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고덕 대우아파트 조합 설립, 99가구→151가구로 변신

안전진단 면제 등 정부 지원, 마포·중랑 일대서도 추진

 

정부와 서울시가 아파트 재건축 등 정비사업을 `꽁꽁` 묶고 있지만 당근책을 써서 지원하는 재건축도 있다. 면적 1미만의 소규모 주택 정비사업(이하 미니 재건축)이다. 이 사업은 일정 요건을 갖추면 안전진단, 관리처분 인가 등 여러 절차를 생략할 수 있어 상당히 빠르게 사업을 진행할 수 있다. 이에 힘입어 서울에서 미니 재건축을 추진하는 곳이 속속 늘어나고 있어 관심을 끈다. 6일 정비 업계에 따르면 서울 강동구 고덕동에 위치한 고덕대우아파트는 지난달 27일 조합 창립총회를 열고 조합장 선출과 이사진 구성 등을 마쳤다. 1986년 완공된 이 아파트는 2개동, 99가구가 들어선 소규모 단지다. 면적 1미만, 200가구 미만인 소규모 재건축 사업에 해당돼 안전진단을 받지 않고 노후도 요건만 충족하면 된다. 지난해 2`빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법`이 발표되면서 미니 재건축이 추진되는 사업지가 늘고 있다.

 

미니 재건축은 도심 내 노후된 소규모 주택의 주거 환경을 개선하는 사업으로, 소규모 재건축사업, 가로주택 정비사업, 자율주택 정비사업 등이 포함된다. 불과 2년 전만 해도 미니 재건축은 규모에 비해 진행 과정이 만만치 않고, 수익성이 크지 않아 업계에서 큰 관심을 받지 못했다. 하지만 최근 정부의 지원하에 속속 추진되고 있다. 소규모 재건축사업의 가장 큰 강점으로는 빠른 사업 진행 속도가 꼽힌다. 안전진단 생략이 가능하고 도시건축심의를 통해 사업 시행과 관리처분 인가를 한꺼번에 받을 수 있다. 보통 재건축과 달리 조합을 반드시 결성할 필요도 없고 주민합의체와 조합 설립 중 유리한 방식을 택하면 된다. 종전 재건축은 평균 8~9년이 소요되는 반면, 소규모 재건축은 평균 2~3년 걸린다. 또 다른 혜택으로는 지방자치단체가 정비사업비 중 일부를 보조·융자해주거나 건축 규제를 완화해주는 것이 대표적이다.

 

아직 도입된 지 얼마 되지 않아 사업 주체들은 눈치를 보며 일부 사업성 좋은 사업지 위주로 나서고 있다. 소규모 재건축 사업지로는 고덕대우아파트 외에도 서울 마포역 역세권인 마포구 용강동에 있는 우석연립과 서울 중화역 역세권인 중랑구 묵동에 있는 장미아파트가 있다. 고덕대우아파트 역시 사업성이 괜찮은 편이다. 이주영 고덕대우 소규모 재건축 조합장은 "기존 99가구를 헐어 151가구를 새로 지을 계획"이라면서 "2021년 하반기 착공을 목표로 한층 속도를 낼 것"이라고 말했다. 중견 건설사 사이에서 미니 재건축이 새로운 먹거리로 부상하면서 부작용도 예고된다. 일례로 지난달 서울 중랑구 세광하니타운 가로주택 정비사업의 현장설명회에 호반건설, 반도건설 등 총 20여 개 건설사가 참여한 것으로 전해졌다. 이 같은 경쟁 심화로 무리한 저가 수주나 중견·중소 건설사들의 경쟁력 하락 등 부작용이 발생할 가능성도 제기된다.(201957일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 광진·서대문 미분양, 고분양가·경기침체 영향

청약 경쟁률도 지속 하락세, 분양가 상한제 단지는 인기

차익 가능 공공분양도 관심

 

`서울 분양 불패` 신화는 깨질까. 좀처럼 나오지 않던 서울의 새 아파트 미분양이 올해 들어 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 치솟는 서울 아파트 가격을 통제하기 위해 유지하던 `분양가 억제` 기조를 올 들어 한풀 꺾으면서 분양가가 올라갔고 각종 규제로 주택시장 분위기가 침체되면서 서울에선 한동안 없던 1순위 마감 실패가 나왔다. 1순위에서 높은 경쟁률을 기록한 단지에서도 계약 포기자가 속출해 서울 도심의 역세권 대단지마저 석 달째 판매를 완료하지 못하는 상황이 연출되고 있다. 5일 업계에 따르면 1월 분양을 시작한 `e편한세상 광진 그랜드파크`가 각종 금융조건 완화에도 불구하고 4개월째 판매를 끝내지 못하고 있다. 그나마 3월 말까지는 730가구 중 700가구가량이 미분양으로 남아 있다가 계약조건을 변경하고 각종 지원을 한 끝에 현재 약 30% 물량이 남은 것으로 파악됐다. 다만 실수요자 선호도가 높은 전용 84는 대부분 팔렸고 중대형 매물을 중심으로 미분양 물량이 형성된 것으로 알려졌다. 3호선 홍제역 초역세권인 `홍제역 해링턴 플레이스`는 지난 2월 진행된 1순위 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 기록했지만 막상 정당계약을 진행해 보니 일반분양 물량의 41%에 달하는 174가구가 계약 포기 등으로 남았다.

