Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

재건축 투자 70집 팔 퇴로 막혀”, 온라인엔 세금뜯기 정책비난 글

전문가 매물 품귀 거래 절벽 올 것, 집값 안정될 가능성 크지 않아

 

 

  “큰불은 껐지만, 잔불이 여전하다.” ‘9·13 부동산 종합대책에 대한 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장의 진단이다. 세제·대출 규제가 강화되면 단기적으로 주택 수요가 줄겠지만 공급 문제를 해결하지 않으면 집값을 안정시키는 데 큰 효과를 보기 어렵다는 얘기다. 종합부동산세 세율 강화 등으로 세금 폭탄을 맞는 다주택자·은퇴자를 중심으로 대책에 대한 반발도 크다. 이번 대책은 다주택 보유자에 대해 주택분 종부세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한을 150%에서 300%로 올린다는 게 골자다. 이렇게 되면 세 부담이 급격히 높아져 주택 수요 위축이 불가피하다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 강력한 수요 억제책이라며 공포에 가까운 심리를 조장해 주택 추가 구매를 막고 투기 수요를 줄일 수 있을 것이라고 말했다. 1주택 이상 보유자가 규제지역 내 신규 주택 구매를 목적으로 주택담보대출을 받지 못하게 된 것도 시장엔 악재다. 이남수 신한은행 PB팀장은 돈줄을 철저히 옥죄겠다는 의미로, 대출을 활용해 집을 사려는 움직임에 제동이 걸릴 것이라며 특히 공시가격 9억원이 넘는 주택은 사지 말라는 신호라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 집값 고점 논란이 일고 있는 가운데 예상보다 강도 높은 대책이 나와 서울·수도권에선 집값 상승세가 둔화할 것이라고 예상했다.

 

 

  당장 다주택자를 중심으로 불만이 터져 나오고 있다. 서울 강남구에 재건축 단지 2채를 보유한 최성덕(71·가명)씨는 금융소득 외에 소득이 없는데 세금만 갈수록 느니 미칠 지경이라며 집을 팔 수 있는 퇴로를 열어 주고 규제를 해야지 다주택자가 무슨 죄인이냐고 말했다. 8·2 대책에 따른 재건축 조합원 지위 양도 금지, 다주택자 양도세 중과로 인해 보유한 주택을 팔고 싶어도 못 판다는 얘기다. 송파구 잠실동 전용 84아파트에 사는 ‘1가구 1주택자이모(40)씨는 투기꾼도 아닌데 왜 이렇게 많은 세금을 내야 하는지 납득이 안 간다며 분통을 터뜨렸다. 그는 집값이 올랐다고 해도 집을 팔아 차익을 얻은 것도 아니고 10년 전 결혼할 때 대출을 최대한 끌어다 내 집을 마련해 살고 있는데 이젠 빚내서 세금을 내야 할 판이라고 말했다. 이날 인터넷 부동산 카페 등에도 이건 부동산 대책이 아니라 세금 뜯기 대책이다” “소득은 줄었는데 세금만 늘어나는 것 아니냐 등의 글이 잇따라 올라왔다.

 

 

  한편으로는 중·장기적으로 집값이 내려갈 가능성은 크지 않다는 의견도 적지 않다. 집값이 안정되려면 시중에 매물이 나와야 하는데, 최고 62%에 달하는 양도세 중과 때문에 다주택자들이 매물을 내놓기 어렵기 때문이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 강남 등 고가주택 보유자나 다주택자의 매도를 유도할 만한 정책이 없어 매물이 늘거나 집값이 안정될 가능성은 크지 않다고 말했다. 강남구 대치동 제이스공인중개업소 정보경 대표는 매물 품귀 현상이 심해지면서 거래 절벽이 이어질 것이라고 말했다. 세 부담에 따른 매물도 많지 않을 것이란 분석이다. 익명을 원한 시중은행 PB전세보증금을 끼고 집을 산 갭 투자자나 중산층은 매물을 내놓을 수 있지만 고액 자산가들은 움찔하는 수준에 그칠 것이라고 했다. 종부세율 인상이 내년에 적용되고, 근본적인 공급 확대 정책이 없다는 점도 시장이 꺾이지 않을 것으로 보는 이유다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 세금으로 부동산 시장을 잡는 건 한계가 있다재건축·재개발 규제를 풀어 도심에 주택 공급을 늘리지 않는 이상 중·장기적으로 집값은 우상향할 것이라고 말했다.(2018914일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부가 13일 발표한 `주택시장 안정대책`(이하 9.13대책)집값이 급등한 지역의 다주택자 투기수요를 정조준한 종합부동산세 중과와 함께 빚내서 집사는 걸 막기 위한 대출규제 등의 전방위적 방안이 담겼다. 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 앞서 참여정부의 종부세 최고세율인 3%보다 더 강화된 수준이다. 이날 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표된 이번 대책에는 다주택자의 종합부동산세율을 대폭 강화하고 2주택자 등의 주택담보대출을 제한해 투기 자금을 차단하는 내용이 담겼다. 종부세는 과세표준(이하 과표) 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%p 올라갔다. 과표 36억원 구간 세율도 신설해 종부세율 인상 범위를 대폭 확대했다.

