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20일부터 전세대출을 받은 후 9억원 초과 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 곧바로 대출 회수 대상이 된다. 이때 2주 안에 상환하지 못하면 금융권에 연체 정보가 공유돼 각종 불이익을 받게 된다. 이후에도 3개월 안에 대출금을 못 갚으면 채무불이행자(옛 신용불량자)가 된다. 일단 대출 회수 조치가 이뤄지면 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년간 주택 관련 대출은 받을 수 없다. 19일 금융위원회에 따르면 이 같은 내용의 전세대출 규제가 20일부터 시행된다. 전세대출을 이용한 갭투자를 근절하겠다며 정부가 꺼내든 카드다.

 

다만 20일 이전에 전세대출을 받은 경우엔 이후에 고가주택을 사거나 여러 주택을 보유해도 만기 때까지는 기존 대출을 이용할 수 있다. `2주`라는 기간은 은행이 차주에게 회수 통지를 보내는 2~3일과 상환을 기다려주는 약 10일을 더한 것이다. 이 기간 내 상환이 이뤄지지 않으면 신용정보원에 연체 정보가 등록되고 신용등급이 떨어진다. 신규 대출과 카드 발급이 막히고, 연체 이자도 부과된다.(2020년 1월 20일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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월요일부터 대출규제 시행, 주말내 계약서 써야 대출가능

중개업소에 세입자 전화 쇄도, "전세연장 안돼 월세살이 할판“

이사·매매계획 안맞아 발동동

 

 

자녀 교육 때문에 서울 대치동으로 이사를 계획하던 주부 박 모씨(45)는 다음달로 이사 계획을 당겼다. 지난 16일 발표된 정부의 고가주택 소유자에 대한 전세대출 후속 조치에 따라 이달 20일 전까지 계약한 전세건에 대해서만 대출이 가능하기 때문이다. 서대문구에 9억원 아파트를 소유한 박씨는 하반기에 이사를 가려면 전세대출을 받을 수 없기 때문이다. 박씨는 "집만 있으면 바로 계약금을 보내줄 테니 계약서만 주말 내에 작성해달라는 조건으로 부동산에 매물을 보여달라고 전달해놨다"면서 "정부가 집값 잡는 것도 좋지만 정부의 느닷없는 대책에 서민 개개인의 일상은 큰 지장을 받고 있다"고 분통스러워했다. 지난 16일 발표된 정부의 전세대출 금지 후속 조치 이후 부동산 시장이 `혼란`에 빠졌다. 올해 이사를 계획하던 전세 수요자들, 9억원 초과 집을 보유한 소유자들, 전세를 놓고 있던 집주인들 모두 정부 대책 이후 자금 마련 전략을 새롭게 짜고 있다. 특히 전세 시장을 둘러싸고 실수요자들은 "느닷없는 정책에 이사 계획이 틀어졌다"며 분통을 터뜨리고 있다. `20일 전에 전세 계약서를 쓰는 조건`으로 전세 매물을 알아보는 수요자가 몰리는 바람에 17일 중개업소 전화통은 불이 났다.

 

 

서울 대치동 래미안대치팰리스 인근 공인중개업소 관계자는 "대책 발표 뉴스가 난 다음부터 부동산에 전세계약을 빨리 해달라는 문의전화가 쏟아지고 있다. 한 번에 여러 명이 집을 보기 위해 오후에 팀을 꾸려서 전셋집을 보러 갈 계획"이라고 했다. 지난해 11월에 서울 마포의 10억원가량 주택 매매 계약을 체결한 직장인 이 모씨(39)도 전세대출 금지 후속 발표 이후 머리가 복잡해졌다. 지난해 전세를 안고 집을 매수한 그는 오는 2월 매수한 집의 잔금을 치르고, 자신은 전세자금대출을 받아서 살 집을 마련하려고 했다. 그러나 이달 20일 전에 전세계약을 체결해서 전세대출을 받았다고 하더라도 2월에 고가주택을 취득한 셈이기 때문에 2년 후에는 더 이상 전세대출이 연장되지 않는다. 그사이 돈을 모으지 못하면 자신이 산 집에 들어가지도 못하고 월세를 전전해야 할 판이다. 이씨는 "이런 가이드라인이 나올 줄 알았으면 집을 안 샀을 것"이라고 했다. 집주인이 전세를 올려달라고 하면 연장이 되지 않는 규제도 세입자들을 불안하게 하고 있다.

