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수도권 다주택자 113명 조사 결과"연이은 부동산 정책 영향 나타나"

 

 

  8·2 부동산 대책 발표 이후 수도권에서 2채 이상 주택을 보유한 다주택자 3명 가운데 2명은 주택을 팔 의향이 있는 것으로 나타났다. 23일 피데스개발, 대우건설, 한국자산신탁, 해안건축이 공동으로 한국갤럽에 의뢰해 수도권 주택 소유자 113명을 대상으로 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'를 한 결과 수도권에 2채 이상 주택을 보유하면서 정부의 부동산 정책 영향을 받는다고 답한 가구 중 66.7%가 주택 매도 의향이 있다고 답했다. 매수 의향이 있다고 답한 경우는 29.8%였고, 모름·무응답은 3.5%로 조사됐다. 부동산 대책이 거래에 영향을 미치느냐는 질문에는 전체 응답자 중 39.4%'영향이 있는 편이다'라고 답했고, '보통이다'(32.7%), '영향이 없는 편이다'(21.3%), '매우 영향이 있다'(4.1%) 순이었다. 8·2 대책에 이어 9·5 대책 등 연이은 부동산 정책 영향으로 전반적으로 수도권 주택 소유자들의 매도 의향이 늘어나고, 거래에도 영향을 받고 있는 것으로 분석된다. 8·2 대책, 9·5 대책 이후 어떤 상품에 투자할 계획인지 묻는 질문에는 예금·적금이 75.7%로 가장 많았고, 다음은 주식과 펀드가 각각 19.6%로 뒤를 이었다. 부동산은 15.7%4위였다. 현재 투자 상품을 묻는 질문에는 부동산이 2위로 조사돼, 부동산 대책 이후에 부동산 투자에 대한 선호도가 하락한 것으로 풀이된다.

 

 

  향후 부동산 투자 의향을 가진 응답자들을 대상으로 앞으로 투자하기에 적합한 부동산 상품을 묻는 질문에는 아파트가 54.1%로 가장 많았고, 2위는 오피스텔(22.6%)이었다. 이어 상가 13.8%, 다세대 5.0%, 단독주택 3.8% 순이었다. 이사를 계획하고 있는 가구는 전체의 30.4%2010년 이후 가장 높은 이사 의향을 보인 것으로 조사됐다. 이 중 '기존 주택을 팔고 다른 주택으로 이주'86.0%로 가장 많았고, '기존 주택은 임대, 다른 주택으로 이주'(10.4%), '기존 주택을 팔고 임대로 거주'(3.6%)가 뒤를 이었다. 이사를 계획하는 가구 중 희망 주거형태는 아파트가 85.7%로 가장 높았다. 다음은 전원주택(7.1%), 단독주택(3.2%), 상가주택(1.3%) 순이었다. 서울 거주 희망은 더 높아졌다. 이사 계획 가구 중 절반(51.9%)이 희망 거주지로 서울을 꼽았다. 희망 거주지로 서울을 꼽은 선호도201531.7%, 201640.7% 등 해마다 상승하고 있다. 서울에 이은 희망 거주지는 경기도(38.3%), 인천(6.5%) 등 순이었다. 공동조사팀 관계자는 "2005년부터 실시해 온 주거공간 소비자 인식조사에서 올해가 주택 매도 의향, 이사계획 등 전반적으로 큰 폭의 변화가 나타났다""주택 관련 수요가 급변하고 있어 수요에 맞는 맞춤형 주거 상품 개발이 필요한 시점"이라고 말했다. 피데스개발과 대우건설 등이 공동으로 실시한 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'는 서울, 인천, 경기 지역 35~69세의 30평형(아파트 기준 전용면적 78) 이상 주택 소유 가구주(가구주 부인 포함) 113명을 대상으로 9~11월에 조사와 분석이 진행됐다. 표본오차는 95% 신뢰 수준에 ±3.1%.(20171123일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.11.23 19:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정책 영향으로 수도권 주택 소유자들의
    매도 의향이 늘어나고, 거래에도 영향을 받고
    있는 것으로 분석된다는 사실 잘 알고갑니다.^^
    좋은 시간 보내세요!



  2. 버블프라이스 2017.11.23 22:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 새로운 소식 잘 보고 갑니다^^

  3. 공유기 2017.11.23 22:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 갑니다~

  4. 휴식같은 친구 2017.11.24 00:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    생각보다 팔려고 하는 사람들이 많네요.

  5. 핑구야 날자 2017.11.24 07:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장의 상황에 맡기는 게 제일 좋을 텐데 안타깝네요

  6. 공수래공수거 2017.11.24 08:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전 솔직히 집으로 하는 투기는 근절 되어야 한다 생각합니다

 

 

 

 

지방선 아산·서귀포·과천, 다주택자 비중 상대적 높아

··구 단위 첫 통계 나와군 단위선 전남 영광이 최고

세종, 외지인 소유비중 1최대 투자자는 유성·청주

 

 

  거주지역 내 주택 소유자 중 전국에서 가장 다주택자 비중이 높은 곳은 서울 강남·서초·종로구였다. 서울을 제외하면 충남 아산과 제주 서귀포시가 뒤를 이었다. 같은 기준을 군() 지역에 적용하면 다주택자 비중이 가장 높은 곳은 전남 영광인 것으로 나타났다. 거주 여부와 상관없이 두 채 이상 집이 있는 사람이 가장 많은 도시는 경남 창원과 경기도 용인이었다. 17일 통계청이 발표한 주택소유통계에 따르면 2016년 기준 '내 집'이 있는 사람은 13311000으로 전년보다 2%(267000) 증가했다. 두 채 이상 집이 있는 사람은 198만명(14.9%)으로 전년보다 0.5%포인트 늘었다. 자신이 해당 지역에 살고 있으면서 집을 두 채 이상 갖고 있는 사람 비중이 가장 높은 곳은 서울 강남구(21.3%)였다. 다시 말해 서울 강남구에는 자기 집이 있는 사람이 144000명인데, 그중 집을 여러 채 가지고 있는 사람이 3600이었다. 서울 서초구(20.1%)종로구(19.9%)가 뒤를 이었으며, 충남 아산(19.8%)·제주 서귀포(19.5%)·경기도 과천(19.4%)도 거주지역 내 다주택 소유자 비중이 높았다. 군을 기준으로 보면 전남 영광군에 사는 주택 소유자 14000명 중 3600(25.9%)이 다주택자였고, 충남 서천(24.1%)과 강원 횡성(23.6%)도 거주지역 내 다주택 소유자 비중이 높았다. 이처럼 시··구 단위로 세부 주택소유통계가 나온 건 이번이 처음이다. 그 밖에 집주인이 사는지 여부와 상관없이 다주택자가 가장 많은 지역은 경남 창원(43200·2.1%)이었으며 경기도 용인(2.11%)과 수원(1.9%)도 비중이 높은 편이었다.

