Statistics Graph

 
 

0%대 금리시대 대비하라

명태랑의 공부하기/경제 공부하기... | 2016.06.23 11:04 | Posted by 명태랑 짜오기

 

  중장기적으로 금리 하락세가 지속되고 있다. 머지않아 우리나라에서도 시장금리가 ‘0%’로 떨어지고 각 경제 주체에 큰 영향을 주게 될 것이다. 금융회사들은 해외로 나가 돈을 벌고, 수명이 길어진 개인들도 일하면서 저금리 시대에 적극 대비해야 할 것이다.


5년 안에 현실화 가능성... 오래 일하는 게 가장 중요

 

  1997년 외환위기 이후 우리 경제에 구조적 변화가 있었다. 그 이전에는 우리 경제에서 기업의 과잉투자로 투자가 저축보다 많았다. 국민경제 전체적으로 보면 투자는 자금 수요이고, 저축은 자금 공급이다. 투자가 저축보다 많다 보니 우리 경제에 자금이 부족했다. 이에 따라 고금리가 지속되었다. 외환위기 이후 상황이 역전됐다. 위기를 겪으면서 혹독한 구조조정을 경험했던 우리 기업들이 투자를 상대적으로 줄였다. 이제 저축이 투자보다 많아져 우리 경제에 자금이 남아돌게 되었다. “IMF 경제위기 이전에는 목에 힘주고 다녔는데, 지금은 고개 숙이고 다닌다라는 어느 은행 지점장의 농담이 우리 경제 환경의 구조적 변화를 담고 있다.

 

  앞으로도 저축이 투자보다 많은 현상이 지속될 가능성이 크다. 우선 가계 소비심리가 위축되면서 저축률이 계속 올라가고 있다. 지난해 우리나라 가계 순저축률이 7.7%2001년 이후 최고치를 기록했다. 저금리와 주식시장 부진으로 금융자산이 별로 늘어나지 않는 상황에서 갈수록 고용마저 불안해지고 있기 때문에 가계가 불확실한 미래를 대비하기 위해 저축을 늘리고 있다. 여기다가 길어진 수명도 현재의 소비를 줄이는 중요한 요인으로 작용한다.

 

  한국은행 자금순환에 따르면 지난해 말 현재 우리 기업들은 497조원에 이르는 현금성 자산을 보유하고 있다. 그러나 기업들은 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문에 투자를 크게 늘리지 않고 있다. 오죽하면 우리 정부가 기업들에게 임금을 올려 달라, 투자를 늘려 달라, 배당을 더 해라, 그렇지 않으면 세금을 부과하겠다고 했겠는가

 

자금잉여 경제로 전환

 

  저축이 투자보다 많은 상황에서 우리 은행과 중국인이 채권을 사면서 금리는 더 하락할 가능성이 크다. 우선 은행의 자금 운용 형태부터 살펴보자. 은행은 돈이 들어오면 그 돈으로 대출과 유가증권 투자를 통해 자금을 운용한다. 대출의 대상은 가계 혹은 기업이다. 유가증권은 주식과 채권으로 크게 분류된다.

 

  정도의 문제이지 우리 경제가 가는 방향은 일본을 뒤따르고 있다. 은행의 자산 운용 형태도 마찬가지이다. 일반적으로 기업은 투자를 위해 금융회사에 저축한 돈보다 빌려 쓴 돈이 더 많다. 그래서 기업은 자금 부족 주체라 한다. 그러나 1998년부터 일본 기업이 자금 잉여주체로 전환되었다. 기업이 가계처럼 금융회사에 저축한 돈이 빌려 쓴 돈보다 더 많아진 것이다. 기업이 돈을 빌려 쓰지 않으니 일본 은행들은 대출을 줄이고 유가증권 투자를 늘릴 수밖에 없었다. 그래서 일본 은행의 자산 중 대출 비중이 199863%에서 2014년에는 39%로 하락했다. 대신 유가증권 투자 비중은 늘었다. 유가증권 중에서 주식 비중은 같은 기간에 5%에서 4% 소폭 하락했으나, 채권 비중은 199813%에서 2011년 한때는 32%(201424%)로 올라갔다. 일본 은행은 주로 안정성이 높은 국채를 매수했는데, 같은 기간 국채 투자 비중이 6%에서 20%로 커졌다.

 

  가계 소비와 기업 투자가 위축되다 보니 정부가 국채를 발행해 경기를 부양했고, 국채를 은행이 사준 셈이다. 은행이 이처럼 채권 매수를 늘린 결과 금리가 크게 하락했다. 1990년에 7% 안팎이었던 국채(10) 수익률이 1998년에는 1.5%로 떨어졌고, 최근에는 마이너스까지 하락한 것이다. 금리 하락 시기에 보험회사들이 가장 큰 타격을 받았다. 금리 하락으로 보험사의 역마진이 심화하고 많은 보험사가 합병 등을 통해서 시장에서 사라졌다. 예를 들면 13개 손해보험사가 4개로 통폐합되었다. 그래서 은행이 보험사를 망하게 만들었다라는 이야기가 나올 정도였다.

