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"전세 재계약할 것이냐, 매매로 갈아탈 것이냐."

 

하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 고민이 클 것으로 예상된다. 서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커지면서 전세보다 매매가 유리하다는 분석이 나왔다. 15KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온에 따르면, 올해 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가 36534만원-2년전 전세가 23914만원)12620만원으로 집계됐다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 38421만원이 필요하다. `아파트 매매전환비용`이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 금액을 말한다.

 

서울 매매전환비용 38000만원 `전국 3`

 

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후의 금액인 13352만원(작년 11월 기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출·세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락한 여파다. 같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산(1620만원), 부산(1558만원), 강원(1389만원) 세 곳이다. 부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축됐다. 강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(633만원), 인천(320만원), 서울(296만원) 순으로 줄었다. 반대로 9.13대책 이후 세종(3832만원), 광주(1435만원), 대전(440만원), 대구(470만원), 전남(105만원)은 아파트 매매전환비용이 상승했다. 그 외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다. 2년 전 전세 재계약이 아닌 집을 구입했다면 현재보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있는 지역으로는 서울, 광주, 세종, 대구가 꼽혔다.

 

2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(11315만원), 광주(934만원), 세종(705만원), 대구(583만원) 4곳은 부담이 오히려 증가했기 때문이다. 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 81290만원으로 2년 전(61755만원) 대비 19535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 61수준인 3386만원 오른 46255만원이다. 자금 마련은 쉽지 않다. 서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련을 한다면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 자금은 부족하다. 예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 81290만원에서 LTV 40%를 적용한 32516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 42869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 모아야하는 셈이다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 더 필요하다.

 

전세시장은 안정`재계약 비용` 부담은 줄어

 

반면 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격-2년전 평균 전세가격)200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3387만원), 광주(1934만원), 전남(1192만원) 세 지역은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다. 반면 울산(2685만원), 경남(1812만원), 경북(1025만원) 지역은 1000만원 이상 떨어졌다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 145000세대의 입주물량이 연속적으로 나오면서 매매가와 전셋값이 동반 하락해 436만원 줄었다. 이미윤 KB부동산 부동산플랫폼부 차장은 "분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌다. 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중"이라며 "분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망이다. 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 `전세 선호 현상`으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다"고 진단했다.(2019716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

개인사업자 LTV80% 적용

대출규제에 막힌 투자자 반색

편법 요소 있고 부작용 우려도

 

# 이사철을 맞아 집을 팔고 강남 아파트로 이사할 계획인 직장인 A씨는 주말 방문한 공인중개소에서 대뜸 `사업자 대출`에 대한 설명을 들었다. 먼저 물어보지도 않았지만 공인중개사는 사업자 명의로 대출을 받으면 기존 보유 주택의 80%까지 무조건 대출이 가능하니, 일단 전세를 끼고 강남 아파트를 한 채 구입하라는 것이 요지였다. 실거주 목적으로 집을 알아보던 A씨는 한 귀로 흘려듣고 다른 공인중개소 사무실을 갔지만 이곳에서도 비슷한 제안을 받았다. 최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 `사업자 대출 권유`가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 `자금 경색`을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다. 9일 부동산업계와 관계자 등에 따르면 최근 강남구·서초구·송파구 등 빠르게 거래량이 늘어나고 있는 강남 3구 부동산을 중심으로 사업자 대출을 통한 부동산 거래가 늘어나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사실상 부동산 매입을 위한 담보대출이 꽉 막힌 가운데 기업을 대상으로 한 사업자 대출이 활용되고 있는 상황이다. 현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 공인중개사는 "부동산 가격이 저점이라고 판단하는 투자자에게 기존 주택을 담보로 한 사업자 대출은 기회"라며 "이자 감당 여력이 있는, 기존 주택을 소유한 투자자는 대출만 가능하다면 강남권 아파트 매입을 망설일 이유가 없다"고 설명했다. 실제 한 지역 단위농협에 상담해 본 결과 개인사업자 명의로 대출할 경우(부동산 시세 10억원 기준) 개인 대출 대비 1억원 이상 대출 한도가 늘어났다. 금리 역시 3% 후반대로 개인 대출보다는 높지만 격차가 크지 않은 편이다. 공인중개사는 이 같은 대출 알선뿐만 아니라 금리 부담이 확대되는 데 대해 월세를 통한 보전을 권유하는 등 구체적인 투자 방법까지 컨설팅해주고 있다. 강남 부동산에 투자하기 위한 실투자자에게는 사업자 대출이 매력적인 돌파구인 셈이다.