 

 

  전국 시도 내 외지인이 소유한 주택 비중이 가장 높은 도시는 세종(37.8%)이었다. 대전 유성구(11.9%), 충북 청주시(10.2%), 대전 서구(9.1%)에 사는 사람들이 투자 목적으로 세종에 집을 산 것으로 분석됐다. 그 외 충남(17.8%)과 인천(17.1%)도 외지인 소유 비중이 높은 편이었고, 비중이 제일 낮은 곳은 울산(6.9%)과 부산(8.8%)이었다. 집값 기준 상위 10%에 해당하는 10분위의 평균 집값은 81100만원이었으며, 소유 주택 수는 2.64, 주택당 평균 면적은 126.9였다. 반면 1분위(하위 10%)의 평균 집값은 2400만원이었으며, 소유 주택 수는 0.96, 주택당 면적은 62.2였다. 분위별 가구주를 거주지역별로 보면 상위 10%가 많은 지역은 서울·경기·부산 순이었고, 하위 10%가 많은 지역은 전남·경북 순이었다. 전체 주택 소유자 중 여성 집주인은 5801000(43.6%)으로 전년 대비 0.5%포인트 증가했다. 2012년 통계 작성 당시 41.4%에서 꾸준히 증가하는 추세다. 연령대별로 봤을 때 30세 미만 가구 가운데 주택을 소유한 비중은 11%에 그쳐 전년 대비 3%포인트 감소했다. 은희훈 통계청 행정통계과장은 "1인 가구 증가 등 가구의 소가족화와 가구 분화의 영향으로 2030 주택 소유자 수가 크게 감소했다"고 설명했다. 이 밖에 작년 111일 기준 가구가 소유한 주택은 14526000가구로 전년보다 375000가구(2.6%) 증가했다. 전체 일반가구 19368000가구 중 주택을 소유하고 있는 가구는 10733000가구로 전체의 55.5%를 차지했다. 전년보다 0.5%포인트 감소했다. 전체 가구의 44.5%는 무주택가구라는 뜻이다. ··구 기준으로 가구의 주택 소유율이 낮은 지역은 서울 관악구(37.7%)·중구(42.1%) 등이었다. 울산 북구(66.4%), 인천 동구(65.8%), 부산 북구(64.0%) 등은 주택을 소유한 가구의 비중이 높았다. (20171118일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. Deborah 2017.11.21 04:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련정보 잘 보고 갑니다

  2. 핑구야 날자 2017.11.21 07:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2채 이상을 가지고 있다니 대단하네요

  3. 은이c 2017.11.21 09:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    1채도 힘든데2채이상이라니 참~씁슬합니다 ㅎㅎ

  4. 공수래공수거 2017.11.21 09:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남에 집이 2채..와우
    부럽습니다 ㅋ

  5. 에스델 ♥ 2017.11.21 11:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남구에는 집을 여러 채 가지고
    있는 사람이 3만600명이나 된다는
    사실에 놀랐습니다...

  6. 류시화 2017.11.21 13:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와 창원이 다주택자가 가장많다니...ㄷㄷㄷ

  7. 버블프라이스 2017.11.21 22:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련 유용한 정보 잘 보고 갑니다^^
    행복하세요-

  8. 멜로요우 2017.11.22 08:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시창원 강남쪽에는 부자들이 많네요~~ 부럽기도 하고...

 

 

 

 

"부산 실수요자 내년 봄이 주택구입 적기사하·사상구 주목"

양도세 세제개편과 맞물려 다주택자 집 내놓을 때 사볼만

광역시 투자 고려한다면 가격 저렴한 대구·대전 유망

 

 

  매년 부산·경남에서 투자에 관심 있는 사람이라면 누구라도 꼭 찾는 재테크 축제인 '2017 부산머니쇼'2일 부산 벡스코에서 시작됐다. 66개 금융 관련 기관과 기업이 200여 개의 부스를 열고 관람객들을 맞이한 이날 행사장에는 평일임에도 불구하고 3000여 명에 달하는 인파가 몰려 부동산과 증권 등 각 분야 최고 전문가들이 공개하는 알짜 투자 비법을 배우는 한편 실제 금융사 직원들과 11로 투자전략에 대해 상담을 받으며 재테크 고수로 거듭나는 기회를 가졌다. 오는 4일까지 3일간 열리는 이번 부산머니쇼는 부동산·증권 등 투자전략과 정부 정책에 대한 재테크 전문가 특강 취업준비생을 위한 금융공기업 취업설명회 은퇴 설계 및 창업 상담 등 다양한 행사를 진행한다. "부산지역의 실수요자라면 내년 봄을 주목하십시오. 양도세 세제개편과 맞물려 다주택자들 매물이 쏟아질 때를 매매 시점으로 지켜보십시오." '2017 부산머니쇼' 첫 강연을 맡은 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 내년 상반기 이후를 실수요자의 매수 시점으로 지목했다. 그는 '부산 부동산시장 현황 및 전망'이라는 주제의 강연에서, 정부의 양도세 강화 등 세제개편으로 내년 부산 주택시장에서 매물이 쏟아질 것으로 내다봤다. 8·2 부동산대책에 따르면 내년 4월부터는 입주권 등을 포함해 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 내년 1월부터는 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받는다. 조정대상지역에는 서울뿐 아니라 부산 7개구와 세종시도 포함된다. 문재인 정권의 집값 잡기 정책과 그 시장 반응을 미리 예상해서 전략을 짜야 한다는 게 서 교수의 조언이다. 서 교수는 "10·24 가계부채종합대책은 다주택자의 투기적 수요를 잡겠다는 정책 방향을 반영한 것"이라면서 "이럴 때일수록 부동산 매수는 선호도 높은 지역·단지 위주로 이뤄져야 한다"고 말했다. 그는 지하철역, 편의시설, 자연환경, 학군 등이 좋은 도심의 '더블역세권' 위주로 입지를 선정할 것을 권했다. 시장의 반등 시점을 지켜보는 것도 중요하다. 서 교수는 "부산지역 주택 보유자라면 서울 강남 재건축 추이를 지켜보며 전체 시장의 반등 시점을 예상하되, 입주물량 등 관점에서 부산과 서울과 차별되는 지점을 파악하는 것도 중요하다"고 말했다. 실제로 업계에서는 부산 주택시장에 대해 앞으로 3년간 입주물량 과잉 우려가 나오고 있다.

