09-21 08:34

 
 

 

 

치솟는 서울 재산세 부담, 재산세 상한선까지 오른 가구

文정부 3년간 4만→58만 급증, 서울 재산세 납부대상중 16%

다주택 겨냥해 올린 공시가에, 1주택 실거주자 불똥 맞은 셈

 

 

서울에서 공시가격 6억원을 초과하는 주택을 보유해 재산세 상승 폭이 상한선(30%)까지 오른 사람이 58만가구에 육박했다. 올해 서울에서 주택분 재산세가 360만9000가구에 고지된 점을 감안하면 16%에 해당한다. 5가구 중에선 1가구 정도가 대폭적인 세금 인상을 경험하고 있는 셈이다. 20일 국토교통부와 서울시가 김상훈 미래통합당 의원에게 제출한 `2017~2020년 서울 재산세 세 부담 상한 30% 부과 현황` 자료에 따르면 재산세가 30% 오른 가구는 2017년 4만541가구에서 올해 57만6294가구로 늘었다. 3년 만에 14배로 증가했다. 부과된 세금도 313억2450만원(2017년)에서 올해 8429억1858만원으로 27배 수준으로 급증했다. 정부는 그동안 부동산 투기를 막겠다며 보유세를 대폭 올리는 등 세제 강화 정책을 펼쳐왔다. 정부는 "다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해서만 조세 부담을 강화했다"고 설명하고 있지만 실거주 목적인 1가구 1주택자에게 세금 부담이 너무 늘었다는 지적이 잇따랐다. 이번 조사 결과는 정부 주장과는 반대로 서울시 곳곳에서 1주택자도 `재산세 폭탄`을 맞고 있다는 사실을 보여준다는 평가다.

 

 

현행 법은 재산세가 급격하게 증가하는 것을 막기 위해 주택 공시가격 대비 60%인 공정시장가격비율을 적용해 과세표준을 산출하고, 공시가격 3억원 이하는 전년 대비 5%, 3억원 초과∼6억원 이하는 10%, 6억원 초과는 30%까지만 세금이 늘도록 하고 있다. 김 의원실에 따르면 서울 25개 자치구 중 30%를 꽉 채워 오른 재산세를 내야 하는 가구 수와 세액이 가장 많은 곳은 강남구다. 3년 전 2만2646가구에서 올해 11만4256가구로 급증했다. 거둬들인 세액도 2017년 179억8559만원에서 올해 2595억6166만원으로 14배 넘게 늘어났다. 강북 집값 상승을 주도하는 `마용성(마포·용산·성동)`도 재산세 폭탄 충격을 피하지 못했다. 마포구는 289가구에서 3만1276가구, 용산구는 584가구에서 2만8017가구, 성동구는 162가구에서 3만8815가구 등으로 세금 부담 상한까지 재산세가 오른 집이 대폭 늘었다. 하지만 단순 숫자가 아닌 재산세 상한 30% 부담 가구 비율이 가장 많이 늘어난 곳은 노원구였다. 2017년 2가구에서 올해 2198가구로 1099배나 늘었다. 정부가 거둔 재산세액도 3년 사이 87만원에서 12억7967만원으로 1476배 증가했다. 강동구(31가구→1만9312가구), 광진구(28가구→1만6576가구), 동대문구(16가구→8110가구) 등도 큰 폭으로 증가했다.

