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KDI "분양물량 10% 늘면 3년 뒤 미분양 3.8%↑"

 

2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못해 일명 `악성미분양`으로도 불리는 `준공 후 미분양` 물량이 최대 3만세대에 이를 수 있다는 전망이 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26KDI 정책포럼 `우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향` 보고서를 통해 올해 준공 후 미분양 물량은 최대 25561세대, 2020년에는 351세대에 이를 것으로 추산된다고 밝혔다. 이는 20192020년 분양 물량이 297000세대인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다. 분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됐다.

 

송 부장은 "아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.61.121% 하락했다""서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 201712월과 20182월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 201912월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것"이라고 지적했다. 일례로 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 187000세대, 중위 전셋값은 2017년 말(25000만원)보다 2000만원 내린 23000만원으로 예상됐다. 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제로 지적됐다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1000명당 주택 수는 412세대로 추정된다.

 

2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 `기초주택수요`348220세대지만, 실제 주택 인허가 물량은 554136세대에 달한다. 20만세대가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈이다. 국토교통부가 발표한 분양가상한제3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다. 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다""분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 `밀어내기`가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것이다. 정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 진단했다.(2019826일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"107㎡ 소유주 평형배정 차별 전체 조합원 재산권도 영향“

인가재신청 땐 재초환 가능성 "10억대 부담금 맞을 수도"

 

사업비가 10조원에 달해 강남 재건축 `최대어`로 꼽히는 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 사업 진행에 먹구름이 짙어졌다. 지난주 법원의 관리처분계획 무효 판결에 이어 판결문 세부 내용이 공개되면서 파문이 확산되고 있다. 행정법원이 "관리처분계획 전체를 취소해야 한다"고 판시하면서 조합원 배정을 다시 하고 이에 따라 구청에서 인가도 다시 받아야 할 가능성마저 대두되고 있다. 조합 측은 즉각 항소하겠다는 방침이지만 사실상 10월 이주 계획은 물론 재건축 초과이익환수금 회피 여부까지 불확실해졌다. 21일 서울행정법원의 `관리처분계획 총회결의무효확인 소송` 판결문에 따르면 재판을 담당한 행정1재판부는 "관리처분계획 일부만 취소해서는 문제를 바로잡기가 불가능하기 때문에 전체를 취소해야 한다"고 판시했다. 이번 소송은 2017년 조합원 분양 당시 이 아파트 전용면적 107를 소유한 조합원 중 일부에게는 59135두 채를 분양받을 수 있게 해주고, 다른 일부에게는 분양받지 못하게 한 것이 불공평하다며 제기됐다. 쉽게 말해 기존 소유 아파트 감정가나 면적을 초과하지 않는 선에서 두 채를 분양받을 수 있는데, 정당한 이유 없이 조합 측이 차별했다는 것이다.

 

조합 관계자는 "20182월 이전에는 도시정비법상 관리처분계획에 개략적인 추정 분담금만 명시하도록 돼 있어 종전 가격 명시 의무가 없었다""그런데 분양 신청 이후 감정평가액을 받아보니 일부 로열층 등 종전 가액이 59135를 모두 받는 평균 분양가(추산액)를 넘는 사례가 발생해 두 채 분양이 가능해진 것"이라고 설명했다. 일단 이번 판결만으로 당장 사업이 취소되거나 중지되는 효력은 없다. 관리처분계획 인가를 내준 서초구청 측은 "기본행위에 속하는 관리처분계획과 보충행위에 속하는 관리처분인가는 별개 사안"이라며 "인가 취소 소송이 추가적으로 들어오지 않은 상황에서 2·3심 결론이 나야 언급할 수 있을 것"이라고 말했다. 그러나 문제는 이번에 재판부가 판결문에서 "조합원들의 분양 의사를 재확인해서 새로 관리처분계획을 수립해야 하는데, 107조합원들 분양 신청이 달라지면 전체적인 분양 배분이나 조합원 분담금도 바뀌게 되므로 전체 계획을 취소해야 한다"고 판시한 점이다. 단순히 문제가 된 107조합원들 분양 내용을 조정하는 것에 머물지 않고 전체 조합원의 평형 배정을 재조정해야 한다면 상황은 훨씬 더 복잡해질 수밖에 없다.

 

여기에 사실상 관리처분계획을 재수립해 서초구청에서 다시 인가를 받아야 하는 만큼 간신히 피했던 재건축 초과이익환수제를 다시 적용받을 가능성이 도사리고 있다. 조합 관계자는 "84를 가진 사람이 부담금 12억원을 물 수도 있다""사실상 사업이 힘들어질 것"이라고 말했다. 원고 측도 사업 자체를 취소시키자는 의도는 아니다. 원고 측 신 모 조합원은 "우리도 관리처분이 완전 취소돼 재건축부담금을 맞는 것을 원하지는 않는다""조합이 이주 속도를 좀 늦추고 행정적 문제를 치유할 의지가 있으면 소송을 취하할 수도 있다"고 말했다. 소송이 취하되면 다시 사업을 정상 진행하는 게 가능하지만 문제는 소송 원고만 267명에 달한다는 것이다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "267명이 모두 소송을 취하해야 하므로 사실상 합의가 어려워 보인다""대법원에 가서 조합이 이기면 재초환을 피할 수 있지만 조합 측 승소가 쉽지 않아 보인다"고 말했다. 조합 관계자도 "끝까지 간다는 사람이 꼭 나타난다. 합의는 쉽지 않다"고 전했다. 미래가 불투명한 상황에서 당장 10월로 예정했던 철거·이주는 당분간 지연이 불가피해졌다. 반포주공1단지 재건축 조합은 현재 판결문을 토대로 법무법인과 함께 항소심을 준비 중이다.(2019822일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 상한제 '후폭풍', 사업 "서두르자" vs "늦추자“

