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정비사업 예정지는 환영, 소득 없는 노령층은 한숨만
다주택자 임대 등록·매도 고민 vs 길게 보고 버틴다

 

 

  “여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요.” (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)

 

 

보유세 50% 가까이 상승현금 없는 노령층 부담

 

  정부는 지난 142019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다. 일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132) 집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것이라면서도 “30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다고 말했다. 60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106(3)의 올해 공시 예정가는 252000만원으로 지난해(196800만원)보다 5억원 이상 올랐다현지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐다고 했다. 한 중개업소 대표는 “70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다기존 23년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다고 전했다.

 

 

비강남권 서민들 부담 커져정비사업 예정 집주인은 환영

 

  앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것이라고 했다. 비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84A 아파트 공시가는 올해 42000만원이다. 보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 서민들은 1020만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다고 말했다. 공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다. 한남동 한 공인중개업소 대표는 공시가격 인상으로 100200만원의 세금을 더 낼 수는 있다길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것이라고 했다.(2019316일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세제 복잡할수록 틈 많아져, 명의 변경·매매 순서 따져야

13일 교통회관서 세테크 강연

 

 

  "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)7일 매일경제와 인터뷰하면서 "보유세와 양도세 부담이 커지면 집을 마련하려는 매수 희망자들의 망설임이 더욱 커질 수밖에 없다"며 이렇게 말했다. 2016년 말 11·3 부동산 대책을 시작으로 2년여간 10여 건에 달하는 대책이 말 그대로 `쏟아져` 나오면서 국민들 머릿속은 복잡해졌다. 가뜩이나 복잡한 세법이 한 해에도 몇 번씩 바뀌면서 부동산 자산 보유자들은 수없이 많은 변수의 고차방정식을 풀어야 하는 상황이 됐다. 같은 물건과 같은 기대수익이라도 언제 팔지, 어떤 순서로 팔지, 누구 명의로 할지에 따라 납부해야 할 세액이 하늘과 땅 차이로 벌어지고 있다. 지난 한 해에만 몇 번씩 세율과 세금의 변수가 되는 각종 조항들이 변경됐기 때문이다.

 

 

  부동산 관련 세금 전문가인 우 팀장은 복잡한 상황 속에서도 틈새를 잘 파고들면 충분히 법의 테두리 내에서 세금을 아끼는 `절세`가 가능하다고 조언했다. 그는 특히 부동산 관련 세금을 숙지해야 하는 사람은 다주택자만이 아닌 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 이미 주택 1채를 보유한 1주택자 모두라고 말했다. 우 팀장은 "부동산 투자를 염두에 두고 있거나 살 집을 마련해야 하는 무주택자라면 부동산 세금 제도를 학습하고 세법 개정의 의미를 파악하는 노력이 필요하다"고 강조했다. 그는 이어 "개정 세법이 복잡하기는 하지만, 결론만 놓고 보면 의외로 세금을 줄이는 방법은 쉬운 곳에 있다""다주택 중과에 대한 해법, 비과세 요건 강화 등에 대한 기준 등을 차근차근 스스로 공부해 봐야 한다"고 추천했다. 우 팀장이 강조하는 것은 세금 관련 규정이 벽처럼 많아질수록 벽 사이마다 빈틈이 많아진다는 점이다. 대표적인 것이 보유세에서 2주택자·3주택자의 세부담 상한이 인별로 부과된다는 점이다. 우 팀장은 "예를 들어 남편 앞으로 조정대상지역에 2채를 갖고 있는 대신 남편 1, 아내 1채가 되면 종부세는 1주택과 같은 150%의 세부담 상한을 적용받는다""공시가격이 급등하는 지금 추세에서는 충분히 절세의 방법이 될 수 있다"고 강조했다. 그는 "부동산 관련 세금제도가 자주 바뀌긴 하지만 꼼꼼히 들여다보면 절세 방안을 찾을 수 있을 것"이라며 "세부담을 줄이기 위한 임대사업자등록 제도도 잘 활용해야 한다"고 밝혔다.

