11-30 04:57

 
 

 

 

현실과 동떨어진 주택정책, 대출한도 완화·보금자리론 등

정책금융 지원받는 6억이하 집, 서울서 전년보다 10만가구 줄어

소득기준 없는 적격대출은, 한도 소진해 은행판매 중단

 

 

최근 주택시장이 과열되면서 서울 아파트 중간값이 9억3000만원에 육박할 만큼 치솟았지만 실수요자 지원대상 기준은 여전히 6억원에 고정돼 현실과 동떨어져 문제로 지적된다. 최근 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "9억원 이상 고가주택 매매에 대해서는 자금출처 의심 거래를 상시 조사하고 결과를 주기적으로 공표하겠다"고 으름장을 놓고, 정부가 1주택 실수요자를 보호하고 세 부담을 낮추는 대상으로 시세 5억~6억원 이하 주택을 검토 중인 것도 시대착오적이란 지적이다. 16일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울에서 매매가 6억원 이하 아파트는 33만5828가구(26.9%)로 집계됐다. 12·16 부동산 대책 직후인 지난해 12월 기준 43만4312가구(35%)보다 10만가구 가까이 줄어들었고, 8.1%포인트 내려갔다. 3억원 이하 아파트 비중은 2.8%, 3억원 초과~6억원 이하는 24.1%였다. KB국민은행이 집계하는 서울 아파트 중위가격은 올해 1월 9억원을 돌파한 데 이어 지난달 9억2787만원까지 뛰었다. 반면 정부의 `주택 실수요자`를 위한 각종 지원책 기준은 6억원에 갇혀 있다. 무주택 가구주가 서울과 같은 투기 및 투기과열지구 주택을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 더 받으려면 주택가격이 6억원 이하여야 한다. 정부는 7·10 대책으로 수혜 계층을 기존보다 늘렸으나, 대상자의 소득기준만 부부 합산 연 소득 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 확대했을 뿐 주택가격 기준은 그대로 유지했다.

 

 

생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면은 더 심하다. 전액 감면은 주택가격이 1억5000만원 이하, 50% 감면은 1억5000만~3억원(수도권 4억원)일 때만 가능하다. 장기 저금리 정책대출로 신혼부부가 많이 찾는 주택금융공사의 보금자리론, 디딤돌대출도 각각 시가 6억·5억원 이하 주택 구입 때 가능하다. 보금자리론은 당초 9억원 이하였던 기준이 2017년 6억원으로 낮아졌다. 주택 구입용 정책대출 중 그나마 대상 주택 기준이 매매가 9억원 이하인 적격대출은 한도 부족 탓에 실제로 받기는 `하늘의 별 따기`다. 은행권에 따르면 14일 기준 신한·KB국민·하나·우리·NH농협·IBK기업 등 6대 은행과 SC제일·씨티은행 등 국내 주요 은행 중 정부의 적격대출을 판매 중인 곳은 우리·NH농협·SC제일은행 등 3곳이다. 적격대출은 연 2~3%대 낮은 금리를 최장 10년, 최고 30년까지 고정으로 유지할 수 있다. 은행들이 자체적으로 판매하는 고정금리 대출이 대부분 `혼합형`으로 최초 5년만 금리가 고정되고 이후 변동금리로 바뀌는 것과 비교된다. 특히 정부의 주택담보대출 상품 중 유일하게 소득기준이 없어 젊은 맞벌이 부부들 사이에서 인기가 높다. 은행들은 주택금융공사로부터 한도를 받아 판매하는데, 이 한도가 워낙 적은 탓에 많은 은행들이 신청을 받지 못하고 있다.

 

 

한 시중은행 관계자는 "배정받는 금액 자체가 많지 않다 보니 올해는 아예 판매를 못했다"고 말했다. 다른 은행 관계자도 "분기별로 한도를 신청하는데 1분기에 판매가 몰렸더니 2·3분기에는 아예 안 나왔다"고 설명했다. 적격대출 한도는 실제 매년 감소세다. 금융위원회에 따르면 적격대출 공급 한도는 2018년 11조원에서 올해 9조원까지 낮아졌다. 당시 금융위는 가계부채의 안정적인 관리를 위해 적격대출 규모를 매년 1조원씩 축소한다는 계획을 밝힌 바 있다. 시장에서는 최근 집값이 단기적으로 급등한 데 맞춰 각종 지원책과 규제 기준도 조정해야 한다는 목소리가 높다. 실제로 전용 59㎡ 아파트 가격이 강북 주요 단지에서도 15억원에 육박하며 입주시점에 주택담보대출 실행이 불가능해질 가능성도 제기될 정도다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 서울 아파트값이 최고 배 이상 오른 현실을 감안해야 한다"며 "생애 최초 주택 구입자나 젊은 실수요자를 위해서라도 달라진 상황에 맞게 기준 가격을 올려야 한다"고 말했다.(2020년 8월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

