합뉴스와 통화에서 "2%로 과세 기준을 정할 경우 실제 액수를 반올림할지 아니면 절사할지를 정해야 하는데 기준선을 내릴 경우 납세자 범위가 넓어지게 된다"면서 "납세자 입장을 고려해서 기재위에서 논의할 것"이라고 말했다. 정책위 핵심 관계자도 "5천만원을 기준으로 억 단위로 반올림하는 원안대로 가는 것이 합리적이라고 보고 원안 그대로 처리하는 것으로 방침을 정했다"면서 "올해 종부세에 반영하기 위해 이달 중 법안을 처리할 계획"이라고 말했다. 실제 올해 주택분 종부세 상위 2%에 해당하는 기준선이 10억6천800만원으로 파악되면서 '억단위 반올림' 원안을 그대로 추진하기로 한 것으로 알려졌다. 반올림으로 11억원이 종부세 기준이 되면서 과세 대상이 줄어들기 때문이다.

 

 

앞서 유동수 정책위 부의장은 현재 공시 가격 9억원 이상에 부과하던 1가구 1주택 종부세를 공시가 상위 2%에만 부과하되 2% 기준액은 억 단위에서 반올림하는 내용의 종부세법 개정안을 지난달 7일 당론 발의했다. 애초 종부세 대상이 아닌 가구까지 세금을 내게 된다면서 야당에서 '사사오입 종부세' 비판을 제기했고 민주당도 한때 '반올림 규정' 철회를 고려한 바 있다. 가령 상위 2% 기준선이 10억4천만원이면 반올림 규정에 따라 10억원부터 종부세가 부과될 수 있다는 것이다. 정책위 관계자는 "집값이 크게 오르지 않았던 2019년 1가구 1주택 중 종부세 과세 대상은 8만3천 세대였는데 과세 기준이 변경되지 않으면 올해는 18만3천 세대로 늘어나게 된다"며 "그러나 개정안 기준대로 상위 2%에만 부과할 경우 9만4천 세대만 종부세를 내게 돼 과거와 큰 차이가 없게 된다"고 말했다. 민주당은 개정안 원안을 토대로 기재위 조세소위에서 논의한다는 방침이다.(2021년 8월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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집값 올라 수수료 부담 커져, 국토부 "수수료 개편 곧 결론“

부동산 플랫폼업체 진출 변수

 

 

지난달 서울 서대문구의 시세 12억원 아파트를 매도한 A씨는 중개수수료 때문에 한바탕 '전쟁'을 치렀다. 공인중개사가 매도가 확정된 후 최대 중개수수료율 0.9%(1080만원)를 요구했기때문이다. A씨는 "집 한번 보여주고 복비를 1000만원이나 내는 게 말이 되느냐"면서 항의했지만, 중개사는 "원래 우리 가게는 0.9%를 받는다"며 절대로 깎아줄 수 없다고 버텼다. 결국 A씨는 중개사와 수차례 말다툼을 벌인 끝에 가까스로 합의를 봤다. A씨는 "잔금 치를 때까지 중개료를 신경 쓰느라 이사 준비도 제대로 못했다"면서 "중개비 무서워서 어디 이사나 갈 수 있겠느냐"고 분통을 터뜨렸다. 전국에서 '중개료 갈등'이 폭발하고 있다. 집값이 오르면서 중개비용도 크게 늘어 중개료비를 둘러싼 갈등이 증가해서다. 서울 아파트 중위가격이 10억을 돌파하면서 중개료만 1000만원 가까이 나가는 셈이다. 이용자들은 "현행 중개료율은 과거 집값이 현재보다 절반 수준일 때 나온 것"이라면서 "현실에 맞게 중개료율을 수정해야 한다"고 주장한다. 그러나 중개사들은 "가뜩이나 거래가 줄어 생계가 어려운데 중개료율이 인하되면 많은 중개업소가 폐업할 것"이라고 우려하고 있다.

 

 

부동산을 거래할 때 중개사에게 지급하는 중개료는 가격에 따른 정률제다. 서울 기준 주택중개 수수료율은 5000만원 미만은 상한요율 0.6%·한도액 25만원, 5000만~2억원은 상한요율 0.5%·80만원이다. 2억원 이상부터는 상한요율만 존재하고 상한액은 없다. 상한요율 내에서 중개사와 손님이 협의하는 방식이다. 2억~6억원은 상한요율 0.4%, 6억~9억원 0.5%다. 그리고 9억원 이상일 경우는 '0.9% 이내'에서 협의하게 돼 있다. 문제는 서울 아파트 중위가격이 10억원을 넘으면서 '9억원 이상 매매'가 늘었다는 점이다. 이 말은 전체 아파트 중 절반 이상은 매매 거래 때 1000만원대 수수료를 내야 한다는 뜻이다. 예를 들어 불과 4년 전 5억원 하던 아파트를 팔면 수수료가 200만원이었지만, 집값이 10억원으로 뛴 현재는 수수료가 900만원이 된다.