 

 

  양도세의 다주택 중과에도 매도 순서에 따라 적용 세율이 달라진다. 우 팀장은 "조정대상지역에 있지만 읍·면 지역에 있는 주택(공시가 3억원 이하)을 먼저 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다""3주택자라면 이렇게 해서 중과를 받지 않고 세금을 줄일 수 있다"고 설명했다. 우 팀장은 오는 13일 잠실 교통회관에서 열리는 `매경 부동산 테크쇼`에서 세금과 관련된 다차방정식을 쉽게 풀어 설명할 예정이다. `2018년 달라진 세제로 본 2019년도 투자포인트`라는 주제로 강연에 나서 개정 세법을 쉽고 명료하게 설명하고 절세 테크닉을 공개할 예정이다. 참석자들을 대상으로 질의응답 시간도 예정돼 있다. 추첨으로 5명을 선정해 우 팀장과 점심식사를 하면서 개별 세무 상담을 할 수 있는 기회도 추후 제공할 예정이다. 매일경제신문이 주최하는 이번 행사는 서울 잠실 교통회관에서 13일 오후 130분부터 530분까지 진행된다. 참가비는 55000원이고 선착순 250(입금 순)에 한해 입장이 가능하다.(201928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집값 상승기 일시적 2주택 크게 늘어, 3년 이내 기존 집 팔면 양도세 비과세

집값 하락하고 보유세는 급증, 공시가격 오르고 종부세 중과

올 상반기 매도냐 임대 등록이냐

 

 

  지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다. 전세를 끼고 모자라는 돈은 기존 주택담보 대출로 해결했다. 서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트는 팔지 않았다. 자녀 학교 문제도 있어 2년 뒤 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다. 그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상하고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다. 공시가격이 많이 오르는 데다 보유 주택이 두 채여서 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어나게 된다. 처음엔 집값이 더 오를 것으로 보고 세금을 별로 신경 쓰지 않았다. 박씨는 집값은 별로 오를 것 같지 않고 세금만 많이 내게 됐다양도세 혜택을 보려면 어차피 3년 안에 팔아야 할 집인데 기존 집을 언제 팔아야 할 지 걱정이라고 말했다. 기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 '양다리 족' 일시적 2주택자들이 막다른 골목으로 몰리고 있다. 주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 기존 주택 처분 압박이 심해져서다. 2017년 말 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 가구는 총 365000가구이고 이중 강남권(강남·서초·송파구)67000가구다.

 

 

  대개 갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다. 기존 집이 안 팔리면 자금이 끊기기 때문이다. 그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다. 가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다. 기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다. 갈아탈 집을 매입한 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하면 주어지는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 방식이다지난해 말부터 주택시장이 침체해 집값 전망이 어두워졌다. 서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 1월 마지막 주까지 12주 연속 내렸다. 12주 연속 하락세는 20144~612주 이후 최장이다. 하락 폭은 더 크다. 이 기간 0.88% 내렸다. 아파트값이 지난해 9월 초 수준이다거래는 끊기다시피 했다. 1월 서울 아파트 매매거래건수가 잠정적으로 1771건으로 20121(1536) 이후 7년 만에 가장 적다. 강남구는 81건으로 20061월 통계 작성 이후 최저다. 일시적 2주택자의 당초 예상보다 세금 부담이 훨씬 커졌다. 올해부터 2주택자 종부세 중과가 시행되고 올해 공시가격이 많이 오를 것으로 보이기 때문이다.

 

 

  지난해 공시가격 45000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 75000만원 강남 아파트를 구입한 경우 공시가격이 올해 20~30% 오른다고 보면 세금이 지난해 97만원에서 올해 880만원으로 10배 가까이 늘어난다. 공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상이 되고 2주택자에 종부세율이 가산되기 때문이다집값이 더는 오르지 않더라도 종부세 강화로 내년엔 1070만원, 20211140만원으로 세금은 계속 늘어난다. 강남권에서 지난해 공시가격 98000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다. 가격 변동이 없어도 내년엔 3950만원으로 1000만원가량 세금이 더 많아진다지난해 이전에 추가 매입을 해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다. 지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해 1950만원으로 세부담상한인 100% 한도까지 증가한다.

