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서울 실거래가 평균 13.8% 상승, 거래 건수는 절반으로 급감

 

작년 ‘9·13 주택시장 안정대책 발표 이후 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 용산구인 것으로 나타났다. 16일 부동산114에 따르면 9·13 대책 이후 1년간 서울지역 아파트값(실거래가 기준)평균 13.8% 상승했다. 9·13 대책 이전 1년간 평균 거래가는 66603만원이었는데, 9·13 대책 이후 1년간 평균 거래가는 75814만원을 기록했다. 작년 9월부터 올해 8월 말까지 국토교통부가 공개한 거래 건수(42564)와 그 이전 1년간 거래 건수(97414)를 비교한 결과다. 거래가 반토막 난 가운데 저가 아파트보다 재건축·고가 아파트의 거래가 상대적으로 많았다. 9억원 초과 아파트의 거래 비중은 9·13 대책 이전 17.3%에서 9·13 대책 이후 24.7%로 높아졌다. 9억원 초과 아파트 거래량은 9·13 대책 이전 16854건에서 대책 이후 9350건으로 37.3% 줄었다. 반면 대책 이전 78919건에 달하던 9억원 이하 아파트 거래량은 대책 이후 27996건으로 60.2% 급감했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 대출이 필요 없는 현금 부자들이나 대출 부담이 덜한 무주택자의 거래 비중이 늘어난 영향이라고 설명했다.

 

구별로는 용산구 성동구 강남구의 거래가격이 많이 올랐다. 용산구 아파트의 최근 1년간 평균 거래가격은 159724만원을 기록했다. 직전 1년간 평균가(126727만원)보다 26% 상승했다. 용산 미군부대 이전과 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 영향을 줬다고 부동산114는 분석했다. 이어 성동구는 9·13 대책 이전 77033만원에서 이후 93264만원으로 21.1% 올랐다. 재재발 구역 노후 주택과 서울숲 인근 신축 아파트값이 강세를 보인 영향이다. 강남구의 거래가 상승률은 17.7%였다. 최근 1년 거래 평균가격은 171984만원으로 서울 25개 구 중 가장 높았다. 송파구의 평균 거래가는 96706만원에서 113317만원으로 17.2% 상승했다. 서초구는 139053만원에서 156951만원으로 12.9% 올랐다. 은평구 거래가는 대책 발표 이전(47685만원)과 이후(48028만원)가 비슷했다. 구로구(42821만원44258만원)와 강서구(52725만원54361만원)도 큰 차이를 보이지 않았다.(2019917일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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매매는 물론 전세, 월세 등 부동산을 계약시 챙겨야 할 부분은 한두가지가 아니다. 계약이나 임차하는 경우는 물론 계약이 종료되는 경우에도 살펴야하는 부분이 적지 않다. 그렇다면 가장 기본적으로 체크해야하는 것들에는 어떤 것들이 있을까. 우산 부동산 전·월세 계약을 하기 전에는 임차할 주택의 상태를 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다. 계약을 원하는 주택에는 반드시 현장 방문해 난방, ·하수도, 내벽 상태 등을 꼼꼼히 체크해 실제 상태와 하자 여부를 살펴야 한다. 집주인이 고쳐줘야 할 하자가 있다면 계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋다. 주택 상태 확인이 끝났다면 그 다음은 서류 확인 단계다. 등기부등본상 근저당권, 전세권 등의 권리 순위를 파악해야 한다. 권리 순위에서 다음 임차인인 자신의 권리가 뒤에 있다면 전·월세 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문이다. 계약 진행 시에는 임대인과 직접 거래가 가장 좋으며, 만약 대리인과 계약을 진행하게 된다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 잘 보관해야 부동산 계약 사기 피해를 막을 수 있다.

 

임차주택의 주소가 계약서와 일치하는지 반드시 체크해야 하고 계약금, 잔금 금액, 지급 일자, 주택 수리 비용 부담, 계약의 해지 사항 등의 세부 계약 사항들도 상세히 기재하고 확인해야 한다. 잔금 지급 전에 최종적으로 권리변동의 여부를 살펴보는 것이 안전하며 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 것이 더욱 좋다. 때문에 집을 볼때 확인했더라도 계약 당일 오전에도 등기부등본을 한번 더 떼볼 것을 권한다. 가능하다면 전임차인에 대한 정보 확인도 권한다. 전임차인의 퇴거일과 관리비 정산 여부도 미리 협의한다면 번거로움도 덜 수 있다. 반대로 전·월세 임차 계약이 종료되는 경우에도 챙겨야할 부분이 있다. 계약 종료를 앞둔 세입자들은 먼저 관리비와 공과금을 지불하고 아파트라면 세입자가 집주인 대신 냈던 장기수선충담금을 반환받으면 된다. 만약 임대차 기간이 종료됐는데 보증금을 바로 반환받지 못하는 경우에는 반드시 임차권등기 명령을 신청한 후 이사를 진행하는 것이 좋다.

