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명태랑의 공부하기

조소득승수란 무엇일까? 조소득승수란 무엇일까? 조소득승수란 수익성 부동산의 현재 매매가격을 연 임대료 총액인 12개월치 월세로 나눈 값을 말하며 이는 임대소득이 현 상태로 몇 년간 지속돼야 투자금의 전부를 회수할 수 있는지를 측정하는 지표가 된다. 연 조소득승수가 10이라면 현 시점의 임대소득을 10년간 유지해야 투입한 자산을 회수할 수 있다는 의미가 되는 것이다. 지난 17일 FR인베스트먼트에 따르면 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔과 상가, 도시형 생활주택에 투자해 비용을 회수하려면 평균 21년이 걸리고 지난 6월 기준 서울 지역 오피스텔의 조소득승수는 21.11, 상가는 21.08, 도시형생활주택은 25.26이라고한다. 자치구별 조소득승수는 상가가 용산구 26.2로 가장 높고 송파구 24.5, 서초구 22.9, 강남구 2.. 더보기
건축공사의 진행 방법 건축시공을 앞두고 건축에 관한 공부를 하고 있다. 오늘 배운 것은 건축공사는 어떻게 진행되는 것일까?이다. 건축공사는 준비공사, 흙막이 공사, 말뚝공사, 터파기, 흙막이지보공, 기초지하구체, 지상구체공사(비계), 방수공사, 외장공사, 설비공사, 내장공사, 외구공사로 진행된다. 터파기 후(구멍파기 후) 중장비를 내릴 수 없으므로 말뚝박기는 터파기 전에 한다. 설비공사는 구체에 슬리브 (관통구명)을 뚫기 때문에 구체공사를 할 때부터 관련이 있다. 구체란 철근콘크리트, 철골로 만든 기둥, 보, 벽, 바닥 등을 가리킨다. 안에 빗물이 들어가지 않게 한 후 내장공사를 시작한다. 일반적으로 아래에서 위로, 바깥(방수 외장)에서 안쪽(설비 내장)순으로 진행해야 한다. 더보기
대우조선해양, 삼성중공업, 현대중공업의 올 2분기 적자가 4조 7,500억원이라는데.... 조선업계의 빅3인 대우조선해양, 삼성중공업, 현대중공업의 주식에 투자한 투자자들은 요즘 마음이 편치 못할 것이다. 올 2분기에 대우조선해양은 3조318억원, 삼성중공업은 1조5,481억원, 현대중공업은 1,710억원의 의 영업 손실을 기록해 주가가 곤두발질치고 있기 때문이다. 저가 수주했던 해양 플랜트의 공정이 늦춰지고 설계를 변경하면서 손실이 눈덩이처럼 불어나 창사 이래 최대 위기란 얘기가 나오고 있다. 이들 업체들은 하반기 중 임원 축소와 부서 통폐합, 비핵심 자산 매각, 신규 투자 중지 등 고강도 구조조정을 예고하고 있다. 대우조선해양은 팀장급 이상 보직자 92명이 지난달 22일 사직을 포함한 거취와 처우 일체를 최고경영자에게 일임하고 주채권단인 산업은행은 실사를 거쳐 대규모 물갈이와 임원 축소에 .. 더보기
미국 연방준비제도 금리 동결, 9월 인상 예상 미국의 금리인상이 우리에게 미칠 영향을 고려하면 관심을 갖지 않을 수 없다. 지난 29일 미국 중앙은행인 연방준비제도는 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 후 노동시장이 더 개선되고, 물가가 목표치인 2%까지 회복된다는 합리적 확신을 가진 뒤에 기준금리를 올리는 것이 적절하다며 기준금리를 현행 0∼0.25%로 동결했다. 경제학자들은 9월에 인상될 확률을 약간 더 높게 보고 있었으나 금융시장 전문가들은 낮게 보고 있다. 연준은 고용과 주택시장에 대한 긍정적인 평가를 내렸으나 물가 지표로 삼고 있는 핵심 개인소비지출(PCE) 물가지수 상승률이 지난 5월 1.2%에 머물러 낮은 상태며 중국 증시 등 외부 불안요인도 존재한다는 것이다. 리지그룹의 피터 부크바르와 도이체방크의 앨런 러스킨 연구원은 노동시장 호조.. 더보기
2016년부터 달라지는 대출관련 내용들.... 정부는 22일 기획재정부·금융위원회·금융감독원·한국은행 합동으로 ‘가계부채 관리방안’을 내놨다. 이번대책의 골자는 정부가 1,100조까지 불어난 가계빚을 우려해 능력만큼만 빌리고 빌렸으면 처음부터 갚아나가는 구조를 만들자는 것으로 지난해 7월 완화된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 건드리지 않되 빚 갚을 능력을 엄격히 따져 가계부채 ‘폭탄’의 뇌관만 제거하자는 취지다. 주요내용은 내년부터 매달 원리금을 갚아나갈 소득을 입증하지 못하면 대출이 제한되며 신규 대출자는 이자와 원금을 함께 상환해야 한다. 앞으로 금리가 오를 가능성에 대비해 변동금리 대출 한도를 오른 금리를 기준으로 계산하는 ‘스트레스 금리(stress rate)’ 제도가 도입되며 담보로 잡힌 집값이 은행 대출금보다 낮아져 .. 더보기
