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개인사업자 LTV80% 적용

대출규제에 막힌 투자자 반색

편법 요소 있고 부작용 우려도

 

# 이사철을 맞아 집을 팔고 강남 아파트로 이사할 계획인 직장인 A씨는 주말 방문한 공인중개소에서 대뜸 `사업자 대출`에 대한 설명을 들었다. 먼저 물어보지도 않았지만 공인중개사는 사업자 명의로 대출을 받으면 기존 보유 주택의 80%까지 무조건 대출이 가능하니, 일단 전세를 끼고 강남 아파트를 한 채 구입하라는 것이 요지였다. 실거주 목적으로 집을 알아보던 A씨는 한 귀로 흘려듣고 다른 공인중개소 사무실을 갔지만 이곳에서도 비슷한 제안을 받았다. 최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 `사업자 대출 권유`가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 `자금 경색`을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다. 9일 부동산업계와 관계자 등에 따르면 최근 강남구·서초구·송파구 등 빠르게 거래량이 늘어나고 있는 강남 3구 부동산을 중심으로 사업자 대출을 통한 부동산 거래가 늘어나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사실상 부동산 매입을 위한 담보대출이 꽉 막힌 가운데 기업을 대상으로 한 사업자 대출이 활용되고 있는 상황이다. 현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 공인중개사는 "부동산 가격이 저점이라고 판단하는 투자자에게 기존 주택을 담보로 한 사업자 대출은 기회"라며 "이자 감당 여력이 있는, 기존 주택을 소유한 투자자는 대출만 가능하다면 강남권 아파트 매입을 망설일 이유가 없다"고 설명했다. 실제 한 지역 단위농협에 상담해 본 결과 개인사업자 명의로 대출할 경우(부동산 시세 10억원 기준) 개인 대출 대비 1억원 이상 대출 한도가 늘어났다. 금리 역시 3% 후반대로 개인 대출보다는 높지만 격차가 크지 않은 편이다. 공인중개사는 이 같은 대출 알선뿐만 아니라 금리 부담이 확대되는 데 대해 월세를 통한 보전을 권유하는 등 구체적인 투자 방법까지 컨설팅해주고 있다. 강남 부동산에 투자하기 위한 실투자자에게는 사업자 대출이 매력적인 돌파구인 셈이다.

 

실제 온라인 등에서도 이러한 사업자 대출 광고를 쉽게 접할 수 있다. 사업자 등록의 사업개시일과 무관하게 개인사업자 등록증만 있으면 구체적인 사업 내용 등을 따지지 않고 대출을 해준다는 내용이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 "2금융권 등에서 사업자 대출 규정을 내규로 운영하고 있어 빈틈이 생길 수밖에 없다""정부의 느슨한 규제 대책도 편법 대출이 증가하는 데 한몫했다"고 말했다. 전문가들은 이러한 편법 대출로 인해 또다시 부동산 시장에 거품이 끼일 수 있다고 경고하며 정부의 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "대출 규제야말로 부동산시장 안정화에 가장 큰 역할을 하고 있는 대책인 만큼 이에 대해 정부가 적극적으로 관리할 필요가 있다"면서 "부동산시장 거래 중장기적 안정화를 위해서는 편법 규제에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.(2019610일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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정비사업 예정지는 환영, 소득 없는 노령층은 한숨만
다주택자 임대 등록·매도 고민 vs 길게 보고 버틴다

 

 

  “여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요.” (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)

 

 

보유세 50% 가까이 상승현금 없는 노령층 부담

 

  정부는 지난 142019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다. 일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132) 집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것이라면서도 “30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다고 말했다. 60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106(3)의 올해 공시 예정가는 252000만원으로 지난해(196800만원)보다 5억원 이상 올랐다현지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐다고 했다. 한 중개업소 대표는 “70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다기존 23년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다고 전했다.

 

 

비강남권 서민들 부담 커져정비사업 예정 집주인은 환영

 

  앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것이라고 했다. 비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84A 아파트 공시가는 올해 42000만원이다. 보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 서민들은 1020만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다고 말했다. 공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다. 한남동 한 공인중개업소 대표는 공시가격 인상으로 100200만원의 세금을 더 낼 수는 있다길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것이라고 했다.(2019316일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부동산정책수요조사, 담보대출규제·전매제한

 

 

 

  주택담보대출 규제가 집값을 잡는 데 가장 효과가 좋은 부동산 대책이라는 설문조사가 나왔다. 18국토연구원이 공개한 `부동산 정책수요조사`에 따르면 정부 부동산 대책 중 효과가 좋은 것으로 `주택담보대출 규제`4.3(5점 만점)으로 가장 높은 점수를 받았다. `분양권 전매 제한 강화`(3.7), `투기과열지구·투기지역·조정대상지역 지정`(3.6), `다주택자 양도소득세 강화`(3.5), `재건축 초과이익환수제`(3.4) 등이 뒤를 이었다. 국토연구원은 지난해 12월 전문가 86명을 대상으로 설문조사를 했다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "작년 발표한 9·13 대책 이후 실제 집값이 하락세로 접어들었기 때문에 높은 평가를 받은 것으로 보인다"고 설명했다. 실제로 대출 규제는 집값을 끌어내리고 있다는 분석이다.

