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2·4대책 청약 `빛좋은 개살구`, 9억초과는 민간분양도 드물어

경쟁 치열해 당첨 확률도 `뚝`, 3040 "청약 희망고문 이제 그만“

청약광풍에 기록적 초기분양률, 작년 서울 6개월내 완판 100%

 

 

정부가 지난 4일 주택 공급 대책을 발표하며 9억원 초과 공공분양에 대해서는 소득 요건을 보지 않겠다고 밝혔지만, 최근 3년간 9억원이 넘는 공공분양 아파트가 단 한 채도 없었다는 점에서 3040의 패닉바잉을 막는 `희망고문`에 불과하다는 지적이 나온다. 14일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 최근 3년간 서울과 경기도에서 공공분양한 아파트 가격을 전수조사한 결과, 이 기간 9억원 넘는 가격에 분양된 아파트는 전무했다. 6억원 초과~9억원 이하에 분양한 공공분양 아파트는 2018년 0가구에서 2019년 327가구, 2020년 1772가구로 늘었지만, 분양 비중은 2019년 2%, 2020년 17%에 그쳤다. 기준층을 기준으로 분양가를 산정했고, 기준층이 명시되지 않은 경우 가구 공급이 많은 중간층을 기준으로 조사했다. 최근 3년간 서울과 경기도의 공공분양 아파트는 3억원 초과~6억원 이하가 많았다. 이 가격대에 분양한 아파트는 2018년 3100가구, 2019년 1만6445가구, 2020년 6866가구였다. 비중으로는 2018년 86%, 2019년 82%, 2020년 64%다. 문재인정부 들어 아파트값이 급등하며 지난해 6억원 초과~9억원 이하 분양 아파트가 늘었음에도 불구하고 9억원을 넘는 공공분양가는 없었다.

 

청약 대기자인 30대 박 모씨는 "정부가 작년 9월 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부가 6억원 이상 아파트를 구입하는 경우 맞벌이 기준 소득 요건을 140%까지 완화해준다고 했지만, 작년 말 공급된 위례와 과천 신혼희망타운 중 정작 분양가격이 6억원을 넘는 아파트는 과천 59A형 단 1곳에 불과했다"고 토로했다. 그는 "정부가 `고가 아파트`로 규정한 9억원 초과 아파트가 공공분양될 가능성이 낮을뿐더러 나와도 경쟁이 치열해 당첨 확률이 매우 낮을 것"이라며 "분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출도 나오지 않는데 결국 현금 부자가 유리하다"고 낙담했다. 정부가 정한 고가 아파트 기준인 `9억원 초과` 아파트를 서울 등 투기과열지구에서 살 경우 주택담보대출비율(LTV)은 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 분양가가 9억원을 넘으면 공적보증을 통한 중도금 대출을 받을 수 없다.

 

청약 광풍에 서울 아파트 초기 분양률(분양 후 3∼6개월 내 계약 비율)이 지난해 처음 100%를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 초기 분양률 동향에 따르면 서울은 지난해 1~4분기 4분기 연속 초기 분양률이 100%를 기록했다. 작년에는 민간택지에도 분양가상한제가 적용돼 서울에서 9억원 넘는 민간분양은 희소했다. 지난해 역대급 청약 경쟁률을 기록한 `서초 자이르네` 전용면적 59㎡ 분양가는 7억7000만원이었고, `힐스테이트 강일` 전용 84㎡는 6억9980만~7억9520만원이었다. 작년 8월 분양한 `DCM 아트포레자이` 전용 59㎡ 분양가는 5억2700만원, 전용 84㎡는 7억700만원이었다. 지하철역과 인접한 `힐스테이트 천호역 젠트리스` 전용 84㎡가 10억4780만원에 분양했다. 소득 요건을 보지 않는 9억원 초과 아파트가 분양될 가능성은 높지 않다는 게 전문가 중론이다. 서울 강남 분양시장 `최대어`로 꼽히는 서초구 반포동 `래미안 원베일리`(신반포3차·경남아파트 재건축) 전용 59㎡(약 24평)가 13억~14억원에 분양될 것으로 예상되는 점을 고려하면 더욱 그렇다.(2021년 2월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가로 결정되면서 강남권 재건축 단지 주민들의 기대감이 커지고 있다. 분양가상한제(분상제)로 지난해 속도 조절에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 올해 분양에 나설지 관심이 쏠리고 있다. 3.3m²당 5668만6349원. 최근 서초구로부터 승인을 받은 래미안 원베일리의 분양가격이다. 민간택지 분상제를 적용받은 곳이지만 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 분양가(3.3m²당 4891만 원)보다 16% 이상 상승했다. 주변 아파트 시세의 60% 수준에 그치지만 역대 아파트 분양가 중에서는 최고 금액이다. 시장에서는 “예상을 뛰어넘은 가격”이라는 평가를 했다. 분상제 도입 이후 분양가는 HUG의 고분양가 규제를 받을 때보다 낮을 것으로 전망됐기 때문이다. 올해 분양을 앞둔 다른 강남권 재건축 아파트 주민들은 이번 결정에 반색하고 있다. 특히 1만2000여 채 규모의 초대형 단지로 지난해 HUG가 제시한 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 두고 조합 내부 갈등이 컸던 강동구 ‘둔촌주공’ 조합원들의 기대가 크다.