 

 

중개수수료는 법정 상한 요율 내에서 거래 당사자와 중개사 간 협의에 따라 정해지게 돼 있어서 이 '협의' 과정에서 소송까지 가는 경우도 있다. B씨는 "정액으로 정해놓으면 중개사와 싸울 일도 없을 텐데 괜히 '협의'를 하게 해놔서 소비자 피해가 크다"고 했다. 하지만 부동산 플랫폼 업체들의 중개시장 진출이 이슈화되면서 상황이 바뀌는 모양새다. 공인중개사들이 "주택가격과 관계없이 정액제를 도입해야 한다"는 입장을 내놓았기 때문이다. 집값을 구간별로 나눠 수수료율 상한선을 정하면 플랫폼 업체들이 수수료율을 확 낮춰 시장을 장악할 수 있으니 아예 공인중개사나 플랫폼 업체나 중개 건별로 똑같은 금액을 받자는 것이다. 국토부 관계자는 "국민이 불편을 겪고 있는 만큼 8월 내로 결론을 내도록 하겠다"고 말했다.(2021년 8월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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신도시 사전청약, 대출 억제, 한은 금리 인상

 

 

정부는 앞으로 남은 임기 7개월여 동안 새로운 부동산 대책은 내놓지 않을 전망이다. 홍남기 경제부총리는 28일 부동산 시장 불안과 관련한 대국민 담화에서 집값 거품이 붕괴할 우려가 있다며 추격 매수를 자제하라는 호소와 경고 외에 이렇다 할 대책은 제시하지 못했다. 알맹이를 기대했던 시장에서는 '허탈하다', '맹탕 아니냐'는 반응이 많았지만, 그동안 쏟아낸 26차례 대책으로 실탄을 대부분 소진하면서 지친 기색이 역력해 보인다. 그렇다고 아직 부동산과의 전쟁이 끝난 것은 아니다. 정부는 '최후의 화살' 3발을 장전했다. 신도시 사전분양과 부동산 대출 억제, 금리 인상에 기대를 걸고 있다.

 

 

◇ 사전분양, 집값 안정책으로 잔뜩 기대

 

홍 부총리의 담화문은 이미 여러 차례 밝힌 내용으로 새로운 것은 없었다. 앞으로 남은 정부 임기가 7개월여임을 감안하면 부동산 관련 추가 대책이 나올 가능성은 작다. 정부는 부동산과의 전쟁에서 실탄(정책)을 대부분 소진했지만, 아직 남은 '화살 3발'에 희망을 걸고 있다. 공급 측면에서 정부는 28일부터 시작된 사전청약에 대한 기대가 크다. 정부가 2·4 대책 등에서 발표한 주택 공급은 '약속 어음'일 뿐 언제 공급이 이뤄질 수 있을지 기약이 없다. 따라서 당장 발등에 떨어진 공급난 해소는 분양 일정을 1∼2년 앞당긴 사전청약이 사실상 유일하다고 할 수 있다. 정부는 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례 등을 시작으로 올해 3만2천 가구, 내년 3만 가구 등 올해와 내년에 걸쳐 수도권 3기 신도시 등에서 모두 6만2천 가구를 사전청약으로 공급한다. 여기에 사전 청약 대상을 기존 공공주택뿐 아니라 공공택지의 민영주택과 서울 도심의 공공 복합사업으로 확대하기로 했다. 정부는 이를 통해 젊은층의 '패닉 바잉' 수요를 흡수하는 등 주택 수요층의 관심을 돌림으로써 공급 불안감을 상당 부분 해소할 수 있을 것으로 보고 있다. 노형욱 국토교통부 장관은 "내년까지 이어지는 6만2천 호의 사전청약 물량은 수도권 연평균 분양물량의 35%에 달하는 만큼, 시장 안정의 확실한 계기가 될 것"이라고 자신감을 보였다.

 

 

◇ 대출 억제·금리 인상으로 부동산 돈줄 죈다

 

정부는 강력한 대출 억제에 대한 의지도 밝혔다. 은행의 목줄을 쥐고 있는 금융위원회는 작년 10% 가까이 급증했던 가계대출을 무슨 일이 있어도 올해는 5∼6% 수준에서 고삐를 잡겠다는 방침이다. 이미 올해 상반기 가계대출 증가율이 8∼9%였던 것을 고려하면 하반기엔 3∼4%로 억제해야 한다. 금융당국의 강력한 압박 속에서 은행권이 대출 조이기에 본격적으로 나설 것으로 보인다. 은성수 금융위원장은 "실수요와 무관한 부동산 관련 대출은 더 깐깐하게 점검·감독하겠다"면서 "다소간의 비판과 부작용은 감수하겠다"고 어금니를 물었다. 금리 인상은 이미 이주열 한국은행 총재와 홍남기 경제부총리 간에 공감대가 형성돼 있고 여당도 양해한 것으로 보인다. 금리 인상을 위해 한은이 맹렬한 사전 정지작업에 나서면서 8월 인상설이 유력하게 부상했으나 코로나19 재확산으로 스텝이 꼬였다. 금융통화위원회가 열리는 다음 달 26일 이전 코로나가 진정된다면 금리 인상을 결행할 가능성이 있으나 지금과 같은 확산세가 이어질 경우 금통위원들이 몸을 사릴 가능성이 있다.