 

실제 온라인 등에서도 이러한 사업자 대출 광고를 쉽게 접할 수 있다. 사업자 등록의 사업개시일과 무관하게 개인사업자 등록증만 있으면 구체적인 사업 내용 등을 따지지 않고 대출을 해준다는 내용이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 "2금융권 등에서 사업자 대출 규정을 내규로 운영하고 있어 빈틈이 생길 수밖에 없다""정부의 느슨한 규제 대책도 편법 대출이 증가하는 데 한몫했다"고 말했다. 전문가들은 이러한 편법 대출로 인해 또다시 부동산 시장에 거품이 끼일 수 있다고 경고하며 정부의 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "대출 규제야말로 부동산시장 안정화에 가장 큰 역할을 하고 있는 대책인 만큼 이에 대해 정부가 적극적으로 관리할 필요가 있다"면서 "부동산시장 거래 중장기적 안정화를 위해서는 편법 규제에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.(2019610일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

서울 집값 상승률, ‘높다’ 31%vs ‘낮다’ 29%

 

  부동산 전문가 절반 이상은 1년 뒤 서울의 집값이 하락할 것이라고 전망했다. 비수도권 주택매매가격은 10명 중 7명이 하락을 내다봤다. 그러나 부동산규제를 완화해야 한다는 목소리는 소수였다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 강화된 부동산 관련 금융 규제를 현행대로 유지해야 한다고 10 명 중 7 이상이 답했다. 한국개발연구원(KDI)7일 발간한 ‘20194KDI 경제동향 20191분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면, 부동산 전문가 59.4%1년 뒤 서울 주택매매가격이 현재보다 하락할 것이라고 예상했다. 현재와 같을 것이라는 예상은 24.5%였고, 상승할 것이라는 전망은 16%에 불과했다. 비수도권의 1년 뒤 주택매매가격에 대해서는 73%가 하락할 것으로 내다봤다. 이번 조사는 지난달 1520일 학계·연구원·금융기관·건설사 등 부동산 관련 전문가 106명을 상대로 진행됐다. KDI는 이를 근거로 "최근 주택가격이 하락으로 전환하면서, 전망의 무게추도 하락 쪽으로 더 이동했다"고 분석했다.

 

  다만 현재 서울 주택매매가격 상승률에 대한 평가는 팽팽하게 엇갈렸다. ‘높음이라는 답변은 31.1%, ‘낮음29.2%, ‘적정28.3%로 비슷한 응답률을 나타냈다. ‘매우 높음8.5%, ‘매우 낮은2.8%에 불과했다. 부동산정책 선호도 조사를 보면 다수 응답자가 강화된 부동산 금융 규제를 유지해야 한다고 응답했다. '현행 유지' 응답을 보면 LTV71.7%, DTI67.9%, 세대별 주택담보대출 건수 규제는 58.5%, 주택금융공사의 전세자금보증 제한은 56.6%로 각각 나타났다. 다만 전세자금보증 제한에 대해서는 '완화' 응답도 34.0%로 높은 비중을 차지했다. 서울 외곽 등 수도권에 주택공급을 늘려야 한다는 주장도 다수를 차지했다. 수도권 3기 신도시 추진에 대해서는 '찬성'(65.1%) 응답이 '반대'(34.9%)보다 많았다. 광역급행철도(GTX) 등 수도권 광역교통망 확충과 관련해서는 '확대'(72.6%) 응답이 다수였다. 지방 광역교통망 확충에 대해서도 '확대'(67.0%) 의견이 많았다. 민간택지 분양가 상한제에 대해서는 '현행 유지'(64.2%) 의견이 다수였다.(201947일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공인중개사·PB도 입 모아 집값 하락·거래량 감소 전망