규제 타깃된 6억~9억 아파트, 고가아파트 핀셋규제 실패하자

LTV규제 6억이상으로 강화, 양도세감면 거주기간 늘리고

갭투자 막기 위한 대출 규제도, 목동發 재건축에 집값 들썩여

재건축 안전진단 강화할 수 도

 

정부가 17일 발표하는 21번째 부동산 대책에서 시세 6억~9억원인 아파트가 주요 타깃으로 떠올랐다. 그동안 서민층 아파트로 분류해 건드리지 않았던 이 가격대 아파트에 `규제 칼날`을 본격적으로 들이댈 가능성이 높아진 셈이다. 전문가들은 중저가 아파트를 중심으로 집값이 상승하는 이른바 `풍선효과`를 잡기 위해 정부가 초강수를 꺼내는 것으로 해석하고 있다. 그동안 부동산시장에선 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 6억~9억원인 소형 아파트로 `갭투자` 등 주택 투자가 몰린다는 지적이 많았다. 그러나 일각에선 정부 규제가 전방위로 확대되면 서민들이 `갈아타기` 기회를 봉쇄당하는 등 큰 피해를 입을 위험이 높다는 우려도 나온다. 정부는 부동산시장에 대한 유동성 유입 차단을 목표로 경기 전 지역을 조정대상지역으로 설정하고, 수원 영통·권선, 구리 등으로 투기과열지구 확대 방안을 내놓을 전망이다. 여기에 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 기준 가격을 현재 9억원에서 6억원 혹은 6억∼9억원 사이로 설정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울 지역(투기과열지구)에서 현재 9억원을 초과하는 집을 살 때 대출은 20%, 9억원 이하는 40% 가능하다.

 

부동산 대책에는 6억원 이상 주택에 대한 전세대출 규제가 포함될 것으로 보인다. 중저가 주택 가격 상승 주요 원인이 `갭투자` 때문이라는 정부 인식에 따른 것이다. 갭투자 차단을 목적으로 한 전세대출 규제는 지난해 10·1 대책과 12·16 대책에서 다룬 바 있다. 이 같은 점을 고려하면 정부는 전세대출을 받는 사람 자격 요건이나 한도에 제한을 두는 방안을 내놓을 가능성이 있다. 전세대출을 회수하는 주택 가격 기준을 현행 시가 9억원에서 6억원대로 낮추는 방안이 유력하게 검토된다. 전세대출 한도를 축소하는 정책이 나올 수도 있다. 현재 정책기관의 전세보증은 개인별 최대 한도가 2억2200만원으로 임차보증금 대비 80%까지 대출받을 수 있다. SGI서울보증보험 전세보증은 임차보증금 대비 80%까지 대출을 받는 것은 정책기관 보증과 동일하지만 최대 한도는 5억원(지방은 3억원)이다. 지역에 따라 한도를 차등적으로 두는 방안도 있을 수 있다. 시세 9억원 초과 고가 아파트를 타깃으로 한 12·16 핀셋 대책이 발표된 직후 가격 상승세는 8억~9억원대 아파트가 주도했다. 하지만 상승세는 최근 들어 6억원대, 4억원대 등 아래 가격대로 확산되며 서민층 주거 부담이 갈수록 커지는 모습이다.

 

 

KB부동산 `5분위 평균 아파트값` 조사에 따르면 8억원대 아파트가 포함된 3분위(상위 40~60%) 아파트 평균 가격은 지난해 12월 7억5913만원에서 올해 5월 8억1294만원으로 7.1% 뛰었다. 아래 구간인 2분위(상위 60~80%) 평균 가격도 같은 기간 5억8897만원에서 6억3773만원으로 7.6% 상승했다. 잠잠하던 1분위 아파트(상위 80~100%)도 3월부터 가격이 본격적으로 뛰기 시작하며 6개월 만에 7.4% 상승했다. 반면 정부 규제가 집중된 15억원 초과 아파트가 포함된 5분위(상위 0~20%) 아파트 평균 가격은 같은 기간 17억6158만원에서 18억320만원으로 2.4% 오르는 데 그쳤다. 최근 집값 상승세가 심했던 지역을 따져봐도 비슷한 경향을 확인할 수 있다. 작년 말 이후 `강남 3구(강남·서초·송파구)`나 `마용성(마포·용산·성동구)` 지역보다 중저가 소형 아파트가 있는 `노도강(노원·도봉·강북구)` 등 서울 외곽 지역 오름폭이 컸다. 부동산 114에 따르면 연초 이후 올해 5월까지 노원구 소형 아파트값은 평균 6.8% 상승했다. 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3% 상승했다. 비규제 지역 중에선 군포(8.90%) 안산(8.49%) 오산(8.02%) 시흥(6.32%) 인천(5.41%) 등이 같은 기간 수도권 아파트 가격 평균 상승률(3.43%) 대비 1.5배 이상 높은 상승률을 기록했다.

