01-26 09:03

 
 

 

안녕하세요?

오늘은 청정지역 강원도 영월군에 있는 토지를 한번 소개해 볼까 합니다. 술이 물처럼 흐른다는 주천면 주천강변에 있는 토지로 서울에서 승용차로 약 2시간 정도면 닿을 수 있는 곳이지요. 주천면 소재지에서는 승용차로 10분 정도 걸립니다. 여주 원주간 전철이 개통되면 접근성이 아주 좋아 질것으로 확신합니다.

 

 

토지는 도천리 산158번지 임야 57,421㎡(약17,370평)와 도천리 680-1번지 전 6,605㎡(약1,998평)로서 임야내에 전이 있으며 임야와 전이 약3m 도로에 접해 있습니다. 본 토지는 주천강에서 약 100여미터 떨어져 있으며 주변의 경치가 수려하여 일찍이 전원주택지로 개발이 많이 진행되어 여러채의 주택들이 있고 이곳도 전원주택지로 개발한다면 경제성이 충분히 있을 것으로 생각됩니다.

 

약 2만평의 토지 중 개발 가능한 면적은 약 5천평정도 됩니다. 몇 해전 개발가능한 부분에 대한 벌목 작업을 하고 출입이 가능하도록 도로도 조성해 놓았습니다. 토지주인은 6억원에 전과 임야를 함께 매매하기를 원합니다. 건축이 가능한 토지의 주변 시세가 평당 약 30만원이라고 하니 개발하면 경제성이 충분하지 않을까요? 관심있으신분께서는 연락주시기 바랍니다.(2021년 1월 25일)

 

 

 

 

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안녕하세요?

오늘은 한솔부동산, 서촌한솔부동산 그리고 한솔행정사합동사무소를 소개해 보려고 합니다. 먼저 위 3개사무소는 서울특별시 종로구 필운동 184-3, 4층 건물중 지층에 함께 사무실을 쓰고 있습니다. 저희 사무실이 있는 곳은 경복궁 서쪽 서촌 세종마을음식문화거리로 널리 알려져 있습니다. 다양한 먹거리에 많은 인파가 몰리는 곳이지요

 

* 경복궁 전철역 2번 출구 세종마을음식문화거리 끝 부근에 위치

 

다음 위 3개 사무소의 운영자들을 소개해 보겠습니다. 한솔부동산은 지방과 중앙에서 40여년간 공직생활을 하여 신뢰와 정직을 가장 중요시하는 최명호 공인중개사·행정사가 운영하고 있으며 서촌 한솔부동산은 예술적인 감성이 풍부하며 젊고 패기가 넘치는 최승규 공인중개사가 운영하고 있습니다.

 

 

한솔행정사합동사무소는 3명의 행정사가 합동으로 운영하고 있습니다. 3명의 행정사는 지금은 고위공직자로 정년 퇴직을 한 과거 내무부 전입 동기이며 지방과 중앙에서 공직생활을 하면서 얻은 전문 지식을 바탕으로 고객에게 봉사한다는 자세로 임하고 있습니다. 최명호 행정사는 행정안전부에서 예산, 재난, 소청심사, 감사, 조사 업무를, 강신구 행정사는 법제처에서 법령심사 업무를, 김영철 행정사는 행정안전부에서 공기업, 지방세, 예산, 재난, 소방업무를 전문으로 담당한 경험이 있습니다.

 

한솔부동산과 서촌한솔부동산은 경복궁 서쪽 서촌의 뛰어난 입지적 특성에 따라 고객들이 많은 관계로 단독주택, 상가, 빌라, 원룸 등의 물건을 다량으로 확보한 가운데 매매 임대 등의 업무를 활발히 추진하고 있으며 한솔행정사합동사무소는 토지보상, 출입국관리, 각종 인허가, 운전면허 구제, 민원행정 업무 등을 고객에게 봉사한다는 자세로 임하고 있습니다. 저희 사무소는 신뢰와 정직을 바탕으로 고객님들의 고충을 성실히 처리할 것을 약속드리니 저희를 믿고 고객님들의 업무를 맡겨 주실 것을 당부드립니다.(2021년 1월 24일)

 

 

