08-15 22:44

 
 

 

 

수원·안양·군포 등 경기남부권, 온라인카페 통한 담합 많아

국토부 혐의입증 11건 입건, "100건은 추가 내사 진행중“

투기과열지구 실거래 3차조사, "10대가 35억 집 구매" 편법 의심

 

 

두 달 전 직접 수사가 가능한 부동산시장불법행위대응반(대응반)을 출범시킨 국토교통부가 집값담합 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 국토부는 지금까지 집중해온 집값담합 사건을 포함해 앞으로는 부정청약·온라인 허위매물 등 불법행위에 대한 수사 범위를 확대해 부동산시장질서 교란행위를 엄단한다는 방침이다. 다만 일각에서는 일반 시민들의 거래 과정에 정부가 현미경 잣대를 들이대고 형사처벌에까지 나선 것은 과도하다는 우려 목소리도 나온다. 국토부는 지난 2월 21일 부동산시장불법행위대응반 출범 이후 두 달 동안 진행된 `집값담합 관련 수사 중간결과`를 21일 발표했다. 대응반은 한국감정원 부동산거래질서교란행위신고센터에 접수된 집값담합 의심 사례 총 364건 가운데 우선 수사가 필요하다고 판단한 166건에 대해 내사에 착수했다. 이 가운데 신고자 진술 확보, 현장 확인, 입수 증거 분석 등을 통해 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 형사입건은 수사기관에서 범죄사건을 인지해 수사를 개시하는 것으로, 형사입건돼 수사 대상이 되면 형사소송법상 피의자가 된다. 대응반은 형사입건한 11건 가운데 1건은 이미 검찰에 기소의견으로 송치했다. 8건은 압수수색영장을 발부받았고, 2건은 수색영장 발부 절차가 진행 중이다. 국토부 관계자는 "55건은 혐의가 없어 내사를 종결했고, 나머지 100건은 내사를 진행 중"이라고 말했다. 추가로 공인중개사법상 집값담합 행위가 인정되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

 

 

이번에 공인중개사법 위반으로 적발된 집값담합 사례는 △집값담합을 유도하는 안내문·현수막 게시(1건) △온라인 카페 등에 담합을 유도하는 게시글 게재(8건) △개업 공인중개사가 단체를 구성해 단체 구성원 이외의 자와의 공동중개를 제한함으로써 공정경쟁을 저해하고 소비자 거래를 방해한 행위(2건) 등이다. 혐의가 확인된 집값담합 사례 대다수가 지역 인터넷 카페에 "○○억원 이하로는 아파트를 팔지 맙시다" "저가매물을 등록하려고 하는 ○○부동산에는 매물을 내놓지 맙시다"는 내용이었다. 적발 사례 가운데 오프라인 현수막 1건은 서울이었고, 나머지 온라인 집값담합 행위는 수원·안양·군포 등 경기 남부권에 집중됐다. 온·오프라인을 통한 집값담합 행위는 지난 2월 21일 집값담합 금지규정을 담은 개정 공인중개사법 시행 이후 걸린 현수막이나 온라인 게시글에 적용된다. 김영한 국토부 부동산시장불법행위대응반장(토지정책관)은 "다만 2월 20일 이전 걸린 현수막이나 온라인 게시글이라고 하더라도 개정법 시행 이후 현수막을 내리거나 게시글을 삭제하지 않아 영향을 미칠 경우 수사 대상이 될 수 있다"고 설명했다.

 

 