 

 

정부는 이달 20일 전에 이미 전세대출 보증을 이용 중인 고가주택 보유자는 만기 시에 대출 보증을 연장해준다고 했다. 그러나 전세대출 액수가 증액되면 신규 대출로 취급돼서 만기 연장이 불가능하다. 목동에 전세를 살고 있는 A씨는 "올해는 집주인이 전세금을 올려달라고 했는데 전세금 대출을 증액하면 연장이 되지 않기 때문에 걱정"이라고 했다. 12·16 부동산 대책까지 총 18번의 부동산 정책에 주택 매매·전세 수요자들은 "예측 불가능한 정부 정책이 신뢰를 떨어뜨리고 있다"는 원망을 쏟아내고 있다. 지난해 과천 청약을 위해 이사한 실수요자들은 정부가 수도권 청약 1순위 요건으로 실거주 2년 조건을 추진하자 "날벼락을 맞았다"며 유예기간을 둘 것을 요구하고 있다. 12·16 대책 발표 이후 15억원 이상인 강남·마포 주택으로 이사를 계획하던 사람들은 대출이 나오지 않아 이사 계획을 접었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이사를 가고, 집을 사는 것은 개인의 일생에서 굉장히 큰 문제다. 그런데 정부가 부동산 정책을 18번째 내면서 국민의 의사를 물어보지 않았다. 무조건 정부 생각이 옳다고 정책만 발표하고 국민 보고 따르라고 하니 정부의 신뢰가 무너지고 있다"고 지적했다.(2020년 1월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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靑 `거래허가제` 검토 논란 부동산 강성발언 쏟아내는 靑

참여정부때도 검토했다 폐기, 여론 반대…위헌논란 휩싸여

"총선 앞두고 사회적갈등 증폭", 靑 정치적 이득위한 꼼수 비판

전문가들, 反시장 발상에 우려, "강남 진입장벽 높여 역효과만"

 

 

문재인정부 들어 서울·수도권 집값이 고삐 풀린 듯 치솟은 원인이 현 정부의 잘못된 정책 때문이라는 공감대가 시장에서 힘을 얻는 가운데 이번엔 청와대 참모에게서 `주택거래(매매)허가제`까지 언급됐다. 이 같은 제도는 남미의 베네수엘라 등 사실상 사회주의 독재 국가에서나 존재하는 제도여서 청와대 스스로도 말을 주워 담았지만 논란은 커질 전망이다. 강기정 청와대 정무수석은 15일 "부동산을 투기 수단으로 삼는 사람들에게는 매매허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 말했다. 주택거래허가제는 참여정부에서 검토됐을 때도 큰 위헌 논란만 일으킨 후 결국 시작하지도 못했다. 부동산 전문가들이 대표적으로 꼽는 `반(反)시장 정책`이다. 주택정책 주무부처인 국토교통부의 김현미 장관조차 최근 거래허가제 도입에 부정적인 반응을 보였을 정도다. 지난해 12·16 부동산대책 논의 과정에서 일부 거론됐지만, 위헌 소지 등 이유로 비현실적이란 판단하에 최종 대책에는 담기지 않은 것으로 알려졌다. 강 수석의 발언도 당장 정책을 추진하기보다 시장의 반응을 떠보기 위한 성격이 강해 보인다. 하지만 전문가들은 청와대가 이 같은 발언을 한 사실만으로도 시장의 거센 반발을 가져올 수 있다고 경고했다.

 

주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 중앙정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 노무현정부는 이 제도를 시행하기 위해 2003년 10·29 부동산대책 당시 주택거래허가제 법률 초안까지 만들었다. 하지만 이 제도는 시행하기도 전에 사유재산권, 거주 이전의 자유 등을 해치는 `초헌법적인 발상`이란 비판에 부딪쳤다. 이에 정부가 여론의 반대에 밀려 대안으로 내놓은 게 주택거래신고제다. 주택거래신고제는 2004년 3월부터 시행된 뒤 2015년 7월에 폐지됐다가 2018년 8·2 부동산대책에서 부활했다. 거래 대상자의 인적 사항, 계약 체결일과 중도금 지급일 및 잔금 지급일, 자금 조달 계획 등을 적게 돼 있다. 전문가들은 청와대가 주택거래허가제를 언급한 것만으로도 부동산 시장에 큰 논란을 일으킬 수 있다고 본다. 허가제가 시장경제 침해 논란이 있는 토지공개념(토지 사용권과 처분권은 보장하면서도 토지 가치는 공유해야 한다는 개념)과 직결되기 때문이다. 세계적으로도 베네수엘라 등 일부 사회주의 독재 국가를 제외하면 유례를 찾아보기 어려운 제도다. 선진국 중에선 캐나다 브리티시 컬럼비아주가 외국인이 주택을 구입하면 `외국인 취득세`를 부과하고 호주는 5만달러 이상 주택을 외국인이 사면 허가를 받도록 하고 있지만 제도 적용 대상이 한정적이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "자본주의 체제를 갖춘 나라 중 주택거래허가제를 시행하는 곳은 아마 없을 것"이라고 말했다.

