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아파트 이어 다세대 임대사업자 稅폭탄…정책 신뢰 무너져

"세금 혜택 내세워 권장하더니", 연말까지 58만가구 등록 말소

임대사업자 전월세주택 줄면, 그만큼 서민 주거불안 커질 듯

LTV 우대폭 10%→20%P 확대, 실수요자 대출규제 다소 숨통

부동산정책 폭주하는 與

 

 

더불어민주당이 부동산 매물 유도를 목적으로 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 임대사업자 신규 등록을 전격 중단하기로 하면서 선의의 피해자들을 양산하게 됐다. 이에 따라 임대사업자를 중심으로 강한 반발이 예상된다. 정부·여당이 지난해 아파트 임대사업자제도를 폐지한 데 이어 비아파트도 신규 등록이 중단됐다. 사실상 임대사업자제도를 없애겠다는 구상이다. 문재인정부 초기 김수현 청와대 정책실장과 김현미 국토교통부 장관이 직접 나서 임대사업에 각종 혜택을 주며 임대사업자 등록을 권장한 점을 감안하면 이번 정부는 4년 만에 말을 뒤집어 임대사업자 혜택을 빼앗는 황당한 반전을 만든 셈이다. 결국 청와대와 정부·여당이 스스로 부동산정책의 예측 가능성을 낮춰 국민으로부터 신뢰 저하를 자초했다는 비난을 피하기 어렵게 됐다. 27일 민주당 부동산특별위원회는 모든 주택 유형에 대한 신규 등록을 폐지하기로 했다. 앞서 정부는 지난해 7월 아파트 주택임대사업자 신규 등록을 폐지하고 기존 등록자는 의무임대기간 종료 후 자동 말소하기로 했는데, 이를 다세대와 다가구 등 비아파트에도 적용하겠다는 것이다.

 

정부는 매입임대사업자로부터 조기 매물을 유도하기 위해 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록 말소 후 6개월간만 인정하기로 했다. 건설임대사업자는 현행 제도가 유지된다. 시장에서는 일반주택 임대사업자의 신규 등록이 중단되면서 임대사업자제도 자체가 전면 폐지되는 것으로 이해하고 있다. 임대사업자에게 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 부과하는 대신 세금 혜택을 주는 임대등록제도는 1994년 도입됐다. 현재 임대사업자의 남은 임대기간을 고려하면 2030년을 전후해 매입 임대사업자는 완전히 없어질 것으로 예상된다. 정부·여당의 임대사업자제도 폐지 방침에 따라 당장 50만가구가 영향을 받게 됐다. 4월 말 기준 등록임대주택 자동말소대상 주택은 아파트가 11만6048가구, 비아파트가 38만4660가구다. 시장에서는 전국 자동말소 등록임대 가구가 올해 말 58만2971가구, 2022년 말 72만4717가구, 2023년 말 82만7264가구로 늘어날 것으로 예상하고 있다. 현재 등록임대주택 임대사업자의 임대주택이 159만4000가구라는 점을 감안하면 임대주택 재고가 향후 2년 안에 절반가량으로 줄어드는 셈이다.

 

 

민주당이 임대사업자제도를 사실상 무력화시키면서 정부의 정책 신뢰성도 크게 훼손됐다. 2017년 문재인정부는 세제·금융 혜택을 약속하며 적극적으로 임대사업자 등록을 유도했다. 민간 임대사업자 A씨는 "스스로 장려한 정책을 뒤집는 자기부정 행위"라며 "손바닥 뒤집듯이 정책을 바꿔버리면 앞으로 어떤 국민이 국가를 믿고 따르겠느냐"고 한탄했다. 특히 임대사업자들은 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있는 기간 자체도 문제 삼고 있다. 정부는 등록말소 후 6개월간만 양도세 중과배제 혜택을 인정하기로 했는데, 물건을 정리하고 싶어도 할 수가 없는 상황이기 때문이다. 임대사업자 B씨는 "임대차법 때문에 집을 마음대로 팔지도 못하는데 세 낀 집을 어떻게 6개월 안에 파느냐"며 "임대사업자제도 자체가 폐지되면 아파트는 몰라도 다세대, 다가구 시장은 더 크게 얼어붙어 매매가 말라버릴 것"이라고 호소했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세금 부담이 커진 임대사업자가 임차인에게 비용을 전가할 가능성이 높고, 세입자들의 주거 불안만 야기할 수 있다"며 "단기적으로는 일부 물량이 시장에 나올 수 있지만 중장기적으로 투자 매력을 감소시켜 공급 물량이 줄게 만들 것"이라고 전망했다.