국토부는 이날 투기과열지구 실거래 3차 관계기관 합동조사 결과도 발표했다. 각각 지난해 11월과 올해 2월 결과가 발표된 1·2차 조사는 서울 지역 25개구만 대상으로 했지만, 이번 조사는 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 세종 등 31개 투기과열지구 전체를 대상으로 진행됐다. 3차 조사는 작년 11월까지 신고된 공동주택(분양권 포함) 전체 거래 1만6652건 가운데 이상거래로 추출된 1694건이 대상이다. 국토부는 소명자료 검토 등 조사가 완료된 1608건 가운데 친족 등 편법증여 의심, 법인자금 유용 등 총 835건을 국세청에 통보하기로 했다. 한 10대 학생은 부모와 공동명의로 강남구 소재 35억원 아파트를 구매했다. 조사팀은 별다른 소득이 없는 10대가 아파트를 편법 증여받은 것으로 보고 국세청에 통보했다. 한편 국토부는 서울시와 함께 지난해 3차례에 걸쳐 서울 7개 조합 운영실태를 합동점검한 결과 시공사 입찰 및 조합 운영 등에 관련된 법령 위반사항 162건을 적발했다고 밝혔다. 이 가운데 18건은 수사의뢰, 56건은 시정명령, 3건은 환수조치, 85건은 행정지도 등 조치 예정이다. 점검 대상 7개 조합은 장위6구역, 면목3구역, 신당8구역, 잠실미성·크로바구역, 신반포4지구, 상아아파트2차, 한남3구역이다.(2020년 4월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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상한제 회피 마지막 단지 될 듯

 

 

강남분양 가뭄 속에서 단비 같은 역대급 `로또분양`이 9월에 나온다. 서울 서초구 반포동 `래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)`가 철거한 지 1년여 만에 공사에 들어갔다. 이 아파트는 규제를 피해 후분양, 일반분양분 통매각 등을 추진하다 결국 오는 9월 일반분양하기로 최종 결정했다. 20일 정비업계에 따르면 원베일리 재건축조합은 지난 13일 서초구청에 착공계를 내고 이날 본격 공사에 들어갔다. 착공함으로써 일반분양 전 모든 인허가 과정을 완료한 셈이다. 2018년 11월 말 이주를 마치고 철거에 들어간 지 1년여 만이다. 오는 7월 말까지 입주자모집공고를 신청하면 강남 재건축 중 마지막으로 분양가상한제를 피할 전망이다. 일반분양 물량은 총 225가구가 나온다. 전용 59㎡ 198가구, 전용 74㎡ 25가구 등 모두 전용 85㎡ 이하라 100% 가점제로 당첨자를 정한다. 지난달 분양했던 `르엘신반포`의 청약 가점이 최저 62점이었던 것을 감안하면 적어도 60점대 이상이 당첨 가능권이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 4900만원 이하로 예상된다.

 

 

지난해부터 서초구 재건축 분양단지의 평균 분양가는 통상 4891만원이었다. 이 경우 원베일리의 시세 차익은 주변 시세와 비교하면 10억원이 넘을 전망이다. 원베일리의 바로 옆 아파트인 `아크로리버파크`는 지난해 8월 전용 59㎡가 23억9000만원에 손바뀜하면서 3.3㎡당 1억원 시대의 막을 열었다. 원베일리 조합 관계자는 "조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 5560만원인데 일반분양가는 이보다 훨씬 낮을 것으로 예상된다"며 "HUG(주택도시보증공사)와 일반 분양가를 두고 최대한 협상하되, 조합원의 피해가 클 것으로 예상되면 후분양할 가능성도 열어놓고 검토 중"이라고 말했다. 다만 최근 논란이 된 `특별분양 승인의 건` 문제는 아직 진행 중이다. 특정 조합원에게 과도한 특혜를 주려고 했던 사실이 드러나 서울시의 제재를 받았다. 서초구청 관계자는 "조합에 `특별분양 승인의 건`을 어떻게 처리할 것인지에 대한 자료를 요청했고, 관련 법령 및 정관에 부합하게 서울시와 협의해 처리하겠다"고 말했다.(2020년 4월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 2월 입주를 시작한 서울 영등포구 신길뉴타운의 신길센트럴자이(신길12구역 재개발). 1008채 규모 대단지에다 올해 신길뉴타운의 입주 물량이 5000여 채나 예정돼 있어 전세금이 안정될 것으로 예상된 곳이었다. 하지만 전용면적 59m² 기준으로 지난해 12월 4억5000만∼4억6000만 원에 거래되던 전세금이 올해 1월 들어 5억 원을 넘긴 데 이어 이달 5억3500만 원에 실거래됐다. 인근의 한 공인중개사는 “양도소득세 비과세 요건에 2년 거주 요건이 신설되면서 집주인들이 전세 대신 거주를 택하는 비중이 확실히 늘었다”며 “전세 물량이 생각보다 적은데 신축을 선호하는 이들은 여전해 전세금이 계속해서 오르는 추세”라고 설명했다. 서울 강동구 고덕동도 비슷한 상황이다. 올해 2월부터 입주를 시작한 4057채 규모의 고덕 아르테온(고덕주공3단지 재건축)의 전용면적 59m² 전세는 지난달까지 4억7000만∼5억 원에 실거래됐다. 반면 이달에는 전세금의 호가가 6억 원이 넘는 일부 물건도 등장했다. 고덕동 일대는 지난해 9월 고덕 그라시움(4932채)을 시작으로 12월 고덕 롯데캐슬베네루체(1859채), 고덕 센트럴아이파크(1745채) 등 1만3000여 채 입주 물량이 쏟아진 곳이다. 그러나 강동구의 아파트 평균 전세금은 지난해 8월 3.3m²당 1711만 원에서 지난달에는 1750만 원으로 올랐다.