 

 

전문가들은 △정부 정책 실패로 인한 집값 급등 △공시가격 현실화율 상향 등이 맞물리며 세 부담 상한인 30%까지 오른 재산세 고지서를 받은 가구가 속출하고 있다고 진단했다. 누진세 체계인 재산세는 가격 구간이 바뀌면 세금이 큰 폭으로 뛰게 되는데, 매매가와 공시가격이 함께 급등하면서 서울 시내 웬만한 아파트들이 대상에 모두 포함됐다는 것이다. KB국민은행에 따르면 문재인정부 출범 이후 서울 아파트 매매가격 중간값은 6억600만원에서 9억2582만원으로 52% 급등했다. 여기다 국토부는 현재 68% 수준인 공시가격 현실화율을 끌어올리는 작업까지 진행 중이다. 이 과정에서 서울 인기 지역 내 고가 주택만 해당된다고 전망했던 `세금 폭탄`이 서울 중간 가격 아파트까지 내려오고 있다는 분석이다. 실제로 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산팀장 도움을 받아 마포구 도화동 현대홈타운 전용 84㎡ 재산세를 계산한 결과에 따르면 올해 128만원으로 작년(99만원)보다 29.3% 올랐다. 올해 처음으로 재산세 세 부담 상한까지 급등한 것이다. 우 팀장은 "서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘으면 공시가격도 6억원을 대부분 넘는다고 봐야 한다"며 "이때 누진율이 높아지면서 공시가격이나 집값이 조금만 올라도 세금 부담이 더 커지게 된다"고 설명했다. 김상훈 의원은 "문재인정부의 부동산 정책 실패를 왜 국민 세금으로 갚아야 하는지 의문이고, 이 와중에 거래세까지 올려놨으니 국민 세 부담이 어디까지 이어질지 가늠이 안 될 정도"라고 지적했다.(2020년 7월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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강동 39%↑양천 20%↑ 등, 서울 전지역 재산세 확 뛰어

수입 없는 노년층 부담 심각

다주택자 잡겠다는 규제들이 서울집값 폭등 부추긴 결과

실직한 40대 가장의 눈물, "재산세 산정 다시 해달라“

 

 

서울 한 아파트에 7년째 살고 있는 40대 가장 A씨는 최근 재산세 고지서를 받아들고 경악을 금치 못했다. 지난해보다 30% 가까이 인상된 총 250만원(9월분 합산)의 재산세가 고지됐기 때문이다. A씨는 불황으로 지난 5월 실직하고 수입이 없는 상황이다. A씨는 "신혼을 전세로 시작해 2년마다 이사 다니는 설움에 어렵게 집 한 채를 마련했는데 이제 1년치 대출이자를 고스란히 재산세로 내야 할 형편"이라며 "1주택자가 집 팔고 어디 갈 수 있는 것도 아닌데 정부가 세금을 다시 산정해서 재발송해줬으면 좋겠다"고 호소했다. 올해 재산세 고지서가 속속 날아들면서 서울시내 곳곳에서 1주택 실거주자들의 불만이 들끓고 있다. 정부는 "다주택자·투기꾼을 잡기 위한 정책일 뿐 1주택자 증세는 없다"고 주장하고 있지만 실제로는 실거주용 주택 한 채만 보유한 선량한 시민들이 `증세 폭탄`의 피해를 고스란히 받고 있다. 15일 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 서울 강남구 래미안대치팰리스 전용면적 114㎡ 보유자는 지난해보다 200만원 넘게 오른 총 942만원의 재산세를 납부해야 한다. 어지간한 직장인의 두세 달치 월급보다도 많은 금액이다. 서초구 반포자이 전용 84㎡도 올해 재산세가 총 662만원 수준으로 지난해보다 150만원가량(29.8%) 올랐다.

 

