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  지난달 24일 오후에 찾은 경리단길 카페는 한산했다. 몇 달 전 주말에 문을 열었던 한 카페는 아예 주말 영업을 하지 않았다. 카페 앞에서 사진을 찍는 젊은 사람들은 실제 카페 안으로 들어와 음료를 구매하지 않는 모습이었다. 인근 화장품 가게와 액세서리 가게 등의 상황은 더 심각했다. 피크타임인 주말 오후, 2시간 동안 가게로 들어가는 손님은 5명이 채 안 됐다. 경리단길 안쪽 골목에는 빈 가게가 눈으로 봐도 꽤 보였다. 인근에서 장사를 하는 상인은 "최근 들어 경리단길 몇몇 가게가 버티지 못하고 나가 공실 상태"라며 "몇몇 유명 맛집을 제외하곤 임대료 맞추기도 쉽지 않다"고 털어놨다. 경리단길의 인기가 시들하다. 건물 가격은 크게 오르는 추세인데, 임대료 수입은 정체 상태다. 임대수익률이 정기예금 금리 수준에 그치고 있다. 외국계 부동산회사인 JLL의 김명식 이사는 "5년 전과 비교하면 경리단길 신축 건물의 임대료는 대부분 50% 이상 올랐지만 기존 건물은 임차인들이 직접 매장을 개조하는 것을 선호하기 때문에 건물주들이 임대료를 거의 올리지 못하고 있다"고 말했다.

 

 

  임대료가 제자리인 가운데 건물 가격만 오르다 보니 3년 전 4% 수준이었던 임대수익률이 어느새 은행 이자와 비슷한 2% 수준으로 추락했다. 적어도 4~5%의 임대수익률을 기대하고 건물 투자를 한다는 점을 감안하면 투자수익률 측면에서 '낙제'에 해당한다. 무리해 매입한 투자자는 대출 이자를 감당하지 못해 급매물을 내놓는 경우도 종종 나타난다. 경리단길은 특색 있는 맛집과 가게들이 많이 생기며 부흥하는 골목상권의 대표 주자로 이름을 알렸다. 남산을 낀 독특한 분위기도 한몫했다. 그러나 올 들어 상황이 심상치 않다. 부동산업계 관계자는 "경리단길은 남산을 끼고 있는 곳으로, 대중교통이 다른 골목상권에 비해 절대적으로 부족한 곳"이라면서 "녹사평역이 있다고 하지만 역세권으로 보기 어렵다. 지나가다 자연스럽게 들르는 곳이 아니라 지도를 보며 굉장히 어렵게 찾아와야 하는 상권이란 약점이 있다"고 설명했다.

 

  배후수요가 없다는 점도 몇 년 새 상권의 쇠퇴를 불러왔다. 가로수길만 해도 '사드'로 중국인 관광객들이 썰물처럼 빠져나가 어려움을 겪고 있긴 하지만 신사역 인근 오피스거리의 직장인과 1만여 가구에 달하는 압구정 일대의 구매력 있는 주민들이 든든한 배후수요. 인근 성형외과에서 시술하는 부유한 여성들이 쇼핑을 하는데, 이들의 구매력도 작지 않다. 이태원 거리도 외국인이 거주하는 고급 주택이 근방에 있다 보니 이들이 이태원 거리에서 적지 않은 돈을 아끼지 않고 쓴다. 광화문은 더하다. 인근에 서울시청은 물론 수많은 회사에 근무하는 직장인들이 모두 상당한 구매력이 있는 상권의 수요자들이다. 상권 부침이 가장 없는 곳이 광화문인 이유다. 광화문과 종로가 지하철1·2·3·5호선 등 다양한 지하철 노선과 연결돼 있고, 광역버스 정류장이 있다는 점도 플러스 요인이다. 그동안 주말에 썰렁했던 약점은 최근 디타워와 그랑서울 등 상권이 새롭게 생기면서 많이 극복됐다.