 

 

  같은 날 '8·2 대책 이후 지역별 부동산시장 흐름과 투자전략'이라는 주제로 강연한 이영래 부동산서베이 대표는 부산지역 입주물량에 대해 '경계론'을 내세웠다. 부산지역 입주물량은 지난해 14520가구였지만, 올해부터 2019년까지 19243가구, 21513가구, 24253가구로 크게 늘어날 전망이다. 반면 서울지역 입주물량은 지난해 23779가구, 올해 27516가구로 차이가 크지 않다. 다주택자의 경우 '준공공임대주택' 제도를 활용하는 것도 좋다는 조언이다. 준공공임대주택 제도는 주택 소유자가 8년간 임대, 10년간 보유 등 조건을 충족할 경우 매각 시 세제 혜택을 주는 제도. 올해까지 매입 시에는 양도세가 면제된다. 이 대표는 "입주물량 분석에 따르면 앞으로 2년간 남구, 동래구, 해운대구 등의 하락폭이 클 것"이라면서 "이 지역에서 주택을 저점 매수한 후 준공공임대주택으로 보유하는 것도 전략"이라고 말했다. 부산지역에서도 입주물량이 적은 지역은 가격 상승 여력이 있다는 평가다. 사하구는 2018~2019년 입주물량이 945가구고, 같은 기간 사상구에선 498가구가 입주한다. 다른 지방광역시도 입주물량과 그간의 가격 상승폭에 따라 흐름을 보일 것이라는 게 이 대표의 전망이다. 이 대표는 상대적으로 그동안 주택 가격이 낮았던 대구와 대전을 투자 유망지역으로 지목했다. 부산은 입주 5년 된 아파트의 3.3당 매매가격이 1229만원이지만 대구는 1095만원, 대전은 1022만원이다. 그는 "대구의 경우 앞으로 2년간은 입주물량이 상당히 적은 수준"이라며 "대전의 경우는 입주물량이 앞으로 계속 줄어들 예정"이라고 말했다.(2017113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.11.03 19:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산관련 유익한 정보 잘 보고 갑니다^^

  2. 휴식같은 친구 2017.11.03 19:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    며칠전 부산 친구들과 만났는데 부산의 아파트는 아직도 올라간다고 하더라구요.

  3. 욜로리아 2017.11.03 20:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대전이 아직 광역시중엔 안정적이죠~~
    부산은 서울만큼 오른다는데요~~~^^

  4. 영원파란 2017.11.04 07:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 되세요.^^

  5. 핑구야 날자 2017.11.04 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전셋값 상승으로 이어지지 않을까 걱정하는 분들이 많더라구요

  6. 공수래공수거 2017.11.04 14:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 관련 정책이 많이 나오는듯 합니다
    동향을 잘 살펴야겠습니다^^

  7. 청결원 2017.11.05 07:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울 아파트값 정보 잘 보고 가네요

  8. 도느로 2017.11.05 17:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 이사를 생각하다보니 요즘 좀 관심을 갖고 있습니다.
    개인적으론 좀 내렸으면 하는....ㅎㅎ

  9. 봉리브르 2017.11.06 07:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 읽고 갑니다.
    새로운 한 주 활기차게 시작하세요^^

 

 

 

 

세금 회피성 급매·매도 문의 뜸해

8·2 대책 의도와 달리 관망세 짙어

내년 4월 양도세 중과 예정에도

주택 안 팔면 규제 안 받아 '버티기'

11월 나올 주거복지 로드맵이 '변수'

임대사업자 등록 인센티브에 따라 갈릴 듯

 

 

 

  서울 강남구 대치동과 경기 성남 분당구에 전용면적 84아파트 한 채씩을 보유한 이 모(63) 씨는 당분간 집을 팔 생각이 없다. 대출금이 없어 금리가 올라도 영향이 없고, 주택경기가 위축된다고 해도 집값이 내려갈 것 같지도 않아서다. 이 씨는 "세금 부담 때문에 집을 팔까도 고민했지만, 매도 타이밍을 잡기 어려운 데다 마땅한 투자처도 없어 계속 보유하기로 했다"고 말했다. 다주택자를 겨냥한 정부의 잇따른 고강도 규제에도 다주택자들은 요지부동이다. 정부는 지난 8·2 부동산 대책 때 이들에게 내년 3월까지 주택을 팔든, 임대사업자 등록을 하든 선택하라는 경고를 했다. 내년 4월 이후 다주택자가 집을 팔면 최고 60%의 양도소득세율을 적용한다는 카드를 꺼내 들면서다. 그러나 시장은 정부 의도와 달리 움직이는 모양새다. 8·2 대책이 발표된 지 석 달이 됐고 가계부채 대책까지 나왔지만, 매매시장에 다주택자의 처분매물이 쏟아져나올 움직임은 보이지 않는다. 오히려 '버티기 전략'을 택하며 장기전에 돌입하려는 경우가 적지 않다.

 

 

  현지 부동산 중개업소에 따르면 서울 강남권 일대에서는 다주택 소유자의 매도 문의가 뜸하다. 8·2 대책 발표 직후엔 문의가 크게 늘면서 실제 매물도 나왔지만, 최근엔 별다른 움직임이 없다는 것이다. 실제 송파구 잠실주공5단지는 매물이 많지 않고, 가격도 강보합세다. 전용 76가 지난 916억원에 거래8·2 대책 이전 최고가를 넘어선 뒤 16억원 전후에 매물이 나온다. 다주택자 중에선 "좀 더 시장 상황을 지켜보자"'관망파'가 많지만, '배짱파'도 적지 않다. 인근 중개업소 대표는 "자금력이 있는 사람들은 '이 정권이 끝날 때까지 안 판다'는 말을 한다"고 말했다. 주택을 팔지 않고 계속 보유하면 양도세 중과 규제에서 벗어날 수 있는 점을 노린 것이다. 강남구 도곡동 타워팰리스와 대치동 선경·미도아파트도 상황은 비슷하다. 최근 대치동 선경 1차 전용 948·2 대책 이전보다 높은 17억원에 팔린 뒤 175000만원에 매물이 나오고 있다. 인근 중개업소 대표는 "집을 팔더라도 마땅히 투자할 곳이 없어 계속 들고 있겠다는 집주인이 꽤 있다"고 말했다. 집값이 더 오르길 기다리며 '급할 게 없다'고 판단한 다주택자도 있다.