기존 조합 집행부에 불만 폭발, 비대위 출범…목소리 높여

 

민간택지 분양가 상한제 여파로 서울 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. 반포주공1단지 둔촌주공 원베일리 은마아파트 등에서 조합장 해임 여부, 사업방식 변경 등을 두고 조합원 간 갈등이 격화되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 지난 12일 상한제 도입 발표를 계기로 기존 조합 집행부에 대한 반감이 폭발했다이해관계 조정에 실패하면 재건축 사업이 표류할 수 있다고 말했다.

 

비대위 등 비공식 모임 잇따라

 

강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합원 200~300명은 오는 24일 비공식 모임을 열고 분양가 상한제 도입에 따른 사업방향 전환을 논의한다. 12032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반 분양 물량만 4787가구에 달해 상한제의 직격탄을 맞았다. 조합원 사이에서는 조합장과 집행부를 모두 해임하고 새 조합장을 선출해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 비상대책위원회(비대위)를 별도로 발족해 조직적으로 대응할 태세다. 이 아파트의 한 조합원은 재산 손실이 가구당 2억원에 달할 것이란 말이 나오는 데도 집행부는 상황의 심각성이나 향후 대책을 내놓지 않고 일반 분양을 밀어붙이려고 한다상황을 이 지경까지 끌고 온 조합장을 해임하고 해결 방안이 나올 때까지 분양을 미뤄야 한다고 주장했다. 갈등은 관리처분 인가를 받은 뒤 분양을 준비하고 있던 거의 대부분 사업장에서 공통으로 나타나고 있다. 동작구 흑석3구역 재개발 조합원들은 지난 11일 총회에서 기존 조합장을 해임했다. 지지부진했던 사업 속도에 대한 책임을 묻고 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 끝낼 수 있는 추진력 있는 조합장을 선출해야 한다는 데 의견이 모였다. 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)와 원베일리(한신3·경남아파트 재건축)의 분위기도 심상치 않다. 사업 규모가 10조원에 달하는 반포주공1단지조합은 관리처분계획 무효확인 소송에서 지난 16일 패소했다. 그동안 시공사 선정, 주택형배정, 이주시기 등을 놓고 조합과 각을 세웠던 비대위의 목소리가 힘을 얻으면서 갈등이 새 국면을 맞을 것이란 전망이 나온다. 비대위는 10월 이주에 반대하고 있다. 이주를 해버리면 꼼짝없이 분양가 상한제를 적용받을 수밖에 없어서다. 건축심의 지연으로 착공 시기가 미뤄진 원베일리는 조합장이 지난 5월 말 자진 사퇴했다. 이미 이주를 마친 이 단지는 착공 지연에 따른 금융비용만 500억원을 더 내게 됐다.

 

더 복잡해진 이해관계

 

향후 추진 방향에 대한 의견도 분분하다. 기존 조합은 분양가 상한제가 시행되기 전에 밀어내기 분양을 하려는 움직임을 보이고 있다. 반면 조합원 사이에서는 규제에 따른 조합원 손실이 지나치게 큰 만큼 분양을 서두르지 말고 해법을 찾아야 한다는 주장이 많다. 둔촌주공은 설계변경을 통해 ‘1+1 분양’(신축 두 가구를 배정받는 방식)을 도입하거나 대형 주택형을 늘리자는 의견이 나온다. 비선호층을 일반 분양으로 돌리고 조합원들이 선호하는 층과 향을 모두 받게 해 일반 분양 비중을 줄이고 조합원 이익은 늘리자는 것이다. 반포주공1단지와 반포 한신4, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정 가능성이 거론된다. 초기단계인 재건축 사업장도 동요하기는 마찬가지다. 16년째 추진위원회 단계에 머물고 있는 대치동 은마아파트에선 1 1 재건축이 유력한 안으로 떠오르고 있다. 가구 수 증가가 거의 없는 재건축사업 방식으로 일반 분양 수익이 거의 없어 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 영향이 적다. 재건축조합 갈등은 앞으로 더 늘어날 것으로 정비업계는 보고 있다. 정부의 규제가 엎친 데 덮친 격으로 잇따르면서 조합원 간 이해관계와 이견이 더 분분해질 가능성이 높아서다. 한 강남 재건축조합장은 조합원들의 주장을 모두 조정할 수는 없는 게 현실이라며 화풀이 할 수 있는 대상이 조합장뿐이라고 토로했다.(2019821일 한국경제 기사 참조)

 

 

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국세청, 과세 기준가격 결정때 기준시가 대신 감정평가 활용