 

 

◇ 전문가들 "집값 상승세 쉽게 꺾이지 않을 것“

 

하지만 전문가들은 사전청약이나 금리 인상, 대출 억제 등이 어느 정도 영향은 미치겠지만 활활 타오르는 시장을 냉각시키기엔 역부족일 것이라고 평가했다. 홍 부총리는 담화문에서 집값 불안의 진앙인 서울의 경우 올해 입주 물량이 8만3천 가구로 과거 10년 평균(7만3천 가구)에 비해 적지 않고 2023년부터는 더 많이 공급된다고 했지만, 전문가들은 수요자들이 원하는 아파트 입주 물량은 턱없이 부족한 것으로 봤다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(입주자 모집공고 기준)은 작년 4만9천415 가구에서 올해는 3만864 가구, 내년엔 2만463가구로 감소한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "사전청약이나 금리 인상, 대출 억제가 시장 심리에 영향을 줄 수는 있지만, 워낙 매물이 마르고 공급도 부족한 반면 수요는 두터워 집값 오름세를 누르기엔 한계가 있을 것"이라고 했다. 고 원장은 "정부가 대국민 담화를 통해 추가 공급책이나 임대차법의 손질 등 시장 안정에 직접 효과가 있는 대책을 내놓을 것으로 기대했으나 확실한 한 방이 없었다"면서 "이래서는 시장 불안 해소가 어렵다"고 우려했다. 함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "정부가 사전 청약 대상을 공공주택뿐 아니라 공공택지의 민영주택 등으로 확대하기로 한 것은 시장 안정에 긍정적"이라고 했다. 그는 하지만 "수도권에서 전셋값 불안이 주택 수요를 자극하는 데다 중저가 주택에 대한 매수세가 살아 있어 연내 집값 상승 추세가 바뀌기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.(2021년 7월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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"국민 놀리는 게 재미있나"성토, 시행 후 전세 매물 1년새 반토막

전세값은 25.6%나 폭등, 기형적 전세 이중가격 현상

갱신-신규 간 2배 가까이 차이

 

 

임대차3법 시행으로 서민들의 주거 생활이 안정됐다는 홍보글이 국토교통부 사회관계망서비스(SNS) 계정에 올라와 누리꾼들의 비난을 받고 있다. 27일 국토부의 페이스북, 인스타그램, 트위터 등 SNS 계정에는 수백 개의 비난 댓글이 게재되고 있다. 국토부가 임대차3법 시행 1년을 맞아 올린 홍보게시글에서 갱신요구권과 전월세상한제로 인해 서민 임차인들의 대출 부담과 이사 걱정이 줄었다고 자찬했기 때문이다. 국토부는 사회초년생 A씨의 사례를 들면서 "5% 미만으로 임대료를 조정해 2년 더 아늑한 집에서 (세월을) 보낼 수 있게 됐다"고 강조했다. 이어 국토부는 "집주인이 갑자기 계약일에 집을 비워줄 수 있겠냐고 했지만 갱신요구권을 통해 2년 동안 안심하고 지낼 수 있게 됐다"는 40대 임차인 B씨의 사례도 소개했다. 국토부의 자평과 달리 해당 SNS 게시글들에는 누리꾼들의 비난 댓글이 쇄도하고 있다. 페이스북 게시글에는 "전세값 200프로 뻥튀겨놓고 뭐? 이사걱정이 줄어?" "국민 놀리니까 재미있냐?" "걱정이 줄어들긴 했다. 대출이 안 나오니까 대출 걱정 없고, 이사갈 집이 없어 이사 걱정이 줄었으니까" 등의 댓글이 달렸다. 인스타그램에도 "살다살다 이런 사기 치는 정부는 처음 본다" "갱신권을 썼지만 2년 후 빼도박도 못하고 나가야 한다" "덕분에 전세 씨가 말라서 눈물 머금고 월세 가는 판이다" 등의 비판이 게재됐다.