재산세는 7월과 9월 건축물분과 토지분이 각각 50%씩 나눠 고지된다. 강남권 주요 아파트 단지의 경우 재산세 총액 상승률이 세 부담 상한선인 30%까지 오른 단지가 많다. 송파구 잠실주공5단지에 15년째 살고 있는 박 모씨(54)는 "강남에 산다고 전부 고소득자가 아니고 한 동네에 오랜 기간 살아온 평범한 직장인이 대부분인데 이렇게 세금을 매년 급격히 올려버리면 생활이 힘들어진다"며 "정부가 임대료에 5% 상한제를 도입한다고 하는데 실거주자들 부담이 큰 재산세에도 5% 상한제를 도입해야 한다"고 말했다. 재산세 인상은 특히 고정 수입이 없는 노년층에 더 큰 부담이다. 용산구의 한 전용 59㎡ 아파트에 홀로 살고 있는 김 모씨(75·여)는 얼마 전 올해 재산세 고지서를 받아들고 분통을 터뜨렸다. 김씨가 내야 할 세금은 9월에 내야 할 2차분까지 합치면 180만원으로, 지난해(140만원)보다 총 40만원이나 올랐다. 혼자 특별한 수입 없이 살아가고 있는 김씨에겐 큰 부담이다. 김씨는 "평생 모아 노년에 집 한 채 가지고 사는데 수입이 없는 노인들은 다 죽으란 거냐"고 호소했다. 직주근접이 용이한 마포구, 서대문구 등 서울 도심 지역 아파트 단지에 사는 신혼부부들도 재산세 폭탄에 비명을 지르고 있다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡에서 3년째 살고 있는 권 모씨(42)는 "해마다 생활비·교육비 부담도 커지는데 지난해보다 80만원이나 오른 재산세를 보고 경악을 금치 못했다"며 "정부가 스스로 부동산 정책에 실패해 집값을 올려놓고 왜 책임을 1주택자에게까지 지우는지 모르겠다"고 하소연했다.

 

 

재산세 부담이 급증한 이유는 과세표준이 되는 공시가격이 크게 올랐기 때문이다. 공동주택(아파트)과 단독주택 공시가격은 각각 14.7%, 6.9%씩 상승했다. 올해 7월 서울시 자치구에 매겨진 재산세는 총 2조611억원으로 사상 처음 2조원을 넘어섰다. 가장 높은 재산세 인상률을 보인 곳은 신축 아파트 단지가 많은 강동구(39.3%)였으며 서초구(20.5%) 양천구(19.6%) 용산구(19.0%) 성동구(16.8%) 등이 뒤를 이었다. 여권 일각에서는 1주택자 양도소득세 비과세나 취득세 감면 혜택을 폐지해야 한다는 의견까지 나오고 있어 향후 1주택자의 `갈아타기`도 힘들어질 전망이다. 지난 14일 고용진 더불어민주당 의원 등 주재로 열린 `부동산 세제 개편 방향 및 과제` 토론회에서는 1가구 1주택 양도세 비과세를 과감히 폐지 혹은 대폭 축소해야 한다는 의견이 제시됐다. 반면 정부의 증세에 반발하는 국민 청원이 잇따르고 18일 광화문에서 대규모 집회가 예정되는 등 이른바 `조세저항 국민운동`까지 불붙고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "정부가 투기 수요를 잡는다며 연일 대책을 내놓고 있지만 1주택 실수요자들을 배려하는 정책은 없다"면서 "코로나19로 인해 경기도 좋지 않은 상황에서 1주택 실수요자들은 재산세 등 보유세 부담을 낮추는 정책이 필요하다"고 말했다.(2020년 7월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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7·10 부동산대책 / 단타매매 양도세 인상

 

 

정부가 10일 발표한 부동산 대책으로 내년 6월부터 다주택자와 단기 보유자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 다만 정부는 내년 5월 말까지 이들이 주택을 매도하면 현행 세율을 적용받을 수 있도록 해 시장에 다주택자의 매물이 나올 수 있도록 유도한다는 방침이다. 우선 단기 양도차익에 대한 환수가 강화된다. 정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 대폭 높이고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 앞서 지난해 발표한 12·16 대책에서 정부는 1년 미만 보유 주택에 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 40%의 양도세율을 적용하겠다고 발표했으나 추가로 세율을 20%포인트씩 더 높여 양도세 부담을 한층 강화한 것이다.