 

 

  올해 불타올랐던 부동산 시장이 내년에는 하락기로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 전문가와 공인중개사, 은행 프라이빗 뱅커(PB) 등은 입을 모아 집값이 하락하고 거래량이 줄 것으로 내다봤다. 26KB금융지주 경영연구소가 내놓은 `2019 KB부동산 보고서`에 따르면 부동산 시장 전문가 112명에게 설문한 결과 내년에 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답이 70.5%로 집계됐다. 지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 가운데서도 5% 이상 떨어질 것이라는 응답이 19.6%였다. 수도권의 경우 집값 상승 전망이 58.9%로 다소 사정이 나았다. 주택 거래량 역시 줄어들 것이라는 시각이 지배적이었다. 내년도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책이 첫 손에 꼽혔다. 정부는 주택담보대출비율(LTV)총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제는 물론 다주택자 양도세 중과, 종부세·보유세 강화 등 세제 대책을 잇달아 내놓으며 부동산 열풍 잡기에 전력을 다해왔다. 국내 경기침체와 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감도 원인으로 지목됐다. 이 같은 하락전망은 부동산 중개업소와 은행 프라이빗 뱅커(PB)에서도 동일하게 관찰됐다.

 

 

  KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과 내년 전국 주택매매가격 하락을 점친 비중이 76.3%에 달했다. 이들 중 70.2%는 서울 주택가격 역시 내년에 주저앉을 것으로 내다봐 수도권은 오를 것이란 전망이 우세했던 부동산 시장 전문가와 시각을 달리했다. 특히 서울 강북의 집값이 내려갈 것이라는 전망이 73.1%, 강남 하락전망(67.2%)보다 높았다. 거래량에 민감한 이들 공인중개사는 내년도 주택거래가 대체로 감소할 것으로 내다봤다. 서울 지역의 매매감소 전망이 72.5%로 타 지역보다 높게 나타났다. 이를 해결하기 위해서는 양도세 인하를 통해 거래를 활성화해야 한다는 응답이 많았다. 고액자산가의 자산관리를 맡는 은행 PB 72명을 상대로 한 조사에서는 73.6%가 내년 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 결과가 나왔다. 특히 30.6%가 집값이 3% 이상 급감할 것이라고 응답했다. 이 같은 상황에서 전문가와 중개업소, PB 등이 투자하기 좋은 부동산으로 꼽은 것은 아파트 분양과 재건축, 토지였다. 최근 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하게 신규주택을 사들일 수 있는 수단으로 아파트 분양이 주목받고 있기 때문이다. 한편, 전체 가구의 약 11%는 다주택자이며, 35%는 무주택자인 것으로 나타났다. 이는 서울·경기·6개 광역시·세종시 거주 3천여명을 상대로 설문 조사한 결과다. 또 주택 보유자 가운데 대출을 받지 않은 가구가 절반에 이르는 것으로 집계됐다. 주택 보유자 중 43%는 전액 자기자본으로 주택을 구매했고, 대출 없이 가족 지원만 받았다는 응답은 8%였다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2017 주택소유통계 발표, 잇단 부동산·금융규제로
3040 유주택자 큰폭 감소, 60대이상 주택소유 11%
다주택자 200만명 첫 돌파, 5주택자 10% 강남3구 주민

 

 