 

최근 강화되는 추세인 주택거래신고제가 허가제 역할을 이미 상당 부분 담당한다는 비판도 만만치 않다. 전문가들은 청와대가 부동산 문제를 너무 정치적인 의도로만 접근하고 있다고 지적했다. 현재 집값 급등이 △주택 공급 부족에 대한 우려 △과도한 유동성과 투자 수요 △정부 정책에 대한 불신 등이 복잡하게 얽힌 사안인데, 주택거래허가제 등은 시장에 `공포 마케팅`만 작용한다는 것이다. 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책 등 정부의 고강도 부동산 규제가 나온 직후 부동산 거래가 끊기며 단기적으로 하락 추세를 보이다가도 시간이 가면서 회복됐던 현상이 되풀이될 수 있다는 지적도 제기된다. 12·16 대책 직후 29일(작년 12월 16일~올해 1월 13일) 동안 실거래가 신고가 이뤄진 서울 아파트 계약건수는 1738건으로, 대책 발표 직전 29일 계약 건수(8082건)보다 78% 줄어들었지만 시장 향방은 알 수 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주택거래허가제도 시행 전엔 집을 미리 사두려는 수요 때문에, 시행 후엔 강남 등 진입장벽을 높이는 현상 때문에 역효과가 날 수 있다"고 진단했다.(2020년 1월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토교통부가 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택 구입자에게 자금조달계획서와 증빙자료 제출을 의무화하는 `부동산 거래신고 등에 관한 법률` 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고했다. 이에 따라 서울과 경기 과천·하남·광명 등 투기과열지구에서 시세 9억원 넘는 주택을 살 때는 예금통장 잔고를 비롯해 자금 증빙서류를 최대 15종까지 정부에 내야 한다. 가령 주택 구입 조달 자금 중 금융기관 예금이 있으면 기존에는 총액만 기입하면 됐지만 앞으로는 예금잔액증명서와 잔고증명서를 내야 한다. 증여·상속이라면 증여·상속세신고서 등을 제출해 누구에게 받은 돈인지 밝혀야 한다. 금융기관 대출로 자금을 조달할 때는 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등을 제출해 이유를 설명해야 한다. 작년 12월 기준 서울 아파트 중위 가격(매매 가격 중간값)이 8억9751만원인 점에 비춰볼 때 서울 지역 웬만한 아파트 구입자들은 재산 내역이 고스란히 정부에 노출될 가능성이 크다. 정부가 불법 증여와 투기를 잡으려고 노력하는 것은 당연하다. 하지만 편법거래 근절을 이유로 속속들이 개인 재산을 들여다보겠다는 것은 행정권 남용이다. 더구나 법률이 아닌 시행령을 근거로 자금 출처 증빙을 요구하는 것은 위헌 소지마저 있다.

 

 

실수요자들이 자금 소명에 따른 불편을 우려해 주택 구입을 포기하면 거래 절벽을 넘어 부동산시장 자체가 마비될 수 있다. 인터넷 커뮤니티에 "국민을 투기꾼으로 간주하는 사회주의 발상" "외제차·명품 구매자는 왜 자금 출처를 조사 안 하냐"는 비난이 쏟아지는 것도 이런 우려에서다. 정부가 집값을 잡겠다고 가격·수요를 통제하는 반시장 정책에 매달리면 역효과만 낳게 된다. 대출 제한과 보유세·양도세 강화, 분양가 상한제 확대 등이 담긴 12·16 고강도 대책에도 불구하고 규제가 약한 경기 수원·용인 아파트값이 급등하고 학군이 좋은 서울 강남·목동 전세금이 치솟는 등 곳곳에서 풍선효과가 나타나는 것도 부작용의 결과다. 지금은 시장을 왜곡하는 잘못된 처방보다 수요에 맞는 신축 아파트 공급 등 시장 맞춤형 대책을 고민해야 할 때다.(2020년 1월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부, 논란 커지자 재건축부담금 제도개선 검토

공시가격 시세 반영 비율, 사업 개시 시점 60% 안팎서

준공시점엔 75~80%로 올라, 조합원 초과이익 부풀려져

전문가 "사업 개시 시점도, 사업시행인가로 늦춰야"

 

 