 

 

서초구 반포동 ‘신반포4지구’(3600여 채·일반분양 물량 미정), ‘신반포15차’(640여 채·일반분양 260여 채) 등 분상제 규제를 적용받는 단지의 분위기도 비슷하다. 둔촌주공 조합 관계자는 “지난해 무리하게 HUG의 분양가격을 받아들이지 않은 것이 최선의 선택이 된 셈”이라며 “정부가 또 다른 규제를 만들지 않고, 기준대로만 분양가격을 심사해줬으면 좋겠다”고 말했다. 래미안 원베일리 분양가격이 예상을 웃돈 것은 강남 집값이 워낙에 많이 오르다 보니 공시지가도 함께 오른 데다 이 단지가 창의적인 건축물이 들어서는 ‘특별건축구역’으로 지정돼 가산비까지 함께 반영됐기 때문이다. 분양가격은 토지비와 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 가산비는 택지를 조성할 때 필요한 추가 건축비를 뜻한다. 국토교통부 장관이나 시도지사는 도시 경관을 고려한 창의적인 건축물을 짓는 경우 사업지를 특별건축구역으로 지정해 특례를 줄 수 있다. 래미안 원베일리는 앞선 2017년 특별건축구역으로 지정됐다.

 

 

국토부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 이유로 분양가 억제 정책을 펼쳐 왔지만 래미안 원베일리 분양가에는 대체로 수긍하는 분위기다. 분상제를 통해 시세보다 저렴한 가격을 책정해 무주택자의 내 집 마련에 도움을 주면서도 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 기류가 형성돼 있다. 국토부 관계자는 “HUG 심사는 인근 단지의 최근 분양가격을 기준으로 심사가 이뤄지고, 분상제에서는 택지비와 건축비 등을 고려한다”며 “분상제 아래에서 분양가격은 입지와 단지 특성, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 전문가들은 래미안 원베일리의 분양가는 HUG의 분양가 심사 과정이 적절치 못했음을 방증하는 사례라고 입을 모았다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(애초에) 분양 보증 기관인 HUG가 분양가격의 높고 낮음을 판단하는 게 적절치 않다”고 했다. 또 다른 업계 관계자는 “래미안 원베일리가 HUG의 제시 가격을 받아들였다면 큰 손해를 봤을 것”이라며 “다른 단지들이 HUG의 분양가를 받아들일 수 있겠냐”고 비판했다.(2021년 1월 11일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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평당 분양가 5669만원…시세 60% 가격

2990세대 규모 중 일반분양 224가구

추첨제 없는 전 물량 가점제, 중도금대출 불가

서울 현금부자들 대거 모일듯

 

 

서울 반포 `황금입지` 래미안원베일리가 이르면 3월 분양 일정에 돌입한다. 국내 최대 분양가(평당 5668만 6349원)으로 30평대가 19억원에 공급되는데, 당첨만으로 최소 15억원 이상 시세차익이 기대돼 많은 사람들의 관심이 모아진다. 매일경제 유튜브 채널 매부리TV는 `황제분양` 래미안원베일리의 분양가, 청약요건을 살펴본다. 9일 건설업계에 따르면, 서울 반포 래미안원베일리가 이르면 3월 일반 분양을 시작한다. 서울 서초구 반포2동에 위치한 원베일리는 지하3층 ~지사 35층 규모 2990가구다. 이중 전용 49㎡ 2세대, 59㎡197세대, 74㎡ 25세대 등 총 224가구 분양한다.

