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명태랑의 공부하기/부동산 공부하기

서울 아파트 전세가율이 연내 80%로 높아질 수 있다는데.... 전세물량 감소로 가파른 상승세를 타고 있는 서울 아파트의 '매매가격 대비 전세가격 비율'(이하 전세가율)이 올해 안에 80%로 오를 것이라는 전망이 나왔다. 23일 국제금융센터가 해외 투자은행(IB)의 보고서를 토대로 작성한 '한국경제에 대한 해외시각'을 보면 모건스탠리는 서울지역 아파트의 전세가격이 매매가격보다 빠르게 상승하면서 전세가율이 연말까지 80%로 높아질 것으로 예상했다. 국민은행의 'KB주택가격동향' 통계에 따르면 서울 아파트의 전세가율은 2011년 10월 50%, 2013년 10월 60%에 이어 지난해 7월 70%를 각각 돌파했으며 작년 12월말 현재 73.4%로 파악됐다. 모건스탠리는 아울러 올해 주택담보대출 규제 강화와 전세 공급 부족이 맞물리면서 전세에서 월세로의 전환 수요가 한층 늘.. 더보기
한솔 부동산, 부동산 중개사무소를 개설하다. 지난 2015년 12월 31일 약 41년간의 공직생활을 마감했다. 만감이 교차하는 그런 순간이었다. 딱딱하고 틀에 짜여진 삶에 익숙해서인지 집에서 쉰다는 것이 두렵기 조차 했다. 은퇴하면 무엇을 해야 할 것인가를 오랜 기간동안 찾았지만 찾기가 쉽지 않았다. 40여년 공직생활기간 동안 정권이 바뀔때마다 구조조정에 시달렸던 터라 공직을 떠난 뒤를 늘 생각하고 준비하려고 노력했다. 2001년에 공인중개사 자격증을 취득한 것도 은퇴를 걱정하며 준비한 결과의 과실중 하나이다. 그런데 공인중개사 자격증이 지금 나에게 중개업사무소를 개설하게 했다. 6개월의 공로연수기간 동안 세종마을음식문화거리 서측입구(필운대로 4거리, 배화여대 가는 길)에 있는 내 건물 지하층에 사무실을 꾸며 지난 1월 7일 종로구청으로부터 중개업.. 더보기
1가구 2주택자의 절세 기술 기본적으로 1가구 1주택자는 주택을 팔 때 세금을 내지 않지만 2주택 이상 보유하면 양도소득세를 내야 한다. 하지만 예외도 있다. A주택에서 살다가 B주택을 샀는데, A주택이 안 팔려 2주택자가 된 경우에는 B주택을 산 후 3년 안에만 A주택을 팔면 '일시적 2주택자'로 인정받아 양도소득세를 안 내도 된다. 특히 수도권 소재 공공기관 등에 근무하다가 지방 발령 때문에 지방으로 이사를 가면 5년간 비과세 대상이 된다. 예외적으로 세금 혜택을 주는 만큼 먼저 산 주택부터 팔아야 제대로 면제받을 수 있다. 결혼 등 다른 사유 때문에 1가구 2주택자가 되면 양도차익이 더 많이 발생한 주택을 나중에 팔아야 양도세를 절약할 수 있다. 예를 들어 10년 전 같은 날에 1억원에 산 아파트 현재 시가가 하나는 5억원, .. 더보기
내년 부동산 상저하고 예상, 거래 전세가율 상승 주목 내년에는 주요 건설사들이 아파트 공급을 올해보다 20~30% 가까이 줄인다고 한다. 금리도 오르고 전세금도 오를 것이라는 전망이 대세다. 내가 투자자라면 집을 대체 언제 사야 할까. 집 장만 시기는 실수요든 투자 목적이든 내년 초를 공략하는 것이 좋다고 한다. 내년 부동산 시장이 상저하고(上低下高) 경향을 보인다는 게 근거다. 미국발 금리 인상과 대출 규제 압력이 예상되는 가운데 대부분 전문가들이 내년 상반기까지 온기가 이어질 것이라는 입장인 것과는 다르다. 정부가 가계부채를 관리하겠다는 시그널을 준 데다 연말부터 언론에서 미분양 증가, 시세 하락 조짐 등 내년 시장에 대한 부정적인 전망을 내놓고 있고 수요자들이 심리적으로 민감하게 반응하는 만큼 상반기에 매매 시장이 주춤하고 전세금이 더 오르면 하반기에.. 더보기
서울 공급부족으로 집 값 폭락은 없을 것이라는데..... 주택 공급 과잉 우려가 높아진 상태지만 에코 세대(1979~1992년생)의 진입으로 집값 폭락 위험은 당분간 없다는 분석이 나왔다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 13일 '주택시장 주요 이슈 분석' 보고서에서 연간 최대 필요 주택인 45만가구를 적용할 경우 내년 준공 물량은 43만여 가구로 적정 수준이지만 2017년은 50만가구로 과잉 공급 우려가 있다면서도 서울은 내년·후년 계속 3만가구 이상 공급이 부족하다고 진단했다. 서울의 경우 한 해 평균 필요한 주택은 10만가구에 조금 못 미치는데 올해 준공 물량은 7만4000가구로 2만5000가구나 부족하다는 계산이다. 내년 6만7000가구가 준공돼 3만2000가구가 부족하고, 2017년에는 6만2000가구가 공급돼 3만6000가구가 부족하다. 재건축·재.. 더보기