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50억원 이상 자산가 60.1% 상가(빌딩) 보유

총자산 많은 부자일수록 상가 보유율 높아

 

 

국내 부자들의 자산 포트폴리오를 살펴보면 부동산 자산이 50%를 넘는 경우가 많다. 총 자산이 많을수록 주택보다는 상가나 빌딩 등 상업용 부동산을 보유하고 있는 비율도 높았다. KB경영연구소에서 발표한 `2020 한국 부자 보고서`에 따르면 국내 금융자산 10억원 이상 보유하고 있는 부자는 2019년 기준 35만4000명으로 10년 전(16만명)에 비해 2.2배가량 늘었다. 우리나라 부자의 총자산 포트폴리오는 `거주 주택`이 26.1%로 가장 높은 비율을 차지했고, `유동성 금융자산(16.2%)`, `빌딩·상가(12.0%)`, `거주 외 주택(10.4%)`, 예·적금(9.3%)이 그 뒤를 이었다.

 

 

다만, 총 자산 규모에 따라 자산 종류별 보유율은 차이를 보였다. 보유율 격차가 가장 큰 자산은 `빌딩`과 `상가`였다. 50억원 이상의 자산을 가진 부자 중 60.1%는 상가(또는 빌딩)을 보유하고 있는 데 비해, 50억원 미만의 자산을 가진 부자는 24.7%만 상가(또는 빌딩)을 보유했다. 총 자산이 많을수록 안정적인 수익을 올릴 수 있는 빌딩이나 상가 투자를 선호하는 경향이 강한 것으로 풀이된다. 국내 자산가 중 약 80%는 자신이 거주하고 있는 주택 외에도 다른 종류의 부동산을 보유하고 있었다. 특히 부자일수록 상가 보유율이 높았다. 구체적으로는 금융자산 30억원 미만 부자는 자신이 보유하고 있는 거주 외 부동산의 비율(중복선택 가능)이 아파트(37.4%), 상가(36.6%), 토지·임야(34.9%)로 비교적 균등한 비율을 보였다. 이에 비해 30억원 이상 금융자산을 가진 부자들 64.8%는 상가를 보유하고 있었다. 아파트와 토지·임야는 각각 52.3%, 50.0%로 상가에 비해 10% 이상 못미쳤다.

 

성공적인 투자를 위한 5가지 원칙

 

국내 부자들은 수익형 부동산, 그 중에서도 상가와 같은 상업시설을 통해 부를 축적해 나가고 있다. 하지만 최근 코로나19 장기화로 자영업자들의 경기 침체가 이어지고 상가 공실률이 높아지는 등 상업시설 투자에 대한 불안함도 커지는 모습이다. 상가 투자를 계획 중인 이들이 공통적으로 갖는 의문은 주변에 널린 상업시설 중 투자하기 좋은 상품을 고르는 방법이다. 이에 대해 상가업계 전문가들은 상가 투자에 성공하기 위해서는 5가지 원칙을 지켜야 한다고 입을 모은다. 첫 번째는 희소성이다. 경쟁 상업시설이 많다면 수익률 악화에 직접적인 영향을 받기 마련이다. 배후수요 대비 상업시설 수가 적은 상품을 고르는 것이 중요한데 대규모 아파트 단지에 둘러싸인 상업시설이 대표적이다. 이러한 상업시설은 단지 안에 위치해 경쟁 상권이 적고 단지 입주민들을 독점해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 두 번째는 차별성이다. 주변 상업시설과 경쟁이 적더라도 해당 상업시설만이 가지고 있는 차별성이 있어야 높은 수익률을 올릴 수 있다. 계획 초기부터 외부 유입의 접근이 쉽도록 한 개방형 구조와 넓은 주차장 설계는 물론, 다양한 프로모션 진행과 유명 프랜차이즈 입점 등을 통해 주변 상업시설보다 사람들의 눈길을 끌 수 있는 요소를 갖춰야 수익률면에서도 앞서 갈 수 있다.

