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강북 첫 재건축부담금, 조합원 1인당 320만원

분류없음 | 2018.11.06 09:44 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

 

 

구청, 자양아파트에 통보, 15천 수준 강남과 대조

 

 

 

  서울 강북권에서 처음으로 재건축 초과이익환수금 통보 단지가 나왔다. 5일 광진구청과 서울시에 따르면 서울 광진구 자양동 658-14 일대 `자양아파트` 재건축 조합의 재건축 사업 초과이익환수금 통보액이 약 36000으로 결정됐다. 조합원 1인당 부담액은 320만원 수준이다. 자양아파트는 1981년 입주를 시작한 112가구 규모 소형 아파트로, 지상 202개동 165가구 규모 아파트로 탈바꿈한다. 2008년 조합설립인가를 받고 재건축을 추진했고 구역 면적은 약 5397. 잠실대교 북단에 위치했으며 구의역과 도보 5분 거리로 교통이 편리하다. 해당 아파트는 기존 아파트가 5개동, 최고 높이 5층에 불과하다. 특히 높은 수익이 예상되는 강남권 아파트에 비해 단지 규모 자체가 작아 수익률도 낮은 바람에 초과이익환수금이 낮게 책정된 것으로 분석된다. 광진구청 관계자는 "소형 아파트지만 위치와 환경이 좋고 재건축 절차 역시 무난하게 진행된 것으로 분석된다""강남권과 달리 강북권 아파트인 데다 가구 수가 적어 추정금이 적게 책정된 것으로 보인다"고 밝혔다.

 

 

  초과이익환수제는 재건축 사업으로 발생한 초과이익의 최대 50%까지 세금을 부과하는 제도. 조합원 평균 개발이익이 3000만원 이상 발생하면 적용된다. 2006년 처음 도입된 이후 2012년까지 시행됐다가 부동산 경기 활성화를 이유로 수년간 유예됐다. 하지만 부동산 경기가 살아나며 올해부터 다시 부활한 제도다. 초과이익환수금 통보는 강남권 재건축 속도를 결정지을 올해 최대 변수 중 하나로 손꼽혀 왔다. 지난 5월 서초구는 반포현대아파트 재건축 부담금으로 조합원 1인당 평균 13569만원을 선정해 조합에 알린 바 있다. 이어 9월 송파구 `문정동 136` 일대는 1인당 5796만원이 통보됐다. 특히 강남구 대치쌍용2차 등 초과이익환수금 통보를 앞둔 몇몇 단지는 이를 놓고 재건축 추진 여부를 미루는 등 단지 내 갈등으로 번지고 있는 상황이다. 광진구청 관계자는 "한국감정원에 의뢰해 환수액을 산정하고 조합에 통보했다""절차대로 초과이익환수금이 결정된 만큼 문제없이 진행될 것으로 보인다"고 설명했다. 정비업계에서는 자양아파트를 시작으로 연내 재건축 부담금을 통보받는 사업장이 줄줄이 이어질 것으로 보고 있다. 자양7구역 역시 추정분담금 검증위원회를 개최해 보완 작업을 하고 있다.(2018116일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 `재개발도 재건축만큼` 강력 규제카드 꺼낸 까닭은

잡히지 않는 집값 고공행진

 

 

  정부가 재개발 지역에 대한 규제 강화를 검토하는 이유는 재건축 규제로 인한 `풍선효과`가 재개발로 몰리고 있다는 판단 때문이다. 재건축보다 상대적으로 느슨한 규제 때문에 `갈 곳 잃은` 투자자들이 재개발 시장으로 진입해 부동산 가격 전반을 상승시키는 `불쏘시개` 역할을 하는 것을 막겠다는 목적이다. 실제로 서울 지역 재개발에는 위치를 막론하고 관리처분인가가 난 입주권엔 최소 3억원 이상의 웃돈(프리미엄)이 붙어 있다. 한강변인 마포·용산·성동과 영등포·동작구는 물론 한강변 강북 2선 라인인 동대문·서대문·은평구도 재개발 신축 아파트와 입주권 가격이 전용면적 84기준으로 줄줄이 10억원을 돌파했다. 청량리역세권 재개발의 핵심으로 손꼽히는 청량리4구역 입주권의 경우 매물 자체가 거의 없지만 시장에서는 최소 12억원 이상의 가격대가 형성될 것으로 보고 있다. 은평구도 재개발이 한창인 수색·증산뉴타운의 수색9구역과 증산2구역의 입주권 가격이 조합원 분양권보다 4~5억원대의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 이들은 올해 말 일반분양을 앞두고 있다. 마포·성동구 등을 제외하고 재개발 입주권 웃돈이 5억원을 넘기는 처음이다. 서대문구 북아현뉴타운의 경우 전용면적 84기준 재개발 입주권 호가가 11억원대 이상으로 형성돼 있다.