 

 

‘대단지 입주=전세금 하락’이라는 공식이 깨질 정도로 서울 주요 아파트의 전세금 상승세가 지속되고 있다. 정부의 각종 부동산 규제가 거래 수요 억제에 맞춰져 있다 보니 전세 수요를 증가시키는 ‘풍선효과’라는 지적이 나온다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파 등으로 부동산 가격이 하락할 것으로 예상되면서 매매 수요가 전세로 전환되는 등 복합적인 요인도 거론되고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 지난달 전세수급지수는 155.2를 기록했다. 지난해 3월 107.4로 100을 넘긴 이후 1년째 꾸준한 상승세다. 전세수급지수는 100을 기준으로 100을 넘길 경우 전세 공급이 부족하고, 전세금 상승이 예상된다는 뜻이다. 이처럼 전세금이 지속적으로 오르고 있는 배경에는 매매시장의 전망이 밝지 않은 탓이 크다. 대표적으로 서울 강남구 은마아파트는 최근 중층에 위치한 전용면적 76m²가 18억 원에 급매물로 나왔다. 지난해 12월 최고 21억5000만 원에 거래되던 것에 비해 3억 원가량 떨어졌다. 반면 전세금은 같은 면적대가 지난해 4월 3억7000만∼4억9000만 원에 거래되던 것이 1년 뒤인 이달에는 5억∼5억9000만 원으로 1억 원가량 올랐다.

 

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 이주 수요는 줄지 않는데 정부 규제가 매매를 억제하는 방식이라 수요가 전세로 옮겨 간 탓이 크다”며 “강력한 대출 규제 등 정부의 정책 기조가 단기간에 바뀔 가능성이 작아 당분간 전세시장 상승세가 계속될 것”이라고 말했다. 한국은행의 기준금리가 0%대에 진입하는 등 초저금리를 맞이한 것 역시 전세시장의 불안감을 키울 수 있다는 분석이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “전세금을 은행에 맡겨도 기대 이자 수익이 1%도 안 되는데 전세를 월세로 돌리면 4∼5%의 이자 효과를 기대할 수 있다”며 “전세 물량이 대거 반전세나 월세로 전환될 가능성이 커 전세시장의 매물 잠김 현상이 올 수 있다”고 말했다.(2020년 4월 20일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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다수 중개업소 "정상적 거래 아닌듯"

 

 

강남 부촌 아파트의 대명사격인 압구정 현대아파트 대형 평형이 석달 만에 9억원 가까이 떨어진 채 거래됐다. 강남 아파트 대형 평형도 본격 하락세에 가세한 것인지, 아니면 가족·지인 간 거래 등 비정상적인 거래인지 주목된다. 17일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 강남구 압구정 `현대6차` 전용면적 157.36㎡가 지난해 12월 최고가 39억원3000만원(6층)에 거래된 이후 지난달 16일 30억5000만원(1층)에 거래됐다. 3개월 만에 첫 거래인데, 한꺼번에 8억8000만원이나 떨어진 채로 손바뀜됐다. 1층 매물이었음을 감안하더라도 시세보다 4억~5억원 가량 저렴하게 팔렸다. 2층 물건이 지난해 10월 36억원에 실거래된 적이 있다. 현재 이 단지의 저층 매물은 35억원에 나와 있다.

