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한 달 앞둔 웃돈 분양권중과세

수도권·부산·세종 18만 가구 해당

내년 이후 보유 기간 상관 없이

분양권 전매에 50% 양도세 매겨

연내 팔지 더 갖고 있을지 잘 따져야

 

 

  2015년 서울 뉴타운 아파트에 당첨된 김모(43). 계약 후 세금 부담이 적은 2년이 지나 전매해 웃돈을 챙길 생각으로 청약했다. 그동안 분양시장 경기가 좋아 현재 7000만원까지 웃돈이 붙어 전매할 시점을 잡지 못했다. 그런데 요즘 고민에 빠졌다. 8·2부동산대책에 따라 정부가 분양권 양도세를 중과하기로 한 시점인 내년불과 한 달도 남지 않았기 때문이다. 김씨는 늘어날 세금과 더 오를지도 모를 웃돈을 저울질하며 갈팡질팡하고 있다. 분양시장 호황기였던 2015~2016년 뛰어든 분양권 투자자들이 양도세 폭탄을 앞두고 있다. 내년부터 분양권 세금이 많이 늘어날 예정이어서다. 양도세 세율을 1년 이내 단기 전매에 해당하는 50%로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 보유 기간·양도 차익(웃돈)에 따라 6~40%인 양도세율이 50% 올라간다. 금은 보유 기간 1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 기본세율(6~40%)이 적용된다.

 

  기획재정부 재산세제과 이용주 과장은 분양권 전매는 집이 필요한 실수요가 아니라 웃돈을 노린 가수요로 간주해 다주택자 양도세 중과처럼 세금을 많이 매기기로 했다고 설명했다. 양도세 중과는 내년 11일부터 양도하는 분양권에 적용된다. 양도 시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 정부가 투기과열 우려가 있다고 판단해 지정한 전국 40곳 조정대상지역이다. 서울 전역(25개 구)과 과천 등 경기도 7, 해운대 등 부산 7, 세종시. 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다. 웃돈 3000만원 분양권의 양도세가 보유 기간 1~2년이면 세율이 40%이고 세금은 1100만원이다. 내년 이후엔 1375만원으로 25% 증가한다. 웃돈이 같더라도 보유 기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 세금이 4로 뛴다. 보유 기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%), 내년 4875만원으로 2 가까이 늘어난다. 특히 비싼 분양가에 분양된 강남권 재건축 단지의 세금이 급등한다.

 

 

  201511월 평균 351로 분양된 서울 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지인 송파헬리오시티에는 3~4억원의 웃돈이 형성돼 있다. 이달 계약 2년이 지난다. 분양가 71000여만원에 분양된 59(이하 전용면적)의 분양권 시세가 101000여만원이다. 웃돈이 3억원이다. 올해 안에 팔면 양도세가 9300여만원으로 1억원이 안 되는데 내년엔 15000만원에 가깝다. 하루 차이로 세금이 5000만원 늘어난다. 인근 부동산중개업소들은 “6개월 이상 오른 웃돈이 하루아침에 세금으로 나가게 돼 분양권 소지자들이 전전긍긍하고 있다고 전했다. 앞으로 분양권 시장 전망도 불확실하다. 정부의 잇따른 규제로 분양시장도 타격을 받아 거래량은 이미 줄고 있다. 8·2대책 후인 9~10월 서울 분양권 거래 건수가 740여 건으로 지난해 같은 기간(1800여건)의 반 토막이다. 서울 등 투기과열지구에선 8·2대책 후 분양권을 사면 입주 때까지 되팔지 못한다. 입주할 사람만 사야 한다. 자연히 분양권 수요가 줄 수밖에 없다. 내년 이후 준공 물량이 많이 늘어나는 것도 분양권 시장에 악재다. 준공을 앞두고 분양권 매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 내년 수도권 아파트 준공 예정 물량이 21만여 가구로 올해(17만여 가구)보다 24% 늘고 2011~2017년 연평균(11만여 가구)보다 85% 급증한다. 2019년에도 올해와 비슷한 17만여 가구가 들어설 예정이다. 김종필 세무사는 시장 전망이 불투명하면 양도 차익을 늘리기보다 세금을 줄이는 게 유리할 수 있다고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

청약시장은 실수요 시장으로 재편...

수익형 부동산 보유자는 금리 인상 대비

 

 

  과열 국면이던 부동산시장이 다소 진정되는 분위기다. 8·2 부동산 대책 이후 주택 거래량이 급감하고 청약시장이 위축되는 등 대책의 가시적인 효과가 나타나고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월에만 14746건에 달했던 아파트 거래량이 9월 들어 8336건으로 44%나 감소했다. 10월에는 3817건으로 줄었고, 11월은 10일 현재 1482건에 그쳤다. 8·2 대책으로 투기과열지구가 된 27개 지역의 분양권 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 27개 투기과열지구의 9월 분양권 전매량(15474)은 전달 17617건보다 13% 가까이 감소했다. 지표상으로는 8·2 대책의 약발이 확실히 나타나는 분위기다. 여기에 연말이나 내년 초 기준금리 인상이 예정돼 있고, 수도권을 중심으로 대규모 입주도 줄을 이을 전망이다.

 