 

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 단기 거래의 양도소득세를 계산한 결과 1주택자일지라도 부담해야 하는 양도소득세가 1억원 가까이 오르는 것으로 나타났다. 1주택자가 `래미안대치팰리스` 전용 94㎡를 1년 미만 보유하고 되파는 경우 양도차익이 3억7000만원이라고 가정하면 현재 양도소득세를 2억212만원(세율 40% 적용) 낸다. 7·10 대책에 따라 내년 6월부터는 양도소득세 2억8297만원(세율 70% 적용)을 내야 한다. 이번 대책으로 양도소득세만 8000만원 넘게 오른다. 1주택자일지라도 양도차익의 76%를 세금으로 내게 됐다. 1년 이상 2년 미만 보유하는 경우에도 양도소득세가 껑충 오른다. 1주택자가 `마포래미안푸르지오` 전용 84㎡를 22개월 보유하고 되팔 때 양도차익이 3억원이라면 현재 양도소득세를 1억301만원(기본세율 적용) 낸다. 내년 6월부터는 양도소득세율 60%가 적용돼 1억9635만원을 내야 한다. 양도차익의 65%를 세금으로 뱉어내야 하는 것이다.(2020년 7월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당정, 다주택자 강력대책 준비… 취득·종부·양도세 모두 중과

 

 

더불어민주당과 정부, 청와대는 8일 한목소리로 "2채 이상의 집을 보유한 고위 공직자는 최대한 빨리 집을 팔라"고 지시했다. 부동산 시장이 요동치는 상황에서 당·정·청 고위 인사들의 다주택 문제가 논란이 되자 뒤늦게 '매각 독촉'에 나선 것이다. 주택 가격 폭등을 다주택자 탓으로 돌렸던 여권이 '주택 매각' 이벤트로 책임을 모면하려 한다는 지적이 나온다. 민주당은 이날 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 부동산 보유 및 거래에 대한 세율을 대폭 높이는 방안을 검토하기 시작했다. 정세균 국무총리는 이날 코로나 중앙재난안전대책본부 회의에서 "각 부처는 고위 공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치를 취해 달라"고 했다. 노영민 대통령 비서실장은 이날 페이스북을 통해 자신의 서울 서초구 아파트를 매각하겠다고 밝혔다.

 

 

민주당 김태년 원내대표는 이날 당 회의에서 "총선 당시 '2년 내 처분'을 약속했지만, 부동산 안정화를 위해 솔선수범하는 취지에서 이른 시일 내 이행해줄 것을 (소속 의원들에게) 당 차원에서 촉구할 것"이라고 했다. 다만 청와대와 민주당 내부에선 "일방적 매각 지시를 따를 수 없다"는 반발도 나오고 있다. 한편 민주당과 정부가 준비하고 있는 22번째 부동산 대책의 핵심은 2주택 이상 보유자에 대한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 중과(重課)인 것으로 알려졌다. 다주택자가 주택을 사고 보유하고 파는 전 과정에 무거운 세금을 매겨, 주택 매매를 통한 시세 차익을 없애고 매각을 유도하겠다는 것이다. 종부세 인상 폭은 정부가 지난해 12·16 대책에서 올리겠다고 밝힌 것보다 클 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 "7월에 할 수 있는 (부동산 관련) 조치는 다 하겠다"고 했다. 또 추가 대책의 '약효'가 나타나지 않을 경우 2차·3차 대책을 계속 내놓겠다고 했다.(2020년 7월 9일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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다수 중개업소 "정상적 거래 아닌듯"

 

 

강남 부촌 아파트의 대명사격인 압구정 현대아파트 대형 평형이 석달 만에 9억원 가까이 떨어진 채 거래됐다. 강남 아파트 대형 평형도 본격 하락세에 가세한 것인지, 아니면 가족·지인 간 거래 등 비정상적인 거래인지 주목된다. 17일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 강남구 압구정 `현대6차` 전용면적 157.36㎡가 지난해 12월 최고가 39억원3000만원(6층)에 거래된 이후 지난달 16일 30억5000만원(1층)에 거래됐다. 3개월 만에 첫 거래인데, 한꺼번에 8억8000만원이나 떨어진 채로 손바뀜됐다. 1층 매물이었음을 감안하더라도 시세보다 4억~5억원 가량 저렴하게 팔렸다. 2층 물건이 지난해 10월 36억원에 실거래된 적이 있다. 현재 이 단지의 저층 매물은 35억원에 나와 있다.