 

 

한편 부동산특위는 현재 규제지역에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대 대상을 넓히기로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서 부부합산 연소득 8000만원 이하(생애최초 구매자 9000만원 이하) 무주택 가구주가 주택을 매입할 때 적용되는 우대 수준이 50%(조정대상지역 60%)에서 10%포인트 늘어나게 된다. 우대 요건인 소득 기준도 1000만원 늘어나 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초 1억원 이하)인 무주택 가구주는 규제 완화를 적용받을 수 있다. 우대 적용이 가능한 주택 기준도 6억원 이하 주택에서 9억원 이하 주택(조정대상지역 8억원 이하)으로 확대된다. 투기지역·투기과열지구 기준 주택 가격 6억원에 대해서는 LTV 60%가 적용되고, 이를 넘어서는 금액에 대해서는 LTV 50%를 적용할 방침이다. 다만 한도는 4억원 이내로 한정된다.(2021년 5월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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분양가 오른 영향도 있지만, 주택담보대출 규제가 주원인

분양가 40%까지만 대출 가능, 자금 여력 부족한 신혼부부들

"청약 붙어도 잔금 마련 막막"

 

 

# 2016년 분양된 서울 은평구 백련산파크자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 4억8000만원 수준이었다. 당시 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)을 적용하면 당첨자들은 대출금을 제외하고 현금 1억4400만원만 있으면 아파트를 살 수 있었다.

 

# 2020년 8월 서울 은평구 DMC센트럴자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 7억3400만원 수준까지 형성됐다. 강화된 LTV 40% 기준을 적용하면 당첨자들은 현금 4억4040만원이 필요하다. 2016년 인근 지역에 분양된 아파트와 비교하면 청약 당첨자들 부담이 더욱 커진 셈이다.

 

서울에서 분양받은 아파트를 매매하기 위해 필요한 현금이 최근 4년간 세 배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 2일 부동산정보업체 `경제만랩`이 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격을 분석한 결과 서울에서 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받으려면 대출을 제외하고 현금 4억3000만원가량이 필요한 것으로 나타났다. 4년 전인 2016년 말과 비교하면 필요한 현금이 2.7배나 늘었다. HUG에 따르면 지난해 서울 지역에 분양된 민간아파트의 평당 평균 분양가는 2826만1900원(㎡당 856만6000원)이다. 이는 2016년 12월 2126만1900원(㎡당 644만3000원) 대비 33%가량 오른 금액이다. 분양가 상승과 함께 수요자들 부담을 가중시킨 것은 LTV 강화와 같은 대출 규제다. 2016년 12월에는 LTV 70%가 적용됐다. 당시 분양가를 전용면적 84㎡ 아파트에 적용하면 평균 분양가는 5억4121만원이 된다. 당첨자는 1억6236만원만 마련하면 서울 아파트 입주가 가능했다.

 

 

반면 2017년 8월에는 대출을 더 죄어 LTV가 40%까지 낮아졌다. 2020년 분양가를 반영하면 서울 아파트 평균 분양가는 7억1954만원 수준이고, 대출을 한도껏 받으면 현금 4억3172만원이 필요하다. 당첨자에게 필요한 현금이 4년간 2억7000만원가량 늘어난 것이다. 대출 규제가 더욱 강화된 점도 수요자들에게는 부담이다. 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역, 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 축소했다. 서울 25개구 모두 투기지역에 해당되는 만큼 대출로 현금을 확보하는 일이 더욱 어려워졌다. 특히 분양가가 9억원이 넘는 아파트는 중도금 집단 대출이 제한된다. 즉 분양가의 80%(계약금 20%와 중도금 60%)가량을 현금으로 가진 사람만 청약에 도전할 수 있다. 예전에는 신용대출로 부족한 금액을 메우는 방법이 있었지만 정부가 지난해 11월 이 부문 규제 역시 강화해 자금 확보는 갈수록 어려워졌다.

