01-26 03:00

 
 

 

 

경기 평택시 `6.17대책`으로 조정대상지역 지정

외·내부 수요 증가에 거래량도 껑충

 

 

경기 평택시가 정부 예상과 다른 방향으로 흘러가고 있다. `6·17 대책`으로 조정대상지역으로 지정했지만 개발호재가 많은 동평택권역을 중심으로 아파트 값이 20% 이상 치솟고 있기 때문이다. 집값 안정을 위해 도입한 부동산 규제가 오히려 평택시 아파트 값 급등의 기폭제가 된 셈이다. 부동산114에 따르면 경기도 평택시 평균 아파트 가격은 조정대상지역으로 지정된 지난 6월 17일 이후 11월 현재까지 6.34%(3.3㎡당 710만원→755만원) 올랐다. 올해 1월부터 `6·17 대책` 발표 이전까지의 상승률(1.57%, 699만원→710만원)보다 약 4배에 달하는 수치다. 평택시 평균 아파트값 상승은 신규 주택공급이 활발했던 동평택권역이 견인했다. 동평택권역의 대표 동(洞)인 동삭동과 세교동의 조정대상지역 지정 전·후 가격 반동률을 비교해 보면, 지정 이전 각각 6.77%(813만원→868만원), 1.46%(617만원→626만원) 상승에 그쳤던 동삭동과 세교동은 지정 이후 22.64%(870만원→1067만원), 16.75%(627만원→732만원)로 급등했다.

 

 

입주를 앞둔 아파트 분양권도 큰 폭으로 오르고 있다. `지제역 더샵 센트럴시티` 전용 84㎡ 분양권은 지난 달 최고 6억9300만원에 거래됐다. 이는 한 달 전 같은 주택형이 최고 6억5980만원에 거래된 것과 비교해 3000여 만원 오른 가격이다. 지난 4월 입주를 시작한 `신안인스빌시그니처` 전용 84㎡도 지난 10월 최고 7억원에 손바뀜됐다. 이 단지의 2017년 11월 분양 당시 가격은 3억5570만~4억660만원대였다. 주택업계 관계자들은 조정대상지역 지정이 오히려 평택 내 아파트 가격 상승을 부추겼다고 분석하고 있다. 정부가 규제지역으로 지정하면서 평택 아파트 가격이 더 오를 것이란 기대감에 외지투자자들이 유입됐고 평택 거주자들도 매수장에 적극 뛰어들기 시작했다는 것이다. 실제 국토부 조사·발표한 평택시 아파트 매입자 거주지별 자료를 보면 올해 1월부터 10월까지 평택시 아파트 매매거래 수는 총 8562건으로 작년 동기 거래건수(3238건)보다 2.6배 늘었다.

 

 

지난해 대비 관할시도 내, 외 거래량은 각각 4.4배(453건→1980건), 4.8배(354건→1703건) 급증했다. 서울 거주자의 매입률도 2.5배(213건→519건) 증가했으며, 평택지역에서도 2배(2218건→4360건)가량 늘었다. 평택지제역이 있는 동평택 주변의 여러 호재도 시장 가치 상승에 긍정적으로 작용하고 있다. 지난 2017년 가동을 시작한 삼성전자 평택캠퍼스 1공장을 비롯해 올해 연말에는 2공장이 가동할 예정이며, 3공장도 2023년 가동을 목표로 현재 착공을 준비 중인 것으로 알려졌다. 2016년 개통한 SRT평택지제역에는 2024년 개통 예정인 수원발(發) KTX도 연결될 예정이다. 한 주택업계 관계자는 "SRT평택지제역 개통과 삼성전자 평택캠퍼스 가동으로 이 모든걸 누리는 평택지제역 인근 택지지구 쪽으로 수요자들이 쏠리면서 평택장 매수심리에 불이 붙고 있다"면서 "규제지역 지정에도 중장기적 관점으로 매수를 하는 수요자들이 늘고 대규모 산업단지 조성 사업도 진행되고 있어 인구 유입도 빠르게 늘고 있다"고 말했다.(2020년 12월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전세난 이어 월세 급등 비상, 마포래미안푸르지오 30평대

보증금 1억에 월세 400만원, 올 중반 대비 월세 2배 늘어

종부세 부담 급증한 집주인, 전세물량 속속 월세로 전환

결국 세입자가 稅부담 떠안아

 

 