 

 

  조정대상지역에서는 3주택자는 물론 2주택자도 중과한다. 특히 과표 94억원(시가로는 1주택 181억원 초과, 다주택 176억원 초과) 초과 구간 세율은 3.2%까지 올라간다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43이다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출을 받지 못하게 막았다. 1주택 세대도 규제지역 내에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사·부모봉양 등 예외적인 경우만 예외를 뒀다. 규제지역 내 공시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실거주 목적을 제외하고 주담대를 금지했으며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건으로 예외적으로 허용한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 받을 수 있다. 무주택자(부부합산)은 소득 상관없이 공적보증을 이용할 수 있다. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한하는 등 투기를 막기 위한 꼼꼼한 대책을 내놨다.(2018913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다주택자 등록 장려해놓고 김현미 장관 "혜택 과도"

8개월만에 감면 줄이기로

 

 

  정부가 등록 주택임대사업자에 대한 세금 혜택을 대폭 축소한다. 임대 등록을 하지 않고 전세·월세 등 일정액 이상 임대 수익을 올리는 사람들에 대해선 전산 시스템을 통해 찾아내 세금을 부과할 방침이다. 최근 당··청이 밝힌 다주택자·초고가주택에 대한 양도세·종합부동산세 강화 방침과 맞물려 집부자들 세부담이 대폭 커질 전망이다. 그러나 정부가 집값 안정 대책 일환으로 임대사업자 등록 활성화 대책을 내놓은 지 1년도 안돼 혜택을 축소한다는 것이어서 큰 반발이 예상된다. 정부는 지난해 12`임대주택 활성화 방안`을 내놓고 임대사업자 등록 시에 양도세·종부세 감면 혜택을 제공하겠다고 약속했다.

 

 

  지난달 31일 김현미 국토교통부 장관은 기자들과 만나 "임대 공급 효과를 염두에 두고 세혜택을 줬더니 정책을 처음 설계했을 때 의도와 다르게 사람들이 집을 많이 살 수 있는 유리한 조건으로 생각하고 있는 게 문제"라고 말했다. 김 장관은 "집을 하나씩만 사면 실수요자들에게 매물이 내려가 살 여지가 생기는데, 양도소득세·종합부동산세 등 세제 혜택이나 임대소득세 감면·건강보험료 감면까지 한꺼번에 너무 많은 혜택을 줘 집을 쉽게 사게 만들었다""부자들이 오히려 집을 많이 살 수 있는 유리한 조건이라고 생각하는 건 안 된다"고 전했다. 양도세·종부세 감면, 임대소득세 감면, 건보료 감면 등의 혜택 중 과도한 부분들을 기획재정부·정치권 등과 검토해 일부 축소하겠다는 얘기다. 세감면 혜택 축소 대상은 집값 과열 지역인 수도권 투기과열지역 등에 국한될 것으로 보인다. 지방은 혜택이 그대로 유지될 수 있다는 얘기다.(201893일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

양도세 중과 이어 3주택 이상 보유세 중과로 고민 커져

"1가구만 임대사업 등록해도 보유세 40% 이상 절감증여는 득실 따져야"

 

 

  정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편을 추진하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난해 시행된 8·2부동산 대책의 양도소득세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 이번엔 3주택 이상 종부세 중과의 부담까지 안게 되면서 또다시 버티기냐, 매도냐, 증여냐 선택의 기로에 놓인 것이다. 8일 전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언한다.

 

 

선택1 : 임대사업 등록 = 임대사업등록시 보유세 40% 이상 절감

  지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩, 2020년까지 90%로 높이면서 3주택자 이상 다주택자의 종부세율을 당초보다 인상된 세율에서 0.3%포인트 중과하는 것이 핵심이다. 이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오르게 된다. 똑같이 공시가격 165천만원짜리 주택을 보유한 경우 1주택자는 보유세가 215만원이지만 3주택자는 507만원으로 늘어나는 식이다. 올해 공시가격 10800만원, 98400만원(116)인 송파구 한 아파트 2가구와 강동구의 공시가격 51100만원(84.98)짜리 1가구를 보유한 김모(61)씨의 사례를 보자. 김종필 세무사의 도움으로 김씨의 보유세를 추산한 결과 올해는 16549480원의 보유세가 부과되지만 내년부터 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향되고, 종부세율도 높아지면서 2019년에는 22848650으로 올해보다 38%, 2020년에는 24351530원으로 올해보다 47%가량 보유세 부담이 커지게 된다.