 

 

세 번째는 입지다. 상권이 활성화되지 않아 아직 수익률이 낮더라도 역세권 입지라면 크게 걱정할 필요가 없다. 주변 유동인구와 함께 외부에서 유입되는 인구를 통해 점차 수익률이 높아질 수 있기 때문이다. 또 남녀노소 구분 없는 고객층을 확보할 수 있어 다양한 업종이 어우러진 대형 상권으로 거듭날 가능성도 높다. 상권 활성화는 수익률과 직결되므로 지금 당장의 수익률로 상업시설의 가치를 판단하는 것은 금물이다. 네 번째는 브랜드다. 상업시설도 주택과 마찬가지로 유명 브랜드 여부에 따른 시장 친근감 차이가 크다. 대형건설사가 지은 상업시설은 규모 측면에서 일반 근린상가를 압도하는 경우가 많은 데다 스타벅스나 SSM 등 대형 앵커테넌트 입점도 상대적으로 쉽다. 투자 실패에 대한 부담도 상대적으로 적을 수 밖에 없다. 마지막으로 신속성이다. 좋은 상업시설은 시간이 흐르고 상권이 형성되면 자연스럽게 프리미엄(웃돈)이 붙기 마련이다. 투자를 결정했다면 가격이 오르기 전에 선점하는 것이 좋다. 다만, 임장을 통한 상권 분석 없이 섣불리 투자에 나섰다간 향후 낭패를 볼 수 있으니 유념해야 한다.(2021년 1월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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또바뀌는 다주택자 양도세, 보유기간 이어 실거주도 재산정

전세 매물 또 줄어들 요인 생겨

 

 

올해부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 하는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다. 임대차 3법과 함께 시중에 전세 매물을 줄일 요인으로 작용하며 전셋값 상승을 부추길 것이란 우려가 나온다. 21일 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다고 답했다. 올해부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 알려졌던 사실이다. 그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다. 이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부 관계자는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

 

이 때문에 기존에 보유하던 주택을 전세 매물로 공급하던 다주택자는 양도세를 피하기 위해서라도 기존 세입자를 내보낼 것이라는 관측이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "이는 결국 기존 세입자가 내쫓기게 되는 상황을 의미한다"며 "전세 수요가 늘어나 전셋값 상승을 야기하게 될 것"이라고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년 넘게 기다려야 한다는 점도 다주택자의 본인 집 실거주를 부추긴다. 가령 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다. 결국 비과세 요건을 맞추기 위해 다주택자는 기존 세입자 전세 계약이 끝난 매물을 빈집으로 남겨둘 가능성이 높다. 세입자를 받으면 최소 2년 넘게 기다려야 하기 때문에 그보다 짧은 기간 동안 차라리 집을 비우는 것이 낫기 때문이다. 우 팀장은 "다주택자는 주택 처분 후에도 남은 1채를 매각하는 시점이 늦어질 수밖에 없다"며 "경우에 따라서 본인 거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 소유자가 2년간 전입신고해 매물 잠김 현상을 가속화할 요인으로 보인다"고 했다. 김종필 세무사는 "종전 거주 기간을 인정해주지 않을까 기대했는데 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석했다"며 "과세 불복 가능성도 있다"고 평가했다.(2021년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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지방선 대구 수성 11억원

 

 

전국에서 아파트 평균 매매가격이 가장 높은 지역은 서울 강남구 압구정동인 것으로 나타났다. 18일 부동산 정보 업체 직방이 지난해 전국에서 거래된 80만5183건의 아파트 매매가를 분석한 결과, 전국 3536개 읍·면·동 가운데 서울 강남구 압구정동의 평균 거래가격이 29억9259만원으로 가장 높은 것으로 나타났다. 이는 주택 면적과 상관없이 거래된 모든 주택가격의 평균을 산출한 결과다. 평균 거래가격이 20억원을 초과하는 지역은 압구정동 외에 반포동(26억2670만원), 용산동5가(22억3982만원), 대치동(22억632만원), 서빙고동(21억8761만원), 도곡동(21억1059만원), 잠원동(20억2613만원) 등 7곳으로 집계됐다. 평균 거래가격이 20억원을 넘는 지역은 2017년엔 압구정동 1곳에 불과했지만 3년 만에 7곳으로 늘었다. 용산동5가는 파크타워, 서빙고동은 신동아 등 특정 단지의 거래가격 영향이 컸고 대치동과 도곡동은 은마아파트, 도곡렉슬 등 재건축을 앞뒀거나 완료된 단지 전체에서 가격이 높게 거래됐다.