# 서울 서초구 반포동에 사는 은퇴자 A씨는 최근 종합부동산세 고지서를 받아든 뒤 평소 마음 한편에만 품어왔던 생각을 마침내 실행에 옮겼다. 종부세만 1500만원가량이고, 재산세까지 합친 보유세가 2500만원에 달하니 강북에 전세를 줬던 집을 월세로 돌려 이를 충당하는 것이다. A씨는 "내년 상반기 임대계약 기간이 끝나는 세입자에게는 미안하지만 보증금을 줄이더라도 월세를 100만원 달라고 얘기했다"며 "보증금을 올리는 대신 이 상승분을 월세로 받을 생각"이라고 말했다. 강북의 이 단지는 재작년 지어진 신축이다. 입주 시기 전세 물량이 쏟아져 인근 단지에 비해 전셋값을 높게 받지 못했는데, 시간이 지나며 눌렸던 전셋값이 회복되고 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지난 8월부터는 고공 행진을 거듭했다. 세입자 입장에서도 전세가 2년간 워낙 뛰니 갱신권을 청구하려 했다간 집주인이나 가족의 실거주를 `당할` 위험이 높다. 웬만하면 갱신권을 쓰지 않고 시세에 맞춰 재계약할 수밖에 없는 상황이다. 임대차 2법 도입으로 초래된 월세 폭등이 서울 강남을 넘어 강북으로, 지방으로까지 확산하는 모양새다. 임대차법으로 초래된 전세 매물 감소로 임대인의 협상력이 그 어느 때보다 높아진 상황에서 임대인이 종부세 폭탄을 월세 전환으로 방어하는 까닭이다.

 

 

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 지난달 13일 보증금 1억원, 월세 400만원에 계약이 체결됐다. 올해 중반까지만 해도 보증금 1억원, 월세 200만원대에 계약됐는데 월세가 2배가량 올랐다. 성동구 성수동2가 힐스테이트는 지난달 전용 143㎡가 보증금 3억원, 월세 320만원에 거래됐고 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 전용 84㎡는 보증금 1억4000만원, 월세 190만원에 계약됐다. 강남에만 있던 고가 월세가 강북으로 번진 것이다. 이런 현상은 지방에서도 관찰된다. 부동산 빅데이터 업체 `아파트실거래가(아실)`에 따르면 지난달 14일 대전 서구 둔산동 크로바아파트 전용 134.91㎡는 보증금 2억원, 월세 230만원에 거래됐다. 작년 말까지만 해도 보증금 5억원에 월세 120만원이던 시세가 임대차 2법 시행 직후인 8월 보증금 2억원, 월세 200만원으로 치솟은 뒤 월세 상승세가 계속되는 것이다.

 

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "임대인이 임차인에게 보증금을 바로 빼줄 여력이 되지 않는 경우 보증금 상승액만큼만 월세로 전환할 수 있다"며 "이게 현재 가장 많이 나타나는 사례"라고 설명했다. 실제로 서울 임대차 시장에서 월세가 차지하는 월세 비중도 눈에 띄게 늘었다. 서울부동산정보광장의 거래 현황을 보면, 지난달 서울 아파트 전월세 거래량 7930건 중 월세는 3084건으로 38.9%를 차지했다. 전월(27.0%)보다 11.9%포인트 증가했다. 올해 최고 수준이다. 이는 경제학적으로 `조세의 귀착` 현상이 현실화 한 것으로 볼 수 있다. 조세의 귀착이란 특정인을 대상으로 세금을 올렸어도 가격 조정을 통해 타인에게 조세 부담이 전가되는 현상을 말한다. 특히 공급이 제한된 품목에 대해서 세금을 매길 땐 수요자에게 조세가 더 많이 전가된다. 김현미 국토교통부장관이 최근 밝혔듯 아파트는 `빵`처럼 바로 공급을 늘릴 수 없다. 아파트 공급이 부족한 상황에서 보유세를 중과할 수록 임차인의 부담은 더 커지게 된다.(2020년 12월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3.3㎡당 5000만원 넘는 단지는 총 89곳, 전년比 61%↑

 

 

정부가 내놓은 전세대책을 비웃기라도 하듯 서울 아파트 전셋값이 빠르게 상승하고 있다. 특히 3.3㎡당 역대 최고가로 거래되는 아파트도 속속 등장하고 있다. 2일 경제만랩이 국토부의 실거래가 통계시스템을 분석한 결과, 3.3㎡당 아파트 전세가격이 가장 비싼 아파트는 성동구 성수동에 있는 `트리마제`로 확인됐다. 이 아파트 전용 49.67㎡은 지난 달 6일 13억원에 전세거래됐다. 3.3㎡당 환산 시 8652만5000원으로, 이는 아파트 전셋값 역대 최고가다. 성동구 행당동 `서울숲리버뷰자이`(임대) 전용 36.06㎡과 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 94.50㎡도 지난 8월 각각 9억원(8250만원, 이하 3.3㎡당), 23억원(8045만9000원)에 전세계약이 첵결됐다.