 

 

누리꾼들이 분노하는 이유는 지난해 7월 임대차3법 시행된 이후 전세물량이 자취를 감추는 '전세대란'이 닥쳤기 때문이다. 지난달 21일 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9734건으로 1년 전(4만4000건)의 절반 수준을 밑돌았다. 한달 전(2만1396건)보다도 7.8% 줄었다. 전세가격 또한 고공행진을 이어가고 있다. 월간KB주택가격동향조사에 따르면 지난해 7월 4억9922만원이었던 서울 아파트 평균 전세 가격은 지난달 6억2678만원으로 25.6%(1억2756만원) 올랐다. 전국 기준으로도 같은 기간 아파트 전세 가격은 평균 22.9%(5858만원) 상승했다. 기존 임차인이 대부분 5% 이내에서 계약을 갱신한 것을 고려하면 새로운 전세 계약의 평균값은 이보다 훨씬 높을 것으로 추정된다.

 

 

갱신청구권으로 '시한부' 주거를 연장한 세입자들 또한 갱신 계약이 만료되는 2년 뒤 갈 곳이 막막해졌다. 갱신청구권 사용으로 한시적으로 5% 밑으로 통제된 전세가격과 실제 전세가격 사이의 격차가 2배 가까이 벌어졌기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 6월 기준 서울 대치동 은마아파트 76.76㎡의 임대차 신규계약 5건의 평균 전세금액은 8억6000만원으로 갱신계약 8건의 평균금액 4억7712만원의 2배에 육박했다. 84.43㎡의 경우 신규 3건의 전셋값은 평균 9억6666만원, 갱신 4건은 5억3875만원으로 격차가 4억원을 넘어섰다. 한편 임대차3법 시행 이틀 전 전세값을 14.1% 올린 것이 드러나 부패방지법 위반 의혹을 받은 김상조 천 정와대 정책실장에 대해 경찰은 26일 무혐의 결론을 내렸다. 경찰 관계자는 "김 전 실장과 세입자가 임대차3법이 통과되기 3개월 전에 이미 전세금 인상을 합의한 것이 확인됐고, 임대차계약을 (김 전 실장이 아닌) 배우자가 다 진행한 것으로 보인다"고 설명했다. 김 전 실장은 전월세상한제를 비롯해 문재인정부의 부동산 규제를 주도한 상징적 인물로 꼽혀왔다.(2021년 7월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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시중에 풀린 돈은 어디로 갈까?

물가 인상은 실물경제에 어떤 영향을 미칠까?

 

 

문정부는 출범과 동시 부동산만큼은 확실히 잡겠다고 공언하면서 그때그때 부동산 대책을 발표하여 부동산 상승을 억제하려고 애를 썻지만 임기가 거의 끝나가는 현재 별 효과 없이 부동산 가격은 하늘 높은지 모르게 치솟고 있다. 부동산업에 종사하는 사람으로서 어떤 진단을 내려야 할까? 필자는 경제학자도 아니고 부동산업에 종사한 경험이 문정부의 임기와 비슷한 만큼 미천한지라 위의 주제에 대하여 진단할 위치에 있지 않음도 잘 안다. 다만 저의 업소를 방문하는 고객들과 대화를 통하여 얻어들은 이야기들을 정리해 전달함으로써 이 글을 읽는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠다는 생각뿐이다.

 

 

정부는 추경을 통하여 국민 88%에게 제5차 재난지원금을 지급하겠다고 한다. 지금까지 엄청난 돈이 재난지원금이란 명목으로 시중에 풀렸다. 돈의 가치가 하락한 것이다. 이는 소비자물가를 통하여 확인할 수 있다. 금 계란이니 금 배추라니 하는 말들이 언론에 유행어처럼 등장한다. 건물을 소유한 사람들은 건물 수리에 드는 비용이 건축자재값 인상으로 인하여 과거에 비해 30% 정도 올랐다고 하소연한다. 몇가지 사례를 종합해 볼 때 심각한 정도로 인플레이션이 진행 중임을 알 수 있다.

 

 

돈이 시중에 많이 풀리고 물가가 상승할 때 현금을 보유한 사람들은 결국 앉아서 손해를 보고 있는 것이다. 좁은 소견이지만 인플레이션이 진행 중일 때 실물자산을 보유해야 손해를 줄일 수 있다. 부동산값이 오르고 있는 것도 결국 시중에 돈이 많이 풀리고 부동산을 사려는 사람들보다 부동산을 팔려는 사람들이 부족하기 때문이라고 본다. 일부 언론에서는 부동산과 주식값의 폭락을 우려하기도 하지만 늘 있어 왔던 주장일 뿐이라는 생각이 든다. 여유돈이 있다면 위치가 괜찮은 곳의 부동산에 투자하여 안정적인 수익을 얻는 것을 생각해 보는 것은 어떨까?(2021년 7월 25일 무더운 여름철 손님도 없는 사무실에서 향후 부동산을 걱정하면서......)

