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5월 서울 실거래 내역서, 집값 6억 초과 52% 차지

작년 133%`껑충`

 

서울 아파트 거래에서 6억원이 넘는 중·고가 아파트가 차지하는 비중이 늘어나 절반을 넘어섰다. 작년 9·13 부동산대책 이후 대출규제로 올해 초까지는 6억원 이하 중저가 아파트 위주로만 거래가 됐는데, 지난 4월부터 6억원 초과 아파트 거래량과 비중이 `` 늘어난 것이다. 최근 서울 부동산 경기가 바닥을 찍고 거래가 살아나는 조짐을 보이면서 강남권 고가 재건축 단지 등이 집중 거래된 점이 영향을 미쳤다는 분석이다. 28일 매일경제신문사가 국토교통부 아파트 실거래가시스템을 분석한 결과, 5월에 거래된 서울 아파트는 3015이었다. 1월 거래(1740)보다 73.3% 늘어난 수치다. 특히 5월에 매매 계약이 체결된 아파트 중 일부가 실거래가 신고 기한(60)을 채우지 않아 거래 내역에 잡히지 않는다는 점을 감안하면 차이가 더 벌어질 가능성이 높다. 특히 눈에 띄는 부분은 6억원을 초과하는 중·고가 아파트 거래가 크게 늘어났다는 사실이다. 1~3월만 해도 전체 거래에서 6억원 미만 아파트가 차지하는 비중이 3분의 2 가까이 됐다. 예를 들어 1월에 거래된 아파트 중 `6억원 초과~12억원 이하 아파트`387(22%), 12억원 초과 아파트는 186(11%)에 불과했다. 부동산 경기가 가라앉은 데다 까다로운 대출규제로 관망세가 심해지면서 부담이 상대적으로 작은 저가 아파트만 주로 거래됐기 때문이다.

 

분위기가 바뀐 것은 4월부터다. 4월 실거래 내역을 분석해보면 6억원 초과 아파트가 1475건으로 전체 거래(3077)에서 48%를 차지했다. 특히 12억원 초과 고가 아파트 거래가 566(18%)으로 비중이 연초 대비 2배 가까이 늘었다. 이 같은 분위기는 5, 6월까지 이어졌다. 28일 기준으로 5월 실거래 내역을 분석해보면 6억원 이하 아파트 거래는 1454(48%)이다. 6억원 초과~12억원 이하는 1033(34%), 12억원 초과는 528(18%)이다. 함영진 직방 부동산랩장은 "최근 강남권 등에서 고가 재건축 단지 등 거래가 조금씩 되고 있는 점이 영향을 미치는 듯하다"고 분석했다. 자치구별로 아파트 거래를 살펴봐도 비슷한 경향을 찾을 수 있다. 1월만 해도 6억원 이하 아파트가 다수 포진한 구로구와 노원구에서 거래 건수는 각각 100, 253건이었다. 하지만 강남구(76), 서초구(45), 송파구(80)100건이 채 되지 않았다. 5월 들어 `강남 3` 시장 분위기가 풀리면서 강남구에서 229, 서초구는 159, 송파구에선 246건으로 연초 대비 거래가 폭발적으로 늘어났다. 반면 구로구는 134, 노원구는 293건으로 1월과 크게 다르지 않은 상황이다.(2019629일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울아파트 12주연속 하락, 강남4구 낙폭 두드러져, "하락세 당분간 지속될 듯

인테리어·중개업 속속 폐업, "정부는 뭐하나" 1인시위도

 

 

  서울 아파트 가격이 지속적으로 약세를 면치 못하고 있다. 정부의 재건축 규제와 공시가격 급인상 등 부동산에 대한 압박 정책이 무더기로 쏟아지면서 가격을 내리누르고 있다. 31일 한국감정원에 따르면 지난 28일 조사 기준 서울지역 주간 아파트 가격은 지난주 대비 0.14% 하락했다. 이로써 서울 아파트값은 12주 연속 하락하면서 20138월 첫째주 0.15% 하락한 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다. 서울 아파트시장은 9·13 부동산대책의 강력한 대출 규제, 종합부동산세 인상 등에 거래 감소와 가격 하락세가 이어지고 있다. 게다가 최근 국토교통부가 표준 단독주택 공시가격을 전례 없이 역대 최대 폭으로 끌어올리면서 충격이 컸다는 분석이다. 단독주택도 문제지만 부동산에 대한 정부의 강경한 압박이 지속될 것이란 메시지가 시장에 퍼지면서 4월 말 공개될 공동주택의 공시가격 상승과 그에 따른 보유세 부담 증가도 부담이 되고 있다는 것이다. 실제로 고가 아파트가 모여 있는 강남4구의 아파트값 하락이 두드러졌다.