 

이에 청약통장 없이도 분양을 받을 수 있는 `무순위 추첨`까지 진행했고, 그 결과 5835명이 접수해 `완판`되는 듯했으나 결과적으로는 이 중 100가구가 넘는 물량이 또 남았다. 이를 대상으로 지난 4`잔여가구 무작위 추첨`까지 진행한 상황이다. 이들 단지의 공통점은 분양가격이 시장 예상보다 비싸다는 것이다. `e편한세상 광진 그랜드파크`3.3당 평균 분양가가 3370만원으로 전용 84기준 모두 HUG 보증으로는 중도금대출이 불가능했다. `홍제역 해링턴 플레이스`는 전용 84분양가가 최고 88000만원에 달했는데, 최근 입주한 `홍제 센트럴 아이파크` 가격과 차이가 없어지자 계약 포기자가 속출했다. 강북만의 이야기는 아니다. 강남권 청약경쟁률도 계속 떨어지고 있다. `완판`에 문제가 생기는 분위기는 아니지만 작년 9·13 부동산대책이 발표된 후 강남권 1순위 청약경쟁률은 하락 중이다. 9·13 대책 발표 후 첫 강남권 분양으로 화제를 모은 `래미안 리더스원`(서초우성 1차 재건축)이 평균 경쟁률 421`강남 파워`를 입증하는가 싶더니 두 달 후 분양한 `디에이치 라클라스`(삼호가든 3차 재건축)231로 마감됐다. 이어 올해 첫 강남권 청약이었던 지난달 30`디에이치 포레센트`(일원대우 재건축)는 평균 161의 경쟁률을 받아 들었다. 모두 두 자릿수 경쟁률로 나쁘다고 할 수 없지만 숫자가 계속 낮아지고 있는 것.

 

이런 흐름을 반영하듯 서울 시내 미분양 주택 역시 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 서울 시내 미분양 주택은 770가구로 지난 2(50가구) 대비 무려 14배가량 급등했다. 강남·강북 할 것 없이 고전을 면치 못하는 서울과 달리 분양가 상한제가 적용되는 경기도 택지지구 및 공공분양 단지는 연이어 좋은 결과를 거두고 있다. 올해 상반기 기대주 중 손꼽힌 북위례 택지지구 신규 분양 단지 3곳은 모두 수십 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 특히 1월에 분양한 경기도 하남시 `위례포레자이`는 평균 경쟁률 130.31로 세 자릿수 경쟁률을 기록하기도 했다. 하남권 북위례 단지는 3.3당 평균 2000만원이 넘지 않는 분양가로 중대형임에도 불구하고 중도금대출이 가능했다. 또 최소 2~3억원의 시세차익을 얻을 수 있어 `로또 단지`로 기대를 모은 바 있다. 민간 참여형 공공분양 단지 역시 인기몰이를 이어가고 있다. 하남도시공사와 대림건설이 공급한 공공분양 단지인 `감일 에코앤e편한세상`은 최근 진행한 1순위 청약에서 213가구 모집에 13434가구가 몰려 평균 경쟁률 6311순위 마감했다. 분양 관계자는 "공공분양은 분양가가 낮은 데다 대형 건설사와 협업해 브랜드 선호도가 높아 인기가 높다"고 설명했다.(201956일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

전농9 등에 동의서 검증 지시, 송파구는 주민동의율 75% 요구

 

서울에서 전면 철거 방식의 재개발을 추진 중인 지역이 잇따라 암초를 만나고 있다. 사업 준비 단계부터 서울시동의서 검증동의율 확보 등을 이유로 제동을 걸고 있기 때문이다. 임대아파트 비율 상향 조정 등 사업 진행 과정에서의 허들도 더욱 늘었다. 층수, 외관 디자인 정비계획도 서울시 입맛에 맞게 짜야 한다. 재개발 전문가들은 정비사업을 통한 공급을 더욱 꽉 막았다기존 신축 아파트 가격이 더 오를 가능성이 높아졌다고 지적한다.

 

더 험난해진 재개발

 

1일 동대문구에 따르면 재개발을 재추진 중인 전농동 103 일대 주민의 정비구역 지정 요청에 대해 서울시가 최근 재검증을 지시했다. 동의율 요건을 제대로 갖췄는지, 토지 등 소유자의 소유권이 바뀌지 않았는지 등을 다시 살펴보라는 것이다. 애초 올 하반기께로 예상되던 정비구역 지정이 더 늦어질 가능성이 커졌다. 이곳은 과거 전농뉴타운 9구역으로 묶여 한 차례 재개발을 추진했던 곳이다. 그러나 사업이 지지부진하면서 201611정비예정구역에서 직권해제됐다. 다시 재개발 바람이 분 것은 집값이 급등한 지난해부터다. 주민들은 연말께 이곳 45527의 땅을 정비구역으로 지정해달라고 동대문구에 요청했다. 주민 동의율은 60%대였다. 토지 면적 기준으로 토지 등 소유자 절반 이상의 동의서도 걷었다. 정비구역으로 지정되면 998가구의 새 아파트를 짓는다는 계획을 세웠다. 올 들어 공람·공고까지 마치는 등 재개발 재추진이 순항하는 듯했지만 서울시가 막판에 제동을 걸었다. 동대문구 관계자는 서울시가 공람 의견을 통해 동의율과 동의서의 적정성 여부를 재검증하도록 지시했다접수한 동의서의 토지 등 소유자가 주민 제안 시점의 소유자가 맞는지 등을 일일이 검증해볼 계획이라고 말했다. 검증 과정에서 구역 지정이 얼마나 지연될지는 미지수다. 과거엔 서울시가 정비예정구역을 지정하면 주민이 구체적인 사업 계획을 세웠다. 지금은 반대다. 서울시가 구역 지정을 하지 않다 보니 주민들이 먼저 요청해야 한다. 주민 제안이 있으면 서울시가 검토한 뒤 정비구역으로 지정한다. 이 과정에서 주민 동의율 요건을 채워야 한다. 동의율 조건을 갖췄지만 사업 진행이 한발짝도 못 나가는 곳도 있다. 송파구 마천동 183 일대(옛 마천2구역) 주민들은 동의율 72%를 채우고도 여전히 추가로 동의서를 취합 중이다. 김원기 추진위원장은 송파구가 조합설립 단계에서나 필요한 동의율 75%를 미리 맞춰오도록 요구하고 있다법에도 없는 기준 때문에 사업을 시작도 못 하고 있다고 말했다.