 

 

평균 매매가격이 10억원을 넘는 곳은 2017년 34개 동에서 지난해 113개 동으로 크게 늘었다. 서울(97개 동)을 포함한 수도권이 112개 동이었고, 비수도권에서는 대구 수성구 수성동3가(11억6960만원)가 유일하게 포함됐다. 지난해 서울에서는 성동구(11억3178만원), 광진구(10억6468만원), 마포구(10억890만원)가 처음으로 10억원을 넘었다. 작년 서울 25개 구에서 가장 낮은 곳은 도봉구(4억5579만원)로 조사됐다. 이보다 높은 거래가격을 기록한 서울 외 지역은 경기도 과천시·성남 분당구·성남 수정구·하남시·용인 수지구·광명시·성남 중원구·안양 동안구·구리시·수원 영통구·의왕시와 대구 수성구·중구, 부산 수영구·해운대구 등 모두 15곳이었다. 지난해 시도별 평균 아파트가격은 서울(8억4077만원)이 가장 높았다. 이어 세종(4억3470만원), 경기(3억8959만원), 부산(3억4605만원), 대구(3억2658만원), 인천(3억628만원) 등 순으로 나타났다.(2021년 1월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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작년 7월부터 동결 유지

 

 

한국은행 금융통화위원회(이하 금통위)가 현재 연 0.5%인 기준금리를 유지하기로 15일 결정했다. 앞서 금통위는 지난해 연초 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 타격으로 경기 침체가 예상되자 같은 해 3월 16일 `빅컷`(1.25%→0.75%)과 5월 28일 추가 인하(0.75%→0.5%)를 통해 2개월 만에 0.75%포인트나 금리를 빠르게 내렸다. 하지만 이후 비교적 안정된 금융시장과 부동산·주식 등 자산시장 과열 논란 등을 고려할 때 금리 추가 인하 필요성이 크지 않다고 판단한 것으로 해석된다. 그렇다고 지난해 11월 이후 코로나19 3차 대유행과 사회적 거리두기 격상 등으로 경기 침체 우려가 커지는 상황에서 금리를 다시 올릴 수도 없는 만큼, 금통위로서는 지난해 7월과 8월, 10월. 11월에 이어 다섯 번째 `동결` 외 달리 선택의 여지가 없었던 것으로 보인다. 기준금리 동결로 미국 연방준비제도(연준·Fed) 기준금리(3월 0.00∼0.25%로 인하)와 격차는 0.25∼0.5%포인트(p)로 유지됐다.

 

 

이날 금통위를 앞두고 학계·연구기관·채권시장 전문가들도 대부분 `금통위원 만장일치 기준금리 동결`을 점쳤다. 전문가들은 무엇보다 코로나 3차 확산 등까지 고려해 금통위가 경기 방어 차원에서 `완화적 통화정책` 기조를 고수할 것으로 내다봤다. 지난 4∼7일 금융투자협회가 채권업계 종사자 200명을 대상으로 설문조사한 결과에서도 응답자 100명 모두가 기준금리 동결을 예상했다. 코로나19 관련 경제 불확실성이 여전히 커 주요국이 금리 동결 기조를 유지하고 있는 만큼, 우리도 현 금리 수준을 쉽게 바꾸기 어렵다는 분석이 지배적이었다. 저금리 속에 지난해 가계대출이 사상 최대 규모(100조원)로 불어나고, 이 유동성이 부동산·주식 등 자산으로 몰리면서 `버블(거품)` 논란이 커지는 점도 금리 동결 결정에 영향을 미친 것으로 짐작된다. 이주열 한은 총재도 앞서 5일 `범금융권 신년사`에서 "코로나 위기 후유증으로 남겨진 부채 문제와 자산시장으로의 자금 쏠림 등 해결할 현안이 산적해 있다"고 경고했다.