 

 

 

  강남4(동남권)의 아파트값은 지난주 대비 0.41% 떨어졌는데, 20129월 넷째주(0.41%) 이후 최대 하락폭이다. 강남구는 지난주 -0.25%에서 이번주 -0.59%로 낙폭이 2배 이상 커졌다. 개포동 노후 단지를 중심으로 하락폭이 커져 20127월 첫째주(-0.24%) 이후 가장 큰 폭으로 아파트값이 내렸다. 서초구는 -0.16%에서 -0.26%, 강동구는 -0.16%에서 -0.31%, 송파구는 -0.15%에서 -0.17%로 각각 하락폭이 커졌다. 시장에선 김수현 청와대 정책실장이 지난 20일 신년 기자간담회에서 한 부동산 구두개입 발언을 주목하고 있다. 김 실장은 "부동산시장에 조금이라도 불안한 추가 현상이 있다면 지체 없이 추가 대책을 마련하겠다"`경고성 발언`을 했다. 익명을 요구한 금융업계 부동산 전문가는 "올해 1월 들어 서울지역 주택매수 지수가 약간씩 상승하면서 거래절벽이 풀릴 수 있었는데 그 타이밍에 김 실장의 강력한 구두개입이 나왔다""경제 전체로는 모르겠지만 집값만 보면 결정적 영향을 줬다"고 말했다.

 

 

  이번주 서울 아파트 전셋값도 지난주 대비 0.24% 떨어지며 14주 연속 하락했다. 20127월 첫째주(-0.24%) 이후 66개월여 만에 최대 낙폭이다. 향후 전망에 대해 의견이 갈리지만 아파트값 약세는 당분간 계속될 것이란 의견이 많다. 아파트값이 급락하면서 거래가 얼어붙자 부동산 관련 업계에선 한숨 소리가 점점 커지고 있다. 매매는 물론 전세 거래마저 뚝 끊기자 우후죽순처럼 생긴 부동산중개소들이 가장 먼저 타격을 입고 있다. 겨울 이사철 대목을 누려야 할 이사업체나 여기서 파생돼 일감을 얻어온 인테리어업체, 청소업체들도 발을 동동 구르고 있다. 노원구 상계동에서 30년째 대를 이어 인테리어업체를 하고 있는 김 모씨(39)"1~2월이 원래 비수기지만 최근 일감이 절반 넘게 줄어들면서 근 10년 새 지금이 가장 어렵다""주변 인테리어업체나 부동산중개소는 경영난을 이기지 못하고 폐업을 고민하고 있다"고 분위기를 전했다. 극도의 침체기를 겪고 있는 지방에선 민심이반과 반발이 본격화되는 중이다. 정부의 조정대상지역으로 계속 유지돼 각종 규제를 받는 부산 해운대·수영·동래구 공인중개사들은 서명운동과 1인 시위를 마치고 본격적인 집단행동에 들어갔다. 부산시청 앞 대규모 집회를 비롯해 세종시 국토부 청사 앞에서 집회하는 방법도 검토하고 있다. 앞서 해운대·수영·동래구 지회장이 국토부 청사를 찾아가 릴레이 1인 시위를 했다.(201921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 집거래 절반 뚝공인중개소 폐업 >개업

대단지도 거래 한 자릿수, "월세 등 운영비 감당 안 돼

생활고 시달리는 중개사들, 대리운전 등 `투잡` 내몰려

서울 집값 10주째 내리막세, 국토"올 전국 0.5%전망"

 

 

 