 

 

정부가 초강력 대책을 예고하면서 일시적으로는 풍선효과를 줄일 수 있다는 전망이 나오지만 근본적인 대책으로는 한계가 있다는 의견이 지배적이다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화는 부동산시장에 대한 유동성 유입을 줄이지만 투기수요뿐만 아니라 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회까지 박탈하는 문제가 발생한다. 국토교통부 등에 따르면 이번 대책에는 재건축 안전진단 요건을 강화하는 방안도 검토 중이다. 최근 서울 양천구 목동 6단지가 재건축 정밀안전진단을 통과하면서 서울 주택가격을 다시 자극할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다. 정부는 정밀안전진단과 관련해 공공의 적정성 평가를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 재건축 안전진단 연한을 현행 30년에서 40년으로 연장하는 방안도 포함될 가능성까지 조심스레 흘러나오고 있다. 전문가들은 정부가 초강수 규제를 내놓으면 현금이 부족한 실수요자들이 집을 사기 더욱 어려워진다고 지적했다. 오히려 `현금 부자`들이 매입하기 쉬운 환경이 만들어진다는 것이다. 서울 등 좋은 입지에 공급이 여전히 부족한 상황에서 규제를 피해 또 다른 부작용이 이전 규제책 발표 때보다 더 빨리 나타날 가능성도 언급된다.(2020년 6월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

서민층 살만한 6억이하 비중, 2년전 절반서 30%대로 급감

강남 3구·마용성선 더 드물어, 정부, 서울집값 잡았다지만

서민 체감 집값은 많이 올라, 흙수저 주거 진입장벽 높아져

 

 

올해 6월 결혼을 앞둔 직장인 권 모씨(35)는 최근 서울에서 신혼집을 구하러 다니면서 절망감을 느끼고 있다. 직장이 역삼역 부근에 위치한 권씨는 예비신부와 힘을 합쳐 어떻게든 직장 근처에 집을 마련해 보려 했지만 권씨의 자금조달 한도인 6억원 이하 아파트를 찾기는 불가능에 가까웠다. 권씨는 결국 강북까지 범위를 넓혔지만 통근이 가능한 지역에선 여전히 저렴한 집을 찾을 수 없었다. 결국 권씨는 강남 한 신축 빌라에 반전세로 들어가 청약에 도전해 보기로 했지만 신혼부부 특별공급을 받기엔 맞벌이 소득이 높고 청약점수는 30점대로 낮아 내 집 마련의 꿈을 사실상 포기한 상황이다. 중저가 아파트(매매가 6억원 이하) 비중이 크게 줄어들면서 서민들이 느끼는 체감 집값이 점점 상승하고 있다는 지적이 나온다. 정부가 최근 서울 아파트값 상승폭 감소, 강남3구(강남·서초·송파) 시세 하락 등을 근거로 집값이 안정세로 들어섰다고 홍보하고 있지만 장기적 관점에선 체감 집값이 계속 오르고 있다는 뜻이다. 특히 최근 2년 새 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 핵심지 중저가 아파트 비중이 한 자릿수로 씨가 마르면서 다른 지역 주민들이 느끼는 주거 진입장벽은 더 높아지고 있다.

 

매일경제가 부동산114에 의뢰해 분석한 서울 아파트 시세(매매가) 구간대별 가구 수 자료에 따르면 6억원 이하 아파트 비중은 지난 2월 말 기준 33.1%로 9·13 부동산 대책 발표 직전인 2018년 8월 말 51.3%에 비해 무려 20%포인트가량(18.2%포인트) 감소했다. 반면 같은 기간 9억원 이상 고가 아파트는 25.9%에서 39.2%로 13%포인트 넘게 늘어났다. 공공기관(한국주택금융공사)이 보증하는 주택담보대출인 `보금자리론` 대출 기준이 시세 6억원 이하이고, 6억원 이하 아파트(비조정지역)는 자금조달계획서도 낼 필요가 없기 때문에 부동산 업계에선 일반적으로 중저가 아파트 기준을 6억원 이하로 분류한다. 실제로 부모의 도움을 받지 못하는 2030 신혼부부의 경우 보금자리론을 활용해야 주택담보대출비율(LTV) 70% 적용(최대 3억원)이 가능하고 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있어 6억원이 사실상 심리적 `마지노선`인 경우가 많다. 강남3구의 경우 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 10%대를 차지해 직장인들도 눈높이를 낮추면 아파트 매수가 충분히 가능했다. 하지만 현재는 비중이 한 자릿수(3~5%대)로 떨어져 전용 30㎡ 이하 초소형 타입이나 재건축 가능성이 없는 오래된 나 홀로 아파트 등 특수한 경우가 아니면 사실상 강남 진입이 불가능해진 상황이다.

