06-03 22:37

 
 

 

부적격자 물량 11가구 재공급, 잔금대출은 시세대비 40%까지

실투자금 2억원이면 매입 가능, 청약 부적격 계약취소 속출

아크로 포레스트도 3가구 나와, 2017년 공급가격에 `줍줍` 가능

 

 

잠실과 위례신도시 생활권을 누릴수 있는 경기도 하남 감일지구 `하남포웰시티`에서 청약 부적격자 물량 11가구가 재공급된다. 분양 당시에도 인근 아파트보다 싸게 공급돼 `수도권 로또`로 불린 이 아파트는 2018년 분양가 그대로 공급되는 것이어서 실수요자들은 "당첨 즉시 최소 5억원의 시세차익이 보장된다"며 뜨거운 관심을 보이고 있다. 최근 공공분양 과천제이드자이, 민영 아파트 수원 매교역 푸르지오SK뷰에서도 청약 부적격자가 대거 속출하면서 전문가들은 `묻지마 청약`을 넣었다가 계약 취소를 당할 수 있으니 각별히 주의해야 한다고 당부했다. 14일 현대건설은 하남 감일지구 포웰시티 B6·C2·C3블록 계약 취소 물량인 11가구를 오는 18일 재공급한다고 밝혔다. 청약은 포웰시티 홈페이지에서 진행하며 다음날 추첨을 통해 당첨자를 발표한다. 이번에 재공급되는 물량은 신혼부부·장애인·노부모 등 특별공급 8가구, 일반물량 3가구다. 주택공급에 관한 규칙에 따라 특별공급 아파트 계약 취소물량은 특별공급 자격 대상자에게만, 일반공급 취소물량은 해당지역 무주택 가구주에게 돌아간다.

 

 

분양업계 관계자는 "특별공급 자격 요건, 일반공급 가점 등 자격 요건을 맞추지 못해 당첨이 취소된 물량이 발생했다"고 설명했다. 5월 7일 기준 하남시에 거주하는 무주택자가 신청할 수 있다. 거주의무기간은 없다. 현재는 법이 개정돼 거주 요건이 2년 이상일 때 1순위 자격이 부여되지만, 이 아파트는 모집공고가 2018년에 나온 것이어서 `강화된 거주의무기간` 적용을 받지 않는다. 서울 잠실과 위례신도시 생활권을 누릴 수 있고, 1군 건설사 현대건설·대우·포스코 등이 시공을 맡은 대단지 아파트여서 실수요자들 관심이 높다. 무엇보다 청약 대기자들의 관심을 모으는 부분은 시세 대비 반값에 가까운 분양가다. 포웰시티 B6블록 전용 84㎡ 기준 공급가는 5억4000만~5억6000만원이다. 같은 평형 이 일대 시세가 9억~10억원임을 감안하면 당첨만으로 5억원 시세차익이 보장된다. 포웰시티 C3블록 바로 옆에 위치한 하남감일스윗시티는 전용 84㎡가 현재 9억4000만~9억6000만원에 매물이 나와 있다. 대로 맞은편에 위치한 서울 마천동 송파구 송파파크데일 아파트는 같은 평형이 9억~10억원이다. 인근 부동산 관계자는 "감일스윗시티는 이제 입주 중인 아파트로 아직 실거래가 없다. 그러나 입주가 완료되고 올해 말, 내년 초 포웰시티도 입주를 시작하면 10억원은 당연히 넘을 것이라고 본다"고 했다.

 

 

자금 부담이 덜한 점도 `호재`로 꼽힌다. 이 아파트는 입주가 B6블록은 오는 11월, C2는 내년 2월, C3는 내년 3월 예정이다. 당첨 즉시 계약금 20%, 입주 때 잔금 80%를 낸다. 5억6000만원짜리 전용 84㎡에 당첨되면 계약 때 1억1000만원을 내고, 4억5000만원가량은 6개월 뒤 입주 때 내면 된다. 그런데 통상 잔금대출은 대출 신청 시점 기준 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 나오기 때문에 만약 연말 입주 당시 시세가 9억원이라면 3억6000만원까지 대출이 가능해서 잔금 납부 때 9000만원가량만 마련하면 된다. 6개월 사이 2억원 정도만 확보해도 아파트 구매에 무리가 없는 셈이다. 모집공고문에는 중도금대출 알선은 없다고 나와 있다. 포웰시티 분양상담사도 "개인의 신용도에 따라 다르지만, 사용승인 후 입주 때 시세에 근거해서 대출 한도만큼 주택 대출을 받을 수 있다"고 설명했다. 모집공고문에는 청약 부적격 확인 시 10년간 청약 자격이 박탈된다고 나와 있다. 최근 들어 특공 자격 요건의 세분화, 복잡한 가점제 등으로 특공과 일반공급 가리지 않고 부적격자가 속출하고 있다. 고가 아파트에서도 청약 자격 부적격으로 계약 취소된 물량이 발생했다. 서울 성동구 성수동 `아크로 서울 포레스트` 주상복합 아파트 3가구도 `줍줍`을 진행한다. 대림산업은 2017년 분양 당시 청약 부적격 당첨으로 주인을 찾지 못한 3가구에 대해 3년 전 가격으로 무작위 추첨을 통해 뽑을 예정이다. 최근 3만8000여 명의 청약통장이 몰린 경기도 과천 제이드자이 1순위 청약에서 약 22.7%(147가구)의 부적격자가 대량으로 발생했다. 무주택자이면서 소득·재산이 일정 수준 이하여야 하는데 자신의 소득·재산에 대한 정확한 정보 없이 지원하다 보니 당첨 취소 사례가 쏟아졌다.(2020년 5월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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송도힐스테이트 무순위 청약, 경쟁률 최고 2만8000대1 기록