 

임차권등기 명령을 받아야 우선변제권이 보장되어 보증금을 안전하게 지킬 수 있기 때문이다. 현재 사는 집을 재계약하는데 전세보증금을 올려주는 경우, 증액된 보증금에 대해 확정일자를 다시 받아야 한다. 부동산인포 관계자는 "·월세 계약에서 계약서를 작성하고 도장 또는 지장을 찍는 순간 그 부동산 계약은 성립된다. 번복이 불가능하기 때문에 계약서를 작성할 때는 잘못 기재된 내용은 없는지, 또 자신에게 불리한 내용은 없는지 검토하고 또 검토해야 한다""부동산 거래에는 큰돈이 드는 만큼 모든 거래 과정을 꼼꼼히 확인해 금전적, 정신적 피해를 사전에 방지할 것을 권한다"고 말했다.(2019915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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42개조합 12천명 집결, "강행땐 즉각 헌법소원"

 

민간택지 분양가상한제 확대 시행에 반대하는 재개발·재건축 조합들이 대규모 시위에 나섰다. 주민들은 "정부에 분양가상한제 및 소급 적용 폐기 청원 결의문을 전달할 예정"이라며 "그래도 정부가 강행 땐 헌법소원을 내겠다"고 선포했다. 행사 주최 측인 미래도시시민연대는 9일 오후 530분부터 9시까지 세종문화회관 옆 소공원에서 분양가상한제 소급 적용 저지 재개발·재건축 조합원 총궐기대회를 개최했다고 밝혔다. 42개 조합에서 약 12000명이(주최 측 추산) 집결해 야간 촛불집회를 한 뒤 청와대 방향으로 행진했다.

 

김구철 미래도시시민연대 대회준비위원장은 "전체 주택물량의 1%에 불과한 재개발·재건축사업장을 대상으로 국민주거 안정과 주택가격 안정이 가능하다고 믿는 정부의 분양가상한제는 잘못된 정책"이라면서 "분양가상한제를 폐기하고, 헌법에 위배되는 소급 적용 입법을 즉시 폐기하라"고 주장했다. 대표 조합장 30여 명은 10일 세종시 국토교통부 청사를 방문해 분양가상한제와 소급 적용 폐기를 청원하는 결의문도 전달할 예정이다. 이들은 정부가 10월로 예정한 민간택지 분양가상한제를 시행한다면 즉각 헌법소원과 효력정지 가처분 신청을 법원에 내기로 했다.(2019910일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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지인 3~4명 모여 법인 설립해, 서울 중소형 빌딩 투자 `불티`

3월부터 매입 주체 법인>개인, 법인은 LTV 70~80% 적용

양도소득세 절세효과도 장점

 

# 서울 사는 전문직 친구 셋은 지난 61인당 5억원씩 갹출해 15억원을 만들어 40억원짜리 서울 강남구 소재 빌딩을 매입했다. 매입한 빌딩은 개인 명의로 지분을 분산하지 않고, 부동산 법인을 등록해 법인 명의로 뒀다. 개인의 경우 각종 대출규제로 감당이 힘든 데다 직업 특성상 장기투자는 법인으로 관리하는 것이 훨씬 절세에 유리하다는 점을 잘 알기 때문이다.

 

# 서울 사는 개인사업자 4명도 지난 7월께 1인당 10억원씩 모아서 40억원을 만든 후 100억여 원짜리 주요 지역 빌딩을 사들였다. 이들도 신설법인 명의로 매입했다. 이 빌딩에서 각자 사무실을 차리고 남은 공간은 임대로 활용할 예정이다. 정부 규제를 피해 법인 이름으로 아파트를 매입하는 법인 투자가 유행하고 있는 상황에서, 이제는 중소형 빌딩 투자로도 불이 옮겨붙고 있다. 정부가 아파트 쪽 규제를 강화하면서 빌딩이 다시 유망 투자처로 떠오르는 가운데 법인의 빌딩 매입이 눈에 띄게 많아진 것이다. 법인투자는 대출규제에서 상대적으로 자유롭고 절세에도 유리하다는 것이 장점이다. 또 각자 투자금을 갹출해 투자자산을 법인에 묶어놓으면 혼자 자산을 매각하는 식의 사고도 막을 수 있는 투자 안전성이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다.