 

  이러한 일본의 사례가 우리에게 먼 일이 아니다. 앞서 살펴 본 것처럼 한국 기업의 자금 부족 규모가 2011766050억 원에서 2015년에는 15458억원으로 줄었다. 경상 국내총생산(GDP) 대비로도 같은 기간에 5.7%에서 1%로 낮아졌다. 이런 추세라면 앞으로 2~3년 이내에 한국 기업도 자금 잉여주체로 전환될 가능성이 커졌다. 일본 은행과 마찬가지로 기업 대출이 축소되면 한국의 은행도 주식보다는 채권을 살 가능성이 매우 크다. 이는 낮아진 금리를 더욱 낮게 만들 것이다. 1997년 외환위기를 겪으면서 한국의 총저축률이 국내투자율을 웃돌기 시작했고, 점차 확대되고 있다. 지난해 저축률과 투자율이 각각 35.4%, 28.5%, 그 차이가 6.9% 포인트로 높아졌다.

 

기업 자금수요 감소로 은행 채권 매수 늘어

 

  여기다가 중국인의 우리 채권 매수 확대는 금리 하락 속도를 더 가파르게 할 가능성이 크다. 중국은 미국 경제가 소비 중심으로 성장하는 과정에서 저임금을 바탕으로 상품을 싸게 만들어 미국에 수출했다. 중국은 대미 수출에서 벌어들인 돈으로 미 국채를 사주었다. 2013년 중국의 미국 국채 보유금액이 12700억 달러로 2007(4776억 달러)에 비해 2.7배 증가했다. 그러나 2013년 이후로는 중국이 미국 국채를 더 이상 사지 않고 있다. 20163월 현재 중국이 가지고 있는 미 국채가 12446억 달러2013년에 비해 줄었다. 외국인이 가지고 있는 미 국채 중에서 중국이 차지하는 비중이 2010년에는 26%였으나, 올해 3월에는 20%로 떨어졌다.

 

  대신 32000억 달러가 넘는 중국의 외환보유액 중 일부가 우리 채권시장으로 들어오고 있다. 올해 5월 중국이 가지고 있는 우리 상장 채권이 184000억원으로 미국(143000억원)을 훨씬 넘어섰다. 2013년에 미국이 201000억원, 중국이 125000억원어치의 우리 상장 채권을 가지고 있었는데, 3년 반 만에 완전히 역전된 것이다. 지금까지 살펴본 것처럼 우리 경제에 저축이 투자보다 많아 자금이 남아도는 상황에서 은행과 중국인이 우리 채권을 살 것이기 때문에 중장기적으로 금리는 더 떨어질 가능성이 크다. 5년 이내에 ‘0%’대 금리시대가 올 것이다.

 

  이 과정에서 우리 보험사들이 생존경쟁을 해야 할 것이다. 지난 회계연도(20147~20156)에 보험사의 자산 운용 수익률이 4.4%였는데, 보험부채 이자율은 4.6%인 것으로 알려졌다. 2% 포인트 정도 역마진이 난 것이다. 여기다가 보험사 수신 중 약 40%201조원이 6.4% 금리로 돌려주기로 한 확정 금리형 상품이라 한다. 지난해 운용수익률을 가정하면 매년 보험사는 4조원 정도의 적자를 내게 된다. 이제 4%대의 수익률을 내기 어려운 시대가 오고 있다. 우리 주가는 지난 20114월에 사상 최고치를 기록한 후 조정 양상을 보이고 있다. 지난 5년 동안 국민연금의 국내 주식 투자 수익률이 연평균 마이너스 0.5%였던 것이 그 증거로 남아있다. 우리 경제가 구조적으로 저성장 국면에 접어들고 기업 경쟁력이 추락하고 있는 것을 보면 앞으로도 주가가 추세적으로 오르기 힘들어 보인다. 여기다가 금리가 더 떨어질 텐데 보험사들이 어떻게 4%대의 수익을 내겠는가?

 

  증권사들도 주식시장 부진에 따라 구조조정을 더 해야 할 것이다. 일반적으로 금리가 하락하면 주가가 오른다. 그러나 1990년대 이후 일본에서 볼 수 있었던 것처럼 주가와 금리는 오히려 같은 방향으로 움직일 수 있다. 경제가 좋아질 것으로 기대되면 실질금리(실질경제성장률)가 상승해서 시장금리가 올랐고 동시에 기업 수익 증가 기대로 주가가 상승했던 것이다. 그러다가 경기 나빠지면 시장금리와 주가가 같이 떨어져 이론과는 전혀 다른 현상이 일본에서 나타났던 것이다. 최근 우리 국채(10) 수익률이 1.8% 안팎으로 떨어졌는데, 이는 한국개발연구원(KDI)가 전망한 것처럼 10년 후에는 우리 경제성장률이 1.8% 정도로 낮아질 것을 미리 반영한 것이다.