 

 

다수의 중개업소는 이번 거래가 정상적인 거래가 아니라고 보고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "그 가격의 매물은 본 적 없고 계약했다는 중개업소도 아직 확인이 안되고 있어 가족·지인 간 거래로 보인다"며 "이 단지의 1층 매물도 34억원 이상에 나와 있다"고 말했다. 이번 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축이나 대출, 종부세 등에서 일부 규제 완화를 기대했던 수요자들이 실망 매물을 추가로 내놓을 것이라는 전망도 나온다. 강남 중개업소 관계자는 "총선 결과를 보고 매도 여부를 결정하겠다던 다주택자들이 자포자기하는 마음으로 매물을 던질 수 있다"며 "급매물이 더 늘어날 경우 가격도 추가 하락할 가능성이 크다"고 예상했다.(2020년 4월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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코로나 시대 부동산 전략, 대출규제·실물경기 위기 겹쳐

稅부담에 6월이전 급매 늘 듯, 잘 잡으면 핵심지 입성 기회

월세 나오는 다가구·오피스텔, 은행이자 이상 수익 가능할 것

수도권 청약은 여전히 매력적

 

 

한국은행이 지난달 16일 금리를 0.5%포인트 낮추면서 사상 초유의 기준금리 0%대 시대가 열렸다. 통상 금리 인하는 부동산 가격 상승을 촉발할 테지만 이번에는 상황이 다르다. 앞서 12·16 대책으로 고가 주택에 대한 대출 규제가 실행돼 `돈줄`이 막힌 데다 코로나19로 국내외 실물경기가 휘청거리고 있다. 그러나 현재 부동산 상승을 예단하기 쉽지 않더라도 코로나19가 종식된 후에는 전례 없이 풍부한 유동성이 부동산으로 쏠릴 가능성도 제기되고 있다. 대내외적으로 경기침체가 깊어가는 가운데 사상 초유의 저금리는 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까. 1일 부동산 전문가 4인에게 `제로금리 시대 부동산 생존 전략`을 물어봤다. 이들은 대체로 "금리 인하가 당장 집값 상승을 이끌 위험은 크지 않고 오히려 코로나19 충격이 오래가면 집값의 하방경직성이 깨질 수 있다"고 입을 모았다. 그러나 코로나19가 단기간에 해결된다면 "풍부한 유동성이 부동산시장을 자극할 수 있다"고 전망했다. 금리가 0%대로 떨어진 만큼, 월세가 나오는 다가구연립 등 주거용 수익형 부동산 수요가 늘 것이라는 전망도 나왔다. 또한 지금 당장 집을 사야 한다면 "6월 전에 쏟아지는 급매 물건을 잡을 것"을 추천했다. 대부분 전문가는 저금리로 인한 부동산시장 영향이 제한적일 것이라고 입을 모았다. 통상 기준금리가 낮아지면 시중에 돈이 많이 풀리고 대출 부담이 줄어 부동산 투자 수요가 늘어난다.

 

 