 

 

  전셋값 하락도 일시적 2주택자를 압박한다. 갈아타기 위해 매입한 집의 전세계약 기간이 끝난 뒤 전셋값이 이전보다 떨어지면 차액을 돌려줘야 하기 때문이다. 2주택을 유지하는 데 자금 부담이 더욱 커지는 셈이다전문가들은 일시적 2주택자가 비과세 유예기간 3년을 끝까지 버티기가 쉽지 않을 것으로 본다. 당분간 집값이 반등할 가능성이 보이지 않기 때문이다. 기존 집을 올해 세금이 나오기 전에 처분하면 세금을 상당히 줄일 수 있다기존 주택 공시가격 98000만원과 갈아탈 집 공시가격 14억원의 사례에서 기존 아파트를 팔면 옮겨가는 집의 세금은 1000만원 정도여서 세금을 2000만원가량 줄일 수 있다. 기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다. 보유세가 61일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그 전에 팔면 1주택이다장기적으로 집값 회복과 상승을 기대한다면 둘 중 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다. 전용 85이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상하면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다.(201922일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

작년 15억이던 단독주택, 올 공시가 40억으로 급등 보유세 700만원 3300만원

"연금으로 버텨 왔는데", "수입은 공무원연금뿐보유세 감당못해

집 팔려면 양도세 폭탄이민 가고 싶다", "집값 올랐지만 거래 어려운

휴먼타운으로 묶어놔, 매매도 임대도 안돼" 분통

 

 

 

  지난해 1221일 오후 서울시 마포구 연남동 단독주택에 살고 있는 A(70)는 우편물 하나를 받고 눈을 의심했다. 한국감정원으로 발신자가 표기된 `표준주택 소유자의 의견청취문`이라는 제목의 공문서에 현재 주거하는 주택의 2019년 공시예정가격이 406000만원으로 표기돼 있었기 때문이다. 2018년 공시가격은 156000만원이었는데 불과 1년 만에 2.6배나 급등한 것이다. 문서 아래 발행일자가 20191219일로 잘못 찍혀 있어 `보이스피싱` 같은 사기가 아닌가 하는 의심마저 들었다. 그러나 감정원과 통화한 결과 발행일자는 `단순 오타`며 공시예정가액은 틀림없다는 확인을 받았다. 9일 매일경제신문 기자와 본인 자택에서 만난 A씨와 그의 아들 B(40)"저는 연남동에서 태어나 이 집에서만 할아버지 아버지와 함께 3대가 30년 넘게 살아왔다""부동산 투자도 모르고 하나뿐인 연남동 집에서 대가족이 대대손손 살아왔는데 갑자기 적폐 취급하면서 공시가격 폭탄을 때리니 앞이 캄캄하다"고 말했다. 평생을 공무원으로 살아온 A씨는 "은퇴한 지 10년이 넘어 연금생활을 하고 있는 노인에게 보유세를 눈덩이처럼 늘려간다고 하면 나라가 집을 빼앗겠다는 것과 뭐가 다르냐""연금으로 세금 내기 어려워 울며 겨자 먹기로 중개업소에 집을 내놨지만 누가 이 상황에서 집을 사겠느냐"고 되물었다.