 

분양가는 평당 (3.3㎡) 5669만원으로 30평이 19억원이 예상된다. 49㎡는 10~11억, 59㎡는 13~14억원 분양가가 예상된다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 산정했을때 3.3㎡당 4891만원을 받았는데 올해 분양가상한제 상에서 택지비가 크게 올라 16%가량 높은 분양가를 받았다. 인근 시세 대비 60% 저렴한 수준이다. 인접한 아크로리버파크 32평이 30~32억원에 거래되고 있으며, 최근에 37억원에 거래됐다. 전평형 모두 9억원이 넘어 중도금대출이 불가하다. 입주때 시세가 15억원 초과하면 주택담보대출이 안나오기 때문에, 대출없이 100% 분양가를 부담할 수 있어야한다. 전매제한은 10년이며, 오는 3월 이후 분양하면 서울에서 공급되는 분양가상한제 적용아파트여서 실거주를 해야한다. 전세를 놓을수 없다. 서울 당해 2년 이상 거주자가 1순위다. 분양가가 9억원이 넘으므로 특별공급은 없을 전망이다.(2021년 1월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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후분양인데도 6억 올랐다

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2020. 11. 1. 07:46 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

후분양인데도 1년새 6억 오른 과천푸르지오 써밋

"공급 축소로 신축 품귀현상 아파트 값 밀어올려“

다음주 과천 지식정보타운 1698가구 분양

로또아파트 출격에 …청약 경쟁률 관심

 

 

1년전 주변시세대로 공급돼 `고분양가 논란`을 빚었던 과천 푸르지오 써밋이 최근 실거래가(전용 84㎡·32평) 19억원을 넘었습니다. 분양당시 13억원대에 공급됐는데 1년만에 6억원 이상 오른 것입니다. 과천 푸르지오 써밋은 올해 4월 입주를 시작한 최신 신축 아파트입니다. 작년 8월 후분양으로 분양했는데요. 당시 이 아파트는 정부 분양가 규제를 피해 후분양을 선택했고 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증과 분양가 심의 대상에서 제외되면서 일반 분양가가 주변 시세 수준에서 결정됐습니다. 평균 분양가가 3.3㎡당 3998만원대로, 전용 59㎡는 10억7750만∼11억1920만원, 전용 84㎡는 12억6770만∼13억8470만원 등에 책정돼 `높은 분양가`에 대한 부담때문인지 1순위 청약에서 305가구 미달됐습니다. 그런데 올해 입주를 시작하면서 과천역 초 역세권이라는 황금 입지와 대우건설의 최고급 건축 자재와 최신 건축기술이 적용된 아파트 자체의 우수성으로 1년사이 시세가 5~6억 더 올랐습니다.

 

 

예를 들어 전용 84㎡는 분양당시 13억원에 공급됐지만 최근(9월28일) 실거래가가 19억원 3000만원을 기록했습니다. 32평은 호가 포함 20억원을 형성하고 있고요. 전용 59는 2019년 7월 분양가 10억에 공급됐는데 2020년 8월 15억원에 손바뀜됐습니다. 공급 축소로 신축 아파트 프리미엄이 치솟는 가운데, 고급화된 외관과 대형 커뮤니티시설이 실수요자들에게 호응을 받으면서 1년전 후분양 공급가보다 5~6억원 상승한 가격에 손바뀜된 것으로 보입니다. 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV는 과천역 초역세권 아파트 `과천 푸르지오 써밋`의 집들이에 다녀왔습니다. 관악산이 보이는 주방, 음식물 쓰레기처리장치가 설치된 싱크대, 넓은 발코니 공간까지…. 최신 신축 아파트의 트렌드를 한눈에 확인하실 수 있습니다. 3레인 수영장, 대형 커뮤니티 시설, 최고급 장비가 설치된 헬스장도 한번 둘러보시죠. 과천 대장아파트 `과천 푸르지오 써밋`의 랜선 집들이는 매부리TV에서 확인하세요.(2020년 11월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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[정부 18일부터 가입 의무화] 어기면 2년 이하 징역에 처해

