07-08 02:39

 
 

 

 

 

`10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도

9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원

 

 

  정부'8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.

 

 

  서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 45000만원에 매입한 전용면적 84.95로 현재 58000만원으로 올라 있다. 지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 46722500으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다. 매각금액이 58000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 17682500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.

 

  하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다. A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 174000이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 176000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.

 

 

  여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 49900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 2426480원까지 올라간다"고 말했다. 결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다. 강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다. 하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

 

  이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다. 정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다. 정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다. 8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 도느로 2017.08.08 20:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집을 팔고나니 건보료가 확~ 내렸어요.
    그 반대의 경우엔 폭탄이군요 ㅜㅜ

  2. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.08 22:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비가 더위를 식혀주는 밤이네요~
    좋은 밤되세용ㅎ

  3. 버블프라이스 2017.08.09 03:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식 공유해주셔서 감사합니다.
    시원한 하루 되시길 바래요-

  4. 핑구야 날자 2017.08.09 07:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들이 골치 아프겠네요

- 쌀시장 개방, 부동산관련 세제 강화, 인구 고령화 등은 부동산 소유를 차별화 할 것이다.

  우리나라 부동산시장에 대한 전문가들의 전망은 그리 밝지 않다. 침체나 장기하락을 우려하는 사람들도 적지 않은 편이다. 이렇게 우리나라의 부동산 전망을 어둡게 보는 사람들은 어디에 근거를 두고 이야기 하는 것일까? 어떤 부동산 전문가들은 쌀시장 개방을 또 어떤 부동산 전문가들은 부동산에 대한 규제강화를 꼽기도 한다. 부동산시장에 영향을 미칠 변화요소를 알아보자

1. 쌀시장 개방은 부동산의 공급을 확대할 것이다.

  농민들이 쌀농사로만은 먹고살기 힘들다는 것은 이미 오래전부터 알려진 사실이다. 만약 쌀값이 현재보다 50% 하락한다면 농민들이 농사를 지을 이유가 없다. 그러나 국제 쌀 가격은 그보다도 싼 것이 현실이다. 따라서 쌀농사는 장기적으로 쇠락할 것이며 농업정책의 일대 변환을 초래할 것이다. 다시 말해 농사를 지어서 적자를 보는 상황에서 농사를 지을 농민은 없을 것이므로 정부의 농업정책에 일대 변화를 가져올 것이다.

  수도권에는 아직까지 농업진흥지역 농지가 상당히 분포하고 있고 장기적으로 이 토지들의 활용이 이루어질 것이다. 이 경우 농사 외의 대안이 될 수 있는 수도권의 농업진흥지역 농지는 가격이 상당히 올라갈 것이고 농사 말고는 아무것도 할 수 없는 지방의 농지는 가격이 떨어질 것으로 전망된다. 결국 쌀농사를 짓던 농지가 다른 용도로 전환되어 공급될 것이므로 공급이 수요를 초과하여 부동산 가격은 침체하거나 장기 하락할 것으로 전망된다.

2. 다주택자에 대한 규제와 보유세 강화는 부동산 소유를 차별화한다.

  집을 두 채 이상 소유한 자에게 중과세를 한다면 수도권의 주택은 남기고 지방의 주택은 매각할 것이므로 다주택자에 대한 중과세는 앞으로 부동산 시장이 주택과 택지라는 양분구도에서 길이 열려있는 상업용 토지나 건물로 중심이 조만간 이동 한다는 것을 의미하고 향후 활성화될 부동산에 대한 간접투자 역시 이 부분을 겨냥할 것이다.

  미국에서는 보유세가 거의 1%에 가깝다. 우리나라도 장기적으로 보유세를 강화할 명분이 충분하다. 만약 1%의 보유세가 현실화되면 어떤 결과가 벌어질까? 우선 확실한 호재 없이 토지를 소유하는 것이 불가능해지면서 지방 토지의 하락은 불을 보듯 뻔하다. 수도권 토지도 차별화되면서 상수도 보호권역 등 개발 기대가 낮은 토지는 하락할 것이고 주택도 월세가 집값의 5% 이상인 경우를 제외하고는 하락할 가능성이 크다.