주택시장의 수요 줄지 않아

  그럼에도 집값이 내릴 것으로 보는 부동산 전문가는 많지 않다. 에스앤비(SnB) 김승석(47·사진) 대표이사도 마찬가지다. 그는 부동산시장은 당분간 주춤하겠지만 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값이 크게 내리지는 않을 것이라고 내다봤다. 에스앤비는 2007년 문을 연 이후 시행(부동산개발사업)과 분양마케팅(분양대행), 주택·상업용부동산 컨설팅을 하는 부동산종합회사다. 에스앤비는 분양마케팅으로만 지난해 1000억원가량의 매출을 올렸다. 김 대표는 대학 졸업 후 현대산업개발에서 개발·마케팅을 했던 부동산 전문가다. 1110일 서울 강남구 역삼동 에스앤비 본사에서 만난 김 대표는 “8·2 대책 이후 100여일 만에 청약시장은 확실히 실수요시장으로 재편됐다고 말했다. 종전에는 투자수요와 실수요가 5050이었다면 지금은 2080 정도라는 것이다. “112일 청약 1순위 접수를 받은 서울 중랑구 면목동 사가정 센트럴 아이파크아파트의 경우 견본주택을 찾은 고객의 80% 정도가 지역 실수요자였습니다. 올해 상반기 같으면 투자수요가 실수요보다 더 많았을 텐데, 8·2 대책 이후 확실히 투자수요가 많이 준 것 같아요. 이 아파트는 청약 경쟁률이 최고 13.51, 평균 4.51이었는데 중랑구가 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정돼 각종 청약 규제가 적용된 지역이라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 그동안 이 지역에 새 아파트 공급이 뜸해 대기 수요가 많았던 것 같아요. 청약자 대부분도 지역 실수요라고 봐야 합니다.” 청약시장에선 확실히 투자수요가 줄었지만 그렇다고 주택시장에 수요가 줄었다고 할 수는 없다는 게 그의 설명이다. 그는 반포나 강남의 경우 집값이 10, 20년 전에 비해 10, 20배 이상 뛰었다이 같은 자산가치 상승을 직접 체험하거나 지켜본 사람이 많기 때문에 부동산에 대한 투자는 계속될 것이라고 분석한다. 특히 강남권을 비롯해 서울은 여전히 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 정부의 규제 정책으로는 집값 상승세를 잡기 힘들다고 말한다.

 

 

  실제 전반적으로 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 강남권을 비롯해 서울 집값은 여전히 오름세. 부동산114에 따르면 8·2 대책 이후 100일 간 서울 강남 3(서초·강남·송파구) 아파트 값은 1.91% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 값도 평균 1.55% 올랐다. 규제가 강화된 재개발·재건축아파트 값도 1.2% 올랐다. 김 대표는 각종 규제로 당장은 (집값 상승을) 억제할 수 있지만 그러면 또 언젠가는 집값이 폭등할 것이라며 집값이 오르는 건 수급 불균형 때문인데 서울이나 수도권·지방 일부 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 달린다고 말했다. 수요가 있는 곳에는 정작 공급이 없기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 정부는 내년 4(다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행) 이전에 매물이 늘면서 집값이 하향세를 보일 것으로 기대하고 있다. 하지만 김 대표는 양도세 중과세가 시행되더라도 정부 바람대로 매물이 확 늘거나 집값이 떨어질 것으로 보지 않는다. 내년 초에도 매물이 크게 늘지 않을 것 같아요. (다주택자 중에) 급한 사람도 없고 사실 팔 이유도 없어요. 전세시장이 월세시장으로 변화하면서 집을 갖고도 현금을 만들 수 있기 때문에 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 특히 다주택자 중엔 50~60대가 많은 데, 이들이 은퇴하면 당장 현금 부족에 시달릴 텐데 갖고 있는 주택을 월세로 놓으면 손쉽게 해결할 수 있어요. 양도세 중과세도 큰 의미가 없어요. 양도세라는 게 결국 집을 팔아서 차익이 생겼을 때 내는 세금인데, 집을 안 팔면 그만인 거죠.” 그래서 정부는 재산세나 종합부동산세 등 보유세 인상 카드를 고민 중이다. 김 대표는 설령 보유세가 오른다고 해도 지금의 보유세율이 주요 선진국에 비하면 낮은 편인 데다 월세를 받아 (보유세 인상분을) 메울 수 있기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라며 다만 크고 작은 시장 규제책이 계속 나오면 가랑비에 옷 젖 듯 시장은 하향 안정세를 보일 것이라고 전망했다.

 

 

보유세 인상 충격 크지 않을 것

  김 대표는 현재 경기도 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지를 주상복합 단지(안양 센트럴 헤센)로 개발 중이다. 이 단지는 지하 4층 지상 최고 253개 동 규모로 아파트 188가구와 오피스텔 437, 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 전용면적 59형 단일 주택형이고, 오피스텔은 전용면적 27~47. 서울·수도권 지하철 1호선 안양역·명학역이 가깝고, 2024년 개통 예정인 월곶~판교 복선전철 안양역(가칭)도 가깝다. 김 대표는 “11월 말 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나설 예정이라며 이 지역은 그동안 공급이 뜸했던 데다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춰 지역 실수요는 물론 투자자에게도 관심이 크다고 설명했다. 에스앤비는 시행이나 분양마케팅 외에도 주택·상업용부동산 컨설팅 업무를 하고 있다. 서울 잠실에 우뚝 서 있는 롯데월드타워 지상 42층부터 71층에 들어서는 시그니엘 레지던스도 에스앤비의 작품이다. 시그니엘 레지던스는 전용면적 133~829223실로 분양가는 3.3(1)당 평균 7500만원 선이다. 1실당 총 분양가가 45~370억원 정도. 그만큼 최고급 인터리어와 마감재 등으로 꾸몄다. 에스앤비는 그러나 이에 머물지 않고 국내 최초로 주거시설이면서도 6성급의 호텔식 서비스를 기획했다. 김 대표는 유명 인사가 인테리어나 디자인을 하고, 마감재나 각종 전자제품을 최고급으로 설치한다고 명품 주거시설이 되는 것은 아니다라며 명품 주거시설을 만들기 위해선 무엇이 필요할까 고민한 결과가 6성급 호텔식 서비스라고 설명했다.(2017122일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

원주기업도시 `상권 명당` 서 점포 겸용 단독주택용지 청약

거주제한 ·신청금 5백만원에 5시간 만에 수백대1 치솟아

아파트 옥죄자 땅으로 돈 몰려

 

 

 