전문가 "시세 40억 건물 증여때 세금 4억서 8억 가까이로 늘 듯“

 

내년부터 고가의 비주거용 일반 부동산, 일명 `꼬마빌딩`에 대한 상속·증여세가 오를 전망이다. 국세청이 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가를 할 때 기준시가가 아닌 감정평가를 적극 활용하기로 했기 때문이다. 19일 국세청과 기획재정부에 따르면 이달 말 발표될 내년도 정부 예산안에 국세청이 비주거용 일반 부동산에 대한 감정평가 비용으로 사용하기 위한 예산 24억원이 반영될 예정이다. 법적 근거는 올해 초 시행령 개정을 통해 마련했다. 비주거용 부동산은 매매 사례가 거의 없다 보니 국세청이 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가 때 애를 먹어왔다. 비주거용 집합부동산(오피스텔 및 상업용 건물)은 국세청이 매년 1월 토지와 건물을 합산한 일괄 가격인 기준시가를 고시한다. 실거래가 반영률도 매우 높은 편이라는 게 국세청 설명이다. 국세청 관계자는 "아파트 같은 공동주택이 아닌 비주거용 부동산은 실제 거래가 이뤄진 매매 사례나 유사 매매 사례를 발견하기 어렵다"면서 "토지는 공시지가를, 건물은 매년 고시되는 신축 가격 기준액(2019년 기준 171만원)에 구조·용도·위치에 따른 조정지수를 적용해 재산가액을 산출하는 보충적 평가 방법을 사용한다"고 설명했다. 이어 그는 "이 같은 평가 방식으로 산출된 기준시가가 시장에서의 실제 가치를 제대로 반영할 수 없는 한계로 인해 공평과세원칙에 어긋난다는 지적이 계속돼 왔다"고 덧붙였다.

 

국세청이 비주거용 일반 건물에 대해 기준시가로 가격을 산정하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한 것은 이 같은 부동산 간 과세 형평성을 확보하기 위한 조치다. 국세청은 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩에 대한 상속·증여세를 매길 때 감정평가를 할 방침이지만 가격 기준은 아직 검토 중인 것으로 알려졌다. 감정평가로 `꼬마빌딩` 시가가 현실화하면 상속·증여세는 늘어날 수밖에 없다. 부동산은 상속재산가액 전체의 약 57%, 증여재산가액의 62.5%를 차지할 정도로 비중이 높다는 게 국세청 설명이다. 결국 꼬마빌딩을 통해 상속·증여세를 아껴온 고액 자산가가 적지 않은 타격을 받을 전망이다. 고액 자산가들은 증여·상속세를 아끼기 위해 실제 시세와 공시지가 차이가 큰 꼬마빌딩을 매입해 왔다. 시세는 100억원이지만 공시지가가 50억원에 불과한 건물을 매입한 뒤 증여한다면 세금은 50억원에 대해서만 내지만 실제로는 100억원짜리 건물을 물려받기 때문이다. 신기동 리얼티코리아 이사는 "건물을 사려는 매수 희망자 중 5~10%는 상속·증여용 건물을 구입하는데, 이들의 수요가 대폭 줄어들 것"이라며 "특히 현금 자산을 많이 보유한 자산가라면 대부분 이러한 방법을 통해 상속해 왔는데 이 부분이 완전히 막히게 됐다"고 분석했다.

 

실제 계산해 보더라도 기준시가 산정 방식이 감정가 산정으로 바뀌면 최소 수억 원의 세금이 늘어난다. 전문가들은 이번 시행령 개정으로 인해 꼬마빌딩 소유자들의 상속·증여세 부담이 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 감정가는 시세 반영률이 매우 낮은 기준시가보다 크게 높은 수준이기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "예를 들어 시세가 40억원인 꼬마빌딩이 기준시가가 20억원이고 감정가가 30억원 수준으로 통상 계산된다고 봤을때 지금 이 빌딩을 배우자에게 증여하면 약 38000만원의 증여세를 납부하면 되지만 감정가를 기준으로 하게 되면 증여세가 77000억원 수준으로 4억원 가까이 늘어나게 된다"고 설명했다. 다만 이러한 세 부담 가중 효과는 수십억 원이 넘는 자산을 보유한 이들에게만 해당하는 만큼 시장 전반에 미칠 영향은 상대적으로 작을 것이라는 게 전문가들 전망이다.(2019820일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남 이어 강북 전세도 자극 입주 10년내 아파트 몸값↑ 강남 재건축 호가는 급락

 