 

 

10월에는 강남구 청담동 `청담자이` 전용 49.59㎡가 12억원(7999만원)에, 서초구 반포동 `아크로리버파크` 전용 84.95㎡가 20억원(7782만9000원)에 전세임차인을 들였다. 아울러 전세가격이 3.3㎡당 5000만원을 넘는 서울 내 단지도 작년 55곳에 비해 올해 89곳(12월 1일 기준)으로 전년보다 61.8% 늘었다. 황한솔 경제만랩 연구원은 "이달과 지난 달 실거래가 신고기준인 30일이 남았다는 점을 고려하면 평당 5000만원이 넘는 서울 전세아파트는 더 나올 수 있는 상황"이라며 "전세 공급이 증가해야 가격이 안정화될 수 있지만, 정부의 민간 정비사업 규제가 지속되는 한 입지가 좋은 아파트를 중심으로 지속적인 전셋값 상승이 전망된다"고 말했다.(2020년 12월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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고양 덕은지구 주상복합, 사실상 `서울 상암생활권`

실거주 요건 없어 갭투자 가능, 1주택자 청약 가능 물량도

 

 

서울과 인접한 경기도 고양 덕은지구에서 분양하는 소규모 주상복합 아파트가 시세의 절반에도 못 미치는 가격에 나와 주목받고 있다. 분양가상한제가 적용돼 사실상 `반값`에 나왔는데 실수요자들 사이에서는 "미친 분양가"라는 얘기가 나온다. 30일 한국감정원 청약홈에 따르면 삼정기업이 분양하는 고양 덕은 삼정그린코아 더베스트 전용 84㎡가 4억8000만원, 전용 91㎡가 5억2000만원에 분양한다. 인근 서울 상암동 상암월드컵파크7단지 전용 84㎡가 11억원 시세를 형성하고 있다. 실제 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 9월 28일에 11억원에 실거래됐다. 고양 덕은지구는 대로변 하나를 두고 맞닿아 있다. 상암월드컵단지 아파트처럼 고양 덕은지구 아파트도 인근에 월드컵공원이 위치한다. 고양 덕은지구는 행정구역은 서울이 아니지만 사실상 "서울 상암 생활권"이라고 불린다. 이러한 지역에서 시세의 절반에 못 미치는 가격에 분양되는 것이다. 고양 덕은 삼정그린코아 더베스트는 경기도 고양 덕양구 덕은도시개발지구 주상 1블록에 공급된다. 지상 25층 4개동, 전용면적 84~135㎡ 366가구로 구성되고 상가는 지하 1층~지상 2층에 90실이 조성된다.

 

이번에 분양하는 물량은 총 341가구로 전용 84㎡A 타입 113가구, 84㎡B 67가구, 91㎡ 110가구, 91㎡ 46가구, 126~135㎡ 펜트형 5가구가 공급된다. 전용 84㎡가 4억8000만원대, 91㎡가 5억2000만원이다. 인근 상암월드컵단지 84㎡(약 32평)가 10억~11억원대 시세를 형성하고 있음을 감안하면, 시세의 반값보다 저렴하게 공급되는 셈이다. 공공택지에서 공급하는 이곳은 분양가상한제를 적용받아 저렴한 가격에 시장에 나오게 됐다. 대형 물량도 많아 1주택자도 청약 가능하다. 주택형 85㎡ 이하 주택은 일반공급 가구 수의 75%를 가점제로, 나머지 25%는 추첨제로 입주자를 선정하고, 주택형 85㎡ 초과 주택은 일반공급 가구 수의 30%를 가점제로, 나머지 70%는 추첨제로 입주자를 선정한다. 모두 고양시 1년 이상 거주자에 우선 공급한다. 수도권 거주자도 청약은 가능하지만, 고양시 1년 이상 거주자들에게 돌아가는 우선공급(당해지역)에서 1순위 마감이 유력하다. 특별공급은 7일, 일반공급 1순위 청약은 8일 진행된다. 전매제한은 10년이며, 실거주 요건은 없다. 전세를 놓을 수 있다. 인근 상암월드컵단지 전용 84㎡ 전세가는 5억~6억원이다.(2020년 12월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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"월세를 올릴 수도 있다는데 어떡하죠···" 세입자 윤모 씨(42)는 지난 27일 집주인으로부터 한 통의 문자메시지를 받고 당혹감을 감출 수 없었다. 집주인이 종부세를 감당할 수 없다는 이유로 월세를 올리겠다고 통보했기 때문이다. 윤 씨는 "집 한 채 없는 내가 왜 종부세 부담을 고스란히 떠안아야 하는지 모르겠다"고 울분을 토했다. 이처럼 대폭 상승한 공시가격이 반영된 종합부동산세(종부세)가 지난 23일 고지되자 종부세 부담을 세입자에게 전가하겠다는 다주택자들이 늘고 있다. 다주택자들이 월세를 올리면 종부세 부담을 덜 수 있기 때문이다. 올해 종부세 부과 대상은 74만4000명으로 지난해보다 14만9000명(25%) 늘고, 고지세액은 1조8148억원으로 작년보다 5450억원(42.9%) 뛰었는데 월세를 올리면 이러한 부담을 덜 수 있다는 것이다. 28일 부동산 온라인 커뮤니티를 살펴보면 종부세 부담으로 전·월세 값을 올리거나 전세를 월세로 전화하겠다는 글이 즐비하게 이어지고 있다. 자신을 50대 다주택자라고 밝힌 한 글쓴이는 "세입자 사정이 딱해 저렴하게 전세로 내놨는데 보유세를 올려버리니 월세를 올릴 수 밖에 없다"며 "세입자한테 미안하지만 나도 살아야 한다"고 적었다. 그러면서 "집주인과 세입자 모두 힘들어지는 이 현실이 안타깝고 답답하다"고 토로했다.