 

 

  절세를 목적으로 한 매물은 이미 상당 부분 시장에 나왔다는 주장도 있다. 노원구 중계동 을지공인 서재필 대표는 "세금을 아끼려는 다주택자는 양도세 중과를 피해 이미 집을 팔았다"고 말했다. 고액 자산가를 담당하는 시중은행 프라이빗뱅커(PB)도 비슷한 설명을 내놨다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "다주택자의 경우 크게 '매도, 증여, 임대사업자 등록, 버티기' 4가지 방법을 놓고 고민하고 있지만, 현재 매도세는 많지 않은 분위기"라고 말했다. 아직 '매도'보다 '보유'에 무게를 둔 경우가 많다는 게 전문가들의 설명이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "다주택자가 보유한 주택 상당수가 강남 재건축이나 소형 아파트다. 장기적으로 투자수익이 있을 것이란 판단에 계속 보유하겠다는 사람이 많다"고 말했다. 가장 큰 변수는 정부가 11월 발표 예정인 '주거복지 로드맵' 내용이다. 여기엔 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 세금, 건강보험료 인센티브를 높이는 방안이 담길 전망이다. 현재 다주택자가 임대를 놓은 것으로 추정되는 주택 516만 가구 중 15%79만 가구만 임대주택으로 등록돼 있고, 나머지는 공적 규제의 사각지대에 있기 때문이다.

 

 

  ·월세 상한제와 계약갱신청구권 같은 임대차 안정화 방안이 담길 가능성도 있다. 김규정 위원은 "임대사업자 등록과 관련된 정부의 카드가 공개된 뒤 매도나 임대사업자 등록 여부를 판단하겠다는 분위기"라고 말했다. 임대사업자 등록 인센티브가 기대에 못 미친다면 다주택자 입장에선 주택 매각 또는 '버티기'에 들어갈 공산이 크다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년 1분기(1~3)께 다주택자 물건이 나오면서 시장이 출렁일 것"이라고 말했다. 임대사업자 등록 의무 도입 여부도 관건이 될 전망이다. 만약 의무화되면 집주인의 부동산 보유 현황과 임대소득 등 세원이 노출되기 때문에 다주택자들이 꺼리는 실정이다. 이와 관련, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 30일 국정감사에서 "(임대사업자 의무등록제도 도입 여부가) 아직 확정되지 않았다"고 밝혔다. 만일 각종 대책에도 다주택자가 정부 예상과 달리 움직인다면 정부가 보유세 인상 카드를 꺼낼 가능성이 있다. 여당을 중심으로 이런 주장을 제기한다. 국회 기획재정위원회 더불어민주당 간사인 박광온 의원은 최근 한 라디오 인터뷰에서 "정부가 다주택자를 향해 내년 4월까지는 집을 팔거나 임대사업자로 등록하라고 얘기했다""그렇지 않고 버틴다면 다른 형태의 세금을 내야 할 것"이라고 말했다.(2017111일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 영도나그네 2017.11.02 16:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강력한 부동산 대책에도 다주택자들은
    집을팔 생각이 없다고 하네요..
    오늘도 좋은 정보 잘보고 갑니다..

  2. 핑구야 날자 2017.11.03 07:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들은 돈이 많은가 봐요 아무래도 그동안 돈을 많이 벌었겠지요

  3. 휴식같은 친구 2017.11.03 20:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울의 아파트는 진짜 불패신화를 이어갈까요? 15년전에 떨어질거라 생각해서 구입을 안했는데 판단 미스였던 기억이 납니다. ㅎ

 

 

 

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시세차익 실현하는 데 장애 많아 불확실성 커

소유권 이전등기까지 전매 안 되고 각종 세금

다주택자 입주 후 바로 팔면 3분의 1도 못 쥐어

 


  청약경쟁률이 하늘을 찌르는 서울 강남권 재건축 아파트는 과연 로또일까. 서초구 잠원동 옛 신반포6차를 재건축하는 신반포센트럴자이가 3.3당 평균 4250만원의 비싼 분양가인데도 지난 81순위 청약접수 결과 평균 1681, 최고 5101의 경쟁률을 기록했다경쟁률 숫자로는 지난해 10월 서초구 반포동 아크로리버뷰(옛 신반포5)의 평균 307대에 밀리지만 청약자 수는 훨씬 더 많다. 2015111200여 가구를 일반분양한 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영)에 몰린 42000명 이후 가장 많은 16000여명이다. 그런데 신반포센트럴자이 청약자가 통과해야 하는 실제 경쟁률은 이보다 훨씬 더 높다. 주택형별로 공급량의 50(전용 85초과)~75%(85이하)가 청약가점제 몫이어서 이를 뺀 물량이 추첨제 대상이다청약 접수한 98가구 중 가점제 몫이 66가구이고 가점제 물량을 뺀 경쟁률은 평균 5131로 치솟는다. 최고 경쟁률이 나온 59C(이하 전용면적)의 경우 5가구 모집에 2550명이 신청했다가점제 물량이 4가구이고 1가구만 추첨 방식이다. 가점제로 당첨된 4명을 제외한 2546명이 경쟁을 벌여야 해 추첨제 경쟁률은 25461이다.

 

 

신반포센트럴자이 추첨제 경쟁률 평균 5131 

 

  청약가점제 당첨 커트라인도 매우 높을 것으로 예상된다. 이번 신반포센트럴자이의 커트라인은 65점 이상으로 업계는 보고 있다이같은 치열한 청약경쟁의 주요 원인은 로또기대다. 이 단지와 견줄 만한 주변 아파트 시세가 3.35000~6000만원 선이어서 당첨은 3.31000만원의 시세차익을 안겨주는 셈이다지은 지 9년 된 래미안퍼스티지가 3.3당 평균 5000만원이고 지난해 입주한 아크로리버파크는 3.36000만원에 육박한다. 신반포센트럴자이 59의 분양가가 10~11억원. 올 들어 래미안퍼스티지와 아크로리버파크 최고 실거래가는 각각 151000만원, 155000만원이었다. 84는 최고 155000만원인데 래미안퍼스티지의 같은 크기가 올 들어 최고 19억원까지, 같은 크기 아크로리버파크는 23억원까지 거래됐다. 신반포센트럴자이 114분양가(최고 21억원)는 비슷한 크기의 래미안퍼스티지와 아크로리버파크보다 2~7억원 싸다그런데 기대만큼 웃돈을 실제로 손에 쥘 수 있을까. ‘로또뒤에 숨은 변수가 많아 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 분양권 전매 금지 등으로 차익을 실현하는 데 2년 반 이상 걸리고 고가주택이어서 각종 세금이 만만찮다. 대출 문턱도 높다.