 

 

 

  1983년 지어진 연남동 주택은 2층짜리 연와조 단독주택으로 인근에 살던 A씨 부친이 1988년 매입했다. 3대가 함께 살던 이 집은 A씨 부친이 2007년 사망하면서 A씨에게 상속됐다. 현재는 B씨가 결혼 이후 출가해 A씨 부부와 노모가 살고 있다. 홍대입구역에서 1정도 북쪽으로 떨어져 있는 이 주택은 상가로 개조한 단독주택과 개축 오피스텔에 둘러싸여 있었다. 지어진 지 36년이 넘어 외관은 상당히 낡아보였다. 매년 상수도 동파와 보온문제로 자잘한 집 수리가 끊이지 않는다는 게 B씨의 설명이다. 지난해 A씨는 연남동 주택 보유세를 700만원 정도 냈다. 공시가격이 급등했기 때문에 당장 올해부터 세금이 연간 세부담 상한선까지 늘어난다. A씨는 1주택자이기 때문에 당분간 보유세가 매년 150%씩 늘어날 전망이다. 이대로 공시가격이 확정된다면 2019년 보유세는 1000만원이 넘고, 2020년에는 1500만원, 그 이후에는 2200만원, 3300만원 정도로 늘어나게 된다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "지난해 보유세로 700만원을 낸 A씨는 세부담 상한이 없다면 이론적으로 3300만원까지 세금이 늘어나게 된다"고 말했다. 심지어 다주택자는 세부담 상한선이 300%(2주택자는 200%)이기 때문에 올해 한 번에 공시가격 급등분이 보유세에 반영된다. `미친 공시가격`을 받아든 A씨 가족은 30년 만에 3대째 살던 집을 부동산에 내놨지만 거래는 사실상 어려운 상황이다.

 

 

  특히 이 집은 편도 1차선 길 하나를 두고 음주류 판매는 물론 일반음식점도 할 수 없는 `휴먼타운`으로 지정돼 있어 더욱 거래가 어렵다. B씨는 "감정원에 이의신청을 제기하면서 이 집이 휴먼타운으로 지정돼 있다는 점을 강조했는데, 감정원 담당자는 그 사실도 모르고 있더라""정부의 세금올리기 기조에 따라 졸속으로 행정처리를 한 것 같다"고 주장했다. 연남동 소재 한 부동산공인중개사는 "홍대입구역에서 1정도 떨어진 주택가에 위치한 A씨 주택은 최근 연트럴파크 상권인기로 시세는 급등했지만 휴먼타운에 묶여 있고 덩어리가 커서 쉽게 거래되기 어렵다""보유세가 급등하면서 매도 문의는 늘고 있지만 매매와 임대 모두 거래절벽 상태"라고 분위기를 전했다. `공시지가 폭탄`은 강남과 강북을 가리지 않았다. 강남구 역삼동 소재 한 다가구 주택은 2018143000만원이던 공시지가가 올해 40억원으로 무려 2.9배 상승할 예정이다. 1년 새 무려 3배 오른 것으로 시세 반영률 70%를 적용할 경우 대지 면적 3.31억원이 넘는 가격이다.

 

 

  9일 매일경제와의 인터뷰에 응한 소유자 C(76)"은퇴 후 대출을 끼고 전 재산을 털어넣은 집 한 채가 노년에 이렇게 발목을 잡을 줄 몰랐다""억울함에 밤잠을 설치며 전전긍긍하고 있다"고 답답함을 호소했다. 20029억원에 해당 다가구 주택을 구입한 C씨는 6가구를 세놓아 매달 약 300만원의 임대소득으로 생활을 이어가고 있다. 대로변 건물들은 고층 빌딩과 멋스러운 상가빌딩으로 재건축되거나 리모델링했지만 기타 소득이 없는 C씨는 처음 구입한 건물 그대로 임대업을 이어가고 있어 수년째 임대료는 제자리걸음이다. 결국 소득은 한 푼도 늘어나지 못하는 가운데 세금만 3~4배 뛰어오르면 생활 자체가 힘들어질 수 있다는 것이다. 그는 "역삼동에 즐비한 다가구 주택은 가격이 높아지더라도 실제 월세나 보증금은 매우 낮은 편"이라며 "그나마 수억 원을 들여 깨끗하게 고친 주택들은 1층 상가를 임대하거나 수익을 높이지만 또 빚을 져서 건물에 투자하기엔 부담이 너무 크다"고 호소했다. 경기가 나날이 나빠지는 가운데 괜한 투자가 더 큰 실패를 가져올 수 있다는 불안감에 옴짝달싹하지 못하는 처지인 셈이다. 실제 다가구 주택시장 상황을 전혀 모르고 기계적으로 일정 비율을 정해 공시지가를 올리는 것은 부당한 처사라는 주장이다. C씨는 "한국감정원 담당자에게 이건 말이 안 되는 것이라며 목소리를 높여 항의했지만 지침상 어쩔 수 없다는 도돌이표 대답만 돌아왔다"고 설명했다.