 

 

  하지만 경리단길은 이 같은 효과를 누릴 만한 배후 주거지역이 거의 없다. 골목이 좁고 경사진 데다 대중교통이 불편하고 주차가 어렵다 보니 구매력이 큰 사람들은 점점 멀어지고, 주머니 사정이 넉넉하지 않은 학생이나 20대 젊은 여성만 몰린다. 이러다 보니 손님이 모이더라도 객단가가 낮다는 것이 치명적인 약점이다. 결국 지속 가능한 상권은 지하철 등 대중교통과 연결이 되는지, 넓은 면적의 평지에 광범위하게 분포돼 있는지, 구매력 있는 30대 여성이 수요층으로 확보돼 있는지가 가른다는 것이 업계의 진단이다. 실제로 경리단길은 경기나 기타 변수에 따라 크게 흔들리지 않고 꾸준한 모습을 보이는 광화문·명동 등 강북상권, 강남역·가로수길 등 강남상권과 대조된다. 이들 상권은 2호선과 3호선 등 핵심 지하철역을 끼고 있고, 30대 여성의 선호도가 높아 구매력이 높은 편이다. 평평한 지역에 넓게 자리 잡고 있다는 것도 장점이다.

 

 

  '샤로수길'로 알려진 서울대역과 낙성대역 사이 관악로14길도 30대 여성, 평지, 교통 등 3박자를 모두 갖춘 곳으로 꼽힌다. 아직 전통시장 느낌이 일부 남아 있지만 점차 특색 있는 상점이 들어서고 있다. 정은상 NAI프라퍼트리 리서치센터장은 "지방에서 상경해 강남에서 막 직장을 얻은 젊은 층이 많이 거주하는 곳이 바로 샤로수길 인근"이라며 "지하철 2호선을 타면 강남으로 쉽게 이동할 수 있고 평지인 데다 여성 비중이 커 이들을 타깃으로 하는 상점이 점점 많아지고 있다"고 설명했다. '서촌'으로 알려진 서울 필운동 상권도 배화여대가 가까워 젊은 여성 비중이 높고 3호선 경복궁역을 이용하기 편리하며 평지여서 10년 가까이 인기를 누리고 있다. NAI프라퍼트리에 따르면 이 지역 상가 매매가격은 20063.3999만원에서 올해 4300만원으로 4배 넘게 상승했다. 골목 상권 3요소를 모두 갖춘 지역은 개인 자산가뿐만 아니라 기관투자가의 러브콜도 받고 있다. 서울 신사동 가로수길은 국내 유일의 '준명품 거리'라는 특색이 더해짐에 따라 자산운용사들이 건물을 계속해서 사들이고 있다. 이지스자산운용은 최근 가로수길 꼬마빌딩을 1개 매입했고, 또 다른 건물도 매입하기 위해 인수의향서를 제출한 상태다. 미국 사모펀드 운용사 안젤로고든도 올 초 가로수길 꼬마빌딩을 매수했다.(2017103일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

하반기 투자선호 물류창고>임대주택·오피스>리테일임대수익이 관건

젠스타, 상업용 부동산 투자전문가 102명 설문

 

  하반기 부동산 투자 시장 '큰손'들의 뭉칫돈이 임대주택에 쏠릴 전망이다. 최근 기업형 임대주택 '뉴스테이' 활성화를 위해 민간자금 유치에 발 벗고 나선 정부 움직임과도 맞물리는 행보다. 뉴스테이 리츠를 포함해 부동산 펀드와 리츠에 대한 투자자들의 관심도 뜨거운 만큼 국내 부동산 간접투자 시장은 더욱 확대될 것으로 보인다. 13일 종합부동산서비스회사 젠스타가 기관투자가 등 국내외 상업용 부동산 투자 전문가 102명을 대상으로 올해 하반기 가장 선호하는 투자 대상을 조사한 결과 임대주택(22.55%)을 꼽은 응답자 비율이 물류창고(30.39%)에 이어 두 번째로 높았다. 이는 오피스(22.55%)와 똑같고 상업시설(21.57%)호텔(2.94%)보다도 높은 것이다.

 

  젠스타 관계자는 "주택 전세가와 매매가 상승세가 계속되면서 임대에 대한 수요가 과거보다 많아졌고, 정부도 여기에 맞춰 뉴스테이 사업에 발 벗고 나서자 임대주택에 대한 투자 선호도가 전통적인 큰손들의 투자처인 오피스와 맞먹을 정도로 커진 것"이라고 말했다. 이미 뉴스테이를 중심으로 임대주택 투자 시장은 빠르게 확대되는 추세. 국토교통부와 한국리츠협회에 따르면 올 상반기 인가된 리츠 19개 가운데 임대주택에 투자하는 리츠는 14로 절반을 넘는다. 한국토지주택공사(LH)가 주택도시기금 등을 마중물 삼아 리츠를 만들면 여기에 금융사와 건설사 같은 다양한 기관투자가가 출자해 토지 매입비와 공사비를 대고 향후 임대 운영에서 나오는 수익을 나눠 갖는 구조.