  13 점심시간부터 인터넷 주요 포털사이트 실시간 검색어 상위권에 '원주기업도시'가 등장했다. 검색창에 '원주기업도시'를 입력하면 '원주기업도시 점포 겸용'이 자동 완성 검색어로 매칭됐다. 보통 사람들이라면 대수롭지 않게 생각하고 넘어갔을 일이지만 부동산 투자, 특히 토지에 관심 있는 사람들 사이에서는 당연한 일이었다. 이날은 ()원주기업도시에서 조성하는 원주기업도시 사업지구 내 점포 겸용 단독주택용지 48개 필지의 청약이 시작되는 날이었다. 오전 10시에 시작된 청약은 5시간도 채 지나지 않은 오후 250분 현재 평균 경쟁률이 236.91을 넘어섰다. '로또 청약'으로 불렸던 강남권 재건축이 무색할 정도다. 원주기업도시 사례에서 보듯 최근 단독주택 용지 분양이 부동산 투자자들 사이에서 '숨은 로또'로 여겨지고 있다. 지난해 6월 분양한 영종하늘도시 점포 겸용 단독주택용지는 평균 92041의 경쟁률을 기록했다. 올해 3월 분양한 한국토지주택공사(LH) 김해율하2지구는 점포 겸용이 아닌 일반 단독주택 용지였지만 거주자 제한이 없어 평균 2971의 경쟁률을 기록했다. 원주기업도시는 일부 위치 좋은 필지의 경쟁률이 이미 10001을 넘어섰다. 14일 오후 4시 청약을 마감하면 이곳 역시 엄청난 경쟁률을 보일 것이 분명하다. 단독주택용지가 '숨은 로또'가 된 이유는 복합적이다. 우선 초기 투자비가 적은 데다 당첨만 되면 적잖은 웃돈을 기대할 수 있다. 원주기업도시는 1인당 1필지만 신청 가능한데, 청약 신청금이 500만원에 불과하다. 미당첨자는 5일 이내에 청약금을 반환받는다. 필지별 총 매입금액도 2억원대 중반에서 3억원대 중반 사이이기 때문에 전문 투자자는 물론 여력 있는 중산층도 투자해볼 만하다.

 

 

  원주기업도시의 경우 인근 부동산중개업소 사이에서는 점포 겸용 단독주택용지에 당첨되면 초기부터 5000만원 이상의 웃돈이 붙을 것으로 전망하고 있다. 원주기업도시에서 기존에 분양됐던 단독주택용지들은 웃돈이 7000~8000만원에서 많게는 2~3억원대에 달하는 것으로 알려졌다. 이번에 공급되는 필지들은 특히 근린생활시설 바로 옆 대로변에 위치하기 때문에 상권이 우수하다. 이런 상황인데 제도나 관리상 허술함이 적지 않다. 우선 거주지 제한이 없다. 단독주택용지 시장이 과열되자 국내에서 가장 많은 택지를 공급하는 LH는 지난해 청약 자격을 해당 시··구 및 연접지역 거주자로 한정하는 지침을 마련했다. 하지만 토지 입지나 성격에 따라 이를 유연하게 적용하고 있기 때문에 간간이 거주지에 관계없이 청약할 수 있는 토지가 출현하고 이런 경우 거의 예외 없이 높은 경쟁률을 기록한다. 특히 점포 겸용 단독주택 용지는 수익형 부동산으로 개발할 수 있기 때문에 거주지역 규제가 있어도 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 올해 3월 분양한 양산물금2지구와 4월 분양한 파주운정지구는 모두 1001 이상의 경쟁률을 기록했다.

 

 

  아파트에 비해 분양권 전매에 대한 단속도 느슨하다. 단독주택용지의 분양권 전매는 원칙적으로 금지돼 있다. 법적으로 소유권 이전등기 전에 웃돈을 받고 전매할 경우 3년 이하 징역이나 1억원 이하 벌금에 처하도록 규정돼 있다. 하지만 주택에 비해 단속이 덜한 데다 시장 참여자도 비교적 소수이기 때문에 암암리에 전매가 성행하고 있다. 부동산업계 관계자는 "단독주택용지 전매만 전문으로 취급하는 업자들이 당첨자들에게 직접 연락해 현금으로 거래한다""웬만큼 치밀하게 단속하지 않고서는 발각하기 어렵다"고 전했다. 정부의 부동산 규제가 단독주택용지를 로또상품으로 만들어버렸다는 얘기도 나온다. 8·2 부동산 대책으로 주택시장을 옥죄니 풍부한 유동성 자금이 규제를 피해 이쪽으로 옮겨가고 있다는 분석이다.(2017914일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

분양가 인하 압박 분위기에 3.34244만원으로 결정

전용 84145천만원 예상인근시세 대비 약 2억 저렴

분양권전매 안돼 투자 주의입주때 주변 물량도 많아

 

 

  서울 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축) 3.3당 평균 분양가가 4244만원으로 결정됐다. 전용 84기준으로 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다. 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인근 시세보다 인위적으로 낮춰 분양권 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)에 이어 '개포 로또'가 나올지 관심이다. 이처럼 강남권 재건축 아파트 단지들의 분양가가 잇따라 하향 조정되는 상황에서 향후 강남권 기존 아파트나 분양권 시세에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 4주택도시보증공사(HUG)와 개포시영 재건축조합 등에 따르면 조합은 지난 1일 이사회를 열고 분양가를 이 수준에서 책정했다. 시공사인 삼성물산은 이날 오후 HUG에 분양보증 심의를 신청했고, HUG는 같은 날 보증서를 발급했다. 조합은 5일까지 강남구청에 분양 관련 서류를 제출해 분양 승인을 받고 8일 견본주택을 열 계획이다. 이 가격은 신반포센트럴자이 3.3당 평균 분양 가격(4250만원)보다 6만원 낮다. 당초 시장에선 래미안강남포레스트 평균 분양가가 최소 4500만원 이상에서 책정될 것으로 예상했다. 주변에 가장 최근 분양했던 디에이치아너힐즈(개포3단지·20168월 분양)3.3당 평균 4137만원이었기 때문에 적어도 4550만원까지는 올릴 수 있다는 전망도 나왔다.

 

  HUG는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장의 분양가를 계산할 때 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정 중이다. 하지만 정부가 최근 고분양가 책정에 제동을 거는 분위기가 이 단지에도 영향을 끼친 것으로 전문가들은 분석한다. 정부 분위기나 흥행 여부 등을 고려할 때 가격을 무조건 높게 가져가기 어려운 상황이 만들어진 셈이다. 부동산업계 관계자는 "정부 눈치가 보이는 데다 신반포센트럴자이보다 입지 등에서 우위를 차지하지 못하는 것으로 판단되는 래미안강남포레스트가 더 높은 분양가를 책정하기엔 부담이 컸을 것"이라고 귀띔했다. 이승희 개포시영 재건축조합장은 "당초 조합원들 사이에서 분양가 4300~4500만원도 거론됐던 만큼 내부적으로 고민이 많았다""양질의 아파트를 실수요자 위주로 공급하자는 정부 정책에 공감해 합리적인 수준에서 정했다"고 밝혔다. 이에 따라 래미안강남포레스트 분양가 역시 신반포센트럴자이처럼 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 될지에 투자자들 관심이 쏠릴 전망이다. 현재 산술적으로는 2억원 상당의 시세 차익이 예상된다.

