규제가 가른 강남의 두얼굴…아파트 `거래절벽` 빌딩 `훨훨`

 

 

 

 

 

강남서만 빌딩거래 295건, 지난해보다 44% 급증
50억미만 꼬마빌딩이 155건, 매수자 연령 40·50대 대부분
빌딩 산 4명 중 1명이 대출 없이 현금주고 사

 

 

 

  올해 서울 강남구 빌딩 거래가 300건 가까이 일어나면서 지난해에 비해 44% 급증한 것으로 확인됐다. 강남에서 아파트 거래가 반 토막 나면서 `거래 절벽`이 온 것과 대비된다. 시중에 유동성이 넘치는 가운데 정부가 `재건축을 막고 대출을 옥죄면서 보유세를 올리는` 강력한 규제를 펴면서 풍선효과가 나오고 있다는 분석이다. 13일 매일경제신문이 빌딩 전문 중개업체 빌사남과 공동으로 올해 들어 12월 11일까지 국토교통부에 신고된 강남구 빌딩 거래 등기부를 전수조사한 결과 개인 거래 199건, 법인 거래 96건 등 매매 총 295건이 성사된 것으로 나타났다. 동별로는 대형 오피스 빌딩이 밀집한 역삼동이 82건으로 가장 많이 거래됐고, 뒤를 이어 신사동(37건)과 논현동(36건) 삼성동(32건) 대치동(30건) 개포동(20건) 청담동(19건) 일원동(16건) 도곡동(10건) 세곡동(7건) 자곡동(6건) 순이다. 지난해 강남구에선 개인 148건, 법인 57건으로 총 205건의 빌딩 거래가 발생했다. 올해가 마무리되지 않았지만, 이미 43.9%나 거래가 늘어난 셈이다. 올해 말까지 보름 정도가 남아 있어 강남구 빌딩 거래는 300건을 넘어설 것으로 보인다. 금액대별로는 50억원 미만 꼬마빌딩이 155건으로 가장 많았고, 50억~100억원 73건, 100억원 이상이 67건을 차지했다. 매수자 연령대는 40·50대가 주를 이뤘다. 개인 매수자 199명 중 50대 64명, 40대 61명으로 절대다수를 차지했다. 60대가 29명, 70대는 20명이었고, 20대와 30대는 각각 5명, 13명이었다.

 

 

  매수자 연령대별로 강남구 내 선호도도 확연히 차이가 났다. 20대는 대치동, 30대는 신사동, 40대는 논현동에서 가장 많은 빌딩을 사들였다. 50대 이상은 역삼동이 절대다수를 차지했다. `2030`세대는 상권이 확장되는 신사동과 대치동에 공격적으로 투자했고, `4050`세대는 논현동과 역삼동의 기성 오피스텔 상권에 안정적으로 투자했다는 얘기다. 강남 빌딩을 사들이는 `큰손`들은 은행 대출을 거의 쓰지 않는 것으로 나타났다. 올해 295건 거래 중 등기부등본상 근저당권이 전혀 설정되지 않은 거래는 70건(23.7%)이나 됐다. 강남 빌딩을 사는 4명 중 1명은 전액 현금을 내고 빌딩을 사들인다는 얘기다. 대출을 내더라도 매매가의 50% 이내인 경우가 82건(27.7%)을 차지했다. 빚 없이 현금으로 빌딩을 사는 비중은 지난해에 비해서도 확연히 늘어났다. 작년에는 205건 거래 중 `대출 0%`인 경우가 42건으로 20%를 약간 넘어섰다. 전하나 빌사남 리서치팀장은 "강남 빌딩은 지분을 매각한 기업가나 연예인, 스포츠 선수 등 거액 현금 보유자들이 투자하는 경우가 많아 100% 현금 거래가 이전부터 존재했지만 올해는 특히 많았다"고 말했다. 이어 "지난해까지는 매가의 80%까지 공격적으로 대출을 받아 투자한 경우가 많았는데 올해는 대출 규제로 인해 대규모 근저당권 설정이 확 줄었다"고 설명했다.