 

  재개발 사업은 도시 내 노후주택 지역의 주거 환경을 개선한다는 공공성이 있어 규제 강도가 약한 편이다. 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되지만 재개발은 관리처분인가 이후부터 금지된다. 재건축 사업의 발목을 잡는 `안전진단`이나 `초과이익환수제` 적용을 받지 않는다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "재건축 시장에 진입하지 못한 투자자들이 재개발로 대거 유입돼 시장이 혼탁해지고 있다""마치 10여 년 전 뉴타운 광풍과 비슷한 분위기"라고 말했다. 서울에서 불붙은 재개발 광풍은 수도권으로 옮겨가고 있다. 광명·고양 등 서울 인접지 재개발은 웃돈이 무섭게 붙는 양상이다. 광명뉴타운은 작년 12월 첫 분양 단지였던 광명에코자이위브가 완판되자 다른 구역 프리미엄이 억대로 뛰었다. 뉴타운 사업이 진행 중인 광명 내 11개 구역 모두 시공사 선정을 마쳐 수요자가 가격을 묻지 않고 매물을 잡는 상황이 벌어지고 있다. 최근 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 착공 기대감으로 주목받는 고양시 대곡역 인근 능곡뉴타운도 투자자가 몰리고 있다. 2007년 시작된 고양시 뉴타운은 3개 지구 20개 구역에서 약 3만가구를 짓는 사업으로, 2010년 지구 및 구역에 대한 계획을 경기도로부터 승인받아 추진됐다. 고양 능곡뉴타운 중에서 가장 속도가 빠른 1구역(관리처분인가)은 웃돈이 8000만원에서 1억원까지 올랐다. 3개월 전 5000만원이었는데 2배가 된 셈이다. 그러나 사업 추진 과정과 추가 분담금 등을 두고 지역 주민 갈등이 번지자 급기야 고양시가 뉴타운 사업 전면 재검토를 선언했다.

 

 

  정부는 일단 입주권 양도 시기 조정, 임대주택 비율 상향, 토지거래허가구역 등 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호할 수 있는 모든 규제 카드를 테이블 위에 올려놓고 검토 중이다. 토지 거래 자체를 제한하는 `토지거래허가구역`은 가장 강력한 카드로 평가받는다. 서울에서는 이명박정부 때 뉴타운 사업이 본격 추진되면서 한남·흑석·아현·거여마천 등 대부분 지역들이 허가구역으로 묶였다가 사업 좌초 또는 종료로 대부분 해제됐다. 지금은 강남구와 서초구 일대 수서 SRT 역세권 개발사업과 구룡마을 도시개발사업 등 총면적 27에 달하는 자연녹지지역만 허가구역으로 지정된 상황이다. 확실한 ``이지만 정부도 조심스럽다. 재개발 사업 추진이 어려워지면 중장기적으로 재개발을 통한 도심 주택 공급이 현저히 줄어들 수 있기 때문이다. 재개발이 강북 등에 몰려 있는 점을 감안하면 자칫 강남과 양극화만 더 키우는 꼴이 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재개발의 경우 재건축과 달리 임대주택 의무 공급 규정이 있기 때문에 조합원 지위 양도 기준을 강화할 경우 오히려 재개발에 대한 역차별 논란이 제기될 수 있다"고 말했다. 정부 관계자도 "도심 주택 공급의 중요한 수단인 만큼 정교하게 투기 수요만 차단할 `핀셋 규제`가 필요하다""규제 내용은 아직까지도 논의가 팽팽해 수위 조절을 고심 중"이라고 밝혔다.(201897일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마천영등포1-13·노량진33개 사업 동시다발 건축심의

투자자 관심 재건축에서 재개발로 옮겨가면서 탄력

 

 

  서울 역세권에 위치한 뉴타운 3곳이 나란히 건축위원회 심의를 앞두고 있다. 안전진단 강화와 초과이익환수 등 재건축 사업 규제로 재건축이 `꽁꽁` 얼어붙은 사이 뉴타운 사업이 속도를 내고 있다. 4일 서울시에 따르면 마천4재정비촉진구역은 지난달 24, 영등포1-13재정비촉진구역은 지난달 25일 서울시 건축기획과에 건축심의를 신청했다. 마천4구역은 첫 도전이고, 영등포1-13구역은 두 번째 도전이다. 노량진3구역도 지난달 29일 동작구청에 건축심의를 접수했다. 마천4구역이 속한 거여마천뉴타운은 강남권에서 유일한 뉴타운이다. 2005년 뉴타운 지정 후 12년 만인 작년에 처음으로 일반분양이 이뤄졌다. 거여2-2구역(e편한세상 송파 파크센트럴)이 작년 말 분양해 첫 스타트를 끊었다. 당시 평균 청약경쟁률은 15.291을 기록했다. 마천동에서는 마천4구역이 가장 빠르게 재개발되고 있다. 조합원이 총 572명인 이 정비구역에서는 용적률 300%가 적용돼 지하 3~지상 33, 1383가구가 지어질 예정이다. 5호선 마천역 역세권에 자리 잡고 있고 북위례에 가까워 위례신도시 기반시설을 편리하게 이용할 수 있다. 인근 부동산 중개업자는 "위례신도시에서 집을 산 뒤 시세차익을 얻었던 사람들이 거여마천뉴타운에도 많은 관심을 보이고 있다"고 말했다.