아직 대세 폭락은 없었다. 강남권 재건축 아파트 일부 `호가`가 조정됐을 뿐 입주 10년 안팎 아파트는 건재했다. 전셋값마저 오히려 상승세를 이어가면서 전체적으로 매매·전세 가격 동반 상승이 이어지고 있다. 기준이 강화된 분양가상한제가 본격 시행되기까지는 아직 두 달 정도 남아 있어 시장 상황을 섣불리 판단하긴 어렵지만 정부 의도대로 재건축 가격을 잡을 수 있을지언정 기존 아파트 몸값은 오히려 확 뛰고, 저렴한 분양가를 기대하는 `전세 대기 수요` 때문에 전셋값이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있다. 16일 매일경제가 서울 부동산시장 상황을 취재한 결과 분양가상한제 시행 이후 재건축 아파트 호가는 확 떨어졌다. 강남구 대치동 `은마아파트`는 상한제 발표 후 호가가 7000만원까지 빠진 것으로 나타났다. 전용면적 84는 지난달 197000만원에 거래됐지만 현재 호가는 19억원이 됐다. 송파구 대장주 격인 잠실주공5단지 역시 가격이 5000만원 이상 빠지면서 빨간불이 켜졌다. 문제는 재건축 아파트보다 훨씬 더 많은 기존 아파트 몸값이 오히려 수천만 원씩 오르며 신고가를 계속 경신할 분위기라는 점이다. 입주한 지 3년 된 서초구 잠원동 `래미안신반포팰리스` 전용 84는 지난달 223000만원에 거래가 완료돼 2달여 만에 15000만원이 상승했다.

 

올해 입주를 시작해 마무리된 `래미안블레스티지`와 입주가 시작된 `디에이치아너힐즈` 등 수천 가구가 최근 입주한 강남구 개포동 일대는 사려는 사람은 많은데 물건이 없어 발을 동동 구르고 있다. 디에이치아너힐즈는 전용 84호가가 24억원 안팎으로 형성됐으며, 같은 면적 래미안블레스티지 테라스하우스는 268000만원까지 호가가 치솟았고 일반 타입도 26억원까지 가격을 부르고 있다. 분양가상한제가 시행되면 현재 철거를 시작한 단지는 어쩔 수 없이 분양을 해야 하지만, 그 전 단계인 관리처분인가에 머무른 단지는 무기한 분양을 미룰 수 있다는 얘기가 나오면서 이미 다 지어진 `새 집`에 수요가 쏠리는 모양새다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "신축 아파트에 대한 문의는 분양가상한제 이후에도 꾸준히 이어지고 있다""특히 학군이 좋은 지역을 중심으로 규제와 무관하게 더욱 투자가 몰리고 있다"고 전했다. 이러한 분위기는 수치상으로도 나타난다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축 아파트 가격은 지난주 0.09% 상승했지만 분양가상한제 발표 직후인 이번주 0.02% 상승에 그치며 지난주 대비 0.07%포인트 하락했다. 부동산114 관계자는 "줄곧 상승세를 이어가던 재건축 시장 가격이 굉장히 크게 꺾인 점은 주목할 만하다""투자자들의 재건축 기피 현상이 가속화될수록 신축 수요는 빠르게 늘어갈 수 있다"고 분석했다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 부동산 하락은 피할 수 없는 상황"이라며 "결국 상당 기간 재건축 시장은 죽고, 신축 시장이 승승장구할 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 분양가상한제 여파는 전세 시장에도 미치고 있다. `로또 분양` 기대감에 무주택자들이 버티기 모드로 전환하면서 전세 시장으로 대거 유입이 이뤄지고 있기 때문이다. 실제 서울 은평구 한 단지는 이번주 사이 지속적으로 전세 거래가 이뤄져 4000만원가량이 급등했다. 시장 혼란이 가중되는 가운데 지역 곳곳에서는 급매물도 쏟아지며 갈팡질팡하고 있다. 특히 준공 10년 차를 전후해 신축도, 재건축도 아닌 기축 아파트는 불확실성으로 결정을 망설이는 분위기다. 마포구 한 공인중개사는 "이번주 들어 집을 팔려는 매도인들은 1000~2000만원을 낮춰서라도 빨리 매물을 정리하려 한다""다만 급매 가격도 높은 편이라 매수 희망자들이 관망하며 시장 분위기를 보고 있다"고 말했다.(2019817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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사업 진행이냐 중단이냐 재건축 패닉

원베일리, 일반분양 17억서 상한제 시행후엔 13억대로

조합원당 부담금 1억 늘어 "이주·철거까지 마쳤는데 정부가 막다른 길로 몰아“

집 품질저하·옵션장사 우려

 

민간 분양가상한제 후폭풍

 

정부가 민간 분양가상한제를 공식 발표하면서 서울 강남 등 재건축 단지들이 패닉에 휩싸였다. 민간 상한제가 시행되면 사업성이 크게 떨어져 재건축 조합으로선 손실을 떠안고 사업을 진행할지, 아니면 중단할지 결정해야 한다. 일부 재건축 단지 주장에 따르면 상한제가 적용되면 관리처분계획 당시 책정한 조합원 분양가보다 일반분양 예상가가 더 낮은 `역전 현상`까지 발생하는 것으로 나타났다. 전문가들은 분양가상한제가 시행되면 강남을 중심으로 한 서울 재건축·재개발은 사실상 사업 자체가 불가능해진다고 내다봤다. 설사 진행되더라도 조합이 사업 손실을 최대한 줄이기 위해 아파트 품질을 크게 떨어뜨리고, 심하면 부실 공사 가능성도 있다는 지적마저 나온다. 13일 매일경제가 서울 강남 등 주요 재건축 단지들을 취재한 결과 조합들은 상한제가 적용될 경우 예상 시뮬레이션을 만드는 등 현실적인 대책을 마련하고 있었다. 하지만 마땅한 대응책은 사실상 없다고 조합 집행부는 토로했다. 일부 단지는 분양가상한제가 적용되면 관리처분계획에 잡은 조합원 분양가보다 예상 분양가가 더 떨어져 큰 손해를 본다고 주장했다. 신반포3·경남 재건축(래미안 원베일리) 조합은 `공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙`에 따라 상한제 이후 분양가를 시뮬레이션한 결과, 일반 분양가가 조합원 분양가보다 3억원 가까이 싸다고 주장했다. 재건축 사업에서 일반 분양가가 조합원 분양가보다 낮으면 사업 자체가 무산되기 때문에 이는 매우 드문 경우다. 조합에 따르면 서초구 등에서 승인받은 관리처분계획 당시 확정된 전용 84기준 조합원 분양가는 162000만원이었다. 기존 주택 감정가 139000만원에 조합원 추가부담금 23000만원을 합친 금액이다. 350여 가구로 예상되는 일반 분양가는 172040만원으로 잡았다. 재건축 조합들은 관리처분계획을 만들 때 총사업비 등을 예상해 조합원 분양가와 일반 분양가를 산출한 후 지방자치단체 승인을 얻는다.