 

 

소유권 이전등기 이후 전매 가능

 

  신반포센트럴자이는 소유권 이전등기까지 전매할 수 없다. 중도금과 잔금을 모두 치른 뒤 소유권을 넘겨받은 뒤 팔아야 한다. 가장 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 게 입주예정 시기인 20204월 이후다. 양도차익을 593억원, 845억원, 1147억원 넘을 것으로 보고 전매가 가능할 시기까지 들어가는 비용을 따져보자. 당첨자는 전매 때까지 계약금(분양가의 10%)과 중도금(분양가의 60%), 잔금(30%)을 내야 한다. 소유권 이전을 위해 취득세를 내야 하고 양도 후 시세차익에 대해 양도세도 부담해야 한다. 강남권 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 분양가의 40%를 대출받고 계약금과 나머지 중도금 20%, 잔금은 모두 자기 돈으로 마련하는 것으로 보자. 이 아파트 모든 주택의 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증이 나오지 않기 때문에 당첨자는 개인신용 대출이든, 기존 보유 주택이나 전셋집 담보대출 등으로 스스로 중도금을 빌려야 한다. 대출이자를 현 중도금대출금리 수준인 연 3.5%를 적용하면 59(평균 분양 107000만원)의 대출이자가 2300만원이다. 취득세는 세율 3.3%를 적용 받아 3531만원이다. 계산의 편의를 위해 양도세 세율이 적용되는 과세표준 금액(양도차익-공제금액)593억원, 845억원, 1147억원으로 잡았다. 과세구간이 겹치는 3억원과 5억원의 경우 초과 세율을 적용했다.

 

 

입주 후 바로 팔면 다주택자 양도세가 차익 절반 차지 

 

  양도차익 3억원 초과의 경우 내년부터 신설되는 3~5억원 구간의 40%가 기본세율이다. 1주택자는 기본세율이지만 서초구가 조정대상지역이어서 다주택자는 중과돼 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%. 양도세 계산 결과 1주택자 9460만원, 2주택자 12460만원, 3주택 이상자는 양도차익의 절반 정도인 15460만원이다. 중도금 대출이자와 취득세·양도세를 합친 금액은 15000~21000만원이다. 이를 제외하고 실제로 손에 들어오는 돈은 1주택자 15000만원, 3주택 이상자 9000만원 정도. 3주택 이상자는 3분의 1 정도밖에 남지 않는 셈이다. 마찬가지로 8414000~24000만원, 114의 경우 19000~ 33000만원 정도 손에 쥐게 된다.

 

2년 거주하더라도 9억 초과분은 양도세 대상

 

  1주택자는 취득 후 바로 팔지 않고 2년 거주하면 양도세 감면을 노릴 수 있다. 1주택자 양도세 비과세 혜택이 양도가격 9억원 이하에만 적용9억원 초과분만 양도세를 낸다. 2년 거주 후 같은 금액으로 매도할 경우 양도세가 597000여만원, 849000여만원, 1141억원가량 줄게 된다. 대신 2년간 대출이자와 재산세·종합부동산세를 내야 한다입주 때 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되기 때문에 소득이 많아야만 대출 받을 수 있다. 59형 분양가 107000만원의 40%42800만원을 DTI 40%로 대출받으려면 연소득이 7500만원 정도 이상이어야 한다. 84형 평균 분양가인 148750만원의 40%를 대출받는 데는 연소득이 1억원 이상, 114형 분양가의 40%8억여원을 대출받으려면 연소득이 14000만원 이상이어야 한다. 2년간 잔금 대출 이자는 593000만원 정도다. 84형은 4200만원 선이다. 114형이 5700만원이다. 재산세·종부세는 59500만원, 841000만원, 1141800만원 선이다입주 후 2년간 추가로 들어가는 비용은 총 3500~7500만원 선이다. 이 금액을 뺀 양도세 절감액은 593700만원, 844200만원, 1142000만원이다결국 2년 거주 후 매도하게 되면 59는 양도차익 3억원 중 60%18000만원을, 845억원 중 절반이 넘는 29000만원을, 114는 절반인 35000을 남기게 된다이보다 가장 큰 변수는 집값 움직임이다. 집값이 기대만큼 오르지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있다. 금리 인상 가능성도 커 금리가 오르면 그만큼 남는 게 줄어든다. 물론 집값이  오르면 차익도 커진다.(2017912일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.09.13 07:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 투자도 좀더 신중해야 할것 같아요

 

 

 

다주택자 대출규제 DTI 도입

기존 주택담보대출 있으면 이자외에 원금까지 포함해 계산DTI 비율 확 높아져 대출 불가

DSR와 달리 의무적용 되고 8·2대책 규제완화 돼도 지속빠르면 내년초 시행 예정

 

 

10월 가계부채 종합 대책

 

  이르면 내년부터 담보대출을 낀 주택을 보유한 상태에서 추가로 담보대출을 받아 두 번째 주택을 구입하는 게 사실상 원천 봉쇄될 것으로 보인다. 신규로 주택담보대출을 받을 때 적용되는 총부채상환비율(DTI·Debt to Income) 산정 방식이 기존 주택대출 이자만 계산하던 방식에서 기존 주담대 원리금을 모두 포함하는 식으로 바뀔 예정이기 때문이다. 10일 관가와 금융권에 따르면 정부는 이 같은 내용을 담은 가계부채 종합관리방안을 다음달 초 발표할 계획이다. 가계부채종합 관리방안에 포함될 것으로 알려진 조치 중 가장 눈에 띄는 대목은 기존 주담대 이자 외에 원금까지 계산해 총부채상환비율을 계산하는 '()DTI' 도입이다.

 

  DTI는 연간 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 8·2 부동산 대책 이전에는 DTI 60%를 넘지 않는 범위에서 주택담보대출을 받을 수 있었다. 대책 발표 후 서울·과천·세종 등 투기과열지역 DTI 규제가 40%로 강화됐다. 당초 신DTI는 계산식의 분모 부분인 연 소득을 탄력적으로 적용하는 식으로 DTI를 개선하는 데 맞춰졌다. 직전 연도 연봉을 기계적으로 분모인 연 소득으로 반영하는 대신 미래 소득 증가 예상분을 감안해 청년층 대출 규모는 늘리고 장년층 대출은 줄어들도록 하는 식이다. 그런데 다음달 발표할 DTI에 분모 부분 외에 분자인 연간 원리금상환액에 기존 주담대 이자 외에 원금도 포함시켜 다주택자 대출을 제한하는 내용이 담길 예정이다. 현행 DTI는 신규로 취급할 주담대에 한해서만 원리금을 모두 반영하고 이미 갖고 있던 담보대출에 대해서는 이자만 포함시켰다. 하지만 신DTI가 도입되면 기존 주담대 원리금까지 모두 포함되기 때문에 그만큼 다주택자 DTI가 올라갈 수밖에 없다. 이처럼 DTI가 높아지면 대출 한도가 줄어들거나 경우에 따라서는 신규 대출 자체가 불가능해질 수 있다.