그러나 코로나19가 세계적 유행으로 번지면서 실물경제가 잔뜩 위축된 상황이어서 `금리-집값 반비례 공식`이 작동하지 않는다는 설명이다. 또한 이미 정부는 12·16 대책으로 `돈줄`을 죄어 놨다. 12·16 대책을 통해 9억원 초과분의 주택담보대출비율을 20%로 조이고 15억원이 넘는 주택은 담보대출을 아예 금지했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리 인하에 따른 투자 유인이 떨어진다. 저금리 영향력이 제한적이기 때문에 매도를 한다 한들 받을 사람이 없고, 매수도 잠시 보류하고 관망해야 한다"고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 당장 시중에 풀린 풍부한 유동성이 집값을 자극하기는 역부족이라고 설명했다. 송인호 위원은 "지금 풀린 유동성은 더 깊은 하강 국면을 막아주는 역할 정도이지 실물자산 가격을 자극할 수는 없다"면서 "오히려 현재 확실한 대체투자 수단은 부동산보다는 달러화"라고 조언했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 저금리 시대에는 월세가 나오는 `주거용 수익형 부동산`을 추천했다. 안명숙 부장은 "은행에 맡기면 1%대 금리다. 월세가 나오는 다가구, 오피스텔은 이보다 상대적으로 높은 금리이기 때문에 투자처로 주목받을 수 있다"고 했다. 경기침체로 자영업자 등 상업시설 임차인의 실적이 나빠지고 있기 때문에 주거 목적의 수익형 부동산이 더 안전하다는 설명이다. 안 부장은 "부동산 상승기에는 자산가들이 전세를 안고 강남 아파트를 한 채 더 늘렸겠지만, 지금처럼 부동산시장이 보합인 상태에서는 월세가 나오는 다가구 투자에 더욱 주목할 것"이라고 했다.

 

 

올해 실거주 목적의 주택 매입을 고려하는 무주택 실수요자들은 수억 원 내린 강남 재건축 급매물을 눈여겨볼 만하다. 지난해까지 고공행진하던 서울 집값은 이달부터 하락세로 접어들었다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값(3월 23일 기준)은 전주 대비 0% 보합세를 보인 가운데 강남구와 서초구 상승률은 각각 -0.14%, 송파구는 -0.1%로 강남3구가 일제히 하락세로 돌아섰다. 개포 주공 등 재건축 아파트를 중심으로 3억~4억원씩 내린 매물이 나오고 있다. 안 부장은 "게다가 세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 `급매`가 나올 수 있기 때문에 4~5월을 예의주시하라"고 조언했다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 안 부장은 "투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다"고 했다. 15억원 이하는 대출이 가능하다. 주택담보대출 금리가 낮기 때문에 실수요자는 부담을 덜 수 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 서울 지역 내 핵심 입지 아파트를 추천했다. 김 위원은 "변동성이 심화된 상황에서는 자산시장 양극화가 심해진다. 핵심 주거지 대장 아파트는 집값 하락이 덜하기 때문에 실거주라면 지금 매수해도 괜찮다"고 했다. 송 위원은 주택 수요와 지역 개발 등 펀더멘털에 의해 집값이 상승하는 곳을 추천하며 그중 한 곳으로 `세종`을 꼽았다.

 

 

송 위원은 "세종은 소득과 지역 개발, 인구 유입 등 이유로 합리적인 선에 올랐다"면서 "실거주 목적의 장기적 투자라면 펀더멘털이 강한 곳을 선택하라"고 했다. 가점이 높은 경우 청약이 기회다. 일각에선 2008년 금융위기 이후 대규모 미분양 사태를 거론하며 청약시장 전망도 회의적으로 본다. 그러나 김규정 위원은 "주요 핵심지(서울 등 수도권)에 대한 청약은 (분양가 통제 등으로) 가격이 낮게 나오기 때문에 실수요자 입장에서 이익이다. 청약시장은 코로나19와 관계없이 무조건 진입해야 한다. 오는 7월부터 분양가상한제 물량이 나오면 현저히 싼 물량이 나온다. 상황이 불안해도 청약은 경쟁률이 높을 것"이라고 했다. 저금리 시대 다주택자는 대출 이자 부담이 줄어든다. 하지만 이보다 보유세 등 세금 증가로 인한 비용이 더 크다. 이 때문에 다주택자들은 주택을 매도하거나 증여, 임대사업자 등록 중 부담을 덜 수 있는 방법을 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 송 위원은 "지금은 가격 상승을 기대하기 어려운 상황이다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된다"고 했다. 전문가들은 올 `2분기`를 주목하고 투자 전략을 세워야 한다고 했다. 2분기 내 정부가 국내 방역에 성공하고 팬데믹 상황이 종식되면 제로금리로 형성된 풍부한 유동성이 부동산으로 넘어올 가능성이 있다. 그러나 코로나19가 장기화되면 부동산 하락은 불가피하다. 안 부장은 "(코로나19 해결로) 상반기에 모멘텀이 바뀐다면 하반기에 위축됐던 수요가 더 늘어나고 기대심리가 올려가면서 풀려 있는 자금이 집값을 끌어올릴 것"이라고 했다.(2020년 4월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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왜 강남 재건축 더 흔들리나, 정부규제에 정비사업 먹구름

