07-09 13:45

 
 

 

 

 

 

청약시장은 실수요 시장으로 재편...

수익형 부동산 보유자는 금리 인상 대비

 

 

  과열 국면이던 부동산시장이 다소 진정되는 분위기다. 8·2 부동산 대책 이후 주택 거래량이 급감하고 청약시장이 위축되는 등 대책의 가시적인 효과가 나타나고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월에만 14746건에 달했던 아파트 거래량이 9월 들어 8336건으로 44%나 감소했다. 10월에는 3817건으로 줄었고, 11월은 10일 현재 1482건에 그쳤다. 8·2 대책으로 투기과열지구가 된 27개 지역의 분양권 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 27개 투기과열지구의 9월 분양권 전매량(15474)은 전달 17617건보다 13% 가까이 감소했다. 지표상으로는 8·2 대책의 약발이 확실히 나타나는 분위기다. 여기에 연말이나 내년 초 기준금리 인상이 예정돼 있고, 수도권을 중심으로 대규모 입주도 줄을 이을 전망이다.

 

주택시장의 수요 줄지 않아

  그럼에도 집값이 내릴 것으로 보는 부동산 전문가는 많지 않다. 에스앤비(SnB) 김승석(47·사진) 대표이사도 마찬가지다. 그는 부동산시장은 당분간 주춤하겠지만 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값이 크게 내리지는 않을 것이라고 내다봤다. 에스앤비는 2007년 문을 연 이후 시행(부동산개발사업)과 분양마케팅(분양대행), 주택·상업용부동산 컨설팅을 하는 부동산종합회사다. 에스앤비는 분양마케팅으로만 지난해 1000억원가량의 매출을 올렸다. 김 대표는 대학 졸업 후 현대산업개발에서 개발·마케팅을 했던 부동산 전문가다. 1110일 서울 강남구 역삼동 에스앤비 본사에서 만난 김 대표는 “8·2 대책 이후 100여일 만에 청약시장은 확실히 실수요시장으로 재편됐다고 말했다. 종전에는 투자수요와 실수요가 5050이었다면 지금은 2080 정도라는 것이다. “112일 청약 1순위 접수를 받은 서울 중랑구 면목동 사가정 센트럴 아이파크아파트의 경우 견본주택을 찾은 고객의 80% 정도가 지역 실수요자였습니다. 올해 상반기 같으면 투자수요가 실수요보다 더 많았을 텐데, 8·2 대책 이후 확실히 투자수요가 많이 준 것 같아요. 이 아파트는 청약 경쟁률이 최고 13.51, 평균 4.51이었는데 중랑구가 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정돼 각종 청약 규제가 적용된 지역이라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 그동안 이 지역에 새 아파트 공급이 뜸해 대기 수요가 많았던 것 같아요. 청약자 대부분도 지역 실수요라고 봐야 합니다.” 청약시장에선 확실히 투자수요가 줄었지만 그렇다고 주택시장에 수요가 줄었다고 할 수는 없다는 게 그의 설명이다. 그는 반포나 강남의 경우 집값이 10, 20년 전에 비해 10, 20배 이상 뛰었다이 같은 자산가치 상승을 직접 체험하거나 지켜본 사람이 많기 때문에 부동산에 대한 투자는 계속될 것이라고 분석한다. 특히 강남권을 비롯해 서울은 여전히 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 정부의 규제 정책으로는 집값 상승세를 잡기 힘들다고 말한다.

 

 

  실제 전반적으로 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 강남권을 비롯해 서울 집값은 여전히 오름세. 부동산114에 따르면 8·2 대책 이후 100일 간 서울 강남 3(서초·강남·송파구) 아파트 값은 1.91% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 값도 평균 1.55% 올랐다. 규제가 강화된 재개발·재건축아파트 값도 1.2% 올랐다. 김 대표는 각종 규제로 당장은 (집값 상승을) 억제할 수 있지만 그러면 또 언젠가는 집값이 폭등할 것이라며 집값이 오르는 건 수급 불균형 때문인데 서울이나 수도권·지방 일부 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 달린다고 말했다. 수요가 있는 곳에는 정작 공급이 없기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 정부는 내년 4(다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행) 이전에 매물이 늘면서 집값이 하향세를 보일 것으로 기대하고 있다. 하지만 김 대표는 양도세 중과세가 시행되더라도 정부 바람대로 매물이 확 늘거나 집값이 떨어질 것으로 보지 않는다. 내년 초에도 매물이 크게 늘지 않을 것 같아요. (다주택자 중에) 급한 사람도 없고 사실 팔 이유도 없어요. 전세시장이 월세시장으로 변화하면서 집을 갖고도 현금을 만들 수 있기 때문에 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 특히 다주택자 중엔 50~60대가 많은 데, 이들이 은퇴하면 당장 현금 부족에 시달릴 텐데 갖고 있는 주택을 월세로 놓으면 손쉽게 해결할 수 있어요. 양도세 중과세도 큰 의미가 없어요. 양도세라는 게 결국 집을 팔아서 차익이 생겼을 때 내는 세금인데, 집을 안 팔면 그만인 거죠.” 그래서 정부는 재산세나 종합부동산세 등 보유세 인상 카드를 고민 중이다. 김 대표는 설령 보유세가 오른다고 해도 지금의 보유세율이 주요 선진국에 비하면 낮은 편인 데다 월세를 받아 (보유세 인상분을) 메울 수 있기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라며 다만 크고 작은 시장 규제책이 계속 나오면 가랑비에 옷 젖 듯 시장은 하향 안정세를 보일 것이라고 전망했다.

 

 

보유세 인상 충격 크지 않을 것

  김 대표는 현재 경기도 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지를 주상복합 단지(안양 센트럴 헤센)로 개발 중이다. 이 단지는 지하 4층 지상 최고 253개 동 규모로 아파트 188가구와 오피스텔 437, 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 전용면적 59형 단일 주택형이고, 오피스텔은 전용면적 27~47. 서울·수도권 지하철 1호선 안양역·명학역이 가깝고, 2024년 개통 예정인 월곶~판교 복선전철 안양역(가칭)도 가깝다. 김 대표는 “11월 말 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나설 예정이라며 이 지역은 그동안 공급이 뜸했던 데다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춰 지역 실수요는 물론 투자자에게도 관심이 크다고 설명했다. 에스앤비는 시행이나 분양마케팅 외에도 주택·상업용부동산 컨설팅 업무를 하고 있다. 서울 잠실에 우뚝 서 있는 롯데월드타워 지상 42층부터 71층에 들어서는 시그니엘 레지던스도 에스앤비의 작품이다. 시그니엘 레지던스는 전용면적 133~829223실로 분양가는 3.3(1)당 평균 7500만원 선이다. 1실당 총 분양가가 45~370억원 정도. 그만큼 최고급 인터리어와 마감재 등으로 꾸몄다. 에스앤비는 그러나 이에 머물지 않고 국내 최초로 주거시설이면서도 6성급의 호텔식 서비스를 기획했다. 김 대표는 유명 인사가 인테리어나 디자인을 하고, 마감재나 각종 전자제품을 최고급으로 설치한다고 명품 주거시설이 되는 것은 아니다라며 명품 주거시설을 만들기 위해선 무엇이 필요할까 고민한 결과가 6성급 호텔식 서비스라고 설명했다.(2017122일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.06 12:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산정책이 다주택자에 대한 보유세율 인상이 된다는 얘기를 들었는데 당장 팔지 않아도 되는군요.
    잘 보고가요.