 

보험사, 해마다 4조원 정도 적자 예상

 

  이런 상황에서 우리 금융사들이 어떻게 대응해야 할 것인가? 해외 대출을 늘리거나 해외 금융자산 투자에서 높은 수익률을 거둬야 한다. 앞으로 중국·인도네시아·베트남 등지에서 우리가 금융으로 국부를 늘릴 수 있는 시기가 올 것이다. 국내에서 자산운용사들은 배당형 펀드를 적극 개발해 판매해야 할 것이다. 이미 지난해부터 코스피 시장에서 배당수익률이 은행 예금 금리를 넘어서고 있다. 가계의 배당투자가 기업 소득을 가계 소득으로 이전시키는 한 방안일 것이다.

 

  초저금리 시대에 개인은 계속 일하면서 작은 근로 소득이라도 얻는 게 중요하다. 필자와 가까운 지인이 은퇴하면서 20133에 한 보험회사에 2억원의 즉시연금을 들었다. 그 다음 달에 51만원이 은행계좌에 들어 왔다. 그러던 것이 계속 낮아져 20165에는 31만원으로 크게 떨어졌다. 그만큼 우리 금리가 낮아지고 주식 장이 부진해 보험사의 운용 수익률이 떨어진 것이다. 10년 후에 20만원 안팎일 것으로 전망된다.

 

  무슨 의미인가? 우리가 10년 후에 어떤 일을 해서 매월 20만 원을 받을 수 있다면, 금융자산을 2억원 가지고 있는 것이나 똑같은 현금 흐름이다. 올해 1분기에 우리 가구당 월평균 근로 소득이 300만원 정도였다. 10년 후에도 이 정도의 근로 소득을 얻을 수 있다면 30억원의 금융자산을 가지고 있는 거나 마찬가지 일 것이라는 이야기이다. 저성장·저금리 시대에는 오래 일하는 게 중요하다. 작은 근로 소득도 많은 금융자산을 가지고 있는 거나 똑같은 효과를 주기 때문이다.(2016619일 중앙일보 기사 참조)






불법전매·다운계약 집중단속에 거래 주춤

위례 중개업소 절반 문닫아...

 

  국토교통부와 지방자치단체가 분양권 불법전매 집중단속에 나서기로 하면서 뜨겁게 달아오르던 분양권 거래가 소강 상태로 들어서고 있다. 17일 부동산업계에 따르면 분양권 불법 전매 단속을 한다는 소문이 지난주부터 시장에 돌면서 위례신도시 공인중개사무소 절반 가까이가 문을 닫았다. 한 부동산 전문가는 "위례의 불법전매 단속 때문에 많은 중개사무소가 임시로 문을 닫았고, 일부 공인중개사는 다른 지역으로 장소를 옮겨서 위례 분양권 거래를 하고 있다"면서 "이 때문에 분양권 거래가 주춤한데 이런 상태가 길게는 한 달까지 이어질 수 있다"고 말했다.

 

  광교도 전매 단속 소식에 분양권 거래가 움츠러든 모양새다. 인터넷 사이트를 개설해놓고 오는 9월까지 전매제한에 묶여 있는 '광교 중흥 S-클래스' 분양권을 전매 거래하는 공인중개사에게 기자임을 밝히고 분양권 가격을 묻자 "거래를 하지 않아서 모르겠다"며 대답을 회피했다. 다른 공인중개사에 따르면 56000~57000만원 선에 분양된 이 단지 전용 84에는 현재 5000~1억원 정도 웃돈이 붙어 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.

 

  전문가들은 하반기부터 전매제한 기간이 끝나는 단지가 나오기 시작하면 광교의 분양권 웃돈이 본격적으로 오를 것으로 전망한다. 광교2011년 입주가 시작돼 학군 등 인프라가 구축돼온 데다 신분당선 연장선이 지난 1월 개통돼 강남 접근성이 좋아졌기 때문이다. KB국민은행 도곡스타PB센터 관계자는 "비교적 최근 분양된 C블록의 중흥S-클래스, 힐스테이트 광교 등은 호수 인근인 데다 지하철, 롯데아울렛 등이 있어 분양권 상승 가능성이 크다"고 진단했다. 김은진 부동산114 리서치팀장도 "광교는 이미 정주 여건이 갖춰진 지역이라 들어오려는 수요자가 많아 분양권도 상승 여력이 있다"고 분석했다.

 

  올해 15000여 가구가 입주해 입주물량이 지난해보다 두 배로 늘어나는 미사강변도시도 분양권에 높은 웃돈이 붙어 있다. 내년에 입주하는 미사강변리버뷰자이에는 분양가 47000~49000만원인 전용 91215300만원, 286000만원 웃돈이 붙어 있다. 이 지역 공인중개사는 "45000만원 선에 분양된 미사강변푸르지오 전용 84분양권에는 8000~9000만원 웃돈이 붙어 있는데 같은 면적 매매가가 56000만원 이상인 것을 감안하면 분양권이 아직 2000만원 정도 저렴한 셈"이라며 "미사강변도시는 본인이 입주하는 수요가 많다 보니 매매 물건이 적다"고 말했다. 관계자는 "올해 대량으로 입주가 진행되면 본격적으로 시장이 형성돼 분양권이 매매가 수준으로 오를 수 있다""입주 시점에 맞춰 대형쇼핑몰 스타필드가 가을에 개관하는 것은 호재지만 지하철이 개통되는 2018년까지는 교통이 불편한 점을 감안해야 한다"고 설명했다.