헌법재판소가 작년 말 재건축 초과이익환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 재건축 추진 아파트 단지에 비상이 걸렸다. 특히 정부가 공동주택 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 올해 최고 80%까지 높이기로 하면서 재건축 부담금이 조합원 1인당 최대 3억원까지 더 늘어날 것으로 예상된다. 정부가 사업개시 시점으로 잡은 조합설립추진위원회 승인 시점 현실화율은 60% 수준인 반면 사업종료(준공) 시점 현실화율은 80%까지 높아지면서 부담금 산정의 기준이 되는 공시가격이 최대 6억원가량 더 올라갈 수 있기 때문이다. 전문가들은 재건축 조합원들에 대한 합리적인 부담금 환수를 위해서는 사업개시 및 사업종료 시점의 공시가격 형평성을 맞추는 한편, 사업개시 시점 산정 기준도 추진위 구성이 아니라 사업시행인가 시점으로 바꿀 필요가 있다고 지적한다. 7일 매일경제가 파악한 결과 국토교통부는 올해 공시가 현실화율 상향 방침에 따라 재건축 부담금 산정 시 사업개시 시점과 사업종료 시점에서 공시가격 현실화율 차등 문제가 발생하는 것에 대해 본격 검토에 나섰다.

 

국토부 주택정비과 관계자는 "작년 말 헌법재판소가 재건축 환수제에 합헌 결정을 내린 만큼 공시가격 현실화율 차등 문제가 발생하는 것에 대해 이제부터 고민해 나갈 계획"이라며 "개시 시점의 현실화율을 높이거나 종료 시점의 현실화율을 낮추는 방식이 될 것"이라고 밝혔다. 2018년 7월 서울 서초구청이 재건축 부담금 산정 시 사업개시 시점과 사업종료 시점에서 공시가격 시세 반영률에 차이가 있을 수 있으므로, 이를 동일하게 적용해야 한다고 건의한 바 있다. 재작년 5월 조합원 1인당 1억3569만원의 재건축 예정 부담금을 최초 통보받은 서울 서초구 반포동 반포현대아파트는 추진위 승인을 받은 2015년 기준 공시가격 현실화율이 60%대 중반이다. 국토부는 지난달 17일 공시가격 신뢰 제고 방안 발표를 통해 올해 시세 15억원 이상인 공동주택 현실화율은 75%, 시세 30억원 이상인 공동주택은 현실화율을 80%로 끌어올리기로 했다. 따라서 향후 준공 시점에서 시세에 따라 공시가격 현실화율이 사업개시 시점에 비해 최대 20%포인트가량 더 반영되는 상황을 맞이할 수 있다. 반포현대는 내년 7월 준공 예정이다. 준공 시점 예상 시세를 20억원으로 가정하면 공시가격은 15억원(현실화율 60%일 때 12억원), 30억원으로 가정하면 공시가격은 24억원(현실화율 60%일 때 18억원)으로 현실화율 상향에 따라 3억~6억원의 추가 개발이익에 대한 부담금을 더 내야 하는 셈이다.

 

 

서울 강남구 대치동 은마아파트, 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 서울 주요 재건축 예정 단지들도 추진위 구성이 대부분 10년가량 지났기 때문에 사업개시 시점의 공시가격 현실화율이 60% 안팎으로 낮다. 재건축 부담금 환수가 현행대로 진행되면 공시가격 현실화율이 차등 적용돼 조합원들 입장에서는 억울한 부담금을 수억 원씩 더 내야 하는 상황인 것이다. 국토부에 따르면 전국 지방자치단체에서 재건축 부담금을 통지한 조합은 작년 말 기준 총 16곳, 부담금 총액은 1254억원이다. 전문가들은 재건축 부담금 산정 시 개시 시점과 종료 시점의 공시가격 현실화율 차등을 해소하는 것은 물론 사업기간 산정 방식도 바꿔야 한다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축은 조합추진위원회가 구성되고도 실제 사업이 진행되기까지 상당한 시간이 소요된다"며 "사업개시 시점을 추진위 승인이 아니라 사업시행인가나 관리처분인가를 받은 시점을 기준으로 해 준공 때까지 약 4~5년으로 기간을 줄여 이익을 환수하는 것이 바람직하다"고 말했다.(2020년 1월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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양도세 50%에 매물 품귀, 3월부터 서울 분양권 無

 

 