  "예순이 훨씬 넘은 옆 가게 공인중개소 대표는 폐업 후 경비원 아르바이트를 뛰고 있더라고요." 17일 서울시 강남구에서 만난 A공인중개사는 한숨부터 `푹푹` 내쉬었다. "수천 가구 아파트 단지에 10월 이후 거래를 모두 합쳐도 기껏해야 한 자릿수가 될까 말까니 한 달에 1000만원 넘는 임대료·유지비를 어떻게 감당하겠나. 급한 대로 문을 닫고 대리운전을 하거나 택배 일자리를 알아보는 공인중개사들이 늘고 있다"고 푸념했다. MB정부 말에서 박근혜정부 초기였던 6~7년 전 거래절벽 장기화 사태로 중개사들이 `투잡`을 뛰었던 일이 수년 만에 재연될 조짐이다. 새해 벽두부터 부동산 경기 냉각 신호는 더 뚜렷해졌고 월세를 내지 못해 문을 닫는 공인중개소가 속출하고 부정적인 부동산 전망 지표들이 줄을 잇고 있기 때문이다. 부동산 불황이 장기화되면서 밑바닥 경기가 더 싸늘해질 것이란 우려가 커진다. 이날 강남구 아파트 단지가 몰려있는 도로변 상가엔 공인중개소 간판을 붙인 사무실 십여 개가 줄지어 있었다. 이 중 문을 닫거나 텅 빈 사무실도 눈에 띄었다. 익명을 요구한 B공인중개사는 "수십 년간 장사를 해 온 토박이 공인중개사들도 두 손 두 발 들고 문을 닫고 있는 지경"이라며 "거래가 완전히 끊기니 그나마 영업 중인 사무소들도 적자를 보면서도 버티고 있는 셈"이라고 밝혔다. 일부 영업을 이어 가는 공인중개소는 간간이 문의는 오지만 연말부터 이달까지도 거래가 전혀 없어 매출이 한 푼도 없다고 하소연했다.

 

 

  한국공인중개사협회에 따르면 201811월 전국 공인중개소 폐업자 수(1420)개업자 수(1343)5년 만에 뛰어넘었다. 부동산 경기가 최악이었던 20137~126개월간 폐업자 수가 개업자 수를 뛰어넘은 이후 처음 있는 일이다. 꾸준한 격차를 유지했던 개·폐업자 수 격차는 9·13 대책 직후 흔들리기 시작했다. 대책 직전 거래가 폭증하며 9964건으로 연간 최저치를 기록했던 폐업자 수는 101328으로 38% 급증했다. 이어 11월엔 개업자가 줄고 폐업자가 늘며 역전을 허용했다. 117일 기준으로 취합된 12월 통계에선 그 격차가 더욱 벌어졌다. 폐업자 수는 연간 최고인 1808명을 기록해 개업자 수(1639)보다 169명 많았다. 서울 4개 지부 중 1곳을 제외한 3곳에서 폐업자가 더 많았다. 결국 서울 역시 지난달 개업자 수(407)보다 31명 많은 폐업자 수(438)로 개·폐업자 수가 역전됐다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "MB정부 말에서 박근혜정부 초반처럼 `거래절벽`의 긴 터널에서 이제 막 입구에 들어선 느낌"이라며 "앞으로가 더 캄캄하다"고 말했다. 실제 9·13 대책 이후 하락세를 이어 온 아파트 시장 약세는 해를 넘기며 새해 벽두부터 더 냉랭해지는 분위기다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.09% 떨어져 10주 연속 하락했다. 종로구, 금천구, 구로구를 제외한 22개 자치구가 하락했고 강남구는 0.21% 하락하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 수도권은 0.11%, 지방은 0.06% 떨어지며 전국적으로 하락세를 면치 못했다.