 

 

직주근접이 용이한 마용성의 경우에도 6억원 이하 중저가 아파트가 마포는 35%에서 9%로, 용산은 19%에서 3%로, 성동은 24%에서 5%로 줄어들면서 강남3구와 비슷한 수준이다. 과거에 상대적으로 저렴했던 구축 아파트들이 마포래미안푸르지오 등 신축 아파트와 갭 메우기에 나서면서 가격이 급등했기 때문이다. 마포구 도화동 우성아파트(1991년 입주)의 경우 전용 54㎡ 시세가 2년 전엔 5억원대였지만 현재는 7억5000만~8억원이다. 마용성에 비해 집값이 낮으면서도 직주근접이 가능해 신혼부부들이 첫 집으로 선호하는 서대문구, 동대문구, 은평구, 성북구 등도 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 70% 내외에 달했지만 현재는 30~40%로 줄어들었다. 현재 서울에서 6억원 이하 아파트 비중이 절반이 넘는 곳은 노도강(노원·도봉·강북구)과 금천구, 구로구, 중랑구 정도밖에 남아 있지 않다. 김은진 부동산114 팀장은 "12·16 대책 이후 비교적 저렴했던 아파트들이 갭 메우기에 들어서면서 6억원 이하 아파트 비중이 빠르게 줄어들고 있는 추세"라고 말했다.(2020년 3월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

중위 매매가격 9.1억…서울선 대출받아 집 사기 어려워져

서울 아파트 절반이 고가주택 대출규제를 적용받게 됐다.

 

 

3일 KB국민은행의 1월 주택가격동향을 보면 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1천216만원으로 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 `시가 9억원`을 넘어섰다. 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 고가주택 대출규제는 시가 9억원 초과 일부 아파트에 대한 징벌적인 성격의 규제인데 서울 아파트 가격이 전반적으로 급등하다 보니 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈이다. 서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이고, 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다. 시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다.

 

 

LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 이상 줄이는 효과를 내기도 한다. 시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지된 상태다. 외견상으로는 LTV 규제가 큰 영향을 미치는 듯 하지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않다. 12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용하도록 했다. 연 소득이 7천만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6천만원 추가로 줄어든다.

 

 

9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8천만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2천만원이 된다. LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 1/5 수준으로 떨어지는 것이다. 시가 9억원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화된다. 9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙는다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없게 된다. 지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 의미다. 전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.

 

 

규제 이전에 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 단 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 즉 대출이 거절된다. 규제 이후에 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다. 보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 `시가 9억원 이하`로 맞춰져 있기 때문이다. 정부는 주택연금 가입 대상을 `시가 9억원`에서 `공시가 9억원(시가 13억~14억원 상당)`으로 개정하는 작업을 진행 중이지만 이는 법 개정 사항이어서 연내 실행 가능성에 의문부호가 찍혀있다.(2020년 2월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

고가주택 매입 실수요자들, "일시적 갭투자 봐달라" 요청

정부 "예외적용 없어" 못박아

 

 

12·16 부동산 대책 후속 조치로 지난 20일부터 시행된 전세대출 규제가 시행 일주일을 맞았지만 여전히 시장에서는 혼란스러운 상황이 이어지고 있다. 지난 부동산 대책 발표 당시 전세대출 규제는 주택담보대출비율(LTV) 강화 등에 가려 큰 주목을 받지 못했던 게 사실이다. 하지만 막상 시행 단계로 접어들면서 시장 곳곳에 상당한 파급력을 미치는 모양새다. 전세를 끼고 고가 주택을 매입한 뒤 해당 주택에 입주하기 위해 전세금 반환 대출을 받는 데 대해서는 예외를 인정해 달라는 목소리가 높아지고 있다. 기존 세입자를 내보내고 입주를 계획했던 사람들로서는 새 대출 규제로 인해 입주를 포기하고 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 상황에 처했기 때문이다. 하지만 정부가 이미 밝힌 대로 전세금 반환 목적 대출에 대한 예외는 없을 것으로 예상된다. 금융당국 관계자는 "전세를 끼고 고가 주택을 구입한 사람들이 갭투자 목적인지 실수요자인지 명확하게 구분하기 어려워 실수요자들만을 위한 예외 규정을 따로 만들기 어렵다"고 설명했다.