 

 

  특히 점진적으로 올려야 한다는 점에 대해서는 동의하면서도 한꺼번에 수십억 원의 공시지가를 올리는 것은 `징벌적 과세 조치`라고 지적했다. 문제는 세금 부담 때문에 집을 팔려해도 결국 또다시 세금의 늪에 빠진다는 것. 해당 주택을 팔아 이사를 가려해도 양도세, 취득세 등 각종 세금을 생각하면 쉽게 결정을 내릴 수 없을뿐더러 실제 낡은 다가구주택을 구입하려는 수요조차 거의 없기 때문이다. C씨는 "자식들에게 사전증여를 하려 해도 수억 원의 증여세가 고스란히 자녀들의 몫이라 생각하면 그럴 수도 없다""통지서를 받은 뒤 안사람은 몸져 누워 집 밖으로 나가지도 못하고 있다"고 현재 상황을 전했다. 일반적으로 단독주택 공시가격은 토지분과 건물분의 합이다. 건물은 매년 감가상각되기 때문에 단독주택 가격의 대부분은 땅값이다. 실제 20년 이상 노후 주택은 매매 거래 시 땅값만 계산한다. 앞서 연남동과 역삼동 단독·다가구주택 역시 모두 20년 된 노후 주택들이기 때문에 최근 수년 사이 집값이 오른 게 아니라 수십 년에 걸쳐 땅값이 오른 셈이다. 그런데 작년에 집값이 들썩였다고 수십 년간 땅값이 오른 가격을 한꺼번에 단독주택에 반영해 공시가격과 세금을 왕창 올리겠다고 하니 억장이 무너진다는 게 이들의 하소연이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종로구 가회동 한옥마을 가보니 주민들 망연자실

소득끊긴 70대에 보유세폭탄, "한옥보존지구 묶어놓고

개발 못하게 막더니, 세금 오른다는 말에 잠 설쳐

기업·빌딩주도 세부담 커져, 공시24% 오른 강남빌딩

보유세 4619만원6364만원

 

 

  "오늘 우리 집 공시가격이 3억원에서 5억원으로 올랐다는 우편물을 받고 눈을 다시 비볐어요. 이 동네에서만 50년을 살았는데 공시가격으로 이렇게 `날벼락`을 맞을 줄은 몰랐죠." 27일 북촌 한옥마을로 유명한 서울시 종로구 가회동에 소재한 경로당 분위기는 칼바람이 부는 추운 날씨만큼 스산했다. 30~40년씩 이 지역에서만 살아온 노인들은 지난 십수 년간 단 한 번도 대화 주제로 등장한 적이 없던 `급등한 공시가격` 이야기를 꺼내놓고 연신 한숨을 푹푹 쉬었다. 이곳 한옥마을의 주택 소유자들 상당수는 마땅한 소득 없이 집 한 채를 갖고 살아가는 사람들인데 하루아침에 세금이 수십 %씩 오른다는 소식은 그야말로 `청천벽력`이다. A씨는 100남짓 대지에 49면적 2층짜리 단독주택을 갖고 있다. 한 층은 A씨가, 다른 한 층은 A씨의 아들 부부가 살고 있다. A씨는 "공시가격이 최근 오르기는 했지만 이렇게 많이 오르는 건 평생 처음 본다"면서 "소득도 없는데 재산세와 건강보험료만 더 내게 생겼다"고 걱정했다. 그는 "집이 재산이니 기초노령연금도 받을 수 없는데 아들네와 한층으로 모여 살면서 다른 층은 월세라도 놓아서 돈을 마련해야 할지 고민"이라고 말했다.