 

 

오는 18일부터 주택 임대 사업자는 물론 그 사업자의 집에 세를 들어가는 사람도 무조건 '임대보증금 보증보험'에 돈을 내고 가입해야 한다. 가입하지 않으면 집주인은 감옥에 갈 수도 있다. 14일 국토교통부는 이런 내용을 담은 민간 임대주택에 관한 특별법 개정안이 18일 공포·시행된다고 밝혔다. 임대보증금 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있다. 보험료는 HUG의 아파트 보증금 보험 기준으로 '전·월세 보증금의 0.099~0.438%'로 책정됐다. 지난달 서울 아파트 평균 전세금인 5억원을 기준으로 계산하면 2년간 총보험료는 99만~438만원이다. 계약 기간이 길어지면 보험료도 더 내야 한다. 임대사업자 신용 등급이 낮을수록, 임대주택 부채(담보대출 등) 비율이 높을수록 보험료가 올라간다. 단독주택 보험료는 아파트의 1.3배다. 보험료를 집주인과 세입자가 3대1로 나눠서 부담하도록 법은 규정한다. 신규 등록 주택인 경우 18일부터 바로 적용되고, 기존 등록 주택은 법 시행 1년 후 신규 계약 체결부터 적용된다. 위반하는 임대 사업자에 대한 처벌 규정은 '2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역'이다. 세입자 처벌 규정은 없다. 문재인 정부는 출범 후 주택 임대 사업 등록을 장려해왔다. 3월 말 기준 전국 주택 임대 사업자 51만1000명, 등록 임대주택 156만9000채가 의무 가입 대상이 된다. 서울에선 사업자 18만5000명, 주택 50만4000채가 대상이다. 서울 시내 총 주택 368만2000채의 13.7%에 해당한다.

 

 

세입자와 집주인 모두가 불만이다. 서울 연희동 30평대 아파트에 4억5000만원짜리 전세를 살고 있는 임모(31)씨는 "2년 사는데 보험료로 100만원을 내라니 황당하다"고 말했다. 임대인 반발은 더 거세다. 국토부 홈페이지의 해당 보도자료 댓글난에는 '내게 문제가 생길까 봐 타인을 위한 보증에 가입하라는 게 무슨 논리냐' '사실상 세금 강탈' '차량을 빌리면 빌린 사람이 보험료를 내지 차주가 보험료를 내느냐' 등 댓글이 약 100개 달렸다. 가뜩이나 급감한 전세 매물이 더욱 줄어들 가능성도 있다. 집주인 입장에선 전세 대신 월세로 바꾸면 보험료 부담이 확 줄어든다. 예컨대 전세 5억원인 아파트를 보증금 1억원 월세로 돌릴 경우 집주인이 내야 할 최대 보증보험료는 328만5000원에서 65만7000원으로 감소한다. 보증료 부담이 과도하다는 비판도 나온다. 사실상 보증금을 떼일 가능성이 낮은 상황에서 공기업인 HUG가 과점한 임대 보증 상품 가입을 의무화해 이익을 몰아주는 것 아니냐는 것이다. HUG 관계자는 "현재로서는 보증료율 인하는 검토하고 있지 않다"고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세를 월세로 돌리려는 임대인이 더 늘어날 가능성이 상당하다"고 했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "전세 집주인도 상당수가 보험료를 세입자에게 떠넘기려 할 것"이라고 했다. 국토부 관계자는 "세입자를 보호하기 위한 정책"이라고 말했다.(2020년 8월 15일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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둔촌주공 vs 광진그랜드파크HUG 자의적 기준 논란