 

 

부동산 업계 관계자는 "중도금 대출을 잔금 대출로 전환하는 등 방법을 통해 필요한 현금을 줄이는 방법도 있지만 LTV 적용 이후 필요한 금액만 비교하면 수요자들 부담이 커졌다"고 밝혔다. 전문가들은 이 같은 대출 규제 때문에 청약을 통한 아파트 공급이 실수요자에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 `그들만의 리그`가 될 수 있다고 지적한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주요 지역 아파트는 결국 자금 여력이 되는 사람들만 분양을 받아 규제가 오히려 소수 독점을 강화하는 상황"이라고 말했다. 실제로 지난해 8월 청약을 접수한 은평구 DMC센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 14억6800만원에도 형성됐다. 서울 서초구 래미안원베일리 등을 시작으로 분양가상한제가 무력화됐다는 지적이 나오며 대출 자체가 불가능한 분양 아파트도 늘어날 수밖에 없다.(2021년 2월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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비투기지역에도 적용, 소득 적으면 대출받기 더 힘들어져

 

 

정부가 대출자의 전체 빚과 소득을 파악해 상환 능력에 따라 돈을 빌려주는 총부채원리금상환비율(DSR)을 전체 주택담보대출에 적용하는 방안을 추진한다. 앞으로 금융사에서 돈을 빌리기가 더 어려워진다는 의미다. 지금은 투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억원 넘는 주택을 담보로 새로 주택담보대출을 받을 때만 적용하고 있다. 6일 금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 지난달 30일 `가계부채 관리 선진화 방안 마련을 위한 태스크포스` 첫 회의를 열고 이 같은 논의를 시작했다. 주요 논의 사항은 주택담보대출을 내줄 때 대출자의 상환 능력을 엄격히 따지는 방안이다. DSR는 주택담보대출, 비주택담보대출, 신용대출, 전세보증금담보대출, 기타대출 등 거의 모든 빚의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 현재 주택담보대출 시 적용되는 총부채상환비율(DTI)이 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자를 연간 소득으로 나눈 비율임을 감안하면 대출 기준이 더 엄격해지는 셈이다.

 

 

기준은 현행 40%가 유력하다. 매년 갚아야 할 원금과 이자 총액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 주택담보대출을 빌릴 수 있다는 의미다. 금융당국 관계자는 "미국 등 해외 사례를 보면 연 소득 대비 연 원리금 상환액 비율을 40~42% 수준에서 적용한다"며 "상환 능력을 벗어난 대출은 `약탈적 대출`로 본다"고 설명했다. 또 금융사의 대출 관리를 강화하는 방안도 논의한다. 금융사마다 평균치로 관리하던 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율을 대출자 개인별로 전환하는 방식이다. 현재는 은행이 A씨에게 DSR 60%를 적용했더라도, B씨에게 20%를 적용해 평균 40%를 맞추면 된다. 앞으로 개인별로 바뀌면 정해진 비율을 넘어 대출을 받는 것이 불가능해진다. 상환 능력을 꼼꼼하게 따지는 이 규제는 현재 일부 주택담보대출과 신용대출에 한해서만 적용된다. 제한적으로 사용하던 카드를 정부가 확대하는 이유는 우리나라 가계부채가 급격히 증가하고 있다고 판단해서다. 저금리 등으로 가계부채는 지난해 말 처음 1600조원을 넘어섰다.

 

 

정부는 이번 태스크포스(TF)를 통해 내년 1분기까지 구체적인 가계부채 대책을 마련할 계획이다. 소득 산정 기준을 정교하게 하는 것도 핵심이다. 예컨대 전체 일자리 중 20%를 넘는 자영업자 소득을 어떻게 산정할지가 논의에 포함된다. 통계청에 따르면 2018년 기준 국내 자영업자 수는 563만명으로 경제활동인구 중 21%를 차지한다. 금융당국은 기존에 사용하던 카드결제 승인액을 포함해 소득을 정확히 파악할 수 있는 세금 등 보조 지표를 적극 개발할 계획이다. 정부는 적은 소득 탓에 대출을 받기 어려운 청년의 미래예상소득을 산출할 수 있는 제도도 만든다. 금융당국은 빚 상환능력 심사 강화와 더불어 보유 예금 대비 대출금 잔액 비율(예대율)을 예전 수준으로 돌릴 계획이다. 금융위는 지난 4월 은행 예대율을 기존 100%에서 5%포인트 이내에서 위반해도 제재를 하지 않기로 했다.(2020년 12월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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27일부터 주택 구입 자금증빙 의무…초고가 전세와 역차별 논란