 

  위례신도시도 전매제한이 풀리는 단지 중심으로 1억원대 웃돈이 붙었다. 22일 전매제한이 풀리는 위례우남역푸르지오2단지 전용 8357900만원에 분양됐지만 현재 웃돈이 12000~13000만원에 달한다. 이 지역 공인중개사는 "두세 달 전에는 웃돈이 9000만원 정도였지만 그사이 웃돈이 3000만원 정도 껑충 뛰었다"고 말했다. 이미 웃돈이 많이 붙은 만큼 추가적인 상승 여력엔 의문이 제기된다. 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터 관계자는 "위례는 분양가가 3.31600~1700만원대였지만 작년 10월에는 시세가 2000만원까지 뛰었다가 현재 가격 조정이 진행 중"이라며 "기업이 들어가지 않는 단순한 베드타운이기 때문에 인근에 상업시설 등이 개발되지 않는 한 추가 상승에는 한계가 있다"고 지적했다.(2016618일 매일경제 기사 참조)



 

  수도권의 신규 철도·전철 노선 개통이 다가오면서 인근 분양 단지들에 기대감이 감돌고 있다. 16일 부동산업계에 따르면 수도권에는 2018년까지 6개 노선이 신설된다. 우선 올 하반기에 고속철도 SRT와 성남~여주선이 개통된다. 고속철도 SRT는 수서에서 동탄과 평택을 잇는다. 성남~여주선은 판교역과 경기 광주·이천·여주를 잇는 복선전철이다. 내년에는 인천~안산~수원을 연결하는 수인선 복선전철이 완전 개통된다. 현재 인천~오이도 구간이 운행 중이고, 내년에 한대 앞~수원 구간이 완성된다. 2018년에는 하남선, 김포도시철도, 소사~원시선 등 3개 노선이 개통된다.

 

  하남선은 지하철 5호선 연장선으로 상일동역에서 강일지구, 하남 미사지구·덕풍동·창우동까지 연결한다. 이들 노선이 들어서는 하남·김포·안산·평택·광주 등지에서 신규 아파트·오피스텔이 분양되며 관심이 모아진다. 이달 하남선 미사역 부근 하남시 미사강변도시 C2블록에서는 호반건설이 846가구 '미사강변 호반 써밋플레이스'를 분양한다. 대림산업도 이달 김포도시철도 구래역이 인접한 김포시 구래동 일대에 748실 규모로 'e편한세상 시티 한강신도시' 오피스텔을 분양한다.(2016617일 매일경제 기사 참조)



 




서울 용산·노원구 등 뭉칫돈 몰려시장 과열 우려

 

  서울 강남에서 시작된 재건축 투자 바람이 동작 등 인근 지역을 넘어 강북 재건축·재개발 아파트로까지 확산되고 있다. 한국은행이 지난주 기준금리를 1.25%로 내린 가운데 갈 곳 없는 뭉칫돈이 재건축 등 부동산 시장으로 급속도로 유입되는 모양새다. 16일 부동산 업계에 따르면 고액 자산가를 상대하는 주요 은행 PB센터에는 강북 노후 아파트 매입 문의가 빗발치고 있다. 신한은행 부동산팀 관계자는 "강남 재건축 가격이 너무 뛰었다는 판단에 따라 고액 자산가들이 용산과 노원 등 재건축이 임박한 강북권 아파트 투자에 뛰어들고 있다""강북 최대 재건축으로 꼽히는 상계주공의 경우 한 번에 3~4가구씩 사들이는 자산가도 적잖다"고 전했다.

 

  16개 단지로 총 5만가구에 달하는 상계주공은 최근 시공사를 선정한 8단지를 시작으로 2018년까지 차례로 재건축 연한이 도래한다. 현지 공인중개업소에 따르면 연초 2500만원 수준이던 8단지 전용면적 31.95는 현재 23000만원으로 반년 새 12%나 뛰었다. 이 지역은 2019년까지 공연·업무·상업시설과 컨벤션센터를 한데 모아 짓는 서울시의 '창동 르네상스' 프로젝트라는 호재에도 불구하고 3.3당 아파트 평균 매매가는 1100만원대에 불과해 '돈냄새'를 맡은 강남 자산가들의 입질이 몰렸다. 지난 10년간 사업 추진이 지지부진하다 최근 상가를 제외하고 재건축을 추진하기로 한 용산구 이촌동 한강맨션도 매입 문의가 급증하고 있다. 덕분에 서울 아파트값 상승세는 거침없이 이어지고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트 가격은 전주보다 고작 0.01% 올랐지만 서울은 그 9배인 0.09%나 뛰었다. 재건축이 한창인 강남구는 한 주 만에 0.23% 뛰었고 강북권은 0.05% 상승해 전주보다 상승폭이 0.02%포인트 커졌다.