 

 

 

 

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‘이익공유형 주택’ 서울 도심에 무주택 3년 이상 일반인 청약 가능

5년 실거주 뒤 감정가로만 팔아야

이익 제한에 수요자 호응 불투명… 전문가 “집값 안정기엔 매력 반감”

 

 

분양가를 최대 시세의 절반으로 낮춘 대신 되팔 때 시세 차익을 공공과 나누는 ‘이익공유형 주택’이 서울 도심에서 이르면 내년 하반기(7∼12월) 처음 공급된다. 내 집 마련의 초기 부담이 낮아지지만 처분 시 이익이 제한돼 시장이 얼마나 호응할지가 관건이다. 국토교통부는 16일 이익공유형 주택의 세부안을 담은 ‘공공주택특별법 시행령’ 개정안을 입법 예고했다. 올해 2·4대책에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도로 역세권과 저층 주거지, 준공업지역을 고밀 개발해 주택을 공급하겠다고 발표한 ‘도심 공공주택 복합사업’을 구체화한 것이다. 개정안에 따르면 도심 복합사업으로 지어지는 주택의 10∼20%는 공공자가주택(개인에게 분양하되 소유나 처분을 제한하는 방식)으로 공급된다. 이익공유형 주택은 지분적립형 주택(주택 지분의 일부만 먼저 사들인 뒤 나머지는 20, 30년에 걸쳐 취득)과 함께 대표적인 공공자가주택으로 꼽힌다.

 

 

이익공유형 주택을 공급받으면 5년 거주해야 한다. 이후 언제든 팔 수 있지만 반드시 LH 등 공공기관에 처분 당시 감정가대로 처분해야 하고, 시세 차익의 최대 50%를 떼어줘야 한다. 사업 지역에 토지를 보유한 사람은 기존에는 보상 차원에서 분담금을 내고 ‘우선 공급’ 물량을 받았지만 분담금을 낼 여력이 없다면 ‘우선 공급가’의 50∼80%에 이익공유형 주택을 신청할 수 있다. 일반인도 무주택 기간이 3년 이상이면서 자산이 3억8000만 원 이하(올해 기준)라면 이익공유형 주택에 청약할 수 있다. 소득 기준은 따로 없다. 공급가는 공공분양(일반 공급) 분양가의 80% 이하여서 주변 시세의 절반 수준에 공급될 것으로 보인다. 이익공유형 주택을 비롯한 공공자가주택은 이르면 내년 하반기 공급될 것으로 보인다. 도심 복합사업 후보지 52곳 중 추진 속도가 빠른 서울 은평구 ‘증산3구역’, ‘수색14구역’ 등에서 처음 공급될 것으로 보인다.

 

 

시세 차익에 제한을 둔 것은 투기 수요 차단과 개발이익 환수를 위한 취지이지만, 수요자가 얼마나 호응할지 아직 불투명하다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대다수 수요자가 원하는 건 시세 차익을 100% 가질 수 있는 일반분양 주택”이라며 “분양가가 워낙 높아진 지금이야 공공자가주택이 대안이 될 수 있지만, 집값 안정기엔 매력이 반감될 수밖에 없다”고 평가했다. 정부는 이번 개정안에서 도심 복합사업으로 짓는 주택의 70% 이상은 공공분양(일반 공급)으로 공급하기로 했다. 공공임대는 10∼20% 내에서 공급한다. 또 공공분양 일반 공급에 추첨제가 도입된다. 그동안은 청약저축 납입 횟수와 납입액이 많은 순서대로 공급했지만, 앞으로 물량의 30%는 추첨으로 당첨자를 선정한다. 젊은 무주택자들의 당첨 기회를 확대하기 위한 취지다.(2021년 7월 17일 동아일보 기사 참조)

 

 

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사전 청약 앞둔 인천계양 가보니, "조용한 동네, 전셋값만 올랐다“

사전 청약 소식에 실수요자 몰려,

"전세 물량 찾기 어려워"…2개월 만에 6000만원 뛰기도

오는 15일, 3기 신도시 인천 계양지구 사전 청약 실시

 

 

"눈을 씻고 찾아봐도 전세가 없어요. 3기 신도시 사전 청약 앞두고 조금이라도 당첨 확률 높이려고 서울에서 젊은 사람들이 많이 찾아왔습니다. 안 그래도 임대차법 등으로 전셋값이 올랐는데 3기 신도시가 전셋값을 한 번 더 밀어 올린 거죠."(인천 박촌역 인근 공인중개업소 관계자) 지난 8일 오후 인천 지하철 1호선 박촌역. 서울 지하철 2호선 홍대입구역에서 공항철도로 환승해 박촌역에 도착하는 데까지 30분이 채 걸리지 않았다. 인천 계양 신도시는 아직까지는 도시의 모습을 찾아볼 수 없었다. 신도시가 조성되는 곳 일대는 논과 밭 등이 대부분이다. 하지만 다음 주 사전 청약을 앞두고 이 일대는 분위기가 크게 고조됐다.