 

 

  연봉이 5000만원인 직장인 C씨는 서울 구로구에 24000만원의 주택담보대출(연이율 3.5%·만기 30·비거치 원리금균등분할상환 가정)을 받아 매입한 A아파트를 소유하고 있다. C씨는 추가로 6억원 이상의 서울 서대문구 소재 B아파트를 2억원의 주담대를 신규로 받아 구입할 예정이다. C씨가 A아파트와 같은 조건(만기·이율 등)의 주담대를 받아 B아파트를 구입한다고 가정하면 C씨의 DTI31.8%. B주택 주담대 연간 원리금(1078만원)A주택 주담대 이자(840만원)C씨의 연봉으로 나눈 수치다. 하지만 신DTI를 적용하면 기존 A주택 주담대 원리금(1293만원)이 모두 계산돼 DTI47.4%로 올라간다. 서울 지역 다주택자 DTI 규제비율이 30%라는 점을 감안하면 C씨는 B아파트 구입을 위한 주택대출이 불가능해진다. 갈수록 다주택자들이 주택담보대출을 받기가 힘들어질 수밖에 없는 셈이다. 이처럼 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 다주택자 규제를 지속 강화할 것으로 보여 다주택자들의 주택대출 관행이 근본적으로 바뀔 것이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다.

 

 

  DTI 적용 시점은 내년 초가 유력하지만 시장 혼란을 감안해 시행 시기가 다소 늦춰질 수 있다는 진단이다. DTI는 총체적 상환능력 심사지표로 금융당국이 도입할 예정인 총부채원리금상환비율(DSR)과 엇비슷하다. DSR가 기존 대출 원리금을 모두 계산하기 때문이다. 다만 DSR는 주택대출뿐 아니라 신용대출 등 다른 유형의 대출 원리금까지 계산하는 반면 주택대출 한도를 정하는 데 사용되는 신DTI는 주담대에 대해서만 기존 대출 원리금을 포함시킨다는 점이 다르다. DSR는 대출한도 산정에 직접 영향을 미치는 DTI와 달리 강행 규정이 아니다. 또 대책에는 정책모기지 상품인 적격대출을 중산층과 서민층에 집중시키기 위한 소득요건이 신설되고 보금자리론과 디딤돌대출을 통합하는 내용이 담길 것으로 알려졌다.(2017911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.09.11 06:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유용한 부동산 관련 최신정보 체크하고 갑니다^^ 새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요-

  2. 핑구야 날자 2017.09.11 07:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부에서 너무 일방적으로 막는 것은 문제가 있다고 생각합니다

  3. 에스델 ♥ 2017.09.11 13:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부가 부동산 투기를 잡기 위해
    다주택자 규제를 지속적으로
    강화하는 모습을 보여주고 있네요.
    부동산 정보 잘 보았습니다. ^^

  4. GeniusJW 2017.09.11 22:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 주위에도 다주택자가 있어요..
    빌딩 등 아파트만 수십채 되시는데,,
    저는 그냥 부럽기만 하더라구요..ㅠ

 

 

 

신한은행 '큰손 고객' 145명 설문

 

 

  ‘8·2 부동산대책발표에도 불구하고 자산가들은 재건축·재개발주택을 가장 유망한 투자 상품으로 여기는 것으로 나타났다. 다주택자는 정부 의도와 달리 임대주택 등록을 기피하는 것으로 조사됐다. 한국경제신문이 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 지난 17일 자산가 145명을 대상으로 ‘8·2 대책 발표 이후 부동산시장 전망을 주제로 설문조사한 결과다. 설문은 이 은행에 현금 3억원 이상을 예치한 자산가를 대상으로 했다. 8·2 대책의 효과와 관련해선 집값을 잡기에는 역부족일 것이란 의견이 조금 우세했다. 응답자의 56.5%가 반짝 효과에 그치거나(31.7%) 재건축·재개발주택에만 영향을 줄 것(24.8%)이라고 답했다. 중장기적으로 집값을 안정시킬 것이란 응답은 41.4%였다.

 

  거주하지 않는 주택 처리와 관련, 다주택자(2주택 이상 보유자)41.4%는 현재처럼 임대주택으로 등록하지 않고 그냥 보유할 것이라고 응답했다. 임대주택으로 등록한 뒤 계속 보유할 것(15.2%)이란 의견보다 압도적으로 많았다. 앞으로 1년간 투자할 예정인 상품으로는 70.3%가 부동산을 꼽았다. 주식은 7.6%, 외환은 2.15%에 그쳤다. 부동산 중 유망한 상품으로는 31.77%가 재건축·재개발주택을 꼽았다. 수익형 상품인 상가(17.9%)와 중소형 빌딩(17.2%)이 뒤를 이었다. 오피스텔을 꼽은 자산가는 4.1%에 불과했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “8·2 대책이 지속적으로 효과를 내기 위해서는 후속 입법작업이 차질 없이 진행돼야 한다고 강조했다.(2017824일 한국경제 기사 참조)

 

 

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  1. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.08.24 07:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 재건축 재개발에 투자 하고 싶네요 ㅎㅎ

  2. 핑구야 날자 2017.08.24 07:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다양한 투자처 개발이 필요한 것 같아요

  3. 도느로 2017.08.25 00:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그래도 여전히 부동산이 매리트가 있나봐요 ^^

  4. 버블프라이스 2017.08.25 05:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어제 글에 이어 이번에도 8.2 대책 관련 글이네요^^
    피가되고 살이 되는 부동산 최신정보 오늘도 감사히 읽고 갑니다.

