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'모델' 뜯어보니준공 직후 의무입주해야

'세입자 받아 잔금납부' 막혀"전셋값 불안 요인"

 

민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트에 거주의무기간을 두는 방안이 추진되면서 전세시장 불안을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 새로 입주하는 아파트에서 전세 공급이 뚝 끊겨 수급불균형으로 이어질 수 있기 때문이다. 전세보증금으로 잔금을 융통하려던 수분양자들의 자금조달 계획에도 차질이 생길 전망이다.

 

신축 전세끊기나

 

지난 26일 안호영 더불어민주당 의원이 대표발의한 주택법 개정안은 민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트 입주자에게 최대 5년의 거주의무기간을 부여하는 게 골자다. 구체적인 기간은 주택법 시행령을 통해 주변 시세와의 차이에 따라 정하기로 했다. 국토교통부는 2~3년 안팎의 거주의무기간을 두는 방향으로 시행령을 개정할 계획이다. 신도시 등 공공택지에선 이 기간이 3~5년이기 때문에 민간택지의 경우 이보다 짧게 적용하겠다는 의미다. 문제는 거주의무가 시작되는 시점이다. 현행 공공주택 특별법과 이 법의 시행령은 최초 입주가능일부터 90일 이내 입주한 뒤 거주의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 입주해 의무기간을 충족해야 한다는 뜻이다. 민간택지 아파트에도 이 같은 규정을 준용해 적용한다면 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구에서 신축 아파트 전세는 완전히 사라지는 셈이다.

 

아파트 수분양자들은 통상 분양가의 10%를 계약금으로 내고 60%를 중도금으로 납부한다. 입주할 때 나머지 30%의 돈을 마련하기 어려울 경우 전세 세입자를 받아 잔금을 치르는 게 일반적이다. 하지만 상한제와 거주의무가 맞물려 시행될 경우 이처럼 입주를 미루는 전략은 완전히 막힌다. 최장 10년 동안 전매조차 불가능하기 때문에 처음부터 자금이 넉넉하지 않다면 분양을 포기해야 하는 셈이다. 전문가들은 수급불균형으로 인한 전세가격 불안을 우려한다. 신축 아파트 준공은 민간 임대차시장의 주요 공급원인데 앞으로는 시장 자체가 사라질 가능성이 커져서다. 상한제 영향으로 전체 주택공급 감소가 우려되는 상황에서 엎친 데 덮친 격이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 공공과 민간의 거주의무기간 규정이 유사하게 마련된 점을 고려하면 기간 기산에 대한 조항도 그대로 준용할 가능성이 높다입주단지에서 한동안 전월세 매물이 나오지 않을 것이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 전세시장이 단기적으로 크게 요동칠 수 있다고 지적했다.

 

편법 등장할 것

 

신축 아파트 전세는 이미 지난해 ‘9·13 대책 영향으로 감소하는 추세다. 장기보유특별공제(장특공제)2년 거주 요건이 추가돼서다. 이전엔 1주택자가 집을 팔 때 직접 거주하지 않았더라도 매매가격 9억원 초과분에 대해 장특공제율을 최대 80%(10)까지 적용했다. 하지만 내년 11일 이후 양도분부터는 거주 요건을 충족하지 못하면 장특공제율이 최대 30%(15)으로 줄어든다. 올해 강동구 일대 재건축 단지 대규모 입주와 연초 1만 가구 규모의 헬리오시티 입주 때도 전셋값 하락이 예상보다 오래 가지 않은 이유다. 가락동 A공인 관계자는 전세를 돌리느니 향후 양도소득세를 아끼기 위해 차라리 입주하겠다는 집주인이 많았다전세 물량이 당초 예상보다 1000가구 가까이 적게 나왔다고 설명했다.