 

 

  이는 공시가격 인상을 고려하지 않은 것이어서, 국토교통부의 공시가격 현실화 추진에 따라 내년 이후 공시가격이 더 오를 경우 다주택자들의 보유세 부담은 이보다 훨씬 더 늘어나게 된다. 그러나 만약 김씨가 공시가격 6억원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 종부세 합산 과세 주택에서 배제되고, 양도소득세 중과 대상에도 빠지면서 큰 폭의 절세 혜택을 기대할 수 있는 것으로 나타났다. 김씨가 올해 강동구의 아파트를 임대주택으로 등록한다면 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외된다. 이에 따라 내년도 전체 보유세 부담액은 1356390원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(22848650)보다 40.64% 줄일 수 있다. 강동구의 주택은 종부세 없이 재산세만 내면 되기 때문이다. 2020년 역시 종부세 부담이 14324740원으로, 임대등록 전(24351530)보다 1천만원(41.2%) 이상 절세할 수 있다. 이때 종부세 합산 과세 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받기 위해선 강동구의 아파트를 반드시 임대 기간 8년 이상의 준공공임대로 등록해야 한다. 4년 단기임대에는 이런 혜택이 없다.

 

 

선택2 : 매도 = 청약조정지역 내 주택 양도차익의 절반이 세금

  김씨가 종부세 중과를 피할 목적으로 강동구의 아파트를 매도한다면 세금은 어떻게 될까. 김씨는 강동구의 아파트를 201016억원에 매입해 8년 이상 보유했으며, 현재 6억원에 전세주고 있다. 김씨가 이 아파트를 현재 시세인 86500만원에 매도한다고 가정할 경우 도세율이 청약조정지역 내에서 20%포인트 중과돼 총 136182천원의 양도세가 부과된다. 지난 8년간의 총 양도차익이 26500만원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것이다. 그러나 김씨가 강동구 아파트에 대해 임대사업 등록을 하고, 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도차익이 현재와 같다해도 양도세가 3657천원으로 1억원 이상 줄어든다. 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 경우 8년 임대시 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼주기 때문이다. 만약 10년간 임대 후 매도하면 장기보유특별공제 혜택이 70%로 증가해 양도세도 1335만원으로 급감하게 된다.

 

 

  김종필 세무사는 "세금 측면에서만 보면 김씨가 강동구의 아파트 한 채를 임대등록함으로써 연간 1천만원 안팎의 보유세를 줄이면서, 1억원 이상의 양도세를 절감할 수 있다""당장 매도계획이 없는 주택이라면 임대사업 등록을 하는 것이 가장 절세효과가 크다"고 말했다. 김 세무사는 "서울·과천 등 청약조정지역 이외 주택을 보유한 다주택자라면 비조정지역 주택부터 매도해 보유 주택 수를 줄이고, 청약조정지역 내 양도차익이 적은 주택 순으로 매도하는 것이 절세 면에서 유리하다"고 덧붙였다. 다주택자의 경우 거주하지 않는 보유주택을 모두 임대주택으로 등록할 수 있지만 득실을 따져야 한다. 서울 등 수도권의 경우 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에 대해서만 종부세와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 김씨처럼 현재 공시가격이 6억원이 넘는 송파구 아파트 2가구는 임대사업 등록에 따른 실익이 거의 없다. 임대사업자로 등록하면 세제혜택이 큰 대신 임대소득세가 부과되는 점도 염두에 둬야 한다. 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 내년부터 분리과세가 시행돼 세부담이 크지 않을 것으로 예상되지만 2천만원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않다.

 

 

선택3 : 부담부 증여 = 양도세보다 싸지만 득실 따져야

  김씨가 강동구 주택을 팔거나 임대주택으로 등록하지 않고 분가한 자녀에게 사전증여를 하는 것도 방법이다. 강동구의 아파트(매매가 86500만원)를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 17527만원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(13618만원)보다 세금을 더 많이 내야 한다. 대신 전세 보증금 6억원을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 11878만원 선으로 떨어진다. 그러나 양도세와 비교해 결코 만만치 않은 금액이어서 고민을 해봐야 한다. 만약 배우자에게 단순 증여할 경우 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5천만원)으로 커져 증여세가 485만원으로 크게 줄어든다. 그러나 이 경우 혼인 관계에 있는 배우자 주택도 주택 수에 합산하기 때문에 보유세나 양도세 측면에서 유리할 게 없다. 김종필 세무사는 "추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리하지만 증여세도 만만찮기 때문에 면밀히 따져보고 결정해야 한다"고 말했다. 김 세무사는 "앞으로 공시가격 6억원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 공시가격 6억원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.(201879일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

종부세 인상안 공개후 첫 주말부동산시장 르포

 

 