전매기간 6개월 분양권 수요↑

 

 

전매기간이 6개월인 인천 송도의 한 아파트 무순위 청약에 6만명이 몰렸다. 지난 한 해 인천 총 청약자 수(18만명) 대비 3분의 1에 해당하는 규모다. 정부가 오는 8월부터 수도권과 지방에서 분양권 전매를 금지한다고 발표하면서 전매기간이 짧은 분양권에 수요자들이 대거 몰린 것으로 풀이된다. 전문가들은 "전매 금지 강화 정책의 `풍선효과`로 보인다"며 "전매 규제 반사이익으로 8월 전 분양하는 물량 중 전매기간이 짧고 교통 호재가 있는 곳은 청약 과열 양상이 우려된다"고 지적했다. 12일 현대건설에 따르면 전날 진행된 인천 연수구 `힐스테이트송도더스카이` 무순위 청약에서 총 50가구 모집에 5만8763건(경쟁률 1175대1)이 신청했다. 이 청약은 평형별로 중복 신청이 가능했는데, 단 2가구만 나온 전용 84㎡A에는 5만6015명이 지원해 경쟁률이 2만8007대1에 달했다. 전용 120㎡A는 40가구에 2만7173명, 157㎡A는 8가구에 1만2597명이 청약했다. 당첨 부적격 등으로 계약이 취소된 미계약 물량을 추가 모집하는 `무순위 청약`은 이른바 `줍줍(줍고 또 줍는다는 뜻)`으로 불린다. 청약 경쟁률이 높아지고 신축 아파트 몸값이 뛰면서 줍줍은 경쟁률 기록을 쏟아내고 있다. 청약통장이 필요 없고 가점도 요구하지 않기에 청약 실수요자들이 몰린다. 이달 초 진행된 위례 `중흥S클래스` 청약에도 2가구 모집에 4043명이 몰렸고 비슷한 시기 `힐스테이트 부평` 1가구 모집에도 3419명이 신청했다.

 

 

게다가 이번 송도더스카이 `줍줍`은 전매기간 6개월에 `비규제` 반사이익까지 부각되면서 이례적인 경쟁률이 나왔다는 분석이다. 이 단지가 무순위 청약을 진행한 날 정부는 수도권과 지방에서 분양권 전매를 소유권 이전등기 때까지 제한한다고 발표했다. 8월부터는 수도권에서 전매 가능한 분양권이 나오지 않는 셈이어서 투자자와 청약 대기자들은 "(비규제) `막차`를 타자"며 청약했다는 분석이다. 권일 부동산인포 팀장은 "규제 전 막차를 타자는 열기가 송도 줍줍에도 영향을 미쳤다"며 "가점이 낮아 청약할 엄두도 못 낸 사람, 주택을 보유하고 있지만 신축으로 갈아타고 싶은 사람, 투자 가치로 분양권을 보유하려는 사람 등 분양권 수요가 다양한데 이를 막아버리니 당분간은 전매가 가능한 분양권 가치가 더욱 뛸 것"이라고 해석했다.

 

부동산인포에 따르면 5~7월 전국에서 진행되는 일반분양은 9만1178가구다. 수도권에서는 4만5767가구, 지방에선 2만3000여 가구가 일반분양된다. 지방은 투기과열지구로 지정된 대구 수성구를 제외하고 그 외는 6개월 전매를 적용받고 있어 분양권 투자 수요에 의해 지방 아파트 청약 경쟁률도 높았다. 그러나 8월부터 지방에서조차 분양권 거래가 금지되기 때문에 건설사들은 분양 시기를 앞당길 수도 있다. 부동산업계 관계자는 "지금은 투자 수요가 더해져 청약 흥행 열기가 확산됐는데 앞으로는 실제 거주할 진짜 수요자들만 청약에 참여하기에 요즘처럼 높은 경쟁률이 나오기 어려울 것"이라며 "코로나19로 연기된 물량까지 포함해서 건설사들이 8월 전 물량을 밀어낼 것"이라고 내다봤다.(2020년 5월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 2분 거리에 있는 제2종 근린생활시설 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 적선동 소재

 

물건내용 : 3층 건물 통임대, 1층 13평방미터, 2층 13평방미터, 3층 10평방미터, 보증금3천만원,

             월세 190만원(부가가치세 별도)

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

 

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양도세·보유세발 급매 손바뀜, 강남아파트 낙폭 둔화 전환

강보합속 `버티기 모드` 돌입, 바닥 다진뒤 반등여부 주목

 

 

