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  # 경기도 성남시의 한 고등학교에서 교사로 근무 중인 김정민(가명·42·)는 직장생활 19년 만에 내 집 마련에 성공했다. 하지만 기쁨도 잠시 이사 후 계약 직전까지 발견 못한 하자가 하나둘 나오기 시작하면서 섣불리 계약한 자신을 탓하며 밤잠을 설치고 있다. 계약 전 부동산업자와 함께 아파트를 방문했을 때 햇볕도 잘 들고 내부상태는 깨끗한 편이었다. 주변 아파트에 비해 가격은 조금 비쌌지만 입주 후 크게 손볼 일이 없을 것 같아 계약을 체결했다. 문제는 잔금을 치르고 입주를 한 뒤 바로 나타났다. 벽에서 물이 흐르고 주방과 욕실 하수도가 종종 막히거나 때로는 역류로 욕실에 들어갈 엄두도 내지 못했던 것이다. 시설업자에게 견적을 받아보니 수리비용만 최소 2000만원에 달했다. 김정민 씨는 매도인에게 항의했더니 모르쇠로 일관했다. 매매를 중개한 부동산업자 역시 당사자간에 합의하라며 전화를 끊었다. 위 사례 처럼 주택 하자에 관한 문제는 주택 거래 시 종종 발생한다. 특히 노후도가 심한 주택의 경우 매도인과 매수인 간 갈등은 빈번하게 일어난다. 매수인이 건축 관련 전문가가 아닌 이상 집 상태를 정확하게 확인하기란 불가능하다. 매도인이 본인의 문제라고 잡아뗀다면 집 상태를 모르고 계약한 매수인이 집수리금 전액을 지불해야 할까? 김영미 씨는 법적·정책적으로 구제 받을 방법이 없는 걸까?

 

 

매도인의 하자담보책임 살표보면 쉽게 해결

  법률전문가가 보기에 위 상황은 의외로 쉽게 해결이 가능한 건이다. 김정민 씨 본인에게는 목돈 2000만원을 들어갈지도 모르는 큰 일이겠지만, 부동산을 거래하다가 보면 이같은 사례는 빈번하게 발생하고 있다. , 해결도 정형화돼 쉽다는 것이다. 공인중개사 사무소(부동산)에서 계약서를 작성할 때 하자담보책임의 소재를 특약사항에 명시하는 이유도 여기에 있다. 그렇다면 선의의 피해자 김정민 씨는 과연 법의 테두리 안에서 보호를 받을 수 있을까? 답은 '그렇다'. 그럼 누구에게 책임을 물을 수 있을까? 민법 제 580조에는 '매도인의 하자담보대책임'을 명시하고 있다. 매도인하자담보책임이란 매매에 의해 매수인이 취득하는 권리나 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다. 따라서 김정민 씨는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다. 다만 일정요건을 충족해야 하자담보책임이 성립된다. 매도인 하자담보책임 성립요건은 아래와 같다.

 

1. 매매계약이 유효하게 성립해야 한다. 계약이 유효하게 성립하지 못했다면 당연무효이며 법률효과가 발생하지 않는다.

2. 부동산 계약시점에 하자가 있어야 한다.

3. 매수인이 선의이어야 하며 과실이 없어야 한다.

4. 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.(민법 제582)

 

  김정민 씨의 사례를 위 성립요건에 반영해보면 우선 쌍방간의 합의를 통해 부동산에서계약서 및 확인설명서를 작성했으므로 본 매매계약은 유효하다고 추정해볼 수 있다. 기존부터 벽에 물이 스며들거나 흘러나왔다는 것을 김정씨가 입증해야 한다. 계약시점부터 하자가 발생했다는 것을 증명하기 위해서다. 또한 기존 임차인에게 확인해본 결과 상하수도 역류가 겨울철마다 상습적으로 발생한 것으로 확인됐다. 이 내용대로라면 2번 요건은 충족됐다. 계약 전 공인중개사와 함께 본 주택을 방문했을 때 위 같은 상황을 누구도 발견하지 못했고, 당시 매도인도 동행했지만 그에 대한 설명은 전혀 없었다. 게다가 공인중개사가 작성한 계약서와 확인설명서에도 하자 관련 내용이 없었다면 이를 근거로 매수인은 선의 및 무과실을 주장할 수 있다. 매수인이 악의이거나 과실이 있었다면 입증책임은 매도인에게 있다는 게 다수설이다. 아울러 하자에 대한 사실을 안 날도 6개원이 안됐기 때문에 김정민 씨는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다. 하지만 여기서 주의해야 할 것이 있다. 하자담보책임 성립요건 중 4'매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다'를 착각하시는 매수인이 생각보다 많다는 것이다. 매수한 지 6개월이 지났어도 일정요건을 갖추면 매도인하자담보책임을 물을 수 있다. '하자를 안 날'이지 '계약을 체결한 날'이나 '입주한 날'이 아니기 때문이다.

 

 

매도인이 부담해야 할 하자담보책임 의무는?

  매도인의 하자담보책임 성립요건을 충족한 매수인은 매도인에게 어떤 방식으로 손해배상을 청구할 수 있을까? 매수인은 목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없다고 판단할 경우 계약을 해지할 수 있다. 이는 형성권으로써 매도인의 동의 없이도 계약해제가 가능하다. 또한 매수인은 매도인에게 대금감액청구권을 행사할 수 있다. 중대한 하자로 인해 주거생활에 제한이 있는 경우에 감액을 청구할 수 있다. 이미 입주해 생활하고 있다면 손해배상을 청구하면 된다.(2018318일 매일경제 기사 참조)