 

 

  5호선 영등포시장역 역세권에 자리 잡고 있는 영등포1-13구역은 영등포뉴타운에서 세 번째로 빠르게 사업을 진행하고 있다. 1-4구역에는 아크로타워스퀘어가 작년 9월 입주했고, 1-3구역에서는 `영등포뉴타운 한화꿈에그린`이 작년 10월 분양했다. 영등포 1-13구역에서는 두산건설·대우건설 컨소시엄이 지하 3~지상 30층 아파트 5개동, 642가구를 건립할 예정이다. 조합원은 201명이고 준주거지역이어서 용적률 480%를 적용받는다. 서울시 관계자는 "영등포1-13구역은 지난 4월 열린 소위원회에서 자문을 통해 지적 받은 사항 대부분을 반영했기 때문에 이번 건축위원회 통과 가능성이 높다"고 말했다. 노량진3구역도 지난달 말 동작구청에 건축심의를 신청했다. 노량진3구역은 한강, 노량진역과 가까워 노량진뉴타운 내에서 `노른자위` 대우를 받고 있다. 1·9호선 노량진역에서 도보 2분 거리에 있다. 면적도 73000규모로 노량진뉴타운에서 1구역에 이어 두 번째로 크다. 노량진뉴타운 8개 구역 내에서도 3구역은 가장 늦게 조합설립인가를 받았다. 하지만 조합 설립 이후에는 지난달 15일 서울시 교통영향평가를 통과하는 등 순항하고 있다.(201865일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공시지가 상승 송파·강남·서초보유세 폭탄 현실로

 

 

  올해 서울의 아파트와 연립·다세대주택 등 공동주택 공시가격이 10% 이상 뛰면서 집주인이 내야 하는 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 크게 늘어날 것으로 보인다. 특히 재건축을 중심으로 가격이 폭등하면서 공시가격 9억원을 넘는 주택이 많았던 강남에선 작년에는 내지 않았던 종부세를 올해는 내야 하는 경우가 수두룩하다. 지난 30일 매일경제가 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장의 도움으로 올해 공동주택 보유세를 산출한 결과, 서울 강남권 재건축 추진 단지 등 일부 아파트는 작년 대비 세금이 50% 가까이 늘어나는 것으로 추정됐다. 세금 추정액은 주택 소유자가 1채를 5~10년 보유한 경우를 가정하고 계산했다. 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 76.5는 공시가격이 지난해 92000만원에서 올해 115200만원으로 25.22% 상승했다. 이 아파트 한 채를 갖고 있는 사람은 보유세가 작년 270만원에서 올해 396만원으로 46.7% 급등하는 것으로 나타났다. 올해 공시가격 상승만으로 세금 부담 상한까지 보유세가 급등하는 것이다. 정부는 급격한 세금 인상에 따른 부작용을 막기 위해 재산세 인상률을 공시가격 3억원 이하는 전년도 세금의 5%, 6억원 이하는 10%, 6억원 초과는 30%까지 제한한다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 인상률 상한선은 50%.

 

 

  또 서초구 반포주공1단지 전용 107.47보유자는 올해 재산세와 종부세를 합해 936만원을 내야 한다. 작년 673만원에 비해 39.2% 늘었다. 공시가격이 197600만원으로 21.67% 오른 탓이다. 반포 아크로리버파크 전용 84는 보유세가 549만원에서 604만원, 압구정 현대아파트 전용 131.48522만원에서 636만원으로 뛴다. 강남권 `웬만한` 한강변 아파트를 가지고 있으면 세금으로 500~600만원을 내야 하는 셈이다. 대치 은마·잠실 엘스 등 일부 강남권 아파트 중소형은 공시가격이 9억원을 넘어 종부세 대상에 편입됐다. 잠실 엘스 전용 84.81주택자라면 작년에는 재산세 224만원만 내면 됐지만, 올해는 재산세와 종부세를 합해 317만원을 부담해야 한다. 강북 상승세를 이끈 마(마포(용산(성동) 지역 주요 아파트들도 공시가격이 10~20% 오르며 세금 부담이 커졌다. 이촌동 한가람아파트 전용 59.88는 공시가격이 22.9% 뛰면서 재산세 부담이 작년 116만원에서 올해 151만원으로 30% 늘어난다. 6억원 초과 주택에 적용되는 세부담 상한(30%)까지 재산세 부담이 증가하는 것이다. 마포구 아현동 래미안푸르지오 아파트 전용 84.59올해 재산세 부담이 180만원으로 작년보다 15.2% 늘게 됐다.

 

 

  부동산 시장은 긴장하는 모습이다. 이번에 공시가격이 급등하면서 보유세가 뛰었는데 하반기에 `더 강력한 폭탄`이 내려올 것이라는 전망 때문이다. 정부가 6월 지방선거 이후에 보유세를 전반적으로 개편하기 위한 작업을 진행하고 있다. 최근 대통령 직속 정책기획위원회 아래에 재정개혁특별위원회가 설치되고 참여연대 조세재정개혁센터 소장을 지낸 강병구 인하대 교수가 위원장으로 선임됐다. 관심의 초점은 보유세 개편 내용방향이다. 현재 국회에는 박주민 더불어민주당 의원이 제출한 종합부동산세법 일부 개정안이 발의돼 있다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지하는 것이 골자다. 시세에 더 가깝게 기준을 적용해 부동산세 부담을 실질적으로 늘려야 한다는 것이다. 종부세 과세표준 구간별 세율을 인상하는 방안도 검토되고 있다. 주택 종부세의 경우 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%, 12억원 초과~50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 각각 올렸다. 다만 1주택자는 공시가격 대상을 9억원에서 12억원 초과로 완화했다. 하지만 보유세 개편은 강한 조세저항을 가져오는 사안이라 정부와 여당 모두 여론의 향배를 유심히 살펴보고 있는 것으로 알려졌다. 한편 보유세는 크게 재산세와 종부세 두 가지다. 재산세는 주택 공시가격을 기준으로 산정된 과표구간에 따라 0.10.4% 세율을 부과한다. 여기에 6억원 이상(1가구 1주택자는 9억원) 주택을 보유한 사람은 과표구간에 따라 0.52.0% 세율의 종부세를 추가로 내야 한다.(201851일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 공동주택 공시가격 10.2% 급등. 송파구 16.1% 올라 전국 최고 기록