 

 

  부동산 경기 불황은 공인중개소 업계뿐만 아니라 인테리어, 이사 등 주택 거래에 수반되는 관련 산업에도 직격탄을 날렸다. 아파트 매매가 줄어든 만큼 이사업체를 쓰거나 인테리어를 하는 수요 자체가 급감했기 때문이다. 용산구의 인테리어업체 관계자는 "거래 두세 달 이후에 이뤄지는 인테리어 특성상 지금의 거래절벽은 적어도 1분기까지 인테리어 수요 급감을 가져올 것"이라며 우려했다. 문제는 부동산 경기가 지속적으로 하락할 것이라는 점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "현재 부동산 시장 침체는 최소 1년 이상 장기화될 가능성이 높다""급격하게 오른 부동산 가격이 장기간에 거쳐 조정을 받을 것이고, 대출 규제와 금리 인상 등 여러 악재가 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 보인다"고 분석했다. 국토연구원 역시 올해 주택 매매 가격이 전국 기준 0.5%, 지방은 1.1% 하락할 것으로 전망했다. 수도권은 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 특히 매매가를 떠받치는 전셋값은 전국(-1.1%), 수도권(-0.8%), 지방(-1.3%) 모두 하락할 것으로 점쳤다. 변세일 국토연구원 센터장은 "세계 경제 불확실성 확대와 국내 경제 성장률 둔화, 금리 인상 가능성, 입주 물량 증가, 9·13 대책에 따른 수요 억제, 3기 신도시 공급 등의 정책 여건을 고려하면 시장 약세에 방점이 찍힌다"고 전망했다.(2019118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전문가 50명 설문, "하락 또는 안정세" 72%, 낙폭은 3% 미만 예상

공급부족해 대세하락 아냐, 유망지역은 용산·여의도, 강남 4구는 여전히 관심

 

 

 

 

  2019년 전반적인 부동산시장이 약세를 보일 것으로 전망됐다. 올해 들끓었던 서울 집값도 하락 또는 안정세를 나타낼 것으로 예상됐다. 종합부동산세 인상, 대출규제 강화, 다주택자 압박 등을 골자로 한 정부 대책이 맹위를 떨칠 것으로 예상되기 때문이다. 반면 전반적인 공급 부족 현상으로 집값이 `대세 하락`보다는 조정기를 거친 후 하반기부턴 바닥을 찍고 안정세를 유지할 것으로 예상돼 오히려 내집 마련 기회가 될 수 있다는 조언도 나왔다. 30일 매일경제가 각계의 부동산 전문가 50인을 상대로 `2019년 부동산 시장 전망` 설문조사를 진행한 결과 가장 관심이 뜨거운 서울 집값이 내년에 하락 또는 안정세를 유지할 것이라는 답변이 72%에 달했다. 재작년 2018년 전망 때와는 사뭇 다른 모습이다. 2017년에도 이미 6·19 가계부채대책과 8·2 부동산대책 등이 쏟아져나온 상태였지만 당시 전문가들은 2018년 서울 집값은 계속 승승장구할 것이라고 예상했다. 당시 서울 집값이 하락한다고 예측한 전문가는 50명 중 8명으로 16%에 불과했고, 5% 이상 상승한다고 점친 사람도 20%나 됐다. 올해와 달리 상당수의 전문가들이 내년엔 `서울 부동산시장 불패` 신화가 유지될지 의문을 표시한 셈이다.

 

 

  전문가들은 2018년 말 현재를 순환 국면 중 어느 단계로 보느냐는 질문에 `하락 전반`(66%)이라고 가장 많이 지목했고, 이어 `정점`(14%), `상승 후반`(10%)이라고 답했다. 90%가 내년 하락장이 시작된다고 예상한 것. 앞으로 더 상승할 여지가 있다는 뜻의 `저점`을 선택한 사람은 1(2%)에 불과했고, `상승 전반``하락 후반` 답변도 각각 2(4%)밖에 되지 않았다. 그러나 하락폭 예상은 전반적으로 크지 않았다. `3% 미만 하락`이 전체의 30%를 차지했고 `3~4% 하락`14%, `5% 이상 하락`2%에 그쳤다. `현 수준 안정`26%로 조사됐다. `3% 미만 상승`은 전체 16%, `3~4% 상승`10%, `5% 이상 상승`2%에 그쳤다. 전문가들 다수는 집값이 조정기를 거친 후 내년 하반기부터 안정세를 유지해 실수요자에겐 집을 장만할 기회가 올 것이라고 예상했다. `신규주택 또는 주택구입시기`를 묻는 질문에 `2019년 하반기`라고 응답한 비율이 34%로 가장 많았다. 이어 이듬해인 `2020년 중`으로 응답한 비율(22%)2위를 차지했다. `2년 내 구입하면 안 된다`는 비율은 12%에 그쳤다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "조정이 시작된다면 대세 하락이라기보다는 규제로 인한 가격억제의 결과인 만큼 장기적으론 다시 상승세를 탈 수 있다"면서 "실수요자들은 분양가상한제 적용을 받는 공공택지 청약을 노려보고, 투자자들은 입지 좋은 뉴타운 등 재개발 투자를 내년 시도해보는 것이 바람직할 것"이라고 말했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "정부의 분양가 통제 등으로 신규주택 구입은 여전히 매력이 크다""주변 시세보다 저렴하게 공급될 신규 분양아파트에 초점을 맞춰 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

