'1억대 소액 단기투자' 분양권 전매·갭투자 관심 많은데…

 

 

 

강남 재건축 전용97㎡ 분양권, 2년7개월만에 수익률 104%

대림동 43㎡ 전세끼고 구입…각종 세금 빼고 무려 582%

수익높은 갭투자 주목받지만 집값·전세금 오를때만 유망

"환금성 낮은 중대형 투자땐 주택경기따라 깡통주택 우려"

 

 

  "아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 '실물'이잖아요. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 살까 합니다." 서울 양천구 목동에 사는 직장인 윤 모씨(36)는 요즘 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌다. 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼'의 '국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '갭(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌다. 아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈으로 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매'와 '갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있다. 둘 다 1억원가량 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작했다. 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았지만 투자 트렌드가 달라지고 있다. 분양권 전매란 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨거웠다. 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1년(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요하다. 갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 들인다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편이다.

 

  두 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기다. 서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.3㎡당 2000만원이 넘은 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌다. 반면 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새다. 그렇다면 두 투자 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까. 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말로 돌아가보자. 분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 2014년 10월 서초구 '서초푸르지오써밋' 전용 97.9㎡형(5층 이상)을 분양받았다. 분양가는 무려 12억3000만원이었지만 계약금으로 10%인 1억2300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았다. 다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 1억2000만~1억5000만원 선을 오간다. 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 13억5900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 1억2900만원이다.

 

  반면 무주택자 B씨는 같은 시기(2014년 10월) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동 '현대3차' 전용 43.9㎡형(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였다. 당시 실거래가에 따르면 매매가격은 2억1100만원이었지만 전세금이 1억9400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요하다. 시간이 흘러 2017년 5월 기준 이 아파트 전세금은 2억5000만~2억7000만원 선이다. 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 3억1000만원이다. 이에 비춰보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달한다. A씨와 B씨가 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 2년7개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달한다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과하다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60㎡ 이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있다.

 

 

  사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다"며 "전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다"고 말했다. 그러나 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이다. 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문이다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것"이라며 "환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있다"고 말했다.(2017년 5월 27 매일경제 기사 참조)