잠실엘스 등 일부는 25% 넘게 상승, 재산세·종부세 제한 폭까지 늘어날 듯

전국 공동주택 공시가격은 5.02% 올라

반포 주공1단지 107형 공시가격 3500만원(22%) 급등

보유세 부담도 38% 늘어나

 

 

  서울 송파구 잠실엘스 아파트 84.8(이하 전용면적)평균 공시가격은 지난해 8800만원에서 올해(11일 기준) 102400만원으로 26.7% 올랐다. 공시가격이 많이 오른 것은 지난해 집값이 급등했기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 84.8형은 올 2~3165000만원 안팎에서 거래됐다. 1년 전보다 4억원 정도 올랐다. 잠실엘스 인근에 있는 잠실주공 5단지 76.5 역시 최근 1년 사이 집값이 3억원가량 오르면서 공시가격이 115200만원으로 전년 대비 25.2% 올랐다. 서초구 반포주공 1단지 107.5공시가격 역시 지난해보다 21.7% 오른 197600만원으로 나타났다. 이렇게 서울 강남 아파트 공시가격이 오르면서 주택 보유자의 보유세 부담도 늘게 됐다. 국토교통부가 30일 공시(관보 게재)‘2018년 공동주택 가격에 따르면 올해 전국 공시 대상 공공주택 1289만 가구의 평균 공시가격은 전년 대비 5.02% 올랐다. 지난해(4.44%)보다 상승 폭이 컸다. 서울 상승률이 두드러졌다. 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 10.19% 올랐다. 2007(28.5%) 이후 최고치다. 송파구가 16.14% 올라 전국 250개 시··구 중 최고치를 기록했다. 공시가격 상승률 2위는 강남구(13.73%), 3위는 서초구(12.75)였다. 성동구(12.19%)와 강동구(10.91%), 양천구(10.56%) 등도 상대적으로 많이 올랐다. 한정희 국토부 부동산평가과장은 올해 공시가격 상승은 지난해 부동산 시황이 반영된 것이라며 풍부한 유동자금 유입, 수도권 지역의 분양시장 활성화, 재건축·재개발 사업 추진, 주택 수요 증가 등에 따른 것이라고 설명했다.

 

 

  국세인 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세는 공시가격을 토대로 부과된다. 지방세인 재산세와 취득세도 공시가격이 부과 기준이다. 공시가격은 아파트 단지는 물론이고 동과 호수에 따라서도 각각 차이가 있다. 김종필 세무사에 따르면 공시가격이 지난해 162400만원에서 올해 197600만원으로 오른 서울 서초구 반포주공 1단지 107.5의 경우 공시가격은 21.7% 올랐지만, 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담은 35%가량 증가하는 것으로 나타났다. 같은 단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 보유세는 지난해보다 38% 오른다는 계산이 나온다. 공시가격이 9억원을 넘은 공동주택도 크게 늘었다. 올해 공시가격이 9억원을 초과하는 공동주택은 지난해(92192가구)보다 52% 증가한 14807가구로 나타났다. 이 중 95.9%(135010가구)가 서울에 집중됐다. 다주택자의 경우 공시가격 합산 금액이 6억원 이상, 1주택자는 공시가격 9억원 이상이면 종부세 적용 대상이다. 서초구 방배동 동부센트레빌 134, 강남구 일원동 목련타운아파트 99.8등의 일부 가구가 올해 9억원을 초과했다. 이들 단지는 지난해 내지 않던 종부세를 내야 하기 때문에 체감하는 세 부담은 훨씬 클 것으로 보인다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다.

 

 

  재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 서울을 제외하고 시·도별로 보면, 세종이 7.5% 올라 유일하게 전국 평균(5.02%)을 웃돌았다. 전남(4.78%), 강원(4.73%), 대구(4.44%)가 올랐고 지역경제가 침체한 경남(-5.3%), 경북(-4.94%), 울산(-3.1%)은 하락했다. 전년 대비 3.76% 오른 경기도에서는 성남 분당구가 눈에 띈다. 전국 250곳 시··구 중 넷째로 높은 상승률이다. 성남 수정구(11.12%)와 과천(9.9%) 등도 오름폭이 컸다. 한편, 전국 250개 시구에서도 올해 11일을 기준으로 산정한 약 396만 가구의 개별단독주택 공시가격을 30일 공시했다. 개별단독주택 공시가격 변동률은 작년 대비 5.12% 상승한 것으로 집계됐다. 제주가 전년 대비 11.55% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 부산(7.61%), 서울(7.32%) 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면, 대전(2.82%), 충북(3.35%) 11개 시·도는 전국 평균을 밑돌았다.(2018430일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

주말 강남권 견본주택에 몰려, 분양가 억제가 `로또광풍`으로

4월 이후도 강남로또 열풍 계속될 듯

 

 