  지난 23일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지 내 상가. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안 초안을 공개한 다음날 이곳 공인중개사무소들은 대부분 개점휴업 상태였다. 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과세가 발효된 이후 이곳에서는 일상화한 모습이다. 같은 날 서초구 반포자이 인근 공인중개사무소들도 비슷한 상황이었다. 문을 닫은 곳이 꽤 눈에 띄었다. 문을 연 곳도 인적은 끊겨 있었다. B공인 관계자는 "4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 발 빠른 사람들은 대부분 팔아서 `똘똘한 한 채`로 갈아탔거나 임대사업자 등록을 마쳤다"고 말했다. 이날 방문한 잠실주공5단지와 반포자이는 종부세 과세 대상인 `공시가격 9억원 초과`에 해당하는 아파트들이 집중적으로 몰려 있는 대표적인 지역이다. 정부의 보유세 개편안만 나온 상태여서 최종 결정 발표 때까지는 `일단 지켜보자`는 관망세가 이어질 가능성이 높다는 게 전반적인 분위기다. 이 때문에 오히려 극심한 `거래절벽`을 우려하는 목소리가 높다. 현재 다주택자가 강남 소재 집을 처분하려면 양도차익의 최대 62%(3주택 이상)를 양도세로 내야 한다. 앞으로 보유세가 오르더라도 집을 내놓을 가능성은 낮다는 것이 전문가 진단이다.

 

 

  이날 둘러본 서울 주요 지역 부동산중개업소에서는 "10년 전 상황이 반복될 것"이라는 전망이 많았다. B공인 측은 "종부세를 다시 때린다고 하니 기억나는데 10년 전에도 결국 집값은 못 잡고 거래만 `` 끊겨 실수요자만 잡지 않았느냐""거래절벽만 만들 게 뻔하다"고 내다봤다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 313837건에 달했던 서울 아파트 거래량은 46234건으로 반 토막 났다. 2005년 종부세가 처음 시행된 후 2007~2008년 강북과 수도권 신도시 일대에 6억원 이하(당시 종부세 적용 기준) 주택에 투자가 쏠리면서 집값 급등이 벌어지기도 했다. 정부가 당시 강북 재개발 지역을 모두 주택거래 신고지역으로 지정하는 등 전방위적 진화에 나섰을 정도다. 똑같은 현상은 이미 감지되기 시작했다. 공시가격 9억원 이하 신축 아파트로 투자 문의가 부쩍 늘어났다. 성동구 센트라스 전용 59는 이달 들어 부르는 값이 10억원을 찍었다. 양도세 중과 전 실거래가는 9억원이었다. 올해 초 기준 같은 동 동일 면적 아파트 공시가격은 48100만원이다. 실제로 한국감정원 아파트값 통계를 살펴보면 최근 강남 3구는 약세를 면치 못하고 있는 반면 재개발이 활발한 다른 지역은 오름세를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시작된 4월 들어 강남 3구는 일제히 주간 아파트 매매가격 상승률이 마이너스로 돌아선 뒤 아직 회복하지 못하고 있다. 반면 이달 18일 기준 관악(0.33%) 동대문(0.25%) 중랑(0.14%) 성북(0.13%) 등은 0.1% 이상의 오름세를 보인다. 이들은 모두 재개발이 활발히 진행 중인 지역이다.

 

  강남 고가 아파트에 쏠렸던 투자 수요가 이미 `대이동`을 준비하는 모습도 간간이 목격됐다. 강남 소재 은행에서 근무 중인 한 프라이빗뱅커(PB)"몇 달 전부터 보유세 개편과 관련한 고객 문의가 많았고 개편안 초안이 발표된 22일에는 하루 종일 전화기를 붙들고 있었다""10억원 근처 아파트는 증여를 많이 생각하는 것 같고, 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 고객도 많다"고 말했다. 전세가율이 높은 아파트는 부담부증여로 처리하면 전세보증금이 증여세 부과 대상에서 제외되기 때문에 세금 부담이 상대적으로 낮다. 오피스텔 투자 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 수익률 자체는 하향 추세지만 보유세 부담이 주택에 비해 훨씬 덜하다. 오피스텔은 가격에 상관없이 비주거용이면 종부세 적용을 받지 않는다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집주인 입장에서는 종부세 부과 후 수익률이 감소하는데 어떤 방식이든 임대료 전가가 불가피해진다""잠잠했던 전세금을 다시 자극하거나 월세가 오를 가능성이 있다"고 지적했다.(2018625일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

정부 보유세 개편안최대 35만명 세부담 증가

부과기준 공정시장가액 비율 80%100%로 인상 검토

세율 올리고 누진도 강화30억 다주택 세부담 38%

내달초 정부에 권고안 제출

 

 