 

   

  한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트가격은 일주일 새 0.09% 떨어지며 10주 연속 하락했다. 돈줄을 막으니 집을 사겠다는 사람이 없고, 거래절벽이 이어지면서 집값도 자연스레 떨어진다는 것이다. 이번 설문에서 가장 낮은 점수를 받은 정책은 `분양가 상한제 강화`(2.7)`임대사업등록 활성화`(2.8)였다. 분양가 상한제는 공공택지에 적용되는 것이라 서울 집값과 크게 상관이 없고, 임대사업등록은 의무임대기간에 다주택자가 집을 팔지 못하게 함으로써 시중 매물을 줄여 집값엔 오히려 악영향을 미친다고 평가받았다.(2019119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  올해 도시재생 뉴딜 사업지로 99이 선정됐다. 정부는 31일 이낙연 국무총리 주재로 정부서울청사에서 제13차 도시재생특별위원회를 열어 ‘2018년도 도시재생 뉴딜사업 선정안을 의결했다. 올해 도시재생 뉴딜 사업지는 사업 종류와 면적 규모에 따라 우리동네살리기(5이하), 주거지지원형(510), 일반근린형(1015), 중심시가지형(20), 경제기반형(50) 5개 유형으로 나뉜다. 최종 선정은 도시재생특별위원회에서 이뤄진다. 유형별로 우리동네살리기 17, 주거지지원형 28, 일반근린형 34, 중심시가지형 17, 경제기반형 3이다. 시도별로는 경기가 9으로 가장 많고 전남, 경북, 경남이 각 8, 서울과 부산, 대구, 강원, 전북이 각 7, 충남 6, 인천과 광주 각 5, 울산과 충북 각 4, 대전 3, 제주와 세종 각 2 등이다. 이들 지역에서 제시된 총사업비는 국비 1288억원을 포함해 지방비, 민간투자 등 총 137724억원 규모.

 

 

  서울의 경우 최근 집값이 많이 올라 종로동대문동작중구 4곳이 투기지역으로 지정돼 이번 도시재생 뉴딜 사업지로 포함될지 관심이 높았다. 서울은 지난해 시범사업지 선정 때는 아예 원천 배제된 바 있다. 이날 특위에서 서울에서 올라온 대형 사업 3곳도 모두 선정되지 못했다. 서울에서는 시가 선정한 중랑구 묵2동 일반근린형은평구 불광2동 주거지지원형 사업, 금천구 독산1동 우리동네살리기 등 소규모 도시재생 사업 7곳만 지정됐다. 서울에서는 대형 사업으로 동대문구 장안평 차시장과 홍릉, 청량리 제기동, 종로구 세운상가, 금천구 독산동 우시장 등 5곳에서 신청이 들어왔고 국토부는 이 중에서 장안평 차시장(경제기반형)과 세운상가(중심시가지형), 독산동 우시장(중심시가지형) 3곳을 후보지로 뽑았지만, 개발 사업이 진행되면 집값 불안을 부추길 수 있다는 이유로 배제됐다.(2018831일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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8·27 대책 수요억제·공급 투트랙, 광명·하남 투기과열지구 지정

구리·광교 등은 조정지역 묶어, 전문가 서울 도심 공급 늘려야

 

 

  정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 투 트랙전략을 세웠다. 과열 양상을 보이는 서울 등의 집값을 진정시키기 위해 투기 수요 억제책과 주택 공급 확대 정책을 동시에 추진키로 한 것이다. 당초 국토교통부는 지난해 8·2 부동산 대책 발표 때 서울·수도권의 공급여건은 안정적이라고 진단하며 그동안 수요를 억제하는 쪽으로 대책을 만들어 왔다. 하지만 이번엔 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려 등 때문이라며 공급 쪽에 정책 운용의 방점을 찍기 시작했다. 국토부는 일단 수요 억제를 위해 부동산 규제 지역을 확대한다. 서울에서 종로·동대문구·동작·중구 등 4개 구를 투기지역으로 지정한다. 이들 지역은 지난달 집값 상승률이 0.5% 이상이라 투기지역 지정 기본요건을 충족했다. 이에 따라 서울은 25개 구 중 15개 구가 투기지역으로 묶이게 됐다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 서울 전역 등 기존 투기과열지구가 모두 유지돼 투기과열지구는 31으로 늘어났다. 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아진다. 조정대상지역으로는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시 등 3곳이 추가됐다. 이로써 조정지역은 전국 42곳으로 늘어났다. 이곳에선 다주택자 양도세 중과 등을 적용받는다. 정부는 조정대상지역인 부산 7개 구·군 가운데 기장군(일광면 제외)은 지정을 해제키로 했다.