 

8일 빌딩중개전문기업 `빌사남(빌딩을사랑하는남자)`이 국토교통부의 상업·업무용 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 3월부터 서울지역 500억원 미만 단독 건물(이하 중소형 빌딩) 전체 거래 중 법인을 통한 매입거래 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 법인의 중소형 건물 매입 건수가 개인의 매입 건수를 뛰어넘은 셈이다. 올해 3월 서울에서는 총 73건의 중소형 빌딩 거래가 발생했다. 이 중 법인은 42(58%), 개인이 31(42%)으로 나타났다. 이 같은 추세는 이후 지속돼 지난 7월에도 법인 비중이 54%에 달했다. 사실 대형 빌딩은 통상 법인에서 매입하지만, 중소형 빌딩은 그동안 법인 매입보다 개인 매입이 많은 게 보통이었다. 그러나 정부가 대출에서부터 세금을 대폭 올리는 등 규제를 강화하면서 주택에서 유행하는 법인 투자가 중소형 빌딩에까지 확대된 것으로 전문가들은 분석한다. 강남의 빌딩 컨설팅 전문가는 "작년 9·13 부동산 대책으로 대출 규제가 강화된 이후 아파트·주택에서 유행하던 법인투자가 빌딩으로도 옮아 붙고 있다""최근 빌딩 매입을 원하는 투자상담 대부분이 `법인 설립`부터 묻곤 한다"고 전했다.

 

아파트는 정부의 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화가 법인투자 붐을 일으킨 원인이라면, 빌딩 투자도 지난해부터 빌딩 투자에 적용된 `임대업이자상환비율(RTI)` 규제가 시발점이다. RTI란 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 비율이다. 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지 산정하는 지표다. 부동산 임대소득이 적을수록 대출금액이 적어지는 것이다. 하지만 법인으로 대출을 받으면 RTI를 적용받지 않아 70% 이상 대출이 가능하다. 절세 효과도 크다. 개인 자격으로 투자를 하면 매각 때는 양도소득세, 임차로 임대소득이 발생할 땐 종합소득세를 내야 하는데 이 두 세율이 모두 최소 6%에서 최대 42%. 반면 법인은 법인세를 내는데 세율은 최소 10%에서 최고 25%. 또 개인은 과세표준이 1200만원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰지만, 법인은 과세표준 2억원까지 10%가 유지된다. 다만 법인이 비사업용 토지나 주택을 매도할 때 양도차익에 대한 추가과세 10%를 내야 한다. 빌딩 중개업을 하는 김윤수 빌사남 대표는 "지인끼리 법인을 설립하고 투자하면 부담감을 줄이면서 소액으로도 빌딩 투자가 가능하고, 큰 절세 효과를 얻을 수 있다"면서 "이와 함께 법인 정관을 통해 투자자산을 법인에 묶어놓는 것과 같은 안전장치를 마련할 수 있어서 여럿이서 갹출하더라도 안전성을 확보할 수 있다"고 말했다.(201999일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2019 부동산 `富`테크쇼

 

부동산 규제가 거미줄처럼 촘촘하다. 문재인정부 출범 후 20176·19 가계부채 대책부터 8·2 부동산대책에 이어 보유세 인상, 9·13 부동산 대책과 최근 8·12 민간택지 분양가상한제까지 빠져나갈 구멍이 거의 없다고 할 정도다. 하지만 이처럼 촘촘한 거미줄 규제 속에서도 틈새를 찾는 것이 투자의 정석이라는 것이 부동산 전문가들 조언이다. 의외로 틈새는 많다. 28일 서울 강남 논현동 건설회관에서 150명 이상이 참석한 가운데 열린 `매경 부동산 테크쇼`에 연사로 나선 고종완 한국자산관리연구원장(주택), 신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사(상업용 부동산), 문석헌 도우지엔 본부장(해외 부동산), 우병탁 신한은행 부동산팀장(세제) 등은 규제 속에서도 적극적으로 틈새를 찾고, 오로지 `강남권`에 집중됐던 투자 지역을 다른 곳으로 확대하는 소위 `가성비 투자`를 해야 한다고 입을 모았다. 또 기회가 많은 해외 부동산 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 점도 강조했다.