  2. 류시화 2017.12.07 01:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    위치나 어떻게 지어졌냐에 따라서 앞으로 많이 달라질거같긴해요^^

  3. 버블프라이스 2017.12.07 05:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 좋은정보 잘 보고 갑니다^^

  4. 핑구야 날자 2017.12.07 06:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들의 고민이 많겠군요

  5. 청결원 2017.12.07 07:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 하루도 좋은날 되세요~~^^

  6. Deborah 2017.12.07 10:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아주 알찬 정보네요.

 

 

 

 

잇단 규제강화에 다주택자 움직이나

강북 초고가 한남더힐 8·2대책 후 거래량 급증928건으로 평소 3

강남권 대형 아파트 시세도 반년새 2~3억 상승 `수두룩`

분양서도 대형평형 인기↑…래미안DMC 114경쟁률 전체 평균보다 2배 높아

 

 

 

  8·2 부동산대책에 이어 각종 대출제한까지 다주택자를 표적으로 삼은 규제들이 줄줄이 쏟아지자 다주택자 사이에 "차라리 똘똘한 중대형 한 채를 보유하자"는 분위기가 확산되고 있다. 다주택 보유에 따른 양도세 중과 등 부담이 한두 가지가 아닌 데다 소형아파트에 비해 상대적으로 덜 오른 중대형 아파트에 향후 상승 여력이 있다는 판단 등이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다. 종합부동산세, 다주택 중과 등 다주택자에 대한 징벌적 과세가 잇따랐던 참여정부 시절에 압구정 현대, 대치 은마 등 이른바 대장주로 매수세가 몰렸던 현상이 약 10년 만에 재현되고 있는 것이다. 29일 부동산 업계와 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한남더힐은 한 채에 최소 30억원 이상 하는 초고가 아파트지만 8·2 대책 후 오히려 거래량이 늘고 있다. 한남더힐 9월 거래량은 28건으로 직전 두 달 평균치의 3에 달했다. 7월 거래량은 9, 8월 거래량은 8건이었다. 이 같은 거래량 증가는 8·2 대책 후 거래절벽 양상을 보이는 서울 전체 아파트 시장과 대조적이다. 9월 서울 아파트 거래량은 6869건으로 714967 대비 절반 이하로 줄었다. 강남3구 대표 고급 아파트들의 대형 평형 시세도 우상향하고 있다. 반포자이 전용 244고층 매물의 실거래가는 지난 6301500만원에서 933억원으로 뛰었다. 래미안퍼스티지 전용 198중층 매물은 430억원에 거래됐지만 9월에는 316000만원으로 뛰었다.

 

 

  반포동 A공인 관계자는 "8·2 대책 이전에는 손님들이 오면 일단 중소형 매물을 먼저 묻고 정 매물이 없는 경우 중대형을 찾곤 했는데 대책 이후에는 '덜 오른 중대형'을 찾는 경우가 늘어가고 있다"고 말했다. 전문가들은 정부의 고강도 규제로 시장 불확실성이 높아지자 다주택 자산가들이 여기저기 분산된 부동산을 정리하고 '똘똘한' 한 채로 갈아타는 움직임이 일고 있는 것으로 보고 있다. 2005년 참여정부 시절 초고강도 부동산 규제인 8·31 부동산종합대책이 나온 직후에도 고가 아파트가 인기를 누린 바 있다. 최근 다주택자들에 대한 정부 압박도 예전과 비슷하다. 내년 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 예정돼 있고 보유세 인상도 언제든지 나올 수 있는 카드. 고종완 한국자산관리연구원장은 "규제로 인해 다주택에 따른 득보다 실이 많아지면 결국 자산가들은 '기회비용'이 작은 쪽을 선택하게 된다""다주택자가 1주택자로 돌아선다면 강남이나 용산처럼 살기 좋고 미래 투자가치가 높은 지역에 관심을 가질 가능성이 높다"고 말했다. 그동안 청약시장에서 소외되던 중대형도 최근 이변을 일으키고 있다. 최근 청약을 접수한 래미안 DMC루센티아는 전용 114경쟁률이 32.91을 기록했다. 평균경쟁률(151)과 시장에서 인기가 가장 많은 평형 중 하나인 전용 84경쟁률(12.31)보다도 높은 수치다. 면목 라온프라이빗도 전용 958.31로 평균 경쟁률(7.11)과 전용 84경쟁률(4.11)을 뛰어넘었다. 녹번역 e편한세상 롯데캐슬 전용 99(18.91)와 힐스테이트 클래시안 전용 114(38.61)도 마찬가지였다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약시장에 가점제가 확대되면서 점수가 낮은 사람들은 인기가 높은 아파트 중소형 당첨확률이 '' 낮아졌다""실수요자이면서 상대적으로 여유가 있는 사람들 위주로 관심을 가진 것으로 보인다"고 말했다.(20171129일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.12.05 04:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용란 소식 정보 잘보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2017.12.05 07:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 일찌감치 정리했답니다

 

 

 

 

'9월 발표'라더니 29일 주거복지로드맵에도 제외, 12월로 넘어가

"내년 4월 양도세 중과 시행인데, 다주택자 석달 만에 집 팔아라?"

 

 

  정부의 주택 임대사업 등록자에 대한 인센티브 부여 방안 발표가 지연되면서 주택시장에 혼란가중되고 있다. 당초 주거복지로드맵의 핵심 내용 중 하나로 공개될 예정이었던 임대주택 등록자에 대한 인센티브 방안이 이달 29일 발표할 로드맵에서도 제외될 것으로 전해지면서 다주택자들의 의사결정에 차질이 불가피해졌다. 김현미 국토교통부 장관은 27일 당정협의 직후 29일 공개할 서민 임대주택 공급 계획을 밝히는 자리에서 "임대 등록 활성화, 세입자 보호 방안은 연내 발표하겠다"고 밝혔다. 이달 나오는 로드맵에 포함하지 않고 12월 중에 공개하겠다는 것이다. 정부는 지난 8·2부동산 대책에서 9월께 주거복지로드맵을 선보이고 5년 간의 주택정책 방향과 공급 계획, 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 확대하기 위한 인센티브 지원방안을 발표하겠다고 밝혔다. 그러나 로드맵 발표 시기가 "가계부채대책 발표 이후 시장 상황을 지켜봐야 한다"는 이유로 11월로 미뤄지더니 다시 12월로 석 달 째 연기된 것이다. 임대사업자 인센티브 발표가 지연되고 있는 것은 내년 세법개정안과 8·2부동산 대책의 후속조치인 양도소득세 중과 등의 세제 개편, 임대사업자에 대한 건강보험료 감면 등 여러 현안이 상충하면서 국회와 정부 부처 간의 이견 조율이 늦어지고 있기 때문으로 알려졌다. 문제는 임대주택 등록 지원안 공개가 수개월째 미뤄지면서 집을 팔아야 할지, 보유해야 할지, 임대사업자로 등록해야 할지 의사결정을 못한 다주택자들이 적지 않다는 점이다. 전문가들은 현재 서울과 수도권 시장에 매물이 없고 가격이 내려가지 않는 데는 인센티브 안의 공개가 지연되고 있는 것도 한 몫 하고 있는 것으로 보고 있다.