코로나19 이후 호가가 수억 원 뚝뚝 떨어지던 서울 강남 아파트가 낙폭을 줄이고 있다. 재산세·양도세 부담에 다주택자 등 집주인들이 `급매`로 던진 매물이 소화되며 다시 `버티기 모드`에 돌입하는 모양새다. 코로나19 충격으로 매수자를 찾기 힘든 상황이었지만, 지방 현금부자들이 원정 쇼핑에 나서면서 급매가 소진된 것으로 풀이된다. 올해 2~3월 강남 아파트 거래량은 급감했지만, 전체 거래량에서 서울에 거주하지 않는 외지인 매수 비중은 늘었다. 강남 공인중개업소 관계자들은 "이달 초 연휴기간 강남 급매 `바겐세일`이 끝나 강보합 속 버티기 국면에 돌입할 것"이라고 전망했다. 10일 국토교통부 실거래시스템에 따르면 서울 강남3구 아파트 매매 거래에서 지방 사람들(외지인)이 매수한 비중이 높아지고 있다. 지난 3월 서초구 아파트 매매(205건) 중 외지인 매입은 53건으로 25%에 달했다. 거래가 왕성했던 지난해 11월만 해도 외지인 거래 비중은 18% 정도였다. 같은 기간 강남 소재 아파트 전체 매매(264건) 중 외지인 매수는 77건(31%)으로 지난해 11~12월(25~27%)보다 비중이 늘었다.

 

 

4월 외지인 거래는 집계되지 않았지만 코로나19발 부동산 거래 절벽이 본격화되고 강남3구가 하락세로 전환한 2월부터 외지인 매매 비중이 높아지는 추세다. 서울 압구정동 공인중개업소 관계자는 "서울 아파트들이 전체적으로 안 팔려 갈아타기는 여의치 않았고, 강남 아파트 급매를 대기하던 지방 사람들이 싸고 좋은 물건을 5월 말 잔금 조건으로 챙겼다"고 했다. 2월부터 강남 아파트 `급매`가 속출했다. 12·16 부동산대책으로 15억원 초과 아파트 대출이 금지됐고 코로나19 충격으로 거래가 얼어붙으며 강남 재건축 아파트 중심으로 가격을 내린 매물이 나오기 시작했다. 부동산 업계에 따르면 이 시기 쏟아지던 급매는 대략 네 가지 유형이다. 6월 말까지 다주택자 양도세 중과 배제를 적용받기 위한 6월 말 잔금 조건, 보유세를 줄이기 위해 주택 보유 수 산정 기준인 6월 전(5월 말) 잔금 조건, 증시 하락장에서 주식투자를 위한 현금 확보성, 코로나19 충격에 따른 사업자금 회수가 꼽힌다.

 

 

이때 압구정동 아파트가 종전가보다 4억원씩 떨어져 손바뀜됐다. 압구정 구현대 6·7차는 전용 157㎡가 지난달 35억5000만원에 실거래됐다. 연말까지 39억원대에 거래됐던 곳이다. 압구정 현대3차 전용 82㎡는 지난달에만 거래된 3건 모두 20억원이었다. 연말에 22억~24억원에 팔리던 물건이다. 급매가 빠지자 호가도 반등세다. 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡ 호가는 17억원대까지 내려갔지만 최근에는 18억2000만∼18억5000만원을 넘어섰다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 이달 7일 16억원에 손바뀜됐으나 현재 17억4000만~18억원대에 나와 있다. 송파헬리오시티 인근 공인중개업소 관계자는 "연휴까지 5000만~1억원 저렴한 매물이 거래된 후에는 저가 매물이 더 출현하지 않고 있다. 16억~16억5000만원 선에 거래됐던 109㎡(약 33평)는 17억~18억 선을 유지한다"고 말했다. 강남 `급매`가 소진되며 아파트 매매지수 하락폭도 줄었다. 한국감정원 주간아파트 매매동향에 따르면 지난 4일 조사 기준 강남4구 아파트값이 지난주 -0.21%에서 -0.17%로 하락폭이 둔화됐다. 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 절세용 급매가 많던 재건축 단지가 연휴 때 소진된 영향으로 보인다.(2020년 5월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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규제악화 우려 강남집값 하락세, e편한세상신촌 등 신고가 경신

3040 실수요자 신축선호 영향

 

 

코로나19 사태로 집값이 조정기에 들어선 가운데 서울 도심 주요 신축 단지(준공 5년 이내)가 신고가를 경신하는 사례가 잇따르고 있다. 반면 지은 지 수십 년이 지난 재건축 단지는 수억 원씩 폭락하며 희비가 엇갈린다. 8일 부동산 업계에 따르면 서울 서대문구 북아현동 이편한세상신촌(2017년 준공) 전용 59㎡ 매물이 지난 4월 18일 13억500만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 지난해 11월 기록한 전고가 12억5700만원보다 약 5000만원 뛴 것이다. 서대문구 DMC파크뷰자이(2015년 준공) 84㎡ 매물도 지난 4월 14일 11억4500만원에 팔려 전고가(11억3000만원)를 1500만원 경신했다. 지난 3월 말엔 성북구 래미안길음센터피스(2019년 준공) 59㎡ 매물이 9억8500만원에 팔렸고, 마포구 래미안웰스트림(2016년 준공) 59㎡도 13억5000만원으로 신고가를 경신했다.