  5. 영도나그네 2017.08.25 16:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아무리 정부의 강력한 부동산 대책에도
    돈 있는 사람들은 나홀로 투자처를 찾고
    있는것 같습니다..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

 

 

다주택 따른 규제 피하고 아파트 보유상태 그대로 유지

시가대비 할인폭 30%·3억이내 증여세 부과대상에서 빠져

강남권·목동서 `이상 저가거래`중개매물 안나와 내부거래 추정

양도세 등 매매 따른 제반비용도 증여보다 적어 관심 증폭

 

 

  전역이 투기과열지구로 묶인 서울 곳곳에서 '이상 저가 거래'가 속출하고 있다. 서울 내 주택 공급 부족이 여전해 중장기적으로 집값 상승이 예상되자 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기보다는 가족과 직거래하는 사례가 늘었기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 비록 자신은 아니지만 다른 가족이 주택을 보유해 집값 상승과 임대수입 등의 이익을 누리면서 양도세 중과세 등 8·2 대책의 규제를 피하려는 회피전략으로 풀이된다. 16일 서울시 부동산 정보광장과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 시가보다 2억원 넘게 낮거나 30% 가까이 낮은 가격에 거래된 사례가 여러 곳에서 관측된다. 서울 강남구 A아파트 전용 85는 지난달 중순 21층이 15억원에 거래됐다. 하지만 이달 초 같은 평형 18층이 129000만원에 거래돼 무려 21000만원 급락했다. 서울 서초구 B아파트 전용 85도 지난달 219층이 175000만원에 거래됐지만 이달 7일에는 19500만원이나 내려간 155500만원에 매매가 이뤄졌다. 양천구 목동에서도 유사한 현상이 나타났다. 전용 475층이 지난 105500만원에 거래돼 정확히 한 달 만에 16300만원(24%) 급락했다. 이외에도 8월 초 집값이 급락한 사례는 용산과 여의도의 아파트 매매에서도 나타났다.

 

 

  이들 아파트의 매매가격 급락은 매우 이례적이다. 내년 4월부터 다주택자가 주택을 매도할 때 양도세가 중과되기 때문에 이를 피하기 위한 급매물이 종종 등장하고 있지만 이를 감안해도 30% 가까운 하락폭은 과도하기 때문이다. 일반 매물이라면 일단 해당 지역 매매물건 네트워크에 올라온 뒤 거래되지만 이들 매매는 네트워크에 올라온 적이 없다는 게 인근 중개업소의 공통된 반응이다. 목동의 M공인 관계자는 "가족 간에 직접 매매한 것"이라며 "해당 단지 동일 평형에서 최근 6억원 이하 매물이 나온 적이 없다"고 잘라 말했다. 이 관계자는 "8·2 대책 후 다주택자가 63000만원에 급매물을 내놔 거래가 된 적이 있지만 그 후 가장 싸게 나온 매물 호가가 67000만원 수준"이라고 덧붙였다. 서초구의 K공인 관계자는 "B아파트의 경우 8·2 대책 후 급매물이 없는지 묻는 사람이 많지만 여전히 매물이 귀하다""155500만원에 거래된 것은 친척 간 거래라고 들었다"고 전했다. 강남구 A아파트 인근 D공인 관계자도 "서향 1층도 13억원에 매수문의가 들어간 적이 있지만 소유주가 팔지 않았다""18층이 129000만원에 거래됐다는 것은 인근 시세에 비춰볼 때 말이 안 된다"고 말했다.

 

 

  가족 간 거래는 직접 거래한 뒤 신고하든, 공인중개사를 통해 거래하든 60일 이내에 신고해야 한다. 국세청은 매매가격이 시세보다 30% 이상 비싸거나 저렴하면 증여로 추정한다. 매매가와 시가의 차액이 3억원을 넘어도 증여세를 과세한다. 가령 시가 10억원의 집을 자식에게 증여하면 21000만원의 증여세가 발생한다. 여기에 자식이 내야 하는 취득세까지 감안하면 약 21320만원의 세금을 부담해야 한다. 반면 가족 간 거래를 하면 아버지가 7억원에 매수해 10년 보유했다고 가정할 때 6500만원의 양도세가 발생한다. 자식이 부담하는 취득세 210만원을 더해도 6710만원 수준이다. 세금 측면에서 가족 간 거래가 훨씬 부담이 작다. 10년 보유했다고 가정할 때 취득원가가 21000만원 이상이기만 하면 가족간거래가 증여보다 세 부담 측면에서 유리하다. 업계 관계자는 "부유층 자제 중 고가 주택에서 살던 전세금을 빼서 부모가 가진 여러 주택 중 하나를 매수하는 사례가 종종 관측된다"고 말했다.

 

 

  고액 자산가를 둔 은행에서도 최근 가족 간 거래에 대한 문의가 평소보다 늘었다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "자산가들은 향후 집값 전망을 긍정적으로 보기 때문에 집을 처분하기보다는 자녀와 거래하는 편을 선호한다""미래 예상되는 시세차익을 자녀가 누리게 하고 본인도 다주택자 부담에서도 벗어나고자 하는 것"이라고 설명했다. 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 최근 선호하는 또 다른 방법은 부부간 증여. 가령 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산공제가 되기 때문이다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 8억원에 팔면 7억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 2억원에 대해서만 양도세를 내면 된다.(2017817일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.08.21 04:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘은 '다주택' , '가족간 거래' 관련 부동산 관련 새로운 소식 정보 체크하고 갑니다.
    새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요

  2. 핑구야 날자 2017.08.21 07:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    피해갈 구멍이다니 정말 놀라운데요 가족이 없는 다주택자는 골치 아프겠지만

  3. 멜로요우 2017.08.21 12:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    8.2정책으로 좀더 나은 부동산정책이 되었으면 좋겠네요 다주택자에게는 피해갈수없는 문제겠네요

 

 

 

`10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도

9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원

 

 

  정부'8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.

 

 

  서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 45000만원에 매입한 전용면적 84.95로 현재 58000만원으로 올라 있다. 지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 46722500으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다. 매각금액이 58000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 17682500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.

 

  하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다. A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 174000이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 176000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.

 

 

  여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 49900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 2426480원까지 올라간다"고 말했다. 결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다. 강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다. 하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

 

  이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다. 정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다. 정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다. 8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.08.08 20:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집을 팔고나니 건보료가 확~ 내렸어요.
    그 반대의 경우엔 폭탄이군요 ㅜㅜ

  2. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.08 22:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비가 더위를 식혀주는 밤이네요~
    좋은 밤되세용ㅎ

  3. 버블프라이스 2017.08.09 03:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식 공유해주셔서 감사합니다.
    시원한 하루 되시길 바래요-

  4. 핑구야 날자 2017.08.09 07:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들이 골치 아프겠네요

- 쌀시장 개방, 부동산관련 세제 강화, 인구 고령화 등은 부동산 소유를 차별화 할 것이다.