 

 

  정부와 한국감정원이 세금 계산의 기준이 되는 공시가격을 대폭 올릴 것을 예고하면서 단독주택의 종합부동산세, 재산세 같은 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 매일경제가 표준지 공시예정가격 정보를 공개한 부동산알리미 사이트에서 주요 지역의 공시예정가격을 조회한 결과, 대략적으로 공시가격이 5억원 미만인 단독주택은 올해 대비 내년에 약 10% 수준 오르고, 5~10억원 미만인 단독주택은 약 10~20% 수준, 10억원 이상은 약 20~50% 수준까지 오르는 경향을 나타냈다. 정부는 이번 공시가격 조정이 `고가 단독주택`을 겨냥한 것임을 시사했지만, 오랜 기간 한곳에서 살아온 1주택자들이 느끼는 체감은 그야말로 `한파`에 가깝다. 특히 북촌 한옥마을은 청담동이나 한남동과 같은 대규모 저택이 아닌 중소형 단독주택과 한옥이 많은 곳이라 수십 년간 살아온 소위 `원주민` 비중이 높다. 연령대도 대부분 70대 이상으로 특별한 소득이 없는 경우가 대부분이다. 1년에 몇백만 원만 올라도 당장 이사를 나가야 할 판이라는 소리가 곳곳에서 나왔다. 이곳의 경우 한옥 보존이라는 명분에 `건폐율 60%, 용적률 150%` 등 엄격한 건축 규제를 적용받아 재건축이나 리모델링 대신 소소하게 수선을 해온 수준에서 살아온 소박한 사람들이 많다.

 

 

  이미 지난 몇 년간 공시가격이 올라 최근 들어서는 팔고 나가려는 시도도 몇 번 있었지만 거래가 잘되지 않았다고 알려졌다. 단층 한옥에 거주하는 B(85)"집을 팔려고 내놓아도 집이 각종 규제에 묶여 있으니 팔리지 않았다. 관광객들이 많이 와서 오히려 여기 거주하는 사람들의 삶의 질이 떨어져 집값이 떨어진 것 아니냐는 이야기도 나왔다"고 말했다. 북촌 한옥마을의 `핫플레이스`인 돈미약국 인근 3층짜리 단독주택에서 거주하는 조병선 씨(74)"서울시가 우리 동네를 한옥 보존지구라고 하며 집을 건들지도 못하게끔 규제하고 있는 상황에서 관광객이 몰려 살기만 나빠졌다"고 설명하면서 "공시가격이 실거래가 대비 낮았던 것이 사실이라 쳐도 이걸 차근차근 올려 현실화해야지 이렇게 한꺼번에 올려버리면 소득이 없는 노인들은 어떻게 세금을 내느냐"고 반문했다. 단독주택 공시가격에 이어 토지에 매겨지는 표준지 공시지가도 덩달아 뛴다. 매일경제가 서울과 수도권의 주요 지역 토지의 표준지 공시지가를 조회한 결과, 농지로 사용되는 전답과 임야 등의 올해 대비 공시지가 변동률은 2~5% 수준으로 크지 않았다. 공시지가가 20~30% 이상 대폭 뛰어오른 곳은 대부분 상업용 부동산 건물에 속한 토지들이었다.

 

 

  상업용 부동산 건물의 토지공시가격이 크게 뛰면서 기업을 비롯한 빌딩 소유주들도 보유세 부담이 커지게 됐다. 명동 네이처리퍼블릭의 경우 보유세(재산세+종부세) 부담이 올해 약 6620만원에서 약 9929만원으로 50% 급등한다. 공시지가가 올해보다 24% 오를 것으로 예상되는 서울 강남구 대치동 영선빌딩(300)도 세 부담이 약 4619만원에서 6364만원으로 37.8% 뛴다. 정부가 보유세 인상을 예고한 가운데 표준 단독주택에 표준지공시지가도 큰 폭으로 오르면서 부동산 전반에 걸친 `보유세 폭탄` 가능성이 현실화된 셈이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)"표준지 개별공시지가가 오른다면 땅값에 이어 주택가격에도 영향을 미치고 공정시장가액도 오르는 등 연쇄 인상 효과를 가져올 것"이라며 "막연히 오른다는 이야기보다 실제 통지서를 받아보면 세금 상승 체감 효과가 훨씬 큰 만큼 심리적으로도 부담이 될 수 있다"고 밝혔다.(20181228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재건축추진위 설립 중층단지완공 전에 공시가격 올려놔야