 

코로나19 사태 이후에도 강세를 유지하는 아파트는 주로 강북권 직주근접이 가능한 도심에 위치했고, 주택담보대출이 가능한 시세 15억원 이하 신축 단지라는 공통점이 있다. 반면 대출이 불가능한 15억원 이상 강남권 단지들은 신축도 하락세를 면치 못하고 있다. 아크로리버뷰신반포(2018년 입주)는 지난 4월 15일 전용 84㎡ 매물이 26억원에 팔려 전고가(28억2000만원)보다 2억원가량 떨어졌다. 지난 4·15 총선에서 여당이 압승한 이후 재건축 관련 규제가 더 심해질 것이란 비관론이 가격 하락을 더욱 부채질하고 있다. 여기에 지난 6일 발표된 주택 공급 활성화 대책에 공공 주도 재개발 제도가 포함된 것과 달리 재건축 관련 대책은 전혀 없어 강남 초기 재건축은 당분간 추진이 어려울 것으로 관측된다.

 

 

강남구 대치동 은마아파트는 지난달 14일 전용 84㎡ 급매물이 18억9300만원에 거래됐다. 올해 초 시세(20억~21억원) 대비 2억원 이상 떨어졌다. 신축 아파트가 서울 아파트 조정세에도 선방하는 것은 정부 규제로 재개발·재건축이 어려워질수록 새 아파트 공급이 적어져 희귀성 및 가치가 상승하기 때문이다. 여기에 2010년대 이후 지어진 신축 단지는 이전 아파트와 자재나 구조, 커뮤니티시설 측면에서 차이가 커 신혼부부 등 실수요자 선호도가 높은 점도 영향을 미치고 있다. 서대문구 한 공인중개사는 "재건축이 어렵다는 분위기에 신축 아파트가 `리미티드 에디션(한정판)` 대접을 받는다"고 말했다.(2020년 5월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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뉴욕 좁은땅에 72층 트럼프타워, 용적률 거래제 통해 랜드마크로

한국, 2016년 제도 도입했지만, 까다로운 조건탓 있으나마나

천편일률적인 규제 손봐야

 

 

# 미국 뉴욕 맨해튼 심장부인 56번가에 자리 잡은 트럼프 월드 타워. 72층 높이인 이 건물은 도널드 트럼프 미국 대통령이 당선된 이후 자주 뉴스 화면에 등장해 우리에게도 친숙한 건물이다. 당초 이 건물이 세워진 땅은 워낙 좁고 용적률 제한도 있어 높은 건물을 올릴 수 없었다. 트럼프 대통령이 활용한 것은 인근 빌딩 건물주와 협상을 벌여 산 `용적률`이었다. 이를 통해 협소한 용지에 뉴욕을 상징하는 랜드마크를 건설한 것이다. 이 건물 저층에 있는 상가를 제외한 대부분 면적은 주거용 아파트, 원룸이 차지하고 있으며 뉴욕 유명인들이 가장 선호하는 주거시설로 손꼽힌다. 1기 신도시를 향후 100년간 쓸 수 있는 `뉴강남`으로 재탄생시키려면 과감한 규제완화 조치가 필수다. 도시계획·정비사업 전문가들은 특히 개별 단지 리모델링이 아닌 소형 캡슐 주택으로 구성된 `통개발`을 추진하려면 사업 추진의 최대 걸림돌인 용적률 문제를 해결해야 하고 `용적률 거래제` 확대 도입도 고려해야 한다고 충고한다.

 

 

현재 일부 1기 신도시에선 산발적인 개별 단지별 리모델링이 이미 시작됐다. 분당과 평촌, 산본 등을 중심으로 일부 단지가 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 추진 중이다. 지난해 6월 일산에서도 최초로 장성마을 2단지 아파트가 리모델링 깃발을 들기도 했다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대를 그대로 남겨두고 증축하는 방식이다. 개별 단지 리모델링은 재건축보다 구조 개선이나 증가 가구 수에 한계가 있을 수밖에 없다. `뉴강남` 프로젝트의 핵심인 `소형 캡슐주택`이나 `모듈러 주택` 건립은 당연히 불가능하다. 1기 신도시 단지들이 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 용적률이란 대지면적과 비교한 건축물 총면적의 비율을 의미하는 용어로 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 기존 용적률은 낮고, 재건축 시 법정 허용 용적률은 높을수록 건물을 기존보다 더 높게 지어 분양 가구 수를 늘릴 수 있다.

 

 

1기 신도시는 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%) 등 일산과 분당을 제외한 3개 도시의 평균 용적률이 200%를 넘는다. 재건축 시 법정 한도 용적률은 3종 주거지역의 경우 250%를 기본으로 하며 공공기부채납 면적에 따라 최대 300%까지 올릴 수 있도록 돼 있다. 정비업계에 따르면 일반적으로 기존 용적률이 180% 이하 수준이어야 재건축 사업성이 확보된다. 백준 J&K도시정비 대표는 "1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 현재 리모델링을 추진 중인 단지들이 대부분 재건축으로 방향을 바꿀 것"이라고 말했다. 이처럼 1기 신도시 리뉴얼을 위해선 용적률 상향이 꼭 필요하지만 도시정비법을 개정해 1기 신도시에만 혜택을 주면 수도권 다른 지역에서 강한 반발이 일어날 수밖에 없다. 이 때문에 개발 과정에서 2016년 도입됐지만 유명무실했던 `용적률 거래제`를 적극 활용해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 이를 1기 신도시에 적용하면 높은 건물을 짓기 어려운 고도·경관 지구나 용적률 400%가 적용되는 준주거지역에서 남는 용적률을 사들인 뒤 주거지역에 고층으로 재건축하는 방법이 가능해진다.