 

 

그는 "특히 부채 수준이 높고 금융-실물 간 괴리가 확대된 상태에서는 자그마한 충격에도 시장이 크게 흔들릴 수 있는 만큼 금융시스템의 취약부문을 다시 세심하게 살펴봐야 할 것"이라고 강조했다. 아울러 현재 기준금리(0.5%)만으로 `실효하한(현실적으로 내릴 수 있는 최저 금리 수준)`에 이르렀다는 지적도 금리 추가 인하가 쉽지 않은 이유 중 하나다. 달러와 같은 기축통화(국제 결제·금융거래의 기본화폐)가 아닌 원화 입장에서 만약 금리가 0.25%로 0.25%포인트 더 낮아져 미국 기준금리 상단(0.25%)과 같아질 경우 외국인 투자자들의 자금 유출 등이 우려되기 때문이다. 금리를 더 낮추기에는 금융·외환시장도 비교적 안정적이다. 국고채(3년) 금리의 경우 이달 13일 기준으로 0.98% 수준이다. 외국인의 국채 선물 순매도, 국고채 수급 경계감, 미국 경기 부양책 합의 등의 영향에 오르는 추세지만, 2019년말(1.36%)보다는 여전히 낮다. 코로나19 사태 초기인 지난해 3월 1,280원대까지 치솟았던 원/달러 환율도 최근 1,100원 안팎에 머물고 있다.(2021년 1월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가로 결정되면서 강남권 재건축 단지 주민들의 기대감이 커지고 있다. 분양가상한제(분상제)로 지난해 속도 조절에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 올해 분양에 나설지 관심이 쏠리고 있다. 3.3m²당 5668만6349원. 최근 서초구로부터 승인을 받은 래미안 원베일리의 분양가격이다. 민간택지 분상제를 적용받은 곳이지만 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 분양가(3.3m²당 4891만 원)보다 16% 이상 상승했다. 주변 아파트 시세의 60% 수준에 그치지만 역대 아파트 분양가 중에서는 최고 금액이다. 시장에서는 “예상을 뛰어넘은 가격”이라는 평가를 했다. 분상제 도입 이후 분양가는 HUG의 고분양가 규제를 받을 때보다 낮을 것으로 전망됐기 때문이다. 올해 분양을 앞둔 다른 강남권 재건축 아파트 주민들은 이번 결정에 반색하고 있다. 특히 1만2000여 채 규모의 초대형 단지로 지난해 HUG가 제시한 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 두고 조합 내부 갈등이 컸던 강동구 ‘둔촌주공’ 조합원들의 기대가 크다.

 

 

서초구 반포동 ‘신반포4지구’(3600여 채·일반분양 물량 미정), ‘신반포15차’(640여 채·일반분양 260여 채) 등 분상제 규제를 적용받는 단지의 분위기도 비슷하다. 둔촌주공 조합 관계자는 “지난해 무리하게 HUG의 분양가격을 받아들이지 않은 것이 최선의 선택이 된 셈”이라며 “정부가 또 다른 규제를 만들지 않고, 기준대로만 분양가격을 심사해줬으면 좋겠다”고 말했다. 래미안 원베일리 분양가격이 예상을 웃돈 것은 강남 집값이 워낙에 많이 오르다 보니 공시지가도 함께 오른 데다 이 단지가 창의적인 건축물이 들어서는 ‘특별건축구역’으로 지정돼 가산비까지 함께 반영됐기 때문이다. 분양가격은 토지비와 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 가산비는 택지를 조성할 때 필요한 추가 건축비를 뜻한다. 국토교통부 장관이나 시도지사는 도시 경관을 고려한 창의적인 건축물을 짓는 경우 사업지를 특별건축구역으로 지정해 특례를 줄 수 있다. 래미안 원베일리는 앞선 2017년 특별건축구역으로 지정됐다.