3. 인구의 고령화는 부동산의 평균 가격을 떨어뜨린다.

  고령화가 되면 연금 수령으로 생활하는 사람이 늘어나면서 동해안 서해안 등 수도권에서 가깝고 여건이 쾌적한 도시는 인구가 늘어나거나 적어도 유지될 가능성이 있다. 그리고 생활비가 저렴한 수도권 외곽의 도시들도 인구 수준을 유지할 것이다. 그러나 일반적으로 지방 토지는 고령화가 진행되면 전체 부동산 평균 가격을 떨어뜨리는 주범으로 작용할 것이다. 이것은 고령자의 사망이 토지 상속을 불러오고 상속자는 그것을 현금화하려고 시도할 공산이 크기 때문이다.

  향후 부동산 시장은 10년간 점진적 상승 이후 급격한 조정을 거쳐 안정될 것으로 전망된다. 이 경우에도 부동산은 안목에 따라서는 투자가 가능한 유효수단이 될 수 있으나 과거와 같은 무차별 상승은 불가능하다. 다시 말하면 서울 중심가의 고가 아파트와 지방 도시의 토지가 가장 위험하고 수도권 주변 도시의 개발 가능지의 토지에 대한 투자는 여전히 가능성이 있지만 세제와 기타 제도의 정비로 인해 그리 좋은 투자수단으로 자리 잡기는 어려울 듯하다.

롯데홈쇼핑 롯데홈쇼핑

댓글을 달아 주세요

  1. 예또보 2011.07.06 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장 역시 시대적 상황에 따라 다양하게 변화할 것 같아요
    역시 제일 중요한 부분은 정책적 상황이겠죠 ㅎ
    잘보고 갑니다

  2. 너돌양 2011.07.06 18:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산의 미래에 대해서 잘 알고 갑니다. 남은 하루 잘 보내세요

  3. 블로그토리 2011.07.06 21:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    글을 보면서 느끼는 점은 불과 10~20년 정도만 내다보는 시각들이
    더 분제가 아닌가 싶군요. 어차피 수요와 공급의 법칙인데....

  4. 철한자구/서해대교 2011.07.06 22:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    확실히 앞으로 집에대한 생각이 소유라기보다는 사는곳이라는게 대다수가 될 것이고, 집을 소유하는것에 크게 연연하지 않을것이니 집값은 좀 떨어지겠죠...

    그나저나 논바닥 한가운데에 역짓는것에 대해서 이미 처음에 투자한사람들은 손털고 일어나는 추세고 이쪽이 완전히 도심이 될 확률은 적다고 써놨더니만, 빌어먹을 기획부동산 인간들이 와서 말도안되는걸로 반박하면서 계속 댓글달고 가는것땜에 미치겠습니다.... 부동산 버블과 함께 기획부동산들도 사라졌으면...

  5. 김루코 2011.07.06 23:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정말.. .ㅜ
    부동산도 공부를 잘해야 할 것 같습니다.
    보는 눈을 길러야 할 것 같아요 ㅜ

  6. 진율 2011.07.07 07:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 가격이 너무 올랐어요... 이거 참..
    공부할 것들이 너무 많네요... 오늘도 건강한 하루되세요~!

  7. 풀칠아비 2011.07.07 12:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산, 정말 고려해야할 것들이 너무 많더라고요. 너무 어려워요. ㅠㅠ
    잘 보고 갑니다.
    행복한 하루 보내세요.

  8. 화들짝 2011.07.07 14:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제라는 것이 그렇긴 하지만 서로 얽히고 설켜있어서 복잡하네요.
    어찌되었건 결정은 본인 몫이니 어렵네요. ^^

  9. +요롱이+ 2011.07.08 14:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산의 미래라..
    흥미롭게 잘 보구 갑니다!!
    아직은 저한테 어렵네요 ㅎ

- 9억 원 이하 1주택자의 취득세 2%1%, 9억 원 초과 또는 다주택자 4%2% 

  행정안전부는 지방세특례제한법 개정안이 지난 429일 국회 회의를 통과하여 올해 3.22일부터 연말까지 주택을 취득하는 경우 세부담이 절반으로 경감된다고 밝혔다. 이는 지난 322일 발표된 주택거래 활성화 방안에 따른 것이다.