 

  LH가 뉴스테이를 한데 묶어 출범한 '뉴스테이허브 제1호 위탁관리 부동산투자회사'롯데건설 컨소시엄의 동탄2신도시 뉴스테이 사업 등을 하는 8개의 자()리츠를 거느리고 있다. LH는 향후 이를 최고 20개로 늘리고 자산 규모도 5조원대로 키워 상장한다는 목표. 코람코자산신탁과 하나자산신탁, 제이알투자운용 임대주택 리츠에 참여하는 신탁사와 자산운용사도 속속 등장하고 있다. 임대주택에 관심을 가지는 투자자가 많아진 데는 큰손들의 투자성향이 보수적으로 변한 것도 영향을 미쳤다.

 

  이번 조사에서 투자 때 고려하는 것이 무엇이냐는 질문에 운용 시 임대수입을 꼽은 응답자 비중은 78.43%로 매각 시 시세차익(16.67%)을 압도했다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 상업용 부동산 투자 패러다임이 단타 매매를 통한 차익실현보다는 장기간 안정적인 현금이 들어오는 운용수익으로 옮겨갔기 때문이라는 게 젠스타 측 설명이다. 8년간 의무임대기간을 정해 놓은 뉴스테이는 이런 투자 트렌드와 잘 맞아떨어진다. 투자자들이 기대하는 하반기 자산유형별 투자수익률도 임대주택은 5~6%대로 4~5%에 그친 오피스를 상회했다. 호텔과 상가는 5~6%, 물류창고는 이보다 높은 7~8%로 예상됐다.

 

  임대주택 리츠에 대한 높은 관심에서 드러나듯 이미 부동산 투자 시장의 대세는 펀드와 리츠를 이용한 간접투자로 넘어갔다. 선호하는 투자 방식을 묻는 질문에서 가장 많은 54.9%가 국내 간접투자를 꼽았기 때문이다. 심지어 해외 간접투자(27.45%)를 고른 응답자 비율이 국내 직접투자(14.71%)를 뛰어넘은 것으로 조사됐다. 유망한 상업용 부동산 투자 지역으로 분당·판교를 꼽은 대답이 강남권과 같은 비율(16.67%)을 차지한 것도 주목된다. 강남에서 판교로 떠나는 IT기업들이 잇따르고 최근 판교 제2테크노밸리 개발계획까지 발표되면서 임대 수요가 몰릴 것이라고 예상한 투자자들이 많았다.

 

  한편 투자자들은 올 하반기 오피스 공실률이 조금 상승할 것(44.1%)이라고 내다봤다. 가장 많은 응답자(45.1%)가 예상한 서울 평균 공실 비율은 8~9%였다. 빈 사무실이 늘면서 1년 중 일정 기간 임대료를 받지 않는 렌트프리(rent-free)도 상반기보다 늘어날 것이란 전망이 절반을 넘었다. 이들이 꼽은 렌트프리는 평균 연간 3개월로 나타났다. 젠스타 관계자는 "임대주택에 대한 투자 수요가 늘고 전통적인 투자처였던 오피스 선호도는 떨어지는 등 최근 상업용 부동산 시장은 과거와는 완전히 다른 양상으로 흘러가고 있다""싱가포르투자청(GIC)과 모건스탠리 등 글로벌 투자자들이 입지와 자산 유형을 다변화해 투자하는 것처럼 하반기에는 체계적인 분산투자로 리스크를 관리하고 수익을 안정적으로 가져가는 포트폴리오 전략이 필요하다"고 분석했다.(2016714일 매일경제 기사 참조)





저금리로 수요 폭증·매매가 급등수익률 추가하락 우려

 

중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높은 가운데 올해 서울지역 중소형 빌딩의 투자수익률이 3%대로 떨어진 것으로 조사됐다. 저금리를 이용한 빌딩 수요가 늘면서 건물 거래가격이 급등했지만 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못한 것이 수익률 하락의 주원인으로 분석된다. 15일 매일경제가 중소형 건물 매매 전문업체인 리얼티코리아에 의뢰해 1~5 서울에서 거래된 중소형 건물 398개 수익률을 조사한 결과. 이 기간에 거래된 건물들의 평균 수익률은 3.73%였고, 3건 가운데 1건은 일반적인 금융 조달금리보다도 낮은 2% 미만의 수익률을 내는 것으로 나타났다. 거래 물량의 절반 이상이 수익률 4%를 밑돌아 시장 기대에는 못 미치는 수준이었다.

