공시가 11년만에 최대 상승, 보유세 시뮬레이션 해보니

 

 

 

 

 

공시가 29억→42억 성수동 카페…2년만에 보유세 150%까지 올라

稅인상분 임대료에 전가, 결국 세입자 쫓겨나는, `젠트리피케이션` 우려

초고가 땅 상승률 뒤죽박죽, 강남보다 명동이 더 올라

 

 

  서울 대표 상권의 토지 공시가격이 올해 크게 오르면서 세 부담도 확 늘 것으로 보인다. 명동, 강남역 일대 등 전통적인 고가 토지 밀집지역은 물론이고 최근 몇 년간 급격하게 성장하며 `젠트리피케이션` 우려가 나오는 성수동 카페골목 등의 토지 가격도 대폭 올랐다. 이 세금 인상분이 임대료 상승으로 이어져 자영업자들 상황도 어려워질 수 있다는 지적이 나온다. 12일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)에게 의뢰해 2019년 표준지 공시지가 보유세 시뮬레이션(토지 소유자는 해당 토지만 보유하고 있다고 가정)을 해본 결과, 지역에 따라 다르지만 보유세가 상한선인 150% 수준까지 치고 올라온 곳이 꽤 됐다. 명동 토지의 경우 대부분 보유세가 전년의 150%까지 오를 것으로 보이고, 성동구 성수동과 같은 신흥상권에서도 공시지가와 보유세가 2018년보다 20~30% 오르는 곳이 많은 것으로 나타났다. 최근 최저임금 인상과 경기 불황으로 어려움을 겪고 있는 서울 도심 내 주요 상권에 직격탄이 될 수 있다는 이야기가 나오는 이유다. 특히 성동구 성수동과 신사동 가로수길 등은 젠트리피케이션과 임대료 부담 전가 우려 등이 많아 해당 자치구에서도 속도 조절을 요구했지만, 정부가 결국 이를 무시하고 상당히 많이 올린 셈이어서 타격이 불가피해 보인다.

 

 

  시뮬레이션 결과 성수동 카페골목에 있는 한 표준지(607㎡)는 최근 2년간 보유세가 856만원에서 1265만원으로 400만원 이상 오를 것으로 파악됐다. 2017년 856만원이던 보유세는 2018년 18% 올랐고, 올해 25% 더 올라 1009만원까지 되면서 2년 만에 세금이 48% 오른 것이다. 2017년 당시 ㎡당 490만원이었던 이 토지의 공시지가는 2018년 565만원으로 올랐다. 이어 올해에 690만원으로 책정되면서 2년 새 공시지가가 40% 인상됐다. 공시지가 인상 효과가 고스란히 보유세에 반영됐다고 볼 수 있다. 강남구 신사동 가로수길 상가(330㎡) 역시 보유세가 작년(1322만원)보다 18% 오른 1556만원이 될 것으로 예상된다. 해당지 역시 2017년만 해도 ㎡당 공시지가가 1150만원이었으나 2018년 1320만원으로 14.8% 상승한 데 이어 올해 역시 15.9% 올라 1530만원을 기록했다. 2년 동안 33% 오른 셈이다. 이들 지역상권은 최근 가게들이 문을 닫고 공실률이 늘어나며 위기를 겪고 있다는 공통점이 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "표준지가 상승은 상업용이나 업무용 부동산에 영향을 줄 가능성이 높다"며 "특히 강남, 명동을 비롯해 성수, 합정, 연남 등 번화한 상권지에서 보유세 부담이 세입자들에게 전가된다면 임대료 상승 우려가 커질 수밖에 없다"고 예상했다. 함 랩장은 이 지역 주거자들이 결국 쫓겨나는 현상인 젠트리피케이션을 염려했다. 공시지가 인상 도미노 현상이 결국 젠트리피케이션까지 이어지면 주요 상권 붕괴라는 최악의 결과를 낳을 수 있다는 의미다.

 

 

  공시지가 상위 1~10위를 차지하는 표준지는 한 곳도 빠짐없이 보유세가 상한선(50%)까지 인상될 것으로 보인다. 전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 빌딩 땅(169㎡)은 ㎡당 공시지가가 작년 9130만원에서 올해 1억8300만원으로 올라 전체 토지가액은 154억5700만원에서 309억8190만원으로 껑충 뛰어올랐다. 이로 인한 보유세 인상분을 계산하면 2018년 6625만원에서 올해 9937만원으로 3000만원 넘게 올랐다. 특히 명동 일대 토지는 작년 공시지가 상승률이 6~7%대였다가 올해 갑자기 100%까지 뛰면서 한꺼번에 벼락치기 인상이 단행돼 정책의 속도 조절에 대한 비판은 불가피할 전망이다. 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 어느 정도 현실화가 필요하다고 해도 그동안 내버려 두다가 한 해에 갑자기 올리는 것은 문제가 있다는 지적이다. 같은 `고가 토지`라 해도 상승률이 들쭉날쭉한 것도 비판 대상이 될 수 있다. 명동, 충무로 등의 토지 공시지가가 `고가 토지 특별관리 및 현실화`를 이유로 100%씩 뛰었지만 이에 못지않은 알짜 토지 상승률이 30%대에 그친 경우도 있기 때문이다. 매일경제 취재 결과 일부 대기업이 소유한 강남·강북권 알짜 토지의 공시지가 및 보유세 상승률은 20~30%에 그쳤다. 초고가 토지 공시지가 기준이 일관성이 없다는 지적이 나오는 이유다. 종로구 서린동 소재 SK그룹 본사(5774㎡)는 ㎡당 공시지가가 작년 4074만원에서 올해 5250만원으로 29% 올랐다. 이에 따른 보유세 시뮬레이션 결과 2018년 16억3000만원에서 올해 22억6000만원으로 약 38% 상승했다.(2019년 2월 13일 매일경제 기사 참조)