 

 

전세대출 규제는 시가 9억원 이상 고가 주택을 보유한 사람에게는 전세보증대출을 제한하는 내용을 담고 있다. `갭투자`를 차단하기 위한 조치다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 됐다고 해도 이달 20일 이후 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 규제 시행 이전에 전세대출을 받은 사람이 상속 등으로 고가 주택이나 다주택자가 됐다면 예외적으로 만기 연장이 허용된다. 다만 이때는 6개월 이내에 해당 주택을 처분하겠다는 확약서를 쓰도록 했다. 규제 이전에 전세대출을 받은 대출자가 규제 시행 이후 고가 주택을 구입하면 전세대출 만기 연장은 어려워진다. 규제 이전 전세대출을 받은 사람은 `고가 주택 구입 시 대출을 회수한다`는 약정을 체결하지 않았기에 고가 주택을 취득하더라도 대출이 회수되지는 않지만 만기 시점에 고가 주택 보유자이기에 만기 연장이 불가능한 것이다.(2020년 1월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

"계획이야 누가 못 세워요. 이미 다 나왔던 얘기고 언제 실현될지도 모르니 실감도 안 나는 호재죠. 교통망 확충보다는 일산을 조정대상지역에서 풀어주는 게 더 필요합니다." 경의중앙선 일산역 바로 앞 후곡마을에서 지난 1일 만난 G중개업소 관계자는 "광역교통망 발표는 이전에 나왔던 얘기를 확정 발표한것 뿐이라 부동산 분위기는 달라질 게 없다"고 말했다. 그는 "오히려 조정지역에서 해제될 거라는 기대감에 최근 거래량이 조금 늘었는데, 그 소식이 발표에서 빠졌으니 거래는 다시 줄 것 같다"고 말했다. 정부는 오는 2030년까지 수도권 내 주요 거점을 30분대에 연결한다는 내용의 광역교통비전 2030‘을 지난달 31일 발표했다. 수도권 서부지역을 위한 수도권 광역급행철도(GTX) 건설을 검토한다고 알려지며 이 지역 주택시장에 호재로 작용할 것이라는 기대가 나왔다. 최대 수혜지로는 경기 일산과 검단, 김포 등이 꼽히고 있다. 특히 일산이 가장 많은 시선을 받고 있다. 인천지하철 2호선의 연장안은 기존 경의중앙선 일산역에서 탄현역까지로 추가 조정됐다. 대곡~소사복선전철도 일산역까지 연장된다. 공사를 마치면 일산역은 인천 2호선, 대곡~소사선 등을 포함한 트리플 역세권이 된다.

 

 

하지만 일산 일대 부동산 관계자들은 일산 집값 회복은 당분간 어렵다고 보고 있었다. 이날 발표한 광역교통망 확충 소식은 이미 수요자들도 예상했던 수준이라면서 지금 필요한 것은 조정대상지역에서 해제되는 것이라고 했다. 일산동 D공인 관계자는 "광역교통망 발표날 고양시를 조정대상지역에서 해제할 것이라는 기대감이 더 컸다"면서 "가을 이사철이어서 학군 수요가 있는 단지를 위주로 급매물은 소진됐는데, 추가로 매수 분위기가 이어지기에는 역부족인 것으로 보인다"고 했다. 일산동 L공인 대표는 "2주 전부터 거래량이 조금 느는 듯했지만, 아직 32평형 이하의 매물만 거래되고 있다"면서 "교통호재는 시간이 오래 걸리는 문제여서 당장 거래에 숨통이 트이게 하려면 결국 규제를 풀어줘야 할 것 같다"고 말했다. 서울 집값은 7월부터 상승 반전하고 있는데, 일산 집값은 거꾸로 가고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 말 이후 지난달 21일까지 고양시 아파트 매매가는 1.15% 떨어졌다. 일산서구가 -1.63%로 하락 폭이 가장 컸고 일산동구는 -1.18%, 덕양구도 0.70%로 집계됐다.