초과이익 부담금 줄일 수 있어일부주민, 감정원에 수정 요청

 

 

  개포주공아파트 가운데 마지막으로 재건축을 추진하고 있는 개포 중층 단지(5단지, 6·7단지) 주민들이 한국감정원에 `공시지가를 올려달라`며 집단행동에 나섰다. 공시지가가 올라가면 그만큼 재산세가 늘어남에도 주민들이 이례적으로 공시지가 상향을 요구하는 것은 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 부담을 줄이기 위해서다. 정부의 강력한 재건축 규제에 맞서 이들 단지는 재건축추진위원회 설립 시기를 조절하고, 직전 공시지가를 올리는 등 맞대응 전략을 모색하고 있다. 6일 감정원에 따르면 개포주공 5단지와 6·7단지 주민 29명이 최근 자신들 아파트 공시지가를 상향 조정해 달라는 의견을 신청한 것으로 확인됐다. 2900여 가구 단지인 점을 감안하면 1% 주민이 공시지가를 올려달라는 의견을 낸 셈이다. 이에 감정원은 입주자 대표회의 등에서 주민 의견을 취합해 달라고 요구했다. 개포5단지 주민들은 지난 2일 회의를 열어 재건축예비추진위원회 차원에서 소유자 연명을 받아 감정원에 공시지가 이의 신청을 제기하자고 의견을 모았다. 개포 6·7단지 주민들도 온라인 커뮤니티를 통해 개별 민원이나 연서 작성 방식 등으로 감정원에 이의 신청을 하는 방안을 논의 중이다. 다만 재건축부담금은 전혀 예상할 수 없는 데 반해, 공시가격을 올리면 재건축 기간에 재산세가 확정적으로 늘어난다며 반대하는 주민들도 있다.

 

 

  재건축 부담금은 준공인가일 조합원 주택공시지가(일반분양가 포함)에서 추진위 설립승인일 기준 공시지가(정상 주택가격 상승분·개발 비용 포함)를 뺀 초과이익을 기초로 매겨진다. 현재 추진위 설립을 앞두고 있는 개포 중층 단지는 재초환의 개시 가격이 되는 올해 공시지가를 최대한 높여놔야 부담이 줄어든다. 아파트 주민들이 집단적으로 주택 공시지가를 올려달라는 사례는 상당히 이례적이다. 지난해 말 149000만원(5)에 매매된 개포 6·7단지 전용면적 73의 올해 초 공시지가는 77600~84000만원이다. 개포 중층 단지 주민들은 올해 공시지가가 실거래 평균가격의 70% 정도인 예년 수준을 밑돈다고 주장했다. 감정원 측도 이 단지가 지난해 급등해 공시지가를 실거래가의 63~66% 수준으로 책정했다고 인정했다. 이들 단지에선 올해도 아파트 가격이 오르면 추진위 설립 시기를 전략적으로 조율해야 한다는 의견도 나오고 있다. 5단지는 이미 추진위원장이 선임됐고, 6·7단지는 오는 8일 선거가 치러진다.(201847일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공시가격 열람 보유세 급등 현실화

올림픽선수촌 아파트 1년 새 32%, 래미안대치팰리스 20% 넘게 올라

서초구 반포자이 소형도 9억 넘어, 재산·종부세 부담 최고 44% 늘어

 

 