 

 

  부동산 전문가는 "로드맵에 포함될 임대주택 인센티브 방안을 지켜본 뒤 매도, 보유, 임대사업 등록 등의 방향을 저울질하려고 했던 다주택자들이 의사결정을 못하고 있다""매물이 안 나오니 집값이 계속해서 오르는 부작용을 낳은 것"이라고 말했다. 강남구 중개업소 대표는 "정부와 국토부 장관은 다주택자에게 내년 3월까지 집을 팔라고 하면서 정작 중요한 변수가 될 인센티브 안은 몇 달 전부터 예고만 하고 내놓지 않으니 팔 수가 없는 것"이라며 "앞뒤가 안 맞는 정책"이라고 꼬집었다. 인센티브 방안을 보고 매도를 해야 할 다주택자 입장에선 문제가 더 심각하다. 2주택 이상 보유자의 양도세 중과 조치는 내년 4월부터 시행될 예정인데 올해 말에나 대책이 발표될 경우 양도세 중과 시행까지 석 달 밖에 남지 않아서다. 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 내년 초에 한꺼번에 몰린다면 주택시장에 혼란이 예상된다. 사정이 급한 경우 투매 현상이 벌어지는 등 시장이 왜곡될 가능성도 배제할 수 없다. 서초구 중개업소 사장은 "연말, 연초에는 원래 집을 팔기도 어려울 뿐더러 매물이 한꺼번에 쏟아지면 매수자들이 급할 게 없어 거래가 더 안 될 것"이라며 "다주택자에게 주택 매도를 권한 정부가 대출 규제로 매수자가 유입될 수 있는 입구를 봉쇄해놓더니 다주택자가 집을 처분할 퇴로까지도 막아놓은 셈"이라고 지적했다. 이 때문에 다수의 다주택자가 매도를 포기하고 '버티기'에 들어갔다는 분석도 나온다. 서울의 경우 주택 신규 공급도 많지 않은 상황에서 주택시장의 규제가 풀릴 때까지 보유하겠다는 것이다. 부동산 전문가는 "집을 파는 중차대한 일에 6개월여의 시간도 짧은데 3개월 이내에 결론을 내리라는 것은 무리가 있다""인센티브 지원 시기에 맞춰 양도세 중과의 시행 시기를 늦추지 않는 이상 혼란이 불가피할 것"이라고 우려했다.(20171128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 영도나그네 2017.11.30 17:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부의 부동산 대책들이 수없이 쏟아져
    나오고 있어 더욱 혼란만 가중 시키는것 같습니다.
    오늘도 덕분에 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  2. 베짱이 2017.11.30 17:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산...
    포항지진으로 매물이 나온다는데....
    아무튼 잘보고 갑니다.

  3. 버블프라이스 2017.12.01 05:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유용한 부동산 관련 소식정보 잘 보고 갑니다.

  4. 핑구야 날자 2017.12.01 07:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    쉽게 결정 내리기가 어려운가 봐요

 

 

 

 

 

수도권 다주택자 113명 조사 결과"연이은 부동산 정책 영향 나타나"

 

 

  8·2 부동산 대책 발표 이후 수도권에서 2채 이상 주택을 보유한 다주택자 3명 가운데 2명은 주택을 팔 의향이 있는 것으로 나타났다. 23일 피데스개발, 대우건설, 한국자산신탁, 해안건축이 공동으로 한국갤럽에 의뢰해 수도권 주택 소유자 113명을 대상으로 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'를 한 결과 수도권에 2채 이상 주택을 보유하면서 정부의 부동산 정책 영향을 받는다고 답한 가구 중 66.7%가 주택 매도 의향이 있다고 답했다. 매수 의향이 있다고 답한 경우는 29.8%였고, 모름·무응답은 3.5%로 조사됐다. 부동산 대책이 거래에 영향을 미치느냐는 질문에는 전체 응답자 중 39.4%'영향이 있는 편이다'라고 답했고, '보통이다'(32.7%), '영향이 없는 편이다'(21.3%), '매우 영향이 있다'(4.1%) 순이었다. 8·2 대책에 이어 9·5 대책 등 연이은 부동산 정책 영향으로 전반적으로 수도권 주택 소유자들의 매도 의향이 늘어나고, 거래에도 영향을 받고 있는 것으로 분석된다. 8·2 대책, 9·5 대책 이후 어떤 상품에 투자할 계획인지 묻는 질문에는 예금·적금이 75.7%로 가장 많았고, 다음은 주식과 펀드가 각각 19.6%로 뒤를 이었다. 부동산은 15.7%4위였다. 현재 투자 상품을 묻는 질문에는 부동산이 2위로 조사돼, 부동산 대책 이후에 부동산 투자에 대한 선호도가 하락한 것으로 풀이된다.

 

 

  향후 부동산 투자 의향을 가진 응답자들을 대상으로 앞으로 투자하기에 적합한 부동산 상품을 묻는 질문에는 아파트가 54.1%로 가장 많았고, 2위는 오피스텔(22.6%)이었다. 이어 상가 13.8%, 다세대 5.0%, 단독주택 3.8% 순이었다. 이사를 계획하고 있는 가구는 전체의 30.4%2010년 이후 가장 높은 이사 의향을 보인 것으로 조사됐다. 이 중 '기존 주택을 팔고 다른 주택으로 이주'86.0%로 가장 많았고, '기존 주택은 임대, 다른 주택으로 이주'(10.4%), '기존 주택을 팔고 임대로 거주'(3.6%)가 뒤를 이었다. 이사를 계획하는 가구 중 희망 주거형태는 아파트가 85.7%로 가장 높았다. 다음은 전원주택(7.1%), 단독주택(3.2%), 상가주택(1.3%) 순이었다. 서울 거주 희망은 더 높아졌다. 이사 계획 가구 중 절반(51.9%)이 희망 거주지로 서울을 꼽았다. 희망 거주지로 서울을 꼽은 선호도201531.7%, 201640.7% 등 해마다 상승하고 있다. 서울에 이은 희망 거주지는 경기도(38.3%), 인천(6.5%) 등 순이었다. 공동조사팀 관계자는 "2005년부터 실시해 온 주거공간 소비자 인식조사에서 올해가 주택 매도 의향, 이사계획 등 전반적으로 큰 폭의 변화가 나타났다""주택 관련 수요가 급변하고 있어 수요에 맞는 맞춤형 주거 상품 개발이 필요한 시점"이라고 말했다. 피데스개발과 대우건설 등이 공동으로 실시한 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'는 서울, 인천, 경기 지역 35~69세의 30평형(아파트 기준 전용면적 78) 이상 주택 소유 가구주(가구주 부인 포함) 113명을 대상으로 9~11월에 조사와 분석이 진행됐다. 표본오차는 95% 신뢰 수준에 ±3.1%.(20171123일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.11.23 19:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정책 영향으로 수도권 주택 소유자들의
    매도 의향이 늘어나고, 거래에도 영향을 받고
    있는 것으로 분석된다는 사실 잘 알고갑니다.^^
    좋은 시간 보내세요!