 

다주택자 이모 씨(47)도 "종부세가 오르면 집을 파는 게 아니라 전세가 없어질 것"이라며 "다주택자들도 살아야 한다는 생각에 결국 임차인에게 종부세 부담을 전가할 것"이라고 했다. 그러면서 "임대인과 임차인 모두 세금 상승의 피해자"라고 강조했다. 문제는 수백만원짜리 월세가 이미 현실화되고 있다는 점이다. 송파구 잠실 엘스(전용면적 84㎡)에서는 최근 보증금 2억원에 월세 330만원, 보증금 5억원에 월세 250만원짜리 매물이 나오고 있다. 이 아파트의 월세 매물은 불과 10개월 전만 해도 `보증금 5억원·월세 160만원`에 거래됐다. 강북 성동구 하왕십리동 센트라스(전용 84㎡)에서도 `보증금 2억원·월세 290만원` 매물이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "새롭게 종부세를 내야 하는 사람이 늘어서 불만이 많다"며 "연금 생활자나 마땅한 소득이 없는 경우엔 종부세 부담이 더 커질 수 있다"고 말했다.(2020년 11월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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고지서 받아든 노부부 `한숨`, 공동명의땐 종부세기준 12억

종부세 대상 노인 부부 속출, 고령자·장기보유 세액공제

공동명의는 해당 안 돼 비상

 

 

"세금 무서워서 공동명의를 했는데 이게 웬 날벼락인가요. 은퇴해서 소득이 없는데 세금내려고 자식에게 손 벌려야 하는게 너무 슬픕니다." 24일 서울 강남 시세 27억원대 아파트에 거주하는 이모씨(72)는 종합부동산세를 확인한후 깜짝놀랐다. 지난해만해도 공시가 14억원대였는데 올해 20억원으로 껑충 뛰면서 종부세가 90만원 가량 나왔다. 지난해만해도 40만원대였는데 올해 두배 이상 뛰었다. 이씨는 아내와 공동명의로 집을 소유하고 있는데 아내도 90만원 종부세를 내야한다. 재산세 등을 합한 보유세는 부부가 440만원씩 둘이 합쳐 무려 총 880만원을 내야한다. 15년전 은퇴한 이씨는 "부부 모두 종부세 대상이 돼버려서 세금내는 부담이 `두배`가 됐다"면서 "단독명의면 고령자 공제나 장기보유 공제를 받을수 있다는데 우리 부부는 실거주를 하고 있는데도 공제를 받을 수 없어 답답하다"고 하소연했다. 이 씨는 "내년에는 세금이 더 나온다는데 은퇴한 우리 부부가 세금을 감당할수 있을지 걱정"이라며 한숨을 내쉬었다.

 

 

종부세 고지가 시작되면서 공동명의로 아파트를 소유한 노부부들의 비명소리가 커지고 있다. 공동명의는 종부세 공제혜택을 받을 수 없어 타격이 더 크다. 대부분 10년이상 집을 보유하고 실거주한 고령의 은퇴자들은 "장기간 실거주한 집인데 공제혜택을 못받는것은 억울하다"면서 "실거주 세대에 공제를 해주는 취지에 맞게 부부공동명의도 공제 혜택을 달라"고 했다. 우병탁 신한은행 투자자문 팀장(세무사)에게 시뮬레이션을 한결과 주택 공시가격이 대략 20억원 이상이면 보유세가 부부공동명의일 경우 단독명의일때보다 더 나온다. 예를 들어 공시가 20억원 반포자이(전용 84㎡)를 단독보유하고 고령자·장기보유 공제를 최대 80%까지 받으면 보유세는 856만원이지만, 부부가 공동명의로 보유했을때는 공제 혜택없이 각각 440만원씩 총 880만원을 내야한다. 단독명의일때보다 23만원 가량 더 많다. 공시가가 오르는 내년은 종부세가 크게 뛰면서 공동명의 보유자들의 보유세 부담은 더 커진다. 공동명의는 내년 종부세 각각 99만원씩 198만원가량을 내야하지만, 공제를 받은 단독명의자는 120만원만 내면된다. 종부세와 재산세를 합친 보유세를 따지면 공동명의일경우 각각 392만원씩 785만원을 내야한다.

