2년 뒤 전국 아파트·오피스텔 67만 가구 남아돈다

 

수도권 34만, TK 10만가구 초과 전망

주택 부족 수도권 집값 급락 않을 듯

분양 몰린 용인·화성·평택 조정 예상

보급률 110% 영남권 후폭풍 클 듯

“정부, 분양 등 공급조절 나서야”

 

  올해부터 2018년까지 전국에서 정부가 추정하는 주택수요보다 최대 67만 가구가 더 들어설 것으로 전망된다. 정부의 2차 장기주택종합계획(2013~2022년)상 연간 신규 주택수요와 입주 예정물량을 4일 분석한 결과다. 정부가 올해부터 3년간 예상한 주택수요는 총 116만 가구다. 멸실, 인구 증가, 세입자의 주택 구입 등으로 필요한 주택 수다. 부동산114에 따르면 같은 기간 공급될 주택은 165만 가구(아파트 102만 가구, 다세대·단독주택 등 63만 가구)로 예상된다. 여기에 사실상 주택으로 쓰이는 주거용 오피스텔(18만 가구)을 합치면 67만여 가구가 수요를 초과하게 된다. 지난해 말부터 고개를 내밀던 주택 공급과잉 우려가 현실로 다가오고 있는 것이다.

 

  하지만 지역별로 공급과잉에 따른 영향은 달리 나타날 것으로 보인다. 정부는 비슷한 생활권인 인접 광역자치단체를 묶어 7개의 광역권으로 나눠 주택수요를 산정했다. ▶수도권(서울·인천·경기도) ▶충청권(대전·세종·충북·충남) ▶호남권(광주·전북·전남) ▶대경권(대구·경북권) ▶동남권(부산·울산·경남) ▶강원권 ▶제주권이다. 정부가 추정한 수요(연평균 39만 가구)를 기준으로 공급 규모를 분석했다. 이 결과 오피스텔을 합친 권역별 주택 공급과잉 규모는 수도권이 34만여 가구로 가장 많고 동남권 12만여 가구, 대경권 10만여 가구로 추정됐다. 충청권은 8만 가구, 호남권은 3만 가구가 수요보다 더 공급될 것으로 예상됐다.

 

  단기간에 주택 공급이 수요보다 많으면 가격 하락은 불가피하다. 하지만 모든 지역의 주택 값이 내릴 것으로 보이지는 않는다. 일반 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 관건이어서다. 2014년 말 기준으로 수도권 주택보급률은 98.2%다. 주택이 모자란다. 주택 수가 일반 가구 수보다 16만 가구 적다. 보통 주택보급률이 110~115%가 되면 주택시장에서 수급 불안이 없는 것으로 본다. 이렇게 되면 특별한 외부 변수가 없는 한 가격이 안정된다. 수도권에서 3년간 34만 가구가 초과 공급되더라도 주택 보급률이 낮아 타격이 작을 것으로 보는 이유다. 수도권에서 한 해 늘어나는 주택은 20만 가구가량 된다. 그렇더라도 수도권 내 국지적인 쇼크는 피하기 어렵다. 분양이 몰린 용인·화성·평택 등 남부지방에 2018년까지 12만 가구가량 입주한다. 이 지역의 현 총 주택 수는 70만 가구다. 3년 사이에 주택이 17%나 늘어나면 공급 쇼크에 따른 가격 조정이 불가피할 것으로 예상된다. 명지대 부동산학과 권모 교수는 “KTX·산업단지 등 개발호재를 믿고 분양이 이뤄진 지역에서 기대만큼 인구와 주택수요가 늘지 않으면 후유증이 클 것”으로 내다봤다.

 

  주택보급률이 110%에 가까운 동남권(107.1%)과 대경권(108.5%)은 공급과잉 후폭풍이 거셀 것으로 예상된다. 2014년 말 기준으로도 이미 일반 가구 수보다 주택 수가 많아졌다. 대경권 17만 가구, 동남권 21만 가구가 공급과잉이다. 피데스개발 김모 사장은 “부산·대구 등에 평균 주택거래량에 비해 더 많은 주택이 공급되면 시장에 동맥경화가 올 수 있다”고 말했다. 호남권(주택보급률 110.6%)은 주택 공급량이 많지 않다. 전문가들은 지역별 양극화가 심화되기 전에 공급 조절에 나서야 한다고 말한다. 주택수요에 비해 급격히 분양이 몰리는 지역에선 분양 고삐를 죄야 한다는 주장이다. 대표적인 곳이 도심 외곽에 새로 개발되는 지역이다. 주택시장이 달아오르면서 개발 붐이 외곽으로 확산됐다가 시장이 얼어붙으면 이곳부터 식게 된다.

 

  반면 교통 등 입지여건이 좋아 주택수요가 넘치는 도심의 공급량은 늘릴 필요가 있다. 서울 강남권 재건축단지에 청약자가 몰리는 이유의 하나가 도심에 새 아파트 공급이 부족해서다. 특히 이 지역의 주택보급률이 수도권 평균보다 낮다 보니 신규 분양 때 분양가가 크게 올라가는 추세가 뚜렷해지고 있다. 건국대 부동산학과 김모 교수는 “재건축사업이 활성화돼 도심 공급이 늘어나면 결국 분양가 상승세도 꺾일 것”이라고 말했다.(2016년 8월 5일 중앙일보 기사 참조)