공시가는 당 둔촌주공 825만원, 광진그랜드파크 492만원에 그쳐

분양가는 평당 2600vs 3370, 둔촌이 오히려 20% 이상 쌀 듯

조합원들 "황당한 기준에 피해"

 

정부의 강력한 규제로 기대치보다 훨씬 낮은 일반분양가가 예상되는 서울 강동구 둔촌주공 재건축과 올해 초 고분양가 논란을 빚은 `e편한세상 광진그랜드파크`의 엇갈린 운명이 눈길을 끌고 있다. 13일 부동산업계에 따르면 최근 둔촌주공 조합원들은 올해 초 분양한 광진그랜드파크를 비교 단지로 삼아 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 방식에 대한 불합리성을 지적하고 나섰다. 핵심은 재건축 아파트 가격의 객관적 지표라고 볼 수 있는 개별공시지가가 둔촌주공보다 저렴한 광진그랜드파크가 일반분양가는 더 높게 책정된 것이 이해되지 않는다는 대목이다. 한마디로 국토교통부 산하기관인 HUG의 오락가락 규제로 인해 입지나 주변 시세와 상관없이 단순히 ``에 따라 분양가가 양극화하고 있는 `정책 실패`를 지적한 것이다. 올해 초 분양 당시 광진그랜드파크 평균 분양가는 3.33370만원으로, 전용 8499000~124000만원 선에 책정됐다. 처음엔 고분양가 논란으로 인해 전체 중 90% 이상이 미분양 물량으로 나왔지만 수개월 만에 곧 완판됐다.

 

이는 HUG 기준에 따른 둔촌주공 예상 분양가인 3.32600만원대보다 700만원가량 비싼 가격이다. 둔촌주공 예상 분양가를 84기준으로 환산하면 88000만원 수준으로 광진그랜드파크가 1~3억원가량 비싼 셈이다. 이 같은 현상이 발생한 것은 HUG가 올해 6월 기습 발표한 새 규제 때문이다. HUG는 원래 같은 구에 최근 분양한 비교 단지가 없으면 주변 시세 대비 110% 이내에서 일반분양가를 정할 수 있도록 했다. 반면 지난 6HUG가 발표한 `고분양가 사업장 심사기준`에서는 같은 자치구에 최근 분양단지가 없는 경우에도 10년 이내 준공한 단지를 비교 단지로 선정하도록 했다. 이때 해당 단지 평균 분양가에 주택가격변동률을 곱한 가격과 지난 1년간 서울시 평균 분양가 중 높은 금액을 분양가로 정하게 된다. 이 때문에 둔촌주공의 일반분양가는 주변 시세보다 크게 낮은 2600만원대로 정해질 가능성이 높아진 것이다.

 

 

반면 올해 기준 개별공시지가는 둔촌주공이 1당 평균 825만원인 데 반해 광진그랜드파크는 1당 평균 4922000원으로 둔촌의 59% 수준에 불과하다. 둔촌주공 조합원들은 정부가 조세 기준이 되는 공시지가는 시세에 맞춰 강남 수준으로 높게 책정하면서 일반분양가만 제한하려 하고 있다며 강하게 반발하고 있다. 지난해 개별공시지가는 송파구 헬리오시티가 1705만원, 둔촌주공이 1727만원으로 둔촌이 헬리오시티보다 높다. 한 둔촌주공 조합원은 "분양 시기가 다르다는 이유만으로 이 같은 불평등이 발생한다는 것은 이해할 수 없다""공시지가를 기준으로 하면 둔촌주공은 강동구 내 다른 단지보다는 헬리오시티를 비교 단지로 선정하는 것이 더 적합하다"고 주장했다.