 

 

  래미안강남포레스트 전용 84기준 분양가는 약 145000만원 내외로 예상된다. 인근 래미안블레스티지(개포2단지·분양권), 디에이치아너힐즈(분양권) 같은 평형 시세는 16억원~165000만원에 형성돼 있다. 하지만 래미안강남포레스트가 입주하는 2020년 시장 상황이 미지수인 만큼 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "반포·개포 재건축과 송파 가락시영, 강동 고덕재건축 등 2021년까지 강남 4구에 약 7만가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 입주 시점에 '역전세' 문제도 예상할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 평가했다.(201795일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

경희궁자이·옥수파크힐스 등 입주 5년내 새 아파트 강남수준

6·19로 분양권전매 막히자 실수요에 임대 투자까지 몰려

 

 

  "전용 59시세가 9억원을 넘어서고 있어요. 매물도 별로 없지만 그나마 나왔던 물건도 매수세가 붙으면 다시 들어갑니다. 이런 식으로 2월 입주 초기에 8억원 초반이었던 시세가 계속 올라왔어요."(경희궁자이 근처 A공인중개업소 관계자) 최근 서울 강북권 새 아파트의 소형 평형 시세가 9억원에 육박하고 있다. 그동안 서울 강남권에서만 10억원을 넘어서는 소형 평형을 찾을 수 있었으나 강북권에서 찾을 날도 얼마 남지 않은 듯하다. 1~2인 가구 증가와 60대 이상 자산가들의 임대수익용 상품으로 주목받으며 강북권 소형 면적(전용면적 60이하) 몸값이 점점 올라가는 모양새다. 6·19 부동산대책으로 서울 강북지역도 입주 때까지 분양권 전매가 막히면서 새 아파트에 '풍선효과'가 나타나는 분위기다. 23일 부동산114KB시세, 근처 공인중개업소 등에 따르면 종로구 '경희궁자이'의 전용면적 59호가는 9억원까지 치고 올라왔다. '4대문 인근 재개발 아파트'로 주목받은 종로구 교남동 경희궁자이는 2월 입주 당시 가격이 81000만원이었다. 실거래가로는 5월 말 86500만원에 거래된 것이 마지막 기록이다.

 

  강북과 강남 사이에 위치해 최근 인기가 올라가는 성동구 옥수동 일대도 기세가 만만치 않다. 옥수동 'e편한세상 옥수파크힐스'6월 말 전용 5983000만원에 거래됐다. 현재 호가는 85000만원을 넘어 형성됐다. 작년 12월 입주 당시 가격이 75000만원이었음을 감안하면 7개월 만에 13.3%나 뛴 셈이다. 광진구, 용산구, 마포구 일대도 9억원 선 돌파를 노리는 아파트들이 상당수다. 광장동 '광장힐스테이트' 전용면적 59형 역시 85000만원을 돌파하며 고공행진 중이다. 작년 말 76000만원대에서 12% 상승했다. 용산구 이촌동과 마포구 아현동 일대 역시 '한강 대우''래미안 마포웰스트림' 등이 각각 8억원, 79000만원 선을 호가한다. 강북권 새 아파트들의 가격은 비슷한 평형의 강남권 아파트와 비교해도 크게 차이 나지 않는다. 예를 들어 재건축 이슈로 시장 관심을 받고 있는 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 전용 62가격은 93000만원이다.

 

 

  강남구 도곡동 쌍용예가 전용 59도 매매가가 9억원 언저리다. 이 밖에 강남구 수서동과 일원동, 서초구 내곡동과 양재동, 송파구 송파동 일대 아파트들의 소형 평형들도 가격이 75000~85000만원에서 형성되어 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "강북권 대표 아파트들의 20평형대 가격은 강남 3구의 웬만한 아파트와 비교해도 떨어지지 않는다""물론 비슷한 수준의 강남권 아파트들은 연차가 15~20년 정도로 애매한 것이 특징이다"라고 설명했다. 상승률만 따지면 강남권 대표 아파트 소형 평형도 부럽지 않다. 작년 12월 말 대비 상승률을 살펴보면 잠실 엘스 전용 5914.5%, 반포자이 전용 5911% 를 기록 중이다. 강북 소형 아파트 가격이 치솟은 건 1~2인 가구가 늘어난 이유가 크다. 통계청의 '2015 인구주택 총조사' 결과에 따르면 2015년 기준으로 1인 가구와 2인 가구 비중은 각각 28%27%에 이르는데, 2030년이 되면 각각 37%33%가 될 것으로 전망된다. 은퇴 후 임대수익을 확보하려는 60대 움직임도 분주하다. 한국감정원의 조사로는 2015년 아파트 구입자 중 60세 이상은 112036명으로, 2011(71254)보다 57.2% 늘었다.

 

 

  물론 이 같은 상승세는 지역과 단지별로 천차만별이다. 아파트의 경우 입주연도와 학군·교통 등 입지, 대단지 커뮤니티 여부 등에 따라 같은 단지라 하더라도 시세가 적게는 500만원, 크게는 5000만원 이상 갈린다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "이들 지역은 특히 학군보다는 교통·상업 편의시설 등을 중시하는 3040 실수요자들이 늘수록 가격이 추가로 오를 가능성이 있다"고 말했다. 하지만 최근 강북 소형 아파트의 급상승세를 과열 신호인지 아닌지 잘 판단해야 한다는 지적도 제기된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "단기간에 과할 정도로 올라 투자 목적의 매매라면 주의할 필요가 있다"고 밝혔다.(2017723 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

강남 재건축 전용97분양권, 27개월만에 수익률 104%

대림동 43전세끼고 구입각종 세금 빼고 무려 582%

수익높은 갭투자 주목받지만 집값·전세금 오를때만 유망

"환금성 낮은 중대형 투자땐 주택경기따라 깡통주택 우려"

 

 

  "아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 '실물'이잖아요. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 살까 합니다." 서울 양천구 목동에 사는 직장인 윤 모씨(36)는 요즘 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌다. 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼''국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌다. 아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈으로 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매''갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있다. 둘 다 1억원가량 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작했다. 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았지만 투자 트렌드가 달라지고 있다. 분양권 전매란 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨거웠다. 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요하다. 갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 들인다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편이다.