  2. 버블프라이스 2017.11.23 22:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 새로운 소식 잘 보고 갑니다^^

  3. 공유기 2017.11.23 22:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 갑니다~

  4. 휴식같은 친구 2017.11.24 00:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    생각보다 팔려고 하는 사람들이 많네요.

  5. 핑구야 날자 2017.11.24 07:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장의 상황에 맡기는 게 제일 좋을 텐데 안타깝네요

  6. 공수래공수거 2017.11.24 08:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전 솔직히 집으로 하는 투기는 근절 되어야 한다 생각합니다

 

 

 

 

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··구 단위 첫 통계 나와군 단위선 전남 영광이 최고

세종, 외지인 소유비중 1최대 투자자는 유성·청주

 

 

  거주지역 내 주택 소유자 중 전국에서 가장 다주택자 비중이 높은 곳은 서울 강남·서초·종로구였다. 서울을 제외하면 충남 아산과 제주 서귀포시가 뒤를 이었다. 같은 기준을 군() 지역에 적용하면 다주택자 비중이 가장 높은 곳은 전남 영광인 것으로 나타났다. 거주 여부와 상관없이 두 채 이상 집이 있는 사람이 가장 많은 도시는 경남 창원과 경기도 용인이었다. 17일 통계청이 발표한 주택소유통계에 따르면 2016년 기준 '내 집'이 있는 사람은 13311000으로 전년보다 2%(267000) 증가했다. 두 채 이상 집이 있는 사람은 198만명(14.9%)으로 전년보다 0.5%포인트 늘었다. 자신이 해당 지역에 살고 있으면서 집을 두 채 이상 갖고 있는 사람 비중이 가장 높은 곳은 서울 강남구(21.3%)였다. 다시 말해 서울 강남구에는 자기 집이 있는 사람이 144000명인데, 그중 집을 여러 채 가지고 있는 사람이 3600이었다. 서울 서초구(20.1%)종로구(19.9%)가 뒤를 이었으며, 충남 아산(19.8%)·제주 서귀포(19.5%)·경기도 과천(19.4%)도 거주지역 내 다주택 소유자 비중이 높았다. 군을 기준으로 보면 전남 영광군에 사는 주택 소유자 14000명 중 3600(25.9%)이 다주택자였고, 충남 서천(24.1%)과 강원 횡성(23.6%)도 거주지역 내 다주택 소유자 비중이 높았다. 이처럼 시··구 단위로 세부 주택소유통계가 나온 건 이번이 처음이다. 그 밖에 집주인이 사는지 여부와 상관없이 다주택자가 가장 많은 지역은 경남 창원(43200·2.1%)이었으며 경기도 용인(2.11%)과 수원(1.9%)도 비중이 높은 편이었다.

 

 

  전국 시도 내 외지인이 소유한 주택 비중이 가장 높은 도시는 세종(37.8%)이었다. 대전 유성구(11.9%), 충북 청주시(10.2%), 대전 서구(9.1%)에 사는 사람들이 투자 목적으로 세종에 집을 산 것으로 분석됐다. 그 외 충남(17.8%)과 인천(17.1%)도 외지인 소유 비중이 높은 편이었고, 비중이 제일 낮은 곳은 울산(6.9%)과 부산(8.8%)이었다. 집값 기준 상위 10%에 해당하는 10분위의 평균 집값은 81100만원이었으며, 소유 주택 수는 2.64, 주택당 평균 면적은 126.9였다. 반면 1분위(하위 10%)의 평균 집값은 2400만원이었으며, 소유 주택 수는 0.96, 주택당 면적은 62.2였다. 분위별 가구주를 거주지역별로 보면 상위 10%가 많은 지역은 서울·경기·부산 순이었고, 하위 10%가 많은 지역은 전남·경북 순이었다. 전체 주택 소유자 중 여성 집주인은 5801000(43.6%)으로 전년 대비 0.5%포인트 증가했다. 2012년 통계 작성 당시 41.4%에서 꾸준히 증가하는 추세다. 연령대별로 봤을 때 30세 미만 가구 가운데 주택을 소유한 비중은 11%에 그쳐 전년 대비 3%포인트 감소했다. 은희훈 통계청 행정통계과장은 "1인 가구 증가 등 가구의 소가족화와 가구 분화의 영향으로 2030 주택 소유자 수가 크게 감소했다"고 설명했다. 이 밖에 작년 111일 기준 가구가 소유한 주택은 14526000가구로 전년보다 375000가구(2.6%) 증가했다. 전체 일반가구 19368000가구 중 주택을 소유하고 있는 가구는 10733000가구로 전체의 55.5%를 차지했다. 전년보다 0.5%포인트 감소했다. 전체 가구의 44.5%는 무주택가구라는 뜻이다. ··구 기준으로 가구의 주택 소유율이 낮은 지역은 서울 관악구(37.7%)·중구(42.1%) 등이었다. 울산 북구(66.4%), 인천 동구(65.8%), 부산 북구(64.0%) 등은 주택을 소유한 가구의 비중이 높았다. (20171118일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. Deborah 2017.11.21 04:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련정보 잘 보고 갑니다

  2. 핑구야 날자 2017.11.21 07:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2채 이상을 가지고 있다니 대단하네요

  3. 은이c 2017.11.21 09:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    1채도 힘든데2채이상이라니 참~씁슬합니다 ㅎㅎ

  4. 공수래공수거 2017.11.21 09:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남에 집이 2채..와우
    부럽습니다 ㅋ

  5. 에스델 ♥ 2017.11.21 11:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남구에는 집을 여러 채 가지고
    있는 사람이 3만600명이나 된다는
    사실에 놀랐습니다...

  6. 류시화 2017.11.21 13:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와 창원이 다주택자가 가장많다니...ㄷㄷㄷ

  7. 버블프라이스 2017.11.21 22:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련 유용한 정보 잘 보고 갑니다^^
    행복하세요-

  8. 멜로요우 2017.11.22 08:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시창원 강남쪽에는 부자들이 많네요~~ 부럽기도 하고...