  유망 주택구입지역 및 투자지역을 묻는 질문엔 마스터플랜 수립 등 `통개발`이 추진되다가 잠시 보류된 용산과 여의도·영등포 일대가 복수응답자 2명을 포함해 총 52개의 답변 가운데 14개를 차지해 득표율 26.9%1위였다. 9·13 부동산대책 발표 후 연일 하락세인 강남4구를 여전히 가장 높은 주택가격 상승 기대지역으로 꼽은 비율도 23.1%로 높았다. `강남파워`는 대체하기 어렵다는 것. 3위에 노원, 도봉, 동대문 등 서울 동북권(11.5%)이 랭크된 게 이례적이다. 이들 지역 재개발이 활발하게 돌아가고 있고, 광운대역세권 개발 등 굵직한 사업 영향 때문이다. 올해 서울에서 상대적으로 덜 올랐기 때문에 내년에도 추가로 오를 여지가 있다고 판단한 지역들로 보인다. 이 밖에 `서울 도심`(7.7%), `서울 서남권`(5.8%), `수도권 서북부`(3.8%), `수도권 동부`(3.8%) 등의 답변도 나타났다. `여유자금으로 부동산에 투자한다면 어느 상품을 추천하겠는가`라는 질문에는 복수응답 1건을 포함해 총 51개 답변지 중 재건축과 재개발을 선택한 비중이 45.1%(23개 답변)로 절반 가까이를 차지했다.(20181231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부 11~12월 실거래량

 

 

  대출규제 등을 망라한 9·13 부동산 대책 발표 후 두 달간 서울의 매머드급 아파트에서도 `거래 제로` 단지가 속출하고 있다. 대규모 단지가 집중된 송파구는 가구 수가 가장 많은 4개 대형 단지 총 23000여 가구 중 최근 두 달간 신고된 매매 거래는 2건에 불과했다. 정부 규제 영향과 인근 국내 최대급 재건축 단지인 헬리오시티 입주가 임박하면서 장기 관망과 거래 실종 상태로 들어가는 양상이다. 17일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울에서 가구 수가 가장 많은 아파트 단지 빅5 중 미입주 상태인 헬리오시티를 제외한 단지의 11~12월 매매 거래량이 단 2건에 불과한 것으로 나타났다. 파크리오, 엘스, 리센츠, 올림픽선수기자촌 등 국내 최대 아파트 4개 단지가 모두 서울 송파구 소재로 총 23645가구 규모. 헬리오시티를 제외하고 가구 수가 가장 많은 송파구 신천동 소재 파크리오 아파트(6864가구)11~12월 매매 거래가 1건도 없었다. 10월에는 6, 916, 855건 거래가 있었다. 주택거래 신고기간이 계약 후 60일 이내에 진행되는 점을 감안하면 11~12월 거래에 9·13 부동산 대책 상황이 상당수 반영된 것으로 해석할 수 있다.