고종완 원장은 "이미 교통 인프라스트럭처가 잘 깔린 곳이 아니라 교통 열세지역이었다가 교통 우세지역으로 바뀌는 곳이 바로 투자 유망지역"이라면서 "강남권이나 용산은 이미 교통망이 잘 깔려 있고 편익 효과가 높은 곳이다. 더 먼 미래를 보면 구로나 금천 등 교통이 좋지 않았다가 교통이 좋아질 것이 확정적인 곳이 뜰 것"이라고 전망했다. 또 교통뿐 아니라 지역 내 거주자들의 편익이 확연히 업그레이드되는 곳이 유망하다고 말했다. 성동구에서 성수동 일대가 뜨고 있지만, 이미 너무 많이 올랐다는 이유로 고 원장이 대신 도시재생사업이 진행될 성동구 송정동을 찍은 것도 이 때문이다. 빌딩과 같은 수익형 부동산 부문에서는 핵심지라고 불리는 `코어`나 그 인근인 `코어플러스` 지역에 투자하되, 그 대상이 강남권이라는 생각은 버려야 한다고 신기동 이사는 강조했다. 신 이사는 결국 현재 상황에서는 확실하게 버텨주는 상권, `코어상권`을 공략하고 가능성을 보고 베팅하는 투자는 금물이라고 말했다. 그는 "10~15년 전 명동이 다 끝물이라고 망했다고 했지만 현재 명동의 3.3당 가격은 12억원까지 치솟았다"면서 "불황 시대에 투자하려면 상권이 확실해 임차인 걱정이 없고, 향후 매각 차익도 어느 정도 나올 수 있는 `확실한` 곳을 봐야 한다"고 강조했다.

 

문석헌 본부장은 해외부동산으로 눈을 돌려 특히 베트남과 미국을 주목하면 좋은 수익률을 얻을 수 있다고 사례를 곁들여 소개했다. 그는 "자체 설문조사 결과 자본 증식과 자녀 교육 목적으로 미국 투자에 관심을 가지고 있는 고객이 많이 늘어나고 있다""신흥국 중에서 경제성장률이 높고 향후 미래 성장 잠재력이 높은 베트남이 아무래도 투자하기에 좋다"고 추천 배경을 설명했다. 선진국 투자 1순위로 꼽히는 미국은 인구 유입, 교육 환경, 일자리 등 투자를 위한 세 가지 요소가 균형감 있게 조성돼 있다는 평가다. 문 본부장은 "캘리포니아주 등 서부는 30억원 규모의 주거용 부동산 투자, 뉴욕 등 동부 도심은 100억원 규모의 꼬마빌딩이나 단독주택을 추천한다""미국 내에서도 지역별로 투자 선호도가 다르고 수익률 추이가 천차만별인 만큼 현지 전문가 등의 도움을 받아 투자를 결정해야 한다"고 조언했다. 절세는 최근 부동산시장 격변기에 가장 중요한 포인트 중 하나다. 우병탁 팀장은 강연에서 "부부가 송파구 잠실 전용 82아파트와 서초구 일대 전용 84아파트 두 채를 보유하고 있다고 가정할 경우 남편 단독 명의일 때보다 부인과 한 채씩 보유할 때 연간 세금이 1650만원까지 차이가 난다. 3주택은 명의 변경만으로도 연간 2500만원까지 아낄 수 있다"면서 "올해 공시가격이 많이 올랐는데, 내년에도 올해와 비슷한 수준으로 오를 것으로 예상되는 만큼 이 같은 절세 테크닉을 알아야 한다"고 말했다. 배우자 간 6억원까지 비과세인 만큼 이를 잘 활용하면 절세가 가능하다는 것이다.

 

또 자녀가 복수의 부동산을 상속받은 경우에도 어떤 것을 먼저 매각하는지에 따라 세금이 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 차이 날 수 있다고 강조했다. 우 팀장은 "최근 세금제도가 워낙 자주 바뀌어 전문가마저 어려움을 겪는 상황이다. 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가와 사전에 상담하는 습관을 가져야 한다""최소 2~3명 이상 전문가에게 솔루션을 받은 뒤 의사결정을 해야 수천만 원의 손해 등을 방지할 수 있다"고 강조했다. 이날 행사에서는 강연 외에도 다양한 프로그램이 준비됐다. 세금 문제와 해외 부동산은 개인 상황에 따라 편차가 큰 분야인 만큼 매일경제는 중간중간 개별 컨설팅 시간을 마련해 관련 조언을 받을 수 있도록 했다. 특히 최근 관심도가 높은 절세 관련 개별 컨설팅 세션에는 많은 인원이 한꺼번에 몰려 열기를 반영했다. 빌딩중개 전문법인인 리얼티코리아는 강연장 바로 앞에 상담 부스를 운영해 빌딩 관련 질문을 받고 안내했다. 차후 스타 강사인 고 원장과 신 이사와 함께하는 `주택·상업용 부동산 투자 오찬 라운드 테이블`도 행사 참석자 중 추첨해 진행할 예정이다.(2019829일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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KDI "분양물량 10% 늘면 3년 뒤 미분양 3.8%↑"

 

2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못해 일명 `악성미분양`으로도 불리는 `준공 후 미분양` 물량이 최대 3만세대에 이를 수 있다는 전망이 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26KDI 정책포럼 `우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향` 보고서를 통해 올해 준공 후 미분양 물량은 최대 25561세대, 2020년에는 351세대에 이를 것으로 추산된다고 밝혔다. 이는 20192020년 분양 물량이 297000세대인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다. 분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됐다.