  지난 주말 범강남권 3개 단지 견본주택에 10만 인파가 몰렸다. 정부의 과도한 분양가 억제로 입지가 좋은 강남3구와 과천 등에서 분양에 당첨될 경우 수억 원의 차익이 발생한다는 '로또' 기대감 때문이다. 이후에도 올해에는 강남3구에서만 1000가구가 넘는 분양 물량이 예정돼 있고, 준강남권인 과천과 분당의 1800여 가구까지 대기 중이라 청약시장 열기는 계속될 전망이다. 18일 부동산업계에 따르면 지난 16일부터 18일까지 주말 사흘간 개포주공8단지 재건축 '디에이치자이 개포'에만 43000명이 다녀갔다. 이는 견본주택에 입장한 사람만을 계산한 것이고, 줄을 서다가 최장 6시간에 달하는 대기시간을 감당하지 못하고 돌아간 사람까지 감안하면 5만명이 넘는 인파가 몰렸을 것으로 업계는 추산하고 있다. 같은 기간 논현YMCA 재개발 '논현 아이파크'에도 2만명이 다녀갔고, 과천주공2단지를 재건축하는 '과천 위버필드'에도 26000이 몰려들었다. 특히 상반기 분양시장의 최대 관심사로 등극한 '디에이치자이 개포'의 경우 3.3당 평균 4160만원이라는 분양가가 사람들의 관심에 불을 지폈다는 평가다. 인근 '래미안 루체하임'3.3당 시세가 이미 5000만원을 넘어선 만큼 2021년 입주 시 최대 7억원의 시세차익이 예상된다는 점에서 수만 인파가 몰린 것이다. 이 단지에서 면적이 가장 작은 전용 63만 해도 분양가가 9억원을 넘기 때문에 모든 가구에서 중도금 대출이 불가능한 약점이 있지만, 시세 차익에 대한 기대감과 강남 입지가 이를 눌렀다.

 

  이후에도 상당히 많은 강남권 단지들이 분양을 예고하고 있어 '로또 청약' 광풍은 계속 이어질 것으로 보인다. 부동산인포에 따르면 2018년 한 해 강남3구의 재건축 분양물량은 2999가구에 달한다. 여기에 재건축이 아닌 강남 YMCA 용지 재개발인 '논현 아이파크' 99가구까지 더하면 3100가구2018년에 풀린다. 이는 20161076가구, 2017446가구에 비해 최고 8배 많은 수치다. 지역별로 보면 재건축 분양분 2999가구 중 강남구에 2044가구가 포진돼 있어 가장 많고 서초구에도 955가구가 대기 중이다. 송파구는 물량이 없다. 이 중 이미 청약을 시작한 디에치자이 개포를 빼도 1020가구가 향후 수요자들을 기다리고 있다. 4월에는 삼성물산이 서초구 서초동 우성1차 아파트를 재건축해 1317가구를 짓는 '서초 우성래미안(가칭)'이 대기 중이다. 일반분양 물량은 232가구로 많은 편은 아니지만, 대단지에 강남역 역세권이라는 점에서 역시 높은 인기가 예상된다. 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 아파트가 헐리고 새로운 679가구 규모의 래미안 아파트가 들어선다. 이 중 20%에 해당되는 115가구가 분양시장에 나온다. 청담역 역세권 단지이고, 영동대로 개발 호재와 맞물려 완판이 점쳐지는 곳이다. 이 밖에도 현대건설이 시공을 맡은 서초구 반포동 삼호가든3차 아파트(835가구)219가구를 일반분양하고, GS건설은 서초구 서초동 무지개아파트 재건축(전체 1481가구, 일반분양 215가구)과 개포주공4단지 재건축인 '개포 그랑자이'(3320가구, 일반분양 239가구)를 하반기 내놓는다.(2018319일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

18억원 거래된 은마 전용84, 두달만에 호가 16억원대로

잠실5 전용 7617억 매물반포3주구 호가도 1~2

이익부담금·양도세중과 겹치자 "3월말까지 잔금" 조건 내걸어

강남3구 상승률 절반 축소`안전진단 쇼크` 양천·노원 지난주 보합권에 그쳐

 

 

  4월 양도세 중과 시행을 불과 20여 일 앞두고 재건축 아파트를 중심으로 호가가 1~2억원씩 하락하고 있다. 정부의 재건축 아파트에 대한 전방위 압박에 급매물이 나온 것으로 보인다. 다주택자는 이달 안에 팔지 못하면 기존 세율에 10~20%포인트가 더해진 금액을 세금으로 내야 하는 데다 재건축 초과이익환수제까지 적용될 경우 분담금 수억 원을 추가로 내야 해 상당한 부담으로 작용한 것이다. 8일 업계에 따르면 대치동 은마아파트에는 16억원대 초·중반 전용 84매물이 상당수 등장했다. 이 면적대는 1월만 해도 18억원에 실제 거래가 됐다. 두 달 만에 2억원이 떨어진 것이다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 초대형이며 대치역 초역세권 단지인 데다 학군과 학원가 수요가 풍부하지만 2003년 추진위가 설립된 후 15년간 재건축이 제자리에서 맴돌았다. 올해 11일부터 적용된 재건축 초과이익환수제도 피하지 못했다. 이런 악재들이 겹쳐 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 급하게 가격을 내려 매물을 내놓은 것으로 보인다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마아파트는 용적률이 높아 재건축을 해도 수억 원대 부담금을 추가로 내야 하는데, 여기에 초과이익환수제까지 내야 하면 먹을 게 없다고 판단한 분들이 집을 내놓는 것 같다"면서 "오래 보유한 분들의 경우 최근 가격 급등으로 차익은 이미 충분히 났다는 계산도 있다"고 설명했다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지도 은마아파트보다 진행 속도가 빠르지만, 초과이익환수제를 피하지 못한 것은 마찬가지다. 한동안 19억원까지 치솟았던 전용 76의 호가는 현재 17억원대까지 내려갔다.