종부세 책정하는 6월 이전에 다주택자들 매물던지기 시작

이 와중에 보유세 폭탄 공포, 올 강남 공시가만 25% 껑충

공시가>실거래가 매물 나와, "공시가 인상 철회" 靑청원

 

 

코로나19로 부동산 시장이 침체하는 가운데 그 충격이 강남 재건축 아파트를 중심으로 확산되고 있다. 준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다. 30억원 넘는 초고가 주택들은 종전 최고가보다 20% 하락한 가격에 손바뀜되고 있다. 초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다. 31일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다. 지난 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억5000만원)보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐다. 1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다. 2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억5000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 지난달에는 38년 차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다. 이 물건은 다주택자가 싸게 처분한 물건인 것으로 알려졌다.

 

 

대치 한보미도 인근 공인중개업소는 "12·16 대책으로 보유자들이 공포에 휩싸여 있는 데다 코로나19까지 겹치면서 다주택자들을 중심으로 물건을 내놓고 있다"면서 "지금은 1~2개월 내 잔금을 치르는 조건으로 22억원대 매물이 2~3개 나와 있다"고 했다. 재건축 매물의 하락은 정부의 대출 규제 강화와 공시가격 인상으로 인한 보유세 증가, 코로나19 확산에 따른 경제위기 공포감이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 내놓고 있다는 설명이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 세금 부담이 만만치 않고, 주택 보유로 인한 시세 차익을 기대하기 어렵기 때문에 다주택자들이 보유한 재건축 물건부터 하락이 시작되고 있다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)의 가상 시뮬레이션에 따르면, 조정지역 내 2주택자는 1주택 보유 때보다 4배 이상 많은 세금을 부담해야 한다. 예를 들어 아크로리버파크(전용 84㎡)에 살고 은마아파트(84㎡)를 투자용으로 보유한 사람은 지난해 보유세를 3200만원가량 냈지만 올해는 두 배 가까운 6100만원을 내야 한다. 그러나 아크로리버파크 한 채만 갖고 있다면 올해 1300만원만 내면 된다.

 

 

30억원을 웃돌던 초고가 아파트도 실거래가가 종전 최고가 대비 20% 가까이 폭락하고 있다. 이촌동 래미안첼리투스(124㎡)도 지난달 7억6000만원이나 하락한 27억9000만원에 거래됐다. 그 외에 성수동 갤러리아포레, 타워팰리스도 5억원가량 낮게 손바뀜됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "경기 충격으로 집값이 하락할 때 가장 먼저 신호가 오는 곳이 고가 아파트다. 많이 오를수록 많이 떨어진다. 고가 아파트 충격은 강남, 그 외 다른 지역으로 확산된다"고 했다. 집값 하락이 이어지면서 강남 고가 아파트는 공시가격이 실거래보다 높아지는 `역전현상`도 발생하고 있다. 정부가 시세 대비 고가주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올렸는데 경기 침체로 집값이 하락하면서 공시가가 오히려 높아진 것이다. 급등하는 공시가격 인상안을 전면 철회할 것을 요청하는 청와대 국민청원까지 등장했다. 이 청원은 31일 오후 4시 현재 3700명가량이 동의한 상태다.(2020년 3월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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수년간 집값급등 원인 갭투자, 대출규제·코로나에 수요 `뚝`

3억~4억원 급락한 잠실·반포, 대부분 다주택자 갭투자 물건

실수요 많은 곳은 급매 적어

 

