알짜 상가 투자? `무늬만 역세권` 조심해야

 

 

 

 

 

 

  정부의 주택시장 규제 압박이 거세지고 있는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 상가 등 수익형부동산을 정조준하고 있다. 하지만 묻지마 식 투자는 금물이다. 상권과 입지분석은 물론 인근 현황 분석 등 적지 않은 사전 조사가 필수라고 업계 전문가들은 입을 모은다. 우선 상권·입지조사는 많이 할수록 좋다. 상권의 집객력과 소비력 파악은 물론 해당 상권이 도입·성장·성숙·쇠퇴기 중 어느 상황에 처해 있는지 객관적인 판단을 내릴 수 있을 정도여야 실수가 없다. 나아가 상권별 피크타임, 유동인구 수 및 특성 파악, 배후수요의 소비력, 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등의 분석도 권한다. 상가 투자 시 높은 수익률을 올리기 위해서는 `매입가`가 가장 중요하다. 일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높게 나오는데 이 이유는 바로 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문이다. 일부 투자수요는 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에도 귀를 기울인다. 혹은 임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하거나 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 도모하는 것도 방법 중 하나다.

 

 

  특히 상가 투자는 자신이 투자한 상가에 어떤 임차인, 업종이 들어오는가에 따라 중장기적인 성패가 갈린다고 해도 과언이 아니다. 외형적 가치에만 집중하는 것이 아니라 어떤 업종 유치가 가능한지, 지불 가능한 임대료 수준이 어느 정도인지 파악해야 한다. 한번 임차 업종이 정해지고 나면 인테리어 등 시설비, 권리금 형성 등으로 인해 업종 교체가 생각처럼 쉽지 않다는 부분도 고려해야 한다. 역세권 맹신도 금물이다. 전국 각지에 시시각각 수많은 역이 새로 생겨나는 지금은 `역세권`이라는 이름이 갖는 프리미엄이 점차 퇴색하고 있기 때문이다. 노선별·역별로 승하차 인구가 천차만별인데다 하나의 역세권에서도 출구별로 유동인구 편차가 크다는 점에 유의해야한다. 실질적인 집객력은 떨어짐에도 역과 가깝다는 이유로 가격 거품이 낀 `무늬만 역세권` 상가는 피해야 한다. 마지막으로 저금리 기조를 활용한 레버리지 효과를 노리는 것은 좋지만 지나치게 대출을 받아 투자하는 것은 좋지 않다. 분양가가 높은데다 상권이 활성화되지 않아 임차인 유치가 어려운 신도시나 택지지구 상가에 단기투자 목적으로 들어간 경우 공실이 발생하면 상가 푸어로 전락할 가능성이 크기 때문이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "상가 투자를 하다 막심한 손해를 봤다고 하는 이들의 공통점 중 하나가 바로 무리하게 대출을 끌어 쓴 경우"라며 "금리 인상 가능성을 항상 염두에 두고 대출비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 방식이 바람직하다"고 조언했다.(2018년 9월 24일 매일경제 기사 참조)