마음 급한 주택 예비 매수자, 계약 앞당기고 세무 상담까지

부모가 대준 전세금도 증여 신고, LTV한도 초과 신용대출 주의

 

 

회사원 이 모씨(34)는 최근 서울 지역 중소형 아파트 계약 일자를 예정보다 앞당겨 26일까지 마치기로 했다. 결혼할 때 부모님이 마련해주신 1억원의 전세자금에 대해 자금 출처를 증빙해야 될 수 있다는 조언을 수차례 들었기 때문이다. 그는 "세무사와 상담한 결과 부모님이 마련해주신 전세자금도 증여 절차를 제대로 밟지 않으면 자금조달계획서 제출 이후 문제가 될 수 있다고 들었다"고 말했다. 21일 부동산 업계에 따르면 부동산 규제지역에서 3억원도 안되는 중저가 주택으로까지 자금조달계획서 제출 대상이 확대되면서 예비 주택 매수자들 고민이 깊어지고 있다. 매매 계약 일정을 앞당기는가 하면 세무사를 찾아 전문적인 상담을 받는 경우도 늘었다. 국토교통부가 자금조달계획서 제출 대상 확대 등을 주요 내용으로 하는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 일부개정안을 27일부터 시행하기로 하면서 벌어진 일이다. 현재 자금조달계획서 제출은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택 거래에만 해당되나 개정안이 시행되면 규제지역 모든 주택에 적용된다. 현재 조정대상지역은 수도권 대부분 지역과 대전, 세종, 청주 일부 지역 등 69곳이다. 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천·성남 분당·광명, 인천 일부 지역, 대구 수성구, 세종 등 48곳이다. 이에 따라 구매자들은 예금과 주식, 증여, 부동산 처분 대금 등 자금을 모두 모아 주택을 사려면 최대 15종의 서류를 직접 준비해야 한다. 규제지역이라면 1억원짜리 빌라를 사더라도 최대 15종의 서류를 챙겨야 한다.

 

 

제출 대상이 확대되면서 인터넷 부동산 카페 등을 중심으로 예비 매수자들 불만이 들끓고 있다. 주택 예비 매수자 A씨는 "1억~2억원짜리 집을 사면 자금조달계획서와 자금출처 증빙자료를 내고, 10억~20억원짜리 전세를 얻으면 자금 출처를 묻지 않는 세상"이라며 "1억원짜리 집을 사면 죄인 적폐고, 10억원 전세면 무주택 서민 취급하는 나라가 과연 공정하고 정의로운 것이냐"고 한탄했다. B씨는 "불법 투기 근절은 선별적으로 잡아내야지 그럴 능력이 안되니 모든 국민을 잠재적 투기꾼으로 몰아간다"고 반발했다. 발 빠른 예비 주택 매수자들은 세무사들을 찾아 대책을 마련하는 데 분주하다. 신방수 세무법인 정상 세무사는 "최근 자금조달계획서 제출에 대한 예비 주택 매수자들 문의가 잇따른다"며 "정확한 액수를 적지 못하거나 오기했을 경우 과태료 문제, 제출 이후 후속 조치를 궁금해한다"고 설명했다. 신 세무사는 증여 신고를 제대로 하지 않고 부모님의 손을 빌린 전세보증금이 향후 문제가 될 수 있다고 내다봤다. 그는 "전세보증금은 똑같은 현금인데도 통상적인 인식이 그냥 넘어갈 수 있다고 생각하는 것 같다"며 "증여 신고를 하지 않은 건은 조사 과정에서 적발될 수 있고, 세무당국이 마음만 먹으면 불똥이 커질 수 있다"고 말했다.