 

 

 

 

"부산 실수요자 내년 봄이 주택구입 적기사하·사상구 주목"

양도세 세제개편과 맞물려 다주택자 집 내놓을 때 사볼만

광역시 투자 고려한다면 가격 저렴한 대구·대전 유망

 

 

  매년 부산·경남에서 투자에 관심 있는 사람이라면 누구라도 꼭 찾는 재테크 축제인 '2017 부산머니쇼'2일 부산 벡스코에서 시작됐다. 66개 금융 관련 기관과 기업이 200여 개의 부스를 열고 관람객들을 맞이한 이날 행사장에는 평일임에도 불구하고 3000여 명에 달하는 인파가 몰려 부동산과 증권 등 각 분야 최고 전문가들이 공개하는 알짜 투자 비법을 배우는 한편 실제 금융사 직원들과 11로 투자전략에 대해 상담을 받으며 재테크 고수로 거듭나는 기회를 가졌다. 오는 4일까지 3일간 열리는 이번 부산머니쇼는 부동산·증권 등 투자전략과 정부 정책에 대한 재테크 전문가 특강 취업준비생을 위한 금융공기업 취업설명회 은퇴 설계 및 창업 상담 등 다양한 행사를 진행한다. "부산지역의 실수요자라면 내년 봄을 주목하십시오. 양도세 세제개편과 맞물려 다주택자들 매물이 쏟아질 때를 매매 시점으로 지켜보십시오." '2017 부산머니쇼' 첫 강연을 맡은 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 내년 상반기 이후를 실수요자의 매수 시점으로 지목했다. 그는 '부산 부동산시장 현황 및 전망'이라는 주제의 강연에서, 정부의 양도세 강화 등 세제개편으로 내년 부산 주택시장에서 매물이 쏟아질 것으로 내다봤다. 8·2 부동산대책에 따르면 내년 4월부터는 입주권 등을 포함해 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 내년 1월부터는 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받는다. 조정대상지역에는 서울뿐 아니라 부산 7개구와 세종시도 포함된다. 문재인 정권의 집값 잡기 정책과 그 시장 반응을 미리 예상해서 전략을 짜야 한다는 게 서 교수의 조언이다. 서 교수는 "10·24 가계부채종합대책은 다주택자의 투기적 수요를 잡겠다는 정책 방향을 반영한 것"이라면서 "이럴 때일수록 부동산 매수는 선호도 높은 지역·단지 위주로 이뤄져야 한다"고 말했다. 그는 지하철역, 편의시설, 자연환경, 학군 등이 좋은 도심의 '더블역세권' 위주로 입지를 선정할 것을 권했다. 시장의 반등 시점을 지켜보는 것도 중요하다. 서 교수는 "부산지역 주택 보유자라면 서울 강남 재건축 추이를 지켜보며 전체 시장의 반등 시점을 예상하되, 입주물량 등 관점에서 부산과 서울과 차별되는 지점을 파악하는 것도 중요하다"고 말했다. 실제로 업계에서는 부산 주택시장에 대해 앞으로 3년간 입주물량 과잉 우려가 나오고 있다.

 

 

  같은 날 '8·2 대책 이후 지역별 부동산시장 흐름과 투자전략'이라는 주제로 강연한 이영래 부동산서베이 대표는 부산지역 입주물량에 대해 '경계론'을 내세웠다. 부산지역 입주물량은 지난해 14520가구였지만, 올해부터 2019년까지 19243가구, 21513가구, 24253가구로 크게 늘어날 전망이다. 반면 서울지역 입주물량은 지난해 23779가구, 올해 27516가구로 차이가 크지 않다. 다주택자의 경우 '준공공임대주택' 제도를 활용하는 것도 좋다는 조언이다. 준공공임대주택 제도는 주택 소유자가 8년간 임대, 10년간 보유 등 조건을 충족할 경우 매각 시 세제 혜택을 주는 제도. 올해까지 매입 시에는 양도세가 면제된다. 이 대표는 "입주물량 분석에 따르면 앞으로 2년간 남구, 동래구, 해운대구 등의 하락폭이 클 것"이라면서 "이 지역에서 주택을 저점 매수한 후 준공공임대주택으로 보유하는 것도 전략"이라고 말했다. 부산지역에서도 입주물량이 적은 지역은 가격 상승 여력이 있다는 평가다. 사하구는 2018~2019년 입주물량이 945가구고, 같은 기간 사상구에선 498가구가 입주한다. 다른 지방광역시도 입주물량과 그간의 가격 상승폭에 따라 흐름을 보일 것이라는 게 이 대표의 전망이다. 이 대표는 상대적으로 그동안 주택 가격이 낮았던 대구와 대전을 투자 유망지역으로 지목했다. 부산은 입주 5년 된 아파트의 3.3당 매매가격이 1229만원이지만 대구는 1095만원, 대전은 1022만원이다. 그는 "대구의 경우 앞으로 2년간은 입주물량이 상당히 적은 수준"이라며 "대전의 경우는 입주물량이 앞으로 계속 줄어들 예정"이라고 말했다.(2017113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.11.03 19:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산관련 유익한 정보 잘 보고 갑니다^^

  2. 휴식같은 친구 2017.11.03 19:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    며칠전 부산 친구들과 만났는데 부산의 아파트는 아직도 올라간다고 하더라구요.

  3. 욜로리아 2017.11.03 20:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대전이 아직 광역시중엔 안정적이죠~~
    부산은 서울만큼 오른다는데요~~~^^

  4. 영원파란 2017.11.04 07:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 되세요.^^

  5. 핑구야 날자 2017.11.04 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전셋값 상승으로 이어지지 않을까 걱정하는 분들이 많더라구요

  6. 공수래공수거 2017.11.04 14:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 관련 정책이 많이 나오는듯 합니다
    동향을 잘 살펴야겠습니다^^

  7. 청결원 2017.11.05 07:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울 아파트값 정보 잘 보고 가네요

  8. 도느로 2017.11.05 17:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 이사를 생각하다보니 요즘 좀 관심을 갖고 있습니다.
    개인적으론 좀 내렸으면 하는....ㅎㅎ

  9. 봉리브르 2017.11.06 07:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 읽고 갑니다.
    새로운 한 주 활기차게 시작하세요^^

 

 

 

 

세금 회피성 급매·매도 문의 뜸해

8·2 대책 의도와 달리 관망세 짙어

내년 4월 양도세 중과 예정에도

주택 안 팔면 규제 안 받아 '버티기'

11월 나올 주거복지 로드맵이 '변수'

임대사업자 등록 인센티브에 따라 갈릴 듯

 

 

 

  서울 강남구 대치동과 경기 성남 분당구에 전용면적 84아파트 한 채씩을 보유한 이 모(63) 씨는 당분간 집을 팔 생각이 없다. 대출금이 없어 금리가 올라도 영향이 없고, 주택경기가 위축된다고 해도 집값이 내려갈 것 같지도 않아서다. 이 씨는 "세금 부담 때문에 집을 팔까도 고민했지만, 매도 타이밍을 잡기 어려운 데다 마땅한 투자처도 없어 계속 보유하기로 했다"고 말했다. 다주택자를 겨냥한 정부의 잇따른 고강도 규제에도 다주택자들은 요지부동이다. 정부는 지난 8·2 부동산 대책 때 이들에게 내년 3월까지 주택을 팔든, 임대사업자 등록을 하든 선택하라는 경고를 했다. 내년 4월 이후 다주택자가 집을 팔면 최고 60%의 양도소득세율을 적용한다는 카드를 꺼내 들면서다. 그러나 시장은 정부 의도와 달리 움직이는 모양새다. 8·2 대책이 발표된 지 석 달이 됐고 가계부채 대책까지 나왔지만, 매매시장에 다주택자의 처분매물이 쏟아져나올 움직임은 보이지 않는다. 오히려 '버티기 전략'을 택하며 장기전에 돌입하려는 경우가 적지 않다.