 

  두 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기. 서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.32000만원이 넘은 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌다. 반면 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새다. 그렇다면 두 투자 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까. 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말로 돌아가보자. 분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 201410서초구 '서초푸르지오써밋' 전용 97.9(5층 이상)을 분양받았다. 분양가는 무려 123000만원이었지만 계약금으로 10%12300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았다. 다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 12000~15000만원 선을 오간다. 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 135900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 12900만원이다.

 

  반면 무주택자 B씨는 같은 시기(201410) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동 '현대3' 전용 43.9(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였다. 당시 실거래가에 따르면 매매가격은 21100만원이었지만 전세금이 19400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요하다. 시간이 흘러 20175월 기준 이 아파트 전세금은 25000~27000만원 선이다. 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 31000만원이다. 이에 비춰보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달한다. A씨와 B씨가 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 27개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달한다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과하다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있다.

 

 

  사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다""전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다"고 말했다. 그러나 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이다. 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문이다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것"이라며 "환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있다"고 말했다.(2017527 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

1순위 청약자격부터 확인중도금 대출 가능여부도 봐야

조정지역에선 전매제한 유의

 

  숨죽였던 분양시장이 본격적으로 재개되고 있다. 하지만 당첨의 기쁨에도 불구하고 여전히 '청약 부적격자'가 쏟아지는가 하면 건설사들은 중도금 집단 대출 은행을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 4월 서울 강동구에서 분양한 '힐스테이트 암사'는 평균경쟁률 12.251로 당시 올해 서울 최고 기록을 세웠지만 당첨자의 25%'부적격자'로 분류돼 다시 탈락했다. 경기 남양주시 다산신도시에서는 다음달 5일 중도금 1차 납부기간을 앞두고 공공분양 아파트 당첨자 일부가 개인 신용으로 중도금 마련에 나서고 있다. 지난해 말 총 2480가구임에도 평균 청약경쟁률 29.51 기록 후 5일 만에 계약을 마감한 경기도 '의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스'321일이 중도금 1차 납부일이었지만 두 달이 지난 지금도 중도금 대출 은행을 구하지 못해 납부기일이 무기한 연기됐다.

 

  앞으로 분양이 크게 늘어나면 혼란이 더 가중될 가능성이 높다. 수요자들 입장에서는 우선 청약단계에서 실수요자와 투자자 모두 '1·2순위 자격'부터 확인해야 한다. 1순위로 청약 당첨이 됐지만 나중에 부적격자로 판정되는 경우 1년간 청약 기회가 없어진다. 관심 단지가 11·3 부동산 대책에 따른 청약 조정 지역에 있는 경우 기존에 1순위 자격을 갖춘 경우라고 하더라도 가구주가 아니거나 5년 이내에 다른 청약 당첨 기록이 있는 경우 2주택 이상 보유한 다주택자와 가구원은 2순위로 청약해야 한다. 수도권 택지지구 등에 투자하려는 투자자 입장에서는 '재당첨 금지' 조항도 눈여겨봐야 한다. 단순히 조정 지역만이 아니라 과밀억제 권역에서도 적용되기 때문이다. 서울은 물론이고 인천시 일부와 경기 지역 대부분 시가 과밀억제 권역에 들어간다. '전매제한기간'도 확인해야 한다. 조정 지역에서는 입주(소유권이전등기) 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이 때문에 여의치 않은 경우 중도금과 잔금대출에 대한 부담이 더해질 수 있다.

 

  특히 대출과 관련해 시중 중도금 대출금리는 민간분양의 경우 5%에 치닫고 있고 공공분양 역시 4%에 이르는 상황이다. 잔금의 경우 대출 시 소득 여건 심사 강화를 넘어 원리금 분할상환을 해야 하기 때문에 특히 실수요자 입장에서는 이를 감안한 자금 계획을 세워야 한다. 다만 분양권 전매제한기간으로 인해 상대적으로 분양권 전매에 따른 양도세는 줄어들 여지가 있다. 분양권 양도세는 보유기간과 과세표준액에 따라 양도세율이 달라지는데 전매제한으로 인해 보유기간이 길어지게 되고 이에 따라 세율이 낮아지는 효과는 있다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

이자만 70만원 내던 청약단타족, 이젠 원리금 165만원

분양시장 대형 악재투기열풍 꺾일듯

고정금리 집단대출 보금자리론 내놓기로

 

  아파트 잔금대출 분할상환 의무화 조치는 가파르게 늘어나는 가계부채 경고음에 깜짝 놀란 금융당국이 그동안 대출 규제의 사각지대였던 분양 아파트 집단대출 옥죄기에 나선 것으로 볼 수 있다. 현재 가계부채 급증세는 신규 분양 아파트 공급이 주도해왔다. 수도권을 중심으로 분양권 투기 열풍이 계속된 것은 투기세력이 집단대출을 쉽게 받을 수 있었기 때문이다. 집단대출을 받으면 길게는 5년까지 원금 상환 없이 이자만 내면 됐기 때문에 신규 분양 청약이나 기존 분양권 매입에 소득이 없거나 미미한 고령자, 대학생까지 분양시장으로 몰렸다. 입주 시점 이전의 분양권 전매를 차단한 것이 지난 11·3 부동산 대책이라면 이번 11·24 가계부채 대책은 원금 상환 능력이 없는 투기세력의 분양권 청약이나 분양권 매입에 우회적으로 제동을 거는 조치로 볼 수 있다. 대상은 내년 11일 이후 입주자모집공고가 뜨는 분양 아파트 당첨자에 대한 잔금대출이다. 통상 2~3년 걸리는 건축 기간이 지나 2019년이나 2020년 입주 시점에 받게 되는 잔금대출에 대해 거치 기간을 1년 이내로 제한하는 여신심사 가이드라인을 적용하겠다는 것이다.