 

 

사전 청약·실수요 몰리자 전셋값 '껑충’

 

박촌역 인근 한 공인 중개업소를 찾았다. 사전청약과 관련한 내용을 묻기 위해 앉아서 잠깐 기다리는 동안 중개업자 전화기 너머로 '전세 매물이 있느냐'는 목소리가 들려왔다. 사전청약을 앞두고 조금이라도 확률을 높이기 위해 전셋집을 찾는다는 내용이었다. 박촌동의 A공인 중개 대표는 "한 달 전부터 꾸준하게 청약 관련 문의가 계속 오고 있다"며 "아무래도 당해 지역에서 청약에 도전하는 게 당첨 확률이 높으니, 일단은 이사를 오려는 수요가 많은 상황"이라고 말했다. 3기 신도시가 들어서는 박촌역 인근은 물론 귤현역, 계양역 인근 아파트 전세 매물이 씨가 말랐다. 빌라 전세 상황도 비슷하다. 지리적으로 이곳은 서울 강서구랑 연결돼 있는 등 수도권과의 접근성이 좋아 사전 청약을 노리는 사람들과 서울로 출퇴근을 하려는 실수요자들이 벌써부터 자리를 틀고 앉았다는 것이다. 이 지역 B공인중개 관계자는 "그나마 박촌역 부근에는 가끔 전세매물이 나오지만 귤현역이나 계양역 인근에는 전세 매물이 더 없는 상황"이라며 "서울과는 달리 이 지역 빌라는 집주인들이 들어가서 사는 경우가 많다보니 더 없다"고 설명했다. 그러면서 "아예 검단 신도시나 계양구 시내인 작전역, 계산역으로 범위를 넓히면 매물은 있지만 출퇴근은 불편한 게 사실"이라고 했다.

 

전세 매물이 없다 보니 가격도 껑충 뛰었다. 박촌동 박촌한화꿈에그린 전용 84㎡ 전세 호가는 3억원 초반 수준이다. 이 면적은 지난 5월 2억7500만원에 전세 거래가 체결됐는데 당시보다도 적게는 3000만원에서 많게는 6000만원까지 뛰었다. 근처 박촌풍림아이원 전용 84㎡ 전셋값도 3억원 초반 수준이다. 이 면적은 지난 3월 3억2000만원에 거래됐다. 그렇지 않아도 오르는 전셋값에 신규수요까지 가세했다는 얘기다. 동네가 조용하고 낮은 집값과 전셋값에 서민층들이 거주하던 곳이었지만, 이제는 '뜨는 동네'가 되면서 기존의 세입자들은 어려움을 겪고 있다. 그나마 중형 면적은 가끔 매물이라도 나오지만 소형인 전용 59㎡의 경우는 거의 없었다. 물량 자체가 워낙 적고 가격이 비교적 저렴한 면적대라 잘 나오지도 않는다. 나와도 바로 거래가 체결된다는 게 중개업자의 설명이다. A공인중개 관계자는 "한화꿈에그린의 경우 현재 집주인들이 부르는 전셋값이 지난해 아파트 매맷값에 육박한다"며 "계양구 끝자락인 이동네 마저 이렇게까지 가격이 오를 줄 누가 알았겠느냐"고 전했다.

 

 

오는 15일, 인천 계양 비롯해 사전청약 시작

 

오는 15일 정부는 인천 계양(1100가구), 남양주 진접2(1600가구), 성남복정1(1000가구), 의왕청계2(3000가구), 위례(4000가구) 등 1차 사전 청약을 받는다. 이 중 3기 신도시에 해당하는 곳은 인천 계양이다. 청약에 대한 관심은 뜨겁다. 청약일정 알리미 서비스 신청자는 48만명을 넘어서 50만명에 육박한다. 3기 신도시 가운데 인천 계양만 이달 사전 청약을 진행한다. 남양주 왕숙2(1400가구)는 오는 10월에, 하남 교산(1000가구)는 11월, 남양주 왕숙(2300가구) 부천 대장(1900가구) 고양 창릉(1700가구)는 오는 12월에 사전 청약을 진행한다. 인천계양신도시 사전청약 물량 중 일반 공공분양주택은 709가구, 신혼희망타운은 341가구다. 사전청약 대상주택은 인천지하철 1호선 박촌역 인근이 될 것으로 알려졌다. 2025년 입주 예정이다. 국토부는 지난 2일 3기 신도시 최초로 인천 계양 신도시(1만7000가구, 333만㎡)의 지구계획을 승인했다. 인천계양신도시는 귤현동·동양동·박촌동·병방동·상야동 일원에 조성 예정이다. 인구 약 3만9000명을 수용하는 규모를 만든다. 해당지구엔 여의도공원 4배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 27%), 판교 테크노밸리 1.7배 규모의 일자리 공간(전체 면적의 22%)도 들어간다.(2021년 7월 10일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 1~6월 서울 아파트 상승액 1억원 육박