 

송 부장은 "아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.61.121% 하락했다""서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 201712월과 20182월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 201912월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것"이라고 지적했다. 일례로 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 187000세대, 중위 전셋값은 2017년 말(25000만원)보다 2000만원 내린 23000만원으로 예상됐다. 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제로 지적됐다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1000명당 주택 수는 412세대로 추정된다.

 

2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 `기초주택수요`348220세대지만, 실제 주택 인허가 물량은 554136세대에 달한다. 20만세대가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈이다. 국토교통부가 발표한 분양가상한제3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다. 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다""분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 `밀어내기`가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것이다. 정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 진단했다.(2019826일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"107㎡ 소유주 평형배정 차별 전체 조합원 재산권도 영향“

인가재신청 땐 재초환 가능성 "10억대 부담금 맞을 수도"

 

사업비가 10조원에 달해 강남 재건축 `최대어`로 꼽히는 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 사업 진행에 먹구름이 짙어졌다. 지난주 법원의 관리처분계획 무효 판결에 이어 판결문 세부 내용이 공개되면서 파문이 확산되고 있다. 행정법원이 "관리처분계획 전체를 취소해야 한다"고 판시하면서 조합원 배정을 다시 하고 이에 따라 구청에서 인가도 다시 받아야 할 가능성마저 대두되고 있다. 조합 측은 즉각 항소하겠다는 방침이지만 사실상 10월 이주 계획은 물론 재건축 초과이익환수금 회피 여부까지 불확실해졌다. 21일 서울행정법원의 `관리처분계획 총회결의무효확인 소송` 판결문에 따르면 재판을 담당한 행정1재판부는 "관리처분계획 일부만 취소해서는 문제를 바로잡기가 불가능하기 때문에 전체를 취소해야 한다"고 판시했다. 이번 소송은 2017년 조합원 분양 당시 이 아파트 전용면적 107를 소유한 조합원 중 일부에게는 59135두 채를 분양받을 수 있게 해주고, 다른 일부에게는 분양받지 못하게 한 것이 불공평하다며 제기됐다. 쉽게 말해 기존 소유 아파트 감정가나 면적을 초과하지 않는 선에서 두 채를 분양받을 수 있는데, 정당한 이유 없이 조합 측이 차별했다는 것이다.

 

조합 관계자는 "20182월 이전에는 도시정비법상 관리처분계획에 개략적인 추정 분담금만 명시하도록 돼 있어 종전 가격 명시 의무가 없었다""그런데 분양 신청 이후 감정평가액을 받아보니 일부 로열층 등 종전 가액이 59135를 모두 받는 평균 분양가(추산액)를 넘는 사례가 발생해 두 채 분양이 가능해진 것"이라고 설명했다. 일단 이번 판결만으로 당장 사업이 취소되거나 중지되는 효력은 없다. 관리처분계획 인가를 내준 서초구청 측은 "기본행위에 속하는 관리처분계획과 보충행위에 속하는 관리처분인가는 별개 사안"이라며 "인가 취소 소송이 추가적으로 들어오지 않은 상황에서 2·3심 결론이 나야 언급할 수 있을 것"이라고 말했다. 그러나 문제는 이번에 재판부가 판결문에서 "조합원들의 분양 의사를 재확인해서 새로 관리처분계획을 수립해야 하는데, 107조합원들 분양 신청이 달라지면 전체적인 분양 배분이나 조합원 분담금도 바뀌게 되므로 전체 계획을 취소해야 한다"고 판시한 점이다. 단순히 문제가 된 107조합원들 분양 내용을 조정하는 것에 머물지 않고 전체 조합원의 평형 배정을 재조정해야 한다면 상황은 훨씬 더 복잡해질 수밖에 없다.

 

여기에 사실상 관리처분계획을 재수립해 서초구청에서 다시 인가를 받아야 하는 만큼 간신히 피했던 재건축 초과이익환수제를 다시 적용받을 가능성이 도사리고 있다. 조합 관계자는 "84를 가진 사람이 부담금 12억원을 물 수도 있다""사실상 사업이 힘들어질 것"이라고 말했다. 원고 측도 사업 자체를 취소시키자는 의도는 아니다. 원고 측 신 모 조합원은 "우리도 관리처분이 완전 취소돼 재건축부담금을 맞는 것을 원하지는 않는다""조합이 이주 속도를 좀 늦추고 행정적 문제를 치유할 의지가 있으면 소송을 취하할 수도 있다"고 말했다. 소송이 취하되면 다시 사업을 정상 진행하는 게 가능하지만 문제는 소송 원고만 267명에 달한다는 것이다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "267명이 모두 소송을 취하해야 하므로 사실상 합의가 어려워 보인다""대법원에 가서 조합이 이기면 재초환을 피할 수 있지만 조합 측 승소가 쉽지 않아 보인다"고 말했다. 조합 관계자도 "끝까지 간다는 사람이 꼭 나타난다. 합의는 쉽지 않다"고 전했다. 미래가 불투명한 상황에서 당장 10월로 예정했던 철거·이주는 당분간 지연이 불가피해졌다. 반포주공1단지 재건축 조합은 현재 판결문을 토대로 법무법인과 함께 항소심을 준비 중이다.(2019822일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 상한제 '후폭풍', 사업 "서두르자" vs "늦추자“