 

하지만 상한제가 시행되면 일반 분양가가 135600만원까지 떨어지는 것으로 나타났다. 조합은 택지비가 공시지가의 150% 범위에서 산정되는 만큼 이 단지 택지비를 99200만원으로 예상했다. 건축비는 전용면적 8430평형대인 만큼 공급면적 3.31000만원 안팎으로 예상해 36400만원으로 내다봤다. 국토부에선 이마저도 "현재 기본형 건축비를 감안하면 가격이 조금 높게 책정된 듯하다"고 밝혔다. 분양가상한제가 시행되면 분양가가 시뮬레이션 가격보다도 더 떨어질 수 있다는 뜻이다. 신반포3·경남 재건축조합 관계자는 상한제로 일반분양가가 내려가면 조합원 1가구당 부담금은 1억원 가량 늘어날 것으로 내다봤다. 이 관계자는 이어 "사실상 모든 사업계획을 이미 완료하고 이주·철거를 진행 중인 우리 같은 조합들은 막다른 길에 몰렸다"며 울분을 터뜨렸다. 다른 조합들도 황망한 표정을 감추지 못하고 있다. 가장 큰 `피해자`로 꼽히는 둔촌주공 조합 역시 마땅한 대응책을 마련하지 못한 채 우왕좌왕하고 있다. 당초 둔촌주공 조합은 이날 분양가상한제 실시에 따른 대응 방안을 논의하기 위해 긴급 이사회를 개최할 것으로 알려졌지만 실제로 이사회는 열리지 못했다. 현재 둔촌주공 조합원들 사이에선 일반분양을 아예 없애자는 의견부터 재건축을 전면 중단하자는 주장까지 다양한 목소리가 나오는 것으로 알려졌다. 한 둔촌주공 조합원은 "일부 조합원은 이주비 이자를 더 내더라도 재건축을 일단 중단하고 정부를 상대로 위헌 소송을 진행하자고 주장하고 있다"고 말했다. 그나마 철거를 완료해 조만간 분양에 나설 수 있는 단지들은 일정을 최대한 당겨 상한제가 본격 시행되기 전인 9월까지 입주자 모집승인을 신청하겠다는 계획이다.

 

서울시 강남구 삼성동 상아2차 아파트를 재건축하는 `래미안 라클래시`는 주택도시보증공사(HUG)의 기존 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 검토했지만 선분양으로 선회해 속도를 낼 가능성이 높아졌다. 상아2차 재건축은 당초 6월에 일반분양을 진행할 예정이었던 단지로 이미 기초공사가 진행 중이라 승인 신청이 어렵지 않을 것으로 보인다. 분양가상한제가 시행되면 사업성 문제로 사업 자체를 포기하는 조합이 꽤 나타날 것으로 보인다. 진행되더라도 조합의 사업 손실을 줄이는 방법은 공사비를 줄이는 것밖에 없기 때문에 외관만 번지르르한 `깡통 아파트`가 속출하거나 옵션 장사가 기승을 부릴 수 있다는 비판이 제기된다. 국토부 관계자는 "기본 건축비도 최신 기술과 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있다"고 해명했다. 그러나 전문가들은 분양가상한제의 기본 틀을 고려하면 정부가 상황을 너무 쉽게 생각하는 것 아니냐는 지적이다. 택지비에서 20~30% 정도 디스카운트가 있는 상황인 데다 가산건축비를 거의 인정받지 못할 위험이 높아 정비사업 주체들이 당장 내야 할 추가 분담금을 우려할 수밖에 없기 때문이다. 고준석 동국대 겸임교수는 "상한제로 사업성이 지나치게 떨어지면 조합으로선 손실 부담을 방어하려고 할 수밖에 없다""결국 품질 저하나 옵션 장사로 연결될 위험이 있다"고 밝혔다.(2019814일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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8~10월 전국서 84752세대 입주수도권 49217세대

서울 입주단지 대부분 ``대 프리미엄 붙어

 