 

시작도 못 하는 곳 늘어날 듯

 

지난해 주민의견 조사를 마친 성동구 금호동 3가의 1 일대(옛 금호21구역) 재개발도 난항을 겪고 있다. 사전 타당성 조사를 마치고도 이렇다 할 진척이 없다. 지난달 서울시가 발표한 도시·건축혁신안을 적용받을 가능성도 있는 것으로 알려졌다. 성동구 관계자는 적용 여부 등과 관련해 서울시와 협의 중이라며 아직 확정된 건 없다고 전했다. 도시·건축혁신안은 재개발 등 정비사업 초기 단계부터 서울시가 개입해 지침을 제시하는 게 골자다. 대단지는 잘게 쪼개 보행로를 여럿 내고 구릉지는 아파트 높이에 차이를 두는 내용이 담겨 있다. 서울시는 이 같은 사전 공공기획으로 심의 횟수와 기간을 줄일 수 있다는 이유를 들고 있다. 하지만 정작 재개발을 추진 중인 곳에선 반발이 심하다. 금호동 A공인 관계자는 사업성이 높아야 동의율도 높아지는 재개발사업 구조를 놓고 보면 만만치 않은 장애 요소가 될 것이라고 말했다. 아직 입안 제안도 하지 못한 곳의 재개발은 더욱 험난할 전망이다. 정부가 법령 개정을 통해 재개발구역 임대아파트 비율을 최고 30%까지 끌어올리기로 해서다. 임대아파트가 늘어난다는 것은 그만큼 일반분양분이 줄어 사업성이 떨어진다는 의미다.

 

여기에 서울시가 2021년까지 마련하기로 한 ‘2030 주거환경정비기본계획도 초기 단계 사업장의 동력을 떨어뜨리는 내용이 많다는 지적이 나온다. 전면 철거보다는 구역 내 곳곳에 건물과 시설을 남기는 형태의 수복재개발을 지향하기로 한 까닭이다. 규제가 중첩되면서 최근 5년간 재개발구역으로 지정된 구역이 다섯 곳에 그쳤다. 타격이 불가피한 곳은 용산구 청파1구역과 망리단길 주변 망원동 405 일대 등 재개발 추진 검토 지역들이다. 망원동 B공인 관계자는 지분이 작은 단독주택은 3.34500만원 선에 거래됐는데 없어서 못 팔았다사업이 삐끗하면 그 가격을 받지 못할 것이라고 전했다. 재개발 바람이 다시 불던 염리동 105 일대(옛 염리5구역)도 다시 잠잠해지는 분위기다. 염리동 B공인 관계자는 한가운데 박힌 KT 건물을 존치하면 과거처럼 구역이 사실상 잘게 쪼개진다주변에 상가가 많아 반대 목소리가 만만찮은데 사업성까지 떨어진다면 재개발을 진행할 수 없다고 설명했다. 고준석 동국대 겸임교수는 서울은 새 아파트 공급 방법이 한정돼 있는데 이게 막히면 3~4년 안에 집이 더욱 부족해진다기존 아파트 가격은 더 오를 수밖에 없다고 말했다.(201952일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4월 거래량 2000건 넘어, 노원·도봉·강북·송파구 등 증가

6억원 미만 중소형 거래 활발, "반등 신호인지는 지켜봐야"

 

얼어붙었던 서울 아파트 거래가 다시 늘어나고 있다. 지난달부터 거래가 조금씩 증가하면서 이달 거래량은 2000건을 넘어섰다. 부동산 전문가들은 매수자와 매도자 간 적정 거래가격에 대한 이견이 좁혀지면서 거래 성사가 늘어나고 있다고 설명했다.

 

 

서울 거래량, 작년 12월 수준 회복

 

28일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 26일까지 등록된 서울 아파트 거래 건수(신고일 기준)2064건이다. 2000건을 넘어선 건 올 들어 처음이다. 서울 아파트 거래량은 지난해 912222건에 달했으나 ‘9·13 주택시장 안정대책발표 이후 점차 줄어들며 지난 2월엔 1574건으로 뚝 떨어졌다. 이후 지난달 1785건으로 소폭 증가세를 보였고 이달 2000건을 넘어섰다. 이달 말까지 집계하면 지난해 12월 거래량(2277) 수준에 이를 전망이다. 실거래신고는 계약 후 2개월 안에 하도록 돼 있어 실제 2~4월 거래량은 더 많을 것으로 보인다. 서울 25개 자치구 중 이달 가장 많이 거래된 곳은 노원구다. 204건이 등록됐다. 구로구(141) 송파구(132) 강남구(118) 등이 뒤를 이었다. 노원구는 올 들어 이달까지 745건이 거래되며 서울에서 거래가 가장 활발한 곳으로 떠올랐다. 같은 기간 구로구(444) 도봉구(405)도 거래가 활발했다. 올해 거래량 상위 3개 구는 서울 외곽지역으로 매매가격 6억원 미만 중소형 아파트가 주로 매매된 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(계약일 기준)에 따르면 개별 단지 중에서는 금천구 시흥동 관악산벽산타운5단지가 31건 거래됐고, 도봉구 방학동 신동아아파트1단지 26, 강북구 미아동 SK북한산시티가 23건 거래됐다. 전문가들은 정부 규제에서 상대적으로 자유로운 저가 주택 밀집지역의 매매가 늘어난 것으로 분석한다. 양지영 양지영R&C연구소장은 올 들어 매매 거래는 대부분 2~5억원대 실거주 목적 거래라며 “1~2월은 매수자가 가격이 더 떨어지지 않을까 눈치 보느라 거래가 주춤했지만, 지난달부터 실거주자 중심으로 거래가 다시 활발해지고 있다고 설명했다.