  문재인정부의 부동산 보유세 개편안이 두 달 반 논의 끝에 공개됐다. 고가주택과 다주택자 등 소위 `집부자`를 겨냥해 종합부동산세를 대폭 강화하는 게 골자다. 과세표준에 반영되는 공정시장가액비율을 현행 80%에서 단계적으로 100%까지 상향하고, 이명박(MB)정부 시절 대폭 낮아진 세율도 다시 끌어올려 종부세를 강화하는 데 초점이 맞춰졌다. 공개된 4개 종부세 개편 시나리오 가운데 가장 강력한 방안이 도입되면 30억원 규모 부동산을 보유한 다주택자의 세 부담은 현행 대비 38% 더 늘어날 것으로 예상됐다. 다주택자에게 `집을 팔든지, 세금 폭탄을 맞든지 택일하라`는 전방위 압박이다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 22일 오후 서울 여의도 중소기업중앙회에서 한국조세재정연구원과 공동으로 `바람직한 부동산세제 개편 방향` 정책토론회를 열고 4개 권고안을 발표했다. 개편안에는 네 가지 시나리오가 담겼다. 4개 안은 종부세의 공정시장가액비율을 해마다 10%포인트씩 올리는 방안 종부세 세율을 올리고, 누진도도 강화(고가주택일수록 높은 세율)해 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 이 두 가지를 병행하는 방안 1주택자는 공정시장가액비율만 올리고, 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안 등이다. 어떤 방식을 택하든 이번 보유세 개편이 현실화하면 참여정부 때 도입됐다가 MB정부 때 사실상 무력화됐던 종부세가 10년 만에 부자 증세 최전방에 나서게 된다. 최고세율을 2.5%로 올리면 참여정부가 도입한 세율(3.0%)MB정부가 내린 세율(2.0%)의 중간이 된다.

 

  조세저항을 감안해 모든 주택 소유자에게 적용되는 재산세 부분은 개편안에서 빠졌고, 1주택자에 대해서는 비교적 종부세 부담을 크게 늘리지 않는 방안이 제시됐다. 세율을 인상하는 경우 1주택자는 현행 세율을 유지하는 내용이다. 이와 관련해 재정개혁특위는"1주택자를 우대함으로써 주택 과다 보유의 기회비용이 상승하지만, 세율 체계가 이원화돼 고가 1주택 보유 심리를 자극할 우려가 있다"면서 "중저가 다주택자보다 고가 1주택자를 우대해 과세 형평성에 역행한다"는 단서를 붙였다. 이날 시장에서 예상했던 보유세 인상에 따른 `반대급부` 차원의 거래세(취득세·양도세) 인하는 당위성만 거론되고 구체적인 내용이 제시되지 않았다. 재정개혁특위 조세소위원장인 최병호 부산대 경제학과 교수는 "거래세 완화도 특위 내에서 논의하고 있지만 아직 발표할 단계가 아니다. 하반기에 그 부분에 대해 말씀드릴 것"이라고 말했다. 재정개혁특위는 4개 안에 대한 의견 수렴 과정을 거쳐 다음달 3`부동산 보유세 개편 권고안`을 최종 선정해 정부에 제출한다. 정부는 재정개혁특위 권고안을 바탕으로 논의를 거친 후 내년도 세법개정안을 마련하고 9월 정기국회에 제출할 계획이다.(2018622일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6월입주 잠원 아크로리버뷰, 올들어 호가 4억 이상 올라

송파헬리오시티도 상승세

침체국면 기존 아파트와 대조지난주 송파구 32주만에 약세로

강남구 0.05%↓…낙폭 커져, 재건축 아파트 하락 두드러져

 

 

  4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 후 서울 강남4구 아파트 매매 시장 분위기가 날이 갈수록 움츠러들고 있다. 그러나 올해 입주를 앞둔 아파트 분양권 호가는 계속 상승하며 정반대 양상으로 가고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 4월 셋째주 강남4구 아파트 매매가격은 0.02% 하락해 지난주(-0.01%)보다 하락폭이 커졌다. 특히 전주 0.01% 소폭 하락했던 강남구 집값은 -0.05%를 기록해 좋지 않은 상황이다. 특히 재건축 아파트 가격 하락이 도드라졌다. 4월 양도세 중과 시행 이후에도 급매 일부가 소진됐다. 개포주공6·7단지는 411일 전용 53128000만원에 거래됐다. 1월 같은 면적 1층 매물이 129000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 살짝 낮은 가격에 거래된 것이다. 개포현대1차 전용 177역시 4월 들어 9층 매물이 203000만원에 거래1월 같은 면적의 더 낮은 층(7) 205000만원보다 조금 싸졌다. 송파구 잠실주공5단지 역시 호가가 18억원 미만인 전용 76매물이 다수를 이루면서 19억원을 향해가던 연초 분위기와는 다른 양상을 보이고 있다. 송파의 4월 셋째주 아파트 매매가격은 8월 마지막주 이후 32주 만에 하락으로 전환해 0.01% 하락으로 나타났다.

 

 

  그러나 이 통계에 잡히지 않는 분양권 시장은 정반대 양상을 띠고 있다. 올해 입주를 앞둔 강남권 아파트들의 분양권 호가는 계속 오름세를 보인다. 6월 입주가 시작되는 서초구 잠원동 `아크로리버뷰`의 전용 84분양권 가격은 최소 24억원이고 대부분 26~27억원에 형성돼 있다. 전용 78역시 21억원부터 시작해 27억원에 나온 매물도 상당수다. 이 아파트 분양권은 작년 12월 전용 78174360만원에 팔린 후 거래가 없는 상태다. 8·2 부동산 대책 발표 전인 7월만 해도 전용 7884가격이 모두 15억원 선이었다. 인근 A공인중개 관계자는 "인근 아크로리버파크 전용 84매물이 26억원대에 실제 거래되고 나서 입주가 두 달 남은 아크로리버뷰 분양권으로 관심이 쏠리고 있다"고 말했다. 연말 입주 예정인 송파구 `헬리오시티`도 전용 84분양권 가격이 올해 초 13~14억원대에 거래된 후 중간에 일부 급매물이 있었으나 최근 호가는 15~16억원에 형성돼 있다. 인근 대단지인 `올림픽훼밀리아파트`2월 발표된 안전진단 규제에 걸려 재건축이 지연되자 리스크 없는 대단지인 헬리오시티로 갈아타려는 수요가 형성된다는 게 지역 관계자들 전언이다. C공인중개 관계자는 "올림픽훼밀리를 보던 사람들이 헬리오시티로 많이 선회했다"고 설명했다.