  서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 83(이하 전용면적)3년째 사는 최모(52)씨는 최근 국토교통부 홈페이지에서 열람공고 중인 공시가격을 보고 깜짝 놀랐다. 이 아파트 83공시가격이 8억원으로 1년 새 32% 뛰었기 때문이다. 최씨는 공시가격이 급등한 만큼 세금도 많이 늘 것 같아서 걱정이라고 말했다. 서울 아파트 소유자의 보유세 폭탄이 현실화될 전망이다. 지난해 집값 상승으로 공시가격이 뛰면서 보유세 부담이 크게 늘기 때문이다. 특히 집값 과열 현상을 빚었던 강남권(강남·서초·송파구) 단지의 공시가격은 지난해보다 최고 30% 넘게 올랐다. 공시가격은 정부가 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 산정하기 위해 매년 11일 가격을 기준으로 책정하는 금액이다. 같은 단지의 아파트라도 층이나 동, 향에 따라 다르다. 대개 시세의 70% 선이다. 공시가격이 7억원이면 시세가 10억원 정도라는 의미다. 국토교통부는 다음달 30일 확정에 앞서 지난 15일부터 다음달 3일까지 전국 아파트 1250만여 가구의 예정 공시가격을 부동산공시가격알리미 사이트에서 열람공고하고 있다. 공시가격에 문제가 있다고 생각하면 의견을 제출할 수 있다. 공시가격이 확정되면 오는 61일 현재 소유자가 보유세를 내야 한다. 재산세는 7월과 9월에, 종부세는 12월에 납부한다.

 

 

  중앙일보가 서울 주요 아파트의 예정 공시가격을 분석한 결과 지난해보다 적게는 5%, 많게는 32%까지 오른 것으로 나타났다. 강남권을 비롯해 성동·양천구 내 단지가 많이 상승했고, 노원·관악 등은 오름 폭이 상대적으로 작았다. 강남구 대치동 랜드마크단지로 떠오른 래미안대치팰리스 94(25)의 경우 올해 공시가격이 142400만원으로 지난해보다 23% 올랐다. 서초구의 재건축 대장주인 반포동 주공1단지 140(4)1년 새 21% 상승했다. 강북권에선 집값이 많이 오른 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 84(15)가 지난해보다 22% 올랐다. 이에 반해 노원구 중계동 청구384와 관악구 봉천동 관악드림타운 60등은 6~7% 오르는 데 그쳤다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 집값 상승률이 상대적으로 낮았던 강북 등 일부 지역은 공시가격 오름폭도 비교적 작다고 말했다. 강남권에선 60이하의 소형 아파트가 속속 종부세 대상에 오르고 있다. 종부세는 세대원 중 1명이 단독 명의로 1주택을 소유할 때는 공시가격이 9억원이 넘어야 부과 대상이다. 부부 공동명의라면 1인당 6억원을 초과하는 경우에 부과된다. 지난해 9억원을 넘긴 서초구 반포동 아크로리버파크 59에 이어 인근 래미안퍼스티지와 반포자이 59일부도 올해 9억원을 넘어섰다.

 

 

  공시가격이 오르면서 당장 올해부터 부과되는 재산세와 종부세 부담도 커질 전망이다. 김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 공시가격이 지난해 19400만원에서 올해 23400만원으로 오르는 반포주공1단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 올해 재산세와 종부세를 합한 보유세(도시계획세 미포함) 부담액이 1123만원 수준이다. 지난해보다 38% 오른 수치다. 공시가격 상승률보다 보유세 증가율이 더 큰 셈이다. 올해 종부세 대상에 처음 포함되는 경우 보유세 부담은 더 커진다. 지난해엔 납부하지 않던 세금을 내야 해서다. 반포 래미안퍼스티지 59저층의 경우 공시가격은 지난해 81600만원에서 올해 99200만원으로 22% 올랐지만 보유세는 두 배인 44%로 늘어난다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다. 재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원은 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “2주택 이상 보유자는 연령이나 보유 기간별로 종부세를 공제해 주지 않기 때문에 1주택자보다 세 부담이 더욱 커질 것이라고 말했다.(2018322일 중앙일보 기사 참조)