 

 

강남 주요 아파트 매수 문의급증

 

강남권 주요 아파트도 이달 초부터 매수 문의가 활발해지며 거래량이 증가하고 있다. 이달 강남구 아파트 거래량(118)은 지난해 12106건을 뛰어넘었다. 지난달(72)에 비해서도 거래량이 63% 증가했다. 서초구(63)와 송파구(132)도 지난달 대비 각각 43%, 39% 늘었다. 대치동 은마아파트는 전용면적 84가 지난달 18억원에 거래되며 전달 거래가격보다 1억원 넘게 올랐다. 올 들어 은마아파트는 20건 매매됐는데 이 중 10건이 3월에 계약됐다. 대치동 K공인 관계자는 한 달 전보다 호가가 1억원 이상 올랐는데도 매수세가 붙고 있다매물이 확 줄었다고 설명했다. 한시적으로 거래가 가능해진 개포주공1단지도 매수 문의가 쏟아지면서 3월부터 5건이 거래됐다. 전용 84새 아파트를 받을 수 있는 전용 41의 호가가 1주일 만에 17억원대에서 18억원대로 뛰었다. 재건축을 추진 중인 이 단지는 착공계를 내기 전까지 3년 이상 보유한 조합원 매물만 거래가 가능하다. 개포동 J공인 대표는 호가가 올랐지만 지방에서도 매물을 찾는 문의 전화가 오고 있다“6월 멸실신고 후에는 신규 취득 주택담보대출이 막히기 때문에 매수자들이 그 전에 사야겠다며 몰리고 있다고 전했다. 서울 아파트 반등세를 이끌고 있는 송파구에서도 지난달부터 잠실리센츠, 파크리오, 잠실엘스, 잠실주공5단지 등의 거래가 활발해지고 있다. 파크리오는 3월에는 135000만원이던 전용 84거래가격이 이달 들어서는 159000만원으로 훌쩍 뛰었다. 서울 아파트 거래량 증가를 집값 반등의 신호로 보기는 이르다는 분석도 나온다. 고준석 동국대 겸임교수는 서울시의 재개발·재건축 규제 정책을 매수자들이 서울에 한동안 추가 공급이 없을 것이란 신호로 받아들인 것 같다면서도 관망세가 끝났다고 보기엔 다소 이르다 했다.(2019429일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

서울 종로 사직2구역 재개발, 문화보존한다며 2년간 막아

법정다툼 조합측 최종 승소

 

서울시가 20173역사문화 보존을 이유로 주민 의견도 묻지 않고 일방적으로 밀어붙인 종로구 사직2구역 직권해제를 놓고 조합과 벌인 소송에서 최종 패소했다. 조합 측이 서울시와 종로구청을 상대로 제기한 직권해제 무효 소송에서 1·2심에 이어 대법원도 조합 측 손을 들어주면서 박원순 시장 취임 이후 추진해온 재개발 출구전략에 제동이 걸렸다. 이는 주민들이 추진하던 재개발 사업을 서울시가 근거도 없이 일방적으로 해제한 정책에 대해 법원이 명확하게 브레이크를 건 판결로, 현재 비슷한 상황인 옥인1구역충신1구역 등에도 영향을 미칠지 주목된다. 26일 서울시와 조합 측에 따르면 대법원은 25일 박 시장과 김영종 종로구청장이 지난해 1128일 서울고등법원의 종로구 사직동 238-1 일대 사직2구역 직권해제와 조합설립인가 취소 무효 결정에 대한 상고심에서 `심리불속행 기각` 판결을 내렸다.

 

대법원은 판결문에서 "상고인들 주장은 이유 없음이 명백하다""대법관의 일치된 의견으로 상고를 모두 기각한다"고 밝혔다. 조합 측 소송 대리인인 김준희 변호사는 "심리불속행 기각은 원심 판결 내용이 충분하기 때문에 더 이상 심리할 필요도 없이 기각하기로 결정했다는 뜻"이라고 설명했다. 사직2구역 직권해제와 조합인가 취소를 놓고 서울시와 조합이 벌인 법정 다툼에서 재작년 12월 서울행정법원 1, 지난해 11월 서울고등법원 2심에 이어 대법원 최종 판결까지 조합이 완승한 것이다. 이번 판결로 서울시의 막무가내 행정에 2년 넘게 발목이 잡혔던 사직2구역 재개발 사업은 다시 추진될 예정이다.