  박근혜정부 말기와 문재인정부 초기에 잇따라 발표한 부동산·금융 규제로 집을 보유하고 있는 30·40대가 줄고, 50대와 60대 이상 유주택자는 늘어난 것으로 나타났다. 가계부채 완화와 집값 안정 미명하에 이뤄진 실수요자 대상 금융 규제가 오히려 세대 간 주택 소유 양극화를 낳았다는 분석이다. 통계청이 16일 내놓은 `행정자료를 활용한 2017년 주택소유통계 결과` 등에 따르면 2017년 주택 소유 가구(111일 기준)가 전년보다 2.4% 증가했다. 같은 기간 가구 수가 1.6% 증가한 것보다 주택 소유 가구가 더 많이 늘어난 셈이다. 주택 소유 가구 비율도 같은 기간 55.5%에서 55.9%0.4%포인트 늘어났다. 문제는 세대별로 주택 소유 흐름이 크게 차이가 났다는 점이다. 실제로 가구주 연령대별로 주택 보유자 증감 추이를 분석해보면 40대 이하에서 주택 보유자 감소가 두드러졌다. 20154204000명에서 20164065000, 지난해 4058000명으로 2년간 3.5% 감소했다. 반면 50대 이상은 같은 기간 주택 보유자가 4% 늘어났다. 이 같은 주택 소유 양극화는 30·40대를 중심으로 한 실수요층의 내 집 마련이 어려워진 데 따른 것이라는 분석이 나온다.

 

 

  문재인정부 들어 주택담보대출비율(LTV·집값 대비 대출 한도)을 기존 70%에서 40%까지 낮춘 대출 옥죄기 영향을 고스란히 받았기 때문이다. 9억원 초과 아파트 대상 중도금 보증 중단과 분할상환 의무화, 전매제한 강화 등 박근혜정부의 대출 억제책도 한몫했다. `투기와의 전쟁`을 선포한 문재인정부가 지난해 발표한 6·19, 8·2 대책에도 다주택자는 2119000(전체 주택 보유자 중 15.5%)으로 2012년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 200만명을 처음 넘어섰다. 5채 이상 집을 보유한 이도 115000명에 달했는데 이 중 10.2%11798명은 이른바 `강남 3(강남·서초·송파구)` 거주자였다. 저금리에 따른 풍부한 유동성으로 증가한 내 집 마련 수요를 규제가 어느 정도 완화시켰을지는 모르지만 근본적인 흐름을 꺾지는 못했다는 얘기다. 2016년 기준 무주택자 중 지난해 들어 내 집을 보유하게 된 사람은 981000명인데, 이 가운데 5.6%에 해당하는 55000명은 주택을 두 채 이상 샀다. 한 채만 있었지만 두 채 이상 소유하게 된 사람도 379000명에 달했다. 반면 다주택 소유자에서 한 채 소유자로 바뀐 사람은 261000명에 그쳤다.


 

 

  유주택자에서 무주택자가 된 사람은 536000명이고, 두 채 이상 집을 보유하고 있다가 무주택자가 된 사람은 27000명에 불과했다. 다주택 가구(주택 2채 이상 소유 가구) 비중은 전국적으로 서울 강남구(36.4%) 서초구(35.9%) 용산구(32.7%)에서 높았다. 수도권 이외 지역에서는 서귀포시(34.6%) 제주시(33.3%) 공주시(32.4%) 세종시(32.2%)에서 다주택자 비중이 높았다. 지난해 상위 10%의 평균 주택자산 가액은 81200만원으로 하위 10%(2500만원)32.48배에 달했다. 격차는 전년(33.77)보다 줄었지만 그만큼 집값 양극화가 여전히 극심하다는 얘기다. 통계청은 상위 10%가 많이 사는 지역은 서울이었고 하위 10%가 많이 사는 지역은 전남과 경북이었다고 밝혔다. 박진우 통계청 행정통계과장은 "가구 수가 1.3% 늘어나는 동안 주택 소유 가구 수는 0.4% 증가하는 데 그친 2015~2016년과 비교하면 어느 정도 개선이 이뤄졌다고 볼 수 있다""수요와 공급 측면에서 주택 공급이 꾸준히 이어지고 있기 때문"이라고 설명했다.(20181117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부가 9·13 주택시장 안정방안을 통해 1주택 세대의 신규 주택대출을 엄격히 제한했지만 갈아타기용 대출, 이른바 대환대출은 열어둔 것으로 나타났다. 주택담보대출자들이 통상 중도상환수수료 부담이 없어지는 대출 3년차쯤을 기해 금리가 더 낮거나 고정금리인 대출로 갈아타는 것을 고려한 조치다. 249·13 주택시장 안정방안을 보면 정부는 1주택세대의 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출에 대해 `원칙적 금지, 예외 허용`이란 기준을 제시하면서 생활안정자금 조달 대출에는 일부 문을 열어뒀다. 생활안정자금 대출은 이미 보유 중인 주택을 담보로 의료비나 교육비 등 생활자금을 조달하는 것이다.