 

 

  국토부는 이번에 규제 지역으로 지정되지 않았지만 집값 불안 우려가 있는 곳은 집중 모니터링 지역으로 정했다. 비투기지역인 서울 광진·서대문구 등 10개 구와 성남시 수정구, 용인시 기흥구, 대구시 수성··남구, 광주시 광산·남구 등이 그 대상이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 집값과 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 수시로 모니터링해 시장이 과열됐다고 판단되면 투기지역·투기과열지구 등을 추가로 지정할 계획이라고 말했다. 정부는 향후 투기 수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등도 내놓겠다고 밝혔다. 공급 측면에서는 2022년까지 수도권에 신규 공공택지 30곳 이상을 추가로 개발한다. 지난 7월 신혼부부 주거 지원 방안에서 발표된 내용을 빼면 14(부지 확보 기준)이 새로 개발되는 셈이다. 이곳에서 공급되는 주택은 242000가구로 추산된다. 서울에서도 일부 개발될 예정이다. 국토부는 일부 사업지구의 입지 등을 다음달 중 공개할 예정이다. 이문기 실장은 정책 기조를 바꾼 건 아니고 2022년 이후 택지 부족 문제가 생기지 않도록 선제적으로 땅을 확보하는 차원이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책이 집값 급등의 진원지인 서울의 주택 수요를 얼마나 흡수할지 의문이라는 시각이 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 공공택지 개발 위치에 따라 다르겠지만 서울 집값 상승세를 잡기는 역부족일 것이라며 입지가 나쁠 경우 공급 과잉 사태가 심해질 수 있다고 말했다. 투기지역 등 추가 지정도 과열된 집값을 안정시킬지 미지수다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 이번 규제로 상승 폭은 줄어들겠지만 전반적인 상승 기조는 이어질 것으로 보인다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 풍부한 수요를 분산시키려면 도심에 공급을 늘려야 한다고 말했다.(2018828일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 공수래공수거 2018.08.28 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 참 오리무중입니다 ㅋ

 

 

 

 

 

강남·강북 곳곳에서 `신고가` 경신한남뉴타운 등 재개발 단지 투자 몰려

전문가 "시장 유통 가능한 매물 부족 원인"금주 정부 현장 단속 효과 `촉각`

 

 

  서울지역이 연일 폭염으로 달아오르고 있는 가운데 아파트 가격도 곳곳에서 전고점을 넘어서 () 고가를 새로 쓰고 있다. 지난달 급매물 거래로 시작해 호가가 오르기 시작하더니 한 달도 채 못돼 매물이 품귀 현상을 빚으며 역대 최고가로 팔려나가는 곳이 늘어난 것이다. 이번주부터 정부의 부동산 시장 단속이 본격화하고, 추가 대책 발표 가능성도 커진 가운데 일단 정부와 시장의 힘겨루기가 계속될 전망이다.

 

 

"비싸도 팔린다"서울 아파트값 곳곳 전고점 웃돌아

 

  서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79는 지난주 최고 167천만원에 팔렸다. 올해 초 최고가인 163천만165천만원을 2천만원 이상 웃도는 것이다. 이 아파트는 지난 4월 양도소득세 중과 시행 이후 고점 대비 최대 2억원가량 떨어진 145천만15억원 선까지 내려갔었다. 그러나 지난달 초 151천만152천만원에 저가 매물이 팔리기 시작하더니 지난주 연초의 전고점 가격을 넘어섰다. 현지의 한 중개업소 대표는 "재건축 정비계획 수립이 임박했다는 기대감이 있다 보니 지난달 보유세 개편안 발표 이후 몇 달간 관망하던 매수자들이 움직이고 있다""인근 대치동의 다른 아파트는 별로 거래가 없는데 은마는 상대적으로 가격이 낮다는 인식이 퍼지며 실수요자와 투자수요들이 같이 매수하고 있다"고 말했다.