 

 

공동명의를 권장하던 시대도 있었지만 이들은 과거의 선택이 `독`이 됐다. 단독명의 1주택자의 종부세를 계산할 때는 집값(공시가격)에서 9억원을 뺀 금액을 과세표준으로 한다. 부부 공동명의라면 1인당 6억원씩, 합계 12억원을 뺀다. 공시가가 12억원 이하였을때는 공동명의가 유리하지만 최근 집값이 급등하면서 상황이 달라졌다. 예를 들어 마포 염리자이(전용114㎡)는 지난해 공시가격이 10억원이었지만 올해 12억5500만원으로 뛰었다. 송파 방이동 올림픽선수촌아파트(전용 100㎡)도 지난해 공시가격 10억5600만원으로 공동명의일경우 종부세를 피했지만 올해 공시가 13억1900만원 3억넘게 오르면서 종부세 대상이 됐다. 게다가 단독명의와 달리 공동명의에선 고령자(60세 이상)와 장기보유자(5년 이상)에 대한 종부세 공제 혜택도 받지 못하는 점도 공동명의에 불리하다. 종부세법은 부부 공동 명의인 경우 세대원 중 2명이 주택을 보유하는 것이 되기 때문에 세액공제 대상으로 보지 않는다. 공시가가 높은 고가 아파트일수록 공동명의가 단독명의보다 불리하다.

 

문제는 정부가 공시가 시세반영률(현실화율)을 단계적으로 90% 올릴 계획인데다가 집값이 계속 상승하면서 이같은 고민은 서울 강남뿐만아니라 마포·성동 등 시세 20억원대 아파트가 밀집한 지역에서는 확산되고 있다. 은퇴자들은 "세액공제 과표 기준이 3억 차이가 나는데 80%나 가능한 공제를 못받으니 너무 불리하다"며 제도 개선을 호소하고 있다. 아내와 아파트를 공동소유하고 있는 박모씨는 "부부가 공동책임, 공동권리를 갖는다는 측면에서 공동명의로 했다. 공동명의더라도 장기 거주, 고령자인 실수요자인것은 마찬가지인데 왜 투기꾼 취급을 받아야하냐"며 분통을 터뜨렸다. 우병탁 팀장은 "서울 중위권 주택가격이 10억인 상황에서 공시가격 현실화와 집값 상승으로 종합부동산세 부담이 높아질 전망이다. 이러한 가운데 종부세 공제혜택을 못받는 공동명의자들의 세부담은 더욱 커질수 밖에 없다"고 했다.(2020년 11월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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종부세 고지서 속속 도착, 강북·성남·수원까지 고지서

세율 오르는 내년 부담 커져, 종부세 고지서 공포

 

 

서울과 부산 등 대도시 핵심 지역을 중심으로 `종부세 고지서` 공포가 번지고 있다. 23일 국세청이 종합부동산세 고지서 발송을 시작하면서 국세청 홈페이지와 홈택스 애플리케이션(앱)에서 작년보다 두 배 안팎으로 오른 고지서를 받아든 시민들이 비명을 지르고 있다. 공정시장가액비율 인상에 더해 정부가 공시가격을 인위적으로 끌어올리는 전방위적인 `세금폭탄` 정책을 펴면서 종부세가 작년보다 두 배 올랐기 때문이다. 부동산 커뮤니티를 중심으로 "달랑 집 한 채 있는데 아들 둘 결혼은 어떻게 시키나 걱정이다" "1000만원 넘는 종부세는 내 집에서 월세 150만원을 내고 사는 것과 같다" 등의 토로 글이 올라오고 있다. 서울 송파구 잠실의 아파트를 보유한 1주택자는 "내년부터 종부세를 포함한 보유세가 1000만원을 훌쩍 넘긴다"며 "내 집에 살면서 월세 150만원씩 주고 살게 생겼다"고 호소했다. 또 다른 1주택자는 "매매해서 현금화할 수 있는 것도 아니고 대출을 갚느라 허리띠를 졸라매는데 세금까지 너무 힘들다"며 "양도세보다 종부세가 더 징벌적"이라고 토로했다. 서울 한남동 고급 아파트와 강남 아파트를 소유한 2주택자는 올해 8000만원의 종부세 고지서를 받았다. 엄청난 가격이지만 이는 서막에 불과하다. 이 사람은 내년에는 종부세를 2억원가량 내야 할 것으로 예상된다.

 

 