 

  예컨대 분양가 4억원 아파트의 경우 잔금대출은 주택담보대출인정비율(LTV) 70%를 적용해 28000만원까지 가능하다. 올해 이전 분양 아파트의 경우 대출받은 후 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치 기간 설정이 가능하기 때문에 매월 이자 70만원(연이율 3% 가정)만 내면 된다. 반면 내년 이후 분양 아파트거치 기간 1을 거쳐 2년째부터는 매월 123만원(상환 기간 30년 가정 시)이나 165만원(상환 기간 20년 가정 시)의 원리금을 상환해야 한다. 상환 부담이 2배 이상 확 늘어나는 셈이다. 상환능력심사 지표인 총부채상환비율(DTI·수도권 아파트 기준 60%)이 적용되지 않지만 사실상 원리금을 제때 상환하지 않으면 신용불량자가 되기 때문에 이 정도 규모의 원리금을 갚을 능력이 안 된다면 청약이나 전매분양권 매입에 신중을 기해야 하는 셈이다. 이번 조치는 은행·보험뿐만 아니라 상호금융과 새마을금고까지 전 금융권에 적용된다. 입주 시점에 잔금대출로 전환되는 중도금대출은 대출 성격상 상환 만기가 짧아 분할상환 의무화 대상에서 제외됐다. 스트레스 DTI80%를 넘으면 고정금리 방식 잔금대출이 의무화된다. 스트레스 DTI란 향후 금리 상승 가능성을 감안해 실제 금리에 2%포인트 정도의 가산금리를 붙여 산정한 DTI. 이 지표는 잔금대출의 대출한도를 산정하는 데 쓰이기보다 고정금리 대출을 유도하기 위한 것이다.

 

  금융위는 내년 11일 이전 분양공고 사업장에 대해서도 고정·분할상환을 유도하기로 했다. 이와 관련해 11일 이전 분양공고 사업장의 잔금대출 분할상환을 유도하기 위한 '입주자 전용 보금자리론'을 내년 1월 새롭게 내놓기로 했다. 보금자리론은 대출 기간 전반에 걸친 순수고정금리와 거치 기간 1년 이내의 분할상환을 전제로 한 상품이다. 이 때문에 보금자리론이 집단대출에도 적용되면 가계부채의 질적 개선 효과를 가져올 수 있을 것으로 금융당국은 기대하고 있다. 일반 주택담보대출에 적용되는 DTI 기준을 초과하는 60~80% 범위의 ()DTI 분양자도 보금자리론을 이용할 수 있다. 대출 가능 분양가와 대출금 한도는 미정이다. DTI80%를 초과하면 보금자리론이 아닌 일반 집단대출 상품을 이용해야 한다. 단위 농협 같은 상호금융권이나 새마을금고 역시 부분적으로 분할상환이 의무화된다. 만기가 3~5년으로 짧고 소득이 일정하지 않은 차주의 특성을 감안해 만기에 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 할 예정이다.

 

  총체적 상환 능력 심사를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 심사도 연내 도입된다. 신규로 받는 대출만 계산해온 기존 DTI와 달리 DSR는 주택담보대출과 신용대출을 포함한 기존 빚을 모두 따져 상환 능력을 평가한다. 금융당국이 일률적인 DSR를 정해주고 은행 등 금융회사가 자체적으로 일정 비율 이상의 대출 취급을 줄여 나갈 개연성이 크다. 금융위 관계자는 "DSR를 당장 규제 비율로 활용하는 것은 아니다""참고 지표로 활용하고 필요하면 자율 규제로 전환하는 방안을 검토하겠다"고 말했다. 정부가 그동안 손을 대지 않았던 부동산 '집단대출'에도 규제 카드를 꺼내들자 건설업계는 11·3 대책에 이어 '엎친 데 덮친 격'이라며 긴장하는 모습이다. 특히 분양시장에 직접적인 타격이 불가피할 전망이다. 한 건설업계 관계자는 "경기가 좋지 않은 상황에서 잔금대출 심사까지 강화한다면 분양시장은 급격하게 얼어붙을 것"이라고 우려했다. 일각에서는 중도금대출도 간접 영향을 받을 것이란 분석을 내놓는다. 중도금대출잔액이 잔금대출에 포함돼 이어지는 경우가 일반적이어서 금융권이 중도금대출 때부터 상환 능력을 미리 들여다볼 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 11·3 대책으로 서울 등 주요 지역에 분양권 전매가 금지되면서 부동산 시장이 급랭한 상태에서 또 다른 강력한 규제가 나옴으로써 주택시장이 경착륙할 수 있다고 경고했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "잔금대출 때 처음부터 원리금을 나눠 갚아야 하는 분할상환 원칙이 적용되면 분양시장에는 대형 악재"라고 전망했다.(20161125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

연내 분양 16233가구 `직격탄`건설사, 주말 긴급대책회의

비수기 맞물려 강남 매매시장도 단기조정 예상압구정도 매물

규제 비켜간 재건축 조합원 입주권·수익형 부동산은 반사이익

 

  정부의 주택시장 관리 방안3일 공개되자 서울 강남 4(강남·서초·송파·강동구)를 비롯한 서울 아파트 시장이 크게 술렁였다. 강남 4구의 분양권 전매가 사실상 금지되고 서울 전역이 청약규제 조정지역으로 묶이는 등 정부가 시장 예상보다 강한 처방을 들고나왔기 때문이다. 하지만 정부가 지역별로 차등화된 청약시장 규제에 나서면서 규제 대상으로 묶인 지역과 규제를 비켜간 지역의 주택시장 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다. 우선 직격탄을 맞은 곳은 올해 안에 분양이 예정된 단지들이다. 부동산114 조사에 따르면 3일 이후 조정지역 37곳에서 연말까지 예정된 일반분양 아파트는 16233가구에 이른다. 이들 아파트는 지역에 따라 청약 후 16개월부터 입주 때까지 분양권 전매가 금지된다. 특히 이날 발표 직후인 4일 서울과 수도권에서 분양이 예정돼 있던 3개 단지는 일정을 연기했다.