 

 

이 기간 경기도 아파트 값은 0.17% 올랐다. 성남 2.13%, 안양 0.62%, 과천 5.69% 등 대부분 경기권 주요 도시의 아파트 가격은 상승했다. 고양시는 지난달 18일 공공택지 사업이 진행 중인 삼송, 지축, 향동, 원흥, 덕은지구, 킨텍스 지원 단지, 고양 관광문화단지를 제외한 고양시 전체를 조정대상지역에서 해제해 줄 것을 국토교통부에 요청했다. 신도시 등 개발사업이 진행되는 곳은 제외하더라도 집값이 장기간 하락한 지역은 해제 해달라는 것이다. 청약조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매가 제한되고 주택담보대출비율(LTV)과 가구당 대출 건수 등이 제한된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "교통호재는 한 번에 집값에 반영되는 것이 아니다"라며 "향후 추진 과정에 따라 단계별로 집값에 호재로 작용할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "정부의 부동산 규제가 강화되고 있는 만큼 고양시가 조정대상지역에서 해제될 가능성은 작아보인다""몇 군데만 풀어줄 경우 다른 지역들도 규제 완화를 요청할 수 있기 때문"이라고 덧붙였다.(2019113일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

지인 3~4명 모여 법인 설립해, 서울 중소형 빌딩 투자 `불티`

3월부터 매입 주체 법인>개인, 법인은 LTV 70~80% 적용

양도소득세 절세효과도 장점

 

# 서울 사는 전문직 친구 셋은 지난 61인당 5억원씩 갹출해 15억원을 만들어 40억원짜리 서울 강남구 소재 빌딩을 매입했다. 매입한 빌딩은 개인 명의로 지분을 분산하지 않고, 부동산 법인을 등록해 법인 명의로 뒀다. 개인의 경우 각종 대출규제로 감당이 힘든 데다 직업 특성상 장기투자는 법인으로 관리하는 것이 훨씬 절세에 유리하다는 점을 잘 알기 때문이다.

 

# 서울 사는 개인사업자 4명도 지난 7월께 1인당 10억원씩 모아서 40억원을 만든 후 100억여 원짜리 주요 지역 빌딩을 사들였다. 이들도 신설법인 명의로 매입했다. 이 빌딩에서 각자 사무실을 차리고 남은 공간은 임대로 활용할 예정이다. 정부 규제를 피해 법인 이름으로 아파트를 매입하는 법인 투자가 유행하고 있는 상황에서, 이제는 중소형 빌딩 투자로도 불이 옮겨붙고 있다. 정부가 아파트 쪽 규제를 강화하면서 빌딩이 다시 유망 투자처로 떠오르는 가운데 법인의 빌딩 매입이 눈에 띄게 많아진 것이다. 법인투자는 대출규제에서 상대적으로 자유롭고 절세에도 유리하다는 것이 장점이다. 또 각자 투자금을 갹출해 투자자산을 법인에 묶어놓으면 혼자 자산을 매각하는 식의 사고도 막을 수 있는 투자 안전성이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다.

 

8일 빌딩중개전문기업 `빌사남(빌딩을사랑하는남자)`이 국토교통부의 상업·업무용 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 3월부터 서울지역 500억원 미만 단독 건물(이하 중소형 빌딩) 전체 거래 중 법인을 통한 매입거래 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 법인의 중소형 건물 매입 건수가 개인의 매입 건수를 뛰어넘은 셈이다. 올해 3월 서울에서는 총 73건의 중소형 빌딩 거래가 발생했다. 이 중 법인은 42(58%), 개인이 31(42%)으로 나타났다. 이 같은 추세는 이후 지속돼 지난 7월에도 법인 비중이 54%에 달했다. 사실 대형 빌딩은 통상 법인에서 매입하지만, 중소형 빌딩은 그동안 법인 매입보다 개인 매입이 많은 게 보통이었다. 그러나 정부가 대출에서부터 세금을 대폭 올리는 등 규제를 강화하면서 주택에서 유행하는 법인 투자가 중소형 빌딩에까지 확대된 것으로 전문가들은 분석한다. 강남의 빌딩 컨설팅 전문가는 "작년 9·13 부동산 대책으로 대출 규제가 강화된 이후 아파트·주택에서 유행하던 법인투자가 빌딩으로도 옮아 붙고 있다""최근 빌딩 매입을 원하는 투자상담 대부분이 `법인 설립`부터 묻곤 한다"고 전했다.