 

  올해 초만 해도 '상고하저(상반기 호황, 하반기 침체)'를 내다봤던 전문가들도 지금은 오히려 하반기 과열을 걱정하는 모양새다. 지난 5월까지 서울 아파트 분양·입주권 거래가 3881으로 5년래 최대를 기록한 데 이어 재건축을 앞둔 서울 주요 아파트가 이미 역대 최고가에 손바뀜되고 평균 8180만원분양가로 내건 곳까지 나올 만큼 분양가 고삐가 풀리면서 '투기' 열풍에 대한 우려가 커지고 있다. 강호인 국토교통부 장관은 이날 "재건축 등 일부 급등 지역을 중심으로 모니터링 수준을 강화하고 있다""다운계약서 등 시장 질서를 해치는 허위 계약을 바로잡도록 점검할 것"이라고 말했다.(2016617일 매일경제 기사 참조)




저금리로 수요 폭증·매매가 급등수익률 추가하락 우려

 

중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높은 가운데 올해 서울지역 중소형 빌딩의 투자수익률이 3%대로 떨어진 것으로 조사됐다. 저금리를 이용한 빌딩 수요가 늘면서 건물 거래가격이 급등했지만 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못한 것이 수익률 하락의 주원인으로 분석된다. 15일 매일경제가 중소형 건물 매매 전문업체인 리얼티코리아에 의뢰해 1~5 서울에서 거래된 중소형 건물 398개 수익률을 조사한 결과. 이 기간에 거래된 건물들의 평균 수익률은 3.73%였고, 3건 가운데 1건은 일반적인 금융 조달금리보다도 낮은 2% 미만의 수익률을 내는 것으로 나타났다. 거래 물량의 절반 이상이 수익률 4%를 밑돌아 시장 기대에는 못 미치는 수준이었다.

 

유형별로는 모텔 호텔 여관 등 숙박시설의 수익률이 5.18%로 가장 높았으며 다세대 다가구 게스트하우스(4.5%), 상가주택(3.89%), 사무실 음식점 카페 등 근린생활시설(3.45%)도 상대적으로 높은 수익률을 보였다. 반면 신축 및 재건축용 건물(0.8%)이나 사옥용 단독주택(0.14%)의 수익률은 평균보다 크게 떨어졌다. 상가주택은 보통 지하 1~지상 4층 규모, 하층부에는 근린생활시설이 들어서고 상층부는 주택이나 원룸 형태로 꾸며진다. 은퇴자들이 상가주택을 매입해 위층에서 직접 거주하며 건물을 관리하는 경우도 많아 수익률이 상대적으로 낮았다.

 

거래 건수는 근린생활시설이 199으로 전체 거래량의 절반을 차지했다. 이어 상가주택 92, 신축용 건물(39), 다세대 다가구 건물(31) 순으로 거래가 활발했다. 또 사옥으로 사용하거나 구매 후 통임대를 주기 위한 단독주택도 30이 거래됐다. 리얼티코리아 관계자는 "최근 단독주택이나 공장용지 등을 매입해 사옥용으로 사용하거나 새로운 건물을 신축하려는 수요가 늘었다""이 경우 현재 수익률은 크게 의미가 없다"고 설명했다.

 

최근 5년간 중소형 빌딩 수익률은 계속 떨어지는 추세다. 2012~20161분기에 거래된 중소형 빌딩의 평균 수익률을 비교해보면 20125.5%, 20135%, 20144.8%, 20154%, 20163.9%올해는 평균 수익률이 3%대까지 주저앉았다. 하지만 같은 기간 중소형 빌딩 수익률과 기준금리 차이는 줄곧 2.25~2.4%포인트대를 유지하고 있어 저금리로 유동성이 풍부해지고 수요자들의 수익률 기대치가 낮아지면서 건물 매매가를 밀어올렸다는 해석이 가능하다.

 

지난주 한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 전격 인하함에 따라 중소형 빌딩 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그러나 중소형 빌딩의 수익률이 악화되면서 이에 대한 경계론도 확산되고 있다. 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못할 경우 수익률은 더욱 떨어질 수 있기 때문이다. 전문가들은 수익형 부동산의 경우 부동산 매매차익이 담보되지 않는 상황에선 철저히 수익률에 따른 매매가격 산정이 필요하다고 조언한다. 미래에셋생명 관계자는 "무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자공식이 있는데 지금 중소형 빌딩과 같은 수익형 부동산 시장은 가격이 관자놀이까지 올라온 느낌"이라고 말했다.(2016615일 매일경제 기사 참조)

 



 

  올 연말까지 수도권에서만 32000억원에 달하는 토지 보상금이 풀려 부동산 시장 호재로 작용할 것으로 보인다. 15일 부동산개발정보제공업체인 지존에 따르면 이달 이후 용인테크노밸리와 성남 대장지구 등 총 16개 사업지구 11436392에 대한 토지보상이 시작될 것으로 보인다. 용인테크노밸리는 사업추진 10년 만에 이달 말부터 보상을 실시하며, 부지 면적은 총 84464규모로 예상 보상가는 1800억원에 이를 전망이다. 8월에는 파주 캠프하우즈 도시개발사업(475736)의 보상이 2700억원 규모로 시작되고 9월에는 김포 한강시네폴리스 보상을 실시한다.