도봉 노원 구로 등 저평가 지역이 상승 견인

전용 85㎡ 아파트값 강남 3구 마용성 강세

 

 

"1억 올랐다고요? 진즉에 내 집 마련 포기하니 되레 담담해 지네요." 서울 아파트값이 올해 상반기에만 평균 1억원 가까이 오른 것으로 나타났다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남권에 비해 집값이 저렴한 외곽 지역의 집값 상승세를 이끌면서 내 집 마련을 못한 서민들의 시름이 갈수록 깊어지는 모습이다. 8일 KB국민은행의 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 지난 달 기준 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억4283만원으로, 이는 6개월 전인 지난해 12월(10억4299만원)보다 1억원에 인접한 9984만원 오른 금액이다. 상승률은 9.7%다. 작년 6월부터 지난달까지 1년간 서울 아파트값 평균 상승액은 2억원(2억1774만원)이 넘는다. KB가 2008년 12월 통계를 시작한 이후 25번의 반기(상반기·하반기) 중 아파트값이 상승한 것은 16번이고, 9번은 내렸다. 16번 가운데 상승액 상위 1∼7위는 모두 문재인 정부때 나온 반면, 반기 기준 집값이 내린 시기는 2019년 상반기(305만원↓)가 유일하다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "집값이 떨어지지 않을 것으로 보는 30대 등 수요자들이 미래의 투자 가치까지 고려해 접근이 가능한 중저가·재건축 단지로 몰리며 외곽 지역 강세가 이어진 것으로 보인다"고 진단했다.

 

 

서울 외곽 집값 급등이 전체 상승세 이끌어

 

올 상반기 서울 25개 자치구 중 ㎡당 아파트 평균 매매가격이 많이 오른 지역은 도봉구로 상승률이 17.5%에 달했다. 도봉구는 창동역 일대 복합개발 계획에 따른 기대감으로 재건축·중저가 단지를 중심으로 집값이 치솟았다. 이어 노원구 16.1%, 동작구 12.9%, 구로구 11.7%, 강동구 11.4% 순으로 높은 상승률을 보였다. 노원구는 서울시가 4월 말 재건축 과열 우려에 토지거래허가구역을 확대할 때 규제를 피하면서 반사 이익으로 집값 상승이 이어지고 있다. 동작구와 구로구, 강서구는 집값 추가 상승 기대감이 있는 중저가·신축 아파트 위주로 집값이 올랐다. 아울러 마포구(10.7%)와 관악구(10.5%), 양천구(10.3%), 성동·강서구(10.2%) 등의 지역도 상승률이 10%를 넘겼다. 아파트값을 전용 3.3㎡로 환산해서 보면 서초구가 올 상반기 1억5695만원으로 가장 많이 올랐으며, 이어 동작구 1억3239만원, 노원구 1억2389만원, 마포구 1억1778만원, 성동구 1억1773만원, 송파구 1억1394만원, 양천구 1억1259만원 순으로 집계됐다. 전용 85.2㎡(34평) 기준으로는 강남 3구(강남구 19억8922만원·서초구 17억6696만원·송파구 14억4778만원)가 1~3위를 차지했다. 이어 마용성(용산구 13억6739만원·성동구 12억7577만원·마포구 12억2115만원) 지역이 뒤를 따랐다. 반면, 아파트값(전용 85.2㎡ 기준)이 저렴한 하위 5개 지역은 금천구 6억8590만원, 중랑구 7억2510만원, 은평구 7억6842만원, 도봉구 7억7604만원, 강북구 7억5264만원로, 이들 지역 마저도 금천구를 제외하고 모두 7억원을 돌파했다.(2021년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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[초보엄마 잡학사전-143] 청약을 포기하는 신혼부부가 늘고 있다. 작년 7월 민간택지 분양가상한제가 시행되면서 분양 가격을 두고 정부와 조합이 줄다리기하느라 서울에서 분양하는 아파트가 급감했기 때문이다. 가뭄에 콩 나듯 나오는 분양 물량도 신혼부부 몫은 거의 없다. 자녀가 없으면 당첨 확률은 더 떨어진다. 분양 가격이 9억원을 넘는 아파트는 특별공급조차 없어 예비번호조차 못 받기 일쑤다. 그렇다고 수도권 구축 아파트를 사자니 높아진 아파트 가격에 엄두도 나지 않는다. 서울 아파트 평균 매매가격은 11억원을 넘어섰고, 상대적으로 저렴한 강북 아파트 평균 매매가격도 9억원을 넘어섰다. 수억 원의 종잣돈 없이는 서울 아파트 사는 게 언감생심, 그림의 떡이다. 이런 상황에서 그나마 신혼부부가 도전할 만한 청약이 신혼희망타운이다. 신혼부부만을 대상으로 분양하기 때문에 무주택 기간이 15년 이상이거나 부양가족이 6~7명 되는 사람들과 경쟁할 필요가 없다. 혼인 기간이 7년 이내거나 6세 이하의 자녀를 둔 무주택 구성원끼리만 경쟁하면 돼 상대적으로 민간 분양에 비해 당첨 확률이 높은 경우도 있다.

