고수들만 아는 `보류지 매각`, 재건축조합 보유물량 일반입찰…`숨은 로또` 잡아라

 

 

 

 

시세대비 1억 싸게 낙찰 빈번…서울 숲 자이·아크로리버하임 등 입주단지 줄줄이 실시 예정

양호한 동·호수, 즉시 입주 등 장점 불구 현금동원 능력 필요…낙찰포기시 보증금 떼일수도

 

 

  재건축에 대한 강도 높은 규제와 너무 올라버린 집값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 보편적인 방법인 `청약`이 인기다. 그러나 열기가 지나치게 뜨거워지면서 청약시장에서도 서울 등 소위 `핫플레이스`는 무주택 기간이 십수 년에 달하는 초고가점자여야 당첨이 되는 상황이다. 이 때문에 `숨은 로또`로 불리는 재건축·재개발 지역 조합원 예비물량인 `보류지 매각`이 발 빠른 투자자들 사이에 뜨고 있다. `보류지`란 재개발이나 재건축과 같은 정비사업에서 혹시나 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우를 대비해 전체 가구 수의 일부를 팔지 않고 남겨놓는 물량을 뜻한다. 서울시 조례에 따라 조합은 전체 가구 수의 최대 1%까지 보류지로 남겨놓을 수 있다. 통상적으로 웬만한 규모의 사업장이라면 10가구 정도가 보류지 물량으로 배정돼 남겨지는데, 입주 시까지 판매되지 않고 남는다면 경매 입찰 방식을 통해 일반에 매각된다. 입주 2~6개월 전 보통 신문에 매각공고를 내고 진행하는데, 조합이 굳이 이를 대외적으로 홍보하거나 알리지 않아 스스로 잘 체크할 수밖에 없다. 21일 정비업계에 따르면 서울시 성동구 행당동에 위치한 `서울숲 리버뷰 자이` 보류지에 대한 매각이 24일 진행될 예정이다. 아파트는 전용 59·84·108㎡가 각각 1개씩 입찰을 통해 매각될 예정이고, 2층 상가 6개, 연도형 1층 상가 1개도 나온다. 전용 59㎡ 8층의 입찰 최저가는 9억원, 84㎡ 18층은 11억원, 108㎡ 20층은 14억원이다. 공개입찰 방식이라 얼마나 많은 사람이 입찰에 참여하느냐에 따라 낙찰가가 달라지겠지만, 현재 이 아파트 분양권 시세보다 시작 가격은 확연히 낮다.

 

 

  전용 59㎡의 현재 분양권 가격은 10억~11억원 선이고, 보류지 매각분으로 나올 84㎡ 같은 동 비슷한 층 호가는 13억~14억원에 달한다. 보류지 매각 예정인 108㎡ 물건이 있는 동은 한강 조망이 가능해 17억~18억원 선에서 시세가 형성되고 있다. 동작구 집값 상승의 기폭제가 된 흑석동 `아크로리버하임` 역시 이달 31일 보류지 매각을 진행한다. 연말 입주를 앞둔 이 단지는 전용 59~113㎡ 9가구 정도를 보류지 매각으로 내놓는다. 현재 이 아파트 전용 59㎡ 분양권은 11억원에 거래된 후 아예 물건이 없는 상태이고, 전용 84㎡는 14억원 선, 전용 113㎡는 20억원까지 가격이 올랐다. 입찰 시작 가격이 전용 59㎡ 11억원, 84㎡ 13억3000만~13억5000만원, 113㎡ 18억9000만원씩이지만 경우에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 실제로 최근 보류지 매각을 진행한 흑석동 `롯데캐슬에듀포레`는 전용 59㎡가 시세보다 2000만~5000만원 정도 저렴한 9억원대 중반에 주인을 찾았고, 전용 84㎡ 역시 5000만~7000만원 정도 시세 대비 낮은 가격에 낙찰됐다. 지난해 강북의 `경희궁자이`도 보류지 매각을 진행했는데, 당시 전용 59㎡가 8억원대 후반~9억원대 초반에 낙찰됐고, 전용 84㎡는 11억8000만원대, 전용 134㎡는 16억원대 초반에 주인을 찾았다. 현재 시세를 보면 이 낙찰가보다 최소 2억원, 최고 6억원 가까이 값이 올라갔다.

 

  결국 보류지 매각 가격이 분양가보다는 높지만, 시세보다는 싼 수준에 형성되고 있는 셈이다. 또 조합원을 위해 예비로 빼놓았던 물량을 매각하는 것이다 보니 일반분양분에 비해 층이나 향, 동 위치가 좋고, 발코니 확장이나 시스템에어컨 등과 같은 각종 옵션이 풀로 장착돼 있는 상태에서 판매하는 경우가 대다수인 점도 장점으로 부각된다. 다만 보류지 매각은 조합이 신문에 공고를 낸 후 조용히 입찰을 진행하는 경우가 많아 대중에게 잘 알려지지 않는다는 한계가 있다. 또 입찰보증금 명목으로 현금 5000만원가량이 필요하고, 낙찰받으면 낙찰가액의 10%를 한 달 내에 납부해야 하며, 계약 후 두 달 내에 전체 금액의 30%를 추가로 내야 한다. 현금 동원 능력이 없다면 도전하기 어려운 약점이 있다. 또 청약은 건설사 보증으로 집단대출을 받을 수 있지만 보류지는 조합원 물량을 사는 것이라 대출 등도 알아서 해야 한다. 통상 입주 2~3개월 전, 길게 잡아도 5~6개월 전에 결정이 나기 때문에 짧은 기간 내 입주가 가능하다는 장점도 있다. 또 막상 낙찰을 받았는데 금액이 너무 높다고 생각해 포기하면 보증금 명목으로 입금한 5000만원가량을 돌려받을 수 없으니 주의해야 한다.(2018년 5월 22일 매일경제 기사 참조)