 

  한강시네폴리스 조성사업은 오는 2017년 말까지 김포시 고촌읍 향산리와 걸포동 일대 11210009500억원의 사업비를 들여 문화콘텐츠와 첨단기술이 융합된 창조형 미래도시를 만드는 것으로 이번 예상 보상가는 5000억원 수준이다. 10에는 하반기 보상지역중 최고 입지로 꼽히는 성남시 대장지구 도시개발사업의 보상을 시작한다. 성남도시개발공사대장동 일대 912000부지에 오는 2020년까지 아파트와 단독주택 등 6000여가구와 학교·공원 등 공공시설을 짓는 것으로 한국판 베벌리 힐스를 만든다는 계획이다. 보상비는 6900억원 규모로 잡혔다. 연말에는 2006년 영종하늘도시 조성사업에 대한 토지보상 이후 10년 만에 영종도에서 용유노을빛타운 조성사업(1051345)의 보상이 시작된다. 양주역세권 도시개발사업 1단계(623887)12월께 총 2320억원 규모의 토지보상에 착수될 전망이다.

 

  부동산 전문가들은 최근 정부의 기준금리 인하로 부동산 투자상품에 대한 관심이 더욱 높아진 가운데 이번에 보상비가 풀리는 지역의 경우 부동산 재투자가 활발하게 이뤄지면서 시장에 영향을 줄 것으로 보고 있다. 지존 관계자는 올해 연말까지 수도권지역에서 토지보상금이 풀리는 사업지구는 사업자가 민간이거나 공영 SPC(특수목적회사)인 경우가 많고 대부분 중소 규모의 사업지구라며 다만 저금리 상황에서 보상비가 풀리면 대부분 인근 토지·주택·상가 등에 다시 몰릴 가능성이 큰 만큼 토지보상금이 풀리는 지역을 중심으로 부동산 가격이 들썩거릴 수 있다고 말했다.(2016615일 매일경제 기사 참조)




  

경기 냉각땐 주택시장 부실 도미노 우려 커져

국토부, 전문가 긴급소집고분양가 상시 점검

금감원, 강남등 집단대출 부실가능성 현장검사

 

  서울 강남구와 서초구 재건축 단지를 중심으로 3.3당 분양가가 4000만원을 오가고 분양권 가격이 치솟는 등 이상과열 현상이 빚어지자 주택당국이 시장 모니터링 강화에 나섰다. 13일에는 한남더힐 분양가가 주력 평형의 경우 3.35300만원을 넘기고 최고가가 8000만원대에 달했을 정도로 달아오른 상태다. 아직까지는 분양가 고공행진이 강남 일부 단지에 국한된 문제라는 시각이 많지만 투기세력이 가담하며 거품을 조장할 경우 칼을 빼들겠다는 자세다. 금융당국도 최근 시중은행 집단대출이 급증하자 다시 규제하는 방안을 고심하고 있다. '가계부채 관리방안'이 지난달 지방으로 확대된 후 수도권과 지방 주택시장 디커플링(비동조화) 현상이 심화되고 있어 주택·금융 당국 고민이 깊어지는 상황이다.

 

  국토교통부는 14일 전문가 5~6명을 긴급 소집해 비공개 오찬 간담회를 갖고 최근 주택시장에 대한 의견을 교환했다. 국토부 관계자는 "금리 인하와 재건축 분양가 상승, 주택시장 양극화 등 최근 시장 현안에 대한 의견을 나누기 위해 자리를 만들었다"고 말했다. 국토부는 특히 최근 강남 재건축 분양가가 지나칠 정도로 높게 책정되자 자체 모니터링을 강화한 것으로 전해졌다. 강남 재건축 고분양가가 다른 지역으로 확산된 후 주택시장 상황이 갑자기 나빠질 경우 대규모 미계약·미입주 사태가 발생할 수 있기 때문이다. 국토부 고위 관계자는 "지난해 4월 폐지한 '분양가 상한제'를 다시 적용할 수 있는지 검토해 봤지만 가격, 거래, 청약경쟁률 등 세 가지 조건 중 하나도 충족하지 않았다"고 말했다.

 

  일반분양자에게 과도한 이익이 돌아가는 등 역효과가 크기 때문에 어느 한 가지 조건에 해당한다고 해도 국토부가 분양가 상한제 카드를 꺼내 들기는 쉽지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 투기과열지구 지정도 마찬가지다. 국토부는 201112월 마지막으로 남았던 강남3(강남·서초·송파)를 투기과열지구에서 해제했다. 한 민간 전문가는 "하반기 이후 강남 재건축 분양이 많지 않아 투기과열지구로 지정할 경우 오히려 주택시장 전체를 위축시킬 우려가 있다"고 말했다. 금융감독원은 이달 말 강남 재건축 단지에 대한 시중은행 집단대출 집중 점검에 나설 것으로 알려져 주목된다. 금감원 관계자는 "강남, 목동 등 재건축 단지 위주로 집단대출 증가세를 살펴보고 있다""리스크관리 차원에서 이달 말 점검을 하고 필요하면 사업장에 대한 현장검사도 나갈 수 있다"고 말했다.