 

 

다수의 중개업소는 이번 거래가 정상적인 거래가 아니라고 보고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "그 가격의 매물은 본 적 없고 계약했다는 중개업소도 아직 확인이 안되고 있어 가족·지인 간 거래로 보인다"며 "이 단지의 1층 매물도 34억원 이상에 나와 있다"고 말했다. 이번 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축이나 대출, 종부세 등에서 일부 규제 완화를 기대했던 수요자들이 실망 매물을 추가로 내놓을 것이라는 전망도 나온다. 강남 중개업소 관계자는 "총선 결과를 보고 매도 여부를 결정하겠다던 다주택자들이 자포자기하는 마음으로 매물을 던질 수 있다"며 "급매물이 더 늘어날 경우 가격도 추가 하락할 가능성이 크다"고 예상했다.(2020년 4월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이번주부터 종합부동산세 고지서가 각 세대로 도착하면서 일선 세무사 사무소에 절세 방안을 묻는 문의전화가 줄을 잇고 있다. 세무 전문가들은 27일 이번 종부세 인상으로 한동한 주춤해진 임대사업자 등록이 다시 늘어날 수 있다고 내다봤다. 작년 9·13대책 이전부터 보유하고 있던 주택은 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 임대사업 등록을 하면 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 대상 제외 등의 혜택이 여전히 유효하기 때문이다. 부부공동명의 등 증여에 대한 문의도 늘었다. 종부세는 인별 과세로 1주택자 단독명의의 경우 공시가격 9억원까지 종부세가 면제된다. 그러나 1주택을 부부 공동명의로 분산할 경우 종부세 부과 기준액이 인당 6억원씩, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택도 종부세를 내지 않는다. 이 때문에 새로 주택을 취득하는 경우이거나, 취득한지 얼마 되지 않은 경우라면 부부 공동명의를 선택할 만하다고 전문가들은 추천한다. 다만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유에는 최대 70%에 달하는 세액공제 혜택과 공동명의에 따른 절세액을 비교해봐야 한다.

 

 

일부 다주택자들은 3주택 이상 중과되는 종부세 부담을 덜기 위해 집을 팔아 주택 수를 줄이는 방법을 검토하고 있다. 3주택 이상 보유자는 비조정지역 주택도 종부세율이 중과되고, 보유세 세부담 한도도 전년도 납부액의 3배까지 높아지는 만큼 양도차익이 적고 양도세가 중과되지 않는 비조정지역 주택부터 정리해 포트폴리오를 재구성하는 것이다. 그러나 양도세가 중과되는 서울 등 조정대상지역은 매도가 쉽지 않아 팔려는 매물이 제한적일 것이라는 관측이 많다. 일부 부동산 커뮤니티 등에는 "종부세를 내기 위해 은행 대출을 받겠다"는 글들도 올라오고 있다. 그러나 앞으로 다주택자고가주택 보유자들이 수천만원에 달하는 보유세를 장기간 감당하기는 어려울 것이라는 전망도 많다. 지금과 같은 보유세 인상이 계속된다면 일부 자산가를 제외한 직장인이나 은퇴자들은 오래 버티기가 어려워 일부는 집을 처분할 것이라는 관측이다. 이 때문에 일각에서는 보유세를 감당하지 못하고 주택을 처분하는 사람들을 위해 한시적으로 양도세 중과를 완화해주는 등 `출구전략`을 만들어줘야 한다는 지적도 나온다.(20191127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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정비사업 예정지는 환영, 소득 없는 노령층은 한숨만
다주택자 임대 등록·매도 고민 vs 길게 보고 버틴다

 

 

  “여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요.” (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)

 

 

보유세 50% 가까이 상승현금 없는 노령층 부담

 

  정부는 지난 142019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다. 일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132) 집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것이라면서도 “30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다고 말했다. 60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106(3)의 올해 공시 예정가는 252000만원으로 지난해(196800만원)보다 5억원 이상 올랐다현지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐다고 했다. 한 중개업소 대표는 “70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다기존 23년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다고 전했다.