 


 

  이어 대규모 단지인 송파구 잠실동 소재 잠실엘스(5678가구)11~12월 매매 거래 1, 송파구 잠실동 리센츠(5563가구) 0, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구)1으로 집계됐다. 반면 ·월세 거래량은 작년 수준을 이어가며 활발한 모습이다. 파크리오 아파트도 9월 이후에도 전·월세 거래가 매달 수십 건씩 꾸준히 이뤄지고 있다. 헬리오시티(9510가구) 입주가 사실상 내년 초로 미뤄지면서 송파구 일대는 관망세다. 헬리오시티를 제외하고 서울 아파트 단지 빅5에 들어가는 송파구 대단지들은 입주한 지 10년이 지난 단지다. 최근 헬리오시티 등 신축 아파트와 미성크로바, 진주아파트 등 재건축을 앞둔 아파트에 치이는 형국이다. 송파구 일대는 급등 피로감으로 집값이 주춤하고 있다. 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 7.01%인데, 송파구는 8.78%로 누적 상승률이 높은 편이다. 이에 `서울 아파트값이 고점을 찍었다`는 인식이 퍼지며 투자보다는 전세나 월세 등 실수요자 위주로 개편되고 있다.(20181218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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대출 규제에 매도자 입지도 좁아져


 

 


  올여름 과열 양상을 띠며 달아오르던 서울 부동산 시장이 두 달 만에 급격히 얼어붙었다. 은행권 대출 규제 탓거래량이 줄어들면서 매도자 콧대도 꺾이고 급매물이 속속 출현 중이다. 10KB부동산의 주간 주택시장동향에 따르면 5일 기준 서울 매매거래지수는 4.0으로 2013812(3.2) 이후 약 53개월 만에 가장 낮았다. 지역별로 보면 강북은 2.4, 강남은 6.0이었다. 매매거래지수는 부동산 중개업체 3500여곳을 상대로 주택 거래의 활발함을 설문 조사해 수치화한 것이다. 100이 기준선으로 이를 초과하면 거래가 활발, 미만일 경우에는 한산하다는 의미다. 앞서 서울 매매거래지수는 82765.7까지 올랐다. 지난해 6월 이후 14개월 만에 최고 기록이었다. 당시 집값이 급등하자 두려움을 느낀 사람들이 추격 매수에 나서면서 부동산 거래가 활발하게 이어진 것이다. 하지만 9·13 주택시장 안정 대책이 발표되면서 유주택자의 대출 길이 막혔고 주택 거래도 뜸해졌다. 서울 매매거래지수는 9361.5에서 1722.0, 1089.8로 보름을 넘길 때마다 반 토막 났다. 이처럼 주택 거래량이 줄면서 집을 파는 사람의 입지도 좁아졌다.

 


  서울의 매수우위지수는 지난 567.2, 정점을 찍었던 93일의 171.6에서 급전직하했다. 매수자와 매도자 간의 우열을 따지는 매수우위지수는 100을 넘기면 시장에 매수자가 상대적으로 많음을, 100 이하면 매도자가 많다는 의미다. 매수자가 많으면 매도자가 부르는 대로 집값이 형성되는 경향이 강해지며 매도자가 많으면 급매물이 출현한다. 실제로 시장에는 종전 거래가보다 몸값을 낮춘 이른바 매물이 속속 등장하고 있다. 서울 송파구 잠실동의 잠실 5단지는 9월에 191천만원에 거래됐지만, 172천만원에 매물이 나와 있다. 성동구 옥수동의 어울림 더리버도 9145천만원에 거래가 성사된 건이 있지만, 현재 고층 매물 가격은 125천만원으로 확인됐다. 무주택자인 직장인 이모(30)씨는 "올여름까지만 하더라도 주변에서 부동산 이야기만 했고 집값이 계속 오르니 당장 사야 한다고 했다""지금은 호가가 조금 내렸지만 하락기에 접어들었을까 싶어 살 엄두가 안 난다"고 말했다.(20181110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  지난달 서울 아파트값이 급등하면서 강남구 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)50% 밑으로 떨어진 것으로 나타났다. 강남에서 전세를 끼고 집을 구하는 갭투자가 사실상 어려워진 것이다. 강남 11개구의 평균 전세가율도 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 내려왔다. 2KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%) 대비 2.6%포인트 하락했다. 이는 2014162.1%를 기록한 이후 47개월 만에 최저치다. 특히 강남 11개구의 전세가율은 58.2%를 기록하며 201311(59.2%) 이후 49개월 만에 처음으로 60% 벽이 무너졌다. 강남구의 전세가율은 48.9%를 기록하며 국민은행이 구별 전세가율을 공개하기 시작한 20134월 이후 처음 50% 이하로 떨어졌다. 2년 전인 2016878.2%까지 치솟았던 강북 14개구의 전세가율도 지난 868.6%에서 지난달 65.8%로 하락하는 등 강남·북의 전세가율이 고루 하락했다.