청약 당첨이 `하늘의 별 따기`가 되면서 청약 가점이 낮은 30대 `청약 포기족`이 아직 남아 있는 분양권 시장으로 눈을 돌리고 있다. 분양권에는 수억 원대 웃돈(프리미엄)이 붙지만, 1~3개월 후 바로 새 아파트에 입주할 수 있는 데다 로열동과 로열층을 고를 수 있다는 이점이 있다. 하지만 잇따른 정부 규제로 3월부터 서울 아파트 분양권 시장은 사라진다. 5일 부동산 업계에 따르면 아직 분양권이 살아 있는 단지로 2017년 5월 분양한 영등포구 신길뉴타운 `보라매 SK뷰`, 2016년 12월 분양한 동작구 `사당 롯데캐슬 골든포레`, 2017년 6월 분양한 양천구 `신정뉴타운 아이파트위브` 정도가 손에 꼽힌다. 이들은 서울 전역 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화한 2017년 6·19 부동산대책이 시행되기 전에 분양해 분양권 거래가 가능하다. 청약 포기족은 전매 제한 기간을 적용받기 전에 분양한 아파트를 노리고 있다. 이들을 놓치면 앞으로 서울에서 신축 아파트를 가질 방법은 청약을 제외하고는 조합원 입주권밖에 없기 때문이다.

 

 

하지만 분양권 품귀 현상으로 이마저도 쉽지 않다. 분양권을 양도하면 보유 기간과 상관없이 무조건 50%의 양도세를 납부해야 하기 때문이다. 신길뉴타운 근처 부동산 중개업소 관계자는 "50%의 양도세를 내느니 차라리 실거주를 2년 하고 양도세 비과세 혜택을 받겠다는 집주인이 대부분이라 입주를 앞둔 시점에서 분양권 물건은 드물 수밖에 없다"고 말했다. 부담해야 하는 웃돈도 만만치 않다. 새 아파트 선호 현상이 강해지면서 분양권 시세가 분양가 2배를 껑충 넘는다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 보라매 SK뷰의 전용면적 84㎡ 분양권이 지난해 11월 12억3410만원(4층)에 거래됐다. 분양가는 6억원대였다. 사당 롯데캐슬 골든포레 전용 84㎡도 지난해 11월 11억1450만원(10층)에 거래됐다. 이 단지 분양가는 6억5270만~7억790만원이었다.(2020년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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매경, 교수 등 50명 설문조사

 

 

정부가 지난해 강력한 부동산 규제를 거듭 내놓았지만 부동산 전문가들은 올해 서울 집값이 더 오를 것으로 전망했다. 50명의 국내 부동산 전문가 중 70%인 35명이 올해 서울 집값이 상승할 것으로 내다봤다. 반면 하락을 전망한 전문가는 6명에 그쳤다. 3일 매일경제신문이 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 2020년 부동산 시장 전망에 대해 설문조사를 실시한 결과 응답자의 88%는 올해 서울 집값이 떨어지지 않을 것으로 봤다. 20명이 `3% 미만 상승`을 전망하고 `3~4% 상승`(13명), `5% 이상 상승`(2명) 등 상승 전망이 응답자의 70%에 달했다. 9명이 `현 수준에서 안정`을 예상했고, 올해 서울 집값이 떨어질 것이라는 응답은 6명에 불과했다.

 

 

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "12·16 부동산 대책에 서울 내 주택 공급 확대에 대한 부분이 담기지 않아 새 아파트 부족에 대한 우려가 여전하다"며 "재건축·재개발 규제를 극적으로 풀어 공급을 늘리는 것 외에 뾰족한 수가 없다"고 설명했다. 전문가들은 새집을 사거나 추가로 주택을 구입하는 시기도 `올해를 넘기지 않는 게 좋다`고 밝혔다. 주택 구입 적기는 올해 1분기가 36%로 가장 많았고, 올 하반기가 24%, 2분기가 22% 순이었다. 내년(2021년) 중이라는 답변은 12%였고, 향후 2년 내에 구입해선 안된다는 의견은 6%에 그쳤다.(2020년 1월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

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"서울不敗 올해도 계속될 것… 지방은 떨어진다"

전셋값 오르면서 집값 밀어올려, 돈 있다면 1분기에 사는게 좋아

청량리·수색·신길 뉴타운 주목… 신도시 과천·하남 교산도 유망

 

 

정부가 지난달 서울 집값을 잡기 위해 세금, 대출, 분양가 등의 규제를 총망라한 '12·16 부동산 대책'을 발표한 후 주택 시장에 관망세가 짙어지고 있다. '지금 아니면 집을 못 산다'며 조바심을 내던 수요자들은 '좀 더 기다려보자'는 입장으로 바뀌었고, 집주인들 역시 '지금까지 그랬듯, 이번에도 다시 오를 것'이라며 버티고 있다. 전문가들의 시장 전망도 엇갈리고 있다. 서울 집값이 떨어질 것이란 의견도 있고, 지난해보다 더 오를 것이란 전망도 있다. 하지만 거의 모든 전문가가 서울 집값이 급락할 가능성은 낮게 보고 있다. 넘쳐나는 시중 유동자금과 전셋값 상승, 새 아파트 부족 현상 등이 이 같은 판단의 근거다. 실수요자라면 이번 집값 조정기를 내 집 마련의 기회로 삼아야 한다는 조언도 나온다.