 

 

  서울 여의도와 용산 일대 아파트는 매물이 모두 동났다. 그나마 나와 있던 매물도 집주인들이 모두 회수해 거래할 수 있는 물건이 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 용산 한강로·문배동 일대 아파트 단지는 최근 한 달 만에 호가가 12억원 이상 올라 연일 최고가를 경신하고 있다. 한강로 벽산메가트리움 전용 84는 연초 78천만79천만원이던 시세가 지난달 중순 11억원까지 오르더니 현재 사상 최고가인 12억원에도 매물이 없다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59.92는 지난주 최고 105천만원에 거래됐다. 지난 5월 말 최고가였던 102천만원보다 3천만원 뛴 것이다. 그나마 집주인들이 매물을 회수하며 남아 있는 호가는 108천만11억원 수준이다. 마포구 아현동 H공인 대표는 "지난달 초까지도 거의 움직임이 없었는데 용산·여의도에서 바람이 불기 시작하니 이쪽까지 매수세가 확산한 것"이라며 "소형 아파트 중심으로 신고가를 넘어서고 있다"고 말했다. 성동구 옥수파크힐스 전용 59.91는 지난 46월에 고점대비 4천만5천만원 하락했다가 최근 다시 원상회복했다. 현지의 T공인 중개업소 대표는 "상당수가 전세를 끼고 사는 사람들"이라며 "투자 목적의 갭투자자도 있지만 당장 입주가 불가능해 일단은 전세를 끼고 사뒀다가 몇 달 후 입주하려는 실수요자도 있다"고 말했다.

 

 

한남뉴타운 투자수요 몰려 매물 품귀`재개발이 더 뜨겁다`

 

  특히 재개발 시장이 서울 집값 상승세에 기름을 붓고 있다. 전문가들은 재건축 초과이익환수, 조합원 지위 양도 금지 등 규제가 많은 재건축 대신 규제를 피해 재개발 시장에 투자 자금이 대거 유입되고 있다고 본다. 구역에 따라 한강 조망이 가능한 용산구 한남뉴타운은 용산 개발 호재까지 등에 업고 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 한남뉴타운 3구역 대지지분 19.4는 현재 시세가 83천만85천만원이다. 지난달 초 박원순 시장의 `용산 통합개발` 발언 이전까지 6억원대였으나 한 달도 안 돼 2억원 이상 급등한 것이다. 3.3당 시세로 치면 한 달 전 1억원에서 현재 13천만14천만원대로 오른 것이다. 특히 지난달 30일 서울시가 용산 한남뉴타운에서 가장 규모가 큰 한남3구역의 재정비촉진계획 변경안을 승인하면서 매물이 모두 동났다. 용산 한강로의 F중개업소 대표는 "한강로 3가의 대지지분 85.9주택은 299천만원에 매물이 나왔는데 집주인이 그 자리에서 5억원을 올려 35억원을 달라고 해 계약이 무산됐다""여의도·용산 개발 발언 이후 내내 이런 일(계약 무산)이 되풀이되고 있다"고 말했다.

 

  용산의 또다른 중개업소 관계자는 "재건축과 달리 재개발은 별다른 규제가 없다 보니 시중의 유동 자금이 서울시내 재개발로 몰려가고 있다""돈 없는 서민들은 엄두도 못내고 수억원, 수십억원씩 돈 있는 사람들의 투기장이 되고 있다"고 말했다. 동작구 흑석뉴타운, 성동구 성수전략정비구역, 동대문구 청량리 재개발과 장위뉴타운 일대도 매수자들이 몰리고 있다. 동대문구는 지난 6월 이후 아파트값 주간 상승폭이 서울시내 상위 `5`안에 들 정도로 상승세가 가파르다. 부동산업계에 따르면 동대문구 이문동 지하철 신이문역 일대는 이 지역 재개발 호재로 인근 4천여가구의 아파트 단지에서 나와 있는 매물은 단지마다 한두 개에 그친다. 현지의 한 중개업소 대표는 "거래 가능한 매물이 별로 없어서 가격이 뛴다"고 말했다.

 

 

전문가 "매물 부족이 상승 부채질"정부 단속 효과 있을까

 