 

 

국토부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 이유로 분양가 억제 정책을 펼쳐 왔지만 래미안 원베일리 분양가에는 대체로 수긍하는 분위기다. 분상제를 통해 시세보다 저렴한 가격을 책정해 무주택자의 내 집 마련에 도움을 주면서도 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 기류가 형성돼 있다. 국토부 관계자는 “HUG 심사는 인근 단지의 최근 분양가격을 기준으로 심사가 이뤄지고, 분상제에서는 택지비와 건축비 등을 고려한다”며 “분상제 아래에서 분양가격은 입지와 단지 특성, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 전문가들은 래미안 원베일리의 분양가는 HUG의 분양가 심사 과정이 적절치 못했음을 방증하는 사례라고 입을 모았다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(애초에) 분양 보증 기관인 HUG가 분양가격의 높고 낮음을 판단하는 게 적절치 않다”고 했다. 또 다른 업계 관계자는 “래미안 원베일리가 HUG의 제시 가격을 받아들였다면 큰 손해를 봤을 것”이라며 “다른 단지들이 HUG의 분양가를 받아들일 수 있겠냐”고 비판했다.(2021년 1월 11일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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평당 분양가 5669만원…시세 60% 가격

2990세대 규모 중 일반분양 224가구

추첨제 없는 전 물량 가점제, 중도금대출 불가

서울 현금부자들 대거 모일듯

 

 

서울 반포 `황금입지` 래미안원베일리가 이르면 3월 분양 일정에 돌입한다. 국내 최대 분양가(평당 5668만 6349원)으로 30평대가 19억원에 공급되는데, 당첨만으로 최소 15억원 이상 시세차익이 기대돼 많은 사람들의 관심이 모아진다. 매일경제 유튜브 채널 매부리TV는 `황제분양` 래미안원베일리의 분양가, 청약요건을 살펴본다. 9일 건설업계에 따르면, 서울 반포 래미안원베일리가 이르면 3월 일반 분양을 시작한다. 서울 서초구 반포2동에 위치한 원베일리는 지하3층 ~지사 35층 규모 2990가구다. 이중 전용 49㎡ 2세대, 59㎡197세대, 74㎡ 25세대 등 총 224가구 분양한다.

 

분양가는 평당 (3.3㎡) 5669만원으로 30평이 19억원이 예상된다. 49㎡는 10~11억, 59㎡는 13~14억원 분양가가 예상된다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 산정했을때 3.3㎡당 4891만원을 받았는데 올해 분양가상한제 상에서 택지비가 크게 올라 16%가량 높은 분양가를 받았다. 인근 시세 대비 60% 저렴한 수준이다. 인접한 아크로리버파크 32평이 30~32억원에 거래되고 있으며, 최근에 37억원에 거래됐다. 전평형 모두 9억원이 넘어 중도금대출이 불가하다. 입주때 시세가 15억원 초과하면 주택담보대출이 안나오기 때문에, 대출없이 100% 분양가를 부담할 수 있어야한다. 전매제한은 10년이며, 오는 3월 이후 분양하면 서울에서 공급되는 분양가상한제 적용아파트여서 실거주를 해야한다. 전세를 놓을수 없다. 서울 당해 2년 이상 거주자가 1순위다. 분양가가 9억원이 넘으므로 특별공급은 없을 전망이다.(2021년 1월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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작년 청약자 40%, 1000가구 이상 대단지에 청약

"매매가 상승률도 대단지일수록 커"

 

 

작년 청약시장에서 1000가구 이상 대단지에 가장 많은 청약자가 몰린 것으로 나타났다. 계속된 부동산 규제에 더욱 중요시 되는 `똘똘한 한 채` 열풍이 불고있는 가운데 향후 주변 시세의 우상향 견인차 역할을 할 것으로 기대되는 대단지로 수요자들이 몰린 것이다. 7일 리얼투데이 자료에 따르면, 지난 해 전국에서 분양된 신규 아파트는 총 395곳(27만4429가구)로 421만5369명이 청약에 나섰다. 총 청약자 수는 지난 2018년(346곳·21만8790가구, 199만6252명)과 2019년(399곳·27만1534가구, 234만4889명)보다 각각 111% , 80% 늘었다. 이 가운데 지난 한 해 동안 1000가구 이상 대단지인 76곳(12만7368가구)에는 총 168만1888명(전체 청약자의 40%)이 접수하며, 가장 많은 청약자가 몰린 것으로 조사됐다. 이어 ▲500가구 이상~1000가구 이하(137곳·10만1274가구)에 141만8498명(34%) ▲500가구 이하(182곳·4만5787가구) 111만4983명(26%) 순으로 집계됐다.