 

주택담보대출만으로는 내 집 마련이 어려워 신용대출이나 마이너스통장을 활용하려는 실수요자들도 혼란에 빠졌다. 특히 자금이 부족한 20~30대 신혼부부는 신용대출을 쓰지 않고 집을 마련하는 게 사실상 불가능해 자금 출처 조사에 촉각을 곤두세우고 있다. 금융당국은 원칙상 주택담보대출비율(LTV)을 넘어서는 범위의 주택 구입용 신용대출은 허용이 안 된다는 방침이다. 만약 주택 구입 목적으로 신용대출을 받으면 LTV 한도에서 이를 차감하게 돼 있다. 국토부는 생활자금용으로 신용대출을 받더라도 주택 마련에 쓴 사례가 적발되면 금융당국에 이를 통보하고 시정 조치한다는 방침이다. 권대중 명지대 부동산학 교수는 "서울과 수도권 대부분 지역이 자금조달계획서를 내야 하는 상황인데 이는 사실상 주택 거래 허가제를 실시하는 것과 다름없다"며 "수요 억제 위주의 규제 정책은 풍선효과를 계속 만들어 낼 수밖에 없다"고 말했다.(2020년 10월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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개인사업자 LTV80% 적용

대출규제에 막힌 투자자 반색

편법 요소 있고 부작용 우려도

 

# 이사철을 맞아 집을 팔고 강남 아파트로 이사할 계획인 직장인 A씨는 주말 방문한 공인중개소에서 대뜸 `사업자 대출`에 대한 설명을 들었다. 먼저 물어보지도 않았지만 공인중개사는 사업자 명의로 대출을 받으면 기존 보유 주택의 80%까지 무조건 대출이 가능하니, 일단 전세를 끼고 강남 아파트를 한 채 구입하라는 것이 요지였다. 실거주 목적으로 집을 알아보던 A씨는 한 귀로 흘려듣고 다른 공인중개소 사무실을 갔지만 이곳에서도 비슷한 제안을 받았다. 최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 `사업자 대출 권유`가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 `자금 경색`을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다. 9일 부동산업계와 관계자 등에 따르면 최근 강남구·서초구·송파구 등 빠르게 거래량이 늘어나고 있는 강남 3구 부동산을 중심으로 사업자 대출을 통한 부동산 거래가 늘어나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사실상 부동산 매입을 위한 담보대출이 꽉 막힌 가운데 기업을 대상으로 한 사업자 대출이 활용되고 있는 상황이다. 현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 공인중개사는 "부동산 가격이 저점이라고 판단하는 투자자에게 기존 주택을 담보로 한 사업자 대출은 기회"라며 "이자 감당 여력이 있는, 기존 주택을 소유한 투자자는 대출만 가능하다면 강남권 아파트 매입을 망설일 이유가 없다"고 설명했다. 실제 한 지역 단위농협에 상담해 본 결과 개인사업자 명의로 대출할 경우(부동산 시세 10억원 기준) 개인 대출 대비 1억원 이상 대출 한도가 늘어났다. 금리 역시 3% 후반대로 개인 대출보다는 높지만 격차가 크지 않은 편이다. 공인중개사는 이 같은 대출 알선뿐만 아니라 금리 부담이 확대되는 데 대해 월세를 통한 보전을 권유하는 등 구체적인 투자 방법까지 컨설팅해주고 있다. 강남 부동산에 투자하기 위한 실투자자에게는 사업자 대출이 매력적인 돌파구인 셈이다.

 

실제 온라인 등에서도 이러한 사업자 대출 광고를 쉽게 접할 수 있다. 사업자 등록의 사업개시일과 무관하게 개인사업자 등록증만 있으면 구체적인 사업 내용 등을 따지지 않고 대출을 해준다는 내용이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 "2금융권 등에서 사업자 대출 규정을 내규로 운영하고 있어 빈틈이 생길 수밖에 없다""정부의 느슨한 규제 대책도 편법 대출이 증가하는 데 한몫했다"고 말했다. 전문가들은 이러한 편법 대출로 인해 또다시 부동산 시장에 거품이 끼일 수 있다고 경고하며 정부의 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "대출 규제야말로 부동산시장 안정화에 가장 큰 역할을 하고 있는 대책인 만큼 이에 대해 정부가 적극적으로 관리할 필요가 있다"면서 "부동산시장 거래 중장기적 안정화를 위해서는 편법 규제에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.(2019610일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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정비사업 예정지는 환영, 소득 없는 노령층은 한숨만
다주택자 임대 등록·매도 고민 vs 길게 보고 버틴다

 

 

  “여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요.” (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)

 

 

보유세 50% 가까이 상승현금 없는 노령층 부담

 

  정부는 지난 142019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다. 일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132) 집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것이라면서도 “30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다고 말했다. 60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106(3)의 올해 공시 예정가는 252000만원으로 지난해(196800만원)보다 5억원 이상 올랐다현지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐다고 했다. 한 중개업소 대표는 “70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다기존 23년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다고 전했다.