  전문가들은 대규모 개발계획 발표 호재가 한동안 잠잠하던 매수 심리를 자극하고 있지만 가격이 단기간에 비정상적으로 오른 것은 시장에 유통 가능한 매물이 줄어든 영향도 크다고 말한다. 집값 상승에 대한 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들인 상황에서 다주택자 양도세 중과, 재건축 지위양도 금지, 임대사업 등록 촉진 등으로 팔고 싶어도 못 파는 매물까지 늘었다는 것이다. 매물이 없으면 집주인들이 부르는 게 값이 되고, 그런 매물이 팔리고 나면 며칠 만에 수천만원씩 계단식으로 가격이 급상승한다. 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 "매물 한 건이 팔리고 나면 5001천만원씩 호가가 오르는 게 정상인데 지금은 2천만3천만원이 그 자리에서 올라버린다""수요에 비해 공급이 부족해서 나타나는 전형적인 현상"이라고 말했다. 특히 다주택자에 대한 각종 규제로 `똘똘한 한 채` 선호 현상이 두드러지며 서울 등 인기지역에만 수요가 집중되는 형국이다. 증여와 임대사업자 등록이 사상 최대치를 찍은 것도 매물 감소로 이어지고 있다. 임대사업 등록주택은 최소 4, 길면 8년 이상 의무 임대 기간이 있어 시장에 매물로 나오지 않는다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 신규로 등록된 민간 임대사업 주택은 전국적으로 177천가구에 이른다. 이중 서울에서 등록한 주택이 37.3%66천가구로 전국에서 가장 많다. 서울 서초구 반포·잠원동, 강남구 개포동 일대 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 10년 이상 장기 보유자 매물 외에는 아예 매매가 불가능하다. 이 때문에 재건축 사업 초기 단지들로 거래가 몰린다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "지난해 8·2부동산 대책 발표와 동시에 서울 강남 등 11개 구가 투기지역으로 묶이고 양도세가 10% 중과하면서 처음부터 매도를 포기한 경우가 적지 않다""투기과열지구로 규제가 충분한데 굳이 투기지역으로까지 묶을 필요가 있었는지 의문"이라고 말했다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 "매물이 늘려면 집값이 더이상 오르지 않아 팔아야겠다는 생각이 들어야 한다""그러나 이런 경우는 외환위기와 같은 경제 충격이 있을 때 나타날 가능성이 크고, 이 경우 대출이 부실화되는 등 국가 경제에 타격을 줄 수 있다는 게 문제"라고 말했다.

 

 

  근본적으로 시중에 넘치는 유동 자금이 갈 곳이 없다 보니 여전히 부동산에 머물고 있는 것도 문제다. 최근 주택 구매자들이 다주택자도 있지만, 집값이 내려가길 기다리던 실수요자들도 못 참고 매수한 경우도 적지 않다는 게 부동산 중개업소들의 설명이다. 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "정부가 다주택자의 대출 규제를 대폭 강화했지만 현금 510억원씩 들고 대출 없이도 집을 살 수 있는 사람들은 여전히 많다""가을 성수기 이사철을 앞두고 정부의 고민이 깊을 수 밖에 없을 것"이라고 말했다. 이런 가운데 이번주부터 정부 단속이 본격화할 것으로 예상되면서 달아오른 시장이 진정될지 관심이 쏠린다. 국토교통부는 서울시, 한국감정원과 함께 합동 시장점검단을 구성해 주택거래 신고내역과 자금조달계획서 등을 분석하고 미성년자와 주택 다수 거래자, ·다운 계약서 의심거래 등을 집중적으로 조사하기로 했다. 최근 집값이 급등한 용산과 여의도 일대, 강남구 대치동, 송파구 잠실 주공5단지 등이 1차 단속 대상이 될 전망이다. 다만 정부 단속이 달아오른 시장을 잠재울 수 있을지는 미지수다. 조만간 추가 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 송파구 잠실의 한 중개업소 대표는 "어차피 지난주는 이 일대 중개업소가 단체 휴가여서 문을 열지 않았는데 정부 단속이 뜨면 이번주에도 문을 열기 어렵지 않겠느냐""최근 가격이 단기에 급등하면서 매수자들이 부담스러워하던 상황인데 호가 상승세가 다소 주춤할 것"이라고 말했다.(201886일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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다시 불붙는 집값 전쟁

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018. 8. 3. 15:23 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

서울 3주연속 상승폭 확대강남은 1주일새 0.21%

8·2대책 1년만에 또 불안정부 "급등한곳 추가대책"

 

 

  한동안 소강 상태였던 정부 대 집값의 전쟁이 다시 불붙을 기세다. 박원순 서울시장의 `여의도 통개발` 발언 불씨가 서울 전역의 집값 상승세로 확산되자 국토교통부가 `추가 대책`을 시사했다. 과열이 지속될 땐 서울지역에 추가적인 투기지역 지정을 포함해 재건축 규제 강화 등 동원 가능한 모든 수단을 꺼내들겠다는 것이다. 지난해 문재인정부의 종합판 부동산 대책이었던 8·2 대책이 나온 지 1년 만에 `집값 전쟁 시즌 2`가 벌어지는 것이다. 국토부는 2일 주택시장안정화방안(8·2 부동산대책) 1주년을 맞아 이 같은 내용을 포함한 주택시장 안정 추가 방안을 시사했다. 국토부 관계자"8·2 대책 이후 전국 주택시장이 안정되고 실수요자 중심의 시장 형성, 가계부채 증가율 둔화, 임대사업자 등록 증가 등의 성과가 있었지만 최근 일부 지역에서 급매물이 소화되며 집값이 상승하고 있다""앞으로 시장 상황을 모니터링해 추가 대책을 추진할 것"이라고 밝혔다. 국토부는 국지적 과열발생지역에 대해 청약, 금융, 세제 규제 등이 적용되는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 추가 지정을 검토한다. 최근 집값 급등의 진원지인 서울의 경우 투기지역 추가 지정이 유력하다.