 

 

  정부는 1주택 세대에 대해 현행과 동일한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제비율을 설정했지만, 연간 대출한도로 동일 물건별 1억원 한도를 설정했다. 이대로라면 갈아타기용 대출이 사실상 막히는 셈이다. 하지만 정부는 이런 수요를 감안해 1주택세대의 주택담보대출 대환대출은 예외를 설정했다. , LTVDTI 한도가 허용된다면 대환대출은 1억원 이상 대출을 받을 수 있도록 한 것이다. 이는 금융소비자들이 더 낮은 금리의 대출상품으로 갈아타거나, 금리 인상기에 위험을 회피할 목적으로 변동금리 대출을 고정금리로 대환하는 것을 막지 않겠다는 취지다. 1주택세대가 임대를 놓던 본인 주택으로 전입할 때 임차보증금을 반환할 용도의 대출도 연간 건당 1억원 한도를 넘길 수 있다.(2018924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집값 폭등 현장르포, 부동산시장 과열

 

 

  22일 오전 찾은 서울 동작구 흑석동의 한 공인중개사 사무실. 흑석한강센트레빌 등 일대 대장주 아파트 인근에 위치한 사무실을 기자가 방문했지만 30분 가까이 중개사에게 말을 걸 수 없었다. "매물이 있느냐"는 매수인 문의 전화가 끊이지 않았기 때문이다. 중개사는 "매물이 없다"는 답변만 되풀이했다. 잠시 한숨 돌린 중개사는 "집값이 눈을 감았다가 뜰 때마다 오르다 보니 통상 3000만원가량을 받고 가계약을 체결한 매도인이 이 돈을 포기하고 매도 의사를 철회하는 사례가 많다""요즘은 아예 가계약 없이 본계약금(매매가의 10%)을 내야 계약이 된다"고 전했다. 중개사는 이어 "20~30평대 매물은 씨가 말랐고 매물 실종이 아니라 매물 전멸 상태"라며 "최근 보름 동안 팔겠다는 사람이 없으니 계약한 게 손에 꼽을 정도"라고 했다. 또 다른 공인중개사무소 직원은 "이 일대에서 동네를 `흑석`이 아니라 `()`이라고 부를 정도"라며 "일대 대장주인 푸르지오와 한강센트레빌은 `오늘 가격이 제일 저렴하다`는 얘기가 나돌고 있다"고 했다. 매일경제 기자가 공인중개사무소를 거쳐 서울 강북권 대장주인 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 59매물을 127000만원(테라스가 딸린 가구로 일반적인 동일 평형보다 다소 비쌈)에 내놓은 집주인에게 이튿날(22) 집을 보러 가겠다고 했다. 돌아온 답변은 "집 보러 오는 동안 내 맘이 바뀔 수도 있는데 괜찮으냐"였다. 마포래미안푸르지오 인근에 있는 또 다른 인기 아파트인 공덕래미안 3·4·5차를 주로 중개하는 중개사 김 모씨(50)"모처럼 매물이 나오자 동시에 매수인 3명이 몰려들어 매도인이 앉은 자리에서 가격을 4000만원 올려버렸는데도 3명이 경쟁적으로 `계좌번호를 불러 달라`고 하소연해 계좌번호를 불러줬지만 집주인은 이내 집을 안 팔겠다며 돌아섰다"고 전했다.