 

 

비강남권 서민들 부담 커져정비사업 예정 집주인은 환영

 

  앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것이라고 했다. 비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84A 아파트 공시가는 올해 42000만원이다. 보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 서민들은 1020만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다고 말했다. 공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다. 한남동 한 공인중개업소 대표는 공시가격 인상으로 100200만원의 세금을 더 낼 수는 있다길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것이라고 했다.(2019316일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부동산정책수요조사, 담보대출규제·전매제한

 

 

 

  주택담보대출 규제가 집값을 잡는 데 가장 효과가 좋은 부동산 대책이라는 설문조사가 나왔다. 18국토연구원이 공개한 `부동산 정책수요조사`에 따르면 정부 부동산 대책 중 효과가 좋은 것으로 `주택담보대출 규제`4.3(5점 만점)으로 가장 높은 점수를 받았다. `분양권 전매 제한 강화`(3.7), `투기과열지구·투기지역·조정대상지역 지정`(3.6), `다주택자 양도소득세 강화`(3.5), `재건축 초과이익환수제`(3.4) 등이 뒤를 이었다. 국토연구원은 지난해 12월 전문가 86명을 대상으로 설문조사를 했다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "작년 발표한 9·13 대책 이후 실제 집값이 하락세로 접어들었기 때문에 높은 평가를 받은 것으로 보인다"고 설명했다. 실제로 대출 규제는 집값을 끌어내리고 있다는 분석이다.

 

   

  한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트가격은 일주일 새 0.09% 떨어지며 10주 연속 하락했다. 돈줄을 막으니 집을 사겠다는 사람이 없고, 거래절벽이 이어지면서 집값도 자연스레 떨어진다는 것이다. 이번 설문에서 가장 낮은 점수를 받은 정책은 `분양가 상한제 강화`(2.7)`임대사업등록 활성화`(2.8)였다. 분양가 상한제는 공공택지에 적용되는 것이라 서울 집값과 크게 상관이 없고, 임대사업등록은 의무임대기간에 다주택자가 집을 팔지 못하게 함으로써 시중 매물을 줄여 집값엔 오히려 악영향을 미친다고 평가받았다.(2019119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  올해 도시재생 뉴딜 사업지로 99이 선정됐다. 정부는 31일 이낙연 국무총리 주재로 정부서울청사에서 제13차 도시재생특별위원회를 열어 ‘2018년도 도시재생 뉴딜사업 선정안을 의결했다. 올해 도시재생 뉴딜 사업지는 사업 종류와 면적 규모에 따라 우리동네살리기(5이하), 주거지지원형(510), 일반근린형(1015), 중심시가지형(20), 경제기반형(50) 5개 유형으로 나뉜다. 최종 선정은 도시재생특별위원회에서 이뤄진다. 유형별로 우리동네살리기 17, 주거지지원형 28, 일반근린형 34, 중심시가지형 17, 경제기반형 3이다. 시도별로는 경기가 9으로 가장 많고 전남, 경북, 경남이 각 8, 서울과 부산, 대구, 강원, 전북이 각 7, 충남 6, 인천과 광주 각 5, 울산과 충북 각 4, 대전 3, 제주와 세종 각 2 등이다. 이들 지역에서 제시된 총사업비는 국비 1288억원을 포함해 지방비, 민간투자 등 총 137724억원 규모.

