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명태랑의 부동산 공부하기

- 부동산 세제의 변화를 공부하여 세테크에 활용하자 -

  내년에는 주택시장이 회복될 것이라는 예상이 우세하나 부동산 관련 세제가 부동산 거래에 부정적인 방향으로 많이 바뀌게 되므로 그 예상이 적중할 것인지 귀추가 주목된다. 새해에 주택을 장만하려는 무주택자는 물론 갈아타기 수요자들은 바뀌는 세제를 숙지해 세테크에 차질이 없도록 미리 대비하는 것이 좋겠다.

  부동산 거래의 성패는 자신에게 꼭 맞는 지역과 물건을 선택하는 것에도 달려있지만 이에 못지않게 취득세, 등록세, 양도소득세 등 각종 세제의 감면 여부 등에도 달려있음을 명심하자

1. 2011년도에 달라지는 부동산 관련 세제의 주요내용

부 문

내 용

취득세

9억 원 초과 주택취득세 감면 혜택 종료, 4%로 부과

전세소득세

3주택자 이상 다주택자 전세보증금 총액 3억원 초과분에 대해 과세

양도세 예정신고

예정신고 혜택 없어지고 신고 안할 경우 가산세 20%로 확대

지방미분양 주택

양도세 등 세액 감면 4월말로 종료 예정

2. 2011년도 달라지는 부동산 관련 세제의 상세 설명

취득세 부문(9억원 초과 주택 취·등록세 2배로 껑충)

  2011년부터는 9억원을 초과하는 고가주택을 매입할 경우 취득·등록세가 올해보다 2배로 늘어난다. 다만 9억원 이하 1주택자(일시적 2주택자 포함)에 대해서는 취득·등록세 감면 혜택이 내년 말까지로 1년 연장됐다.

  이에 따라 9억원 초과 고가주택을 구입할 경우 내야 하는 세금은 현재 취득가액의 2.2%에서 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)를 포함해 4.6%로 크게 늘어난다. 가령 9억원짜리 주택을 구입할 경우 4,140만원의 세금에 채권매입액까지 합치면 5,000만원 이상의 취득·등록세를 내야 한다. 9억원 초과 주택은 1주택자라도 예외 없이 적용된다. 취득세와 등록세로 나뉘어 있던 세목도 취득세로 통합된다.

전세소득세 부문

  내년부터는 전세보증금도 일정액이 넘으면 소득세가 과세된다. 지금까지는 주택 월세 소득에 대해서만 과세했지만 주택월세 임대와 상가 임대자의 형평성을 고려한 조치다.

  전세보증금 총액이 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되며 소득세는 전세보증금 합계액의 60%1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액으로 산정한다. 이중과세 방지를 위해 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외된다. 3주택 이상 보유자라도 전세보증금 총액이 3억원을 넘지 않으면 과세되지 않는다.

양도소득세 부문(예정신고 안하면 20% 가산세)

  그동안은 부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면 10% 세액공제를 해줬지만 내년부터는 예정신고를 하더라도 이 같은 혜택이 없어지고 오히려 신고를 안하면 가산세가 20% 부과된다.

  양도세 신고도 실거래가로 정확하게 해야 한다. 다운계약서나 업계약서를 쓴 후 허위로 신고한 것이 발각되면 취득세의 13배에 해당하는 과태료가 부과된다.


지방미분양 주택 부문

  수도권 이외 지방 미분양주택 양도세 감면 혜택도 내년 430일 종료될 예정이지만 아직 지방 미분양 시장이 나아지지 않은 만큼 감면혜택이 연장될 가능성이 높다.

  현재는 지방 미분양 주택을 취득할 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해 건설사의 분양가 인하율에 따라 60100%까지 감면해 주고 있다.

  이에 따라 올해 9월부터 완화된 임대사업자 세제 지원 규정을 활용할 경우 지방미분양 주택을 매입해 임대사업을 하기가 쉬워질 전망이다. 임대사업자 등록요건이 종전 5가구 이상에서 3가구 이상 소유로 줄고, 세감면 혜택을 받을 수 있는 임대기간도 10년 이상에서 7년 이상으로 크게 완화됐다

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  1. 아름다운마을 2011.02.14 09:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공부많이 하고 갑니다...^^
    부동산 공부는 해도해도 끝도 없는듯 합니다...
    법이 워낙 자주 변경되서 머리만 아픈듯~~ㅎㅎㅎ