 

유형별로는 모텔 호텔 여관 등 숙박시설의 수익률이 5.18%로 가장 높았으며 다세대 다가구 게스트하우스(4.5%), 상가주택(3.89%), 사무실 음식점 카페 등 근린생활시설(3.45%)도 상대적으로 높은 수익률을 보였다. 반면 신축 및 재건축용 건물(0.8%)이나 사옥용 단독주택(0.14%)의 수익률은 평균보다 크게 떨어졌다. 상가주택은 보통 지하 1~지상 4층 규모, 하층부에는 근린생활시설이 들어서고 상층부는 주택이나 원룸 형태로 꾸며진다. 은퇴자들이 상가주택을 매입해 위층에서 직접 거주하며 건물을 관리하는 경우도 많아 수익률이 상대적으로 낮았다.

 

거래 건수는 근린생활시설이 199으로 전체 거래량의 절반을 차지했다. 이어 상가주택 92, 신축용 건물(39), 다세대 다가구 건물(31) 순으로 거래가 활발했다. 또 사옥으로 사용하거나 구매 후 통임대를 주기 위한 단독주택도 30이 거래됐다. 리얼티코리아 관계자는 "최근 단독주택이나 공장용지 등을 매입해 사옥용으로 사용하거나 새로운 건물을 신축하려는 수요가 늘었다""이 경우 현재 수익률은 크게 의미가 없다"고 설명했다.

 

최근 5년간 중소형 빌딩 수익률은 계속 떨어지는 추세다. 2012~20161분기에 거래된 중소형 빌딩의 평균 수익률을 비교해보면 20125.5%, 20135%, 20144.8%, 20154%, 20163.9%올해는 평균 수익률이 3%대까지 주저앉았다. 하지만 같은 기간 중소형 빌딩 수익률과 기준금리 차이는 줄곧 2.25~2.4%포인트대를 유지하고 있어 저금리로 유동성이 풍부해지고 수요자들의 수익률 기대치가 낮아지면서 건물 매매가를 밀어올렸다는 해석이 가능하다.

 

지난주 한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 전격 인하함에 따라 중소형 빌딩 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그러나 중소형 빌딩의 수익률이 악화되면서 이에 대한 경계론도 확산되고 있다. 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못할 경우 수익률은 더욱 떨어질 수 있기 때문이다. 전문가들은 수익형 부동산의 경우 부동산 매매차익이 담보되지 않는 상황에선 철저히 수익률에 따른 매매가격 산정이 필요하다고 조언한다. 미래에셋생명 관계자는 "무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자공식이 있는데 지금 중소형 빌딩과 같은 수익형 부동산 시장은 가격이 관자놀이까지 올라온 느낌"이라고 말했다.(2016615일 매일경제 기사 참조)

 




 


  장기간 지속하고 있는 저금리 기조 속에 500억원 미만의 중소형빌딩 거래량이 2년 만에 2배나 늘어난 것으로 나타났다. 19KB금융경영연구소의 '중소형빌딩 시장 거래동향 및 리스크 요인 점검' 보고서를 보면 지난해 서울 시내 500억원 미만 중소형빌딩 거래량은 136건으로, 2013522건보다 약 2배 늘었다. 거래 금액도 201327100억원에서 201555300억원으로 역시 배 정도 늘었다. 이른바 '꼬마빌딩'이라고 불리는 50억원 미만의 소형빌딩이 717건으로 전체 거래의 69.2%를 차지했다.


  매수 주체는 개인들이 많았다. 작년 서울 시내에서 중소형빌딩의 793건을 매수해 전체 거래의 74.5%가 개인의 몫이었다. 법인과 부동산펀드의 매수 거래는 25.5%에 불과했다. 특히 '꼬마빌딩'은 개인들이 대부분 거래했다. 매수 주체의 87%가 개인들이었다. 그러나 거래대금이 올라갈수록 법인의 비중이 증가해 200억원 이상의 매수 거래는 법인이 61.1%를 차지했다. 이렇게 중소형빌딩 거래가 늘어나는 건 저금리 탓이 컸다. 정기예금 금리는 기준금리 인하 영향으로 역사적 저점 수준인 연 1% 후반대까지 하락했다.