 

조합은 27일 임시총회를 열어 조합원들에게 직권해제 무효 판결 결과를 설명하고, 다음달 조합 임원진 신규 선출 등을 위한 조합정관 변경을 결정할 예정이다. 장진철 사직2구역 조합장 직무대행은 "서울시가 근거 없이 사업을 가로막은 데 대해 충분히 사과하고 적극적으로 지원하지 않는다면 손해배상 청구 소송을 진행할 계획"이라고 말했다. 앞서 법원은 1·2심 판결에서 "역사문화적 가치 보전을 이유로 한 서울시장의 직권해제 조례는 상위법인 `도시 및 주거환경정비법`을 초월한 것으로 무효이며, 무효인 조례에 근거했던 행정처분은 불법"이라고 적시했다. 도정법에서는 사업이 지지부진하거나 주민 반대가 심한 상황 등일 때 주민 30% 이상 동의를 받아 자치단체가 직권해제할 수 있도록 규정했지만 역사문화 보존 사유는 해당되지 않는다는 것이다.(2019427일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

최고가 경신하는 단지 속출, 높아진 서울 집값에 '대안' 부상

올해 입주물량 '0' 공급 부족

 

서울 부동산 가격이 5개월간 내림세를 보이는 가운데 인근 경기 구리시의 아파트값지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타났다. 신고가를 경신한 단지도 나오고 있다. 작년 서울 집값이 급등하면서 대체 주거지를 찾아 나선 실수요자를 중심으로 수요가 몰렸다는 분석이다.

 

작년부터 한 차례도 가격 떨어진 적 없어

 

24일 한국감정원에 따르면 3월 구리시 아파트 가격상승률은 0.08%. 구리시 아파트는 작년부터 단 한 차례도 매매지수가 떨어진 적이 없다. 소폭이지만 꾸준히 상승하는 모양새다. 1월에는 0.48%, 2월에는 0.11% 상승했다. 서울 아파트와 달리 대부분의 구리 아파트는 올 들어 작년 상승분을 유지하거나 가격이 더 높아지고 있다. 구리시 수택동 수택주공 전용면적 84가 지난달 36000만원(25)에 거래됐다. 작년 수도권 아파트 가격이 한참 오르던 상승기와 별반 다르지 않은 가격이다. 이 아파트는 작년 835700만원(3), 1236000만원(4)에 거래됐다. 현재 호가는 37500~42000만원에 형성돼 있다. 토평동 SK신일 전용 84는 작년 38750만원(16), 41000만원(11)에 매매됐다. 이달에는 39000만원(10)에 거래됐다. 현재 호가는 작년 상승기를 뛰어넘은 39000~45000만원이다. 최근 거래를 통해 이전 가격을 뛰어넘은 아파트도 있다. 구리역 인근의 인창동 삼보아파트 전용 90는 작년 75800만원(15)에 매매됐는데 올 259900만원(18), 358200만원(14)에 거래됐다. 현재 59000~62000만원에 매물이 나와 있다. 인근 Y공인 관계자 작년 서울 집값이 상승해서 서울에서 밀려난 사람들이 몰려왔다집주인들도 그걸 알아서인지 이 지역은 꾸준히 상승할 거라는 믿음이 있어 호가를 전혀 낮추지 않는다고 말했다. 인창동 동문굿모닝힐 전용 84도 지난해 9월에는 52000~53700만원 선에 거래됐는데, 지난달엔 58500만원(17)에 매매됐다. 인창동 원일가대라곡 아파트는 지난달 이전 거래가격을 두 번이나 경신했다. 전용 84는 지난해 9월 거래된 48000만원(4)이 종전 최고가였다. 지난달 52000만원(12)에 거래된 뒤 열흘도 지나지 않아 56000만원(6)에 또 한번 기록을 갈아치웠다. 인창동 M공인 관계자는 현재 대부분 아파트가 거래되는 가격보다 호가가 높게 형성돼 있다계속 상승할 것 같다고 말했다.

 

실수요자들에겐 값싼 대체재

 

전문가들은 작년 서울 집값이 과도하게 오르면서 서울의 대체재이자 저렴한 구리지역 아파트가 부각된 것으로 분석한다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 구리는 본래 투자 수요보다는 실수요 위주 지역인데 작년 서울 집값이 너무 올라 실수요자가 몰리고 있다가격이 저렴해 강화된 대출 규제에도 사람들이 부담 없이 아파트를 살 수 있다고 설명했다. 공급 부족도 한몫했다. 구리는 올해 예정된 입주 물량이 하나도 없다. 작년 91033가구가 입주한 구리갈매s1이 마지막 물량이었다. 토평동 C공인 관계자는 구리시는 보통 매년 2000가구 정도 입주하고 많을 때는 5000가구가 입주하는 등 서울에서 밀려나오는 수요를 매번 충분히 해소했다올해만 유독 입주 물량이 없어 공급이 부족한 상황이라고 말했다. 지역 호재도 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 구리시에는 지하철역이 구리역밖에 없는데 최근 8호선 연장 소식으로 구리의 강남 접근성이 크게 향상될 것으로 기대된다고 했다. 또 다산신도시가 성공하면서 경기 동북권 분위기가 고조됐는데 가까운 구리도 그 효과를 봤다고 말했다.(2019426일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

국토부 2019 주거종합계획, 용적률 확대 등 당근은 없어

시급한 수도권 주택공급 타격, 마천·흑석뉴타운 더 늦어질 듯

서울시는 단독주택 재건축에, 법에 없는 세입자 보상 의무화

착공 안한 49개 구역에 적용, 조합들 "인허가권 남용" 반발

 

  수도권(서울·경기·인천) 재개발 임대주택 건설 의무비율이 현재 15%에서 최대 30%까지 대폭 강화된다. 하지만 정부는 재개발 임대주택 의무비율을 높이면서 용적률을 확대하는 등의 `인센티브`는 뺐다. 서울 주요 재개발 사업성에 타격이 불가피하고 사업 추진이 늦어지면서 도심 주택공급이 되레 줄어들 것이라는 비판이 나온다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 `2019년 주거종합계획`23일 발표했다. 먼저 재개발 사업 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다. 현재 `도시·주거환경정비법`에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 `건립 가구 수의 30% 이내`로 규정하고 있지만 시행령에서는 `15% 이내`로 완화해 서울시 등 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역은 5~12%. 국토부는 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다. 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 다시 말해 최대 30%로 의무비율 상향이 가능한 것이다. 개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역에 적용될 것으로 보인다.

