2011. 5. 1 정부의 「건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안」과 업계 반응

- 정부 건설경기회복과 주택공급 활성화 기대, 업계 근본적 회생에는 역부족 

  이번에 발표된 ‘건설경기연착륙 및 주택공급 활성화 방안’은 정책의 큰 흐름을 바꾸는 방안은 아니지만 그동안 꾸준히 민원으로 제기돼 온 사항들이 번영됐다는 점에서 중장기적으로 침체된 주택시장 및 건설업계에 도움이 될 것으로 기대된다. 정부의 정책 방안과 업계의 반응을 알아보자

1. 건설경기와 주택공급의 현 상황과 문제점

□ 현 상황

  ‘10년 이후 건설투자는 회복세를 보인 다른 경기지표와 달리 SOC예산 축소(09, 25.4→11, 24.4조) 등으로 토목부문이 위축되는 가운데 건축부문 침체의 장기화로 인해 토목 건축 동반 부진 양상을 띠고 있으며 ‘11년 들어서도 건설기성(불변)의 감소세가 확대되고 있고 건설투자의 선행지표인 건설수주(경상)도 작년 이후 지속적으로 감소세를 보이고 있다.

  주택공급의 경우, ‘08년 이후 신규 주택 인허가 물량이 급감(’08～‘10년 연평균 38만호)한 가운데 분양실적 역시 예년에 비해 부진하며 주택거래량은 4월 들어 감소 조짐을 보이고 있고 공급 입주물량이 감소하는 가운데 청약대기자들의 관망세가 지속되면서 전월세 가격은 높은 수준을 유지하고 있다.

*분양실적(만호) : ('06) 27.2 → (’07) 29.7 →('08) 25.5 → (’09) 23.1 → (‘10) 20.1

* 주간 전국 거래량(천건) : (2.19∼25)16.5 → (4.2∼8)13.2 → (4.16∼22)12.4

* 전세가/매매가 비율(%, 수도권) : (’09.1)39.8→(’10.1)42.3→(‘11.1)46.9→(’11.4)49.4

  건설 부동산경기 침체가 지속되면서 ‘10년말 이후에만 7개 중견건설사가 경영난 등으로 워크아웃, 법정관리를 신청하는 등 100위 이상 중대형사 중 29개 업체가 부실화로 어려움을 겪고 있다.

* 한솔(‘10.12), 동일(’11.1), 월드․진흥(‘11.2), LIG(’11.3), 삼부 동양건설(‘11.4)

□ 문제점

  금년과 내년까지 건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우, 내수경기, 고용 등 국민경제 전반에 심각한 악영향을 끼칠 것이 우려된다.

- 건설경기 부진이 지속될 경우, 건설투자의 경제성장 기여도가 마이너스로
  낮아짐으로써  경제성장에 부정적 영향[건설투자의 경제성장기여도 : ('09)    0.6%p → ('10) △0.3%p]

- 건설투자의 비중이 상대적으로 크고, IT 금융 등의 기반이 취약한 지방경제에 상당한  타격 예상[건설투자/GDP(09): 16.2% ⇔ 건설투자/GRDP(09): 강원 24.2%, 전북 22.8%]

- 건설경기 침체로 인한 일자리 감소의 가장 직접적 피해계층은 일용직 일자리에 대한

  의존도가 높은 서민층이 될 우려[건설업 취업자의 48.9%인 84.2만명이 일용직 근로자(’09년 평균)]

- 건설사들의 연쇄부실화는 주택공급기반을 약화시키면서 저축은행은 물론 금융권의

  동반부실화로 이어질 우려

  주택수급의 경우, 민간건설은 지속 감소하고 있고, PF 대출 애로 등으로 공급여력도 약화되어 중장기적인 공급기반 확충이 필요 하나 LH의 재무사정 악화 등으로 공공의 민간건설 부진 보완에도 한계가 있다.

*민간 인허가실적 : ('03∼’07) 연평균 37 → ('08∼’10) 연평균 23만호

  재정 투입 증가로 인한 건설경기 보완에는 한계가 있으며, SOC 민자사업도 최소수입보장제(MRG) 폐지 이후 활성화가 어려운 상황이다.

2. 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안

  정부는 건설사 PF 대출에 대한 구조조정과 선별지원을 통해 건설산업 기반을 공고히 하면서 건설 부동산경기 연착륙을 위한 거래위축 해소와 주택공급을 활성화하는 것이 무엇보다도 중요하다고 보고 있다.

□ 건설사 PF에 대한 구조조정과 유동성 지원

  건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가(6월중)를 통해 회생가능성이 있는 건설사는 워크아웃으로 정상화를 지원하고 사업진행이 가능한 PF사업장에 대해서는 최대한 정상화를 도모하며 일시적으로 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에 대해서는 기 마련된 건설사 유동성 지원 P-CBO(건설업 비중 : 50%)를 통해 지원한다.