 

  정부의 재건축 초과이익환수제 관련 분담금 시뮬레이션의 제1 타깃이 됐던 반포주공1단지 3주구 역시 하락 매물이 나왔다. 이 단지 전용 72는 한 달 전만 해도 19~20억원 수준에서 시세가 형성됐지만, 17억원대까지 가격이 내려간 매물이 나왔다. 전반적으로 호가가 1~2억원 하락했다. '긴 호흡'으로 재건축을 추진 중인 압구정동에서도 기존에 비해 최고 5000만원까지 호가가 떨어진 매물이 일부 등장했다. 이 같은 급매물 중에는 3월 말까지 잔금을 치러야 이 가격에 판다는 조건이 걸려 있는 경우가 많았다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 가격을 낮춰 내놨다는 분석에 힘을 싣는 대목이다. 4월 양도세 중과 적용을 앞두고 재건축 가격 하락세가 뚜렷해지자 강남3구 전반적인 가격 급등세도 꺾였다. 이날 한국감정원의 3월 첫 주 전국주택가격동향조사에 따르면 강남구 아파트 가격 상승률은 0.18%, 송파구는 0.13%, 서초구는 0.08%에 그쳤다. 이는 전주의 0.15~0.48%와 비교할 때 절반에서 많게는 3분의 1 이하로 꺾인 것이다. 재건축 아파트값 하락의 영향이 적지 않게 작용한 것이다. 서울 전체적으로도 0.12% 상승해 0.21% 올랐던 지난주에 비해 상승세가 확연히 꺾였다. 특히 정부의 안전진단 기준 강화 등으로 직격탄을 맞은 양천구 아파트 가격 상승세는 4주 연속 그 폭이 줄고 있다. 2월 둘째주 0.22% 상승에서 셋째주 0.20%로 소폭 줄더니 3월 첫 주엔 0.11%, 지난주엔 0.09%까지 상승폭이 줄었다. 상계동이 있는 노원구도 3월 둘째주 집값 상승률이 0.03%로 나타나 상승폭이 꺾였다.

 

 

  지난주 193주 만에 하락세(-0.02%)로 접어든 서울 전셋값 역시 이번주 소폭이지만 추가 하락이 이뤄져 0.06% 더 떨어졌다. 재건축이 많은 서초구의 전셋값은 0.27% 하락해 서울에서 가장 낙폭이 심했고, 안전진단 직격탄을 맞은 양천구의 전셋값도 0.18% 떨어졌다. 다만 신축 아파트나 재건축이라도 초과이익환수제를 피한 곳의 단지는 가격 변동이 없거나 오히려 상승해 강남 내 양극화가 지속될 것이라는 분석도 있다. 초과이익환수제를 피한 개포주공1단지는 전용 50매물이 1164000~165000만원에 거래되다가 2월 들어 167000만원으로 올랐다. 입주한 지 9년 된 반포 '래미안퍼스티지'는 작년 말 전용 84가격이 20억원을 돌파한 후 현재 실거래가 등록 기준 236000만원까지 치고 올라갔다. 현재는 25억원 매물까지 나와 있을 정도로 가격이 상승했다. 이처럼 3월 급매가 상당수 등장하자 4월 이후 매물이 잠겨 거래절벽 상태가 심화될 것이라는 관측도 나온다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "4월 이후 거래량이 절반 감소할 걸로 본다"면서도 "3월 급매 물건은 이례적으로 낮은 가격이기 때문에 일시적인 조정 기간 후 하반기부터는 띄엄띄엄 거래되면서 다시 가격이 오를 것"이라고 진단했다. 양지영 R&C 연구소장은 "양도세 중과가 시행되는 4월 이후에는 매물이 없기도 하거니와 불투명한 시장 상황과 올라버린 가격에 대한 저항으로 매수자도 망설일 것"이라면서 "결국 거래절벽으로 이어질 수밖에 없다"고 분석했다.(201838일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

2년새 집값 11% ·전세 5% 그쳐 전세가율 69.3%29개월최저

기존 갭투자자는 전세만기 때 수천만원 현금 마련해야 할 판

재건축 속도조절로 전세수요 감소당분간 서울 전셋값 상승 어려워

"봄 이사철 지켜봐야" 주장도

서울 전셋값 2주 연속 하락갭투자 '경고음'

 

 

  서울 마포구 성산동 소재 대단지 아파트인 성산시영 전용면적 50의 매매가격은 최근 2년 사이 15000만원 이상 올랐지만 전세가격은 오히려 1000만원 떨어졌다. 집을 가진 사람 입장에서 평가가치가 높아진 것은 반길 일이지만 당장 집을 팔 계획이 없는 갭투자라면 전세계약 갱신에 맞춰 목돈을 마련해야 한다. 새 임차인으로부터 받는 전세보증금으로 기존 임차인의 보증금을 충당하지 못하기 때문이다. 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가 상승이 지지부진하자 최근 갭투자로 매수한 사람들은 고민이 깊어졌다. 서울 마포구에 위치한 아파트를 2년 전 갭투자로 매수한 A씨는 조만간 계약 기간 만기가 돌아오는데 같은 아파트 동일 면적의 전세 시세가 2년 전 대비 2000만원 가까이 빠진 바람에 추가 비용 투입이 불가피한 상황이다. 당장 목돈 마련이 부담스러운 그는 아파트를 팔아 차익을 실현하고 싶은 마음이 굴뚝같지만 지금 살고 있는 전셋집 계약이 어떻게 될지 몰라 망설이는 중이다. 자칫하면 갭투자로 매수한 집에 들어가서 살아야 할 수도 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난달 19일 기준 직전 일주일간 서울 아파트 전세가격은 0.02% 하락20146월 이후 38개월 만에 상승세가 꺾였다. 193주 만이다. 차주 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락했다. 매매가격과 전세가격 상승률 간 격차는 20162월부터 올해 2월까지 2년간 통계를 살펴봐도 명백하게 드러난다. 이 기간 서울 아파트 매매가격은 11.01% 올랐지만 전세가격 상승률은 5.17%로 절반 수준에 그쳤다.