 

  중흥건설이 분양하려던 동탄 중흥S-클래스 에코밸리는 주택도시보증공사(HUG)에서 분양보증을 받지 못해 일정을 미뤘다. 업계에서는 HUG가 정부의 청약시장 과열 진정 의지에 보조를 맞추기 위해 보증서 발급을 기피한 것으로 보고 있다. 수지파크 푸르지오, e편한세상 서울대입구도 4일로 잡았던 일정을 일단 뒤로 미루고 상황을 지켜보기로 했다. 다른 분양단지들도 고민에 빠졌다. 이달 분양 예정인 서초 잠원동 '래미안 신반포 리오센트' 조합 관계자는 "전매제한이 1년 정도 늘어날 것으로 예상했는데 사실상 분양권 전매가 금지돼 당황스럽다"면서 "견본주택 인테리어와 가격 산정 때문에 분양 일정을 늦췄는데 악재를 만나게 됐다"고 말했다. 강동구 고덕주공 3단지 조합원들도 추가 분담금이 발생할까봐 노심초사하는 분위기다. 업계 관계자는 "이번 대책으로 경쟁률이 크게 떨어질 수 있다""이 때문에 분양가를 높게 책정하기 어렵게 됐고, 시공사도 분양 마케팅 예산 확대가 불가피해져 조합원 분담금이 올라갈 수 있다"고 염려했다.

 

  이달 말 분양 예정인 강북의 마포 '신촌 그랑자이'(대흥2구역 재개발) 인근 D공인 관계자는 "마포 일대 분양시장이 인기를 끌면서 그랑자이 조합 측이 3.3당 분양가를 2500~2600만원 선으로 정한다는 말까지 나왔지만 이번 규제가 발표되면서 2400만원은 넘지 않을 것으로 보인다"고 말했다. 따라서 이번 대책이 청약시장 과열을 진정시키는 효과를 가져올 수 있다는 데 전문가 의견이 일치한다. 김덕례 주택산업연구원 박사는 "분양권 전매에 대한 규제에 초점을 맞췄기 때문에 신규 주택시장에서 나타났던 과도한 청약경쟁률 문제를 잡을 수 있을 것으로 보인다"고 말했다. 허윤경 건설산업연구원 박사도 "생각보다 강도가 높은 조치여서 단기적으로 분양시장 위축이 불가피하다"고 말했다.

 

  문제는 청약시장 위축이 매매시장 전반으로 확산될 가능성을 배제할 수 없다는 점이다. 이미 강남 재건축 대장주로 불리는 압구정에서도 매물이 쌓이기 시작했다. 다른 강남 재건축단지 공인중개업소들에도 하루 종일 '매도가'를 알아보려는 문의 전화가 이어졌다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "강남 재건축과 분양시장은 비수기와 맞물려 상당 기간 동면기에 접어들 것으로 보인다""매매시장도 내년 봄 이사철까지 거래가 줄어들면서 가격 하락의 전형적인 조정국면 진입이 예상된다"고 말했다. 반면 분양권 전매제한 대상이 아닌 지역이 수혜를 입는 풍선 효과가 나올 수 있다. 이날 1순위 청약을 접수한 '용산 롯데캐슬 센터포레' 견본주택에는 아침부터 11·3 대책이 적용되는지에 대한 문의가 쏟아졌다. 분양 관계자는 "적용 기준일 이전에 모집 공고를 냈기 때문에 규제 대상이 아니라는 식의 설명을 반복 중"이라며 "앞으로 기대 웃돈이 떨어지지나 않을지, 다른 단지 중복 청약 시 불이익이 있는지 등에 대한 투자 상담이 빗발치고 있다"고 말했다.

 

  조합원 입주권과 기존 분양권의 반사이익 가능성도 있다. 저금리에 부동자금이 넘치고 있어 다른 투자대안을 찾지 못하면 다시 부동산으로 자금이 흘러들어올 것이라는 기대도 크다. 전월세 수익을 기대할 수 있는, 준공된 지 오래되지 않은 소형 아파트가 새로운 투자처로 부상하는 이유다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "규제가 심한 분양권보다는 전월세 수익을 기대할 수 있는 중소형 새 아파트가 오히려 좋은 투자처로 부상할 수 있다"고 말했다. 건설업계는 예상외의 강력한 규제에 당혹해하면서 서둘러 대책 마련에 나섰다. 대형 건설사인 A사의 한 임원은 "전매제한 1년을 기대했는데 예상보다 대책이 강하게 나왔다""신규 분양 시기를 조절해야 할지 고민"이라고 토로했다. 또 다른 대형 건설사인 B사 임원은 "이번주 말 워크숍을 열고 분양 시기와 가격 조정 등을 포함한 대책 수립에 나설 계획"이라고 말했다. 한편 정부의 부동산 규제 예고로 관망세가 확산되면서 서울 아파트 매매가격지수는 지난주 대비 0.15% 올라 5주 만에 가장 낮은 상승률을 기록했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

[경기] 2~3년 후 수도권 아파트 공사 절반 감소

  과열된 부동산을 잡겠다며 정부가 칼을 빼들었지만 업계 관계자 및 시장 전문가들은 과도한 규제는 지양해야 한다며 한목소리를 내고 있다. 특히 최근 건설·부동산 과열 현상이 진정국면에 접어들었다는 신호가 감지되는 데다 건설경기가 우리 경제를 떠받들고 있는 상황이어서 어설픈 규제는 오히려 경기 급랭을 가져올 수 있다는 것이다. 건설경기가 이미 고점을 지나 하락국면에 접어들었다는 신호는 각종 통계 및 연구자료에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 통계청이 최근 발표한 '9월 산업활동동향'을 살펴보면 올해 매달 증가하던 건설투자가 9월 들어 4.7% 감소했다. 토목공사가 6.8%로 감소폭이 컸지만 건축도 3.7% 감소했다. 지난해 같은 기간 건설투자는 4% 증가했으며 8월 역시 건설투자는 3.2% 증가했다. 전년 대비 건축 인허가 면적 증감도 3분기 들어 감소세로 전환했다.