건축사무소와 셜계계약을 맺을 때 착안 사항 건물을 지을 때 건축주가 직면하는 문제는 엄청나게 많다고 한다. 부지를 선정하는 문제, 설계를 하는 문제, 시공을 하는 문제 등 더 세부적으로 들어가면 더욱 복잡하여 머리가 아플지경이다. 그래서 건물을 하나 지으면 건축주의 머리가 하얗게 변한다고 하지 않던가.... 아래에 건축주가 건축사무소와 설계계약을 맺을 때 건축주가 참고해야할 사항 나열해 봤다. 설계계약서에는 먼저 설계프로세서와 그 일정에 관하여 명확하게 표시해야 한다. 둘째로 용역의 범위와 제출물을 설정해야 하는데 기본설계, 실시설계, 건축인허가, 감리 등이 명시되어야 하며 실시설계의 범위에는 설비, 전기, 토목, 통신, 인테리어, 조경, 모형, 투시도 등이 있고 제출물에는 시방서와 계산서 등이 있다. 셋째 대가의 산출과 지불 방법이 명기되어야 .. 더보기
부실채권(NPL)과 관련업체들..... 요즘 기준금리의 인하 등으로 부동산 거래가 늘어나고 있고 경매가 과열되고 있다는 언론보도를 가끔 접하게 된다. 또 미국이 금년 하반기에 기준금리를 인상할 것이라는 기사와 함께 늘어나는 우리 국민들의 가계부채를 우려하는 기사들도 더러 보인다. 미국이 금리를 인상하면 한국은행도 기준금리를 인상할 수밖에 없을 것이므로 국내 금융시장에 부실채권이 늘어날 것이라고 한다. 부실채권이란 무엇이며 관련업체에는 어떤 것들이 있을까? 금융기관의 대출금은 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 다섯 단계로 분류되는데 부실채권(NPL, non-performing loan)은 정상을 제외한 나머지 4개를 포함 것이다. 정상은 이자납입과 원금 상환이 정상적으로 아루어지고 있는 경우이며, 요주의는 주의가 필요한 대출금으로 .. 더보기
부동산 거래계약, 전자적 방식으로도 계약을 체결할 수 있다는데... 국토교통부는 정보통신기술(ICT) 기반의 공공서비스 확장으로 비정상적 거래관행을 차단하고 업무 융복합 시너지를 창출하기 위해 향후 4년간 약 154억 원의 재정을 투입하여 부동산거래 통합지원시스템 구축사업을 추진한다. 사업이 완성되면 부동산거래 시 전자적 방식으로 계약을 체결할 수 있고 실거래신고, 세무, 등기 등과 통합 연계되어 계약과 관련된 제반 과정이 쉽게 처리된다. 이에 따라 부동산시장 거래관행도 큰 변화가 생기고 국민 및 관련 사업의 사회 경제적 부담이 경감될 것으로 보인다. 금년에는 1단계 사업인 전자계약시스템을 구축하여 부동산 계약서의 전자화를 통해 국민의 권리보호를 강화할 계획으로 아래와 같은 사업이 추진된다. ① 종이 없는 부동산 원스톱 전자계약(Paper less e-contract) .. 더보기
우리경제의 방향은 메르스, 그리스, 미국금리 인상이라는 변수에 달려 있다. 요즘 우리나라의 안과 밖을 보면 경제가 사면 초가에 갖혀 있는 것 같은 생각이 든다. 지금까지 살아오면서 경제 환경이 썩 좋았던 적은 거의 없었다고 생각 되지만 요즘 처럼 이렇게 느껴지는 것은 왜일까? 언론 보도에 그 답을 구해 보기로 했다. 이주열 한국은행 총재는 6월 24일 한은 본관에서 열린 경제동향간담회에서 한국경제의 3대 리스크로 중동호흡기증후군(메르스)과 그리스 채무협상, 미국 금리 인상을 꼽으면서 최상의 결과를 기대하지만 최악의 상황에 대비해야 한다고 말했다. 메르스 종식을 위해 정부와 의료진들이 혼신의 힘을 다하고 있는 이 때 경제주체들도 빨리 일상생활로 돌아가 기업 심리와 소비 심리 회복에 매진해야 하고, 미국의 연내 기준금리 인상을 기정사실화하며 인상속도가 점진적으로 예상되어 그 추이를.. 더보기
미국, 올 하반기 금리인상 강력 시사 미국 연방준비제도(Fed)가 올해 하반기 기준금리 인상 가능성을 강하게 시사했다. 미국의 올해 예상 경제성장률(GDP)은 1.8~2.0%로 기존보다 하향 조정됐지만, 내년에는 성장세를 회복할 것으로 전망됐다. Fed는 이틀 동안 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 직후 17일 발표한 성명서에서 지난 겨울철의 부진에도 불구하고 미국 경제는 완만하게 성장하고 있다며 향후 미국 경제는 연내 금리인상을 뒷받침할 정도로 더욱 강해질 가능성이 있다고 했다. 특히 Fed는 실업률이 안정 상태를 유지하면서 일자리 증가가 개선됐다면서 노동 자원의 유휴 현상도 어느 정도 해소됐다고 언급했다. 이번 FOMC 회의에서는 경제성장 회복 속도가 아직 완전치 않은 점을 감안해 기준금리는 0~0.25%의 초저금리가 그대로 유.. 더보기

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