기존 조합 집행부에 불만 폭발, 비대위 출범…목소리 높여

 

민간택지 분양가 상한제 여파로 서울 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. 반포주공1단지 둔촌주공 원베일리 은마아파트 등에서 조합장 해임 여부, 사업방식 변경 등을 두고 조합원 간 갈등이 격화되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 지난 12일 상한제 도입 발표를 계기로 기존 조합 집행부에 대한 반감이 폭발했다이해관계 조정에 실패하면 재건축 사업이 표류할 수 있다고 말했다.

 

비대위 등 비공식 모임 잇따라

 

강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합원 200~300명은 오는 24일 비공식 모임을 열고 분양가 상한제 도입에 따른 사업방향 전환을 논의한다. 12032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반 분양 물량만 4787가구에 달해 상한제의 직격탄을 맞았다. 조합원 사이에서는 조합장과 집행부를 모두 해임하고 새 조합장을 선출해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 비상대책위원회(비대위)를 별도로 발족해 조직적으로 대응할 태세다. 이 아파트의 한 조합원은 재산 손실이 가구당 2억원에 달할 것이란 말이 나오는 데도 집행부는 상황의 심각성이나 향후 대책을 내놓지 않고 일반 분양을 밀어붙이려고 한다상황을 이 지경까지 끌고 온 조합장을 해임하고 해결 방안이 나올 때까지 분양을 미뤄야 한다고 주장했다. 갈등은 관리처분 인가를 받은 뒤 분양을 준비하고 있던 거의 대부분 사업장에서 공통으로 나타나고 있다. 동작구 흑석3구역 재개발 조합원들은 지난 11일 총회에서 기존 조합장을 해임했다. 지지부진했던 사업 속도에 대한 책임을 묻고 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 끝낼 수 있는 추진력 있는 조합장을 선출해야 한다는 데 의견이 모였다. 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)와 원베일리(한신3·경남아파트 재건축)의 분위기도 심상치 않다. 사업 규모가 10조원에 달하는 반포주공1단지조합은 관리처분계획 무효확인 소송에서 지난 16일 패소했다. 그동안 시공사 선정, 주택형배정, 이주시기 등을 놓고 조합과 각을 세웠던 비대위의 목소리가 힘을 얻으면서 갈등이 새 국면을 맞을 것이란 전망이 나온다. 비대위는 10월 이주에 반대하고 있다. 이주를 해버리면 꼼짝없이 분양가 상한제를 적용받을 수밖에 없어서다. 건축심의 지연으로 착공 시기가 미뤄진 원베일리는 조합장이 지난 5월 말 자진 사퇴했다. 이미 이주를 마친 이 단지는 착공 지연에 따른 금융비용만 500억원을 더 내게 됐다.

 

더 복잡해진 이해관계

 

향후 추진 방향에 대한 의견도 분분하다. 기존 조합은 분양가 상한제가 시행되기 전에 밀어내기 분양을 하려는 움직임을 보이고 있다. 반면 조합원 사이에서는 규제에 따른 조합원 손실이 지나치게 큰 만큼 분양을 서두르지 말고 해법을 찾아야 한다는 주장이 많다. 둔촌주공은 설계변경을 통해 ‘1+1 분양’(신축 두 가구를 배정받는 방식)을 도입하거나 대형 주택형을 늘리자는 의견이 나온다. 비선호층을 일반 분양으로 돌리고 조합원들이 선호하는 층과 향을 모두 받게 해 일반 분양 비중을 줄이고 조합원 이익은 늘리자는 것이다. 반포주공1단지와 반포 한신4, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정 가능성이 거론된다. 초기단계인 재건축 사업장도 동요하기는 마찬가지다. 16년째 추진위원회 단계에 머물고 있는 대치동 은마아파트에선 1 1 재건축이 유력한 안으로 떠오르고 있다. 가구 수 증가가 거의 없는 재건축사업 방식으로 일반 분양 수익이 거의 없어 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 영향이 적다. 재건축조합 갈등은 앞으로 더 늘어날 것으로 정비업계는 보고 있다. 정부의 규제가 엎친 데 덮친 격으로 잇따르면서 조합원 간 이해관계와 이견이 더 분분해질 가능성이 높아서다. 한 강남 재건축조합장은 조합원들의 주장을 모두 조정할 수는 없는 게 현실이라며 화풀이 할 수 있는 대상이 조합장뿐이라고 토로했다.(2019821일 한국경제 기사 참조)