정부가 공시가격을 급격히 인상하겠다고 목표를 정해놓고 공시가격을 매년 끌어올릴 계획이기 때문이다. 여기에 더해 종부세율이 오르는 내년부터 세 부담은 더 심해진다. 내년부터는 1주택자도 종부세율이 최고 0.3%포인트 오르고, 다주택자는 적용 세율이 거의 두 배 수준으로 뛴다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "종부세는 아파트 가격에 따라 누진 과세되기 때문에 작년보다 두 배 이상 많은 종부세 고지서를 받아 보는 가구가 많을 것"이라며 "강북 일부 지역에서 올해 첫 종부세 고지서를 받은 가구가 나왔는데, 강북뿐 아니라 성남이나 수원에서도 올해 종부세를 내는 가구가 대거 나올 것"이라고 말했다. 그는 "내년 6월 1일을 기준으로 세금 부담이 더 크게 늘 것"이라면서도 "이들이 집을 당장 팔지 않을 수 있기 때문에 시중 매물 부족 현상은 계속될 수밖에 없고, 당분간 세금 부담이 높더라도 주택 매매·전월세 가격은 상승할 가능성이 높다"고 설명했다. 종부세 부담은 갈수록 커질 전망이다. 이달 초 정부가 2030년까지 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 확정하면서 서울 대부분 아파트 보유자들에게 `세금폭탄`이 쏟아질 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "종부세 과세표준이 되는 공정시장가액비율이 매년 5%씩 오르고 있고 공시가격이 상승하면서 매년 종부세 부담이 큰 폭으로 오를 것으로 보인다"고 말했다.(2020년 11월 24일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 빌라매매 아파트 추월, 전세난 맞물려 무주택자 발길

 

 

서울에서 신혼집을 구하던 이 모씨(35)는 몇 달 전 강남구 역삼동 소재 빌라 매매계약을 맺었다. 아파트에서 신혼을 시작하고 싶었지만 전세 보증금이 너무 높아 결국 빌라로 눈을 돌린 것이다. 이씨는 "아내 직장과 가까운 곳으로 알아보다가 그 근방은 아파트 전세도 엄두가 안 날 정도로 너무 비싸 빌라를 택했다"며 "신축빌라에 위치도 괜찮고 매매가격이나 전세가격이나 큰 차이가 없어 실거주 목적으로 매입했다"고 말했다. 서울 지역 빌라(다세대·연립주택) 거래량이 아파트 거래량을 넘어섰다. 잇따른 규제로 아파트 거래절벽이 심화한 반면 전세난에 지친 무주택자 일부가 빌라 매수로 전환하면서 거래 역전이 나타난 것이다. 17일 서울부동산정보광장에 따르면 집계 중반을 넘긴 서울지역 10월 다세대·연립주택 거래량은 4067건으로, 아파트 거래량(3617건)을 앞섰다. 신고 기한이 2주 정도 남은 만큼 격차는 더 벌어질 것으로 보인다. 통상 주택시장에서 주거 선호도가 높은 아파트가 빌라에 비해 거래량이 많지만 9월부터 추세가 역전됐다. 9월 서울 빌라 거래량은 4005건을 기록해 아파트 거래량(3770건)을 추월했다.

 

이렇게 서울 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월한 원인으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 먼저 규제로 인한 아파트 거래절벽 심화를 꼽을 수 있다. 윤지해 부동산114 연구원은 "현재 대출규제 등으로 그 어느 때보다 실수요자 갈아타기가 어려운 상황"이라며 "매물이 나오지 않고 회전도 되지 않아 아파트 거래량이 눌리다 보니 빌라 거래량을 밑돌았다"고 설명했다. 서울 아파트 거래량은 6월 고점(1만5615건)을 찍은 뒤 단기 가격 급등에 대한 부담과 6·17 대책, 7·10 대책 등 잇단 규제 여파로 극심한 거래절벽에 빠졌다. 또 다른 원인은 전세난이다. 최근 임대차보호법(전월세상한제·갱신청구권 도입 등) 여파로 서울 아파트 전세가격이 70주 이상 상승하며 전세난이 심화하자 빌라가 대체 주거 수단으로 부각된 것이다. 역세권 빌라는 직주근접 효과를 누릴 수 있기 때문에 실수요자에게 인기가 높다. 아파트만큼은 아니더라도 빌라 역시 집값이 오를 것이란 기대감도 반영됐다.

 

 

정부 부동산 규제가 아파트를 집중 겨냥해 `풍선 효과`로 빌라 수요가 늘었다는 분석도 나온다. 6·17 대책 이후 서울에서 3억원 이상 아파트를 사고 전세자금 대출을 받으면 회수되지만 빌라 등 주택은 이 규제를 적용받지 않는다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시중에 풍부한 유동성이 규제를 피해 유입되고 서울 외곽 중저가 아파트값까지 계속 뛰자 지친 실수요자 일부가 다세대·연립에 관심을 보일 수 있다"며 "다만 이들 주택은 아파트처럼 거래가 원활하지 않다는 점을 명심해야 한다"고 말했다. 수요가 늘면서 집값도 올랐다. KB부동산 조사에서 서울 다세대·연립주택 10월 매매가격지수는 전월 대비 1.2포인트 상승해 2018년 9월(1.4포인트) 이후 최대 상승폭을 기록했다.(2020년 11월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이번주 부산 집값 0.56% 상승, 통계 작성한 이래 역대 최고

부산 재건축 삼익비치 131㎡, 1년새 10억 올라 21억 육박

규제 적용 안받는 김포·천안도, 투자 쏠리며 집값 급등세

 

 