 

  부동산 업계에서는 가뜩이나 여러 규제가 겹친 정비사업 시장에 사업성을 떨어뜨릴 악재가 또 하나 생겼다고 분석했다. 송파 마천4구역, 한남뉴타운(2·4·5구역), 흑석뉴타운(11구역) 등 사업시행인가를 받지 못하고 사업 속도가 느린 재개발 단지들이 임대주택 비율 확대로 인해 인가에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 여기에 서울시는 단독주택 재건축 구역의 세입자 손실 보상 의무화, 임대주택 지원 등을 핵심 골자로 하는 `단독주택 재건축 세입자 대책`을 발표했다. 이 역시 조합 반발로 재건축 사업이 지연돼 공급이 축소되는 위험을 가져올 수 있는 정책이라는 분석이다. 이번 서울시 대책의 핵심은 두 가지다. 먼저 서울시는 단독주택 재건축 조합이 세입자에게 재개발에 준하는 손실을 보상하도록 했다. 재개발과 달리 손실 보상 의무 규정이 없었던 단독주택 재건축에 세입자 손실 보상을 사실상 의무화한 셈이다. 세입자가 받을 수 있는 보상비는 가구당 평균 1000~1200만원으로 추산했다. 서울시는 조합이 보상비를 지급하면 떨어지는 사업성을 보전해주기 위해 용적률을 최대 10%포인트까지 높여주기로 했다. 용적률 혜택을 주기 어렵다면 층수 완화나 용도지역 상향 등도 검토할 수 있다는 방침이다.

 

  부동산 업계는 서울시가 세입자 강제 철거를 둘러싼 갈등으로 사고가 끊이지 않았던 단독주택 재건축 문제를 해결하기 위해 `고육책`을 꺼낸 것으로 풀이했다. 하지만 재건축 사업장은 손실 보상에 대한 법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`했다는 측면에서 조합 반발이 우려된다. 서울시는 이 대책을 단독주택 재건축 전체 구역 66개 중 아직 착공하지 않은 49개 구역(4902가구)에 적용할 계획이다. 이 중 사업시행인가 이전 단계인 25개 구역은 세입자 보상 대책을 시행계획안에 포함해야 인가를 내줄 예정이다. 또 사업시행인가를 받은 나머지 24개 구역도 조합 측에 세입자 대책을 포함하도록 계획 변경을 최대한 유도하겠다는 방침이다. 단독주택 재건축 조합들은 서울시가 법에도 없는 세입자 보상을 강요하고 있다며 반발하는 분위기다. 서초구의 한 조합 관계자는 "왜 서울시가 법적 근거도 없는 제도를 만들어 사업을 어렵게 하는지 모르겠다"고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 "세입자 대책이 필요하다면 관련 법을 개정하는 등 정식 절차를 거쳐야지 인허가권을 남용하는 것은 오히려 새로운 갈등만 키울 수 있다"고 지적했다. 일각에서는 정부와 서울시 등의 최근 움직임 때문에 수도권 주택공급이 제대로 될 수 있을지 걱정하는 목소리도 나온다. 최근 정비사업 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있는 상황이다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제가 부활했고, 안전진단 기준이 강화됐다.

 

  올해는 재개발·재건축 사업을 추진하는 도중에도 토지 등 소유자 과반수가 동의하면 추진위원회 구성 이후 지자체가 직권해제할 수 있는 조항이 생겼다. 현재 서울시장이 사업성 분석을 통해 직권해제를 할 수 있는 권한이 있는데도 주민 간 의견 충돌 등으로 사업 추진이 부진한 정비구역을 지자체가 직권해제할 수 있는 근거가 또 하나 만들어진 셈이다. 여기에 내년 3월에는 정비사업 일몰제까지 부활한다. 일몰제에 따르면 정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위를 설립하지 못하거나 추진위를 설립한 후 2년 내에 조합을 설립하지 못하면 시도지사가 직권으로 정비구역에서 해제할 수 있다. 서울시도 임대 의무비율이 없는 재건축에 대해 임대주택을 늘리라고 요구하는 등 정비사업에 `압박 강도`를 높여가고 있다. 이번 대책으로 인해 오히려 조합과 세입자 간 갈등이 더 커질 것으로 우려하는 목소리도 제기된다. 한 정비사업 관계자는 "이번 대책을 보고 원래 나가려던 세입자들까지 보상금과 입주권에 대한 기대감으로 버티는 사례가 많아질 것"이라며 "서울시가 임기응변에 불과한 조치로 되레 소유자와 세입자 간 갈등을 더 키운 셈"이라고 지적했다.(2019424일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

경실련 `건설사 폭리` 주장 논란, 등떠밀린 국토부 적정성 검토

스스로 정한 건축비까지 검증, 민간주택을 공공분양과 비교

실익없이 논란·혼란 키울수도

 