 

아파트는 정부의 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화가 법인투자 붐을 일으킨 원인이라면, 빌딩 투자도 지난해부터 빌딩 투자에 적용된 `임대업이자상환비율(RTI)` 규제가 시발점이다. RTI란 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 비율이다. 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지 산정하는 지표다. 부동산 임대소득이 적을수록 대출금액이 적어지는 것이다. 하지만 법인으로 대출을 받으면 RTI를 적용받지 않아 70% 이상 대출이 가능하다. 절세 효과도 크다. 개인 자격으로 투자를 하면 매각 때는 양도소득세, 임차로 임대소득이 발생할 땐 종합소득세를 내야 하는데 이 두 세율이 모두 최소 6%에서 최대 42%. 반면 법인은 법인세를 내는데 세율은 최소 10%에서 최고 25%. 또 개인은 과세표준이 1200만원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰지만, 법인은 과세표준 2억원까지 10%가 유지된다. 다만 법인이 비사업용 토지나 주택을 매도할 때 양도차익에 대한 추가과세 10%를 내야 한다. 빌딩 중개업을 하는 김윤수 빌사남 대표는 "지인끼리 법인을 설립하고 투자하면 부담감을 줄이면서 소액으로도 빌딩 투자가 가능하고, 큰 절세 효과를 얻을 수 있다"면서 "이와 함께 법인 정관을 통해 투자자산을 법인에 묶어놓는 것과 같은 안전장치를 마련할 수 있어서 여럿이서 갹출하더라도 안전성을 확보할 수 있다"고 말했다.(201999일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

"전세 재계약할 것이냐, 매매로 갈아탈 것이냐."

 

하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 고민이 클 것으로 예상된다. 서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커지면서 전세보다 매매가 유리하다는 분석이 나왔다. 15KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온에 따르면, 올해 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가 36534만원-2년전 전세가 23914만원)12620만원으로 집계됐다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 38421만원이 필요하다. `아파트 매매전환비용`이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 금액을 말한다.

 

서울 매매전환비용 38000만원 `전국 3`

 

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후의 금액인 13352만원(작년 11월 기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출·세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락한 여파다. 같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산(1620만원), 부산(1558만원), 강원(1389만원) 세 곳이다. 부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축됐다. 강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(633만원), 인천(320만원), 서울(296만원) 순으로 줄었다. 반대로 9.13대책 이후 세종(3832만원), 광주(1435만원), 대전(440만원), 대구(470만원), 전남(105만원)은 아파트 매매전환비용이 상승했다. 그 외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다. 2년 전 전세 재계약이 아닌 집을 구입했다면 현재보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있는 지역으로는 서울, 광주, 세종, 대구가 꼽혔다.

 

2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(11315만원), 광주(934만원), 세종(705만원), 대구(583만원) 4곳은 부담이 오히려 증가했기 때문이다. 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 81290만원으로 2년 전(61755만원) 대비 19535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 61수준인 3386만원 오른 46255만원이다. 자금 마련은 쉽지 않다. 서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련을 한다면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 자금은 부족하다. 예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 81290만원에서 LTV 40%를 적용한 32516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 42869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 모아야하는 셈이다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 더 필요하다.

 

전세시장은 안정`재계약 비용` 부담은 줄어

 

반면 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격-2년전 평균 전세가격)200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3387만원), 광주(1934만원), 전남(1192만원) 세 지역은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다. 반면 울산(2685만원), 경남(1812만원), 경북(1025만원) 지역은 1000만원 이상 떨어졌다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 145000세대의 입주물량이 연속적으로 나오면서 매매가와 전셋값이 동반 하락해 436만원 줄었다. 이미윤 KB부동산 부동산플랫폼부 차장은 "분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌다. 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중"이라며 "분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망이다. 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 `전세 선호 현상`으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다"고 진단했다.(2019716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

개인사업자 LTV80% 적용

대출규제에 막힌 투자자 반색

편법 요소 있고 부작용 우려도

 

# 이사철을 맞아 집을 팔고 강남 아파트로 이사할 계획인 직장인 A씨는 주말 방문한 공인중개소에서 대뜸 `사업자 대출`에 대한 설명을 들었다. 먼저 물어보지도 않았지만 공인중개사는 사업자 명의로 대출을 받으면 기존 보유 주택의 80%까지 무조건 대출이 가능하니, 일단 전세를 끼고 강남 아파트를 한 채 구입하라는 것이 요지였다. 실거주 목적으로 집을 알아보던 A씨는 한 귀로 흘려듣고 다른 공인중개소 사무실을 갔지만 이곳에서도 비슷한 제안을 받았다. 최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 `사업자 대출 권유`가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 `자금 경색`을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다. 9일 부동산업계와 관계자 등에 따르면 최근 강남구·서초구·송파구 등 빠르게 거래량이 늘어나고 있는 강남 3구 부동산을 중심으로 사업자 대출을 통한 부동산 거래가 늘어나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사실상 부동산 매입을 위한 담보대출이 꽉 막힌 가운데 기업을 대상으로 한 사업자 대출이 활용되고 있는 상황이다. 현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 공인중개사는 "부동산 가격이 저점이라고 판단하는 투자자에게 기존 주택을 담보로 한 사업자 대출은 기회"라며 "이자 감당 여력이 있는, 기존 주택을 소유한 투자자는 대출만 가능하다면 강남권 아파트 매입을 망설일 이유가 없다"고 설명했다. 실제 한 지역 단위농협에 상담해 본 결과 개인사업자 명의로 대출할 경우(부동산 시세 10억원 기준) 개인 대출 대비 1억원 이상 대출 한도가 늘어났다. 금리 역시 3% 후반대로 개인 대출보다는 높지만 격차가 크지 않은 편이다. 공인중개사는 이 같은 대출 알선뿐만 아니라 금리 부담이 확대되는 데 대해 월세를 통한 보전을 권유하는 등 구체적인 투자 방법까지 컨설팅해주고 있다. 강남 부동산에 투자하기 위한 실투자자에게는 사업자 대출이 매력적인 돌파구인 셈이다.