 

 

  현지 부동산 중개업소에 따르면 서울 강남권 일대에서는 다주택 소유자의 매도 문의가 뜸하다. 8·2 대책 발표 직후엔 문의가 크게 늘면서 실제 매물도 나왔지만, 최근엔 별다른 움직임이 없다는 것이다. 실제 송파구 잠실주공5단지는 매물이 많지 않고, 가격도 강보합세다. 전용 76가 지난 916억원에 거래8·2 대책 이전 최고가를 넘어선 뒤 16억원 전후에 매물이 나온다. 다주택자 중에선 "좀 더 시장 상황을 지켜보자"'관망파'가 많지만, '배짱파'도 적지 않다. 인근 중개업소 대표는 "자금력이 있는 사람들은 '이 정권이 끝날 때까지 안 판다'는 말을 한다"고 말했다. 주택을 팔지 않고 계속 보유하면 양도세 중과 규제에서 벗어날 수 있는 점을 노린 것이다. 강남구 도곡동 타워팰리스와 대치동 선경·미도아파트도 상황은 비슷하다. 최근 대치동 선경 1차 전용 948·2 대책 이전보다 높은 17억원에 팔린 뒤 175000만원에 매물이 나오고 있다. 인근 중개업소 대표는 "집을 팔더라도 마땅히 투자할 곳이 없어 계속 들고 있겠다는 집주인이 꽤 있다"고 말했다. 집값이 더 오르길 기다리며 '급할 게 없다'고 판단한 다주택자도 있다.

 

 

  절세를 목적으로 한 매물은 이미 상당 부분 시장에 나왔다는 주장도 있다. 노원구 중계동 을지공인 서재필 대표는 "세금을 아끼려는 다주택자는 양도세 중과를 피해 이미 집을 팔았다"고 말했다. 고액 자산가를 담당하는 시중은행 프라이빗뱅커(PB)도 비슷한 설명을 내놨다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "다주택자의 경우 크게 '매도, 증여, 임대사업자 등록, 버티기' 4가지 방법을 놓고 고민하고 있지만, 현재 매도세는 많지 않은 분위기"라고 말했다. 아직 '매도'보다 '보유'에 무게를 둔 경우가 많다는 게 전문가들의 설명이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "다주택자가 보유한 주택 상당수가 강남 재건축이나 소형 아파트다. 장기적으로 투자수익이 있을 것이란 판단에 계속 보유하겠다는 사람이 많다"고 말했다. 가장 큰 변수는 정부가 11월 발표 예정인 '주거복지 로드맵' 내용이다. 여기엔 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 세금, 건강보험료 인센티브를 높이는 방안이 담길 전망이다. 현재 다주택자가 임대를 놓은 것으로 추정되는 주택 516만 가구 중 15%79만 가구만 임대주택으로 등록돼 있고, 나머지는 공적 규제의 사각지대에 있기 때문이다.

 

 

  ·월세 상한제와 계약갱신청구권 같은 임대차 안정화 방안이 담길 가능성도 있다. 김규정 위원은 "임대사업자 등록과 관련된 정부의 카드가 공개된 뒤 매도나 임대사업자 등록 여부를 판단하겠다는 분위기"라고 말했다. 임대사업자 등록 인센티브가 기대에 못 미친다면 다주택자 입장에선 주택 매각 또는 '버티기'에 들어갈 공산이 크다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년 1분기(1~3)께 다주택자 물건이 나오면서 시장이 출렁일 것"이라고 말했다. 임대사업자 등록 의무 도입 여부도 관건이 될 전망이다. 만약 의무화되면 집주인의 부동산 보유 현황과 임대소득 등 세원이 노출되기 때문에 다주택자들이 꺼리는 실정이다. 이와 관련, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 30일 국정감사에서 "(임대사업자 의무등록제도 도입 여부가) 아직 확정되지 않았다"고 밝혔다. 만일 각종 대책에도 다주택자가 정부 예상과 달리 움직인다면 정부가 보유세 인상 카드를 꺼낼 가능성이 있다. 여당을 중심으로 이런 주장을 제기한다. 국회 기획재정위원회 더불어민주당 간사인 박광온 의원은 최근 한 라디오 인터뷰에서 "정부가 다주택자를 향해 내년 4월까지는 집을 팔거나 임대사업자로 등록하라고 얘기했다""그렇지 않고 버틴다면 다른 형태의 세금을 내야 할 것"이라고 말했다.(2017111일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 영도나그네 2017.11.02 16:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강력한 부동산 대책에도 다주택자들은
    집을팔 생각이 없다고 하네요..
    오늘도 좋은 정보 잘보고 갑니다..

  2. 핑구야 날자 2017.11.03 07:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들은 돈이 많은가 봐요 아무래도 그동안 돈을 많이 벌었겠지요

  3. 휴식같은 친구 2017.11.03 20:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울의 아파트는 진짜 불패신화를 이어갈까요? 15년전에 떨어질거라 생각해서 구입을 안했는데 판단 미스였던 기억이 납니다. ㅎ

 

 

 

신반포센트럴자이 추첨 경쟁률은 최고 25461

주변 시세보다 3~7억원 저렴해 '로또' 기대

시세차익 실현하는 데 장애 많아 불확실성 커

소유권 이전등기까지 전매 안 되고 각종 세금

다주택자 입주 후 바로 팔면 3분의 1도 못 쥐어

 


  청약경쟁률이 하늘을 찌르는 서울 강남권 재건축 아파트는 과연 로또일까. 서초구 잠원동 옛 신반포6차를 재건축하는 신반포센트럴자이가 3.3당 평균 4250만원의 비싼 분양가인데도 지난 81순위 청약접수 결과 평균 1681, 최고 5101의 경쟁률을 기록했다경쟁률 숫자로는 지난해 10월 서초구 반포동 아크로리버뷰(옛 신반포5)의 평균 307대에 밀리지만 청약자 수는 훨씬 더 많다. 2015111200여 가구를 일반분양한 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영)에 몰린 42000명 이후 가장 많은 16000여명이다. 그런데 신반포센트럴자이 청약자가 통과해야 하는 실제 경쟁률은 이보다 훨씬 더 높다. 주택형별로 공급량의 50(전용 85초과)~75%(85이하)가 청약가점제 몫이어서 이를 뺀 물량이 추첨제 대상이다청약 접수한 98가구 중 가점제 몫이 66가구이고 가점제 물량을 뺀 경쟁률은 평균 5131로 치솟는다. 최고 경쟁률이 나온 59C(이하 전용면적)의 경우 5가구 모집에 2550명이 신청했다가점제 물량이 4가구이고 1가구만 추첨 방식이다. 가점제로 당첨된 4명을 제외한 2546명이 경쟁을 벌여야 해 추첨제 경쟁률은 25461이다.