일반 시중은행들이 부동산 투자자문업에 뛰어 들고 있다는데.... 신한은행은 지난해 투자자문업에 나섰고, 우리은행과 국민은행이 올 하반기 금융위원회에서 투자자문업 겸영 인가를 받았으며 KEB하나은행과 기업은행도 투자자문업 신청을 준비하고 있어 내년 상반기쯤 대형 은행들이 일제히 부동산 투자자문 시장에서 서비스 경쟁을 벌이게 될 전망이다. 투자자문은 금융과 부동산 분야로 나뉜다. 이들 은행은 부동산 투자자문을 확대할 방침이다. 고객 대다수가 총자산에서 부동산이 절반 이상을 차지해서다. 지금까지 무료로 해왔던 부동산 투자자문에 수수료를 매길 계획이다. 신한은행 관계자는 "중개업소에 내는 '복비(중개수수료)' 외에 자문수수료가 더해지기 때문에 전체 거래 비용은 예전보다 다소 늘어나지만 전문적인 자문을 통해 투자 성공 확률을 높이는 효과가 기대된다"고 설명했다. 은행이 최근 .. 더보기
부동산 가격이 석달 뒤 떨어질 가능성이 높다는데...... 지난 27일 KB국민은행에 따르면 11월 KB부동산전망지수는 99.7로 지난달 114.7보다 15포인트 하락했다. 이 지수는 국민은행에 부동산 시세를 제공하는 전국 부동산 중개업소의 3개월 뒤 가격 전망을 종합해 만든 수치다. 100이하로 내려간 것은 2014년 7월 99.6 이후 1년4개월만에 처음이다. 100 이상이면 상승 가능성, 100 이하면 하락 가능성이 높다는 의미다. 최근 부동산 시장 과열에 대한 우려 분위기가 담긴 것으로 보인다. 지역별로 보면 서울이 지난달보다 19.3포인트 하락한 103.4를 기록했다. 서울ㆍ경기도ㆍ인천을 합친 수도권 역시 지난달보다 18.9포인트 하락한 103.2였다. 지방 5개 광역시의 경우 95.0로 지난달보다 15포인트 내려갔다. 이 중 대구는 79.1로 지난달보.. 더보기
명동의 상가 임대료가 세계에서 8번째로 비싸다는데...... 최근 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발행한 글로벌 리서치 보고서 '세계의 주요 번화가(Main Streets Across the World 2015)'에 따르면 명동의 월 평균 임대료는 ㎡당 88만2288원으로 명동에 33㎡(약 10평) 남짓한 작은 매장 하나만 꾸리려 해도 월 임대료가 900만원에 가깝다. 이 보고서 작성을 위해 쿠시먼앤드웨이크필드는 작년 3분기부터 올해 2분기까지 1년간 전 세계 500곳 이상 쇼핑지역 임대료를 조사했다고 한다. 전 세계에서 가장 비싼 월 임대료를 자랑하는 곳은 미국 뉴욕 5번가로 ㎡당 350만1937원으로 작년보다 3.6%가량 올랐으며 2위인 홍콩 코스웨이베이 중심거리의 240만328원 보다도 46%가량 높다. 그다음으로 월 임대료가 비싼 곳은 프랑스 파리 .. 더보기
부동산 고수들이 말하는 2016년 집 값 전망 최근 부동산 시장의 향후 추이를 둘러싸고 논란이 뜨겁다. 올해처럼 계속 오를 것인지, 아니면 내림세로 돌아설지 의견이 분분하다. 서울 강남을 중심으로 한 분양시장이 여전히 뜨거운 반면, 지방에선 불안한 신호도 심심찮게 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 고준석 신한은행 동부이촌동지점장, 안명숙 우리은행 부동산센터장, 이동현 KEB하나은행 부동산센터장, 함영진 부동산114 리서치센터장 등 부동산 전문가 5명은 내년 전체 부동산 시황을 대체로 상반기 고, 하반기 저를 예측하고 있다. 함영진 센터장은 “전세난에 따른 실수요 전환이 2016년 상반기까진 계속될 것으로 보이지만 아파트 매매가격이 전고점에 육박하는 상황에서 추가상승에 대한 기대감은 낮아질 수 밖에 없다”며 “상반기까지 완만한 상승세를.. 더보기
땅값이 59개월째 오름세라는데..... 지난 27일 국토교통부에 따르면 올 3분기 전국 땅값 상승률은 0.6%로 2분기(0.59%)보다 0.01%포인트 증가했고 9월 한 달간 전국 땅값은 0.19% 올라 2010년 10월 이후 59개월 연속 상승세를 이어가 올해 들어 3분기(9월 말)까지 전국 땅값은 1.67% 올랐다는 것이다. 이는 2008년 3분기까지 상승률(3.92%) 이후 9년 만에 최대치로서 지난해부터 부동산 시장이 본격적으로 회복 국면에 접어들었기 때문이라는 것이다. 광역시·도별로 보면 대구 땅값이 3분기까지 2.89% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 제주(2.82%), 세종(2.73%), 부산(2.21%) 등도 평균을 훨씬 웃돌았으며 대부분 주택 가격이 많이 오른 지역과 일치하고, 시·군·구별로 보면 한국전력 등 공기업 이전이 .. 더보기

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