  우리나라 부동산시장에 대한 전문가들의 전망은 그리 밝지 않다. 침체나 장기하락을 우려하는 사람들도 적지 않은 편이다. 이렇게 우리나라의 부동산 전망을 어둡게 보는 사람들은 어디에 근거를 두고 이야기 하는 것일까? 어떤 부동산 전문가들은 쌀시장 개방을 또 어떤 부동산 전문가들은 부동산에 대한 규제강화를 꼽기도 한다. 부동산시장에 영향을 미칠 변화요소를 알아보자

1. 쌀시장 개방은 부동산의 공급을 확대할 것이다.

  농민들이 쌀농사로만은 먹고살기 힘들다는 것은 이미 오래전부터 알려진 사실이다. 만약 쌀값이 현재보다 50% 하락한다면 농민들이 농사를 지을 이유가 없다. 그러나 국제 쌀 가격은 그보다도 싼 것이 현실이다. 따라서 쌀농사는 장기적으로 쇠락할 것이며 농업정책의 일대 변환을 초래할 것이다. 다시 말해 농사를 지어서 적자를 보는 상황에서 농사를 지을 농민은 없을 것이므로 정부의 농업정책에 일대 변화를 가져올 것이다.

  수도권에는 아직까지 농업진흥지역 농지가 상당히 분포하고 있고 장기적으로 이 토지들의 활용이 이루어질 것이다. 이 경우 농사 외의 대안이 될 수 있는 수도권의 농업진흥지역 농지는 가격이 상당히 올라갈 것이고 농사 말고는 아무것도 할 수 없는 지방의 농지는 가격이 떨어질 것으로 전망된다. 결국 쌀농사를 짓던 농지가 다른 용도로 전환되어 공급될 것이므로 공급이 수요를 초과하여 부동산 가격은 침체하거나 장기 하락할 것으로 전망된다.

2. 다주택자에 대한 규제와 보유세 강화는 부동산 소유를 차별화한다.

  집을 두 채 이상 소유한 자에게 중과세를 한다면 수도권의 주택은 남기고 지방의 주택은 매각할 것이므로 다주택자에 대한 중과세는 앞으로 부동산 시장이 주택과 택지라는 양분구도에서 길이 열려있는 상업용 토지나 건물로 중심이 조만간 이동 한다는 것을 의미하고 향후 활성화될 부동산에 대한 간접투자 역시 이 부분을 겨냥할 것이다.

  미국에서는 보유세가 거의 1%에 가깝다. 우리나라도 장기적으로 보유세를 강화할 명분이 충분하다. 만약 1%의 보유세가 현실화되면 어떤 결과가 벌어질까? 우선 확실한 호재 없이 토지를 소유하는 것이 불가능해지면서 지방 토지의 하락은 불을 보듯 뻔하다. 수도권 토지도 차별화되면서 상수도 보호권역 등 개발 기대가 낮은 토지는 하락할 것이고 주택도 월세가 집값의 5% 이상인 경우를 제외하고는 하락할 가능성이 크다.

3. 인구의 고령화는 부동산의 평균 가격을 떨어뜨린다.

  고령화가 되면 연금 수령으로 생활하는 사람이 늘어나면서 동해안 서해안 등 수도권에서 가깝고 여건이 쾌적한 도시는 인구가 늘어나거나 적어도 유지될 가능성이 있다. 그리고 생활비가 저렴한 수도권 외곽의 도시들도 인구 수준을 유지할 것이다. 그러나 일반적으로 지방 토지는 고령화가 진행되면 전체 부동산 평균 가격을 떨어뜨리는 주범으로 작용할 것이다. 이것은 고령자의 사망이 토지 상속을 불러오고 상속자는 그것을 현금화하려고 시도할 공산이 크기 때문이다.

  향후 부동산 시장은 10년간 점진적 상승 이후 급격한 조정을 거쳐 안정될 것으로 전망된다. 이 경우에도 부동산은 안목에 따라서는 투자가 가능한 유효수단이 될 수 있으나 과거와 같은 무차별 상승은 불가능하다. 다시 말하면 서울 중심가의 고가 아파트와 지방 도시의 토지가 가장 위험하고 수도권 주변 도시의 개발 가능지의 토지에 대한 투자는 여전히 가능성이 있지만 세제와 기타 제도의 정비로 인해 그리 좋은 투자수단으로 자리 잡기는 어려울 듯하다.

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  1. 예또보 2011.07.06 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장 역시 시대적 상황에 따라 다양하게 변화할 것 같아요
    역시 제일 중요한 부분은 정책적 상황이겠죠 ㅎ
    잘보고 갑니다

  2. 너돌양 2011.07.06 18:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산의 미래에 대해서 잘 알고 갑니다. 남은 하루 잘 보내세요

  3. 블로그토리 2011.07.06 21:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    글을 보면서 느끼는 점은 불과 10~20년 정도만 내다보는 시각들이
    더 분제가 아닌가 싶군요. 어차피 수요와 공급의 법칙인데....

  4. 철한자구/서해대교 2011.07.06 22:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    확실히 앞으로 집에대한 생각이 소유라기보다는 사는곳이라는게 대다수가 될 것이고, 집을 소유하는것에 크게 연연하지 않을것이니 집값은 좀 떨어지겠죠...

    그나저나 논바닥 한가운데에 역짓는것에 대해서 이미 처음에 투자한사람들은 손털고 일어나는 추세고 이쪽이 완전히 도심이 될 확률은 적다고 써놨더니만, 빌어먹을 기획부동산 인간들이 와서 말도안되는걸로 반박하면서 계속 댓글달고 가는것땜에 미치겠습니다.... 부동산 버블과 함께 기획부동산들도 사라졌으면...

  5. 꼬마낙타 2011.07.06 23:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정말.. .ㅜ
    부동산도 공부를 잘해야 할 것 같습니다.
    보는 눈을 길러야 할 것 같아요 ㅜ

  6. 진율 2011.07.07 07:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 가격이 너무 올랐어요... 이거 참..
    공부할 것들이 너무 많네요... 오늘도 건강한 하루되세요~!

  7. 풀칠아비 2011.07.07 12:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산, 정말 고려해야할 것들이 너무 많더라고요. 너무 어려워요. ㅠㅠ
    잘 보고 갑니다.
    행복한 하루 보내세요.

  8. 화들짝 2011.07.07 14:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제라는 것이 그렇긴 하지만 서로 얽히고 설켜있어서 복잡하네요.
    어찌되었건 결정은 본인 몫이니 어렵네요. ^^

  9. +요롱이+ 2011.07.08 14:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산의 미래라..
    흥미롭게 잘 보구 갑니다!!
    아직은 저한테 어렵네요 ㅎ