3.3㎡당 8000만원 … 반포 재건축 ‘독주’의 비밀

 

 

 

압구정과 달리 사업속도 빨라, “당장 돈 된다” 기대감 반영

한강변 입지 희소가치도 한몫, 차기 정부 정책 등 변수 많아

상승세로 전환 판단은 일러

 

 

  2016년 말 서울 강남권(서초·강남·송파구) 재건축시장은 싸늘했다. 매매거래가 끊기고 가격이 떨어지며 서울 집값 하락을 주도했다. 강남 3구 아파트값은 지난해 12월부터 두 달간 약세를 보이며 평균 0.3%가량 하락했다(한국감정원 조사). 정부의 11·3 부동산 대책과 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화, 금리 인상, 대통령 탄핵 정국 등의 악재가 동시다발적으로 터지면서 매수 심리가 급격히 위축된 것이다. 그로부터 두 달이 지난 요즘 분위기가 눈에 띄게 바뀐 곳이 있다. 반포 지역의 재건축 시장이다. 거대한 주거벨트로 묶인 서초구 반포·잠원동 일대의 재건축 아파트값이 반등하며 재건축 시장 분위기를 띄우는 모양새다. 일부 단지는 지난해 하반기에 기록한 고점을 회복했다. 이미 반포 재건축 단지들이 최근 잇따라 서울시 재건축 심의를 통과하는 등 사업 속도를 내고 있다.

 

  재건축 대장주로 꼽히는 반포동 주공1단지 재건축안은 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 2012년 도계위에 첫 상정된 이후 4년 만이다. 향후 최고 35층, 5748가구의 ‘한강변’ 단지로 만들어진다. 신반포3차·경남아파트 정비계획안도 서울시 심의를 통과했다. 이들 단지 재건축 조합은 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익 환수제를 피하겠다는 구상이다. 강용덕 신반포3차 조합장은 “최대한 속도를 내서 연내 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청할 계획”이라고 말했다. 올해 안에 관리처분 인가를 신청해야 유예 조치를 받아 사업성을 높일 수 있다. 사업속도가 빠른 잠원동 신반포6차와 반포동 삼호가든3차 등 2개 단지는 올해 분양시장에 나온다. 두 단지 모두 관리처분 인가를 받은 상태다. 오는 6월에 분양 예정인 신반포6차는 건립 가구수 757가구 중 조합원 몫을 뺀 145가구가 일반분양분이다.

 

  재건축 기대감에 시장은 발 빠르게 반응하고 있다. 지난 1월 24억원이던 반포주공1단지 전용 84㎡는 최근 25억원에 팔렸다. 매도 호가(부르는 값)는 25억4000만원까지 나온다. 1973년 지어진 낡은 아파트가 3.3㎡당 8000만원이나 된다. 이곳은 현재 용적률이 낮기 때문에 재건축을 하면 더 큰 집을 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 신반포3차 전용 99㎡도 16억원대로 한 달 전보다 5000만~1억원 올랐다. 인근 고려공인 최대규 사장은 “집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다”고 말했다. 내년 7월 입주 예정인 잠원동 신반포자이는 분양권 웃돈(프리미엄)만 2억원 붙었다. 반포 일대가 활기를 띠는 이유는 사업 속도가 빨라 ‘돈이 될 것’이란 기대감이 크기 때문이다. 재건축이 지지부진하면 금융비용 등의 부담이 커지면서 사업비가 더 들어가 수익성이 떨어지는데, 반포 지역은 사업에 탄력을 받았다. 백준 J&K도시정비 대표는 “투자 수요는 대개 사업 속도가 빠른 곳으로 쏠리는데, 라이벌 지역인 압구정은 사업이 아직 초기 단계라 변수가 많다”고 말했다.

 

  지난해 9월 입주를 시작한 반포 아크로리버파크가 흥행에 성공한 데 이어 반포 지역에서는 신규 분양과 입주가 계속되고 있다. 대치동 은마 등 굵직한 단지가 서울시의 ‘35층 제한’ 방침으로 사업이 지지부진한 것과 다른 양상이다. 여기다 희소가치가 큰 한강변 입지를 갖추는 등 주거여건이 뛰어난 건 기본이다. 백준 대표는 “재건축 조합원과 시공사 모두 대출 규제 등에 크게 신경 쓰지 않는 분위기”라며 “반포 일대 가치가 더 높아질 것으로 보는 시각이 많다”고 말했다. 그러나 반포 재건축 단지 시세가 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다고 속단하기엔 이르다는 반응도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “차기 정부의 정책 기조와 대출 규제 강화 등 변수에 따라 시장 흐름이 달라질 가능성이 있다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “아직 매매거래가 많지 않고 호가 위주로 오른 측면이 강해 반등세 지속 여부는 5월은 지나야 제대로 판단할 수 있을 것”이라며 “가격이 고점에 육박하는 만큼 투자는 보수적으로 접근해야 한다”고 말했다. 장재현 리얼투데이 팀장은 “압구정 현대와 은마 등은 주민 간 갈등도 적지 않아 사업 속도가 더딜 것”이라며 “당분간 가격이 뛰기 어려워 보인다”고 말했다.(2017년 3월 2 중앙일보 기사 참조)