 

 

  지난해 5월 대통령 선거를 전후한 폭등기에 집을 팔고 전세입자로 전환한 인근 주민이 1년 만에 4억원 가까이 오른 아파트를 다시 사겠다고 찾아오는 사례도 있었다. 중개사 김씨는 "다시 집을 보러 와서 엉엉 운 사람도 있었다""이렇게 우는 사람조차 강화된 주택담보대출비율(LTV)에도 집을 살 수 있는 여유로운 편이고, 현찰이 많지 않은 젊은 사람들은 빌라도 못 구할 판"이라고 했다. 강남구와 마포구 같은 기존 인기 지역은 물론이고 강북구 등 상대적으로 집값 상승세가 더뎠던 외곽까지 "늦기 전에 잡자"는 실수요자와 투자자들의 잰걸음이 이어지고 있지만 매물은 씨가 마르면서 호가가 천정부지로 치솟고 있다. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티 인근 한 공인중개사무소 중개사는 "SK북한산시티를 비롯해 인근 아파트 20평대 매물이 모두 보류됐다"고 전했다. 2014년 초이노믹스와 지난해 대선장 등 최근 상승장에서 재미를 본 3040세대가 인기 지역의 똘똘한 대장주로 갈아타려는 수요가 늘어난 것이 최근 낮 최고기온 극값 경신을 방불케 하는 집값 폭등 원인 중 하나로 지목됐다. 서울 송파구 잠실엘스아파트 인근 한 공인중개사는 "요즘 강북 집값이 크게 올라서 재미를 본 사람들이 강남으로 오더라""예전에는 집값이 안 올라서 생각하지 못했는데 요즘 팍팍 오르니까 아예 실거주할 목적으로 강남 매물을 찾아본다"고 했다. 외환위기와 2007년 하락장을 경험했던 50·60대 역시 잇단 규제에도 연거푸 오르는 집값을 보며 이른바 `하락장 트라우마`에서 벗어났고 이들 역시 실수요자나 갭 투자자 대열에 합류하고 있다.

 

 

  서울 도봉구 창동 일대 역시 들썩이고 있다. 일대 공인중개사 이 모 대표(62)"동부간선도로 확장공사, 아레나 공연장 건립, 로봇박물관 건립 등 집값 상승에 영향을 미치는 소식이 알려지면서 이달 초부터 부동산 매물은 씨가 말랐다"고 전했다. 한편 네이버 등 포털사이트 부동산 사이트는 허위 매물로 몸살을 앓고 있다. 서울 영등포구 진로아파트 전용면적 59.4매물이 네이버 부동산에 2건 올라와 있었지만 1건은 이미 거래가 완료됐고 나머지 1건은 확인 결과 보류 매물이라 거래가 안 된다고 공인중개사는 전했다. 공인중개사는 "네이버 부동산에 매물을 올릴 때 광고비가 1700원씩 드는데, 집주인이 언제 또 매물을 내놓을지 몰라서 우선 두는 것"이라고 전했다. 이어 "같은 면적대 매물이 조만간 4억원 이상으로 올라 나올 것 같다"고 귀띔했다. 거래가 불가능한 매물을 시세보다 싸게 올려 호객 행위에 이용하는 부동산도 속출하고 있다. 아파트나 오피스텔처럼 KB국민은행 시세나 한국감정원 시세가 나오지 않는 다가구주택이나 연립주택을 중심으로 이 같은 낚시 매물이 기승을 부리고 있다.(2018823일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

`내집마련` 1년새 0.8%P↑…주택대출 확대요구도 늘어

정작 정부는 대출 조이고 재건축 억제해 공급 줄여

국민 10명중 6"주택관련대출 절실"