 

  반면 서울 내 중대형상가의 투자수익률은 2012년 연 4% 후반대에서 상승곡선을 그려 작년 4분기에는 연 6.31%까지 찍었다. 여기에 펀드 등 금융상품보다 빌딩이 상대적으로 안전한 투자자산으로 인식되면서 중소형빌딩에 대한 자산가들의 관심이 증가했다. 특히 20~30억원 이상을 보유한 베이비부머 세대들이 담보대출을 활용, 중소형빌딩 거래에 적극적으로 나서는 것으로 분석했다. 그러나 경기 침체로 상가 등에 대한 수요가 줄어들면서 공실률이 올라가고 있는 점은 빌딩 인기의 악재. 올해 1분기 서울 중소형오피스의 공실률은 10.1%에 달했다.

 

  KB금융경영연구소 어느 연구원은 "공실 발생은 임대수익 감소는 물론 자산가치 하락에도 직접 영향을 준다""향후 금리 인상이 불가피한 상황에서 국내 경기 개선이 미미할 경우 유동성 감소에 따른 자산가치 하락 위험에도 대비할 필요가 있다"고 말했다.(2016519일 매일경제 기사 참조)



 
 

 

 

   상당기간 저금리 시대가 진행되고 있다. 저금리 시대가 어디까지 이어질지는 예측할 수 없지만 세계경제를 쥐락 펴락하는 미국이 양적완화의 경제정책을 마감하고 금년 상반기 쯤에는 금리를 인상할 것이라고 한다. 하지만 미국을 제외한 세계 주요 국가들은 아직도 양적완화 정책을 경쟁적으로 추진하고 있는데 일본, 유럽 국가들이 대표적이다. 우리나라도 금년 2월 금융통화위원회에서 기준금리를 4개월째 2.0%로 동결하기로 결정했는데 세계 주요국가들의 양정완화정책에 보조를 맞춘 것이라고 해석할 수 있다.

 

  경제전문가들은 세계경제가 너무 복잡하고 다양하여 경제의 기본 원칙을 적용하여 설명하기 어렵다고 한다. 쉬운 예로 금리가 내려가면 시중에 투자 자금이 넘쳐나 부동산 쪽으로 자금이 유입되어 부동산 경기가 활성화 되어야 하는데 부동산 수요의 한계에 따라 일부 부동산을 제외하곤 동산 투자 수익률 또한 좋지 않으므로 그러지도 못하다는 것이다. 이와 같이 복잡 다양한 현실 경제에 투자자들은 어떤 입장을 취하여 야 할까? 늘 이런 걱정을 머리에 이고 다니며 해법을 찾아 헤메었는데 진정 답은 없는 것일까?

 

  오늘(2월 18일) 세종로 교보문고에서 이에 대한 답을 찾으려고 몇 시간을 책과 씨름 했다. 어느 책의 저자는 현재  우리나라 가계의 부채가 상당수준이므로 환란위기때를 생각하면 지금 당장 가계부채를 줄이는데 노력하지 않으면 엄청난 곤경에 처할 것이라고 주장하고 있는 반면 어떤이는 우리나라의 외환보유고를 감안하면 그리 크게 문제될 것이 아니라며 금융상품에 대한 투자는 낮은 금리로 수익을 기대할 수 없지만 수익형 부동산에 대한 투자는  금융상품에 대한 투자보다 높은 수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 투자한 부동산의 가치상승으로 더 큰 투자 수익을 기대할 수 있다며 상가 등 수익형 부동산에 대한 투자를 권유하고. 이글을 읽는 독자들은 어떤 선택을 할까? 부채 상환이냐? 수익형 부동산 투자냐? 안정이냐? 성장이냐? 선택의 문제로다.

 
 

 - 재테크는 부자가 되는 수단이 아니라 부자에게 일방적으로 유리한 게임이다.

  재테크란 애써 벌어들인 자산이 시간이 흐르면서 가치가 하락하는 것을 막으려 행위이고 때로는 자산을 늘리기는커녕 보험처럼 예기치 못한 위험을 방어하기 위해 비용을 지불하는 것이며 그 중에서 일부는 자산을 지키는 것 이상의 수익을 내기도 한다.