 

  박원순 시장의 용산과 여의도 `통개발` 발언 등의 여파를 잠재우기 위해 국토부는 서울시와의 정책협의도 강화한다. 여의도·용산개발 사업이 인근 집값을 자극하지 않도록 국토부가 사전에 견제하며 속도를 조절하겠다는 의미다. 다주택자의 주택임대차 정보를 훤히 들여다볼 수 있는 주택임대차정보시스템(RHMS)10월부터 본격 가동`탈루 감시망` 고삐를 죈다. 국토부가 이처럼 추가 대책을 경고한 것은 7월 이후 서울 집값이 상승폭과 범위가 점차 확대되며 강세 기조로 접어들고 있기 때문이다. 이날 발표된 한국감정원 통계에 따르면 7월 마지막 주 서울 아파트값은 0.16% 상승3주 연속 상승폭을 키웠다. 특히 강남구 집값은 한 주 새 0.21% 올라 전주 0.07%보다 상승폭이 3배 커졌다. 서초구 상승률은 전주 0.01%에서 0.09%, 송파구는 0.05%에서 0.19%로 급등했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "종합부동산세 강화 발표 이후 `나올 것이 다 나왔다`는 심리가 확산되며 급매물을 사들이는 매수세가 형성되고 있지만 아직 대세 상승인지는 판단하기 이르다""정부도 섣불리 대책을 내놓기보다는 7, 8월 거래량을 모니터링한 후에 대처하는 게 효율적"이라고 말했다.(201883일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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기존대출 18천만원 있으면 대출만기 15년으로 제한대출한도 2억원 이상 줄어

아파트 중도금 대출 있으면 추가로 빚내기 사실상 어려워

DSR계산 전세대출은 이자만신용대출·마이너스통장은 1년 상환아닌 10년 분할로

 

 

대출규제 강화 / DTI 시뮬레이션

 

  정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI(총부채상환비율) 제도를 도입하고 내년 4분기부터 주담대는 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다주택자들에 대한 대출 규제는 한층 강화된다. 기존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 기존 주담대의 이자만을 합쳐 계산한 것과 비교해 보다 강력한 대출한도 규제다. DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴했지만 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 깐깐하게 보는 반면 청년·신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출 지원은 늘어난다. 실질적으로는 서울에 주택담보대출을 이미 가지고 있는 사람이 다른 주택을 사기 위해 추가로 주담대를 받는 것이 몹시 힘들어질 전망이다. 대표적으로 이미 강남 3구와 함께 투기지역으로 지정된 마포, 용산, 성동 등 서울 11개구에서는 앞서 지난 8·2 대책으로 주담대 총 건수가 1건으로 제한된 바 있다. 서울 투기지역 아파트를 보유한 연소득 1억원인 A씨가 추가로 투기지역 아파트를 구매하기 위해서는 2년 이내에 기존 주택을 팔 것이라는 처분조건부로만 담보대출이 가능하다. 그마저 투기지역 DTI40%2건 이상 주담대에 대한 10%포인트 차감이 이뤄져 30% 범위 내에서만 대출이 가능해지게 된다.

 

 

  투기지역이 아닌 경기 성남, 하남, 광명 등 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 연소득 7000만원인 B씨의 대출한도도 기존 집을 팔지 않는다면 30년 만기 대출 가능액이 38900만원에서 18400만원으로 2500만원(52.7%)이나 확 삭감된다. 기존 주택대출의 연간 원리금에 더해 두 번째 주담대에는 DTI 계산용 만기 제한을 30년이 아닌 15년으로 적용해야 하기 때문이다. B씨가 기존 주택을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면 대출 가능액은 9200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출 20년 분할상환용 18000만원의 연간 원금이 신DTI 부채에 추가로 포함되기 때문이다. 특히 이번 발표에서 주목되는 지점은 아파트 중도금 대출과 이주비 대출에 대한 부분이다. 금융위는 중도금·이주비 대출이 있는 사람이 추가로 주담대를 신청할 경우 기존 중도금 대출 원금을 25년으로 나눠 연간 원리금 계산에 포함시키겠다고 밝혔다. 신규 중도금 대출에만 예외를 인정하고 중도금 대출이 있는 대출자의 추가 대출은 깐깐하게 따지겠다는 얘기다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 분양받아 중도금 대출이 6억원 있을 경우 6억원을 25로 나눈 연간2400만원 원금+이자가 부채로 잡히게 된다. 서울 표준 DTI40%를 예로 들면 연간 소득 4000만원인 사람이 중도금 대출 6억원이 있으면 1년에 이자 제외 원금만 2400만원 잡혀 DTI60%를 넘어서게 되고 대출이 불가능해지는 원리다. 중도금은 총체적상환능력심사(DSR) 때도 마찬가지로 포함될 예정이다.