최근 새 아파트 선호현상이 확산되는 가운데 이달부터 오는 10월 석달 동안 전국에서 입주 예정인 아파트는 84752세대에 달하는 것으로 나타났다. 최근 국토부가 발표한 입주 자료에 따르면 8~10월 수도권에서 49217세대가 입주할 예정이다. 이는 5년 평균(42000세대)과 전년동기(65000세대)보다 각각 16.2%, 24.6% 줄어든 수치다. 반면, 이 기간 서울(15404세대) 입주물량은 74,5%(5년 평균 9000세대)37.7%(전년동기 11000세대)로 증가한다. 수도권 입주물량을 세부적으로 보면 강동구 고덕동이 4932세대로 가장 많고, 이어 평택시 신촌동 2803세대 고양시 장항동 2038세대 성북구 장위동 1562세대 용인시 기흥구 1345세대 마포구 대흥동 1248세대 순으로 집계됐다. 서울은 재건축 및 뉴타운 지역, 경기도는 택지지구 위주로 입주 물량이 몰린 게 특징이다. 수도권을 제외한 지방에선 세종시(2252세대), 충주시 호암동(2176세대), 순천시 신대동(1464세대), 청주시 흥덕구(1495세대), 부산시 동래구(1384세대), 경남 양산시(1240세대) 등지에서 1000세대 이상 입주할 예정이다.

 

입주 아파트 얼마나 올랐나

서울의 경우 강남북 할 것 없이 분양가보다 ``대의 프리미엄(웃돈)이 붙은 것으로 나타났다. 실제 이달부터 입주를 시작하는 `디에이치 아너힐즈`(개포주공3단지 재건축)는 현재 전용 84의 시세가 23억원 안팎(국토부 자료 참고)에 형성돼 있다. 이 단지의 일분분양분의 분양가는 전용 84기준 144900~146800만원으로 오름폭이 9억원에 육박한다. 한 달 뒤인 9월 입주를 앞둔 `고덕그라시움`(고덕주공2단지 재건축)은 최근 전용 5984이 각각 98000만원(20), 12380만원(6)에 거래됐다. 이 주택형은 분양가가 전용 59최고 66900만원, 전용 8482800만원이었던 것을 감안할 때 수억원의 웃돈이 붙었다. 이같은 상황은 강북구도 마찬가지다. 마포구 신수동에서 2016년 분양한 `신촌숲 아이파크`의 경우 전용 59최고금액 기준 63900~65900만원, 전용 8478300~81500만원에 분양가가 책정됐다. 이곳에선 지난 6월 실거래 신고된 금액은 전용 5984가 각각 112000만원(29), 13760만원(16)으로 일반분양가 대비 4~5억원의 웃돈이 형성됐다.

 

다음달 입주하는 장위뉴타운 `래미안 장위 퍼스트하이`도 전용 116분양권이 지난 6월 말 분양가(고층 기준, 63900만원)보다 약 37000만원 오른 101230만원에 거래됐다. 54400만원이 최고 분양가였던 전용 84도 지난달 76740만원(8)에 실거래됐다. 지방에선 분양열기가 뜨거운 대전, 대구, 광주 이른 바 `··` 지역의 입주 단지에 적잖은 웃돈이 붙었다. 이달 입주를 시작하는 대전 서구 복수동 `복수센트럴자이` 전용 84의 현재 분양가 대비 1억원 가량 붙어 시장에 나오고 있으며, 대구 수성구의 `범어 센트럴 푸르지오` 전용 84의 매매가격은 8억원 중후반대로 분양가보다 무려 3억원가량 올랐다. 광주 서구 농성동 `SK뷰 센트럴`은 지난 6월 전용 84(13) 매물이 48500만원에 거래됐다. 이 주택형의 최고 분양가가 최고 37300만원인 걸 감안할 때 1억원가량 뛰었다.(2019810일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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대외변수로 증시·환율 불안, 부동산시장도 혼란

 

3주 전 서울 반포동의 한 재건축단지를 16억원에 매입한 직장인 윤모씨(45). 4억원을 대출받고 전세보증금 6억원과 모아둔 돈을 합쳐 생애 첫 내 집 마련을 결심했던 그는 계약 파기를 고민하고 있다. ·중 무역전쟁·일 경제전쟁 등으로 국내 증시가 폭락하자 집값도 떨어질 것으로 우려해서다. 윤씨는 증시가 이틀 연속 폭락하는 것을 보니 집값도 덩달아 급락할 것 같다막대한 대출 이자를 감당하느니 1억원이 넘는 계약금을 날릴 각오를 하고라도 계약을 물러야 할지 고민 중이라고 말했다. 잠잠하던 서울 주택시장이 반등하자 매수세로 돌아섰던 수요자들이 거시경제 지표가 급락하면서 불안에 떨고 있다. 매수 의향을 접거나 아파트 계약 파기를 고민하는 사례가 속출하고 있다. 당분간 부동산시장 하락세가 불가피할 것이라는 분석에도 무게가 실리고 있다.