 

 

여기에 조합원들은 HUG의 분양가 규제 방식이 자치구별 `분양가 계급화`를 가져올 수 있다는 주장도 펼치고 있다. 둔촌주공이 실제로 HUG 규제에 맞춰 2600만원대에 분양하면 강동구 다음 신축 단지 분양의 새로운 기준(1년 이내 신축 단지)이 되기 때문에 아무리 고급 단지가 들어와도 비슷한 가격에 계속 분양해야 한다는 것이다. 백준 J&K도시정비 대표는 "HUG 규정은 단지 규모나 입지와 같은 세부적 특성을 제대로 반영하지 못하고 있다"고 지적했다. HUG 관계자는 이와 관련해 "광진그랜드파크는 당시 규정에 따라 시세대로 분양할 수 있었기에 타이밍이 좋았던 것은 사실"이라면서도 "당시 규정이 분양가 상승을 불러온다는 지적이 있어 개선한 것이기 때문에 현재로선 바뀐 규정에 맞춰 둔촌주공 분양가를 책정할 수밖에 없다"고 해명했다.(20191014일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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가장 작은 59주택형도, 대출안돼 현금 10억 필요

 

"좋아 보이기는 하는데 주변 가격과 차이가 없어서 고민이네요." 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 첫 후분양에 들어가는 과천 주공1단지 재건축 아파트인 `과천 푸르지오 써밋`. 26일 견본주택이 위치한 강남구 대치동 써밋갤러리에서 만난 방문객 대부분은 유닛을 둘러본 후 이런 반응을 내놨다. 이 단지는 후분양 요건을 갖춰 HUG의 분양보증과 분양가 심의 대상에서 제외된 것은 물론 정부가 검토 중인 분양가상한제 대상에서도 제외됐다. 대우건설에 따르면 과천 푸르지오 써밋은 총 1571가구 규모며 이 가운데 전용면적 59~151506가구가 일반분양된다. 평균 분양가는 3.33998만원대다.

 

후분양으로 HUG 규제를 피하면서 앞서 지난 5월 일반분양에 들어간 과천 주공6단지 재건축 단지 `과천 자이` 분양가(3.3당 평균 3253만원)에 비해서는 3.3700만원 이상 높은 금액이다. 면적별 분양가는 전용 5997000~105000만원 전용 84124000~138000만원 전용 111152000~167000만원 전용 120164000~168000만원 전용 126164000~18억원 전용 131168000~186000만원 전용 151198000~214000만원 선이다. 인근 신축 단지인 래미안에코팰리스(3.33500~4500만원)와 비슷하다.

 

이 아파트는 저렴한 전용 59도 계약금 2억원과 1차 중도금 1000만원을 낸 뒤 올해 122차 중도금 3억원, 내년 23차 중도금 3억원, 4월 잔금 20%(2억원)를 내야 한다. 결국 9개월 안에 10억원이라는 거액을 동원할 수 있어야 한다는 얘기다. 대우건설은 이런 점을 고려해 중도금 납부를 입주 지정일인 내년 4월까지 유예하고 잔금과 함께 치르는 방안을 제시했다. 이때는 잔금 정산 시 관련 이자(5.5%)를 함께 내야 한다.(2019727일 매일경제 기사 참조)

 

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동대문·서대문 아파트 분양가 3.32600~2700만원 추정

송파·강동 2500만원보다 비싸, 강남 `엄격` 강북 `느슨` 잣대

공급만 늦춰지는 역풍 올 수도

 

주택도시보증공사(HUG)가 최근 도입한 분양가 규제 원칙을 고수하게 되면 서울 강북의 새 아파트 분양가가 강남을 앞지르는 `기현상`이 나올 가능성이 높을 것으로 보인다. 정부가 그간 강북분양가는 느슨하게, 강남분양가는 엄격하게 규제한 데다 강화된 HUG의 분양가 심사 기준이 주변 시세 등을 제대로 반영하지 못하기 때문이다. 22일 매일경제신문과 부동산정보업체 리얼모빌리티(분양 평가 앱 리얼하우스)가 하반기 분양 예정인 서울 아파트 단지 27곳의 분양 추정 가격을 HUG 기준대로 산출한 결과, 강북 일부 지역의 분양가가 강남권을 앞지른 것으로 나타났다. 청량리역 개발사업의 간접 수혜를 입을 용두6구역 재개발사업은 분양 추정 가격이 3.32765만원으로, 주변 시세(동대문 롯데캐슬 노블레스)90%대에 육박한다. HUG 기준에 따르면 서대문구 영천동에 위치한 서대문반도유보라는 일반분양가로 3.32619만원을 받을 수 있다.