 

혼인 계획 중인 예비 신혼부부도 지원할 수 있다. 다만 공고일로부터 1년 이내 혼인 사실을 증명해야 한다. 종잣돈도 많이 필요 없다. 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%를 대출해준다. 대출 최대 금액은 4억원이다. 다만 훗날 주택을 팔거나 대출금을 갚을 때 시세차익을 기금과 공유해야 한다. 공유해야 하는 금액은 정산 시점에 자녀 유무와 자녀 수에 따라 달라진다. 정부에서 올해 7월 4400가구, 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구의 수도권 공공택지 주택을 공급하는 가운데, 마침 이달 15일부터 사전청약이 시작된다. 사전청약이란 본청약 1~2년 전에 미리 공급하는 것을 말한다. 하남, 인천, 남양주, 성남, 부천 등 서울과 인접한 경기·인천 지역 주택이 주로 공급돼 관심이 집중될 것으로 보인다. 정부는 공급 물량 중 신혼희망타운 비중을 절반 수준인 1만4000가구를 포함했다고 밝힌 바 있다.

 

 

7월에는 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례에서 사전청약이 시작된다. 인천 계양에서는 1100가구에 대한 사전청약을 실시한 후 2023년 본청약을 거쳐 2025년에 입주한다. 이 중 신혼희망타운은 300가구로 전체 물량 중 약 30%에 달한다. 남양주 진접 역시 1600가구 중 신혼희망타운이 400가구에 달한다. 의왕 청계와 위례는 청약 물량 모두 신혼희망타운으로 구성된다. 10월에는 남양주 왕숙 1400가구를 비롯해 수원 당수, 인천 검단 등에서 사전청약을 실시하고, 11월에는 하남 교산, 12월에는 남양주 왕숙 등 서울과 상대적으로 가까운 지역에서 사전청약을 진행한다. 다만 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 청약 수요가 넘치는 상황이라 전략을 잘 짜야 한다. 인기 지역만 노렸다간 고배를 마시기 쉽다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "신혼희망타운의 경우 자녀가 없는 혼인 2년 이내의 신혼부부가 유리한 반면 민간분양 신혼부부 특별공급의 경우 자녀가 있는 신혼부부가 유리해 자신의 상황에 따라 유불리를 따져봐야 한다"면서 "청약 수요 과다로 경쟁률이 높기 때문에 눈높이를 낮춘 틈새전략이 필요하다"고 조언했다.(2021년 7월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 강동구 고덕동 대단지 '고덕그라시움' 아파트 전용면적 97㎡(40평형)가 40억원에 손바뀜했다. 평(3.3㎡)당 1억원 수준의 거래여서 강동에서도 평당 1억 시대가 열리는지 화제를 모으지만, 전문가들은 비정상 특수거래로 철저한 검증이 필요하다고 지적했다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 전용면적 97㎡(13층)이 지난달 4일 40억원에 손바뀜됐다. 직전 신고가인 20억원의 두 배에 달하는 금액이다. 이 아파트 같은 면적 22층은 작년 12월 20억원에 거래된 바 있다. 고덕 그라시움은 총 4932규모 대단지로 지난 2019년 9월 입주한 강동구 신축 아파트다. 5호선 고덕역과 상일역 사이에 걸쳐있고 인근에 배재중고교와 한영외고 등 학군이 형성돼 있다. 9호선 고덕역 개통이 예정돼 있고, 인근 고덕비즈밸리에 이케아가 들어설 예정이다.

 

 

그러나 부동산 전문가들은 일반적으로 시장이 받아들이는 강동구 아파트의 가격대에서 크게 벗어났다고 지적했다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고덕그라시움은 고덕주공아파트 2단지를 재건축한 아파트로 조망권, 개방감, 위치 등을 감안하면 고덕 일대에서 좋은 입지를 가지고 있다"면서도 "직전 신고가의 두 배에 달하는 금액에 거래된 것은 비정상적인 특수거래로 의심된다"고 말했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "보통 반포동이나 압구정동 등 강남권에서 평당 1억원 매물이 나오는 것은 재건축 기대감과 위치적 특성에 따른 것인데, 강동구에서 직전 거래가격의 두 배인 '평당 1억원'에 거래된 것은 놀랍다"면서 "이를 시세로 받아들이면 안 되고 철저한 검증이 필요하다"고 지적했다.(2021년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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