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지인 3~4명 모여 법인 설립해, 서울 중소형 빌딩 투자 `불티`

3월부터 매입 주체 법인>개인, 법인은 LTV 70~80% 적용

양도소득세 절세효과도 장점

 

# 서울 사는 전문직 친구 셋은 지난 61인당 5억원씩 갹출해 15억원을 만들어 40억원짜리 서울 강남구 소재 빌딩을 매입했다. 매입한 빌딩은 개인 명의로 지분을 분산하지 않고, 부동산 법인을 등록해 법인 명의로 뒀다. 개인의 경우 각종 대출규제로 감당이 힘든 데다 직업 특성상 장기투자는 법인으로 관리하는 것이 훨씬 절세에 유리하다는 점을 잘 알기 때문이다.

 

# 서울 사는 개인사업자 4명도 지난 7월께 1인당 10억원씩 모아서 40억원을 만든 후 100억여 원짜리 주요 지역 빌딩을 사들였다. 이들도 신설법인 명의로 매입했다. 이 빌딩에서 각자 사무실을 차리고 남은 공간은 임대로 활용할 예정이다. 정부 규제를 피해 법인 이름으로 아파트를 매입하는 법인 투자가 유행하고 있는 상황에서, 이제는 중소형 빌딩 투자로도 불이 옮겨붙고 있다. 정부가 아파트 쪽 규제를 강화하면서 빌딩이 다시 유망 투자처로 떠오르는 가운데 법인의 빌딩 매입이 눈에 띄게 많아진 것이다. 법인투자는 대출규제에서 상대적으로 자유롭고 절세에도 유리하다는 것이 장점이다. 또 각자 투자금을 갹출해 투자자산을 법인에 묶어놓으면 혼자 자산을 매각하는 식의 사고도 막을 수 있는 투자 안전성이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다.

 

8일 빌딩중개전문기업 `빌사남(빌딩을사랑하는남자)`이 국토교통부의 상업·업무용 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 3월부터 서울지역 500억원 미만 단독 건물(이하 중소형 빌딩) 전체 거래 중 법인을 통한 매입거래 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 법인의 중소형 건물 매입 건수가 개인의 매입 건수를 뛰어넘은 셈이다. 올해 3월 서울에서는 총 73건의 중소형 빌딩 거래가 발생했다. 이 중 법인은 42(58%), 개인이 31(42%)으로 나타났다. 이 같은 추세는 이후 지속돼 지난 7월에도 법인 비중이 54%에 달했다. 사실 대형 빌딩은 통상 법인에서 매입하지만, 중소형 빌딩은 그동안 법인 매입보다 개인 매입이 많은 게 보통이었다. 그러나 정부가 대출에서부터 세금을 대폭 올리는 등 규제를 강화하면서 주택에서 유행하는 법인 투자가 중소형 빌딩에까지 확대된 것으로 전문가들은 분석한다. 강남의 빌딩 컨설팅 전문가는 "작년 9·13 부동산 대책으로 대출 규제가 강화된 이후 아파트·주택에서 유행하던 법인투자가 빌딩으로도 옮아 붙고 있다""최근 빌딩 매입을 원하는 투자상담 대부분이 `법인 설립`부터 묻곤 한다"고 전했다.

 

아파트는 정부의 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화가 법인투자 붐을 일으킨 원인이라면, 빌딩 투자도 지난해부터 빌딩 투자에 적용된 `임대업이자상환비율(RTI)` 규제가 시발점이다. RTI란 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 비율이다. 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지 산정하는 지표다. 부동산 임대소득이 적을수록 대출금액이 적어지는 것이다. 하지만 법인으로 대출을 받으면 RTI를 적용받지 않아 70% 이상 대출이 가능하다. 절세 효과도 크다. 개인 자격으로 투자를 하면 매각 때는 양도소득세, 임차로 임대소득이 발생할 땐 종합소득세를 내야 하는데 이 두 세율이 모두 최소 6%에서 최대 42%. 반면 법인은 법인세를 내는데 세율은 최소 10%에서 최고 25%. 또 개인은 과세표준이 1200만원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰지만, 법인은 과세표준 2억원까지 10%가 유지된다. 다만 법인이 비사업용 토지나 주택을 매도할 때 양도차익에 대한 추가과세 10%를 내야 한다. 빌딩 중개업을 하는 김윤수 빌사남 대표는 "지인끼리 법인을 설립하고 투자하면 부담감을 줄이면서 소액으로도 빌딩 투자가 가능하고, 큰 절세 효과를 얻을 수 있다"면서 "이와 함께 법인 정관을 통해 투자자산을 법인에 묶어놓는 것과 같은 안전장치를 마련할 수 있어서 여럿이서 갹출하더라도 안전성을 확보할 수 있다"고 말했다.(201999일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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