 

반면 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 강동구 둔촌주공은 주변에 신규 분양 단지가 없어 서울시 최근 1년 평균 분양가(5월 기준)3.32569만원이 기준으로 적용돼 이 이상을 넘어서기 어렵다는 게 HUG 측 주장이다. 송파구 거여동에 들어서는 거여2-1구역 재개발은 주변 단지(e편한세상 송파파크센트럴)의 분양가 105%를 적용받아 3.32533만원의 일반분양가가 예상된다. `강남5`로 불리는 동작구 흑석동의 흑석뉴타운에 들어서는 흑석3자이는 입주 전 분양 단지 우선적용 방침에 따라 현재는 사당 롯데캐슬 골든포레가 비교 단지로 잡혀 3.3당 일반분양가가 2217만원에 불과하다. 현재 주변 시세로는 둔촌주공과 거여·흑석뉴타운 가격이 용두 재개발구역에 비해 3.3500~1000만원가량 높은 수준이다. 이런 HUG의 강남·강북 일반분양가 역전 현상은 그간 HUG의 분양가 심사가 강북엔 비교적 느슨했고 강남엔 엄격한 잣대를 들여대면서 강북의 분양가 상승이 빨랐던 반면 강남 분양가는 억눌렸던 영향이 크다. 아울러 HUG의 분양가 심사 기준이 분양 아파트 특성을 반영하지 못하고 물리적 거리와 분양 시기 등에 따라 도식적으로 적용된 것도 배경이다.

 

동대문구 용두동에 위치한 용두6구역 재개발사업장은 총 1048가구로 지어질 예정인데, 0.9떨어진 e편한세상 청계 센트럴포레(823가구)를 비교 단지로 삼을 가능성이 높다. 지난해 12월 평균 분양가 3.32765만원에 분양한 이 단지는 1년 이내 분양한 단지 중 가장 가깝다. HUG의 분양가 심사 새 기준에 따르면 가까운 지역에 1년 이내 분양된 아파트가 있을 경우 해당 아파트 분양가의 100%가 심사 기준이다. 반면 동작구 흑석뉴타운에 위치한 흑석3자이는 주변 1년 이내 분양 단지가 전무하다. 이 경우 입주 전 준공 단지 분양가가 기준이 된다. 0.9떨어져 있는 사당 롯데캐슬 골든포레가 대상 단지인데 3년 전 평균 분양가가 3.32111만원으로 여기에 105%를 곱한 액수가 흑석3자이의 분양가가 되는 것이다. 강북 미아동에서 분양한 `길음 롯데캐슬 클라시아`의 분양가를 심의한 HUG는 조합 측에 3.31700만원대 분양가를 제시했지만, 비교 대상으로 제시한 `꿈의숲 아이파크`가 다른 생활권인 데다 시세도 많이 달라 조합원들 반대가 컸다. 이후 HUG는 결국 분양가를 3.32280만원으로 변경해 승인했다. 김병기 리얼모빌리티 리서치팀장은 "HUG2016년 개포주공3단지 분양 때부터 강남권에 엄격한 분양가 잣대를 들이대면서 수년간 강남 분양가가 눌려 있었고, 강북은 비교적 느슨한 잣대를 쓰고 있는 것으로 보인다""강남과 강북의 시세에서 역전한 일반분양가로 실제 분양이 이뤄질 수 있을지는 미지수"라고 설명했다.(2019723일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"부산·광주 등서 투자자 올라와, 아파트 둘러 보지도 않고 계약

송파·강동·광진구에 투자 집중, "공급감소 서울주택 몸값 높아져"

 