 

거주의무기간 때문에 세입자를 들일 수도 없고 입주할 돈도 마땅치 않은 수분양자들은 LH(한국토지주택공사)에 집을 되파는 게 유일한 방안이다. LH는 이렇게 전매제한 예외로 매입한 주택을 임대주택으로 활용하거나 수급 조절용으로 활용한다. 하지만 2005년 이 같은 제도적 근거가 마련된 이후 14년 동안 LH가 우선 매입한 주택은 단 한 채도 없다. 이마저도 수분양자의 해외 체류나 근무·취학·결혼 등의 사유가 있을 때만 예외적으로 매각이 가능하다. 한 현직 공인중개사는 아파트 당첨 못지않게 자금계획이 중요해질 것이라며 돈이 부족한 집주인들은 보증금을 싸게 받는 대신 전입신고를 하지 않는 전세계약을 원할 수도 있다고 말했다.(2019927일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 다가구주택 전세물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 다가구 주택 지하1(반지하, 2층 양옥), 전용 40평방미터, 2, 화장실1, 주차불가,

              전세보증금 1억원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 단독주택 매매물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 다가구 주택 지하1, 지상 2층 단독, 대지 76평방미터, 연면적 119평방미터,

              매매가 92천만원(평당 4천만원)

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
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4년 연속 실거래가 1삼성동 아이파크 62·성수동 갤러리아포레 57

안호영 의원 "고가 아파트 시세 안 떨어져분양가 상한제 전면 시행해야"

 

올해 전국에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 서울 용산구 한남동 `한남더힐`, 가격이 무려 84억원에 이르렀다. 지난해 하반기 이후 9·13대책 등 부동산 과열 대책이 쏟아졌지만, 이들 고가 아파트의 시세는 약 1년 새 비슷한 수준이거나 오히려 더 오른 것으로 나타났다. 25일 국회 국토교통위원회 소속 안호영 의원(더불어민주당)이 국토교통부로부터 받은 `20162019(823일까지) 연도별 아파트 매매 실거래가(계약일 기준) 상위 20위 현황`에 따르면 올해 아파트 실거래 최고가는 110일 매매계약이 체결된 한남더힐(전용면적 244.749)84억원이었다. 이후 211위도 모두 한남더힐이 휩쓸었다. 전용면적 243.201, 240.23, 240.305아파트가 각 73억원(3), 66억원(5), 645천만원(8)에 거래되는 등 한남더힐의 실거래가는 전체적으로 6384억원 수준이었다. 서울 강남구 삼성동 아이파크(195.388)과 성동구 성수동1가 갤러리아 포레(241.93)는 각 62억원(12), 57억원(13)에 매매됐다.

 

삼성동 상지리츠빌카일룸(237.74·533천만원)과 강남구 청담동 효성빌라 청담101 B(226.74·53억원), 강남구 압구정동 현대7(245.2·52억원), 갤러리아 포레(241.93·50억원)50억원 이상의 실거래가로 뒤를 이었다. 한남더힐은 2016(244.749·82억원), 2017(244.783·78억원), 2018(244.783·81억원)에 이어 4년 연속 가장 비싸게 팔린 아파트로 기록됐다. 특히 1위 아파트의 면적에 미미한 차이(2018244.783·2019244.749)가 있지만, 집값을 잡기 위한 각종 부동산 대책에도 불구하고 거래 최고가 한남더힐 아파트의 가격은 1년 사이 3억원 정도 더 올랐다. 거래 시점도 201811, 20191월로 차이가 3개월에 불과하기 때문에 9·13 대책 등의 영향을 거의 받지 않은 것으로 추정된다.