 

  한국은행이 집계한 10월 건설업 기업경기실사지수(BSI) 역시 73으로 전달보다 2포인트 하락했다. 올해 259에서 매달 꾸준히 오르다가 975를 고점으로 하락 추세에 접어들었다. 이 때문에 굳이 지금 시점에 부동산 규제를 꺼내드는 것이 시기적으로 적절한가에 대해 시장은 의문을 제기하고 있다. 심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "우리 정부는 어설픈 규제에 따른 풍선효과와 과도한 규제로 인한 경기급랭을 이미 한 차례 경험했다""구두개입 이후 시장 상황이 바뀌고 있는데 굳이 지금 시점에 무리한 대책을 내놨다가 과열 진정 국면이 경기 급랭으로 악화할 수 있다"고 말했다.

 

  건설업에 치중된 경제구조도 정부의 과도한 규제를 견제하는 주요 근거다. 지난 9월 산업연구원이 발표한 '최근 실물경기의 건설투자 의존 구조' 보고서에 따르면 2013년부터 늘어나기 시작한 건설투자는 기준 올 2분기 전체 경제 성장에서 차지하는 비중이 51.5%19934분기 이후 최고를 기록했다. 2분기 한국은행 통계에서도 민간 건설투자는 사상 처음 50조원을 돌파해 전체 투자 116조원 중 42%를 차지했다. 향후 경기 전망이 불투명한 상황에서 대안 없이 건설·부동산 경기를 꺼뜨린다면 재앙이 올 수 있다고 전문가들은 지적한다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "정부 대책은 고분양가를 낮추고 분양권 전매 등 투기거래를 없애는 방향으로 정교하게 설계돼야 할 것"이라고 말했다.

 

[시장] "2년내 76만가구 쏟아져" 이미 관망모드

  2017~2018년 아파트 공급대란설이 퍼지면서 시장은 이미 관망 모드로 접어든 상태다. 부동산114 등에 따르면 향후 2년간 아파트 입주예정 물량은 201737만가구, 201839만가구로 총 76만가구에 달한다. 올해 28만가구 공급에 이어 국토교통부의 중장기(2013~2022) 아파트 공급계획연평균 27만가구를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 입주물량이 적었던 2012(18만가구)의 거의 두 배로 신규 공급이 많았던 2007(314000가구)2008(32만가구)보다도 약 13만가구가 많다. 반면 수요 측면에선 모두 부정적이다. 가계 실질소득 증가율도 지난해 3분기 이후 마이너스로 전환했고, 경기회복이 지연되고 기업 구조조정이 본격화하면 고용시장은 더욱 나빠질 전망이다. 시장에선 부동산 경기가 정점을 지나 이미 후퇴기에 진입했다는 분석도 나온다. 특히 지방의 경우 후퇴기를 지나 수축 국면(후퇴기수축기)으로 진행될 가능성이 높다는 예상이다.

 

  현대경제연구원이 지난 8월 발표한 보고서에 따르면 국내 부동산 경기2012년부터 수축 국면에 진입한 이후 2015년 초부터 서서히 회복기에 진입했다. 이 보고서는 정부의 부동산 활성화 정책으로 국내 부동산이 확장기를 거쳐 2015년 중반에 정점을 기록하였으나 이후 서서히 둔화돼 현재 후퇴기에 진입한 상태라고 분석했다. 실제 가격 상승이 둔해지고 지방의 경우 거래량도 빠르게 줄어드는 추세다. 부동산 114에 따르면 10월 넷째 주 전국 아파트값 상승률은 0.12%로 전 주에 비해 상승폭이 절반으로 줄었다. 지방 주택거래량도 올 상반기 월평균 38000가구 수준이다. 김천구 현대경제연구원 연구위원은 "늘어난 부동산 시장의 공급과 비교해 가계의 부동산 수요가 미치지 못해 부동산 경기는 수축 국면으로 진행될 수 있다""구조조정 대상 산업이 밀집한 지방 쪽 부동산 시장은 경착륙이 우려된다"고 말했다.

 

[가계부채] 가계자산 74% 부동산연쇄부실 우려

  부동산 경기가 급랭하면 가계부채가 질적으로 더 악화될 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 무리하게 대출을 받아서 집을 구입한 경우 부동산 경기 하락이 곧 자산가치 하락을 의미하고, 이는 바로 빚 상환의 어려움으로 이어지기 때문이다. 금융당국 관계자는 "통상 부동산 경기가 활성화돼 주택 거래량이 늘어나면 가계부채가 양적으로 증가하지만 역으로 부동산 경기가 나빠지면 가계부채가 급속도로 질적으로 악화될 위기에 놓인다"고 말했다. 부동산 경기 상승기에 구입한 집에 대한 주택담보대출이나 집단대출이 경기 하락기에 부실화될 우려가 크다는 설명이다. 실제로 한국 가계는 자산의 대부분을 부동산에 투자하고 있다. '2015년 국민대차대조표'에 따르면 가구당 자산의 4분의 3가량은 집·토지 등에 몰려 부동산 쏠림 현상이 심각하다.

 

  한 가구가 갖고 있는 순자산 규모는 36152만원으로 조사됐는데, 건설·토지 등 부동산 자산이 지난해 가계 순자산에서 차지하는 비중은 73.9%에 달했다. 이 비율은 201375.4%, 201474.6%를 기록했다. 저금리 기조 속에서 여전히 부동산이 수익을 낼 확실한 투자처인 셈이다. 부동산 경기가 고꾸라지면 가계부채에서 특히 집단대출이 위험한 상황에 직면할 가능성이 크다. 부동산 경기가 식으면 집단대출 수요자들이 위험 부담을 고스란히 져야 한다는 점이다. 수요자로서는 입주 시 부동산 경기가 급락하면 대규모 입주 거부 사태가 발생할 수도 있고, 시장 금리가 치솟는다면 집단대출을 주택담보대출로 전환할 때 이자 부담이 치솟을 위험도 크다. 김진성 KB금융경영연구소 연구원은 "1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때는 집값이 20~30% 빠지면서 집단대출 연체율이 급등했다"고 말했다.(2016112일 매일경제 기사 참조)