 

 

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국세청, 과세 기준가격 결정때 기준시가 대신 감정평가 활용

전문가 "시세 40억 건물 증여때 세금 4억서 8억 가까이로 늘 듯“

 

내년부터 고가의 비주거용 일반 부동산, 일명 `꼬마빌딩`에 대한 상속·증여세가 오를 전망이다. 국세청이 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가를 할 때 기준시가가 아닌 감정평가를 적극 활용하기로 했기 때문이다. 19일 국세청과 기획재정부에 따르면 이달 말 발표될 내년도 정부 예산안에 국세청이 비주거용 일반 부동산에 대한 감정평가 비용으로 사용하기 위한 예산 24억원이 반영될 예정이다. 법적 근거는 올해 초 시행령 개정을 통해 마련했다. 비주거용 부동산은 매매 사례가 거의 없다 보니 국세청이 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가 때 애를 먹어왔다. 비주거용 집합부동산(오피스텔 및 상업용 건물)은 국세청이 매년 1월 토지와 건물을 합산한 일괄 가격인 기준시가를 고시한다. 실거래가 반영률도 매우 높은 편이라는 게 국세청 설명이다. 국세청 관계자는 "아파트 같은 공동주택이 아닌 비주거용 부동산은 실제 거래가 이뤄진 매매 사례나 유사 매매 사례를 발견하기 어렵다"면서 "토지는 공시지가를, 건물은 매년 고시되는 신축 가격 기준액(2019년 기준 171만원)에 구조·용도·위치에 따른 조정지수를 적용해 재산가액을 산출하는 보충적 평가 방법을 사용한다"고 설명했다. 이어 그는 "이 같은 평가 방식으로 산출된 기준시가가 시장에서의 실제 가치를 제대로 반영할 수 없는 한계로 인해 공평과세원칙에 어긋난다는 지적이 계속돼 왔다"고 덧붙였다.

 

국세청이 비주거용 일반 건물에 대해 기준시가로 가격을 산정하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한 것은 이 같은 부동산 간 과세 형평성을 확보하기 위한 조치다. 국세청은 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩에 대한 상속·증여세를 매길 때 감정평가를 할 방침이지만 가격 기준은 아직 검토 중인 것으로 알려졌다. 감정평가로 `꼬마빌딩` 시가가 현실화하면 상속·증여세는 늘어날 수밖에 없다. 부동산은 상속재산가액 전체의 약 57%, 증여재산가액의 62.5%를 차지할 정도로 비중이 높다는 게 국세청 설명이다. 결국 꼬마빌딩을 통해 상속·증여세를 아껴온 고액 자산가가 적지 않은 타격을 받을 전망이다. 고액 자산가들은 증여·상속세를 아끼기 위해 실제 시세와 공시지가 차이가 큰 꼬마빌딩을 매입해 왔다. 시세는 100억원이지만 공시지가가 50억원에 불과한 건물을 매입한 뒤 증여한다면 세금은 50억원에 대해서만 내지만 실제로는 100억원짜리 건물을 물려받기 때문이다. 신기동 리얼티코리아 이사는 "건물을 사려는 매수 희망자 중 5~10%는 상속·증여용 건물을 구입하는데, 이들의 수요가 대폭 줄어들 것"이라며 "특히 현금 자산을 많이 보유한 자산가라면 대부분 이러한 방법을 통해 상속해 왔는데 이 부분이 완전히 막히게 됐다"고 분석했다.

 

실제 계산해 보더라도 기준시가 산정 방식이 감정가 산정으로 바뀌면 최소 수억 원의 세금이 늘어난다. 전문가들은 이번 시행령 개정으로 인해 꼬마빌딩 소유자들의 상속·증여세 부담이 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 감정가는 시세 반영률이 매우 낮은 기준시가보다 크게 높은 수준이기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "예를 들어 시세가 40억원인 꼬마빌딩이 기준시가가 20억원이고 감정가가 30억원 수준으로 통상 계산된다고 봤을때 지금 이 빌딩을 배우자에게 증여하면 약 38000만원의 증여세를 납부하면 되지만 감정가를 기준으로 하게 되면 증여세가 77000억원 수준으로 4억원 가까이 늘어나게 된다"고 설명했다. 다만 이러한 세 부담 가중 효과는 수십억 원이 넘는 자산을 보유한 이들에게만 해당하는 만큼 시장 전반에 미칠 영향은 상대적으로 작을 것이라는 게 전문가들 전망이다.(2019820일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남 이어 강북 전세도 자극 입주 10년내 아파트 몸값↑ 강남 재건축 호가는 급락