 

다만 20162019년 연도별 실거래가 20위의 수준은 201647억원(서울 강남구 도곡동 타워팰리스2·244.04) 2017595천만원(한남더힐·240.305) 2018615천만원(한남더힐 ·240.23) 2019494천만원(서울 강남구 도곡동 상지리츠빌 카일룸·210.50)으로, 20172018년 오르다가 올해 다소 떨어지는 추세를 보였다. 안호영 의원은 "정부의 기존 부동산 대책이 고가 아파트에는 큰 영향을 미치지 않은 것 같다""고가 아파트의 높은 시세가 다른 집값 상승에 연쇄적으로 작용할 수 있는만큼, 정부는 분양가 상한제 전면 시행 등 강력한 부동산 안정 대책을 추진해야한다"고 강조했다.(2019925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산시장 매도인 강세되자, "제발 팔라" 호텔대접·선물

작년 9·13대책 직전과 유사, 서울아파트 증여 급증

 

서울 서대문구 입주 2년 차 신축 아파트 전용 84로열층 매물을 관심 있게 지켜본 A씨는 해당 매물이 뜨자 곧바로 공인중개사에 연락해 매수 희망 의사를 밝혔다. 하지만 매도인 측이 망설인다는 이야기를 듣고 고심에 빠진 A씨는 중개업소를 통해 직접 집주인에게 연락을 해 5성급 호텔 식사 대접을 제안하며 제발 집을 팔아달라고 부탁했다. 10억원이 넘는 아파트를 매수하는 데 수십만 원짜리 호텔 밥값 정도는 충분히 낼 만하다는 생각이었다. 하지만 이러한 A씨의 노력에도 불구하고 끝내 집주인은 답장조차 주지 않으며 거래는 성사되지 않았다. 급격하게 상승세를 타고 있는 서울 아파트 가격으로 인해 매수 희망자들이 집주인에게 집을 팔아 달라고 읍소하는 해프닝이 곳곳에서 벌어지고 있다. `매도인 우세` 시장이 뚜렷해지며 집주인들은 계약 후에도 마음을 바꾸는 경우가 빈번해지고 매수자들은 집을 보지도 않고 계약금부터 통장으로 쏘고 있다. 한마디로 지난해 9·13 부동산대책 직전과 유사한 상황이 재현되는 분위기다. 23일 서울 부동산 업계 및 관계자 등에 따르면 강남·북 할 것 없이 아파트값 상승세가 두드러지고 시세 수준의 매물들이 자취를 감추면서 상당수 매수 대기자들이 집주인들에게 구애 공세를 펼치고 있다.

 

서울 용산구의 한 아파트를 매수하려던 B씨는 계약서 작성 직전까지 갔던 집주인이 뜸을 들이자 추석 연휴에 맞춰 10만원짜리 명절 선물세트를 보냈다. 강남구 교육특구에 위치한 한 아파트 매입을 희망하는 직장인 C씨 역시 집주인에게 정성을 들여 장문의 문자 메시지를 전송하고 커피 쿠폰을 보내는 등 매수 사전 작업에 열중하고 있다. 강남구 압구정동 한 공인중개사 대표는 "최근에 재건축 아파트 가격도 꿈틀대면서 집을 내놨던 집주인들이 계약을 앞두고 혹은 계약 후 중도금을 쏠 계좌번호를 다시 내놓지 않고 잠적하는 일이 비일비재하다""며칠 전만 해도 계약서를 쓴 한 주인이 계약을 취소해 달라며 고성을 지르고 난리를 치기도 했다"고 말했다. 2016년 입주한 성동구 하왕십리동 신축 아파트를 매수한 한 신혼부부는 잔금을 치르기 위해 집주인과 만나기로 했지만 6시간 가까이 집주인이 나타나지 않아 반나절을 날리기도 했다. 계약 후 집값이 1억원 넘게 오르자 마음이 변한 집주인이 약속을 지키지 않은 것이다.(2019924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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반환보증 가입자에 HUG가 대신 돌려줘보증액도 3.317.1조원으로

정동영 "HUG·국토부 허술한 심사·정보 칸막이 문제전세금 상환능력 입증 의무화해야"

 