 

 

비강남권 서민들 부담 커져정비사업 예정 집주인은 환영

 

  앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것이라고 했다. 비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84A 아파트 공시가는 올해 42000만원이다. 보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 서민들은 1020만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다고 말했다. 공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다. 한남동 한 공인중개업소 대표는 공시가격 인상으로 100200만원의 세금을 더 낼 수는 있다길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것이라고 했다.(2019316일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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공동주택 공시가 사전열람보유세 시뮬레이션해보니

공시가 6억넘는 아파트 `타깃`, 종부세 대상 많은 강남권

보유세 150% 상한 속출할 듯, 초고가 한남더힐 등 찔끔 인상

공시가 산정 공정성 논란도, 울산·거제·김해 두자릿수

서울·지방 자산양극화 심화

 

 

  "(국민의) 상위 2%만 공시가격과 시세 격차를 조정했을 뿐이다. 나머지 97.9%는 시세 변동률 내로만 공시가격을 산정했다." 2007년 이후 12년 만에 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 최고폭인 14.17%에 달했지만 주무부처인 국토교통부의 해명은 주택 소유자를 `비싼 집``싼 집`으로 나눠 일부만 피해를 보니 나머지는 괜찮다는 것이었다. 이는 올 초 논란을 빚었던 표준단독주택 공시가격 설명 때와 똑같은 논리다. 국토부는 지난 1월 말 22만채의 표준단독주택 공시가격이 일부 지역에서 2~3배씩 급등하는 등 혼란이 커지자 "22만가구 중 불과 4000가구인 1.7%에만 일어난 일"이라고 설명했다. 부자들에게만 세금을 높게 올렸으니 일반 국민과는 전혀 상관없다는 얘기다. 그러나 당시 정부 해명과 달리 표준단독주택 공시가를 과격하게 올린 것에 한 집에서 오래 거주한 중년 혹은 노년층·중산층이 직격탄을 맞고 일부 서민층에게도 충격이 있었다. 이번에도 마찬가지로 분석된다. 일단 이날 정부 발표를 뜯어보면 서울 아파트의 현재 중위가격(KB시세 기준)8억원 안팎 아파트도 공시가격이 두 자릿수 이상 `껑충` 뛰었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다주택자의 종부세 부과 기준이 6억원인 점을 고려해 정부가 가격을 크게 조정했다는 해석도 가능하다"고 말했다. 국토부는 표준주택은 `시세 15억원 초과의 고가 주택`, 표준지는 당 시세 2000만원을 자의적인 기준으로 잡고 가격을 끌어올렸다는 의혹이 나온 바 있다.

 

 

  지방 부동산 경기 폭락세 가운데에도 평균 공시가격 상승률이 하락한 구간은 3억원 이하 `저가 주택`(-2.45%)뿐이었다. 3~6억원 주택은 5.64%로 뛰어 전국 평균 수준이었다. 그러나 공시가격 6억원 이상 구간부터 상승률이 급등했다. 6~9억원이 15.13%, 9~12억원이 17.61%, 12~15억원이 18.15% 뛰었다. 공시가격 15~30억원 공동주택은 15.57%, 30억원 초과 주택은 13.32% 상승해 `초고가 주택`보다 `고가 주택` 상승률이 더 높게 나타나기도 했다. 한국감정원에 따르면 서울의 지난해 아파트 가격 상승률은 8% 수준이었으나 이날 발표된 공시가격 상승률은 2배에 가까운 14.17%에 달했다. 단독주택과 공시지가만큼은 아니더라도 서울지역 아파트를 겨냥해 어느 정도 시세반영률을 끌어올린 건 분명하다는 얘기다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "두 자릿수 상승률이 나온 6억원 이상 주택은 전체 공동주택의 8.9%에 불과하다"고 주장했다. 그러나 공시가 6억원 주택은 서울·경기 지역에선 중산층이 거주하는 수준이란 점에서 세금 고지서를 받아들면 주민들의 반발이 예상된다. 특히 이날 공시가격이 많이 오른 지역은 강남이 아닌 경기 과천(23.41%), 서울 용산구(17.98%), 서울 동작구(17.93%), 경기 성남 분당구(17.84%), 광주 남구(17.77%) 등이다. 한마디로 과천, 분당, 용산, 동작 등의 6억원대 아파트를 가진 중산층은 세부담 증가의 직격탄을 맞을 것이란 설명이다.