 

 

  집값 상승과 전셋값 부진이 겹치며 전세가율은 25개월 만에 최저치로 떨어졌다. 한국감정원 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 69.3%로 조사됐다. 2월 전세가율이 전월(70.1%) 대비 1%포인트 가까이 하락하며 70%의 벽이 깨진 것이다. 전세가율이 낮다는 건 매매가격 대비 전세가격의 비율이 낮다는 뜻으로 전세 시장에서 수요 대비 공급이 많다는 의미로까지 확대 해석이 가능하다. 전세가율은 20166월 단기 고점 72%를 찍은 후 추세적으로 하향세에 접어들었다. 이로 인해 전세가율이 70~80%에 육박했던 2~3년 전만 해도 적게는 수천만 원에서 많아야 1억원대 현금만 있어도 가능했던 갭투자는 이제 최소 3억원의 여유자금이 필요해졌다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 중구 신당동에 위치한 2000여 가구 규모 약수하이츠(전용 84기준)201648000만원까지 올랐던 전세가격이 최근 4억원으로 떨어졌다. 반면 매매가는 62000만원에서 72000만원으로 1억원 가까이 증가하며 매매가 대비 전세가를 뜻하는 전세가율이 대폭 낮아졌다. 2년 전 15000만원으로 가능했던 갭투자를 하려면 이제 최소 32000만원이 필요하다. 새 아파트인 마포래미안푸르지오 역시 전용 59의 매매가격은 61000만원에서 85000만원으로 뛰었지만 전셋값은 5억원대 초·중반에 묶여 있다.

 

 

  관건은 전셋값 하락이 언제까지 이어지느냐다. 당장 전셋값이 상승 반전하기 어려운 형편인 만큼 갭투자 시대가 사실상 끝난 게 아니냐는 전망도 나온다. 전세계약 연장 시 추가 비용 부담이 커짐에 따라 아예 집을 팔아야 하는 경우도 나올 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 전셋값 상승률이 둔화되는 게 눈에 띈다""강남권 재건축 속도 조절로 이주 시기가 늦춰질 가능성이 커져 전세 수요 유발 요인이 사라졌고 서울 신규 입주량도 상당히 늘어났다"고 밝혔다. 그러나 서울 전셋값 약세가 지속될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 일반적으로 전셋값은 매매시세에 후행하는 특성이 있는 데다 가파르게 오르던 서울 집값이 정부의 재건축 규제 이후 안정화에 접어들고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지금의 전세 안정기가 얼마나 갈지는 지켜봐야 한다""당장 전세가가 크게 오르락내리락하지는 않겠지만 봄 이사철 및 신규 입주 시기와 맞물려 반등할 가능성도 있다"고 밝혔다.(201836일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  이달 아파트 거래량이 2월 거래량으로 역대 최대치를 기록했다. 거래량은 1만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 27일 기준 서울 아파트 거래량은 1525(신고일 기준)으로 2006년 실거래 조사를 시작한 이후 2월 통계로는 가장 많은 건수가 신고됐다. 통상 비수기로 분류되는 2월에 아파트 거래량이 1만건을 넘어선 것은 이번이 처음이며 지난해 2(4661)에 비해서는 2배 이상이다. 28일 마지막으로 신고되는 건수까지 합할 경우 이달 총 거래량은 11000건을 넘어설 전망이다. 서울 아파트 거래량은 지난 1월에도 9563이 신고돼 역시 1월 거래량으로는 사상 최대였다. 비수기인 1, 2월의 거래량이 늘어난 것은 오는 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 일부 다주택자 매물이 증가했고, 강남 재건축 단지나 서울 도심 요지에서는 아파트값 강세가 지속되면서 매수세가 늘어났기 때문이다. 아파트 거래 신고일은 계약 후 60일 이내, 2월 신고 건에는 지난해 12월과 올해 1월에 계약된 것들이 다수 포함돼 있다.