  또한 재테크는 노동의 가치와 달라서 중간에서 새어나가는 비용들이 자산가치의 증가분을 잠식하기 때문에 평균적으로 금리 이상의 수익을 내기가 어렵다. 몇 년째 수십 퍼센트의 수익을 내더라도 이후 서너 번만 마이너스 수익률이 되면 다시 본전이 되는 것이 투자다. 재테크에 성공하려면 연체동물처럼 유연하게 수익을 낼 때는 투자하고 상황이 나쁘면 빠질 줄 알아야 한다.

1. 재테크는 조금만 노력하면 잘할 수 있을까?

  우리가 재테크에 대한 잘못 생각하고 있는 것은 조금만 노력하면 잘할 수 있다는 것이다. 과연 그럴까? 수많은 금융전문가들이 포진한 금융시장에서, 혹은 앞서간 500만명의 투자자들이 존재하는 주식시장에서, 또 수십만 명의 전문가가 즐비한 부동산 시장에서 고작 책 몇 권을 읽고 강의를 듣고 신문을 읽는다고 해서 제일 앞줄에 설수 있다고 생각하는가? 우리는 상상을 초월하는 고통과 좌절, 그리고 실패를 수업료로 지불해야 한다.

  재테크라는 것은 인간이 만들어낸 수단 중에서 가장 어렵고 가장 까다롭고 예민한 제도라는 것을 알아야 한다. 재테크란 좀 과장하여 생각하면 인간이 자신의 역량을 총동원하여 벌어들인 자산을 두고 서로 쟁취하기 위해 싸우는 마지막 전쟁터다. 1차 전선인 노동에 의한 부가가치 창출에도 실패한 사람이 그것을 다투는 2차 전쟁에서 승리하기란 거의 불가능에 가까운 일이다.

2. 시장은 누구나 쉽게 진입할 수 있다?

  우리가 주식이나 부동산 투자를 할 때 그 매매행위 자체를 즐기고 있지는 않은지? 혹은 우리가 하고 있는 일에서 잃은 자신감을 또 우리가 정말 노력해야 하는 부분에서 태만한 자신을 자위하기 위해 자신의 노력이 부족함을 인정하지 않기 위해 재테크에 나서고 있지는 않은가? 혹시 나는 살아남기 위해 나름대로 최선을 다하고 있다는 자기 위안을 위해 재테크 공부를 하고 있지는 않은가?

  도박은 돈을 벌기 위해서가 아니라 잃기 위해서 하는 것이다. 재테크 역시 우리가 돈을 벌기위해 하는 것이 아니라 잃기 위해서 하는 것이다. 재테크는 처음에는 벌기 위해 나중에는 만회하기 위해 하는 어리석은 게임이다. 지금 우리가 거래하는 주식에는 증권거래세와 수수료가 붙고 사고파는 부동산에는 양도세, 취득세가 붙으며 보유하고 있는 부동산에는 재산세가 붙는다. 그리고 중개업자 몫의 수수료가 더해진다. 채권을 투자하면 소득세와 중개 비용이 든다. 이렇게 세상의 어떤 투자수단도 전체의 일부는 비용으로 지불된다. 물론 비용은 우리가 지불하고 있다는 사실을 기억해야 한다.

3. 우리도 재테크에서 대박을 낼 수 있다?

  세상에는 로또에 두 번 당첨돤 사람, 밭을 갈다가 고려청자를 발견한 사람, 등산 중에 100년 묵은 산삼을 캔 사람도 있다. 또한 주식이나 부동산으로 돈을 번 사람도 있다. 그러나 그들의 성공은 등산을 하다가 산삼을 캔 사람처럼 우연의 결과물이다. 주식이나 부동산 전문가 중에 주식 또는 부동산 투자로 부자가 된 사람은 그리 많지 않다. 정상적인 사고를 가진 사람이 이성적 판단으로 떼돈을 번 경우는 없으며 번 사람이 있다면 그것 역시 행운의 몫이다.

  주식에서 대박 난 사람들이 왜 지금 다른 사람들에게 주식으로 성공하는 법을 가르치며 돈을 벌고 있다고 생각하는가? 부동산 족집게로 소문난 사람이 왜 다른 사람들을 모아서 족집게 강의를 연다고 생각하는가? 그들은 자신의 성공이 행운의 결과임을 잘 알고 도박판에서 처음에 돈을 땄을 때 과감하게 일어선 현명한 사람들이다.