 

 

  양지영 양지영R&C연구소 소장은 "기존 재고 아파트와 신규 분양, 분양권 등 새 아파트의 가치가 다르게 움직인다"면서 "특히 지역 `랜드마크` 역할을 할 수 있는 아파트 분양권은 실거주가 가능한 `똘똘한 한 채`라는 점이 부각되고 있다"고 분석했다. 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제에서 비켜난 곧 입주하는 `새 아파트`라는 점이 분양권 호가가 계속 오르고 있는 원인이라는 것이다. 다만 가격이 수직 상승하다 보니 매수자들도 망설이는 분위기는 감지된다. 인근 B공인중개 관계자는 "관심 있어 하는 사람은 일반 아파트에 비해 많은데, 가격이 높아 선뜻 사겠다고 하는 사람은 찾기 어렵다"고 분위기를 전했다.(2018420일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

이달부터 다주택 양도세 중과매도·매수문의 나란히 실종

단속까지 덮친 중개업소들 "전화도 안와문 닫고 쉰다"

경매시장도 썰렁 낙찰률 35%

재건축 규제하고 분양가 누르니 청약은 열풍부동산 양극화

강남권 4구 변동률 `마이너스`

 

 

  "매수 문의도, 매물도 `` 사라지고 없어요. 하루 종일 나와 있어도 전화 10통이 안 옵니다."(강남 A공인중개 대표) 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 강남4(강남·서초·송파·강동) 아파트값이 7개월 만에 하락세로 반전됐다. 강남4구 주간 아파트시세 변동률이 마이너스로 떨어진 것은 작년 9월 첫주 이후 30주 만이다. 양도세 중과 영향으로 매수자와 매도자가 동시에 사라지면서 거래 자체가 `실종`된 영향이 크다. 각종 정부 규제에도 꿋꿋이 버티던 `강남불패 신화`가 내리막길을 걷게 된 것인지에 눈길이 쏠리고 있다. 12일 한국감정원에 따르면 이번주 강남구 아파트 가격이 0.01% 하락하면서 강남 4구 전체적으로도 0.01% 하락세를 기록했다. 지난주 하락 반전한 서초구 아파트 매매가격은 이번주 하락폭이 더 커져 0.02% 떨어졌고, 강동구는 보합세로, 송파구는 0.01% 오르는 데 그쳤다. 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.06% 상승했지만 상승세는 점차 둔화되고 있어 조만간 하락세로 반전될 가능성이 있어 보인다. 지난주 -0.06%로 하락 전환했던 성동구도 이번주 -0.07%로 낙폭을 키우면서 지난해 아파트값 상승세를 이끌었던 강남4구와 성동구가 동반 하락하는 양상이다. 지난해 상승장에서 소외됐던 동작구는 이번주 0.26% 오르면서 `갭 메우기`에 들어갔다. 한국감정원 관계자는 "다주택자 양도세 중과 시행으로 매수 문의가 급감하고, 매도자와 매수자가 모두 관망하는 눈치 보기 장세가 이어지고 있다"고 설명했다.

 

  강남구와 서초구의 아파트 거래는 4월 들어 확 줄었다. 41~12일 서울시 서울부동산정보광장에 집계된 강남구와 서초구의 이달 아파트 거래 건수는 각각 74건과 63이다. 지난 3월 강남구 아파트 거래가 총 783, 서초구가 560건이었던 점을 감안하면 거래량이 급감한 것을 알 수 있다. 강남 아파트 거래절벽이 현실화하면서 일부 영세 부동산 중개업소들은 폐업 위기에 내몰리기 시작했다. 대치동 소재 A중개업소는 워낙 손님이 없어 최근 반나절만 영업을 하고 있다. A업소 대표는 "8·2 부동산 대책 발표 후에는 단속이 강화되고 매매가가 치솟아 손님이 줄었는데, 4월 양도세 중과 이후엔 매도자든, 매수자든 문의 자체가 없다"면서 "단속이나 한다고 하고 일감도 없으니 그냥 나왔다가 휴대폰 번호를 업소에 붙여놓고 퇴근한다"고 말했다. 반포동에 있는 B공인중개사 역시 올해 초부터 대면보다는 전화 영업에만 매달리고 있다. B공인중개사는 "1월에는 장기 보유자 매물이, 3월엔 양도세 중과 회피 매물이 몇 건 거래됐지만 이제는 아예 씨가 말라서 어떻게 먹고살지 모르겠다"고 푸념했다. 흔들리는 `강남 불패`의 또 다른 원인 중 하나는 재건축 아파트에 대한 기대감 실종이다. 정부가 강남 재건축을 타깃으로 십자포화식 규제를 쏟아내면서 일정 부분 효과가 나오는 셈이다. 특히 올해부터 재건축 초과이익환수제가 시행되면서 억대 분담금을 물어야 할지 모른다는 불확실성은 재건축 아파트 매수세를 실종시켰다. 환수제 적용 대상이 아닌 반포와 개포 등 강남 대단지들은 3월까지는 양도세 회피를 위해 급매로 매물이 일부 나왔지만 4월 들어 다시 지난해 말 수준으로 가격이 원상 회복되면서 파는 쪽도, 사는 쪽도 버티기에 들어가는 양상이다.