 

 

◇서울 不敗, 올해도 계속된다

 

조선일보가 부동산 전문가 7명을 대상으로 올해 시장 전망을 조사한 결과, 6명이 올해도 서울 집값은 오를 것으로 내다봤다. 다만, 상승률은 3%를 밑돌 것이란 전망이 대부분이었다. 이상우 익스포넨셜 대표만 4% 오를 것으로 봤다. 이 대표는 "정부가 규제를 강화했지만 실수요자가 15억원 이하 집을 사는 여건은 크게 달라지지 않았다"며 "오히려 전셋값이 오르면서 집값을 밀어올릴 가능성이 크다"고 말했다. 심교언 건국대 교수는 7명 중 유일하게 서울 집값이 떨어질 것으로 봤다. 그는 "초고강도 규제의 영향을 안 받을 수 없고, 경제도 안 좋다"며 "무엇보다 최근 2~3년 사이 너무 올랐다는 피로감이 크다"고 말했다. 수도권 집값 역시 상승 또는 보합 전망이 우세했다. 하지만 지역별 편차는 클 것이라는 의견이 많았다. 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 "경기 과천, 성남, 광명, 하남처럼 서울에 붙어 있는 곳은 오르지만 다른 지역은 떨어질 가능성이 크다"고 말했다. 심교언 교수도 "대출 규제 때문에 서울을 떠나는 사람들이 있어서 강남 근처는 집값이 오를 수도 있지만 수도권 대다수는 집값이 떨어질 것"이라고 말했다. 지방 집값은 대다수가 떨어질 것으로 전망했다. 권대중 명지대 교수는 "부산, 대구, 광주 등 광역시를 제외하고는 인구 감소와 공급량 증가 등의 영향을 계속 받을 것"이라고 말했다.

 

 

◇조정기를 매수 기회로

 

많은 전문가가 정부 규제로 서울 집값이 조정받는 시기를 내 집 마련 기회로 삼아야 한다고 조언했다. 주변 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 청약이 가장 유망하지만, 가점(加點)이 낮다면 청약은 과감히 포기하고 기존 주택을 매수해야 한다는 것이다. 12·16 대책 발표 후 강남 재건축 아파트 위주로 호가가 떨어지고 있으며 한국감정원 등에서 발표하는 서울 아파트 주간 시세 역시 상승 폭이 줄어들기 시작했다. 권대중 명지대 교수는 "내년부터 서울 아파트 입주 물량이 반 토막 나기 때문에 올 하반기엔 집값이 반등할 가능성이 크다"며 "상반기 조정장이 적정 매수 시점"이라고 말했다. 고준석 동국대 겸임교수도 "자금을 마련할 수 있다면 1분기 정도에 집을 사는 것이 좋다"고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장, 권대중 교수도 올해 중 집을 사라고 조언했고, 김학렬 소장과 이상우 대표는 '지금 사라'고 했다. 김 소장은 "입지 좋은 지역 새 아파트는 앞으로도 계속 오르기 때문에 원하는 가격대의 매물이 보이면 빨리 사야 한다"고 했다.

 

 

유망 투자처에 대한 의견은 전문가들 제각각 달랐다. 강남, 마용성(마포·용산·성동) 등 기존 인기 지역을 추천한 사람도 일부 있었지만 '역세권 소형 아파트'(고준석 동국대 겸임교수)나 '지방 광역시 신축 아파트'(김학렬 소장)처럼 과거 설문조사에서는 찾아보기 어렵던 답변도 있었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "서울시의 균형 개발 정책으로 상권이 활성화될 서울 동북부와 서부를 주목해야 한다"며 청량리, 수색·증산 뉴타운 등을 추천했다. 고 원장은 또 "서울이 아니라도 청약 기회는 있다"며 "3기 신도시 중 과천과 하남 교산지구는 충분히 유망하다"고 했다. 이상우 대표는 서울 영등포구 신길동과 강동구 고덕동을 추천했다. 두 곳 모두 대규모 재개발·재건축이 마무리되고 있어 신축 아파트가 많다. 심교언 교수는 펀드, 리츠 등 부동산 간접투자 상품을 추천했다. 올해 부동산 시장의 최대 변수를 묻는 질문에는 '거시경제'라는 답변이 가장 많았다. 송인호 부장은 "우리나라 주택 시장은 거시경제와 외부적인 변수에 취약하기 때문에 실물 경기가 더 나빠지거나 대외 충격이 있으면 크게 흔들릴 수 있다"고 말했다. 고준석 교수는 "서울 지역에 얼마나 많은 주택이 공급되느냐가 가장 큰 관건일 것"이라며 "다(多)주택자 거래세 규제를 좀 더 풀어주면 매물이 많아지고 시장이 정상화될 수 있을 것"이라고 했다. 김학렬 소장은 '총선'을 주요 변수로 꼽았다. 그는 "총선이 끝나면 지방 과열 지역에 대한 규제가 시작될 것"이라며 "단기 시세차익을 노리고 갭투자했던 사람은 조심해야 한다"고 말했다.(2020년 1월 1일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2020.01.01 13:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 새해 되시기 바랍니다. ^^