 

이처럼 대단지에 청약자가 많이 몰린데는 투자가치가 한 몫을 한 것으로 보인다. 최근 5년(2016~2020)간 규모별 아파트 매매가 상승률을 보면 가구수가 많을수록 아파트 매매가 상승률은 강세를 보였다. 1500가구 이상 아파트 매매가 상승률은 5년 평균 11.44%로 가장 높았으며, 1000~1499가구 이상 아파트가 9.40%로 뒤를 이었다. ▲700~999가구(7.93%) ▲500~699가구(7.42%) ▲300~499가구(6.75%) ▲300가구 미만(6.96%) 순으로 각각 오름세를 보였지만 1000가구 이상 대단지 아파트 상승률에는 미치지 못했다. 올해 분양예정 물량에도 1000가구 이상 대단지가 적잖이 포진해 있다. 규모별 신규 분양 계획 현황을 보면 1000가구 이상 대단지는 119곳(21만4640가구), 500가구 이상~1000가구 이하 142곳(10만5642가구), 500가구 이하 141곳(3만8329가구) 순으로, 1000가구 이상 대단지가 전체 가구수의 59.85%를 차지한다.

 

 

대표 사업장으로는 인천 영종국제도시 A28블록 `e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴`(전용 84·98㎡ 1409가구), 경기 수원시 장안구 파장동 `포레나 수원장안`(전용 64·84㎡ 1063가구), 세종시 6-3생활권 H2·3블록 `세종 리첸시아 파밀리에`(전용 59~112㎡ 1350가구), 부산시 동래구 온천4구역 `래미안 포레스티지`(총 4043가구 중 전용 49~132㎡ 2331가구 일반분양) 등이 있다. 김운철 리얼투데이 대표는 "1000가구 이상 대단지는 지역별로 공급할만한 부지가 한정적이어서 공급 측면에서 희소가치가 높다"면서 "코로나19 확산으로 인한 재택근무 확산에 평면설계, 커뮤니티 구성 등이 차별화될수록 대단지에 청약자가 몰리는 현상은 올해에도 이어질 것으로 보인다"고 말했다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`하늘에 별따기` 아파트 로또 당첨…그래도 대안은 있다

신혼부부 주거용 오피스텔 선호, 욜로족 생활형숙박시설 관심

싼 임대료·세금감면 지식산업센터로 이주 고민 중소기업 늘어

 

 

신축년(辛丑年) 새해를 맞아 한 해의 목표를 세우는 사람들 중에는 재테크를 통해 자산을 늘리려는 이들이 적지 않다. 부동산의 경우 정부 규제 직격탄을 맞은 아파트를 대체할 만한 상품 찾기란 쉽지 않은 게 현실이다. 5일 부동산 및 분양업계에 따르면, 올해 어떤 부동산 규제가 발표될지 불확실한 상황에서 발빠른 투자자들은 새해를 앞두고 잠재가치가 높다고 판단되는 상품들을 찾아나서고 있다. 무리하게 아파트 매입에 나서기 보다 주거용 오피스텔로 신혼집을 시작하는 신혼부부가 늘고 있는 것이 이와 무관치 않다. 자녀가 없는 서울 거주 신혼부부가 특별공급 당첨을 기대하기란 사실상 불가능에 가깝다. 생애최초 역시 경쟁이 치열해 당첨을 장담할 수 없다. 부양가족이 없고 무주택기간도 짧아 가점이 낮기 때문이다. 구축 아파트에 들어가려고해도 대출규제로 인한 자금 마련이 쉽지 않다. 이러한 신혼부부들에게 주거용 오피스텔이 새로운 대안처가 될 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택담보대출을 최대 70%까지 받을 수 있고 청약통장도 필요 없어 가점을 신경쓰지 않아도 된다. 청약에 있어 오피스텔은 1주택으로 보지 않기 때문에 주거용 오피스텔에 거주하면서 가점을 쌓고 신규 아파트 청약에 도전할 수 있다. 다만, 작년 8월 12일 이후 매입한 시가표준액 1억원 이상의 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택수에 포함되니 유념해야 한다.