1. 취득세 감면 세율과 적용시점 등

  5월 중순 법안이 공포 시행되면, 9억 원 이하의 주택을 구입하여 1주택자가 되는 경우 기존 2%에서 변경된 1% 세율로 취득세를 납부하게 되고, 9억 원 초과 주택을 구입하거나 주택을 구입하여 다주택자가 되는 경우 기존 4%에서 변경된 2%의 세율만 적용 받게 된다.

  금번 취득세인하의 적용시점은 정부대책발표일인 322일로 소급하게 되어 주택을 취득한 날이 322일 이후인 경우에는 개정된 세율의 적용을 받게 되고 이미 취득세를 신고 납부한 경우에는 환급을 받게 된다. 이는 정부발표이후 주택시장의 혼란을 방지하고 정부정책발표에 대한 국민들의 신뢰를 보호하기 위해서이다.

* 주택 취득일 : 잔금 지급일(등기일이 빠른 경우 등기일)

취득세 감면제도 변경 내용

구분

기 존

변 경

감면시한

‘11.1. 1 ~ ‘11.12.31

‘11.3.22 ~ ‘11.12.31

감면주택

9억원이하1주택인 경우

9억초과, 다주택자는 감면배제

 

모든 유상거래*

 

9억이하1주택

1%

적용세율

9억이하1주택

2%

9억초과, 다주택

2%

9억초과, 다주택

4%

* 유상거래 : 매매를 원인으로 하는 거래(신축, 증여, 상속 등 제외)

2. 주택거래세 감면제도 개편안의 주요 내용

3.22 주택거래 대책의 주요 내용

  주택거래 정상화 기조 유지를 위해 DTI 자율적용 종료 함께 주택 유상거래분 취득세를 인하하고, 분양가 상한제를 폐지하는 것을 골자로 하며 특히, 취득세는 9억 초과, 다주택자4%2%, 9 이하1주택자2%1%로 인하하되, 금년 말까지 한시 적용하기로 하였다.

금번 개정된 지방세특례제한법의 적용시기

  취득세 감면은 대책발표일인 3.22 이후 주택을 유상거래로 인해 취득(잔금지급일 또는 등기일중 빠른 날)한 자로 한정하여 소급 적용하며 신축, 상속 증여 등의 경우는 감면에서 제외된다.

3.22일 이후 법 시행일 사이 취득하여 취득세를 신고 납부한 자에 대한 환급대책

  환급대상은 대책 발표일(3.22) 이후 주택을 유상 취득하여 개정안 공포일 이전까지 취득세를 신고·납부한 납세자이며 환급대상자에 대하여는 각 과세관청에서 환급신청토록 통보 조치하고 개정법률안이 공포되면 환급신청자에 대하여 즉시 환급 할 계획이다. 기 신고납부세액에 대한 환급이자의 경우 개정안 공포(시행)일까지는 환급이자 지급대상에서 제외되나 공포일 이후 환급시 환급세액에 대한 환급이자(0.0118%/1)까지 포함하여 환부된다.

3.21 이전에 잔금을 지급하고, 3.22 이후 등기하는 경우 감면 해당 여부

  취득세 감면은 지방세법상 취득일을 기준으로 판단하며, 지방세법에서는 잔금지급일 또는 소유권이전등기일중 빠른 날을 취득일로 규정하고 있으므로 3.22 이후에 등기하는 경우라도 3.21 이전에 잔금을 지급하여 사실상 취득이 이루어진 경우에는 감면에서 제외된다.

지역별로 감면 적용 차이 여부

  주택거래에 따른 취득세 감면은 수도권, 지방을 불문하고 전국적으로 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없다.

댓글을 달아 주세요