 

 

임대주택 합산배제·정비사업 주택 취득일 계산 오류 등 착오 많아

 

 

올해 종부세 부과 대상자는 60만명으로 작년보다 13만명이나 증가한데다 과세 금액(33000억원)60%나 늘면서 종부세가 잘못 고지된 경우도 많아져 관련 상담이 급증하고 있다. 24일 관련업계에 따르면 올해 종부세 고지에서는 임대사업등록 주택에 대해 사전에 합산배제 신청을 했음에도 이를 누락한 경우가 적지 않았다. 전산 착오 등으로 합산배제 대상에서 제외돼 종부세가 부과 또는 중과된 것으로 보인다. 재건축·재개발 등 정비사업 아파트의 경우 `취득시기`를 잘못 인지해 종부세가 부과되는 경우도 적지 않았다. 재건축된 주택에 대해 기존 주택 보유기간을 뺀 채 준공일을 주택 취득일로 보고 장기보유 공제없이 종부세를 부과한 케이스도 있었다. 종부세에 대한 이의신청 등 불복청구는 `고지서 수령 후 90일 이내`에 할 수 있다. 이의신청을 하더라도 일단 부과된 종부세는 기한 내에 납부하고 환급받는 방법을 택해야 한다.

 

 

오류가 명확하다 해도 종부세 고지서 명시된 기한 내 납부하지 않았다면 납부기한 다음날부터 납부일(또는 납세고지일)까지의 기간에 하루 1만분의 3(10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과된다. 올해는 지난 16일까지로 납부 기한이 종료됐다. 종부세 납부기간(통상 12115) 내에 오류를 발견했다면 고지서 금액과 관계없이 관할세무서에 적정 세액을 신고·납부를 할 수 있다. 다만 이 경우 국세청이 고지한 세액 대비 감액내역이 정당하지 않으면 `과소신고가산세`가 부과되기 때문에 유의해야 한다. 과소신고가산세는 신고 세액의 10%(부당한 과세신고는 40%). 올해 깜박하고 종부세 합산배제 신청을 하지 않았다면 지금이라도 세무서에 합산배제 신청을 하고 과다 납부한 종부세를 환급받으면 된다. 김종필 세무사는 "올해 종부세 부과 대상이 늘면서 이의신청 건수도 꽤 증가할 것으로 보인다""90일의 이의신청 기간을 넘기면 오류가 있어도 구제받을 수 없기 때문에 유의해야 한다"고 말했다.(20191224일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산대책 후폭풍, 9억대 거래 잠실 엘스 84㎡, 한달새 최고 11억 중반 호가

대출안돼 집 못사자 전세로, 재건축 규제로 공급은 막혀

전월세상한제 등 후속대책땐, 집주인 선제적으로 올릴수도

 

 

# 잠실 엘스 84㎡에 살고 있는 직장인 김 모씨(38)는 내년 3월 전세계약 만기를 앞두고 지난 19일 집주인이 갑자기 전세금을 2억원 올려달라고 요구해 밤잠을 설치고 있다. 김씨는 "지난해 급등하는 집값에 놀라 인근 지역 아파트를 급히 매수하긴 했지만 내년 말까지는 세입자 전세계약 때문에 내 집에 입주도 불가능한 상황"이라며 "9억원 이상 주택 보유자는 신규 전세대출도 안된다고 하니 내년 3월까지 2억원을 마련하지 못하면 꼼짝없이 길에 나앉을 판"이라고 말했다. 본격 이사철을 앞두고 12·16 부동산 대책이 기습 발표되는 바람에 전세 가격 상승세에 기름을 부은 격이어서 세입자들이 충격에 빠졌다. 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억8000만원 신고가에 전세계약됐다. 이 매물이 거래된 뒤 호가는 더 뛰어 10억5000만~11억원에서 형성된 상태다. 트리지움 84㎡형은 지난 14일 이미 전세 가격 10억5000만원을 찍었다. 서초구 대표 고급 단지 `반포 아크로리버파크`도 12·16 대책 이후 지난 18일 전셋값 최고 기록을 갈아치웠다. 84㎡형 매물이 직전 최고가보다 3500만원 오른 신고가 15억8500만원에 계약됐다. 인근 중개업소 관계자는 "중소형 매물이 없어 전용면적 84㎡의 경우 한강뷰가 안 나오는 물건조차 호가가 16억원까지 올랐다"고 귀띔했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다.