 

아직 대세 폭락은 없었다. 강남권 재건축 아파트 일부 `호가`가 조정됐을 뿐 입주 10년 안팎 아파트는 건재했다. 전셋값마저 오히려 상승세를 이어가면서 전체적으로 매매·전세 가격 동반 상승이 이어지고 있다. 기준이 강화된 분양가상한제가 본격 시행되기까지는 아직 두 달 정도 남아 있어 시장 상황을 섣불리 판단하긴 어렵지만 정부 의도대로 재건축 가격을 잡을 수 있을지언정 기존 아파트 몸값은 오히려 확 뛰고, 저렴한 분양가를 기대하는 `전세 대기 수요` 때문에 전셋값이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있다. 16일 매일경제가 서울 부동산시장 상황을 취재한 결과 분양가상한제 시행 이후 재건축 아파트 호가는 확 떨어졌다. 강남구 대치동 `은마아파트`는 상한제 발표 후 호가가 7000만원까지 빠진 것으로 나타났다. 전용면적 84는 지난달 197000만원에 거래됐지만 현재 호가는 19억원이 됐다. 송파구 대장주 격인 잠실주공5단지 역시 가격이 5000만원 이상 빠지면서 빨간불이 켜졌다. 문제는 재건축 아파트보다 훨씬 더 많은 기존 아파트 몸값이 오히려 수천만 원씩 오르며 신고가를 계속 경신할 분위기라는 점이다. 입주한 지 3년 된 서초구 잠원동 `래미안신반포팰리스` 전용 84는 지난달 223000만원에 거래가 완료돼 2달여 만에 15000만원이 상승했다.

 

올해 입주를 시작해 마무리된 `래미안블레스티지`와 입주가 시작된 `디에이치아너힐즈` 등 수천 가구가 최근 입주한 강남구 개포동 일대는 사려는 사람은 많은데 물건이 없어 발을 동동 구르고 있다. 디에이치아너힐즈는 전용 84호가가 24억원 안팎으로 형성됐으며, 같은 면적 래미안블레스티지 테라스하우스는 268000만원까지 호가가 치솟았고 일반 타입도 26억원까지 가격을 부르고 있다. 분양가상한제가 시행되면 현재 철거를 시작한 단지는 어쩔 수 없이 분양을 해야 하지만, 그 전 단계인 관리처분인가에 머무른 단지는 무기한 분양을 미룰 수 있다는 얘기가 나오면서 이미 다 지어진 `새 집`에 수요가 쏠리는 모양새다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "신축 아파트에 대한 문의는 분양가상한제 이후에도 꾸준히 이어지고 있다""특히 학군이 좋은 지역을 중심으로 규제와 무관하게 더욱 투자가 몰리고 있다"고 전했다. 이러한 분위기는 수치상으로도 나타난다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축 아파트 가격은 지난주 0.09% 상승했지만 분양가상한제 발표 직후인 이번주 0.02% 상승에 그치며 지난주 대비 0.07%포인트 하락했다. 부동산114 관계자는 "줄곧 상승세를 이어가던 재건축 시장 가격이 굉장히 크게 꺾인 점은 주목할 만하다""투자자들의 재건축 기피 현상이 가속화될수록 신축 수요는 빠르게 늘어갈 수 있다"고 분석했다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 부동산 하락은 피할 수 없는 상황"이라며 "결국 상당 기간 재건축 시장은 죽고, 신축 시장이 승승장구할 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 분양가상한제 여파는 전세 시장에도 미치고 있다. `로또 분양` 기대감에 무주택자들이 버티기 모드로 전환하면서 전세 시장으로 대거 유입이 이뤄지고 있기 때문이다. 실제 서울 은평구 한 단지는 이번주 사이 지속적으로 전세 거래가 이뤄져 4000만원가량이 급등했다. 시장 혼란이 가중되는 가운데 지역 곳곳에서는 급매물도 쏟아지며 갈팡질팡하고 있다. 특히 준공 10년 차를 전후해 신축도, 재건축도 아닌 기축 아파트는 불확실성으로 결정을 망설이는 분위기다. 마포구 한 공인중개사는 "이번주 들어 집을 팔려는 매도인들은 1000~2000만원을 낮춰서라도 빨리 매물을 정리하려 한다""다만 급매 가격도 높은 편이라 매수 희망자들이 관망하며 시장 분위기를 보고 있다"고 말했다.(2019817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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