 

 

용적률 거래제는 2016년 오랜 진통 끝에 국내에도 도입됐지만 실제 활용된 사례는 극히 드물다. 두 단지 간 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 조건이 너무 까다롭기 때문이다. 따라서 이 같은 까다로운 전제 조건을 과감히 없애고 자유롭게 용적률을 거래할 수 있도록 해야 소형 캡슐주택 위주의 통합 재건축이 가능해진다는 지적이다. 최준영 법무법인 율촌 전문위원은 "1기 신도시 지역 전체를 묶어서 용적률을 나누거나 거래해 쓸 수 있도록 허용해야 한다"며 "개별 단지보다는 `통개발`을 통해 도시 전체 모습을 바꿔야 신규 수요를 창출할 수 있을 것"이라고 말했다. 미국처럼 용적률의 적정 가격을 평가하고 거래를 중개할 `용적률 거래 중개은행`이 없다는 점도 문제다. 시장에서 거래된 적이 없는 용적률을 개인 간 협상을 통해 가격을 매기는 것은 사실상 불가능하다는 지적이다. 미국은 중개은행을 통한 용적률 거래제가 활성화돼 있다. 사업 시행 방식에서도 큰 변화가 필요하다. 일반적인 재건축은 정비계획 수립, 안전진단, 조합 설립, 이주 및 착공 등 사업 추진에 7~8년 이상이 소요된다. 사업기간이 길어지면 사업비용도 늘고 주민 간 갈등도 커지기 때문에 공공·민간(조합)이 협업하는 새로운 재건축 제도를 도입해 사업기간을 준공까지 5년 이내로 줄일 필요가 있다. 1기 신도시 리뉴얼이 실제로 진행되면 사업이 진행되는 지역과 그렇지 않은 지역 간 특혜 논란도 발생할 것이다. 이 때문에 재건축이 이뤄진 구역 내에서만 공공기여가 이뤄지는 현행 기부채납 방식을 과감히 바꿔야 한다는 지적도 나온다.(2020년 5월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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"당첨땐 수억 차익"…코로나도 못막는 청약 열기

위례중흥S-클래스 펜트하우스, 10년 전매제한에도 청약 폭주

풍부한 시중 현금유동성 방증, 수원 쌍용 더 플래티넘도 들썩

21가구 무순위 모집에 1만명, "청약 예비당첨자 비율 확대전

마지막 기회"에 통장 몰려

 

 

분양가가 16억원에 육박하고 규제로 인해 대출을 전혀 받을 수도 없는 위례신도시 펜트하우스 2가구 `무순위 청약`(줍줍·줍고 줍는다는 뜻)에 4000명 넘는 인파가 몰렸다. 시중의 현금부자들이 들고 있는 유동성 규모를 짐작하게 하는 상징적 사건으로 풀이된다. 또 코로나19 여파로 집값이 하락하고 있지만 분양만 받으면 단숨에 수억 원의 시세차익을 본다는 기대감은 여전한 것으로 나타났다. 5일 한국감정원에 따르면 지난 4일 위례신도시 하남시 권역 A3-10블록 `중흥S-클래스`에서 나온 전용면적 172㎡ 펜트하우스 두 채 무순위 청약에 4043명이 몰려 경쟁률 2021.5대1을 기록했다. 이 단지는 지난 2월 말 진행된 1순위 청약에서 426가구 모집에 4만4448개 청약통장이 몰려 평균 경쟁률 104.3대1로 완판됐다. 이달 4일 나온 펜트하우스 두 채 역시 1순위에 43명이 지원해 마감됐지만 계약까지 이어지지 못하자 이 물량이 `줍줍`으로 나왔는데, 기회를 포착한 현금부자 수천 명이 잇달아 신청서를 내는 상황이 연출된 것이다. 이 아파트는 분양가가 15억원이 넘기 때문에 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다. 또 전매제한 10년이 걸려 2030년이 돼야 아파트를 매각할 수 있다. 결국 향후 10년간 보유현금 15억9000만원을 아파트에 묻어놓을 여력이 있는 현금부자만 4043명이 몰렸다는 얘기다.

 

 

쌍용건설이 같은 날 수원시 권선구 오목천동 482-2 일대에 내놓은 `쌍용 더 플래티넘 오목천역` 줍줍에 몰린 열기도 뜨거웠다. 이 단지 전용 39~84㎡ 21가구가 줍줍 매물로 나왔는데 1만34명이 신청해 평균 경쟁률 477.8대1을 기록했다. 전용 84㎡A형 11가구 물량에 6441명이 지원해 경쟁률이 585.5대1로 가장 높았다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억7960만~5억1690만원으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 다만 조정대상지역 규제를 받아 3년의 전매제한 기간이 적용된다. 시세 차익을 노리고 청약한 당첨자는 2022년 9월로 예정된 입주 시점 이후 매각에 나설 수 있을 것으로 보인다. 롯데건설이 의정부시에서 내놓은 `의정부 롯데캐슬 골드포레`는 추후 부적격자, 계약포기분이 나올 것을 예상해 이례적으로 청약이 시작되기 이전인 4일에 사전 무순위 청약을 진행했는데, 인파 1만733명이 몰려 눈길을 끌었다. 이 단지는 7일 1순위, 8일 2순위 청약을 접수할 예정이다. 미계약 물량이 나오면 사전 무순위 청약 상위 순번이 줍줍을 할 수 있는 구조다.