9·13 부동산대책 발표 후 가라앉았던 서울 아파트 매매거래와 가격이 다시 `꿈틀`하자 지방 큰손 투자자들의 `상경투자`가 급증한 것으로 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 강화와 정부의 민간분양가 상한제 등 각종 규제와 재건축 규제 등이 오히려 서울 주택 희소성을 높여 `현금부자`인 지방 사람들의 투자를 부추기는 것 아니냐는 해석도 나온다. 14일 한국감정원 통계자료에 따르면 지난 5월 지방에 주소지를 둔 사람의 서울 아파트 거래건수는 1442건이었다. 이는 전달인 4990건 대비 45.7% 늘어난 것이다. 부동산시장이 과열 양상을 띠었던 지난해 말 이후 가장 많은 상경투자 건수다. 전체 아파트 거래에서 차지하는 비중이 `` 늘어난 점도 눈에 띈다. 4월에는 전체 6275건 중 지방 거주자 거래는 990건으로 15.8%를 차지했다. 반면 5월에는 1442건이 지방에 주소지를 둔 사람의 거래로 파악돼 전체의 20%를 차지했다. 서울 전체 거래에서 차지하는 외지인 비중 역시 지난해 말 이후 최고치다. 지방 큰손들의 상경투자는 송파·강동구를 비롯해 광진구 등에 집중됐다. 광진구에 있는 아파트를 매입한 경우는 417건에 불과했지만, 5월엔 165건으로 10배 가까이 늘어났다. 같은 기간 광진구 아파트의 거래 건수는 133건에서 561건으로 4배 정도 증가했다. 한강을 사이에 두고 강남구와 송파구를 마주 보고 있는 광진구는 강남발 아파트값 상승의 영향권 안에 드는 곳이다.

 

강남3구에선 상대적으로 몸값이 낮은 편인 송파구 아파트도 상경투자족의 집중 타깃이 됐다. 지방 거주자의 매입 건수는 452건에서 594건으로 2배 가까이 늘었다. 강동구에서도 41건에 불과했던 지방 거주자의 매입건수가 564건으로 늘어났다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "언뜻 생각하면 강남·서초구에 많이 몰릴 것 같지만, 이들 지역의 주택을 구입할 땐 초기자금이 워낙 많이 필요하다""이들 지역과 멀지 않으면서 몸값은 상대적으로 낮은 송파 등으로 투자가 몰린 것으로 보인다"고 말했다. 현장에서는 통계 수치보다 더 빠르게 투자 수요 유입이 감지되고 있다. 매일경제가 강남권 일대 공인중개업소를 취재한 결과 이달 초 부산에 거주하는 한 부부는 중개업소로부터 "괜찮은 매물이 있다"는 전화를 받고 몇 시간 후 수서발 고속열차(SRT)를 타고 와 송파구 가락동 `헬리오시티` 전용 84165000만원에 계약하고 곧장 돌아갔다. 광주에서 부동산 임대업을 하는 한 남성은 최근 잠실 주공5단지 전용 7618억원대에 계약한 후 최근 잔금까지 모두 치렀다. 이 아파트는 최근 19억원이 넘는 가격에 실거래됐다.

 

강남권에서 공인중개업소를 운영하는 A씨는 "정부가 규제를 발표한 6월부터 지방 소재 법인사업자와 매매사업자들의 문의 및 매수가 증가하고 있다"면서 "호가가 계속 오르니 아파트를 직접 보지도 않은 채 지방에서 바로 계약을 맺는 경우도 있었다"고 말했다. 지방 투자자들이 서울 아파트 매입을 늘리는 데는 지방 부동산시장이 좀처럼 침체의 늪에서 벗어나지 못하는 상황도 한몫했다. 20176월부터 20196월까지 한국감정원이 집계한 지역별 아파트 매매가격 변동률을 보면 서울은 2년간 8.8% 상승했지만, 지방 5대 광역시는 오히려 1.5% 하락했고, 9개 도를 보면 3.7%나 하락했다. 반면 서울 지역 아파트는 정부가 지난 53기 신도시를 발표하면서 강남 지역 대체 후보지가 빠졌고 정부가 분양가 통제를 강화하며 공급이 지연될 것이라는 예상 때문에 연일 몸값이 치솟고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 "서울 외 투기과열지구에서는 대출 규제가 서울과 똑같이 적용되고 최근 정부가 분양가 가격 통제를 세게 하면서 되레 앞으로 서울 공급이 더 줄어들 것이란 시장 해석도 강해진 상황"이라며 "시간이 지날수록 서울 집값 강세가 계속될 경우 지방의 여유층들이 서울로 더 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.(2019715일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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