  정부가 분양원가 공개 항목을 확대한 `1호 아파트``힐스테이트 북위례`에 가격 거품 논란이 불붙고 있다. 시민단체가 "가구당 2억원이 부풀려졌다"며 연일 공세에 나서자 담당 부처인 국토교통부는 결국 적정성 검증에 나서는 고육책을 선택했다. 그러나 분양가상한제 아파트의 분양가는 사실상 정부가 정한 기준이어서 `제 발등 찍기`라는 지적이 나온다. 건설업계는 참여정부 때의 해묵은 `원가 공개 확대`와 소모적인 `가격 부풀리기` 논란이 재연되는 조짐에 당혹스러운 표정이다. 22일 관련 업계에 따르면 국토부는 지난 19일 하남시에서 힐스테이트 북위례의 분양가 산정 세부 내역을 제출받아 적정성 검증에 돌입했다. 이 단지는 정부가 지난달 공공택지 내 공동주택 분양가격 공시 항목을 12개에서 62개로 확대 시행한 이후 처음으로 분양한 아파트다. 이 아파트의 분양가 적정성에 대한 논란은 15일 경제정의실천시민연합(경실련) 등의 기자회견에서 시작됐다. 경실련은 "자체 분석 결과 힐스테이트 북위례의 적정 건축비는 3.3450만원 선이지만, 실제 건축비는 912만원에 달한 것으로 나타났다""건축비 명목으로 1908억원, 토지비 명목으로 413억원을 부풀려 모두 2321억원의 분양수익을 냈다"고 주장했다.

 

  아파트 공사비는 크게 건축비와 토지비를 합산해 계산된다. 건축비는 다시 기본형 건축비와 가산비로 구성된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 국토부에서 정하는 비용으로 6개월마다 조정된다. 가산비는 주택의 품질 저하와 획일적인 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. 홈네트워크 설비비 법정 초과 복리시설 설치 비용 친환경 건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는데 역시 정부가 가이드라인을 제시하기 때문에 사실상 정부가 정한다. 당초 정부는 원가 공개 항목이 기존 12개에서 62개로 늘어나면 투명한 가격 공개에 의해 고분양가 논란이 줄어들 것이라는 기대감이 있었고 직접 보도자료까지 내가며 홍보했다. 그러나 경실련의 공개를 받은 힐스테이트 북위례 시행사는 원가 공개 항목이 현실에 맞지 않아 되레 공격을 받고 있다고 `억울함`을 호소하고 있다. 시행사 관계자는 "하남시청에서 분양가 심의를 받을 때 이미 총분양가가 확정되는데 이를 분양가 공시 항목에 맞춰 62개로 쪼개다 보면 어떤 것이 기본형 건축비인지, 어떤 것이 가산비인지 정확히 구분을 할 수 없게 된다"고 말했다. 예컨대 흙막이 공사비가 하남시청의 분양가 심의 때는 택지비로 취급되지만, 원가 공개 땐 공사비로 잡힌다는 것이다. 특히 경실련은 분양아파트를 짓는데 3.3450만원이면 충분하다고 주장한다. 그러나 이 공사비는 6~7년 전 강남 보금자리나 장지12·13단지 등 주택공사가 발주한 단지에 물가상승률을 반영한 도급 공사비를 기준으로 삼았다. 하지만 한국주택협회를 비롯해 국토부조차 경실련이 비교 불가능한 대상을 기준으로 무리한 주장을 퍼붓고 있다고 논박한다. 공공 아파트는 민간분양 아파트에 비해 건축물 질과 각종 특화시설 등이 크게 떨어진다는 것이다.

 

  한국주택협회 관계자는 "과거 분양가상한제가 시행됐을 때 아파트의 질이 떨어져 입주도 하기 전에 주민 대부분이 대대적인 인테리어 공사를 했던 슬픈 시절이 있었다"고 말했다. 경실련은 "임대아파트의 표준 건축비가 342만원인데 분양아파트의 기본형 건축비는 645만원이나 된다"고 주장한다. 주택업자 이득을 보장하기 위해 부풀려 놓은 기본형 건축비로 인해 2005년 이후 분양가 거품만 150조원 수준으로 추정된다는 것이다. 국토부 관계자는 "표준건축비는 기본적으로 건축비를 계산하기 위한 비용이 아니라 공공임대의 임대료와 보증금산정을 위해 만든 가격"이라며 "표준건축비로는 제대로 된 집을 짓는 자체가 불가능하다"고 말했다. 노무현정부 시절 2년 차였던 2004년 경실련 등의 원가공개 확대 요구가 거셌지만 노무현 전 대통령은 분양원가 공개 반대 입장을 밝혔다. 시장경제 원칙에 맞지 않는다는 이유에서였다. 그러나 집값 규제 정책에도 집값이 계속 오르자 결국 20079월 지금과 유사한 수준의 61개 항목의 분양원가 항목을 공개했다. 이후 판교·동탄신도시 등 곳곳에서 한국주택토지공사(LH)의 토지비와 건축비 등에 `거품`이 끼어 있다는 시민단체와 소비자 소송이 줄줄이 제기되면서 `혼란`은 더욱 커졌다.(2019423일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

계룡건설 송파 위례 리슈빌, 주변 초중고 가깝고 서울 학군

최고 25층 494가구 모두 중대형, 물량 50% 서울 거주자에 배정

북위례 올해 3번째 `로또 청약`

 

"이 정도 가격이면 서울 강남권 주거를 원하는 사람에겐 매력적인 수준 아닌가요. 입지도 좋네요."(서울 송파구 주민 김 모씨) 지난 19일 오전 서울 서초구 양재동 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택 앞. 견본주택이 문을 열기 전부터 꽤 많은 인파가 긴 대기줄을 이뤘다. 이들의 평가는 공통적으로 위례신도시 중에서 서울에 속하는 입지에 가격도 저렴한 편 강남권 접근성이 좋다는 점이 매력이어서 견본주택을 방문했다는 것으로 정리됐다. 최근 북위례 신도시는 수도권 분양 시장에서 돌풍을 일으키고 있다. 분양가 상한제에다 원가 공개 확대 등이 적용되면서 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 수요자들의 많은 관심을 끌고 있기 때문이다. GS건설이 1월 분양한 `위례 포레자이`1순위에서 130.331의 경쟁률을 기록했다. 이달 초 현대엔지니어링이 선보인 `힐스테이트 북위례`1순위에서 939가구 공급에 72000여 명이 몰려 평균 경쟁률 77.31을 기록했다. 북위례 열풍은 계속 이어질 전망이다. `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스``위례신도시 우미린 1`가 워밍업을 하고 있다. 특히 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스`는 위례신도시 송파 권역에선 55개월 만에 분양하는 아파트다. 위례신도시는 송파와 성남, 하남 권역으로 나뉘어 있는데 송파 권역에선 201311월 분양한 `힐스테이트 송파 위례`가 마지막 물량이었다.

