신혼부부의 한숨 "청약 당첨되면 뭐하나…대출도 안 되는데"

 

 

분양가 오른 영향도 있지만, 주택담보대출 규제가 주원인

분양가 40%까지만 대출 가능, 자금 여력 부족한 신혼부부들

"청약 붙어도 잔금 마련 막막"

 

 

# 2016년 분양된 서울 은평구 백련산파크자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 4억8000만원 수준이었다. 당시 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)을 적용하면 당첨자들은 대출금을 제외하고 현금 1억4400만원만 있으면 아파트를 살 수 있었다.

 

# 2020년 8월 서울 은평구 DMC센트럴자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 7억3400만원 수준까지 형성됐다. 강화된 LTV 40% 기준을 적용하면 당첨자들은 현금 4억4040만원이 필요하다. 2016년 인근 지역에 분양된 아파트와 비교하면 청약 당첨자들 부담이 더욱 커진 셈이다.

 

서울에서 분양받은 아파트를 매매하기 위해 필요한 현금이 최근 4년간 세 배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 2일 부동산정보업체 `경제만랩`이 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격을 분석한 결과 서울에서 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받으려면 대출을 제외하고 현금 4억3000만원가량이 필요한 것으로 나타났다. 4년 전인 2016년 말과 비교하면 필요한 현금이 2.7배나 늘었다. HUG에 따르면 지난해 서울 지역에 분양된 민간아파트의 평당 평균 분양가는 2826만1900원(㎡당 856만6000원)이다. 이는 2016년 12월 2126만1900원(㎡당 644만3000원) 대비 33%가량 오른 금액이다. 분양가 상승과 함께 수요자들 부담을 가중시킨 것은 LTV 강화와 같은 대출 규제다. 2016년 12월에는 LTV 70%가 적용됐다. 당시 분양가를 전용면적 84㎡ 아파트에 적용하면 평균 분양가는 5억4121만원이 된다. 당첨자는 1억6236만원만 마련하면 서울 아파트 입주가 가능했다.

 

 

반면 2017년 8월에는 대출을 더 죄어 LTV가 40%까지 낮아졌다. 2020년 분양가를 반영하면 서울 아파트 평균 분양가는 7억1954만원 수준이고, 대출을 한도껏 받으면 현금 4억3172만원이 필요하다. 당첨자에게 필요한 현금이 4년간 2억7000만원가량 늘어난 것이다. 대출 규제가 더욱 강화된 점도 수요자들에게는 부담이다. 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역, 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 축소했다. 서울 25개구 모두 투기지역에 해당되는 만큼 대출로 현금을 확보하는 일이 더욱 어려워졌다. 특히 분양가가 9억원이 넘는 아파트는 중도금 집단 대출이 제한된다. 즉 분양가의 80%(계약금 20%와 중도금 60%)가량을 현금으로 가진 사람만 청약에 도전할 수 있다. 예전에는 신용대출로 부족한 금액을 메우는 방법이 있었지만 정부가 지난해 11월 이 부문 규제 역시 강화해 자금 확보는 갈수록 어려워졌다.

 

 

부동산 업계 관계자는 "중도금 대출을 잔금 대출로 전환하는 등 방법을 통해 필요한 현금을 줄이는 방법도 있지만 LTV 적용 이후 필요한 금액만 비교하면 수요자들 부담이 커졌다"고 밝혔다. 전문가들은 이 같은 대출 규제 때문에 청약을 통한 아파트 공급이 실수요자에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 `그들만의 리그`가 될 수 있다고 지적한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주요 지역 아파트는 결국 자금 여력이 되는 사람들만 분양을 받아 규제가 오히려 소수 독점을 강화하는 상황"이라고 말했다. 실제로 지난해 8월 청약을 접수한 은평구 DMC센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 14억6800만원에도 형성됐다. 서울 서초구 래미안원베일리 등을 시작으로 분양가상한제가 무력화됐다는 지적이 나오며 대출 자체가 불가능한 분양 아파트도 늘어날 수밖에 없다.(2021년 2월 3일 매일경제 기사 참조)