4. 투자수익률은 기하급수적이다?

  투자수익률은 기하급수적이지만 일해서 번 돈은 산술급수적이라는 말은 어떤 의미일까? 이 말은 자산가치가 늘 적정가치를 구현하기 때문에 맞기도 하고 틀리기도 하다. 우리가 자산을 지키는 방법은 두 가지뿐이다. 자기가치를 높여서 물가상승률보다 나은 임금을 받거나 대우를 받는 것이 가장 합리적인 투자다. 따라서 우리에게 가장 확실한 재테크는 자신의 수익을 가치하락을 감안하고도 단 1%라도 매달 지속적으로 늘려 나가는 것이다.

  제테크의 투자수익률은 절대 기하급수적이 아니다. 우리가 투자에서 복리수익을 내지 못하는 것은 복리투자의 중요성을 알면서도 그것이 지속성을 전제로 한다는 사실을 간과하기 때문이다. 투자는 자산을 고정시켜두고 그것에서 발생하는 이율로 투자하는 것이다. 그것은 우리가 살아남기 위해 필요한 최소한의 안전자산을 확보한 다음 나머지로 더 큰 부자의 꿈을 꾸어보라는 것이지 우리가 가진 모든 것을 올인하라는 것이 아니다. 재테크는 부자가 되는 수단이라기보다는 부자에게 일방적으로 유리한 게임이다.

- 종자돈의 규모를 정한 후 우리들의 삶의 방식과 우리가 책정한 저축 규모가 합당한지 자문해
보아야 한다
.

  종자돈, 우리에게는 얼마만큼의 종자돈이 필요한 것일까? 각자가 꿈꾸는 부의 정도에 따라 종자돈의 규모가 달라져야 한다. 우선 가능한 저축 금액을 계산해보고 자신이 도달하고자 하는 목표치를 정하자. 그리고 목표치에 도달하기 위해서 얼마의 종자돈이 필요한지를 결정하자. 그럼 종자돈 규모를 결정하는 방법과 종자돈을 어떻게 마련할 것인지에 대해 알아보자.

1. 종자돈의 규모를 결정하는 방법

  종자돈을 마련하기 위해서는 우리의 존재가치를 훼손하지 않고 최소한의 사회적 역할을 감당하는 데 필요한 비용을 계산해 볼 필요가 있다. 그 다음 우리의 수입에서 비용을 제하면 얼마나 저축할 수 있는지를 계산해보고 우리가 최종적으로 도달하고자 하는 목표치를 정하자. 그 다음 목표치에 도달하기 위해서는 얼마의 종자돈이 필요한지를 결정하자. 그런 다음 종자돈의 규모와 앞에서 계산한 월 저축액의 규모를 고려하여 종자돈을 마련할 수 있는 기간을 정하자. 그리고 나서 이 종자돈으로 목표에 도달하기 위해 필요한 투자수익률을 계산하면 전체 재테크 계획이 만들어 진다.

  우리가 30년 동안 10억 원 만들기가 목표이고 종자돈을 1억 원으로 정했을 경우 저축 가능액이 100만 원이라면 앞으로 7년간의 종자돈 마련기간을 포함하여 연평균 10%의 투자수익률을 필요로 한다고 계획을 세울 수 있다. 물론 여기서는 발생하는 인플레 등의 기타 변수들은 배제한다. 그런 다음 우리의 투자계획을 냉정하게 재평가해보자.

2. 종자돈을 모으는 방법

  우리가 100만 원을 모으기 위해 친한 친구의 결혼 축의금을 내지 않거나 집으로 배달되는 신문을 끊어버리는 것은 어리석은 일이다. 하지만 우리가 500만 원의 인도금에 1,000만 원을 5년 할부로 끊어 승용차를 구입했다면 우리는 부자 되기가 틀린 사람이다. 그것은 우리가 일단 500만 원의 종자돈 손실을 입은 상태에서 월 8만 원의 금리 부담과 월 4만 원의 금리수익을 포기한 셈이 되기 때문이다.