코로나19와 대출 규제 여파로 갭투자 거래가 급속히 줄어들고 있다. 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 시세차익을 노렸던 갭투자는 실수요가 아닌 투자 수요여서 최근 집값 하락 전망이 많아지자 유인이 없어졌기 때문이다. 갭투자는 전세를 끼고 있으므로 투자자끼리 주고받아야 하는데 받아줄 투자자가 없으니 몇 억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있다. 최근에 5억원 떨어진 채 거래돼 주목받았던 서울 강남 초고가 아파트도 대부분 전세를 낀 물건이었다. 이에 따라 반대로 입주하려는 실수요자들은 집값이 수억 원씩 떨어졌다는 소문을 듣고 물건을 찾으려 해도 아직까지 저렴한 급매물은 나오지 않는다. 26일 부동산업계에 따르면 전세를 낀 서울 송파구 잠실동과 서초구 반포동 초고가 아파트 물건부터 수억 원 떨어진 채 거래되고 있다. 잠실·반포동은 주로 전세가율이 높은 신축 아파트인 데다 거래가 빈번한 대단지여서 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 최근 하락장은 잠실 대장주로 불리는 `엘리트(엘스·리센츠·트리지움)` 단지가 이끌고 있다. 잠실동 `리센츠` 전용 84㎡는 지난해 12월과 비교해 5억원 떨어진 16억원에 지난 16일 거래돼 주목받았다. 이를 두고 가족 간 거래 등 정상적인 거래가 아니라는 주장도 나왔지만 이어 `엘리트` 단지에서 각각 17억원대 급매물이 등장했다. 급매물 대부분이 전세를 낀 갭투자자 물건이다.

 

 

잠실동 중개업소 관계자는 "가격이 확 떨어진 급매는 대부분 6월 말까지 양도세 중과를 피하고자 하는 다주택자 매물"이라며 "다주택자들은 대개 전세와 대출을 끼고 사는 갭투자를 하므로 급매물에는 전세를 낀 물건이 많다"고 말했다. 반포동에서도 시세보다 5억원 떨어진 채 거래되는 급매가 나오고 있다. 지난달 최고가 26억8000만원보다 5억원 넘게 떨어진 21억7000만원에 거래됐던 반포동 `반포리체`도 전세를 낀 물건이었던 것으로 파악됐다. 전세를 끼지 않고 바로 입주하는 물건은 23억~24억원에 호가가 형성돼 있다. 아직 실수요자에겐 급락세가 아닌 셈이다. 한두 건 급매가 속출하는 이유는 그만큼 `거래절벽`이 심화돼서다. 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 3월 아파트 매매 거래량은 2050건으로 지난해 최고점이었던 10월 1만1526건에 비해 80% 넘게 감소했다. 상승기에는 투자자들끼리 주고받아 거래가 많이 이뤄지는데 현재는 매수세가 뚝 끊겼다. 매도자는 빨리 팔고자 가격을 수억 원 떨어뜨리고 있는 것이다.

 

 

또 강남 전세금이 가파르게 오르면서 전세를 낀 매물이 시장에서 외면받는 것도 이유다. 강남 아파트 전세금은 1~2년 만에 수억 원 올라 1~2년 전 당시 전세금을 안고 아파트를 구입하면 갭(매매가와 전세금 차이)이 커 매수자에게 부담이기 때문이다. 매도자는 그만큼을 깎아줘야 하니 더 가격이 낮아지는 이유가 된다. 실수요가 탄탄한 강남구 대치동에서도 4억원 이상 떨어진 채 거래되고 있다. 대치동 신축 아파트인 `래미안대치팰리스`는 1월 이후 거래가 끊겼다. 그러나 재건축 단지인 `은마`와 `미도` 아파트 가격이 수억 원 하락했다. 재건축 단지는 전세금이 저렴해 갭이 크다 보니 투자자에게 부담인 데다 분양가 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 나빠진 탓이다. 대치동 미도아파트 전용 84㎡는 최고점 26억원보다 4억2000만원 떨어진 21억8000만원에 지난달 거래됐다. 은마아파트 전용 76㎡는 2억원 넘게 떨어진 19억원대에 거래됐고 17억원대 급매까지 등장했다. 이 급매물도 전세를 낀 물건으로 파악됐다. 대치동 중개업소 관계자는 "이전에는 층수·입지가 조금 떨어지거나 대출을 안고 있는 물건이 주로 급매물로 나왔다"면서 "최근에는 세 부담을 덜고자 하는 다주택자 물건이 주로 나오는데 매수자는 당분간 지켜보자는 분위기여서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.(2020년 3월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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보유세인상·대출규제 강화에 반전세 확대 현상 점점 뚜렷