 

 

  서울의 경우 최근 집값이 많이 올라 종로동대문동작중구 4곳이 투기지역으로 지정돼 이번 도시재생 뉴딜 사업지로 포함될지 관심이 높았다. 서울은 지난해 시범사업지 선정 때는 아예 원천 배제된 바 있다. 이날 특위에서 서울에서 올라온 대형 사업 3곳도 모두 선정되지 못했다. 서울에서는 시가 선정한 중랑구 묵2동 일반근린형은평구 불광2동 주거지지원형 사업, 금천구 독산1동 우리동네살리기 등 소규모 도시재생 사업 7곳만 지정됐다. 서울에서는 대형 사업으로 동대문구 장안평 차시장과 홍릉, 청량리 제기동, 종로구 세운상가, 금천구 독산동 우시장 등 5곳에서 신청이 들어왔고 국토부는 이 중에서 장안평 차시장(경제기반형)과 세운상가(중심시가지형), 독산동 우시장(중심시가지형) 3곳을 후보지로 뽑았지만, 개발 사업이 진행되면 집값 불안을 부추길 수 있다는 이유로 배제됐다.(2018831일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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8·27 대책 수요억제·공급 투트랙, 광명·하남 투기과열지구 지정

구리·광교 등은 조정지역 묶어, 전문가 서울 도심 공급 늘려야

 

 

  정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 투 트랙전략을 세웠다. 과열 양상을 보이는 서울 등의 집값을 진정시키기 위해 투기 수요 억제책과 주택 공급 확대 정책을 동시에 추진키로 한 것이다. 당초 국토교통부는 지난해 8·2 부동산 대책 발표 때 서울·수도권의 공급여건은 안정적이라고 진단하며 그동안 수요를 억제하는 쪽으로 대책을 만들어 왔다. 하지만 이번엔 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려 등 때문이라며 공급 쪽에 정책 운용의 방점을 찍기 시작했다. 국토부는 일단 수요 억제를 위해 부동산 규제 지역을 확대한다. 서울에서 종로·동대문구·동작·중구 등 4개 구를 투기지역으로 지정한다. 이들 지역은 지난달 집값 상승률이 0.5% 이상이라 투기지역 지정 기본요건을 충족했다. 이에 따라 서울은 25개 구 중 15개 구가 투기지역으로 묶이게 됐다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 서울 전역 등 기존 투기과열지구가 모두 유지돼 투기과열지구는 31으로 늘어났다. 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아진다. 조정대상지역으로는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시 등 3곳이 추가됐다. 이로써 조정지역은 전국 42곳으로 늘어났다. 이곳에선 다주택자 양도세 중과 등을 적용받는다. 정부는 조정대상지역인 부산 7개 구·군 가운데 기장군(일광면 제외)은 지정을 해제키로 했다.

 

 

  국토부는 이번에 규제 지역으로 지정되지 않았지만 집값 불안 우려가 있는 곳은 집중 모니터링 지역으로 정했다. 비투기지역인 서울 광진·서대문구 등 10개 구와 성남시 수정구, 용인시 기흥구, 대구시 수성··남구, 광주시 광산·남구 등이 그 대상이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 집값과 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 수시로 모니터링해 시장이 과열됐다고 판단되면 투기지역·투기과열지구 등을 추가로 지정할 계획이라고 말했다. 정부는 향후 투기 수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등도 내놓겠다고 밝혔다. 공급 측면에서는 2022년까지 수도권에 신규 공공택지 30곳 이상을 추가로 개발한다. 지난 7월 신혼부부 주거 지원 방안에서 발표된 내용을 빼면 14(부지 확보 기준)이 새로 개발되는 셈이다. 이곳에서 공급되는 주택은 242000가구로 추산된다. 서울에서도 일부 개발될 예정이다. 국토부는 일부 사업지구의 입지 등을 다음달 중 공개할 예정이다. 이문기 실장은 정책 기조를 바꾼 건 아니고 2022년 이후 택지 부족 문제가 생기지 않도록 선제적으로 땅을 확보하는 차원이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책이 집값 급등의 진원지인 서울의 주택 수요를 얼마나 흡수할지 의문이라는 시각이 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 공공택지 개발 위치에 따라 다르겠지만 서울 집값 상승세를 잡기는 역부족일 것이라며 입지가 나쁠 경우 공급 과잉 사태가 심해질 수 있다고 말했다. 투기지역 등 추가 지정도 과열된 집값을 안정시킬지 미지수다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 이번 규제로 상승 폭은 줄어들겠지만 전반적인 상승 기조는 이어질 것으로 보인다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 풍부한 수요를 분산시키려면 도심에 공급을 늘려야 한다고 말했다.(2018828일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 空空(공공) 2018.08.28 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 참 오리무중입니다 ㅋ