 

 

  매일경제가 국토부가 제시한 자료를 바탕으로 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 서울의 대표 아파트 몇 곳의 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 계산해본 결과, 강남·용산 등 소위 `부촌` 아파트는 1채만 보유했더라도 세부담 인상 상한선인 작년 대비 150%까지 보유세가 치솟는 것으로 나타났다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용 1321채만 보유한 59세 남성 A씨는 올해 955만원 상당의 보유세를 내야 한다. 작년 A씨가 냈던 보유세는 659만원이었다. 공시가격이 작년 16억원에서 올해 199200만원으로 24.5% 뛰자 보유세가 50% 가까이 오른 것이다. 올해 공시가격 상승으로 이 아파트 이 면적과 타입의 공시가격은 시세 대비 70%까지 상승했다. 용산구 한강로2`용산푸르지오써밋` 전용 189의 작년 공시가격은 149000만원이었는데 올해 28.9% 상승해 192000만원이 됐다. 이에 따라 이 주택 1채만 보유한 사람은 작년 대비 46% 상승한 870만원가량의 보유세를 내게 됐다. 이 밖에도 강남구 수서동 `강남더샵포레스트`, 송파구 장지동 `위례중앙푸르지오2단지` 등을 1채만 보유한 사람도 대부분 세부담 상한선에 가까운 수준의 보유세를 더 낼 전망이다.

 

 

  다주택자라면 이보다 심한 `세금폭탄` 수준까지 맞게 될 가능성도 있다. 2주택자의 경우 전년 대비 200%, 3주택자의 경우 300%까지가 세부담 상한선인데, 조정지역 내 주택 여러 채를 가진 사람의 경우 상한선에 거의 도달하는 금액이 적힌 세금 고지서를 받아들 가능성이 있다는 것이다. `한남더힐`이나 `삼성동아이파크` 등 일부 `부자들의 리그`에 속하는 초고가 아파트의 경우 공시가격이 눈에 띄게 적게 올라 논란도 예상된다. 최근 84억원에 거래돼 화제가 된 한남더힐 전용 244의 올해 공시가격은 556800만원이다. 작년 546400만원과 비교하면 1.9%밖에 오르지 않았다. 현실화율도 60%대다. 한남더힐은 작년부터 올해 초까지 거래 빙하기에도 거래가 유독 많이 이뤄졌던 만큼 의문을 자아내는 대목이다. 결과적으로 한남더힐 1주택 보유자의 경우 세금 부담은 상대적으로 적은 29% 늘어나는 데 그칠 전망이다. 러시아인이 105억원이라는 값에 구입해 화제가 됐던 삼성동 아이파크의 경우에도 전용 269의 올해 공시가격은 1.44% 상승한 505600만원으로 나왔다. 세금 부담은 1주택자라면 28% 늘어난다. 이에 대해 국토부는 "이 같은 초고가 주택은 수요가 한정돼 있어 시세 상승이 적었다. 또 이미 작년에 현실화율이 많이 올라가 일부러 낮게 둔 측면이 있다"고 해명했다.(2019315일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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