 

 

  정부는 또 소득이 없는 퇴직자들의 주택담보대출도 까다롭게 따지기로 했다. 최근 2년간 근로소득원천징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 아울러 은퇴자들이 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접 계산하던 신고소득은 기존 추정 소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하기로 했다. 근로소득원천징수 영수증 없이 카드 사용액으로 연소득 4000만원을 인정받는 35세 프리랜서 A씨나 은퇴자 B씨를 예로 들면 기존에는 4000만원 소득을 모두 인정받아 DTI 한도를 적용받았지만 내년 1월부터는 DTI 한도가 10% 줄어들게 된다. 투기지역이 아닌 경기도 광명, 하남 등 조정대상지역 아파트를 만기 30년으로 대출받을 경우 DTI50%를 적용받지만 소득인정액이 10% 줄어 기존 대출 가능금액 38300만원이 34500만원으로 10% 줄어드는 식이다. 금융위는 이러한 추정 소득의 최대 한도도 5000만원으로 제한하기로 했다.

 

 

  반면 장래예상소득 반영제도에서는 나이 제한이 없어졌다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간 소득에서 금융회사가 20년 만기 대출 시 1.31% 등을 자율적으로 곱해 기존 연간 소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신DTI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 완화되고 대출한도도 늘리기로 했다. 신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 고()DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 도입된다. 금융위는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 밝혔다. 다만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산할 수 있도록 하고 전세대출은 이자 상환액만 계산하도록 해 시장 우려보다는 규제 강도가 완화적이라는 분석도 나온다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 화들짝 2017.11.28 14:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신DTI 정보 잘 보고 갑니다.^^

  2. 핑구야 날자 2017.11.29 07:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출도 다운되었으니 부동산 분위기가 다운되겄는데요

 

 

 

9월 주택가격 상승세 한풀 꺾여규제 본격 적용하고 입주 물량 증가

매수 서두를 필요 없지만 부양가족 많은 장기 무주택자에겐 '기회'

재건축 시장 전망 어둡고 전월세 양극화 심화, 오피스텔은 안갯속

전문가 "대출 끌어쓰기보다 '''' 맞추는 보수적 접근 유효"

 

 

  5일 경기도 분당구 서현동의 한 공인중개업소 대표는 최근 투기과열지구로 추가 지정된 뒤 실거래만 가끔 이어질 뿐 매수 문의나 거래가 뜸해졌다. 하지만 거래가 없다고 해서 아파트값이 크게 떨어진 것도 아니다. 말 그대로 눈치 보기에 들어간 것 같다고 말했다. 확실히 최근 부동산 시장은 관망세. 정부가 의도한 대로 투자(투기) 수요가 숨 고르기에 들어갔다. 집값은  계속 오르는 게 아니라 사이클을 이루며 등락을 거듭한다. 특히 올 상반기에 집값이 많이 올라 단기적으로 크게 오르기 벅찬 구조다. 거기에 규제 태풍까지 불어닥쳤다시장에 미친 영향은 수치로도 드러난다. 한국감정원 ‘9월 전국주택가격동향에 따르면 9서울 주택(아파트연립다세대단독다가구 포함) 매매가격은 지난달 대비 0.07% 상승했다. 오름폭이 지난달(0.45%)에 비해 크게 줄었다. 20163(0.01%) 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 82 부동산 대책의 영향으로 풀이된다. 대책의 직격탄을 맞은 강동구(-0.14%)서초구(-0.13%)강남구(-0.09%) 강남 4주택 가격이 약세를 보였다. 지난달 투기과열지구투기지역으로 중복으로 지정된 노원구는 0.18% 하락해 서울에서 가장 많이 떨어졌다. 역시 투기지역으로 중복으로 지정된 성동구도 0.14% 내린 것으로 조사됐다.