 

  금감원에 따르면 신한·국민·농협·하나·우리 등 5개 은행의 지난 10일 기준 집단대출 잔액은 1042897억원으로 956239억원이었던 지난 1월에 비해 86658억원 증가했다. 같은 기간 집단대출을 포함한 주택담보대출은 101513억원 늘었다. 집단대출이 주담대 증가액의 85%를 차지한 셈이다. 문제는 경기 전망이 불투명한 상황에서 차주 상환능력이 떨어질 경우 집단대출 부실이 걷잡을 수 없이 확산될 수 있다는 점이다. 이 같은 금융당국 움직임에 대해서 효과는 기대하기 어렵고 부작용이 클 것이라는 의견이 많다. 은행 중도금 대출을 막을 경우 저축은행·신협·새마을금고 등에서 대출이 이뤄져 수분양자들의 이자부담만 늘어날 뿐 고삐 풀린 강남 재건축 분양가를 막지 못한다는 지적이다. 금감원 관계자는 "일단 점검 후 (집단대출을 조절할 수 있는) 맞춤형 대책을 마련할 계획"이라고 말했다.

 

  한편 국토부 비공개 간담회에서 전문가들은 수도권과 지방 시장 디커플링에 대해서도 염려했다. 올 들어 수도권 주택가격과 거래량은 상승 곡선을 그리고 있지만 대구·광주 등 지방시장은 약세를 면치 못하고 있다. 회의에 참석했던 한 민간 전문가는 "여신심사 가이드라인이 지방 시장으로 확대된 지난달부터 디커플링 현상이 심화되고 있다"고 말했다. 올해까지 이어지고 있는 주택공급(분양) 증가세가 입주 시점인 2018년 이후 시장에 부담이 될 수 있다는 의견도 나온 것으로 전해졌다.(2016615일 매일경제 기사 참조)




24484억 고분양가 논란

한남외인주택·아크로리버뷰 `2한남더힐` 노려

 

  3.3당 분양가가 8000만원을 넘는 아파트가 국내에 처음 등장했다. 13일 부동산업계에 따르면 서울 용산구 한남동 옛 단국대 용지에 들어선 한남더힐 244(이하 전용면적) 펜트하우스 분양가가 80~84억원으로 책정된 것으로 최종 확인됐다. 3.3당 분양가는 8180만원으로 국내 아파트 가운데 사상 최고가다. 지난해 103.37008만원에 분양한 부산 해운대 엘시티 더샵의 최고가 기록이 깨졌다. 한남더힐 208형은 39억원대, 233형은 45억원대에 일반분양된다. 3.3당 평균 분양가는 5000만원을 넘는다.

 

  이번에 일반분양되는 물량은 기존 입주민들이 임대 계약이 끝난 뒤 분양 계약을 하지 않아 빈집으로 나온 129가구가 대상이다. 우선 분양 자격이 주어지는 입주민들이 분양전환을 포기할 경우 최대 70가구가 일반분양 물량에 추가될 것으로 예상된다. 한남더힐 시행사인 한스자람 관계자는 "분양전환이 이뤄지지 않아 일반에 공급하는 물량에 대해서는 시행사가 분양가를 결정할 수 있다""입지와 내부 시설 등 한남더힐의 상품성과 실거래가, 강남 재건축 일반분양가 등을 종합적으로 고려해 가격을 책정했다"고 밝혔다.

 


  한남더힐은 지하 2~지상 1232개동에 소형인 59133가구와 대형인 177~244474가구 등 총 600가구로 이뤄졌다. 단지 앞에 한강이, 뒤에는 남산이 있는 배산임수 지형이고 한남대교를 건너면 강남인 데다 주변에 외국인이 많이 사는 고급 주택이 몰려 있어 보안이 철저하고 조용하다. ·재계와 연예계 유명인사들이 많이 살고 있다. 이 단지는 2009년 분양가를 제한하는 '분양가 상한제'를 피하기 위해 일반 아파트가 아닌 민간 임대주택으로 사업승인을 받아 입주자를 모집했다. 민간 임대주택은 임대 의무기간(5)이 지나면 입주민과 시행사가 협의해 분양 전환이 가능하다. 임대 의무기간의 절반(26개월)이 지난 201371차 분양전환 당시 시행사와 입주민이 각각 감정평가를 했는데, 시행사 측 분양전환 가격은 3.34300~7500만원이었지만 입주자가 제시한 가격은 3.33000만원 안팎으로 격차가 3배 가까이 벌어져 소송전으로 번졌다


  이후 입주 5년차를 맞은 올해 2차 분양전환과 일반분양이 본격화됐다. 2차 분양전환 가격은 1차 분양전환 당시 가격을 기준으로 삼았으며 일반분양가보다는 저렴한 것으로 전해졌다. 한스자람 관계자는 "1차 분양전환 이후 현재까지 전체 가구의 35%210가구가 임대에서 소유로 분양전환했다"고 말했다. 한남더힐을 시작으로 3.3당 분양가 5000만원이 넘는 초고가 아파트가 잇따라 등장할 전망이다. 한남더힐 맞은편에 위치한 한남외인아파트 용지엔 한남더힐보다 더 비싼 가격의 고급 주택이 들어설 것으로 관측된다. 검찰의 롯데그룹 수사로 분양 시기가 불투명해졌지만 잠실 롯데월드타워 레지던스는 3.3당 분양가가 8000~1억원에 달할 전망이다.

