만19세, 11억 아파트에 당첨…절세? 탈세?

 

 

 

부유층 증여수단 활용되는 강남권 신규분양

정상적 증여절차 밟더라도 분양후 가격상승 감안하면 수천만원 절세효과 기대

중도금대출 활용 탈세 소지도

장기간 분할납부하기 때문에 과세당국 감시 피할 수도

주택거래때 자금조달·입주계획 허위신고에 대해 정부 조사

 

 

  최근 일반청약을 실시한 서울 강남구 래미안강남 포레스트(투시도)에 현재 만 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원인 전용면적 59㎡A 타입에 당첨된 것으로 확인됐다. 또 1993년생은 분양가가 16억8300만~18억9600만원에 달하는 전용 112㎡B 타입에 예비 당첨자로 뽑혔다. 최근 강남권에 신규 분양하는 고가 아파트에 정상적이라면 아직 고정적 수입을 받기 어려운 연령대의 당첨자들이 늘고 있다. 이들이 고가 아파트 매입자금을 어떻게 마련할지 관심이 모아진다. 정상적인 절차를 밟아 증여세를 납부한 후 부모에게 받은 돈으로 납부할 수도 있지만 일부에서는 장기간에 걸쳐 분할상환하는 중도금 대출 특성을 활용한 편법 증여 가능성도 제기한다. 정부는 때마침 서울 고가 아파트를 중심으로 자금조달 계획 허위 신고에 대한 집중 단속에 나선다. 이들은 연령대로 미루어볼 때 추첨을 통해 선정된 것으로 추정된다. 8·2 부동산대책으로 서울이 투기과열지구로 지정되면서 이 아파트 청약 당시 전용 85㎡ 이하는 전체 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 선정했다. 전용 85㎡ 초과는 50%를 가점제, 나머지 50%를 추첨제로 뽑았다.

 

 

  래미안강남 포레스트의 경우 1차 계약금은 5000만원이다. 법적으로 입주 때까지 분양권 전매도 금지된 데다 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받기 때문에 입주하려면 최소 6억원 이상의 현금이 있어야 한다. 고정적인 수입이 없다면 총부채상환비율(DTI) 때문에 그나마 40%도 대출받을 수 없다. 당첨자가 어린 나이에 큰돈을 번 벤처기업인이거나 유명 연예인이 아니라면 문제없이 청약받은 집에 입주하기 어렵다. 결국 부모의 재정 지원을 받았을 가능성이 크다. 실제 분양업계 관계자들에 따르면 강남 주요 분양단지 견본주택에서는 "자녀에게 재산을 증여할 목적으로 청약을 하겠다"는 예비 청약자들이 최근 자주 출현하고 있다. 자녀 명의 청약통장으로 분양받으면 새 아파트를 시세보다 저렴하게 사 줄 수 있기 때문이다. 이들이 분양을 받는데 필요한 자금을 정상적으로 증여세를 납부하며 제공받았다면 수천만 원 수준의 절세를 하게 되는 셈이다. 일례로 래미안강남 포레스트 전용 59㎡를 분양받는다면 인근 시세와 비교해볼 때 1억원 이상 저렴하게 새 아파트를 마련하게 된다. 수천만 원대 증여세를 절약할 수 있다.

 

 

  문제는 이 과정에서 증여세 탈루를 시도할 여지도 있다는 점이다. 가령 아들이 본인 명의 청약통장으로 분양가 10억원짜리 아파트 청약에 당첨됐다면 계약 후 시공사 보증 중도금 대출 40%를 받을 수 있다. 수입이 있는 20대라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 아버지가 중도금 대출 부분을 제외한 60%만 지원하면 증여세는 이 60%에 대해서만 부과된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 상환에 필요한 돈을 아버지가 지원하면 이것도 증여세 부과 대상이지만 비교적 장기간에 이뤄지는 대출이자와 원금 상환은 과세당국 감시를 피할 가능성이 높다"고 말했다. 물론 래미안강남 포레스트는 분양가 9억원이 초과돼 중도금 대출을 받을 수 없다. 시공사 삼성물산의 중도금 대출 보증도 없기 때문에 편법 증여에 활용될 가능성은 희박하다. 하지만 신반포 센트럴자이의 경우 시공사 대출보증을 통해 중도금 대출이 이뤄지기도 해 강남권에서 중도금 대출을 받는 고가 단지는 얼마든지 나올 수 있다. 편법 증여를 통한 탈세 우려가 커지면서 최근 세무당국 감시도 강화되는 추세라고 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "당첨자 나이가 어리고 경제력이 없으면 세무당국의 집중감시 대상이 될 수 있다"며 "대출에 대해 부모가 지원하면 추후에라도 증여세 추징이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

 

 

  정부도 주택 편법증여 근절과 갭투자 남발을 예방하고자 8·2 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래 시 자금조달 계획과 입주 계획 신고를 의무화하는 내용을 담았다. 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 거래신고법 시행령 개정안이 26일부터 시행됨에 따라 국토교통부는 부동산 거래 신고사항에 대한 집중조사에 들어갔다. 국토부 관계자는 "제도 조기 정착을 유도하고, 실수요 거래는 보호하되 부동산 투기 수요는 차단하는 등 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 자금조달 계획, 입주 계획 등 부동산 거래 신고사항을 살펴볼 것"이라고 설명했다. 집중조사를 위해 국토부는 국세청, 금융감독원, 지방자치단체, 한국감정원 등 관계기관과 합동으로 부동산 거래 조사팀을 구성해 투기과열지구 중 집값 상승률이 높거나 단기적으로 거래가 늘어나는 재건축단지 등의 거래신고를 집중적으로 살펴본다. 허위신고나 편법거래 등 투기적 거래로 의심되는 사례 발견 시 위법성 여부를 따지고 위법거래에 대해서는 과태료를 부과한다. 동시에 국세청, 금감원 등 관계기관에 이를 통보한다.(2017년 9월 27일 매일경제 기사 참조)