부동산 규제의 칼날을 피한 부산광역시 집값이 역대 최고 주간 상승률 기록하며 뜨겁게 달아오르고 있다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등도 비규제지역 `풍선 효과`로 집값이 빠르게 부풀어 오르는 중이다. 정부·여당의 임대차법 시행 이후 전세물건 품귀로 인한 전세난과 비규제지역으로 밀려난 투자 수요 등으로 대도시를 중심으로 다시 전국 집값이 들썩이고 있는 것이다. 업계에선 정부의 규제지역 추가 여부를 주목하고 있다. 12일 한국감정원이 발표한 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 부산 아파트 매매가는 전주 대비 0.56% 올랐다. 2012년 5월 관련 통계가 작성된 이래 최대폭의 상승이다. 부산 아파트값은 최근 6주 동안 0.12%, 0.18%, 0.23%, 0.30%, 0.37%, 0.56%로 매주 상승 폭을 키우는 중이다. 5대 광역시의 `대장` 지역으로 손꼽히는 부산 수영구(0.61%→1.13%)는 전주 대비 2배 가까이 상승률이 높아지며 2주간 2% 가깝게 올랐다. 해운대구(0.84%→1.09%)와 연제구(0.59%→0.88%), 남구(0.52%→0.81%), 부산진구(0.43%→0.81%) 등 부산 전역에서 집값 상승폭이 커지고 있다.

 

지난해 11월 조정대상지역에서 전면 해제된 부산은 지난 6·17 대책의 일환으로 진행된 조정대상지역과 투기과열지구 지정의 규제 칼날도 피했다. 부산이 비규제지역으로 남게 되면서 부산 지역 아파트 매매가는 6월 셋째 주부터 22주 연속 상승세를 이어가고 있다. 수도권보다 대출과 청약, 세제 등에서 느슨한 규제를 적용받으면서 매수세가 집중된 결과로 풀이된다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 부산 수영구 남천동 `삼익비치` 전용면적 131㎡는 지난달 29일 20억9000만원(5층)에 매매계약을 체결했다. 동일 전용면적 매물(6층)이 같은 달 5일 16억9900만원에 거래됐다는 점을 감안하면 한 달 새 매매가가 4억원가량 급등한 셈이다. 이 아파트의 지난해 11월 실거래가는 9억원(2층)이었다.

 

부산 부동산 시장이 과열되면서 지난달 허위 매물 신고도 급증한 것으로 나타났다. 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 따르면 부산 지역 10월 허위 매물 신고 건수는 2129건으로 시도별 순위에서 1위를 차지했다. 부산의 허위 매물 신고 건수는 9월 859건에서 한 달 새 2배 이상 폭증했다. 이승철 유안타증권 부동산 컨설턴트는 "이미 부산에서는 조정대상지역 지정 가능성을 염두에 두고 투자가 이뤄지고 있다"며 "규제지역으로 지정되기 전에 매수나 증여를 서두르는 분들이 투자 상담을 다수 의뢰하고 있고, 아파트 재개발이 대거 추진되는 남구와 연제구 쪽을 중심으로 관심이 집중되고 있다"고 설명했다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등 다른 비규제지역 역시 집값 상승세가 가파르다. 6·17 대책에서 비규제지역으로 남은 김포시는 아파트값이 지난주 1.94% 오른 데 이어 이번 주 1.91% 상승하면서 2주 만에 무려 4%가량 폭등했다.(2020년 11월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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계약갱신청구권 사고파는 시장, 뒷돈 오가는 암시장이란 비판 나와

시장은 사람들의 욕망을 조절해, 잘못된 정책의 피해를 줄일 뿐

시장이 없다면 더 큰 피해 봤을 것

 

 

계약갱신청구권을 행사해 2년 더 살겠다는 세입자를 내보내느라 뒷돈(?)을 줬다는 얘기가 심심치 않게 들린다. 심지어 홍남기 경제부총리마저 그랬다고 한다. 그런 부총리를 물러나게 하라는 청와대 청원마저 등장했다. 전월세 시장이 뒷돈을 주고받는 암시장이 됐다고 개탄하는 목소리까지 나온다. 그러나 시장에는 죄가 없다. 계약갱신청구권 탓에 생긴 암시장이라고 해도 그 시장에는 죄가 없다. 그 시장은 정부가 만든 정책 실패를 교정하는 순기능을 한다. 그러니 시장엔 칭찬을 해야 한다. 그 암시장이라도 없으면 거래 당사자들은 더 큰 피해를 볼 것이다. 우선 이른바 뒷돈(?)의 성격부터 규정해보자. 그건 계약갱신청구권의 가격이라고 봐야 한다. 정부와 국회는 세입자에게 기존 전셋집에 2년 더 거주할 수 있는 권리를 주었다. 반대로 집주인에게는 그 권리를 받아들여야 하는 의무를 주었다. 집주인 입장에서는 억울한 일이지만 어쩔 수 없다. 국회를 통과한 법으로 시행된 내용이니 받아들일 수밖에 없다. 세입자는 권리를 포기하는 대가로 돈을 받고, 집주인은 의무를 지지 않는 대가로 돈을 주게 된다. 뒷돈은 두 사람 사이에 형성되는 가격인 셈이다.