 

 

  고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "재건축 때문에 올랐던 강남 아파트값이 이제는 재건축 때문에 떨어지고 있다""사실상 재건축에 대한 `기대이익`이 사라지다시피 한 상황에서 강남 아파트값이 당분간 조정 국면을 거칠 것은 분명하다"고 전망했다. 아이러니하게도 `로또아파트` 청약 열풍도 강남 집값 하락과 거래절벽에 중요한 요인이다. 최근 `붐비는 견본주택``썰렁한 부동산 중개소`라는 말이 유행한다. 시중 유동성은 여전히 풍부하지만 새 주택 빼고 기존 주택은 쳐다보지 않는 현상이 벌어지고 있다. 예전 같으면 분양이 끝나면 분양권이 거래되면서 주변 집값을 끌어올렸지만 현재는 투기과열지구에서 분양권 거래가 입주 때까지 아예 되지 않아 가격 견인 효과가 전혀 없는 상황이다. 매수심리가 냉각되는 분위기는 최근 경매시장에서도 읽힌다. 지지옥션에 따르면 지난 3월 경매 낙찰률이 35.8%를 기록해 201412월 이후 최저치를 기록했다. 경매시장에 100개의 매물이 나왔을 때 64개는 감정가에 산다는 사람이 없어 유찰된다는 얘기다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "3월 경매시장 낙찰률이 39개월 만에 최저치로 떨어졌다는 것은 그만큼 최근 부동산 매수심리가 냉각됐다는 의미"라고 설명했다.(2018412일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

양도세 중과, 부동산 전망, 전문가 50인 설문조사

현 상황은 주택 시장 사이클상으로 어디에 위치할까.

 

 

  이번 조사에서는 '하락 전반기'에 있다는 의견이 54%로 가장 많았다. 본격적인 집값 하락이 시작됐다는 진단이다. 이어 '상승 후반기'(22%), '정점'(18%) 순으로 답변이 많았다. 작년 말 조사에서는 '상승 후반기'(34%) '하락 전반기'(28%) '정점'(26%) 순이었다. 3개월 새 주택 시장이 오르막길에서 내리막길로 국면이 전환됐다는 해석이 가능하다. 무섭게 치솟던 서울 집값이 3월 이후 잠잠해진 이유로는 전문가 중 28%'대출규제 강화'를 꼽았다. 주택 구입 자금 중 상당 비율을 은행 대출로 충당해야 하는 현실 속에서 금융당국이 자금줄을 조이다 보니 빚을 내 주택을 마련하는 게 어려워졌다는 것이다. 이달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 정책이 최근 서울 내 주택 매물을 늘려 집값 안정화에 기여했다는 의견도 24%나 됐다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울시 아파트 거래 건수는 13447건으로 역대 최대치를 경신했다. 기존 최대 거래 건수는 20153월에 기록한 12972건이었다. 자금 사정이 좋지 않은 다주택자가 이미 다 내다 팔았기 때문에 4월부터 매물 실종으로 집값이 오를 것이라는 답변도 14%를 차지했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "다주택자의 급한 매물은 대부분 소화됐기 때문에 4월 이후에는 당분간 거래가 크게 줄어들 것"이라고 말했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "보유세 관련 방침이 결정될 때까지 관망세가 이어질 것으로 본다"고 말했다. 주택 가격이 안정된 것은 단기간 가격 급등에 따른 피로감(12%), 경기도 입주 물량 급증에 따른 기존 서울 시민의 '탈서울'(10%), 자금 출처 조사 강화(6%), 금리 인상 가능성(6%) 때문이라는 답변도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "우리나라 사람들은 주택을 구매할 때 대출의존도가 37%에 달해 대출이 막히면 주택 구매 수요가 줄어들 수밖에 없다""금리 인상까지 겹치면 대출 규제 효과가 더욱 극대화돼 투자 수요뿐 아니라 실수요도 위축될 수 있다"고 말했다.