 

 

  전문가들은 서울 등 수도권을 중심으로 전세가율이 하락하면서 당분간 주택 투자 수요도 크게 감소할 것으로 보고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "전세가율이 60% 미만으로 떨어지면 자기자본 부담이 커지며 전세를 끼고 집을 사두는 갭투자가 어려워졌다고 봐야 한다""이번 9·13대책의 대출 규제 강화로 돈 빌려 집 사기도 쉽지 않아지면서 한동안 신규 주택수요가 위축될 전망"이라고 말했다. 다만 최근 가을 이사철 들어 전셋값이 상승세로 돌아서면서 전세가율은 다시 올라갈 가능성이 있다. 정부 규제로 매매시장이 위축돼 전세수요가 증가하면 매매가격이 하락하면서 전셋값 상승으로 이어져 전세가율이 높아지게 된다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 "한동안 매매시장은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상되고 1만가구에 육박하는 송파 헬리오시티 입주(12)도 다가오고 있어 서울 아파트 전셋값도 크게 불안하진 않을 것"이라며 "매매수요의 전세전환 속도가 얼마나 가파르냐에 따라 전세가율도 달라질 것"이라고 말했다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전문가가 보는 한가위 이후 부동산 시장, 부담 세입자에 전가

가을 이사철 등 겹쳐, ·월세는 불안할수도

 

 

  문재인정부가 천정부지로 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 9·13 종합 부동산 대책과 9·21 공급 대책을 발표했다. 조세와 대출규제를 망라한 `역대급 종합 정책`인 이번 대책이 시장을 이길 수 있을지를 놓고 벌써부터 갑론을박이 치열하다. 매일경제는 추석연휴를 맞아 21일 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소장(가나다순) 등 전문가에게 추석 이후 하반기 집값과 전세금 향방, 투자 전략을 물었다. 이들은 입을 모아 이번 9·13 대책이 당장 급한 불을 끄는 데는 도움이 되겠지만 중·장기적으로 집값을 안정화시킬 전략인지에 대해서는 불투명하다고 답했다. 집값과 전세금 역시 당분간 강보합과 안정세를 이어가겠지만 하반기 이후에 어떻게 변화할지는 정부의 정책 실현 의지에 달렸다고 밝혔다. 특히 불확실성이 높아진 하반기 시장에서는 보다 신중한 투자 전략이 필요하다며 무주택자에겐 확대된 청약 당첨 기회를 잘 활용해야 한다고 조언했다.

 

 

  김규정 연구위원은 이번 대책에 대해 "이번 정부에서 여태까지 내놓은 종합대책 중 가장 강력한 것"이라면서 "이로 인해 4분기부터 부동산 시장에서 본격적인 조정기가 올 것"이라고 분석했다. 김 연구위원은 "다만 여유 자금 유동성이 몰릴 가능성이나 상승 기대감을 완벽하게 차단하기에는 조금 모자란 감이 있다""하락 불안감과 상승 여지가 공존하는 만큼 양쪽의 힘이 4분기에 강하게 부딪힐 가능성이 높다"고 덧붙였다. 하반기 투자 전략으로는 "신규 취득자는 임대사업자 절세도 불가능하고 주택담보대출도 제한적인 만큼 일단 상황을 좀 더 지켜봐야 한다"며 관망을 주문했다. 심교언 교수는 정부의 종합적 부동산 대책에 대해 "일시적으로는 도움이 되지만 중장기적으로는 영양가가 없는 대책"이라고 비판했다. 심 교수는 "거래량이 급증하거나 급감하기는 어려울 것이고 과열 진정장이 당분간 이어질 것"이라며 "다만 규제를 더욱 강화했기 때문에 시장 왜곡이 더 커질 가능성이 있다"고 전망했다. 전세가 전망에 대해 심 교수는 "집값은 단기적으로 조정을 받은 후 장기적으로 오를 것인 데 반해 전세가는 당분간 보합이 예상된다"고 관측했다. 안명숙 부장은 "추격 매수 심리가 상당히 위축되고 관망세로 갈 것"이라며 하반기 부동산 시장이 강보합세로 안정될 것으로 예측했다. 안 부장은 "종합부동산세 부담이 커지는 것은 당장 반영되는 게 아니라 내년도에 반영되기 때문에 집값이 대폭 하락하지 않을 가능성이 높다""다만 추격 매수 상승세가 꺾이는 것만으로도 의미가 있다고 보인다"고 설명했다.