  이 경우 5년 후 자동차를 되팔아 초기 비용 500만 원을 다시 손에 쥔다 하더라도 월 12만 원의 투자 밑천과 월 30만 원의 자동차 유지비를 감안한다면 우리는 무려 월 42만원의 투자 손실을 입은 것이다. 이렇듯 종자돈을 마련하는 기간에는 우리의 삶의 방식과 우리가 책정한 저축 규모가 합당한지 자문해 보아야 한다. 그 외에 예금, 주식, 부동산 중에서 어디에 투자를 하는 것이 더 좋을까 하는 고민은 필요하지 않다.

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부자의 기준은 무엇인가?

명태랑의 공부하기/경제 공부하기... | 2011.03.15 15:42 | Posted by 명태랑 짜오기

- 자신만의 부자의 기준을 정하자.

- 자신의 자산가치를 높이자.

- 노후자금은 비율의 개념으로 접근하자.

  우리는 부자가 되는 방법을 찾기보다 먼저 왜 부자가 되어야 하는가?’, ‘내가 생각하는 부의 목표치는 어디인가?’, ‘그것은 어떤 근거로 산출된 것인가?’를 생각해야 한다. 앞으로 어떻게 부자가 될 것인지, 그것을 어떻게 지킬 것인지는 그 다음에 생각하자. 

  돈은 그저 많으면 많을수록 좋은 것일까? 도대체 얼마가 있으면 부자라고 할 수 있는지, 부자가 되려면 어떻게 해야 하는지, 평범한 사람이 부자가 되기 위한 재테크의 기준은 무엇인지 알아보자

1. 부자는 어떤 사람들인가

  부자란 부를 늘리는데 관심이 없는 사람이다. 더 이상의 부를 필요로 하지 않을 때 비로소 부자라고 할 수 있을 것이다. 부자란 기본적으로 부를 지키고 이전하는 데 관심이 있을 뿐 더 이상 부를 늘려야 할 이유가 없는 사람들이다. 

  부는 누군가에게 노동을 시킬 수도 있고, 내가 하기 싫은 일을 대신하게 할 수도 있다. 그래서 부는 권력과 함께 사람을 조종하는 힘의 원천이기도 하다. 대개의 부자들은 자신이 가진 부의 절대적 규모에 만족하면 그 다음부터는 부를 나누는 일보다는 지키는 일에 집중한다. 이때 부를 지키려는 데는 자신이 이루어 놓은 권력이 사후에도 약화되지 않기를 바라는 마음이 강하게 작용하기 때문이다.

2. 어떻게 부자가 될 것인가

  현재 당신의 자산가치는 얼마인가? 당신의 자산가치는 시간이 지날수록 하락하는가, 상승하는가? 또는 영구적인가, 한시적인가? 깊게 생각해 볼 문제다.

  몇 해 전 노후자금 ‘10억 원 만들기열풍이 전국에 불어 너나 할 것 없이 재테크에 뛰어 들었다. 그럼 10억원의 기준은 어디서 나온 걸까? 아마도 노후에 지출을 감안하면 10억 원 정도가 필요하다는 것일 게다. 10억 원이면 현행 금리로 세금 공제 후 월 약 300만원에 미치지 못하는 돈을 받을 수 있다. 그런데 시간이 지날수록 인플레이션의 영향을 받아 화패가치는 떨어진다. 이와 같은 사실에서 우리는 재테크는 곧 일차적으로 자신의 능력과 가치를 높이는 것에서 출발해야한다는 단순하고 평범한 진리를 깨닫게 된다. 그리고 자산을 늘리고 관리하는 데 양의 개념이 아닌 비율의 개념으로 접근해야 함도 알게 된다. 

3. 재테크의 3가지 기준

  재테크란 상대적 개념이 아니라 나의 만족도를 기준으로 하는 절대적 개념이다. ‘부자가 되는 방법을 찾기 전에 먼저 재테크의 3가지 기준을 숙지해야 한다.

  첫째, 자기 스스로 만족할 수 있는 부자의 기준을 마련하자. 그렇지 않으면 당신은 평생 돈의 노예로 살아야 할지도 모른다.

  둘째, 자신의 능력을 향상시켜 자산가치를 높이도록 노력해야 한다. 가능하면 안정적이고 오래 할 수 있으며 앞으로도 가치를 인정받을 수 있는 능력과 일을 만드는 것이 중요하다.

  셋째, 은퇴 후 노후자금은 투자수익률을 올리는 비율의 개념으로 접근해야 한다. 특히 자신의 자산가치가 약하다고 생각하는 사람이라면 반드시 숙지하고 따라야할 기준이다.