 

 

결국 경기도 하남시 위례신도시와 수원시, 의정부시 등 3곳에서 진행한 무순위 청약에 총 2만4810명이 몰린 셈이 됐다. 일각에서는 정부가 청약 시 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비당첨자 비율을 대폭 확대하기로 결정한 것이 줍줍 열기를 키웠다는 분석이 나온다. 당초 정부가 정한 예비 입주자 선정 비율은 서울 등 투기과열지구는 공급물량의 500%(5배수), 그 외 지역은 40%였다. 그런데 지난 3월 국토교통부는 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비 당첨자 비율을 기존 40%에서 300%까지 확대하는 계획을 내놨다. 대책이 나오기 전달인 2월 경기도 수원 `힐스테이트 푸르지오 수원` 줍줍 청약에서 미계약분 42가구를 모집하는 데 6만7965명이 몰리는 등 줍줍에 대한 열기가 지나치게 커졌기 때문이다. 정부가 새로 정한 대로 예비당첨자가 대폭 늘면 미계약 물량이 나와도 당첨되지 못한 1·2순위 내 후순위 신청자에게 계약 기회가 돌아가기 때문에 줍줍 물량이 나오기가 어려워진다. 사실상 지난 4일 무순위 청약이 `마지막 줍줍`으로 거론되자 숨죽이던 예비 청약자들이 잇달아 신청서를 써냈다는 분석이다.(2020년 5월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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4월 주가 11% 급반등에 밸류에이션 부담…수출 감소·실적 타격도 우려

"주가 흐름은 전약후강…이달 중순 이후 2,000선 회복 시도 가능성"

 

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 급락했던 주가가 일단 반등에 성공한 가운데 증권가에서는 이달 증시가 다시 하락세로 돌아설 수 있다는 전망이 잇따르고 있다. 이른바 `셀 인 메이(Sell in May·5월에 팔아라)`라고 하는 증권가의 격언이 맞아떨어질지 주목되는 상황이다. 5일 금융투자업계에 따르면 전날까지 이달 증시 전망 보고서를 발간한 8개 증권사의 5월 코스피 예상 등락 범위 하단은 평균 1,755로 집계됐다. 회사별로 보면 신한금융투자와 대신증권이 등락 범위 하단을 1,700으로 제시해 가장 낮은 눈높이를 보였다. 부국증권과 삼성증권은 1,750을, KB증권과 IBK투자증권, 한국투자증권은 1,780을 각각 하단으로 제시했다. 유일하게 등락 범위 하단을 1,800으로 잡은 키움증권을 제외한 나머지 7개 증권사는 모두 코스피가 1,700대 초중반까지 재차 추락할 수 있다고 전망한 것이다. 앞서 코스피는 지난 4월 한 달 동안 무려 10.99% 뛰어올라 1,940선을 회복했다.

 

 

지난달 말 종가(1,947.56)는 3월 19일 기록한 저점(1,457.64)과 비교해 489.92포인트(33.61%)나 상승한 수준이다. 그러나 5월 첫 거래일인 4일 코스피는 하루 만에 2.68% 급락해 1,895.37로 다시 후퇴했다. 향후 주가 등락 범위 하단을 1,700선으로 잡는다면 코스피는 이달 중 최고 10%가량 추가로 하락할 수 있다는 의미가 된다. KB증권은 이달 코스피가 단기적으로 하락할 가능성이 있다며 5월 주식 투자 비중을 `중립`으로 제시했다. 이은택 KB증권 연구원은 "현재 주식시장은 앞선 주가 급등에 따른 피로를 해소해야 하는 상황"이라며 "주가 상승 탄력이 둔화하면서 -10% 정도의 단기 조정이 나타날 가능성을 염두에 둬야 한다"고 진단했다. 박소연 한국투자증권 연구원 역시 "기업이익 추정치가 하향되는데도 지수는 계속 올라가다 보니 밸류에이션(평가가치) 부담이 높아졌다"고 우려했다. 당초 투자자들의 기대를 모았던 `코로나19` 봉쇄 조치 해제가 오히려 시장에 불확실성으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다. 이은택 연구원은 "이달 중순부터 각국의 봉쇄 해제가 본격화하면서 국지적으로 감염 재확산 및 확진자 증가세 정체 현상이 나타날 가능성이 있다"고 진단했다. 아울러 수출 비중이 큰 우리나라의 특성상 2분기 수출 악화에 따른 기업 실적 부진이 불가피하다는 점 또한 주가 하락 압력을 높이는 요인이다.