 

  `내 집을 꼭 마련해야 한다`고 생각하는 국민이 1년 전보다 더 늘어났다. 또 국민들은 가장 필요한 주거지원 프로그램으로 `주택구입자금 대출 지원`을 꼽았다. 주택자금 대출을 조이고, `집은 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) `이라는 화두를 내세운 현 정부 주택정책이 일반 주택 수요자 생각과 괴리가 있음이 확인됐다. 8일 국토교통부가 발표한 `2017년 주거실태조사` 결과에 따르면 국민의 82.8%`내 집을 꼭 마련해야 한다`고 생각하는 것으로 조사됐다. 이 같은 비율은 1년 전 조사(82%) 때보다 0.8%포인트 높아진 것으로, 2014년 이후 지속적인 상승세를 보이고 있다. 연령대로 보면 60세 이상을 제외하고 모든 연령층에서 주택 보유의 필요성을 느끼는 국민이 크게 증가했다. 50~59세가 82.7%에서 84.7%, 40~49세가 80.1%에서 81.2%로 높아졌다. 40세 미만 연령대도 `내 집을 꼭 마련해야 한다`고 생각하는 비율이 74.6%에서 75.4%로 높아졌다. 다만 60세 이상은 89.3%에서 88.5%로 소폭 낮아졌다. 가장 필요한 주거지원 프로그램으로는 `주택구입자금 대출 지원(30.1%)`이 꼽혔다. 전세자금 대출 지원(18.7%)과 월세 지원(10.4%)까지 합치면 국민 10명 중 6명이 주거와 관련한 정부 역할로 대출 등 자금 지원을 원하는 것으로 나타났다. 전방위로 대출 규제에 나서는 현 정책 방향과 정반대인 셈이다. 특히 현재 본인의 주거 형태보다 한 단계 높게 이동하는 데 필요한 자금을 정부가 지원해주기를 바라는 경향이 강했다. 월세 가구는 전세자금 대출 지원(26.6%)을 가장 필요한 프로그램으로 꼽았으며 월세 지원(25.4%)보다도 높았다. 전세 가구는 주택구입자금 대출 지원(32%)1에 올라 전세자금 대출 지원(27.3%)보다 많은 비율을 차지했다. 자가 가구는 주택구입자금 대출 지원(46%) 주택개량·개보수 지원(22.3%) 등의 순이었다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "우리나라 국민이 월세보다는 전세를, 전세보다는 자가를 원하는 등 보다 안정적인 주거 형태를 선호하고 있다는 점을 보여준다"고 해석했다.

 

  전문가들은 이번 실태조사 결과에 대해 문재인정부 주택 정책수요자 기대와는 동떨어진 방향으로 가고 있다는 `위험 신호`라고 해석한다. 실제로 현 정부`공적 주택 100만호`를 화두로 내세우고 공공주택 공급 확대, 임대주택 등록 활성화 등 임대주택 관련 대책을 주로 추진 중이다. 반면 작년 8·2 부동산대책을 통해 전국 전역과 투기지역을 대상으로 총부채상환비율(DTI)50%에서 40%, 주택담보대출비율(LTV)은 서울 전역과 주요 투기지역을 대상으로 60%에서 40%로 강화하는 등 주택 구입 관련 `돈줄`은 죄는 상황이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 정부의 주택 정책은 대부분 임대와 주거복지에 초점이 맞춰져 있다""저소득층 등 취약계층을 보호하자는 취지는 맞지만 주거 형태를 더 상위 단계로 올리려는 사람들의 심리와는 거리가 조금 있는 게 사실"이라고 밝혔다. 한편 임차가구의 절반 이상(57%)은 공공임대주택에 입주할 의향이 있다고 밝혔다. 특히 저소득 임차가구의 입주 의향이 62.6%로 상대적으로 높았다. 입주 의향이 있다고 응답한 가구는 `임대보증금과 임대료가 낮을 것 같아서(61.5%)` `이사를 자주 하지 않을 것 같아서(21%)` 등의 이유를 거론했다. 주거실태 조사는 국민의 주거 환경과 주거 이동, 가구 특성과 관련된 기초자료 수집을 위해 2006년부터 격년 단위로 실시하다가 2017년부터 적시성을 높이기 위해 매년 단위로 바뀌었다. 이번 조사는 국토연구원과 한국리서치에 의뢰해 전국 6만가구를 대상으로 20175~911 개별 면접 방식으로 진행됐다.(201859일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