 

30·40대 젊은 부부 세입자들이 많이 거주하는 마포구도 전세 매물이 귀하다. 지난 8월부터 입주를 시작한 마포구 신촌숲아이파크 84㎡는 지난 9월 6억5000만~7억원 선이던 전세 가격이 매물이 마르면서 불과 3개월 만에 8억5000만~9억원으로 2억원가량 뛰었다. 마포래미안푸르지오는 84㎡ 전세 가격이 한 달 새 5000만원 이상 오른 8억원 이상으로 나오고 있다. 이 같은 `전세대란` 분위기는 입시제도 개편 이슈에다 겨울철 이사 수요가 겹쳐 이미 전세 가격이 불안했던 가운데 이번 12·16 대책까지 기습적으로 발표돼 상승세를 자극한 것으로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 무엇보다 12·16 대책으로 향후 전·월세 공급물량이 급감할 것으로 우려된다. 우선 이번 대책에 15억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지 등 강도 높은 대출 규제가 포함되면서 매수 대기자들이 전셋집에 그대로 눌러앉아야 할 가능성이 높아졌다. 또 양도세 과세(장기보유특별공제) 기준에 실거주 요건이 추가되면서 전세를 줬던 집주인들이 거주기간을 채우기 위해 기존 전세 기간이 끝나면 본인 소유 집에 들어가려고 할 가능성도 높다. 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제 탓에 재건축·재개발 사업이 지연되면서 신축 전세 물량 공급 축소까지 피할 수 없을 전망이다. 집주인들이 공시가 상승과 종합부동산세율 상향 등으로 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것이란 우려가 현실화하고 있다.

 

 

김은진 부동산114 리서치팀장은 "그간 매매 가격에 비하면 전세 가격이 거의 안 올랐는데 그 격차를 메우던 중에 이번 대책 발표까지 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다"며 "정부가 급하게 후속 조치로 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 정책 도입 전에 전세 가격을 선제적으로 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것"이라고 분석했다. 이처럼 전세시장이 뜨거워진 반면 매매시장은 완전히 관망세로 돌아선 분위기다. 특히 이번 대책 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 사실상 중단된 상태다. 집주인들은 늘어난 보유세 부담을 계산하며 매도·보유 여부를 놓고 이해득실을 따지느라 바쁘고, 매수 예정자들은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 데다 향후 집값 하락을 기대하며 시장 상황을 지켜보는 분위기다. 쉽게 말해 `사지도 팔지도 못하는` 것이다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "원래 강력한 규제가 나오면 한 달 정도 관망세가 이어지는 것이 보통"이라며 "현금 부자들은 매수 기회를 노리고 있지만 집주인들도 이번 규제 때문에 갑자기 싸게 팔 생각은 없는 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 성사되기 힘들 것"이라고 말했다.

 

 

이 같은 관망세는 일단 올 하반기 불붙었던 서울 아파트 거래 시장에 제대로 찬물을 끼얹은 분위기다. 지난 20일 진행된 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 `개포 디에이치 아너힐스`의 보류지(미매각 물건)는 5가구 매각에서 1가구(전용 106㎡)만 낙찰되고 나머지는 모두 유찰되기도 했다. 최저 입찰금액이 27억~38억원으로 시세 수준보다 높게 책정된 데다 12·16 대책 이후 집값 하락에 대한 우려와 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 등이 미분양에 영향을 미쳤다. 대출 규제 대상에서 제외된 강북권의 9억원 이하 아파트 중에는 반사이익을 기대해 호가를 높인 매물도 일부 나왔지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다. 성북구의 한 중개업소 대표는 "전용 59㎡ 시세가 9억원 이하인 아파트들도 거래 없이 조용하다"며 "대책 이후 5000만원가량 올려 내놓은 매물도 가끔 있지만 매수세 자체가 움츠러들어서 거래가 잘 안 된다"고 설명했다. 현지 중개업소들은 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다주택자의 매물 출회가 내년 설 연휴 이후에 본격화할 것이라고 예상한다. 다만 정부가 양도세 중과 배제 대상을 10년 이상 보유 주택으로 한정하면서 생각보다 매물이 많지 않을 것이라는 관측도 많다.(2019년 12월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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