 

계약 파기얼어붙은 강남 부동산

 

6일 부동산업계에 따르면 거시경제 침체가 집값 하락을 부추길 것이라는 우려에 아파트 계약 파기를 고민하는 투자자가 늘어나는 분위기다. 대외 경기 불안이 일자리·소득 감소로 이어지면서 부동산 경기 하락을 피할 수 없을 것이란 예상에서다. 실수요자보다 현금부자위주의 투자자가 많은 강남에서조차 불안감이 빠르게 확산되고 있다. 신만호 압구정동 중앙공인 대표는 어제 증시가 크게 떨어지면서 하루 동안 매수 대기자 세 명이 호가가 떨어졌는지 전화를 걸어왔다·달러 환율도 크게 오르는 등 거시경제가 좋지 않은 만큼 집값이 내려갈 것이란 우려가 커지는 분위기라고 말했다. 실수요자가 다수를 차지하는 강북에서는 상황을 더 지켜보자는 분위기다. 아현동 A공인 관계자는 거시경제 불안으로 투자 수요가 위축된 데다 여름철 매매 비수기까지 겹쳐 지금은 매수 타이밍이 아니지 않느냐는 전화가 크게 늘고 있다고 전했다. 대외 변수가 워낙 단기간에 급변한 만큼 일부 지역에선 여전히 낙관적인 분위기가 유지되고 있다. 목동 D공인 관계자는 목동 1~7단지에선 신고가가 계속 나오고 8단지 전용 105도 이번주 155000만원에 계약하면서 신고가를 썼다주식시장과 부동산시장은 전혀 관계가 없는 분위기라고 강조했다.

 

부동산시장 장기적 하락 불가피

 

부동산 전문가들은 일본 수출규제와 미·중 무역전쟁으로 전국 집값이 장기적으로 하락세를 면치 못할 것으로 예상했다. 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산시장이 폭락한 예를 들어 부동산 경기가 거시경제의 전반적인 트렌드에서 벗어난 적이 없다는 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 거시 불안 요인은 중장기적으로 부동산시장에 부정적인 영향을 끼쳤다부동산시장이 주식과 비교해 마땅한 대체투자처로 여겨지지 않아 유동성이 부동산으로 몰리지는 않을 것으로 내다봤다. 함영진 직방 데이터랩장도 최근 바이오·정보기술(IT) 업종의 거품이 붕괴하고 있고 일본 무역규제에 따라 수출이 감소하는 상황이라며 경기 하방압력이 커지면서 자연스럽게 아파트 구매력이 낮아져 부동산시장이 위축될 것으로 예상했다. 국내 부동산은 증시가 불안하면 유동자금이 몰리는 안전 투자처로 알려져 있지만, 대내외 펀더멘털(기초체력)이 약해진 상황인 만큼 주식시장과 부동산시장이 동반 하락할 가능성이 크다는 분석이다. 정부 규제도 침체를 가속화하는 요인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 분양가 상한제가 시행되고 경기가 지속적으로 나빠지면 현금부자들의 주 투자처인 강남 재건축이 가장 큰 영향을 받을 것이라고 진단했다. 반면 이상우 유진투자증권 애널리스트는 최근 주식시장 불안은 기업 실적 악화가 아니라 정세 불안 요인이 크게 작용하고 있기 때문에 주식과 부동산시장이 한 몸처럼 동조하지는 않을 것이라며 오히려 안전자산으로 인식되는 금·달러·부동산으로 유동성이 쏠릴 수 있다고 했다.(201987일 한국경제 기사 참조)

 

 

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분양가 상한제 시행 방안이 다음주 초 당정협의를 통해 발표된다. 일각에서 현재 정부 최대현안인 일본 수출규제 대응으로 인해 분양가 상한제 협의가 지연될 것이라는 예상이 계속 나오자, 국토부가 예정대로 발표하겠다는 공식입장을 발표했다. 국토교통부는 6일 보도 참고자료를 통해 "정부의 분양가 상한제 적용을 위한 세부안이 확정됐다""다음주 초 당정협의를 거쳐 발표할 예정"이라고 밝혔다. 국토부는 김현미 장관이 지난달 초 "분양가 상한제를 도입할 때가 됐다"며 공론화한 이후 주택법 시행령 개정안 마련을 추진해왔다. 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 것이 주된 내용이 될 것으로 예상되며, 분양가 상한제를 특정 지역에만 `핀셋`으로 적용해 부작용을 최소화할 가능성도 있다는 예상들이 나온바 있다.

 

그러나 정치권에서는 일본 수출규제 이슈와 여권에서 분양가 상한제 도입에 부정적인 입장을 표명해 도입까지는 시간이 걸릴 것이라는 예상이 나온 바 있다. 주택법 시행령을 개정하기 위해서는 기획재정부 등의 협의가 필요한데다 최근 더불어민주당 최운열 의원 등이 민간택지 분양가 상한제에 대한 반대 의견을 개진하면서 발표 속도가 늦춰질 것이라는 보도도 나왔다. 국토부 관계자는 "대일본 문제로 분양가 상한제 도입이 늦어질 것은 사실과 다르다""정부는 예정대로 분양가 상한제 도입 방안을 공개하는 것"이라고 말했다.(201986일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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모든 임대에 적용'2+2' 계약갱신청구권도 도입

대통령 공약·'민생과제'내달 국회 통과 가능성

2007년 분양가 상한제 직후에도 전셋값 크게 올라

 

 

여야가 다음달 국회 본회의를 열기로 합의함에 따라 전·월세 상한제 도입 가능성이 대두하고 있다. 여당이 민생법안으로 다루기로 한 데다 민간택지 분양가 상한제 시행도 가시화되고 있어서다. 분양가 상한제가 전세가격을 자극할 수 있는 만큼 전·월세 상한제를 도입하면 전세난을 사전에 차단할 수 있다. 이 제도는 문재인 대통령의 대선 공약이기도 하다. 정부는 여러 차례 도입 필요성을 강조해왔다. 곽창석 도시와공간 대표는 분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 아주 높다분양가 상한제와 전·월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 필연적인 수순이라고 말했다.