 

 

  지난달 재건축 장기보유자에 대한 매매가 허용되면서 거래 가능한 물량이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 작년 8·2부동산 대책으로 투기과열지구내 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위양도가 전면 금지됐다가 올해 125일부터 재건축 아파트를 장기 보유(10년 보유, 5년 거주)1주택자에 대해서는 지위 양도가 허용됐다. 지난해 68월 월간 신고 건수가 석달 연속 1000건을 넘어섰던 강남구의 경우 8·2대책 이후인 9월과 10월에는 각각 471, 205건으로 급감한 뒤 올해 227일 현재 8·2대책 이후 가장 많은 749이 신고됐다. 서초구도 지난해 8743건에서 10월에는 신고건수가 183건으로 떨어졌다가 올해 2510으로 늘었다. 송파구는 잠실 주공5단지 등 재건축과 리센츠·파크리오 등 일반 아파트 거래가 활발히 이뤄지면서 2월 신고건수가 839으로 증가했다. 마포구(460), 서대문구(396), 용산구(294), 동작구(452) 등지도 작년 2월보다 거래량이 큰 폭으로 늘었다.(2018228일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

강남구청 "관리처분 재검토 안해" 국토부 소집회의 나홀로 불참"신청단지 준비에 흠결 없어"

주민들도 정부 압박 연연안해대치미도 계획대로 재건축 착수

정비계획안 수립해 공람 진행

 

 

  지난해 말 관리처분인가 신청을 해 초과이익환수제를 피한 재건축 단지를 재검토하려는 정부의 압박에 제동이 걸렸다. 서울 강남구청은 정부가 강남권 구청 재건축 담당자를 집결시킨 자리에 홀로 참석하지 않은 데 이어 송파·서초구와 달리 관리처분인가 재검토를 하지 않기로 했다. 1일 강남구청과 국토교통부에 따르면 1월 국토부 주재로 강남권 재건축 관할구청을 불러 모은 자리에 유일하게 강남구청이 참석하지 않은 것으로 확인됐다. 당시 국토부는 구청들에 "재건축초과이익환수제 본격 시행을 앞두고 법과 원칙에 따른 업무 처리를 강조하기 위한 자리"라고 미리 배경을 설명했다. 그러나 강남구청은 다른 업무상 이유를 대며 참석하지 않았다. 강남구청 관계자는 "작년 말 관리처분인가를 신청한 해당 단지들은 시공사 선정을 마치고 관련 서류를 충실히 준비했다""정상적으로 진행된 재건축 절차에 대한 흠결을 다시 따져 물을 필요가 없다"고 말했다. 재건축초과이익환수제는 올해부터 적용되기 때문에 관리처분 절차에 문제가 있다고 판정 나면 인가 신청이 무효화되고, 단지에 따라 가구당 수억 원씩 '세금 폭탄'을 맞게 된다. 현재 강남구에서 작년 하반기 관리처분인가 신청을 했으나 인가받지 못한 단지는 5곳 정도. 이 중 강남 홍실아파트, 일원대우아파트 등 주요 재건축 아파트는 작년 1220일 이후 연말에 신청을 마쳤다.

 

  이에 대해 국토부는 지자체장이 행정절차 권한뿐 아니라 책임도 갖고 있는 만큼 결정에 따른 책임이 온전히 해당 지자체와 실무 공무원들에게 있다는 입장이다. 지자체뿐만 아니라 강남구 주민들도 정부의 재건축 압박에 연연해하지 않는 분위기. 이날 서울시에 따르면 강남구청은 지난달 12일부터 이달 12일까지 '미도아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정안'에 대한 공고를 공람 중이다. 미도아파트 재건축추진준비위원회와 강남구청은 공람을 통해 주민 등 관계자 의견을 수렴한 후 올해 상반기 중 서울시에 정비구역 지정을 신청할 계획이다. 강남구청 관계자는 "현재까지 주민 의견을 접수한 게 몇 건 있지만 아직까지 특별한 논란이 될 만한 이슈는 없다"고 말했다. 서울시 도시계획위원회에서 정비구역 지정이 확정되면 이후 시공사 선정, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거쳐 착공하게 된다. 대치동 511 일대(용지면적 195080)에 위치한 미도아파트는 198311월 완공지은 지 만 34이 지났다. 앞서 대치동에서 쌍용, 우성 등 아파트단지가 정비구역으로 지정됐고 은마아파트가 작년부터 정비구역 지정을 추진 중인 가운데 미도아파트도 재건축에 본격 시동을 건 셈이다.

 

 

  미도아파트는 현재 21개동 2435가구은마아파트(4424가구)에 이어 대치동에서 두 번째로 규모가 큰 단지다. 김기완 미도아파트 재건축추진준비위원장은 이날 매일경제와 인터뷰하면서 "지난달 10일 열린 재건축 주민설명회에 추운 날씨에도 불구하고 주민들이 500여 명이나 참석할 정도로 재건축에 대한 열기가 뜨겁다"면서 "앞으로 사업 완료까지 상당한 시일이 걸릴 것인 만큼 초과이익환수제 시행에 연연하지 않고 사업을 추진하겠다"고 입장을 밝혔다. 당장은 재건축초과이익환수제가 시행되지만 몇 년 뒤 정부와 경제 상황에 따라 정책은 언제든 바뀔 수 있는 만큼 재건축 부담금을 크게 신경 쓰지 않고 재건축을 예정대로 추진해나겠다는 것이다. 미도아파트 정비계획안에 따르면 재건축을 통해 25개동 353861가구(임대주택 755가구 포함)의 매머드급 대형 아파트 단지로 거듭날 예정이다. 용적률은 기준 용적률 210%에 우수디자인과 역사문화보존 인센티브 20%를 더해 총 230%를 적용한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "초과이익 부담금액 증가와 관리처분 신청 반려 가능성이 강남 재건축 시장에 큰 변수가 된 만큼 이와 무관하게 장기적으로 재건축을 바라볼 단지도 많을 것"이라며 "시장의 일희일비와 마구 쏟아지는 정책과 무관하게 재건축 절차를 밟아나가는 것이 유리할 수 있다"고 말했다.(201822 매일경제 기사 참조)