 

 

하지만 때때로 계약갱신청구권이 행사되면 여럿이 피해를 보는 상황을 맞게 된다. 홍 부총리 경우가 그런 예다. 그는 경기도 의왕 아파트를 매도하는 계약을 체결했다. 그 아파트에 사는 세입자가 나갈 줄 알았다. 하지만 그 세입자는 전셋값 폭등으로 새 전셋집을 구할 수 없다며 계약갱신청구권을 행사했다. 홍 부총리에게 아파트를 산 사람은 그 세입자를 내보내야 하는 처지라고 한다. 홍 부총리 입장에서는 궁지에 몰린 격이다. 계약갱신청구권을 인정해 매도 계약을 파기하면 위약금 문제가 생긴다. 법적 분쟁까지 갈 수 있다. 홍 부총리와 그 아파트 매수자가 피해를 볼 상황이다. 이때 시장은 힘을 발휘한다. 시장은 인간의 욕망을 조절해 타협점을 찾는 데 탁월한 능력을 발휘한다. 세입자의 욕망은 기존 전셋값으로 2년 더 사는 것이다. 홍 부총리의 욕망은 세입자를 내보내는 것이다. 매수자는 세입자를 내보내 그 집에 입주하는 것이다. 이 모순된 세 사람의 욕망을 시장은 절묘하게 조정해낸다. 계약갱신청구권을 사고파는 시장을 창조함으로써 그렇게 한다. 관건은 계약갱신청구권의 가격. 그 가격을 거래 당사자들이 받아들일 수 있어야 계약이 성립한다.

 

 

우선 세입자 사정부터 들여다보자. 그가 이사를 못 가는 가장 큰 이유는 전셋값 폭등이라고 한다. 주변 시세가 2억 5000만 원가량이 올랐다고 한다. 그 돈을 은행에서 연 3% 금리로 2년간 빌린다면 이자가 1500만 원이다. 세입자 입장에서는 그 돈만 받을 수 있다면 굳이 홍 부총리 집에 계속 살겠다고 고집을 피울 이유가 없을 거 같다. 그는 1500만 원 이상은 받겠다고 할 것이다. 그렇다면 홍 부총리 입장은 어떨까? 매도 계약이 파기될 때 위약금을 1500만 원 이상 물어야 하는 상황이라면 세입자와 협상에 나설 충분한 유인이 있는 셈이다. 게다가 그의 의왕 아파트 전세 문제가 계속 세상 사람들의 입방아에 오르내린다면 경제부총리로서 위신이 망가질 수도 있다. 어쨌든 1500만 원 이상의 돈을 지급할 동기부여가 있는 셈이다. 결과적으로 홍 부총리는 세입자에게 돈을 줬고, 그 세입자는 집을 비워주기로 했다. 세입자도 전셋값 부담을 줄이겠다는 자신의 욕망을 충족시켰으며 홍 부총리와 아파트 매수자도 손해를 줄였다. 따라서 계약갱신청구권 거래 시장은 이른바 뒷돈(?)이 오가는 암시장이라고 해도 사회적으로는 득이 된다. 그러니 그 시장을 비난해서는 안 된다. 칭찬해야 한다.

 

 

물론 집주인 입장에서는 억울한 게 사실이다. 계약갱신청구권 거래 시장은 애초에 존재하지도 않던 시장이다. 그 시장이 생겨 추가로 비용을 물어야 하는 처지가 됐다. 그래도 웬만큼 경제적 형편이 좋은 집주인은 사정이 나은 편이다. 2년만 참으면 전셋값을 시세대로 올릴 수 있다. 당장은 억울한 마음에 울화통이 터지지만 뒷돈을 줘서라도 세입자를 내보낼 수 있다. 진짜 피해자는 신규 전세 계약자들이다. 물가가 오르듯 전셋값도 오르기 마련. 2년 전보다 높아졌다. 기존 세입자들은 대부분 계약갱신청구권을 행사해 지금 집에 2년 더 머물러 있으려고 한다. 당연히 기존 주택에서는 전세 물량이 급감한다. 주택 수요가 높은 서울과 그 인근에서는 전셋값이 급등할 수밖에 없다. 최근 2년 새 전셋값이 4억-5억 원 올랐다는 곳도 꽤 된다. 그 고통은 고스란히 새로 전세를 구하는 사람들에게 돌아간다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기존 세입자들도 기껏 2년만 그 고통이 유예될 뿐이다. 2년 뒤에는 미친 전셋값을 만날 것이다. 그 잘못은 시장에 있지 않다. 잘못된 정책을 만든 정부와 그 법을 통과시킨 국회에 있다.(2020년 11월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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