 

계룡건설산업은 위례신도시 A1-6블록에 들어서는 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택을 19일 오픈하고 본격적인 분양에 돌입했다. 송파구 장지동 소재로 서울 권역이라는 점을 강조하기 위해 단지명에 `송파`를 넣었다. 이 아파트는 지하 2, 지상 10~25, 8개동, 494가구 규모로 지어진다. 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 일반 구조는 전용 105188가구 111169가구 11442가구 11671가구로 구성됐다. 테라스가 갖춰진 105T4가구 111T8가구 118T4가구 130T8가구 등도 있다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 가장 큰 특징은 역시 뛰어난 입지. 위례신도시지만 송파구에 속한 만큼 학군도 서울교육청 관할이다. 근처에 초··고교가 밀집해 있고 지난해 12월 개장한 스타필드 시티 위례와도 가깝다. 또 송파나들목(IC)을 비롯해서 송파대로, 성남대로, 분당~수서고속화도로 등이 인접해 강남 지역과 분당 접근이 쉽다. 단지 바로 옆에 수변공원이 위치해 녹지 공간이 풍부하다. 위례신사선 연장선·위례신도시 트램 등이 개통되면 아파트 근처를 지나가기 때문에 `개발 호재`도 있다.

 

분양권 전매제한 기간이 4년이라는 점도 매력 요인이다. 다른 북위례 아파트의 전매제한 기간은 대개 8년이다. 사업자는 분양가를 낮추는 대신 기간을 줄였다. 분양 가격은 다른 북위례 아파트(3.31800~1900만원)보다 다소 비싸다. 송파구에 위치한 만큼 토지 매입비가 다른 단지보다 높았기 때문이다. 하지만 주변 시세와 비교하면 매력은 상당하다는 게 부동산업계 판단이다. 이 단지 근처에 위치한 위례신도시 송파푸르지오 전용 106는 지난달 118000만원에 거래됐다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 전용 105분양 가격은 82590~87860만원 선이다. 내부 설계도 뛰어난 편이다. 모든 가구가 남향 위주 평면으로 구성됐고, 넓은 서비스 면적까지 제공한다. 여기에 평형별로 넓은 드레스룸, 알파룸을 계획해 공간 활용도를 높였다. 가변형 벽체를 활용해 알파룸과 드레스룸을 취향에 맞게 계획할 수도 있다. 이 밖에 단지 안 주차장을 100% 지하화해 `차 없는 단지`를 만들었다. 이렇게 확보된 지상의 넓은 공간은 잔디광장, 산책로, 야외 카페, 휴게정원 등 다양한 조경시설을 배치했다.

 

이 단지는 특히 서울시 건축위원회의 우수디자인 인증을 받았다. 커튼월룩, 돌출테라스 등을 통해 입체감을 높였으며 일부 동에는 필로티 설계를 적용해 저층부에서도 개방감과 쾌적성, 프라이버시 등을 보장받을 수 있도록 했다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스는 23일 특별공급, 24~251·2순위 청약을 시작으로 53일 당첨자 발표, 515~17일 계약을 진행한다. 행정구역상 서울 송파구인 만큼 청약 물량의 50%는 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다. 청약 예치금액은 최소 1000만원이다. 북위례 지역에선 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스 외에 다른 단지들도 분양을 기다리고 있다. 우미건설도 이달 중 하남시 위례신도시 A3-4b블록에서 `위례신도시 우미린 1` 875가구를 분양할 계획이다. 이 단지도 전용 102~144로 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 이 단지 또한 교통망이 편리하고 교통 호재를 갖췄다. 서울외곽순환도로 송파IC와 송파대로, 동부간선도로 등의 광역도로 진입이 쉽고 위례신도시~거여동 간 직선도로(위례서로)가 임시 개통됐다.(2019422일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

이달 전용 84㎡ 18억 실거래

 

서울 강남구 대치동에서 재건축을 추진 중인 은마아파트 값이 저점 대비 14000만원가량 뛰어오르면서 지난해 11월 수준을 회복한 것으로 나타났다. 19일 국토교통부에 따르면 이달 중순 은마아파트 전용면적 8418억원에 매매거래를 체결했다. 이 주택형의 매매가격이 18억원대에 진입한 건 작년 11(184500만원) 후 처음이다. 은마아파트 84는 지난해 1217~172500만원에 거래됐지만, 올해 들어선 17억원 선을 넘지 못하다가 최근 회복세로 돌아섰다.

 

대치동 S공인 관계자는 “1분기 16억원 중후반대에 나온 급매물이 거의 소진된 상황이라며 전용 84매도 호가는 185000~19억원 수준을 굳히고 있다고 전했다. 은마아파트는 1979년 준공돼 올해로 입주 41년 차를 맞았다. 200312월 조합설립추진위원회를 결성했다. 하지만 건축계획이 서울시 도시계획심의위원회 심의를 통과하지 못해 조합 설립이 지연되고 있다.(2019420일 한국경제 기사 참조)