 

 

신반포센트럴자이 추첨제 경쟁률 평균 5131 

 

  청약가점제 당첨 커트라인도 매우 높을 것으로 예상된다. 이번 신반포센트럴자이의 커트라인은 65점 이상으로 업계는 보고 있다이같은 치열한 청약경쟁의 주요 원인은 로또기대다. 이 단지와 견줄 만한 주변 아파트 시세가 3.35000~6000만원 선이어서 당첨은 3.31000만원의 시세차익을 안겨주는 셈이다지은 지 9년 된 래미안퍼스티지가 3.3당 평균 5000만원이고 지난해 입주한 아크로리버파크는 3.36000만원에 육박한다. 신반포센트럴자이 59의 분양가가 10~11억원. 올 들어 래미안퍼스티지와 아크로리버파크 최고 실거래가는 각각 151000만원, 155000만원이었다. 84는 최고 155000만원인데 래미안퍼스티지의 같은 크기가 올 들어 최고 19억원까지, 같은 크기 아크로리버파크는 23억원까지 거래됐다. 신반포센트럴자이 114분양가(최고 21억원)는 비슷한 크기의 래미안퍼스티지와 아크로리버파크보다 2~7억원 싸다그런데 기대만큼 웃돈을 실제로 손에 쥘 수 있을까. ‘로또뒤에 숨은 변수가 많아 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 분양권 전매 금지 등으로 차익을 실현하는 데 2년 반 이상 걸리고 고가주택이어서 각종 세금이 만만찮다. 대출 문턱도 높다.

 

 

소유권 이전등기 이후 전매 가능

 

  신반포센트럴자이는 소유권 이전등기까지 전매할 수 없다. 중도금과 잔금을 모두 치른 뒤 소유권을 넘겨받은 뒤 팔아야 한다. 가장 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 게 입주예정 시기인 20204월 이후다. 양도차익을 593억원, 845억원, 1147억원 넘을 것으로 보고 전매가 가능할 시기까지 들어가는 비용을 따져보자. 당첨자는 전매 때까지 계약금(분양가의 10%)과 중도금(분양가의 60%), 잔금(30%)을 내야 한다. 소유권 이전을 위해 취득세를 내야 하고 양도 후 시세차익에 대해 양도세도 부담해야 한다. 강남권 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 분양가의 40%를 대출받고 계약금과 나머지 중도금 20%, 잔금은 모두 자기 돈으로 마련하는 것으로 보자. 이 아파트 모든 주택의 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증이 나오지 않기 때문에 당첨자는 개인신용 대출이든, 기존 보유 주택이나 전셋집 담보대출 등으로 스스로 중도금을 빌려야 한다. 대출이자를 현 중도금대출금리 수준인 연 3.5%를 적용하면 59(평균 분양 107000만원)의 대출이자가 2300만원이다. 취득세는 세율 3.3%를 적용 받아 3531만원이다. 계산의 편의를 위해 양도세 세율이 적용되는 과세표준 금액(양도차익-공제금액)593억원, 845억원, 1147억원으로 잡았다. 과세구간이 겹치는 3억원과 5억원의 경우 초과 세율을 적용했다.

 

 

입주 후 바로 팔면 다주택자 양도세가 차익 절반 차지 

 

  양도차익 3억원 초과의 경우 내년부터 신설되는 3~5억원 구간의 40%가 기본세율이다. 1주택자는 기본세율이지만 서초구가 조정대상지역이어서 다주택자는 중과돼 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%. 양도세 계산 결과 1주택자 9460만원, 2주택자 12460만원, 3주택 이상자는 양도차익의 절반 정도인 15460만원이다. 중도금 대출이자와 취득세·양도세를 합친 금액은 15000~21000만원이다. 이를 제외하고 실제로 손에 들어오는 돈은 1주택자 15000만원, 3주택 이상자 9000만원 정도. 3주택 이상자는 3분의 1 정도밖에 남지 않는 셈이다. 마찬가지로 8414000~24000만원, 114의 경우 19000~ 33000만원 정도 손에 쥐게 된다.

 

2년 거주하더라도 9억 초과분은 양도세 대상

 

  1주택자는 취득 후 바로 팔지 않고 2년 거주하면 양도세 감면을 노릴 수 있다. 1주택자 양도세 비과세 혜택이 양도가격 9억원 이하에만 적용9억원 초과분만 양도세를 낸다. 2년 거주 후 같은 금액으로 매도할 경우 양도세가 597000여만원, 849000여만원, 1141억원가량 줄게 된다. 대신 2년간 대출이자와 재산세·종합부동산세를 내야 한다입주 때 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되기 때문에 소득이 많아야만 대출 받을 수 있다. 59형 분양가 107000만원의 40%42800만원을 DTI 40%로 대출받으려면 연소득이 7500만원 정도 이상이어야 한다. 84형 평균 분양가인 148750만원의 40%를 대출받는 데는 연소득이 1억원 이상, 114형 분양가의 40%8억여원을 대출받으려면 연소득이 14000만원 이상이어야 한다. 2년간 잔금 대출 이자는 593000만원 정도다. 84형은 4200만원 선이다. 114형이 5700만원이다. 재산세·종부세는 59500만원, 841000만원, 1141800만원 선이다입주 후 2년간 추가로 들어가는 비용은 총 3500~7500만원 선이다. 이 금액을 뺀 양도세 절감액은 593700만원, 844200만원, 1142000만원이다결국 2년 거주 후 매도하게 되면 59는 양도차익 3억원 중 60%18000만원을, 845억원 중 절반이 넘는 29000만원을, 114는 절반인 35000을 남기게 된다이보다 가장 큰 변수는 집값 움직임이다. 집값이 기대만큼 오르지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있다. 금리 인상 가능성도 커 금리가 오르면 그만큼 남는 게 줄어든다. 물론 집값이  오르면 차익도 커진다.(2017912일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.09.13 07:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 투자도 좀더 신중해야 할것 같아요

 

 

 

다주택자 대출규제 DTI 도입

기존 주택담보대출 있으면 이자외에 원금까지 포함해 계산DTI 비율 확 높아져 대출 불가

DSR와 달리 의무적용 되고 8·2대책 규제완화 돼도 지속빠르면 내년초 시행 예정

 

 

10월 가계부채 종합 대책

 

  이르면 내년부터 담보대출을 낀 주택을 보유한 상태에서 추가로 담보대출을 받아 두 번째 주택을 구입하는 게 사실상 원천 봉쇄될 것으로 보인다. 신규로 주택담보대출을 받을 때 적용되는 총부채상환비율(DTI·Debt to Income) 산정 방식이 기존 주택대출 이자만 계산하던 방식에서 기존 주담대 원리금을 모두 포함하는 식으로 바뀔 예정이기 때문이다. 10일 관가와 금융권에 따르면 정부는 이 같은 내용을 담은 가계부채 종합관리방안을 다음달 초 발표할 계획이다. 가계부채종합 관리방안에 포함될 것으로 알려진 조치 중 가장 눈에 띄는 대목은 기존 주담대 이자 외에 원금까지 계산해 총부채상환비율을 계산하는 '()DTI' 도입이다.