 

  일반 아파트에서는 하반기에 분양하는 개포동 '디에이치 아너힐즈(개포주공3단지)'와 잠원동 '아크로리버뷰(신반포5)' 등 일부 가구가 3.35000만원을 웃돌 것으로 점쳐지고 있다. 이미 대치동 '래미안 대치 팰리스'와 반포동 '아크로리버파크', 반포주공1단지 등은 3.35000만원 이상의 매매가에도 손바뀜되고 있다. 전문가들은 미국 뉴욕과 영국 런던, 일본 도쿄처럼 지역에서도 입지에 따른 가격 양극화가 심해질 것으로 전망한다. KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고분양가가 화두가 된 올해가 지독한 양극화의 서막이 될 것"이라며 "한남더힐 등 초고가 단지는 특수 계층을 위한 '그들만의 리그'여서 일반 주택시장에 미치는 영향은 제한적이지만 강남 재건축 단지는 일반 아파트값 상승을 부추길 수 있어 염려된다"고 진단했다.(2016614일 매일경제 기사 참조





 <!--[endif]-->

  강남을 비롯한 서울 재건축시장이 부동산시장에 몰린 뭉칫돈을 끌어 모으는 '블랙홀' 역할을 하면서 이 지역 주요 재건축 아파트 매매가격이 역대 최고가를 갈아치우고 있다. 12일 부동산업계에 따르면 송파구 잠실 주공 5단지 전용면적 112는 최근 137000만원에 손바뀜됐다. 이는 종전 최고가였던 200612136000만원을 뛰어넘은 것이다. 지난달 열린 조합원 총회에서 조합 측이 재건축 후 전용 138를 무상으로 지급하고 현금 4억원을 돌려주겠다고 밝힌 뒤 한국은행 기준금리 인하 발표까지 나오면서 매수세가 몰린 결과.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

  양천구 목동 신시가지 7단지 전용 89는 최근 8억원에 팔려 10년 전 11월 최고 시세를 회복했다. 서울시가 오는 8~9월 재건축 정비계획안을 발표한다는 계획이 알려지면서 거래가 급증한 압구정 신현대아파트 전용 85호가는 2010년 최고가에 육박하는 16억원까지 급등했다. 강남구 개포주공 1단지 전용 36는 이미 지난 477000만원에 거래돼 과거 최고가 75000만원을 넘어선 데 이어 최근에는 호가가 한 달 만에 최고 9000만원 뛴 85000만원으로 올라섰다. 3.34000만원에 육박하는 비싼 분양가에 나온 개포2단지와 일원현대 재건축 일반분양이 잇달아 청약에 성공하자 집주인들이 계속 호가를 올리는 분위기다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

  강동구 둔촌 주공아파트도 최근 금리 인하 발표 때문에 매수 문의가 늘면서 주공3단지 전용면적 102호가는 최고 8억원에 달한다. 업계에서는 이 같은 서울 재건축 강세는 당분간 계속될 것으로 내다봤다. 다음달 강남 개포 주공3단지 재건축 일반분양도 고분양가로 나올 전망이어서 주변 시세가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 분석이다. 다만 주공3단지 분양이 마무리되면 올해 가격이 치솟은 데 대한 반작용으로 하반기에는 가격 상승세가 주저앉을 수 있다는 염려도 나온다.(2016613일 매일경제 기사 참조)

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->


 

종로구 서촌 자하문로 대로변2종근린생활시설이 임대물건으로 나와 소개합니다. 이곳 서촌은 경복궁과 청와대 그리고 인왕산이 어우러져 옛 정취를 느낄 수 있는 곳으로 매일 많은 국내외 관광객들이 몰려드는 곳입니다. 여기에 소개해 드리는 물건은 비교적 저렴한 비용임을 말씀드리며 다른 물건도 다수 보유하고 있으니 언제든 문의해 주시면 성실히 상담해 드리겠습니다.

 

물건1)

  소재지 : 서울특별시 종로구 신교동

                       용도 및 규모 : 2종근린생활시설, 3층 전용면적 115(35)

                       임대가 : 보증금 3천만원/월세250만원

                        : 지하철 3호선 경복궁 전철역 도보 7, 버스 신교동 정류장

                          ※ 주차가능, 사무실·학원·병원 적지

 

물건2)

  소재지 : 서울특별시 종로구 통인동

                       용도 및 규모 : 2종근린생활시설, 2층 전용면적 115(35)

                       임대가 : 보증금 4천만원/월세130만원, 권리금 협의

                        : 지하철 3호선 경복궁 전철역 도보 5, 버스 통인시장 정류장

                          ※ 사무실·맥주집 적지

 

물건3)

  소재지 : 서울특별시 종로구 통의동

                       용도 및 규모 : 2종근린생활시설, 2층 전용면적 20(6)

                       임대가 : 보증금 3천만원/월세150만원, 권리금 5천만원

                        : 지하철 3호선 경복궁 전철역 도보 1, 버스 경복궁역 정류장

                          ※ 사무실·카페·공방 적지