 

일반 임대인도 5% 룰 적용

 

여야는 다음달 1일 국회 본회의를 열어 추가경정예산안과 일본에 대한 수출규제 철회 촉구 결의안, 민생법안 등을 처리하기로 지난 29일 합의했다. 더불어민주당이 민생입법 과제로 선정한 법안 가운데는 주택임대차보호법 개정안도 포함됐다. ·월세 상한제와 계약갱신 청구권이 골자다. ·월세 상한제란 임대료 인상률을 제한하는 제도다. 20대 국회에 발의된 전·월세 상한제 관련 주택임대차보호법 개정안 대부분은 보증금 인상 상한선을 연 5%로 두고 있다. 현행 법률에서도 보증금 증액 한도를 연 5%로 제한하고 있다. 그러나 이는 계약 기간의 인상률을 말할 뿐 재계약엔 해당하지 않는다. ·월세 상한제가 도입되면 일반 임대인도 주택임대사업자처럼 ‘5% 을 지켜야 하는 셈이다. 이와 연계되는 계약갱신 청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 의원 입법안은 대부분 1회에 한해 갱신 청구권을 주는 내용을 담고 있다. 세입자는 기존 2년 거주 기간을 포함해 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받는 셈이다. 계약 갱신을 2회 요구할 수 있는 법안과 계약기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 안도 발의돼 있다. 과거에도 여러 차례 두 법안 도입이 논의됐지만 부동산시장에 미치는 파급력이 큰 탓에 국회 문턱을 넘지 못했다. 그러나 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 무주택자를 중심으로 전·월세 상한제 도입 여론이 강하게 형성될 전망이다. 분양가 상한제는 새 아파트 공급 감소와 청약 대기 수요 증가로 전세가격을 밀어올릴 가능성이 높다. 2007년 상한제 시행 직후 1.88%였던 전국 아파트 전셋값 상승률은 20094.55%, 201116.21%로 뜀박질하며 전세난을 가중시킨 바 있다. 이를 억제하려면 전·월세 상한제 도입은 필연적이란 게 전문가들의 분석이다.

 

부작용 우려

 

·월세 상한제계약갱신 청구권은 문 대통령의 대선 공약이기도 했다. 김현미 국토교통부 장관 또한 후보자 시절부터 단계적으로 제도화하겠다며 도입 의지를 나타냈다. 2017년 가을 주거복지 로드맵발표를 앞두고 열린 주거복지 토크쇼에서 김 장관은 ·월세 상한제와 계약갱신 청구권 도입을 위해선 임대차시장 관련 통계 구축이 선행돼야 한다고 언급하기도 했다. 국토부가 지난해 구축을 완료한 주택임대차정보시스템(RHMS)이 그 연장선이다. 지난 2월엔 전·월세 실거래 신고제 도입을 공론화하면서 여론 추이를 살폈다. 선진국에선 여러 가지 방식으로 비슷한 제도를 시행 중이다. 독일과 영국, 프랑스 등에선 일단 성립한 임대차 관계는 보호하는 게 의무다. 세입자가 갱신청구 의사를 표시하지 않더라도 자동으로 계약이 갱신되는 셈이다. 임대인이 직접 거주하려 하는 경우 등의 사유가 있을 때만 계약을 거절할 수 있다. 독일은 임대료를 3년 동안 20% 이상 올릴 수 없도록 하고 있다. 영국과 프랑스는 경제 지표와 연계한 상한선을 정하고 있다. 미국 뉴욕은 임대료안정위원회가 매년 정하는 최대 임대료 상승분까지만 인상할 수 있다. 부동산 전문가들은 부작용이 더 크다고 우려했다. 무엇보다 집주인들이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리면서 단기적으로 가격이 급등할 가능성이 높다. 임대차계약기간 단위가 1년에서 2년으로 바뀌었던 1989년 전국 주택 전세가격 상승률은 17.53%를 기록했다. 서울은 전년 대비 세 배 가까이 오른 23.68%를 나타냈다. 역대 최고 상승률이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 시장 수급 상황이나 경기에 따라 결정되는 임대료를 제한할 경우 경제 여건 변화에 대한 탄력성을 저해한다서민을 위하겠다는 정책이 오히려 서민을 힘들게 할 수 있다고 설명했다. 이사와 도배 등 부동산 관련 산업이 위축될 우려도 있다. 서울 상계동 A공인 관계자는 주택 임차인 회전이 4년 동안 막히면 이삿짐센터와 도배, 장판 업계가 타격을 받을 것이라며 문을 닫는 중개업소도 늘어날 것이라고 말했다.(2019731일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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