집주인 보유세부담 전가 목적, 세입자 울며겨자먹기로 수용

한달 수백만원 월세까지 감내

 

 

서울 강남의 대표적 새 아파트인 대치동 래미안대치팰리스는 올해 들어 전세 보증금에 월세를 얹어 내는 반전세(준전세) 형태 계약이 18건 나왔다. 같은 기간 전세 거래는 16건이었다. 작년 한 해 동안 이 아파트에서 전세 거래 204건 중 반전세 거래가 88건에 불과했던 것과 비교하면 분위기가 딴판인 셈이다. 대치동 인근 한 공인중개업소 관계자는 "래미안대치팰리스는 임대 매물을 기다리는 수요자가 줄을 서 있는데 임대인들은 반전세를 선호하기 때문에 전세 물량이 급감하고 있다"며 "기존 전세에서 반전세로 돌리려는 집주인들 문의도 많다"고 말했다. 올 들어 서울 주택 임대차 시장에서 반전세 비중이 증가하고 있다. 강남권의 일부 새 아파트에서는 올해 반전세 거래가 전세 거래량을 추월하는 사례까지 나타났다. 전세금 고공 행진이 계속되는 가운데 집주인의 보유세 부담까지 커지면서 반전세를 선호하는 임대 물량이 늘어나고 있기 때문이다. 세입자로서도 전세 매물이 워낙 적은 상황에서 전세대출 규제까지 강화되자 반전세로라도 입주하는 경우가 많다.

 

 

6일 매일경제신문이 서울부동산정보광장에 올라온 아파트별 전·월세 거래 기록을 분석한 결과 올해 준전세 거래가 전세 거래를 넘어서거나 육박하는 단지가 의외로 많았다. 서울시가 집계하는 준전세 기준은 월세 보증금이 월세의 240개월어치를 초과하는 사례로 흔히 부동산 거래 시 반전세라고 불리는 유형과 일치한다. 개포동 래미안블레스티지는 이 기간 전세가 3건 거래됐는데 준전세 거래는 7건이나 나왔다. 반포동 반포푸르지오는 같은 기간 전세가 3건 거래되는 동안 준전세는 4건 나왔다. 준전세 거래가 전세 거래에 육박하는 사례도 많았다. 반포동 래미안퍼스티지는 올해 전세가 13건 거래되는 동안 준전세는 8건 거래됐다. 반포자이도 올해 전세가 17건 거래되는 동안 준전세는 13건 나왔다. 이런 경향은 서울시 전체 임대차 거래에서도 찾을 수 있다. 준전세 거래 비중은 작년 10% 안팎을 유지하다가 12월 14.07%로 급하게 뛰었다.

 

 

이후 1월 11.63%, 2월 12.87%로 계속 높은 수준을 보이고 있다. 반면 75~80% 선을 오가던 순수 전세 비중은 70% 안팎까지 떨어졌다. 반전세 확산의 가장 큰 원인은 전세 매물 부족이다. 특히 자사고 폐지 등 입시제도 변화로 인해 뛰어난 학군을 갖춘 강남권 주요 단지는 일찌감치 전세 매물이 많이 빠지고 반전세 매물만 남아 있다. 매물 부족으로 유리해진 임대인들은 공시가격 상승, 종부세율 상향 등으로 늘어난 보유세 부담을 메우기 위해 전세금을 올리기보다 추가로 월세를 받길 선호한다. 문제는 세입자의 주거 안정성은 훼손된다는 점이다. 준전세라고 해도 매달 수백만 원을 내는 거래가 상당히 눈에 띈다. 래미안대치팰리스 전용면적 94㎡는 1월 11일 보증금 8억원, 월세 310만원에 계약서를 썼다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남권, 특히 새 아파트를 중심으로 전세 매물이 많지 않은 상황에서 반전세가 더 확산될 가능성이 있다"고 말했다.(2020년 3월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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