 

 

  전세가 전망에 대해선 긍정적으로 봐 다른 이들과 의견이 달랐다. 안 부장은 "시장 안정화에 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 관측했다. 안 부장은 "주택가격 9억원이 대출 여부의 기준이 되는 만큼 9억원 미만으로 시세를 형성할 아파트가 상당수 늘어날 것"이라며 "그러면 자연스럽게 집값과 전세금의 동기화가 이뤄지면서 가격 안정화가 이뤄질 가능성이 높다"고 분석했다. 투자 전략에 대해서는 신중하게 접근하며 시장을 좀 더 지켜봐야 한다고 밝혔다. 그는 "거래량이 줄어들 것인 만큼 성급한 투자는 어떤 방식으로도 좋지 않다""하반기에는 최대한 시장을 지켜보며 투자 시기를 미뤄야 한다"고 조언했다. 양지영 소장은 "보유세 부담을 세입자에게 전가하는 경향이 있어 전세금 상승이 예상된다"면서 "여기에 임대사업자 감소와 매매 전환 수요 감소로 인한 전세 수요 증가, 가을 이사철 도래 등 각종 요인으로 전·월세 시장이 불안해져 서민의 피해가 우려된다"고 말했다. 수급 정책 격인 9·21 공급 대책에 대해 전문가들은 현재 시장을 안정화시키기엔 부족하다고 입을 모았다. 안 부장은 "서울 지역 공급이 사실상 외곽지에 몰려 있어 도심 중심부에 공급 대책을 기대했던 수요자의 실망도 적지 않다""서울 내 유휴지 개발 및 그린벨트 해제 등 다방면에서 대책을 마련해야 한다"고 분석했다. 심 교수 역시 "지자체와 정부의 확실한 정책 공조와 다양한 주택 공급 방법 개발을 통해 추가 공급 방안을 마련할 필요가 있다""도심 내 정비사업의 용적률 및 층고 완화책 등의 정책을 테이블에 올려놓고 검토해야 한다"고 강조했다. 전문가들은 공급 확대에 대한 정부 의지를 보였다는 점에서 긍정적으로 평하면서도 서울 공급량 부족을 아쉬운 점으로 꼽은 셈이다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  정부가 13일 발표한 `주택시장 안정대책`(이하 9.13대책)집값이 급등한 지역의 다주택자 투기수요를 정조준한 종합부동산세 중과와 함께 빚내서 집사는 걸 막기 위한 대출규제 등의 전방위적 방안이 담겼다. 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 앞서 참여정부의 종부세 최고세율인 3%보다 더 강화된 수준이다. 이날 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표된 이번 대책에는 다주택자의 종합부동산세율을 대폭 강화하고 2주택자 등의 주택담보대출을 제한해 투기 자금을 차단하는 내용이 담겼다. 종부세는 과세표준(이하 과표) 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%p 올라갔다. 과표 36억원 구간 세율도 신설해 종부세율 인상 범위를 대폭 확대했다.

 

 

  조정대상지역에서는 3주택자는 물론 2주택자도 중과한다. 특히 과표 94억원(시가로는 1주택 181억원 초과, 다주택 176억원 초과) 초과 구간 세율은 3.2%까지 올라간다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43이다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출을 받지 못하게 막았다. 1주택 세대도 규제지역 내에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사·부모봉양 등 예외적인 경우만 예외를 뒀다. 규제지역 내 공시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실거주 목적을 제외하고 주담대를 금지했으며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건으로 예외적으로 허용한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 받을 수 있다. 무주택자(부부합산)은 소득 상관없이 공적보증을 이용할 수 있다. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한하는 등 투기를 막기 위한 꼼꼼한 대책을 내놨다.(2018913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 공수래공수거 2018.08.28 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 참 오리무중입니다 ㅋ