"전세 뺄 것" 동의했어도…세입자 말바꾸면 연장해야

 

 

국토부가 내놓은 임대차보호법 해설, 임차인에 불리하면 성립 안돼

이사간다던 세입자 마음바꿔, 더 살겠다 요구해도 들어줘야

집 내놓은 후 세입자 연장요구땐, 전세끼고 구입할 사람에 팔아야

 

 

"임차인과 협의해 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약속을 받아도 되나요?" "임차인에게 불리한 내용의 약정은 효력이 없습니다." 28일 국토교통부가 개정 주택임대차보호법에 대한 궁금증을 종합 정리해 만든 `주택임대차보호법 해설서`를 국토교통부 홈페이지에 공개했다. 주택임대차보호법이 지난달 말 개정·시행된 지 한 달 가까이 지났지만 임대차 시장에서 혼란이 여전하다는 지적 때문이다. 해설서에 따르면 지난해 10월 이전 임대사업자로 등록한 임대인도 이미 임차계약이 체결돼 있으면 임대료를 5% 이상 올리지 못한다. 또 임대인이 집을 팔려고 내놓은 상황이라도 기존 임차인이 계약갱신을 청구하면 이를 받아들여야 한다. 이 밖에 임대인·임차인이 궁금해할 만한 주요 내용은 다음과 같다.

 

 

Q 임대인·임차인이 계약갱신권을 행사하지 않기로 약정한 경우 유효한가.

A 효력이 없다. 이 같은 사전 약정은 임차인의 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이기 때문이다.

Q 임차인이 계약 만료 기간에 맞춰 나가기로 했다가 이를 번복한 경우엔.

A 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 임차인이 계약 만료 기간에 맞춰 나가기로 사전에 합의했더라도 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 수 있다.

Q 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인가.

A 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

Q 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료를 증액할 수 없나.

A 그렇지는 않다. 임대인은 분쟁조정위원회에 증액 요구 신청을 할 수 있고, 그래도 합의가 안 되면 법원의 판단을 받아볼 수 있다.

Q 임대차 계약을 처음 체결할 때 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 해야 하나.

A 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약 기간을 1년으로 정했어도 임대차 기간 2년이 법에 의해 보장된다.

Q 법인 임차인도 보호 대상인가.

A 법인은 원래 보호 대상이 아니다. 다만 중소기업법상 중소기업 법인이 직원들의 거주 용도로 임차한 경우 계약갱신을 청구할 수 있다. 약자 보호가 임대차법의 취지이기 때문이다. 따라서 대기업이나 외국계 기업은 직원 거주용으로 임차하고 있더라도 보호 대상이 아니다.

Q 임대사업자로 등록한 이후 처음 맺는 임대료 계약은 5% 상한을 적용받지 않는다던데.

A 결론적으로 이 경우도 5% 상한을 적용받는다. 민간임대주택법에는 2019년 10월 24일 이전에 임대등록한 경우 최초 임대료 설정에 관한 제한 규정이 없다. 따라서 임대료를 상한 없이 올려도 된다고 생각하는 임대사업자가 많다. 하지만 민간임대주택법에 규정이 없다 하더라도 개정 임대차보호법을 적용받으므로 5% 상한 규제에 해당한다.

Q 임대인이 제3자에게 매각을 진행 중인 상황(주택의 소유권이전등기가 끝나지 않은 상황)에서 임차인이 계약갱신을 청구하면 받아들여야 하나.

A 매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다. 만일 주택을 구매하려는 제3자가 실거주를 하겠다고 해도 계약갱신 청구를 거절할 수 없다. 결국 임대인이 주택을 매도하기 위해선 실거주를 희망하는 자가 아닌 기존 세입자를 승계해줄 매수자를 찾아야 한다.

Q 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 공실로 비워 둔 경우 손해배상책임을 부담하는지.

A 이 경우 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다. 다만 집주인이 입주를 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등은 손해배상책임을 면할 수 있다.(2020년 8월 29일 매일경제 기사 참조)