 

 

1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다. 시가표준액 1억5000만원 오피스텔을 보유한 상태에서 5억원을 주고 아파트를 샀다면 취득세 중과 대상이지만, 1년(조정대상지역, 비규제지역 3년) 안에 오피스텔을 팔면 중과 대상에서 벗어난다. 주거용 오피스텔 공급도 활발하다 대표 사업장으로는 서울 중구 황학동 `힐스테이트 청계 센트럴`(전용 30~51㎡ 522실), 경기 성남시 고등지구 C-1·2·3블록 `판교밸리자이`(전용 59~84㎡ 282실) 등이 있다. 휴양지 세컨하우스에서 임대수익을 올릴 수 있는 일석이조 상품도 투자자들의 눈길을 사로 잡고 있다. 요즘 공급 소식이 잦은 `생활형 숙박시설` 얘기다. 상대적으로 여유 자금이 풍부한 중장층의 전유물로 여겨졌던 세컨하우스가 최근 소규모 평면이 늘면서 20~30대 젊은층까지 관심을 보이고 있다. 생활형 숙박시설은 주택법 적용을 받는 아파트 등 기존 주택과 달리 건축법 적용을 받아 개별등기와 전입신고가 가능하다. 즉, 직접 거주할 수도, 단기임대나 장기임대를 통한 수익 창출도 할 수 있다. 전문 운영사에 맞겨야 하는 분양형 호텔과 비교해 개인 운영을 할 수 있어 활용의 폭도 넓다. 또한 청약통장이 필요 없고, 지역 구분 없이 전국 어디든 분양을 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서도 자유롭다. 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용돼 왔지만, 최근 아파트 못지 않은 평면설계와 수납시설을 갖추면서 실거주하는 수요자도 늘고 있는 추세다. 하지만, 투자자 입장에선 국토부 차원에서 생활형 숙박시설에 대한 규제가 검토되고 있다는 점에 유의해야 한다. 앞으로 건축물 분양 시 숙박시설로 신고토록 명문화하고, 전입신고를 못하게 하는 방식으로 주거용 사용을 제한하는 규제 도입이 예상된다. 감가상각이 큰 상품이라는 점도 단점으로 꼽힌다.

 

 

현재 분양 중인 생활형 숙박시설로는 강원도 속초시 `속초자이엘라`(전용 23~34㎡ 432실), 부산 해운대구 `브리티지 센텀`(전용 22~34㎡ 346실) 등이 있다. 중소기업을 운영하는 수요자들이 솔깃할 만한 상품도 있다. 높은 임대료와 세금 문제를 해결하고 싶다면 `지식산업센터`를 주목할 만 하다. 제조·생산기업 위주로 조성되던 예전 모습은 줄고 점차 첨단시설과 각종 부대시설을 갖춘 업무공간으로 탈바꿈하고 있어서다. 특히 중소기업이 지식산업센터를 취득할 경우 오피스와 달리 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면 혜택이 주어진다. 벤처기업 인증을 받았다면 취득세 감면율은 75%로 늘어난다. 대출도 최대 80%(정책자금·시중은행)까지 받을 수 있다. 아울러 전매제한이 없고 입지에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 법인을 상대로 임대를 놓다 보니 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적은 편이다. 하지만, 최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점은 투자자들이 신경 써야 할 부분이다. 또 개인이 투자하는 경우 위에서 소개한 세제 혜택을 받을 수 없고 기업체로 한정돼 입주하다 보니 수요가 적으면 오랜 시간 공실로 인해 투자 손실이 발생할 수 있다. 전국 지자체에서 자족기능 강화를 명분으로 지식산업센터 유치에 열을 올리고 있는 가운데 상대적으로 입지여건이 좋다고 평가 받는 지식산업센터 공급이 이어지고 있다. 주요 사업장으로는 서울 금천구 가산동 `가산 YPP 아르센타워`(지하 3층~지상 20층 연면적 4만1144㎡), 경기 오산시 가수동 `현대 테라타워 CMC`(식산업센터 지하 2층~지상 29층 2개동, 기숙사 지하 1층~지상 10층 1개동, 지하 1층~지상 10층 물류센터동) 등이 있다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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