`대박` 노리고 1순위 자격 등 검토없이 `묻지마 청약` 나서

일부는 자금출처 조사도 부담

14일 현장서 추가접수 받아 추첨

 

 

 

  '로또 청약'으로 기대를 모았던 '래미안 강남포레스트'가 예상과 달리 일반분양 물량 중 20% 넘는 물량이 정당 계약 기간에 판매되지 않은 것으로 나타났다. 삼성물산은 미계약 물량을 14일 오전 11시 서울 송파구 견본주택에서 추첨을 통해 분양할 계획이다. 13일 부동산 업계에 따르면 지난달 분양한 래미안 강남포레스트에 40여 가구 미분양이 생겼다. 일반분양 물량 185가구(특별공급 제외) 대비 20% 넘는 물량이다. 삼성물산은 14일 오전 11시 송파구 문정동 래미안갤러리에서 추첨 방식으로 잔여 가구를 판매할 예정이다. 오전 10시부터 11시까지 1시간만 행사장 현장 입장을 허용한다. 계약 희망자는 신분증과 주민등록등본, 1차 계약금(5000만원), 인감도장, 인감증명서를 지참하고 참석하면 된다. 3.34160만원에 분양한 래미안 강남포레스트는 당초 평균 411, 최고 2341의 경쟁률을 기록할 정도로 흥행에 성공했다. 당초 예상보다 3.3350만원 정도 낮게 책정된 데다 주변 아파트 시세보다 저렴해 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감이 컸다. 그러나 청약자 중에 최근 연이은 부동산 규제로 1순위 자격 요건이 강화됐음에도 이를 숙지하지 못한 비자격자가 많았던 것으로 보인다. 삼성물산 관계자는 "가점제 청약자의 점수를 검수한 결과 당첨자가 적어낸 가점이 부정확한 것으로 드러난 경우가 많았다""또한 행사장에 들러 미리 안내를 받지 않고 청약에 나선 투자자가 상당수였다"고 설명했다.

 

 

  정부의 부동산 규제로 9억원 초과 분양주택에 중도금집단대출이 제한되면서 자금 조달 여력이 없는 당첨자들이 대거 계약을 포기한 탓도 크다. 이 단지보다 일주일 앞서 분양한 GS건설의 '신반포센트럴자이' 역시 중도금대출이 막혔지만 시공사가 중도금의 40%를 대출 알선해준 덕에 미계약 물량이 거의 없었다. 또한 자금출처 조사를 우려해 계약을 포기한 사람도 적지 않았던 것으로 보인다. 현재 만 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원에 달하는 전용면적 59A 타입에 당첨된 것이 알려지면서 당국의 집중 단속을 받을 가능성이 커졌기 때문이다. 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받는 상황에서 1997년생이 정상적인 방법으로 6억원이 넘는 현금을 마련하기란 불가능에 가깝다. 삼성물산은 예비당첨자 선정 비율을 40%로 올려 미계약에 대비했지만 역부족이었다. 사전에 구매 신청을 받는 '내 집 마련 신청'은 정부의 제재로 접수하지 못했다. 업계 관계자는 "당첨되지 못한 기존 청약자들이 14일 잔여 가구 추첨에 대거 몰릴 것으로 예상된다"고 말했다.(20171014일 매일경제 기사 참조)