전세 계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금(전세금)을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)가 올해에만 약 1700억원에 이르는 전세금을 대신 지급한 것으로 나타났다. 서민들의 전세금 불안을 근본적으로 덜기 위해서는 HUG의 이 `전세보증금 반환보증` 제도를 아예 의무 가입으로 전환하고, 보증금 변제 능력 등 임대사업자의 정보를 국토교통부와 HUG가 더 꼼꼼히 따져야 하다는 지적이 국회에서 나왔다. 23일 국회 국토교통위원회 소속 정동영 의원(민주평화당 대표)HUG로부터 받은 `전세보증금 반환보증 실적·사고 현황`에 따르면 올해 들어 7월 말까지 HUG가 반환을 보증한 전세금은 모두 171242억원으로 집계됐다. 2013년 도입된 전세금 반환보증은 전세를 든 임차인이 보증에 가입하면, 계약 기간 이후 집 주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하고 차후 집주인에게 구상권 등을 통해 받아내는 제도다. 따라서 올해에만 HUG가 유사시 대신 갚아주겠다고 약속한 전세 보증금 규모가 171천억원을 넘는다는 얘기다.

이는 2016(51716억원)3.3배에 이르고, 연말까지 5개월이나 남은 시점에 이미 작년 전체 보증 실적(19367억원)에 육박한 상태다. 건수 기준 전세금 반환 보증 실적도 2016년 이후 2년 반 사이 24460건에서 3.6배인 87438억원으로 뛰었다. HUG의 전세금 보증이 크게 불어난 만큼 `보증 사고`(HUG가 대신 보증금 변제한 사례)도 급증하는 추세다. 올해 7월까지 전세금 반환보증 사고 액수는 1681억원으로, 2016(34억원)49.4배에 이르렀다. 사고 건수도 27건에서 28.1배인 760건으로 불었다. 지역별로는 2015년 이후 HUG가 보증한 515478억원 가운데 82%(42909억원)가 서울·인천·경기 등 수도권 지역에 집중됐다. 보증 사고 역시 2582억원 중 82%(2127억원)가 수도권에서 발생했다. 정동영 의원은 "급증하는 전세금 반환보증 사고를 예방하려면 보증보험 가입을 의무화하되 임대인에 대한 정보가 더 많이 공개돼야 한다"고 주장했다.

 

아울러 그는 "수백 채의 집을 갖고 보증 사고를 내는 불량 임대업자와 주택에 대해 허술한 심사로 보증해 주는 HUG의 책임도 크다""국토부와 산하기관 HUG`칸막이`를 없애 임대사업자 정보를 쉽게 확인하도록 시스템을 개선하고, 일정 규모 이상 주택임대사업자에게는 보증금을 변제할 자본금이 있다는 사실을 입증하도록 의무를 둬 전세금 떼먹을 가능성을 원천 봉쇄해야 한다"고 제안했다. 앞서 7월말부터 정부는 전세 계약 기간이 6개월만 남아도 전세금 반환 보증 가입을 허용하는 `특례` 적용 대상을 기존 `미분양 관리지역`에서 `전국`으로 확대했다. 다만 보증 특례의 경우 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억원, 기타 지역 3억원이고 부부합산 소득은 1억원 이하여야 한다. 보증료는 아파트의 경우 연 0.128% 수준이다. 예를 들어 아파트 전세보증금(전세금)15천만원이라면 2년간 384천원을 보증료로 내면 전세금을 보호할 수 있다. 전세금 반환 보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있다.(2019923일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 빌라 전세물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 빌라 지상 4층 중 275평방미터, 전세37천만원, 관리비 2만원, 3, 화장실2,

              주차가능, 베란다2

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 빌라 월세 임대물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 신교동 소재

 

물건내용 : 빌라 지상 5층중 360평방미터, 보증금 2억원/월세50만원, 관리비 2만원, 2,

               화장실1

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

               정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 주택 전세물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 통인동 소재

 

물건내용 : 주택 지상144평방미터, 보증금 2억원, 관리비 2만원, 3, 주차가능

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 내부 모습
물건 내부 모습

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 주택 전세물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 체부동 소재

 

물건내용 : 주택 지하153평방미터, 보증금 15천만원, 3, 주차가능

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경

 

 

 

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