 

실제 온라인 등에서도 이러한 사업자 대출 광고를 쉽게 접할 수 있다. 사업자 등록의 사업개시일과 무관하게 개인사업자 등록증만 있으면 구체적인 사업 내용 등을 따지지 않고 대출을 해준다는 내용이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 "2금융권 등에서 사업자 대출 규정을 내규로 운영하고 있어 빈틈이 생길 수밖에 없다""정부의 느슨한 규제 대책도 편법 대출이 증가하는 데 한몫했다"고 말했다. 전문가들은 이러한 편법 대출로 인해 또다시 부동산 시장에 거품이 끼일 수 있다고 경고하며 정부의 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "대출 규제야말로 부동산시장 안정화에 가장 큰 역할을 하고 있는 대책인 만큼 이에 대해 정부가 적극적으로 관리할 필요가 있다"면서 "부동산시장 거래 중장기적 안정화를 위해서는 편법 규제에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.(2019610일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

서울 집값 상승률, ‘높다’ 31%vs ‘낮다’ 29%

 

  부동산 전문가 절반 이상은 1년 뒤 서울의 집값이 하락할 것이라고 전망했다. 비수도권 주택매매가격은 10명 중 7명이 하락을 내다봤다. 그러나 부동산규제를 완화해야 한다는 목소리는 소수였다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 강화된 부동산 관련 금융 규제를 현행대로 유지해야 한다고 10 명 중 7 이상이 답했다. 한국개발연구원(KDI)7일 발간한 ‘20194KDI 경제동향 20191분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면, 부동산 전문가 59.4%1년 뒤 서울 주택매매가격이 현재보다 하락할 것이라고 예상했다. 현재와 같을 것이라는 예상은 24.5%였고, 상승할 것이라는 전망은 16%에 불과했다. 비수도권의 1년 뒤 주택매매가격에 대해서는 73%가 하락할 것으로 내다봤다. 이번 조사는 지난달 1520일 학계·연구원·금융기관·건설사 등 부동산 관련 전문가 106명을 상대로 진행됐다. KDI는 이를 근거로 "최근 주택가격이 하락으로 전환하면서, 전망의 무게추도 하락 쪽으로 더 이동했다"고 분석했다.

 

  다만 현재 서울 주택매매가격 상승률에 대한 평가는 팽팽하게 엇갈렸다. ‘높음이라는 답변은 31.1%, ‘낮음29.2%, ‘적정28.3%로 비슷한 응답률을 나타냈다. ‘매우 높음8.5%, ‘매우 낮은2.8%에 불과했다. 부동산정책 선호도 조사를 보면 다수 응답자가 강화된 부동산 금융 규제를 유지해야 한다고 응답했다. '현행 유지' 응답을 보면 LTV71.7%, DTI67.9%, 세대별 주택담보대출 건수 규제는 58.5%, 주택금융공사의 전세자금보증 제한은 56.6%로 각각 나타났다. 다만 전세자금보증 제한에 대해서는 '완화' 응답도 34.0%로 높은 비중을 차지했다. 서울 외곽 등 수도권에 주택공급을 늘려야 한다는 주장도 다수를 차지했다. 수도권 3기 신도시 추진에 대해서는 '찬성'(65.1%) 응답이 '반대'(34.9%)보다 많았다. 광역급행철도(GTX) 등 수도권 광역교통망 확충과 관련해서는 '확대'(72.6%) 응답이 다수였다. 지방 광역교통망 확충에 대해서도 '확대'(67.0%) 의견이 많았다. 민간택지 분양가 상한제에 대해서는 '현행 유지'(64.2%) 의견이 다수였다.(201947일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요