 

 

  범위를 아파트로만 좁혔을 땐 대책 효과가 더 분명해진다. 서울 아파트 매매가격은 전달보다 0.01% 떨어졌다. 서울 아파트값이 떨어진 건 지난해 3(-0.01%) 이후 16개월 만이다. 이런 상황에서 재테크의 최대 적은 쓸데없이 서두르는 것이다. 지금이 아니더라도 기회는 또 온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 실거주 목적의 내 집 마련은 구매력이 된다면 공급 과잉 지역을 제외하곤 매수해도 좋다. 하지만 투자 목적이라면 인내력을 갖고 기다리며 저가 매수 기회를 노리는 것도 괜찮다고 조언했다. 추석 연휴 이후 부동산 시장을 주도할 흐름은 크게 두 갈래다. 먼저 82 대책에서 발표한 각종 규제가 투기과열지구에서 시차를 두고 본격 적용된다. 예를 들어 분양가상한제가 10월 말부터 본격 적용된다. 서울 전역과 경기도 분당 등 수도권을 비롯해 세종시, 대구 수성구가 적용 지역으로 거론된다서울 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치다. 청약 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제를 확대하는 내용의 청약제도 개편안은 지난달 20일 입주자 모집을 공고한 아파트부터 시행됐다.

 

 

  재건축만 해도 재건축 조합원에게 핵폭탄으로 불리는 재건축초과이익환수제가 내년부터 부활한다. 재건축으로 얻은 이익이 가구당 편균 3000만원이 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도내년 4월부턴 다주택자에 대해 양도소득세를 중과한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “82 대책은 국회 법률 개정과 맞물려 있는 내용이 많아 일시적으로 영향을 미치는 게 아니라 시차를 두고 연쇄효과를 낼 것이라고 말했다. 다른 큰 흐름은 입주 물량의 폭발적인 증가. 주택산업연구원에 따르면 올 하반기 전국 입주 예정 물량은 313000가구. 상반기(261000가구)보다 약 20% 많다. 2010년 이후 역대 최대 입주 물량이다. 수급 앞에 장사없다는 증시 격언은 부동산 시장에서도 통한다. 단기간에 입주가 급격히 늘면 전셋값이 약세를 보인다. 지방의 경우 가뜩이나 미분양이 늘어나는 추세. 여기에 입주 폭탄까지 떨어지면 시장이 급속도로 양극화할 수 있다. 연구원은 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 경기인천대구울산경남충남 등을 꼽았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 입주 물량이 급증하는 지역을 중심으로 미입주, 신규 분양 단지에서 미분양이 늘어날 수 있다고 말했다. 다만 청약가점제 적용 물량이 대폭 늘어난 점은 고려해야 한다고 조언했다. 그는 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 인기 지역 당첨확률이 높아진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다고 강조했다.

 

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 서울 분양시장 전망은 좋다고 본다. 특히 주택도시보증(HUG)에서 고분양가 관리지역으로 지정한 강남 4, 경기도 과천에서 시세보다 저렴한 분양이 계획돼 특별공급 대상자거나 청약가점이 높은 사람이라면 청약할만 하다고 말했다전재범 강원대 부동산학과 교수는 집값 상승기에 단기 차익을 노린 갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다고 조언했다. 정부 규제의 직격탄을 맞은 재건축 아파트는 시장 전망이 어두운 편이다. 박원갑 국민은행 수석위원은 내년 초 부활 예정인 재건축초과이익환수제를 피해간 단지라면 몰라도 사업속도가 느린 곳은 거품이 끼었을 가능성이 높다. 일단은 지켜보는 게 낫다고 조언했다. 신정섭 신한은행 차장은 재건축 사업 수익성에 직접 영향을 미치는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 영향으로 투자 매력이 낮아질 전망이다. 구입 시기를 내년 이후로 미루는 편이 낫다고 말했다. 전월세 시장은 양극화가 심화할 전망이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 입주 물량이 많은 수도권은 ’, 전세 수요가 많은 서울은 흐림’”이라고 내다봤다. 박원갑 수석위원은 입주 물량이 워낙 많아 안정세를 다질 전망이다. 특히 물량이 몰린 수도권지방은 역전세난(전세 수요보다 공급이 많은 현상)’ 가능성도 있다고 말했다.

 

 

  82 대책 이전까지 청약전매 제한이 없어 규제 무풍지대로 주목받았던 오피스텔은 전망이 엇갈렸다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 물렁한규제를 적용했다. 아파트와 달리 실수요자라면 거의 영향을 받지 않는 수준이라고 분석했다김덕례 주택정책실장은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한데다 수익형 부동산에 대한 수요가 꾸준해 전망이 밝다고 말했다. 반면 신정섭 신한은행 차장은 임대수익률이 낮아지는 추세인데다 금리까지 오를 경우 실질 수익률 하락이 가속화할 것이라며 흐림으로 내다봤다. 박원갑 수석위원은 시장이 안갯속일 수록 대출받아 투자하는 레버리지(지렛대) 극대화 전략보다 보수적인 접근이 바람직하다. ‘을 맞추기보다 을 맞출 때란 얘기라고 강조했다.(2017106일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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