 

  DTI는 연간 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 8·2 부동산 대책 이전에는 DTI 60%를 넘지 않는 범위에서 주택담보대출을 받을 수 있었다. 대책 발표 후 서울·과천·세종 등 투기과열지역 DTI 규제가 40%로 강화됐다. 당초 신DTI는 계산식의 분모 부분인 연 소득을 탄력적으로 적용하는 식으로 DTI를 개선하는 데 맞춰졌다. 직전 연도 연봉을 기계적으로 분모인 연 소득으로 반영하는 대신 미래 소득 증가 예상분을 감안해 청년층 대출 규모는 늘리고 장년층 대출은 줄어들도록 하는 식이다. 그런데 다음달 발표할 DTI에 분모 부분 외에 분자인 연간 원리금상환액에 기존 주담대 이자 외에 원금도 포함시켜 다주택자 대출을 제한하는 내용이 담길 예정이다. 현행 DTI는 신규로 취급할 주담대에 한해서만 원리금을 모두 반영하고 이미 갖고 있던 담보대출에 대해서는 이자만 포함시켰다. 하지만 신DTI가 도입되면 기존 주담대 원리금까지 모두 포함되기 때문에 그만큼 다주택자 DTI가 올라갈 수밖에 없다. 이처럼 DTI가 높아지면 대출 한도가 줄어들거나 경우에 따라서는 신규 대출 자체가 불가능해질 수 있다.

 

 

  연봉이 5000만원인 직장인 C씨는 서울 구로구에 24000만원의 주택담보대출(연이율 3.5%·만기 30·비거치 원리금균등분할상환 가정)을 받아 매입한 A아파트를 소유하고 있다. C씨는 추가로 6억원 이상의 서울 서대문구 소재 B아파트를 2억원의 주담대를 신규로 받아 구입할 예정이다. C씨가 A아파트와 같은 조건(만기·이율 등)의 주담대를 받아 B아파트를 구입한다고 가정하면 C씨의 DTI31.8%. B주택 주담대 연간 원리금(1078만원)A주택 주담대 이자(840만원)C씨의 연봉으로 나눈 수치다. 하지만 신DTI를 적용하면 기존 A주택 주담대 원리금(1293만원)이 모두 계산돼 DTI47.4%로 올라간다. 서울 지역 다주택자 DTI 규제비율이 30%라는 점을 감안하면 C씨는 B아파트 구입을 위한 주택대출이 불가능해진다. 갈수록 다주택자들이 주택담보대출을 받기가 힘들어질 수밖에 없는 셈이다. 이처럼 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 다주택자 규제를 지속 강화할 것으로 보여 다주택자들의 주택대출 관행이 근본적으로 바뀔 것이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다.

 

 

  DTI 적용 시점은 내년 초가 유력하지만 시장 혼란을 감안해 시행 시기가 다소 늦춰질 수 있다는 진단이다. DTI는 총체적 상환능력 심사지표로 금융당국이 도입할 예정인 총부채원리금상환비율(DSR)과 엇비슷하다. DSR가 기존 대출 원리금을 모두 계산하기 때문이다. 다만 DSR는 주택대출뿐 아니라 신용대출 등 다른 유형의 대출 원리금까지 계산하는 반면 주택대출 한도를 정하는 데 사용되는 신DTI는 주담대에 대해서만 기존 대출 원리금을 포함시킨다는 점이 다르다. DSR는 대출한도 산정에 직접 영향을 미치는 DTI와 달리 강행 규정이 아니다. 또 대책에는 정책모기지 상품인 적격대출을 중산층과 서민층에 집중시키기 위한 소득요건이 신설되고 보금자리론과 디딤돌대출을 통합하는 내용이 담길 것으로 알려졌다.(2017911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.09.11 06:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유용한 부동산 관련 최신정보 체크하고 갑니다^^ 새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요-

  2. 핑구야 날자 2017.09.11 07:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부에서 너무 일방적으로 막는 것은 문제가 있다고 생각합니다

  3. 에스델 ♥ 2017.09.11 13:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부가 부동산 투기를 잡기 위해
    다주택자 규제를 지속적으로
    강화하는 모습을 보여주고 있네요.
    부동산 정보 잘 보았습니다. ^^

  4. GeniusJW 2017.09.11 22:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 주위에도 다주택자가 있어요..
    빌딩 등 아파트만 수십채 되시는데,,
    저는 그냥 부럽기만 하더라구요..ㅠ

 

 

 

신한은행 '큰손 고객' 145명 설문

 

 

  ‘8·2 부동산대책발표에도 불구하고 자산가들은 재건축·재개발주택을 가장 유망한 투자 상품으로 여기는 것으로 나타났다. 다주택자는 정부 의도와 달리 임대주택 등록을 기피하는 것으로 조사됐다. 한국경제신문이 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 지난 17일 자산가 145명을 대상으로 ‘8·2 대책 발표 이후 부동산시장 전망을 주제로 설문조사한 결과다. 설문은 이 은행에 현금 3억원 이상을 예치한 자산가를 대상으로 했다. 8·2 대책의 효과와 관련해선 집값을 잡기에는 역부족일 것이란 의견이 조금 우세했다. 응답자의 56.5%가 반짝 효과에 그치거나(31.7%) 재건축·재개발주택에만 영향을 줄 것(24.8%)이라고 답했다. 중장기적으로 집값을 안정시킬 것이란 응답은 41.4%였다.

 

  거주하지 않는 주택 처리와 관련, 다주택자(2주택 이상 보유자)41.4%는 현재처럼 임대주택으로 등록하지 않고 그냥 보유할 것이라고 응답했다. 임대주택으로 등록한 뒤 계속 보유할 것(15.2%)이란 의견보다 압도적으로 많았다. 앞으로 1년간 투자할 예정인 상품으로는 70.3%가 부동산을 꼽았다. 주식은 7.6%, 외환은 2.15%에 그쳤다. 부동산 중 유망한 상품으로는 31.77%가 재건축·재개발주택을 꼽았다. 수익형 상품인 상가(17.9%)와 중소형 빌딩(17.2%)이 뒤를 이었다. 오피스텔을 꼽은 자산가는 4.1%에 불과했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “8·2 대책이 지속적으로 효과를 내기 위해서는 후속 입법작업이 차질 없이 진행돼야 한다고 강조했다.(2017824일 한국경제 기사 참조)

 

 

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  1. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.08.24 07:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 재건축 재개발에 투자 하고 싶네요 ㅎㅎ

  2. 핑구야 날자 2017.08.24 07:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다양한 투자처 개발이 필요한 것 같아요

  3. 도느로 2017.08.25 00:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그래도 여전히 부동산이 매리트가 있나봐요 ^^

  4. 버블프라이스 2017.08.25 05:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어제 글에 이어 이번에도 8.2 대책 관련 글이네요^^
    피가되고 살이 되는 부동산 최신정보 오늘도 감사히 읽고 갑니다.

  5. 영도나그네 2017.08.25 16:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아무리 정부의 강력한 부동산 대책에도
    돈 있는 사람들은 나홀로 투자처를 찾고
    있는것 같습니다..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..