 

 

  집값 상승세가 소멸된 것은 작년부터 정부가 쏟아낸 각종 주택 시장 규제의 영향도 크다는 분석이 제기돼 눈길을 끌었다. 개별적인 주택 시장 규제 중에는 '헛발질'도 적지 않지만 다양한 규제가 한꺼번에 가해지다 보니 전반적으로 투자심리를 움츠러들게 하고 있다는 분석이다. 전문가 중 52%가 정부의 부동산정책이 집값 안정화에 영향을 줬다고 답했고, 별 영향이 없다는 답변은 24%에 불과했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "최근 집값 상승세가 주춤한 것은 정부 정책을 포함해 다양한 요인이 어우러진 결과"라고 말했다. 다만 '로또 청약'을 양산하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에 대해서는 부정적인 시각이 많았다. 전문가 중 82%는 분양가 통제가 일반 아파트 가격 억제에 별 영향을 주지 않는다고 답했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원은 "강남·과천 등에서 시행되는 분양가 통제는 부익부 빈익빈을 조장하는 경향이 크다"고 지적했다. 재건축 안전진단 강화에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 36%의 전문가는 신축 아파트 공급을 방해해 오히려 집값 상승을 부추긴다고 봤다. 22%의 전문가도 재건축 안전진단 강화가 언젠가는 재건축될 수밖에 없는 아파트의 철거 시기만 늦출 뿐이기 때문에 '조삼모사' 격 정책이라고 비판했다. 하지만 전문가 중 28%는 집값 상승의 원인인 재건축 사업의 남발을 억제한다며 긍정적인 반응을 보였다. 집값을 장기적으로 안정시킬 수 있는 가장 좋은 방법을 두 가지만 고르라는 질문에 대해서는 '재건축·재개발 촉진을 통한 원활한 주택 공급'(56%)을 꼽은 전문가가 가장 많았다. 이어 '보유세 강화'(30%), '민간임대주택 확대'(22%), '주택담보대출 규제 강화'(20%) 순이었다. 전문가들은 집값 상승세가 예전만 못하지만 그래도 부동산이 가장 효과적인 재산 증식 방법이라고 봤다. 시중에 유동자산이 넘쳐 나지만 부동산을 대체할 마땅한 투자자산을 찾기 어렵다는 것이다. '현재 부동산이 주식 등 다른 투자자산에 비해 매력적인가'란 질문에 12%'매우 그렇다', 36%'다소 그렇다'고 답했다. 작년 말('매우 그렇다' 12%, '다소 그렇다' 38%)과 답변 양상이 비슷했다. '보통이다'란 답변은 32%였고, '다소 아니다'는 답변은 20%에 불과했다. '매우 아니다'고 답한 전문가는 아무도 없었다.(201842일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  이달 아파트 거래량이 2월 거래량으로 역대 최대치를 기록했다. 거래량은 1만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 27일 기준 서울 아파트 거래량은 1525(신고일 기준)으로 2006년 실거래 조사를 시작한 이후 2월 통계로는 가장 많은 건수가 신고됐다. 통상 비수기로 분류되는 2월에 아파트 거래량이 1만건을 넘어선 것은 이번이 처음이며 지난해 2(4661)에 비해서는 2배 이상이다. 28일 마지막으로 신고되는 건수까지 합할 경우 이달 총 거래량은 11000건을 넘어설 전망이다. 서울 아파트 거래량은 지난 1월에도 9563이 신고돼 역시 1월 거래량으로는 사상 최대였다. 비수기인 1, 2월의 거래량이 늘어난 것은 오는 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 일부 다주택자 매물이 증가했고, 강남 재건축 단지나 서울 도심 요지에서는 아파트값 강세가 지속되면서 매수세가 늘어났기 때문이다. 아파트 거래 신고일은 계약 후 60일 이내, 2월 신고 건에는 지난해 12월과 올해 1월에 계약된 것들이 다수 포함돼 있다.

 

 

  지난달 재건축 장기보유자에 대한 매매가 허용되면서 거래 가능한 물량이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 작년 8·2부동산 대책으로 투기과열지구내 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위양도가 전면 금지됐다가 올해 125일부터 재건축 아파트를 장기 보유(10년 보유, 5년 거주)1주택자에 대해서는 지위 양도가 허용됐다. 지난해 68월 월간 신고 건수가 석달 연속 1000건을 넘어섰던 강남구의 경우 8·2대책 이후인 9월과 10월에는 각각 471, 205건으로 급감한 뒤 올해 227일 현재 8·2대책 이후 가장 많은 749이 신고됐다. 서초구도 지난해 8743건에서 10월에는 신고건수가 183건으로 떨어졌다가 올해 2510으로 늘었다. 송파구는 잠실 주공5단지 등 재건축과 리센츠·파크리오 등 일반 아파트 거래가 활발히 이뤄지면서 2월 신고건수가 839으로 증가했다. 마포구(460), 서대문구(396), 용산구(294), 동작구(452) 등지도 작년 2월보다 거래량이 큰 폭으로 늘었다.(2018228일 한국경제 기사 참조)