  사업추진이 가능한 사업장에 대한 PF 대출 지원을 위해 대한주택보증의 PF 대출 보증을 확대(‘10년 5천억 → ’11년 1.5조원)하고 PFV 활성화를 위해 주택건설사업자가 주주로 참여한 PFV에 대해서도 공공택지 전매를 허용하며 토지매입이 일정수준 이상 이루어진 부실 PF 사업장을 공공에서 인수하여 보금자리주택으로 공급한다.

□ 미분양 주택 해소 및 주택 거래 활성화

  수도권 미분양주택에 투자하는 리츠 펀드 신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건을 완화하고 적용기한을 연장(시행령 개정)하고 리츠, 펀드 등 법인도 일정범위내에서 신규 민영주택을 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용(주택공급규칙 개정)한다.

  자기관리 리츠(부동산투자회사)가 ‘12.12.31일 이전에 일정규모(149㎡) 이하 주택을 신축 또는 매입하여 임대시 해당 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제(조특법 개정)를 해주고 민간임대주택의 운영 관리에 대한 종합서비스를 제공하는 전문「주택임대관리업」을 신설하여 민간의 임대주택 투자 활성화를 유도하며 거래활성화를 위해서 서울 과천 및 5대 신도시 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건을 현행 ‘3년 보유, 2년 거주요건’ 중 ‘거주요건’을 폐지(소득세법시행령 개정)한다.

□ 주택 공급여건 개선

  택지개발지구의 단독주택에 대한 층수제한을 완화하고 가구수 규제를 폐지하며 개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제를 완화하여 공동주택 건설을 허용하고 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18층)을 폐지하여 토지의 효율적 이용과 다양한 도시경관조성을 유도(국토계획법 시행령 개정)하며 도시 2∼3인 가구 수요에 부응하여 일정규모(30㎡) 이상의 원룸형 도시형생활주택에 침실을 구획하여 설치할 수 있도록 허용(주택법시행령 개정)한다.

  소형 임대주택 공급 확대를 위해 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모 이하일 경우 주차장 등 설치기준을 완화(주택건설기준 개정)하고 기 승인받은 주택건설사업의 대형 평형을 수요가 많은 중소형으로 변경시 세대수 증가를 허용(도시기본계획 수립지침 개정)하며 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율을 상향조정(60→70% 이상, 택지개발업무처리지침 개정)하고 도시 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상을 20→30세대 이상(아파트 제외)으로 완화(주택법 시행령 개정)한다.

□ 재개발 재건축 사업 추진 원활화 등

  사업추진이 어려운 재정비사업은 주민의견을 수렴하여 정비구역을 해제하고, 진행중인 뉴타운지구는 기반시설설치비 지원을 확대하여 추진한다.

  단독주택 밀집 정비예정구역중 장기간 정비계획이 수립되지 않은 지역에 대해서는 다가구 등 개별적 재건축을 허용(지자체의 건축제한고시 철회)한다.

□ 민자사업 활성화

  최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업을 확대 추진하고 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대하여 금융약정 체결에 어려움을 겪는 민자사업의 위험부담을 완화하며 민간사업자의 先투자후 매년 임대료를 지급하는 방식(BTL)으로 국립대학 기숙사 등 공공시설을 조기에 확충한다.

3. 정부 대책에 대한 건설업계의 반응

  건설업계는 정부의 5. 1 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급활성화 방안’에 대해 건설산업을 근본적으로 회생시키는 데는 역부족이라는 평가를 내놨다.

  PF 사업장에 대한 정상화 지원은 건설업계의 연쇄 부도위기를 해소하고, 취득세 50% 인하 자기관리 리츠의 임대소득세 공제(5년간 50%) 양도세 비과세 요건 완화 등은 주택거래시장에 다소 활기를 불어 넣으며 2종 일반주거지역의 층수제한 폐지와 기 승인 받은 주택건설사업의 중소형 변경시 세대수 증가허용 등도 주택공급확대에 기여할 것으로 기대하면서도 서민경제 안정과 지역경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 민간건축경기 활성화가 필요한데 이를 위해서는 DTI 획일적 규제, 소형평형의 의무비율 등 재건축 재개발 규제, 보금자리주택에 대한 민간 참여 확대 등을 시급히 풀어야 한다고 한다.

  또한 분양가 상한제 폐지 법안의 신속한 처리, 업계의 경영을 악화시키고 있는 최저가낙찰제 확대 정책과 가격경쟁을 유발시키는 입찰제도를 조속히 개선해야 한다는 의견도 있다.