 

 

 

  강남 빌딩을 사들이는 사람은 대부분 강남구나 서초구 등 부촌에 살고 있는 것으로 나타났다. 올해 강남구 빌딩을 사들인 개인 매수자 199명 중, 주민등록상 거주지가 강남구인 사람은 83명으로 40%를 넘었다. 인근 서초구가 24명, 송파구가 9명으로 `강남3구` 주민이 강남구 빌딩의 60%를 사들였다. 서울이나 경기·인천 등 수도권에 살고 있지 않은 지방 거주자는 15명(7.5%)밖에 되지 않았다. 강남 주민들의 강남 빌딩 투자 트렌드는 재력과 정보 때문인 면도 있지만, 강남권에 주택 규제가 집중된 것도 이유로 볼 수 있다. 익명을 요구한 은행권 부동산 전문가는 "강남에 사는 사람들이 자신의 돈을 강남 이외의 곳에 묻어두기가 쉽지 않은데 정부가 재건축을 비롯한 다가구주택 구입을 막으면서 강남 빌딩으로 뭉칫돈이 들어가고 있다"며 "임대가 나가지 않아 공실이 생기는데도 강남 빌딩 매매가 여전한 건 이런 정책 풍선효과 때문"이라고 설명했다.

 

 

 

 

강남 아파트 거래는 42% 급감…작년 8·2, 올해 9·13대책 여파

 

  작년부터 쏟아져나온 주택 시장 규제로 올해 서울 강남권 아파트 거래량이 거의 반 토막이 났다. 부동산 시장 분석 업체 부동산인포가 국토교통부 실거래가 공개 시스템의 데이터를 분석한 결과 올해 1월 1일부터 12월 11일까지 서울에서 총 7만9433건의 아파트 거래가 이뤄졌다. 이는 작년 같은 기간 9만9900건보다 20.5%나 감소한 것이다. 정부가 집값 상승의 주범으로 꼽았던 강남 4구 감소 폭이 가장 두드려졌다. 강남·서초·송파·강동구 등 4개 자치구의 아파트 거래량은 1만4733건으로 집계됐는데, 이는 전년 동기 대비 41.8% 감소한 것이다. 같은 기간 나머지 21개 자치구의 아파트 거래건수가 13.3% 감소한 것에 비해 그 폭이 컸다. 4구 중에서도 특히 강남구의 거래 감소 폭이 가장 컸다. 올해 들어 12월 11일까지 강남구 아파트 거래건수는 3420건으로 작년 6838건의 절반 수준이었다. 감소 시기와 비교해 볼 때 정부의 규제 영향이 컸던 것으로 보인다. 1~3월까지 1만건에 육박하거나 1만건을 훌쩍 넘겼던 거래건수는 4월 다주택자에 대한 양도세 중과라는 규제 시행 후 확 꺾여 4~6월 월평균 거래건수는 5000건을 밑돌았다. 그러다가 7월 종합부동산세 인상안이 확정되면서 불확실성이 줄어들었고, 당시 박원순 서울시장의 여의도와 용산, 강북 개발 발언이 이슈가 되면서 단기간에 주택 구입 수요가 급증해 다시 거래량은 치솟았다. 8월에는 연중 최고치인 1만5092건이 거래될 정도로 거래가 많았다.

 

 

  그러나 9·13 부동산 대책 발표 후 시장은 급격히 냉각돼 10월 3014건, 11월 963건만 거래가 이뤄졌고, 12월엔 11일까지 100건이 거래돼 하루 평균 10건을 채우지 못할 정도였다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "고가주택이 많은 강남권은 대출 규제로 주택 구입자금 확보가 어려워지면서 거래가 눈에 띄게 줄었다"며 "매도자들은 매물을 거둬들이거나 호가를 낮추지 않았고, 가격이 더 떨어지길 기대하는 매수자들이 관망세로 돌아서 거래가 줄었다"고 말했다. 아파트 준공 연식에 따른 거래 비중을 살펴보면 준공 15년 초과~20년 이하 아파트 거래가 전체의 24%로 가장 많았다. 부동산인포 측은 "이 정도 연식 아파트는 전세금을 끼고 아파트를 사는 갭투자를 하기에 좋고, 리모델링에 대한 기대감도 있어 수요가 많다"면서 "더 노후한 단지는 재건축이 추진 중이면 가격이 높고 재건축 추진이 안 되면 노후해서 수리비 등 예상치 못한 비용이 더 들어갈 수 있어 수요가 적다"고 분석했다.(2018년 12월 14일 매일경제 기사 참조)