 

 

자연히 증권가는 이달 지수가 약세 흐름을 이어갈 가능성에 무게를 두는 모습이다. 김예은 IBK투자증권 연구원은 "이번 달에는 코로나19의 재확산과 미중 무역 분쟁 재점화 등 대외 리스크가 확대되는 가운데 풍부한 현금 유동성이 맞물리면서 시장 변동성을 키울 전망"이라며 "주가 상승보다는 하락에 무게를 둬야 한다"고 평가했다. 이원 부국증권 연구원 역시 "정책 기대감에 기댄 증시 부양은 한계에 봉착했다"면서 "증시와 실물경기 사이 괴리가 심화함에 따라 이달 코스피는 간격 조정 구간을 거칠 것"이라고 예상했다. 다만 이달 후반으로 가면서는 점차 주가가 회복할 것이라는 전망도 나온다. 대신증권은 이달 코스피가 `전약후강`의 흐름을 나타내면서 2,000선 회복을 시도할 것이라고 내다봤다. 이경민 연구원은 "코로나19가 진정되고 경제활동이 재개되면 경기 회복에 대한 기대와 유동성 모멘텀이 주가 상승을 주도할 것"이라며 "글로벌 유동성 확대 국면에서 외국인의 코스피 순매수 유입은 시간문제일 것"이라고 강조했다. 서상영 키움증권 연구원 역시 "월 초반 주가 조정은 오히려 높은 밸류에이션 우려를 완화할 기회"라며 "향후 경제활동 재개와 함께 월 후반 들어 코스피는 2,000선에 도전할 수 있을 것"이라고 내다봤다.(2020년 5월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주택연금 가입주저 요인은 "집값대비 월 지급액 적어서"

 

 

은퇴를 앞둔 국내 50대 직장인 가계 총자산의 72.1%는 부동산 자산이라는 조사 결과가 나왔다. 평균 총 자산규모는 66078만원인데, 그 중 부동산이 47609만원인데 반해 금융자산은 16794만원에 그친 것이다. 또한 수도권과 비수도권 가계 간 자산 차이는 대체로 주택가격의 차이에서 비롯된 것으로 나타났다. 50대의 가장 큰 주택연금 가입 주저 요인은 월지급액이 적다고 판단하기 때문으로 조사됐다. 최근 미래에셋은퇴연구소가 발간한 `2020 미래에셋 은퇴라이프트렌드 조사보고서`에 따르면, 국내 50대 직장인 가계의 평균 총자산은 약 66000만원으로, 이 중 72.1%가 부동산자산이었다. 금융자산의 비중은 25.4% 수준이며, 금융자산 중에서는 예적금/저축성보험과 사적연금이 주요 자산군이었다. 부동산과 기타자산으로 나뉘는 실물자산 49284만원 중 부동산이 47609만원이라 대부분을 차지했고, 그 외에 차량이나 회원권과 같은 기타 자산은 1675만원이었다. 부동산 중에서 주택은 평균 42256만원, 주택 외 부동산은 평균 5353만원으로 조사됐다. 가계가 보유한 부채 규모는 평균 6987만원으로, 금융부채 5632만원과 임대보증금 1355만원으로 구성됐다. 금융부채 중에서는 담보대출(4320만원)이 신용대출(1312만원)에 비해 3배 이상 금액이 컸다. 총자산에서 부채를 차감한 순자산은 평균 59091만원 선이었다.

 

비수도권 가계보다 수도권 가계 자산 규모 1.6배 커

 

자산 규모에 따른 자산구성비의 경우 1분위 가계(자산 기준 하위 20%)의 주택자산 비중은 50.7%, 2~5분위(63.5~68.9%)에 비해 유독 낮았다. 1분위 가계의 경우 `거주지 임차보증금`의 비중이 11.9%로 비교적 높게 나타나 전월세로 거주하는 가구가 다른 분위 대에 비해 비교적 많은 것으로 분석됐다. 또 다른 특징은 자산 규모가 클수록 자산 중에서 주택 외 부동산(토지, 건물 등)이 차지하는 비중이 커진다는 점이다. 1분위의 경우 자산 중 주택 외 부동산의 비중이 2.6%에 그쳤으나, 2분위(자산기준 하위 20~40%) 3.6% 3분위(하위 40~60%) 5.2% 4분위(하위 60~80%) 6.3% 순으로 높아졌다. 5분위(자산기준 상위 20%)11.2%로 타분위에 비해 2~4배 가까이 높았다. 지역별로 수도권 가계의 자산 규모는 비수도권 가계보다 평균 1.6배 많았는데 이 중 상당 부분이 주택가격의 차이로 인한 것으로 진단됐다. 수도권 가계의 평균 자산 규모는 77148만원으로 비수도권(49115만원)에 비해 28000만원 가량 높았다. 이 중 수도권의 평균 주택자산 규모는 5685만원, 비수도권 29340만원으로 약 21000만원 정도 차이가 났다. 즉 자산 평균 규모 차이인 28000만원 중 주택으로 인한 21000만원을 제외하면 나머지 자산의 차이는 7000만원 정도인 셈이다. 수도권 내에서도 서울 지역 가계의 총자산은 9715만원으로 인천/경기(65960만원)에 비해 25000만원 이상 높았다. 이들의 평균 주택자산 규모는 각각 61264만원, 41962만원으로 2억원 정도 차이를 보였다.

 

 

중위권 가계의 주택연금 가입 의향 가장 높아

 

50대 직장인 중 보유주택 가액 총합이 9억원 이하인 가계를 대상으로 주택연금에 대한 생각을 물어본 결과, 54.8 %가 가입 의향이 있다고 답했다. 주택가액 분위별 가입 의향을 비교해보면 `U` 형태를 보였다. 평균주택가액이 37750만원인 3분위 가계의 주택연금 가입 의향이 58.1%로 가장 높았다. 주택가액 5분위의 가입 의향이 52.4%로 가장 낮게 나타난 것은 금융자산을 포함한 여유자산이 많아 주택연금 필요성이 낮기 때문으로 보인다. 주택연금에 가입하고자 하는 시기는 `다른 노후자산이 다 떨어졌을 때`(31.5%)가 가장 많았고 일을 더 이상 할 수 없을 때(20.1%) 가능한 최대한 늦게(16.7%) 75세 이후(9.2%) 순으로 나타나 대체로 주택연금을 노후 생활비를 얻기 위한 최후의 수단으로 인식하고 있는 것으로 분석됐다. 반면 주택연금 가입을 희망하지 않는 가장 주된 이유는 `집값에 비해 월 지급액이 적다고 느껴서`(25.4%)였다. 월 지급액 자체가 적다고 답한 8.5%를 더하면, 33.9%가 지급액이 적은 것에 아쉬움을 느끼고 있었다. `내 집을 담보로 잡히는데 대한 거부감`(23.7%)도 많이 꼽힌 이유이다. 그 외에 `주택을 자녀에게 물려주고 싶어서` (15.1%) 주택연금 가입을 주저하는 경우가 있었는데 이 비중은 과거에 비해 현격하게 줄었다.

 

50대 직장인 가계의 현재 자산 구성에 비춰 볼 때, 연금자산과 금융자산이 충분치 않아 대부분 가계는 은퇴생활비를 충분히 확보하기 어려울 것으로 보인다는 진단이다. 은퇴 후 25년간 월 100만원이 필요하다면 단순히 계산하더라도 3억원이 있어야 한다. 50대 가계의 총자산은 평균 66000만원이지만, 금융자산을 3억원 이상 가진 가계는 15.5% 정도 밖에 안된다. 미래에셋은퇴연구소 관계자는 "가계 자산 대부분이 부동산에 쏠려있기 때문이다. 부동산을 단지 보유하는 것 만으로는 노후에 필요한 현금흐름을 얻지 못한다""총자산의 3/4 가까이 차지하는 부동산을 방치하지 않고, 어떻게든 적극적으로 활용해 노후 생활비를 만드는 전략이 필요하다"고 조언했다. 이 조사는 50대 남녀 직장인 1960명을 대상으로 설문조사를 시행했다. 응답자들의 평균 연령은 53.8, 평균 가계보유자산은 66078만원이다.(202053일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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사례① A씨는 직장 근처에 전셋집을 구해 계약서를 썼다. 그러나 집주인의 사정으로 계약이 갑자기 취소됐다.

사례② 지난달 초 매매 계약을 맺은 매수인 B씨는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 집값이 내려갈 조짐을 보이자 계약을 깼다.

A와 B씨 중 누가 중개보수(중개수수료)를 내야 할까요. 아니면 둘 다 안 내도 될까요? 답은 '둘 다 내야 한다'입니다.

 

 

#공인중개사 과실 없으면

=매매든 전·월세든 부동산 계약 취소 후 중개수수료 지급 여부는 동일하다. 매도인(임대차의 경우 집주인)과 매수인(세입자) 간 계약이 유효하게 이뤄졌다면, 이후 한쪽에 의해 또는 당사자 간 합의로 계약이 취소돼도 거래 당사자는 공인중개사에게 중개수수료를 줘야 한다. 단 공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우에 한해서다.

=공인중개사법 제321항은 '개업 공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다.

=법원 판례도 이를 뒷받침한다. 광주지법은 2008'중개업자 중개로 계약이 체결되면 수수료 청구권이 바로 발생하고 그 후 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효·취소·해제되더라도 이미 발생한 중개업자의 수수료 청구권엔 영향이 없다"고 했다.

 

 

#현실은

=그러나 현실은 좀 다르다. 원칙적으로는 양쪽이 중개수수료를 내야 하지만, 계약을 파기하는 쪽에서 다 내는 경우도 있다. 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 경우 매수인 입장에선 계약이 깨져 분통 터지는데, 중개수수료까지 내려고 하진 않기 때문이다. 하지만 이럴 땐 매도인에게 위약금(통상 계약금의 2)을 받기 때문에 매수인도 중개료를 내는 경우가 많다.

=통상 부동산 업계에 따르면 계약서를 쓴 뒤 매도인(임대차 시 집주인)이 계약을 해제하면 매수인(세입자)에게 위약금을 줘야 한다. 반대로 매수인(세입자)이 계약을 취소하면 계약금을 포기해야 한다.

 

 

#알아둘 것

=가급적 계약서 작성 전에 계약 취소 등의 문제가 생길 때를 대비해 중개수수료에 대한 책임 소재를 명확히 하는 게 좋다. 계약서에 '계약 취소 시 취소한 자가 중개수수료를 모두 부담한다'는 식의 특약 문구를 넣으면 된다.

=계약이 취소됐더라도 부동산 상한 요율 내에서 협의를 거쳐 중개료를 줘야 한다. 상황에 따라 다르지만, 소액을 주는 경우도 적지 않다.

=중개료는 거래 유형과 지역에 따라 다르다. 서울에서 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1~3억원은 0.3%, 3~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다. 집을 살 땐 거래가 5000만원 미만의 경우 최대 수수료는 25만원(수수료율 0.6%), 5000~2억원은 최대 80만원(수수료율 0.5%)이다. 2~6억원 주택은 상한 요율이 0.4%, 6~9억원은 0.5%, 9억원 이상은 0.9%.(202051일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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